Dato for udgivelse
20 Aug 2019 10:05
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
05 Jul 2019 10:34
SKM-nummer
SKM2019.402.BR
Myndighed
Byret
Ansvarlig styrelse
Skattestyrelsen
Sagsnummer
BS-1382/2018, Retten i Lyngby
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Aktier og andre værdipapirer samt immaterielle rettigheder
Emneord
Overdragelse, ejendom, fri værdi, udlodningsbeskattede, ejeren, skønserklæring, mangelfuldt, ejendomsvurdering, oversteg, handelsværdien, resultat, afveg væsentligt
Resumé

Sagen angik, om overdragelsen af en fast ejendom mellem interesseforbundne selskaber var sket til ejendommens værdi i fri handel. Ejendommen var overdraget for 10 mio. kr., og den offentlige ejendomsvurdering var på dette tidspunkt 13 mio. kr. Baseret på den offentlige ejendomsvurdering skønnede skattemyndighederne, at ejendommens værdi i fri handel var 13 mio. kr. og udlodningsbeskattede herefter ejeren af overdragerselskabet med 3 mio. kr.

Retten fandt, at det påhvilede ejeren at føre bevis for, at dette skøn hviler på et forkert grundlag, er mangelfuldt, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Under sagen blev der indhentet en skønserklæring, hvorefter ejendommen vurderedes at være 10,9 mio. kr. værd i fri handel. På baggrund af skønserklæringen fandt retten, at det var godtgjort, at den offentlige ejendomsvurdering oversteg handelsværdien, og at skattemyndighedernes skøn havde ført til et åbenbart urimeligt resultat, der væsentligt afveg fra skønsmandens vurdering.

Da skattemyndighederne ikke havde haft lejlighed til at tage stilling til, om skattemyndighederne på dette grundlag mente, at den faktiske overdragelsessum skulle erstattes med en skønsmæssig værdiansættelse, blev ejerens hjemvisningspåstand taget til følge.

Reference(r)

Ligningslovens § 2

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2019-2, C.A.2.3

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2019-2, C.B.3.5.4.3


             

Parter

A

(v/adv Simon Clark)

Mod

Skatteministeriet

(v/Kammeradvokaten v/adv. Mads Høeg Sørensen)

Afsagt af Byretsdommer

Ane Røddik Christensen

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen er anlagt den 6. september 2016. Sagen vedrører beskatning af sagsøger af en aktieindkomst på 3.000.000 kr. i indkomståret 2010.

Sagsøgeren, A, har fremsat følgende påstande:

Principalt: Sagsøgers aktieindkomst for indkomståret 2010 nedsættes med 3.000.000 kr.

Subsidiært: Sagsøgers aktieindkomst for indkomståret 2010 nedsættes med et af retten fastsat mindre beløb.

Mere subsidiært: Sagsøgers skatteansættelse for 2010 hjemvises til fornyet behandling hos Skattestyrelsen for så vidt angår værdiansættelsen af den i sagen omhandlede ejendom og den deraf følgende udlodning og beskatning af aktieindkomst hos sagsøger.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har fremsat påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Sagens kerne er, om ejendommen beliggende Y1-adresse, den 31. december 2010 blev overdraget fra selskabet G1 ApS til selskabet G2 K/S til almindelig handelsværdi.

A har været eneejer af G1 ApS, siden selskabet blev stiftet i 2005. Direktionen bestod af A, som alene kunne tegne selskabet. Det fremgår af selskabets årsrapport for 2009, at selskabets eneste aktivitet i perioden 2005-2010 var ejerskab og udlejning af ejendommen Y1-adresse.

I årsrapporten for 2007 for G1 ApS blev ejendommen medtaget til en værdi af 15,5 mio. kr. Denne værdi blev ifølge ledelsesberetningen fastsat på baggrund af en uafhængig vurdering fra G3.

Af rapporten fra G3 fremgår det, at de to øverste lejligheder var blevet besigtiget den 14. august 2006, og at de fremtrådte ”veldisponerede, velindrettede og i almindelig god vedligeholdelsesstand”, ligesom det om selve ejendommen blev anført, at den ”fremtræder generelt i almindelig god vedligeholdelsesmæssig stand”.

I årsrapporten for 2009 for G1 ApS blev ejendommen medtaget til en værdi af 12 mio. kr.

På en generalforsamling i selskabet G1 ApS den 31. december 2010 blev det besluttet, at selskabet skulle være komplementar i G2 K/S, som skulle stiftes samme dato. Samtidigt skulle anpartsselskabet skifte navn til ”G7 ApS”.

Blandt andet følgende fremgår af generalforsamlingsreferatet:

”Ved stiftelsen af G2 K/S indskyder selskabet, dvs. per 31. december 2010 G7 ApS, ejendommen Y1-adresse i kommanditselskabet for en sum på 10.000.000,00 kr. til berigtigelse således:

Overtagelse af realkreditlån                                 kr. 6.700.000,00

Deposita                                                               kr. 150.000,00

Bogførte kreditorer                                              kr. 200.000,00

Mellemregning med IL                                         kr. 2.950.000,00”.

A blev direktør i G2 K/S og kunne tegne selskabet alene. Den eneste kommanditist var A’s ægtefælle, IL.

Den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2010 udgjorde 13.000.000 kr. Ejendomsvurderingen fremkommer på baggrund af en anslået årlig leje for beboelsesdelen på 293.127 kr. og for erhvervsdelen på 158.000 kr., i alt 451.127 kr. Den anslåede årsleje er herefter multipliceret med en faktor på 28,9, hvorved fremkommer en værdi på 13.037.570 kr. (nedrundet til 13.000.000 kr.).

Der fremgår blandt andet følgende af ejendomsvurderingen:

”Den anslåede faktor er valgt under hensyntagen til bygningernes alder samt ejendommens almindelig gode bygningsmæssige standard og vedligeholdelsesstand”.

Det fremgår af årsregnskabet for 2011 for G2 K/S, at ejendommen ultimo 2011 var værdiansat til 13,5 mio. kr.

Den faktiske årlige nettoleje udgjorde ifølge årsrapporterne:

2009: 434.806 kr.

2010: 433.938 kr.

2011: 413.051 kr.

Ejendommen havde fem lejemål, hvoraf stueetagen udgjorde et erhvervslejemål, og de fire øvrige udgjorde beboelseslejemål. To af disse beboelseslejemål var udlejet til A’s to døtre. Den leje, som døtrene betalte, var lavere end den leje, som er opkrævet fra andre lejere.

SA, som ifølge lejekontrakten betalte 4.079 kr. pr. måned for lejemålet på 2. sal, har ved fremlejekontrakt af 30. januar 2014 fremlejet lejligheden til en leje på 9.000 kr. pr. måned.

Ejendommen var delvist fredet.

Ifølge købsaftale af 30. januar 2014 blev ejendommen overdraget til JB og ZB til en kontantpris på 10,5 mio. kr. Det fremgår af købsaftalen, at ”[p]risen er fastsat med udgangspunkt i et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb”.

I forbindelse med salget meddelte SKAT ved skrivelse af 12. juni 2014 tilladelse til salg af ejendommen og tilkendegav, at det af SKAT tinglyste udlæg i ejendommen kunne aflyses på nærmere angivne betingelser.

Ved skrivelse af 20. september 2016 blev fredningen af ejendommen udvidet til også at omfatte sidehus og baghus.

I januar 2017 blev ejendommen Y1-adresse solgt for 17,0 mio. kr. til G4 ApS.

Ved SKATs afgørelse af 7. juni 2013 blev G1 ApS’s indkomst for 2010 forhøjet med en yderligere fortjeneste ved salg af ejendommen Y1-adresse på 3.000.000 kr.

Under henvisning til afgørelsen af 7. juni 2013 vedrørende G7 ApS blev A’s indkomst i indkomståret 2010 forhøjet med en udlodning på 3.000.000 kr. Skatteansættelsen blev efterfølgende stadfæstet af Landsskatteretten.

Af Landsskatterettens afgørelse af 13. juni 2016 fremgår således blandt andet følgende:

”Faktiske oplysninger
SKAT har forhøjet klagerens aktieindkomst for 2010 med 3.000.000 kr., idet SKÀT har anset ejendommen Y1-adresse for overdraget fra G1 ApS – nu G7 ApS til et nystiftet kommanditselskab, hvor klagerens hustru er eneste kommanditist, til en lavere værdi end handelsværdien. Komplementarselskabet er uden ejerandele.

Ejendommen er overdraget til 10.000.000 kr., men SKAT har ansat handelsværdien til 13.000.000 kr.

Ejendommen Y1-adresse

Klageren og hans hustru har i 1999 erhvervet ejendommen i fællesskab. I december 2004 har klageren erhvervet hustruens andel. G1 ApS, er stiftet i 2005 ved en skattefri virksomhedsomdannelse ved indskud af ejendommen Y1-adresse. Selskabets eneste aktivitet i perioden 2005 – 2010 har været ejerskab og udlejning af ejendommen. Klageren har været eneejer af selskabet siden stiftelsen.

Af SKATs afgørelse af 7. juni 2013 vedrørende G7 ApS fremgår, at ejendomsværdien pt. 1. oktober 2010 har andraget 13.000.000 kr., samt at komplementarselskabet i sin årsrapport for 2009 har værdiansat ejendommen til 12.000.000 kr.

Af årsregnskabet for Ejendomskommanditselskabet Y1-adresse for 2011 fremgår, at ejendommen er værdiansat til 13.500.000 kr.

Ejendommen er i 2014 solgt for 10.500.000 kr. til uafhængig tredjemand ved slutseddel af 30. januar 2014 med overtagelse den 1. maj 2014.

Af købsaftalens punkt 7 fremgår:

”Prisen er fastsat med udgangspunkt i et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb”

SKATs afgørelse vedrørende G7 ApS er ikke anket, idet den foretagne forhøjelse kunne modregnes i fremførselsberettigede underskud fra tidligere år.

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens aktieindkomst med 3.000.000 kr.

SKAT har som begrundelse for afgørelse anført:

“SKAT har med baggrund heri forslået, at din skattepligtige indkomst ændres i overensstemmelse med upåklaget afgørelse af 7 juni 2013 til G7 ApS.

Udlodningen, der er en følge af nævnte afgørelse, anses for skattepligtig for dig i henhold til ligningslovens 16 A, stk. 2, nr. 1.

16 A, stk. 1. Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregnes udbytte af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, jf. dog stk. 4.

Stk. 2. Til udbytte henregnes:

J) Alt, hvad der af selskabet udloddes til aktuelle aktionærer eller andelshavere.

Statsautoriseret revisor MF har ved brev af 27 november 2013 oplyst, at den omhandlede ejendom, Y1-adresse, ikke er solgt fra G7 ApS til Ejendomskommanditselskabet Y1-adresse, sådan som det ellers hidtil har været selvangivet af såvel sælger (G7 ApS) og køber, (din hustru, som ejer af samtlige kommanditistandele i Ejendomskommanditselskabet Y1-adresse).

Din revisor oplyste, at det var hensigten, at ejendommen skulle have været overdraget som selvangivet, men at aftalen om overdragelse aldrig blev berigtiget ved skriftlig aftale mellem parterne og det blev heller ikke Foretaget registrering i tingbogen. Komplementarselskabet er stadig registreret som ejer af ejendommen i tingbogen og over for F1-finans.

Revisor oplyser endvidere i brevet af 27. november 2013, at han snarest vil fremsende rettelser til sælgers og til købers selvangivelser for 2011 og 2012, idet skattemæssigt resultat af omhandlede ejendom fejlagtigt er blevet selvangivet hos din hustru.

Revisor har i går meddelt, at der alligevel ikke vil komme yderligere i sagen fra ham.

Problematikken omkring de manglende formaliteter ved overdragelse af ejendommen blev drøftet med dig forud for forslag og afgørelse til G7 ApS. På dette tidspunkt insisterede du på, at ejendommen rent faktisk var overdraget, trods de manglende registreringer.

Det skal supplerende bemærkes, at statsautoriseret revisor PK har forsynet G7 ApS’s årsrapporter for 2010, 2011 og 2012 med blanke påtegninger, for sti vidt angår realiteten af salget af ejendommen.”

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at den skattepligtige aktieindkomst for 2010 skal nedsættes med 3.000.000 kr.

Det er til støtte for påstanden anført:

“Det er vores opfattelse, at ejendommens handelsværdi ikke overstiger 10.0000.000 kr. i december måned 2010.

Dette baseres på det afkast, som ejendommen har oppebåret. Ejendommens driftsresultat for finansieringsomkostninger har ligget i størrelsesorden 325.000 kr. Det medfører et afkast på 2,5 %, hvis ejendommens værdi udgjorde 13.000.000 kr. Baseret p. en værdi på 10.000.000 kr. er afkastet 3,25 %, hvilket ligger noget nærmere det afkastkrav, som uafhængige investorer ville forlange ved køb af fast ejendom pa det pågældende tidspunkt.

Det er derfor vores opfattelse, at der ikke er grundlag for den gennemførte forhøjelse, der ikke alene kan støttes pa den værdi, som ejendommen er optaget til i årsregnskabet, idet værdien skal vurderes ud Fra markedsmæssige vilkår.

Vi fremkommer snarest muligt med yderligere begrundelse for vores påstand.”

Klagerens bemærkninger til sagsfremstillingen

“Ifølge forslaget til afgørelse fastholder Skatteankestyrelsen SKATs Forhøjelse af den skattepligtige indkomst med 3.000.000 kr., idet Skatteankestyrelsen lægger vægt på, at deri offentlige ejendomsværdi pr. 1. oktober 2010 udgjorde 13.000.000 kr., og at selskabet selv i sin årsrapport har værdiansat ejendommen til 12.000.000 kr., samt at det på den baggrund ikke er dokumenteret eller tilstrækkeligt sandsynliggjort, at prisen på 13.000.000 kr. ikke er udtryk for den pris, som uafhængig tredjemand ville have betalt ved ejendommens overdragelse ultimo 2010.

Endvidere bemærker Skatteankestyrelsen, at SKATs afgørelse vedrørende G7 ApS ikke er påklaget.

Det skal til dette bemærkes, at det efter vore opfattelse er helt åbenbart, at en uafhængig tredjemand ikke ville købe ejendommen til en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering på 13.000.000 kr. ved udgangen af 2010. Dette understreges af at ejendommen blev solgt for 10.500.000 kr. i 2014, hvor den offentlige ejendomsvurdering fortsat udgjorde 13.000.000 kr., men hvor ejendommens afkast var forbedret i forhold til ejendommens afkast ved udgangen af 2010. Vi henviser i den forbindelse til de fremsendte regnskaber, hvoraf det ses, at ejendommens driftsresultat i 2010 udgjorde 326,938 kr. og i 2013 forud for salget af ejendommen til tredjemand udgjorde 390.492 kr., hvilket var en forøgelse i forhold til årene for som følge af en øget lejeindtægt.

Det kan således ud fra ovenstående konstateres, at den offentlige ejendomsvurdering fra oktober 2013 på 13.000.000 kr. er forkert, idet ejendommens faktiske handelsværdi konstateret ved en handel med tredjemand kun er 10.500.000 kr. Der er intet, der taler for, at dette ikke også skulle være tilfældet ved udgangen af 2010. Der har ikke været tale om et markedsprisfald i perioden fra udgangen af 2010 til 2014, hvor ejendommen blev solgt til tredjemand, og oven i købet er ejendommens driftsresultat forbedret, hvilket kun taler for en prisstigning i den mellemliggende periode.

Ejendommens driftsresultat underbygger endvidere den anvendte pris ved overdragelse ved udgangen af 2010, idet prisfastsættelse af elendomme sker ud fra det afkast, som investering i ejendommen medfører. Som det tidligere er fremført, danner et afkast på 326.339 kr. ikke grundlag for en prisfastsættelse på 13.000000 kr. Det svarer til et afkast på ca. 2,5 %. Ved en pris på 10.000.000 kr., ville afkastprocenten have udgjort ca. 3,3 %, hvilket er tættere på det afkast, som ifølge G5’s undersøgelse var det gennemsnitlige afkast for investeringsejendomme i 2010, jf. tidligere fremsendte kopi af pressemeddelelse. Det er dog stadig et afkast under det gennemsnitlige afkast for investeringsejendomme, hvilket ydermere underbygger, at ejendommens handelsværdi ved udgangen af 2010 er langt under 13.000.000 kr.

Det er således heller ikke korrekt, når det anføres, at det ikke er dokumenteret eller sandsynliggjort, at en pris pa 13.000.000 kr. ikke er udtryk for den pris, som uafhængig tredjemand ville have betalt ved ejendommens overdragelse ultimo 2010, Dette er sket allerede i vores mail af 6. november 2015 og hermed endnu engang gentaget. Derimod er der intet i SKATs eller Skatteankestyrelsens sagsfremstilling, der hverken dokumenterer eller blot sandsynliggør, at handelsværdien skulle være 13.000.000 kr. En simpel henvisning til den offentlige ejendomsvurdering kan ikke anses som et validt grundlag, så meget desto mere fordi den offentlige ejendomsvurdering ved handel med tredjemand kan konstateres at være forkert. En henvisning til en værdi optaget i regnskabet, som i øvrigt er en helt tredje værdi, kan heller ikke anvendes som grundlag.

Det skal afslutningsvis til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og begrundelse bemærkes, at Skatteankestyrelsens henvisning til, at G7 ApS ikke har klaget over forhøjelsen af ejendomsavancen, er helt uden betydning for vurdering af denne sag.

Som tidligere forsøgt forklaret havde G7 ApS et betydeligt skattemæssigt underskud, og en forhøjelse af ejendomsavancen med 3.000.000 kr. ville ikke medføre, at der skulle betales skat. Hensigten var at lukke selskabet, og det savner derfor en hver form for fornuft, at selskaber skulle påklage en forhøjelse af den skattepligtige indkomst, som ikke medførte en yderligere skattebetaling, og som derfor kun kunne have påført selskabet yderligere og helt unødige udgifter til førelse af en skattesag. Det skal hertil bemærkes, at selskabet slet ikke havde midler hertil.

Subsidiær påstand

På telefonmødet med Skatteankestyrelsens sagsbehandler blev det drøftet, hvorvidt ejendommen overhovedet blev overdraget til Ejendomskommanditselskabet Y1-adresse ved udgange af 2010.

Salget af ejendommen i 2014 er sket ved en handel men G7 ApS som sælger, og det har også over for omverdenen været Y1-adresse ApS, der har stået som ejer af ejendommen herunder som låntager af prioritetsgælden i ejendommen.

Det ses ikke af sagsfremstillingen, at Skatteankestyrelsen har vurderet dette spørgsmål.

Vi skal derfor subsidiært pst, at den skattepligtige aktieindkomst skal nedsættes med 3.000.000 kr. med den begrundelse, at ejendommen ikke blev overdraget fra G7 ApS i 2010 og at der således ikke er sket maskeret udlodning.”

Klagerens repræsentant har efterfølgende sendt kopi af mail af 4. februar 2014, hvoraf fremgår, at F2-bank havde accepteret skadesløsbrevet indfriet ved det provenu, der blev opnået ved salget efter indfrielse af foranstående realkreditprioriteter, samt at et efterstående ejerpantebrev pa 500.000 kr. bliver slettet i forbindelse med handlen.

Landsskatterettens afgørelse

Al indkomst er som udgangspunkt skattepligtig. Det fremgår af statsskattelovens § 4.

Overdragelse af aktiver mellem interesseforbundne parter skal som udgangspunkt ske til den pris en uafhængig tredjemand ville have betalt. Det fremgår af ligningslovens § 2.

Henset til, at den offentlige ejendomsværdi for ejendommen pr. 1. oktober 2010 androg 13.000.000 kr. og selskabet selv i sin årsrapport for 2009 har værdiansat ejendommen til 12.000.000 kr., samt at der mellem interesseforbundne parter gælder skærpede krav til dokumentationen, finder Landsskatteretten, at G7 ApS ikke har dokumenteret eller tilstrækkeligt har sandsynliggjort, at prisen pa 13.000.000 kr. ikke er udtryk for den pris som uafhængig tredjemand ville have betalt ved ejendommens overdragelse ultimo 2010. Hertil kommer at G2 K/S selv i sin årsrapport for 2011 har værdiansat ejendommen til 13.500.000 kr.

Landskatteretten bemærker endvidere, at SKATs afgørelse vedrørende G7 ApS ikke er påklaget.

At ejendommen efterfølgende er afhændet til uafhængig tredjemand for 10.500.000 kr. kan ikke tillægges afgørende betydning, ligesom efterfølgende modtagne oplysninger ikke kan føre til et andet resultat.

Da aktionærer og anpartshavere beskattes af alt, hvad der af selskabet udloddes til aktionærerne eller anpartshaverne, jf. ligningslovens 16 A, stk. 1 og 2 (lovbekendtgørelse nr. 176 af 11. marts 2009), stadfæster Landsskatteretten SKATs afgørelse.”

Af skønserklæring af 13. december 2017 fra skønsmand OM fremgår blandt andet følgende:

Spørgsmål 1:
Skønsmanden bedes opgøre markedsværdien af ejendommen i 2010 ved salg i fri handel på sædvanlige handelsvilkår.

Svar på spørgsmål 1:
Ved fastsættelsen af handelsprisen for en udlejningsejendom vil prisen være udtryk for ejendommens rentabilitet udtrykt som lejeindtægten / lejeværdien fratrukket driftsudgifter, herunder skønnede vedligeholdelsesomkostninger, hvorefter restbeløbet forrenter den investerede kapital.

Afkastprocenten kan dog ikke opfattes som en entydig værdi, der kan sammenlignes med afkastet af en alternativ investering.

Den fastsatte forretningsprocent giver bl.a. udtryk for det aktuelle afkast, men heri kan indgå ejendommens muligheder for investering i forbedringer med deraf følgende øget afkast. Afkastet vil være forskelligt for bolig- og erhvervslejemål.

Den afledte kvm, pris andrager ca. kr. 22.500. Der er her tale om en beregning af værdien divideret med de aktuelle bolig-/erhvervsarealer.

På grundlag af de foreliggende oplysninger, besigtigelse samt diverse beregninger, ansættes ejendommens kontante markedsværdi pr. 31.12.2010, med udgangspunkt i markedet for denne type ejendom, herunder som ejendommen ifølge det oplyste var og fore fandtes, efter mit bedste skøn og overbevisning til

10.900.000.
Skriver kr. Ti millioner ni hundrede tusinde 00/100

Spørgsmål 2:
Skønsmanden bedes oplyse, hvad en forventet salgstid ville være for ejendommen i 2010, samt hvad den forventede salgstid ville være i henholdsvis 2014 og på besigtigelsestidspunktet.

Svar på spørgsmål 2:
Den skønnede salgstid ville i 2010 være 3-6 måneder, i 2014: 2-4 måneder og på besigtigelsestidspunktet: 1-2 måneder.

Spørgsmål 3:
Skønsmanden bedes angive hvilken betydning en kortere henholdsvis længere salgsperiode kan betyde for ejendommens markedsværdi.

Svar på spørgsmål 3:
En kortere henholdsvis længere salgsperiode, er oftest et udtryk for en større henholdsvis mindre efterspørgsel efter den omhandlede ejendom, henset til en generel samlet vurdering af ejendommens potentiale, herunder ejendommens type, størrelse, beliggenhed og stand. En kortere salgsperiode er typisk et udtryk for at efterspørgslen er større end det aktuelle udbud, og har derfor, alt andet lige, en positiv effekt på ejendommens markedsværdi. En længere salgsperiode oftest den modsatte effekt.

Spørgsmål 4:
Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt der generelt vedrørende sammenlignelige ejendom, både geografisk og størrelsesmæssigt såvel som vedligeholdelsesmæssigt, har været et stigende økonomisk afkast på investeringsejendommen i perioden fra 2010 til 2014, hvilket har betydet en stigende handelsværdi.

Svar på spørgsmål 4:
Investeringsejendomme sammenlignelige med den i skønsrapporten omhandlede ejendom har i perioden 2010 til 2014 haft et faldende investorkrav til afkast, med deraf følgende stigende handelsværdier som resultat.

Spørgsmål 5:
Skønsmanden bedes oplyse, om det kan bekræftes, at procentmæssige afkast for ejendommen i 2010 kan opgøres til mellem 3,5 % og 4,0 %

Svar på spørgsmål 5:
Skønsmanden kan bekræfte, at kapitalafkastet for ejendommen i 2010 kan opgøres til mellem 3,5% og 4,0%, baseret på markedsleje og sædvanlige driftsudgifter for en sådan ejendom.

Spørgsmål 6:
Skønsmanden bedes oplyse, hvilken betydning det procentmæssige afkast for ejendommen har for ejendommens handelsværdi,

Svar på spørgsmål 6:
Kapitalafkastet er en af flere faktorer i forbindelse med værdiansættelsen af investeringsejendomme. Som anført i svaret på spørgsmål 1, er afkastet ikke nogen entydig værdi, men indgår som en del af ejendommens samlede potentiale.

Spørgsmål 7:
Skønsmanden bedes oplyse hvilken betydning den offentlige ejendomsvurdering har for ejendommens handelsværdi.

Svar på spørgsmål 7:
Som udgangspunkt har den offentlige ejendomsvurdering ikke betydning for ejendommens handelsværdi.

Spørgsmål 8:
Skønsmanden bedes oplyse hvilke forhold der er tillagt særlig betydning ved besvarelsen af spørgsmål 1-6, herunder om der er særlige forhold ved ejendommens beliggenhed, vedligeholdelsesmæssige stand eller andet, der er tillagt særlig vægt.

Skønsmanden bedes i den forbindelse oplyse, hvilket materiale der i øvrigt har dannet grundlag for vurderingen, samt angive foretagne sammenligninger med andre ejendomshandler og salgsstatistikker, herunder angive, hvilke særlige forhold ved ejendommen, der har betydet, at værdien eventuelt afviger fra den gennemsnitlige kvadratmeterpris eller det det gennemsnitlige økonomiske afkast i samme område og i samme periode.

Svar på spørgsmål 8:
Ved værdiansættelsen er henset til en generel samlet vurdering af ejendommens potentiale, herunder ejendommens type, størrelse, beliggenhed og stand, samt markedet for investeringsejendomme ultimo 2010, gældende herunder udbud og efterspørgsel samt kurs- og renteniveau. Herudover indgår ligeledes den skønnede markedsleje.

Der er meget få handler af denne ejendomstype og med denne beliggenhed, hvorfor det empiriske grundlag ikke giver mulighed for at lave direkte sammenligninger, hvorfor sammenlignings ejendommene udelukkende tjener som dokumentation for det generelle marked.

Til sammenligning er anvendt handler af blandede bolig-/erhvervsejendomme indenfor voldene i Y2-by i perioden 2010-2015, jfr. vedhæftede bilag 1.

Spørgsmål IA
Skønsmanden anmodes om at oplyse, hvad handelsværdien for ejendommen Y1-adresse, må antages at have været pr, den 31. december 2010.

Skønsmandens vurdering skal basere sig på værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle være erlagt kontant den 31. december 2010 i en handel mellem uafhængige parter.

Svar på spørgsmål IA:
Der henvises til svaret på sagsøgers spørgsmål 1.

Spørgsmål IB
Skønsmanden anmodes om at oplyse, hvilke forhold han har lagt vægt på ved besvarelsen af spørgsmål IA, herunder

om han har lagt vægt på sammenlignelige handler, og da hvilke ejendomshandler,

om han har lagt vægt på markedslejen for den pågældende ejendom multipliceret med en faktor og i givet fald at oplyse, hvorledes han har fastsat markedslejen (herunder oplyse om han har lagt vægt på sammenlignelige lejemål og da hvilke), samt at oplyse faktoren (herunder hvordan denne er fastsat),

om den markedsleje, der måtte være lagt vægt på, er en bruttoleje eller en nettoleje (bruttolejen fratrukket udgifter til udvendig vedligeholdelse, administration, forsikring, grundskyld og dækningsafgift mv.), samt

om han har lagt vægt på oplysningerne om ejendommens faktiske lejeniveau og faktiske driftsomkostninger i 2010.

Svar på spørgsmål IB:
Der er ved besvarelsen af spørgsmål IA, lagt vægt på sammenlignelige handler jfr. skønsrapportens bilag 1.

Der er ved besvarelsen af spørgsmål lA, lagt vægt på markedslejen, men også driftsudgifter, som ligeledes beskrevet i svaret på sagsøgers spørgsmål 1. Ved fastsættelse af markedslejen for boliglejemål er der udover skønsmandens generelle markedskendskab endvidere indhentet oplysninger fra G5’s statistik om gennemsnitlige markedsleje for private udlejningsboliger i Y2-by, i ejendomme opført før 1928. Denne bruttoleje udgjorde på vurderingstidspunktet kr. 975,-/kvm/år, med en minimal leje på 743 kr./kvm/år og maksimal leje på 1.320 kr./kvm/år.

Der er ved besvarelsen af spørgsmål lA henset til det faktiske lejeniveau, samt hvorledes denne skønnedes at afspejle markedslejen.

Spørgsmål IC
Hvis skønsmanden ikke har lagt vægt på sammenlignelige ejendomshandler og/eller markedslejen for ejendommen ved besvarelsen af spørgsmål A, da anmodes skønsmanden om at oplyse:

    1. hvorfor han ikke har lagt vægt på sammenlignelige handler og/eller markedslejen multipliceret med en faktor,
    2. om der er sammenlignelige handler samt i givet fald hvilke, og
    3. markedslejeniveauet for ejendommen samt oplyse, hvorledes han har fastsat dette

    Hvis han har lagt vægt på lejen for sammenlignelige ejendomme, bedes han oplyse hvilke ejendomme.

    Svar på spørgsmål IC:
    Der henvises til svaret på spørgsmål IB, hvorfor spørgsmål IC ikke er relevant.”

    Skønsmand OM har i e-mail af 15. januar 2018 til parterne anført blandt andet følgende:

    ”…

    • Et forventeligt ejendomsmæglerhonorar ville i 2010 have udgjort 2,5 3,0% af købesummen, med tillæg af moms
    • Markedslejen for erhvervslejemålet anses for at være som den opkrævede leje, og for boliglejemålene er markedslejen anslået til kr. 975,-/m2/år, dog for 1. sal kr. 900,-/m2/år, da der her vil forekomme diverse gener, som følge af beliggenheden umiddelbart over bodegaen. Den opnåede leje på 4. sal skønnes at ligge indenfor en acceptabel difference i relation til markedslejen...”

    Forklaringer

    Der er afgivet forklaring af A, ZB og skønsmand OM.

    A har forklaret blandt andet, at han er advokat og har beskæftiget sig meget med ejendomme Nu har han primært tyske erhvervsklienter og beskæftiger sig desuden med dødsboer. Han købte ejendommen beliggende Y1-adresse i slutningen af 1990’erne, idet han og hans kone ønskede at investere i en ejendom, hvor der kunne laves noget udvikling. Han valgte ejendommen i Y1-adresse, da kun fredede ejendomme kunne opdeles i ejerlejligheder, og ejendommen derfor havde potentiale. I 2005-2006 ejede han flere andre ejendomme med en partner. De havde F2-bank som bankforbindelse.
    Banken ønskede, at de skulle sælge nogle af ejendommene. F2-bank var oprindeligt ikke involveret i ejendommen Y1-adresse, men banken krævede sikkerhed i Y1-adresse, idet den ellers ville opsige hans samlede arrangement i banken. Der var et skadesløsbrev på 4,4 mio. kr. tinglyst på ejendommen, som banken kunne få sikkerhed i. Hans plan var at opdele ejendommen i ejerlejligheder og herefter sælge dem. Det er en tidskrævende proces, som banken ikke gav ham ro til.
    Da de fleste af pengene anvendt til erhvervelse af ejendommen kom fra hans hustru, mente han, at det var rigtigst at indskyde ejendommen i KS’et i 2010. Indtil finanskrisen begyndte i august 2008, var der stigende ejendomspriser, men herefter faldt priserne med et brag. Prisen på 10 mio. kr. var hans skøn over markedsværdien af ejendommen på tidspunktet for indskydelsen under hensyn til finanskrisen og ejendommens stand. Prisen var uden mæglerhonorar. I december 2010 talte han med forskellige mæglere, valuarer og andre folk med forstand på prissætning af ejendomme, som bekræftede ham i fastsættelse af prisen på 10 mio. kr. Vurderingen fra 2006 fra G3 på 15,5 mio. kr. blev foretaget på foranledning af banken. Ejendommen kunne i 2006 ikke opdeles i ejerlejligheder, da den kun var delvist fredet. Da han erhvervede ejendommen, var der udskiftet vinduer i strid med fredningen, hvorfor han anlagde en sag mod sælger, G6. Han vandt sagen og fik penge til at udskifte vinduerne. I forbindelse med sagen havde han brug for at dokumentere fredningslinjens placering og indhentede dokumentation herom. Han havde ikke dengang søgt om fredning af hele ejendommen.
    Den offentlige ejendomsvurdering på 13 mio. kr. i 2010 betød ikke så meget, da en stor del af ejendommen var fredet, og der derfor kun blev betalt beskedne ejendomsskatter. Han havde mange ting i gang på det tidspunkt, så han gjorde ikke indsigelser mod vurderingen. Ejendomsvurderingen havde ingen betydning for prissætningen ved indskuddet i K/S’et.
    En delvist fredet ejendom kan kun sælges som udlejningsejendom. Fredningsudvidelsen i 2016 medførte en væsentlig forhøjelse af værdien af ejendommen, da den gav mulighed for opdeling i ejerlejligheder. Det understreges af det seneste salg af ejendommen, som skete, uden at der var foretaget forbedring af ejendommen med henblik på opdeling i ejerlejligheder.
    Han forsøgte i efteråret 2013 at sælge ejendommen, idet F2-bank var på nakken af ham, da driften ikke genererede nok til at servicere banklånet med renter og afdrag. Banken kunne ikke gennemtvinge et salg, men den truede med opsigelse af hans samlede arrangement i banken. Han brugte megen tid på at finde en potentiel køber. Han ville gerne have 12 mio. kr. for ejendommen.
    Der var på det tidspunkt en opadgående kurve i markedet. Der var mange, der var interesserede, men ikke til den pris, som han ønskede. Banken pressede hele tiden på. Han forventede, at ejendommen var mere værd i efteråret 2013 end i december 2010. Hans mail af 25. september 2013 til KJ viser den samlede gæld i ejendommen på dette tidspunkt. KJ’s tilbud på 10,75 mio. kr. var bedre end ingenting, så han gik videre med det. KJ havde dog mange krav til finansieringen, som banken ikke ville imødekomme. Banken var dog indforstået med prisen på 10,75 mio. kr. Banken foreslog en lavere salgspris, og at han skulle give banken en salgsfuldmagt. Han forsøgte fortsat selv at sælge den. Han underskrev en salgsfuldmagt på 11,5 mio. kr., men både han og banken vidste, at man ikke ville kunne få den pris for ejendommen. Hans salgsbestræbelser foregik primært over telefonen eller i møder, så der kom ikke konkrete tilbud.
    Værdiansættelsen af ejendommen i årsrapporten for 2007 på 15,5 mio. kr. skete på baggrund af G3’s vurdering. Han lagde den vurdering ukritisk til grund, da det gav ro i forhold til omgivelserne. G3 var et anerkendt ejendomsselskab. Markedet var i fremgang frem til august 2008, hvor det fuldstændigt kollapsede. Årsrapporten aflagt i august 2008 var således lige før kollapset.
    I årsregnskabet for 2009 blev værdien af ejendommen nedreguleret ud fra hans generelle kendskab til markedet. Værdiansættelsen på 12 mio. kr. var udtryk for hans forventning til prisen, og hvad der var nødvendigt for at betale enhver sit. Den bygger ikke på en vurdering af ejendommen.
    I årsregnskabet for 2011 blev ejendommens værdi opskrevet, da der var en spæd fremgang i markedet. Den angivne værdi er udtryk for, hvad han medio 2012 troede, at han kunne få for ejendommen.
    Da han købte ejendommen, var den i ringe stand, og det har den været lige siden, da han afventede processen med totalfredning og opdeling i ejerlejligheder, før han ville gå i gang med istandsættelse. I 2017 var ejendommen i samme ringe stand. Da der blev afholdt skønsforretning i maj 2017, var én af lejlighederne blevet istandsat.
    Han mener, at videoen på linket Link1 er optaget forud for skønsforretningen. Videoen viser ejendommens ringe stand. Pudset var afskallet, ligesom vinduer, gulve og døre var i dårlig stand. Køkkener og badeværelser trængte også til istandsættelse. Der var i den grad et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb. Der har ikke i hans ejertid været nogen fra SKAT ude at besigtige ejendommen. Det var således ikke rigtigt, når SKAT ved ejendomsvurderingen lagde vægt på ”ejendommens almindelig gode bygningsmæssige standard og vedligeholdelsesstand”. Ejendommen var i samme stand i 2010, som da videoen blev optaget.
    Han kendte ZB, da de havde gået til gymnastik sammen. Han vidste derfor, at ZB og dennes kone havde interesse i ejendomme. Han spurgte ZB, om de var interesserede i at se ejendommen i Y1-adresse. De blev enige om en salgspris på 10,5 mio. kr. Han forsøgte at opnå en højere pris, men det ville ZB ikke give. SKAT accepterede at afskrive sit udlæg i ejendommen. Han tog det som et udtryk for, at SKAT var enig i hans vurdering af, hvad man kunne få for ejendommen. Han havde aftalt med JB og ZB, at han skulle hjælpe dem med fredningssagen. Det havde ingen betydning for den aftalte pris. Det var ikke en vennepris.
    Det er ikke rigtigt, når der i vurderingen fra G3 fra 2006 står, at ejendommen fremtræder i ”almindelig god vedligeholdelsesstand”. G3 havde besigtiget ejendommen forud for udarbejdelsen af vurderingen. G3 havde heller ikke forstået, at ejendommen kun var delvist fredet og derfor ikke kunne opdeles. Han brugte værdiansættelsen i årsregnskabet, så kan kunne få lidt arbejdsro.
    I 2009 anslog han værdien af ejendommen lavere, da der var fejl i G3’s vurdering. Han fastsatte skønsmæssigt værdien til 12 mio. kr. Det i ledelsesberetningen anførte om, at opskrivningen er baseret på en uafhængig vurdering, henviser til G3-vurderingen fra 2006, da der ikke er foretaget en senere uafhængig vurdering. Værdien var anslået med henblik på at tilfredsstille kreditorerne i ejendommen. I 2011 blev ejendommens værdi opskrevet på baggrund af hans egen vurdering af værdien ultimo 2011. Det viste sig at være for optimistisk.
    I SKATS afgørelse af 7. juni 2013 til KS’et er der anført under ”1.4 Selskabets bemærkninger”, at ejendommen i realiteten hele tiden har været hustruens særeje. Han ved ikke, hvad SKAT mener med det. Han kan ikke forestille sig, at det er noget, som han har sagt. Det lyder som et fejlcitat. Han foretog overdragelsen for at skabe fred i forhold til banken.
    Han har haft et lån hos JB, som han har betalt renter af. Lånet har intet med denne sag at gøre, så det vil han ikke komme nærmere ind på.
    Hans døtre betalte en lavere husleje. Den ene datter fungerede som vicevært, hvilket begrundet den nedsatte leje. SA fremlejede sin lejlighed til en højere leje, end hvad hun selv betalte. Overskuddet blev ikke bogført i KS’et.

    ZB har forklaret blandt andet, at han nu er pensioneret og desuden medlem af en række bestyrelser i bandt andet ejendomsselskaber. Han er uddannet bygningsingeniør. Han kender A, da de går til gymnastik sammen. De og deres ægtefæller er private bekendte, men ikke beslægtede. A har for ca. 15 år siden fungeret som advokat for ham og hans hustru. Han og A sidder nu i en legatbestyrelse sammen.
    I maj 2014 købte han ejendommen i Y1-adresse for 10,5 mio. kr. Han og hans hustru har tidligere haft ejendomme med ejerlejligheder, så på den måde var denne ejendom anderledes. De så potentialet i at opnå totalfredning af ejendommen. De købte ejendommen som en investering. De finansierede købet gennem F1-finans og deres bank, idet F3-finans ikke ville finansiere købet. F1-finans havde allerede sikkerhed i ejendommen. De kom frem til prisen på 10,5 mio. kr. efter forhandling. A ville gerne have så meget som muligt for ejendommen. Det indgik i prisen, at der blev sparet mæglersalær. De kunne ikke få prisen længere ned end 10,5 mio. kr. En pris på 11 eller 12 mio. kr. var ikke på tale, så forhandlingen drejede sig snarere om, hvorvidt prisen skulle være lavere end 10,5 mio. kr.
    Ejendommen var mildt sagt meget slidt. Indgangen er overmalet med graffiti. Der er huller i væggene og graffiti i trappeopgangen. Gården skulle også sættes i stand. Køkkentrappen trængte også til istandsættelse. Gulvene var også i meget dårlig stand. Væggene var tynde. Vedligeholdelsesstanden var generelt under middel. Lejlighederne fungerede, da de blev udlejet billigt. Hvis ejendommen blev totalfredet, kunne man ikke leje ud på sædvanlige vilkår, så det indgik også i prisfastsættelsen. Det var svært at opnå fredningen og en særdeles tung proces. Han begyndte at overveje at frasælge Y3’s lejemål og lejligheden lige over kroen. Ejendommen skulle istandsættes forud for salg. Der var også vinduer, som skulle skiftes. De indhentede et tilbud på 1,6 mio. kr. for istandsættelse af facaden og trappen. De skønnede selv, at den indvendige istandsættelse ville koste mindst 400.000 kr. pr. lejlighed, hvis den skulle leve op til fredningen, således at den totale pris for istandsættelse ville være ca. 3,2 mio. kr. Endvidere ville der være udgifter til etablering af en ejerforening.
    Efter tre år var markedet bedret, således at ejendommen kunne sælges uden istandsættelse, så det gjorde de for at slippe for besværet. Der var ifølge mægleren otte interesserede, heraf var der to, der bød 17 mio. kr. Ejendommen var udbudt til ca. 15,7 mio. kr. Ejendomspriserne i 2014-2017 udviklede sig eksplosivt. Prisen på 17 mio. kr. afspejler denne udvikling samt totalfredningen i 2016.
    Mægleren vurderede, at ejendommen efter istandsættelse kunne sælges for 20,2 mio. kr. Den rigtige pris i 2014 var nok 10 mio. kr., og i 2010 var den rette pris nok 7,5 mio. kr. Disse priser havde bedre passet til markedet på de respektive tidspunkter.
    Der var ingen udvikling i ejendommens vedligeholdelsesstand i deres ejertid. Videoen på linket Link1 er optaget omkring årsskiftet 2016/2017. Standen var i 2014, som den fremgår af videoen. Lejemål blev afleveret, som de blev modtaget. SKAT foretog ikke besigtigelse af ejendommen i hans ejertid. Han har ikke påklaget ejendomsvurderingen. Nogle gange er den offentlig vurdering højere end den reelle værdi, og nogle gange er den lavere. Da ejendommen var delvist fredet, var ejendomsskatten ikke så høj, så derfor påklagede de ikke den offentlige ejendomsvurdering.
    Han har besøgt Y3 i 2010, men han var ikke på det tidspunkt andre steder i ejendommen. Han så først hele ejendommen i 2014. Han kender derfor ikke standen af lejlighederne i 2010, men der var ikke noget, der tydede på, at der var sket forandringer fra 2010 til 2014.
    Han var bekendt med, at A havde optaget et lån hos hans kone. Det vedrørte noget helt andet. Det lå i kortene, at A var økonomisk presset, da banken var efter ham, og han derfor skulle sælge. Det var A’s kreditorer, der skulle godkende prisen, snarere end A.

    Skønsmand OM har forklaret blandt andet, at han kan vedstå sin skønserklæring. Han har erfaring med salg og vurdering af den type ejendomme, som sagen handler om. Han har beskæftiget sig med investeringsejendomme i Y2-by siden 1991. Han husker ejendommen i Y1-adresse. Han har læst op på erklæringen forud for sit fremmøde i retten. Ejendommen er af en type, som der ikke bliver handlet mange af. Ejendommen appellerer i kraft af sin beliggenhed til en del investorer. Da han besigtigede den, var ejendommens første og tredje sal under renovering.
    Hans opfattelse af standen i maj 2017 var, at ejendommen var gammel, og at der derfor løbende var et renoveringsbehov. Der var konstateret skimmelsvamp i de lejligheder, der var under renovering. De lejligheder, der ikke var under renovering, var i almindelig god stand. Der var et fornuftigt bad og køkken i dem. Erhvervslejemålet i stueetagen var noget nedslidt. Ved besigtigelsen kunne han ikke vurdere tidspunktet for renoveringsbehovets opståen, men der var generelt behov for betydelig renovering. Det var hans opfattelse, at der ikke var foretaget nogen renoveringer i siden 2010.
    Han nåede frem til værdien på 10,9 mio. kr. på baggrund af det sparsomme statistiske grundlag, der forelå, sin vurdering af markedslejen, driftsomkostningerne i ejendommen, samt hvordan en typisk investor ville forholde sig til driftsudgifter og forventninger til afkast. Han var ikke i besiddelse af driftstal for sammenligningsejendommene. Det er ham, der har udarbejdet bilag P. De anførte lejeindtægter er hans skøn over markedslejen ultimo 2010. De anførte driftsomkostninger er de faktiske driftsomkostninger med tillæg af et skønnet beløb til vedligeholdelse. Afkastprocenten er skønnet gennemsnitligt for ejendommen, og på den baggrund har han beregnet en værdi på 10,9 mio. kr. Den skønnede markedsleje er vurderet ud fra andre lejemål i samme type ejendom samt G5’s statistik. Første sals lejeværdi er ansat lidt lavere, da den var beliggende oven på en beværtning. Opgørelsen, som han henviser til i sin mail af 15. januar 2018 til parterne, er ejendomsstatistikken fremlagt som bilag R. Der mangler data for 2009 og 2010. Han mener, at det er rimeligt at skønne ud fra tallene for 2008. Finanskrisen har ikke haft nogen effekt på markedslejen for boliglejemål. Krisen havde betydning ved salg, men ikke boliglejen. Krisen betød, at der var færre investorer i en periode, hvilket betød fald i priserne. Der gik ca. 5 år fra krisens indtræden i august 2008, indtil markedet havde rettet sig, da långiverne var forsigtige. Man kan ikke tale om et egentligt lavpunkt, da der blev solgt så få ejendomme af denne type. Værdien af ejendommen beliggende Y1-adresse har nok været i lavest i årene 2010 og 2011. Mange private investorer blev under finanskrisen af deres kreditorer presset til at sælge til priser lavere end ejendommenes værdi. Den anslåede pris på 10,9 mio. kr. er en kontantpris.
    Sammenligningsejendommene er udvalgt ud fra deres beliggenhed og alder, ligesom udvalget er et udtryk for, hvad der faktisk var solgt af denne type ejendomme. Der er et stort spænd i kvadratmeterpriserne. Han har besigtiget sammenlignings ejendommene udefra. Han kender ikke deres offentlige ejendomsvurdering. Han oplevede en overgang i blandt andet Y2 Kommune, at der var ret stor forskel på de reelle salgspriser og den offentlige ejendomsvurdering. Det var forskelligt, hvilken der var højest. Det var ikke ualmindeligt under finanskrisen, at der blev handlet til priser under den offentlige ejendomsværdi, men man kunne også opleve det modsatte. Den offentlige ejendomsvurdering har ikke betydning for hans vurdering af ejendommens værdi. Han har valgt at tage udgangspunkt i markedslejen, da det er den, som den typiske investor vil se på. Oplysninger om den faktiske lejeindtægt for boliglejemålene har ikke haft betydning for hans vurdering af prisen. Han ansatte kvadratmeterlejen for 2. sal til 972 kr., selv om det beløb var lavere end den leje, som lejemålet var fremlejet til. Det er ikke et spørgsmål om, hvor høj en leje man kan opnå, da man også ved vurderingen vil skele til, om Huslejenævnet måtte forventes at sætte lejen ned. Sammenligningsejendommene er efter hans oplysninger solgt i almindelig fri handel, men han ved ikke, om handlerne er foregået mellem interesseforbundne parter.

    Parternes synspunkter

    A har i sit påstandsdokument anført blandt andet følgende:

    ”… ANBRINGENDER

    Til støtte for de nedlagte påstande gøres det gældende, at der intet grundlag er for at forhøje sagsøgers aktieindkomst for indkomståret 2010 som følge af ejendomsoverdragelsen, idet ejendomsoverdragelsen skete til den korrekte handelsværdi.

    Der er således ingen difference, der skulle kunne give sig udslag i, at sagsøger bliver beskattet af maskeret udlodning af en af SKAT skønnet ”underpris”.

    Det gøres således gældende, at ejendommens værdi i 2010 var 10.000.000 kr. Dette understreges navnlig af, at der foretages et salg til en ikke-interesseforbunden tredjepart i 2014 med skødedato den 30. juni 2014 til en pris på 10.500.000 kr.

    Det gøres gældende, at den korrekte værdi for ejendommen i 2010 således var 10.000.000 kr., som ejendommen blev overdraget til.

    Det gøres også gældende, at det ikke har nogen betydning hvilke værdier ejendommen er optaget til i årsrapporter/årsregnskaber. Disse værdier er alene et udtryk for regnskabsmæssige værdier og er således ikke udtryk for handelsværdier, hvorfor der intet grundlag er for at anvende disse værdier til beskatning af en fiktiv aktieindkomst.

    Endelig gøres det gældende, at de offentlige ejendomsvurderinger uomtvisteligt ikke er udtryk for handelsværdier. Det er således almen kendt, at der er betydelige uoverensstemmelser mellem den offentlige ejendomsvurdering og egentlige handelsværdier, hvorfor ejendomsvurderinger i sagens natur ikke kan anvendes som grundlag for beskatning af sagsøger som væsentligste indikator. Der henvises her til skønsmanden svar i skønserklæringen.

    Det er således et faktum, at den offentlige ejendomsvurdering ikke er retvisende, jf. hertil også Skatteministeriets print fra Skatteministeriets hjemmeside med nyhedsmeddelelse fra 5. oktober 2016. Det fremgår heraf bl.a., at der kommer nye og mere retvisende ejendomsvurderinger i 2019.

    Det fremgår også, at:

    ”Det nuværende ejendomsvurderingssystem har vist sig udfordret på en lang række områder. Boligejernes vurderinger har generelt været for upræcise, uensartede og uigennemskuelige.

     Skønsmanden har ved besvarelsen af de af parterne stillede spørgsmål konkluderet, at værdien af ejendommen i 2010 var 10.900.000 kr., jf. skønserklæringens svar på spørgsmål 1.

    Det gøres gældende, at skønserklæringen konklusion kan lægges til grund ved det videre forløb med konkret værdiansættelse af ejendommen.

    Selvom udgangspunktet måtte tages i skønsmanden værdiansættelse, gøres det til støtte for påstand 1, gældende, at der ikke er grundlag for yderligere beskatning af sagsøger i 2010 på baggrund af overdragelse af ejendommen.

    Der henvises her til skønsmandens e-mail af 15. januar 2018…, hvoraf det fremgår, at forventeligt ejendomsmæglerhonorar i 2010 ville have udgjort 2,5 – 3,0 % af købesummen, med tillæg af moms.

    Beregnet ud fra en købesum på 10.900.000 kr. ville honorar til ejendomsmægler have udgjort 272.500 kr. – 327.000 kr. med tillæg af moms, svarende til 340.625 kr. 408.750 kr.

    I sagen blev ikke anvendt ejendomsmægler. Det er sagsøgers opfattelse, at den besparelse i omskiftninger, der blev opnået ved at undlade at anvende ejendomsmægler, skal fragå i ejendommens handelsværdi. I runde tal, og med udgangspunkt i skønsmanden oplysninger om ejendommens værdi og ejendomsmæglerhonorar, ville værdien således kunne opgøres til ca. 10.5000.000 kr.

    Dette er endog meget tæt på den faktiske overdragelsesværdi på 10.000.000 mio. kr.

    På denne baggrund gøres det gældende, at SKAT ikke har været berettiget til at foretage en ændret ansættelse af sagsøgers aktieindkomst på baggrund af en skønnet værdi af ejendommen. Særligt ikke når den skønnede værdi er med udgangspunkt i den offentlig ejendomsvurdering, som notorisk ikke er retvisende.

    Der er ikke grundlag for ved en værdiansættelse af ejendommen at medtage en potentiel, usikker og uhåndgribelig forventet værdistigning som følge af fremtidig eventuel afsluttet fredningssag, der ligeså eventuelt kan give mulighed for gennemførelse af en opdeling af ejendommen i lejligheder.

    Til støtte for påstand 2 gøres det gældende, at der alene kan være grundlag for en beskatning af differencen mellem den opnåede overdragelsessum på 10.000.000 kr. og ovennævnte 10.500.000 kr. (når besparelsen til ejendomsmæglersalær er fragået), svarende til 500.000 kr.

    Den absolut maksimale beskatning, som sagsøger kan blive pålagt er differencen mellem opnåede overdragelsessum på 10.000.000 kr. og skønsmandens værdiansættelse på 10.900.000 kr. Det gøres i den forbindelse gældende, at skønserklæringen er udarbejdet efter diverse input og spørgsmål fra begge parter i sagen, og er udtryk for den eneste foretagne reelle og præcise værdiansættelse af ejendommen.

    Til støtte for påstand 3 gøres det gældende, at såfremt retten ikke selv ønsker at fastsætte ejendommens værdi i 2010, og dermed beskatning af sagsøger, må sagen hjemvises til fornyet behandling hos Skattestyrelsen.

    Skattestyrelsen må ved den efterfølgende værdiansættelse inddrage alt materiale, der er fremlagt under sagens behandling i retten, herunder navnlig skønserklæringen og budgetoverslag af 28. december 2016 fra G8 A/S
    … samt mail af 31. juli 2017 fra NR fra virksomheden G9 til sagsøger A … med underliggende filmklip.”

    Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført følgende:

    Anbringender
    Til støtte for påstanden om frifindelse gøres det overordnet gældende, at A skal beskattes af maskeret udlodning på 3,0 mio. kr., jf. ligningslovens § 16A.

    Det anføres i stævningen, side 2, at ”sagen handler … om værdiansættelsen af ejendommen”, og A’s eneste indsigelse mod skatteansættelsen er da også, at ”ejendomsoverdragelsen skete til den korrekte handelsværdi” (side 4). Dette bestrides.

    Interesseforbundne parter skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter (armlængdeprincippet), jf. ligningslovens § 2, stk. 1.

    Handlen mellem G1 ApS (G7 ApS) og G2 K/S om ejendommen Y1-adresse foregik mellem interesseforbundne parter, og den overdragelsessum, som blev aftalt, kan derfor ikke uden videre lægges til grund som ejendommens reelle handelsværdi, jf. f.eks. U1998.1299 H og SKM2007.343.ØLR.

    Den offentlige ejendomsværdi for ejendommen Y1-adresse udgjorde pr. 1.oktober 2010 13,0 mio. kr.           Henset hertil, samt at overdragelsessummen på blot 10 mio. kr. er væsentligt lavere end den værdi, der i skatteadministrativ praksis accepteres ved en overdragelse mellem interesseforbundne parter, påhviler det A at godtgøre, at overdragelsessummen svarer til den pris, hvortil ejendommen kunne sælges til tredjemand, jf. også f.eks. U 1998.1299 H og U 2014.571 H. Dette har A ikke godtgjort.

    Skattemyndighederne har således været berettiget til at tilsidesætte den aftalte overdragelsessum og foretage et skøn over handelsværdien. Skattemyndighedernes skøn kan alene tilsidesætte, hvis A godtgør, at SKATs skøn, som svarer til den forud for overdragelsen senest offentliggjorte ejendomsvurdering, er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat, jf. f.eks. SKM2007.465.HR og SKM2015.615.HR.

    Dette har A heller ikke godtgjort. Herved bemærkes desuden, at såfremt den offentlige ejendomsvurdering var fastsat flere millioner kroner for højt, ville det have været naturligt, at A, som er advokat, havde påklaget ejendomsvurderingerne. Ejendomsvurderingerne er imidlertid på intet tidspunkt blevet påklaget.

    1. FASTSÆTTELSEN AF EJENDOMMENS VÆRDI I 2010 BLEV FORETAGET AF A SELV PÅ MANGELFULDT OG FEJLAGTIGT GRUNDLAG
    Ejendommen Y1-adresse blev den 31. december 2010 overdraget fra G1 ApS til G2 K/S for 10 mio. kr.

    På baggrund af besvarelsen af opfordring (3) i processkrift I, side 2, skal det ved sagens afgørelse lægges til grund, at der ikke forinden overdragelsen mellem de interesseforbundne parter ultimo 2010 blev ”indhentet en vurdering fra en ejendomsmægler/valuar”.

    Tværtimod synes det ud fra besvarelsen af opfordring (3) sammenholdt med besvarelsen af opfordring (12) i processkrift I, side 4, at kunne lægges til grund, at det er A selv, som har fastsat overdragelsessummen til 10 mio. kr.

    Om denne fastsættelse af overdragelsessummen har A i processkrift I, side 4, oplyst, at den er baseret på en opgørelse af lejeindtægterne til 433.938 kr. og udgifterne til 106.513 kr., hvorefter det anføres:

    ”Overskuddet på ejendommen udgjorde således cirka 327.426 kr., hvilket med en afkastgrad på 4 % medførte en værdi af ejendommen på 9.355.017 kr.”.

    Det bemærkes, at en afkastgrad på 4 % resulterer i en værdi af ejendommen Y1-adresse på 8.185.650 kr. (og ikke 9.355.017 kr.). Omvendt ”resulterer” en værdi på 9.355.017 kr. i en afkastgrad på 3,5 % (og ikke 4 %).

    Den faktiske overdragelsessum på 10 mio. kr. ”resulterer” med den ovennævnte opgørelse af lejeindtægterne og udgifterne i en afkastgrad på 3,27 %.

    Imidlertid fremkommer de netop nævnte lejeindtægterne på i alt 433.938 kr. bl.a. på baggrund af, at 2 ud af de i alt 4 beboelseslejemål (hvortil kommer erhvervslejemålet) blev udlejet til A’s døtre til en leje væsentligt under markedslejen.

    Lejeindtægterne ifølge beboelseslejekontrakterne … udgjorde 263.748 kr. ((7.500 kr. + 7.500 kr. + 2.900 kr. + 4.079 kr.) x 12), hvortil kom lejeindtægten fra erhvervslejemålet på 181.486 kr., i alt 445.234 kr.

    Skatteministeriet har ikke kendskab til, hvorfor nettoomsætningen ifølge årsrapporten [for 2010] og saldobalancen [for 2010] blot udgjorde 433.938 kr. (og ikke 445.234 kr.), men som nævnt i Processkrift A, side 3, 4. afsnit, fremgår det af rapporten fra G3 …, side 11, at SA betalte en (endnu) lavere leje, end hvad der fremgår af den fremlagte lejekontrakt...

    Det er i stedet Skatteministeriets opfattelse, at der ved værdiansættelsen af ejendommen Y1-adresse skal tages hensyn til den leje, som kunne være opnået ved udlejning til uafhængige lejere (ikke-familieudlejning). Tages der hensyn hertil, og anvendes de ovennævnte afkastgrader, fremkommer en væsentligt højere værdi af ejendommen Y1-adresse.

    På baggrund af de fremlagte lejekontrakter forekommer lejeindtægterne ved udlejning til uafhængige lejere mindst at kunne opgøres til 396.000 kr. ((7.500 kr. + 9.000 kr. + 9.000 kr. + 7.500 kr.) x 12), hvortil kommer lejeindtægten fra erhvervslejemålet på 181.486 kr., i alt 577.486 kr. Med de i [årsrapporten og driftsregnskabet for ejendommen for 2010] opgjorte eksterne omkostninger på 107.599 kr. fremkommer et netto driftsresultat på 469.887 kr. (mod blot 326.339 kr. i [årsrapporten og driftsregnskabet for ejendommen for 2010].

    A har i stævningen, side 4, (ligesom for Landsskatteretten) påberåbt sig det afkast, som fremgår af en pressemeddelelse fra G5...

    Af pressemeddelelsen fremgår et afkast i 2010 på 2,5 % for bolig og 4,6 % for butik (5,4 % for øvrige erhverv). Det bemærkes, at ejendommen Y1-adresse har en attraktiv beliggenhed i det centrale Y2-by, hvorfor afkastkravene formentlig har været lavere end gennemsnittet.

    Anvendes de af A påberåbte afkastgrader på den lejeindtægt, som kan opgøres på baggrund af de nu fremlagte oplysninger, fremkommer følgende værdi af ejendommen Y1-adresse ultimo 2010:

    Lejelindtægter – beboelseslejemål

    396.000,-

    Forholdsmæssig andel af eksterne omkostninger(1)

    85.322,-

    Afkastgrad beboelse (2,5 %)

    310.678,

    12.427.120,-

    Lejeindtægter – erhvervslejemål

    181.486,-

    Forholdsmæssig andel af eksterne omkostninger(2)

    22.277,-

    Afkastgrad ”butik” (4,6 %)

    159.209,-

    3.461.065,-

    Samlet værdi af Y1-adresse

    15.888.185,-

      • Boligareal udgør 383 m2 ud af i alt 483 m2, jf. bilag 24. 383 m2/483 m2 x kr. 107.599 = kr. 322.
      • Erhvervsarealet udgør 100 m2 ud af i alt 483 m2, jf. bilag 24. 100 m2/483 m2 x kr. 107.599 = kr. 22.277

    Det gøres på baggrund heraf gældende, at armslængdeprisen for ejendommen Y1-adresse væsentligt oversteg den pris på 10 mio. kr., hvortil ejendommen blev handlet mellem de interesseforbundne parter den 31. december 2010...

    Det kan da også ved sagens afgørelse lægges til grund, at ejendommen Y1-adresse ikke forud for overdragelsen ultimo 2010 har været udbudt til salg til tredjemand til ca. 10 mio. kr., jf. besvarelsen af opfordring (4) i processkrift I, side 2. Tredjemand har dermed ikke haft mulighed for at erhverve ejendommen Y1-adresse til samme lave pris som ved overdragelsen mellem de interesseforbundne parter.

    At ejendommen Y1-adresse skulle være ”tilbudt til mæglere som et ”skuffesalg”, og det til en pris på 11,3 mio. kr., er udokumenteret, og kan ikke lægges til grund ved sagens afgørelse.

    At overdragelsessummen på 10 mio. kr. ikke beror på en vurdering fra en ejendomsmægler/valuar, samt – og især – at ejendommen ikke forinden overdragelsen mellem de interesseforbundne parter har været udbudt til salg på det frie marked til 10 mio. kr. understøtter yderligere, at den interne handel ikke skete på markedsvilkår/at ejendommens værdi oversteg 10 mio. kr.

    2. VÆRDIANSÆTTELSEN AF EJENDOMMEN UMIDDELBART FØR OG EFTER OVERDRAGELSEN I 2010 STØTTER SKATS SKØN PÅ 13 MIO.

    Årsrapporterne for henholdsvis G1 ApS og G2 K/S støtter SKATs skøn over handelsprisen på 13 mio. kr. – svarende til den offentlige ejendomsværdi – for ejendommen Y1-adresse i 2010.

    I årsrapporten 2007 for G1 ApS … blev ejendommen Y1-adresse medtaget til en værdi på 15,5 mio. kr. Denne værdi blev fastsat på baggrund af en vurdering fra G3...

    I årsrapporten 2009 for G1 ApS blev ejendommen Y1-adresse – på baggrund af en uafhængig vurdering – bogført til en værdi af 12 mio. kr. ultimo 2009...

    Et årsregnskab skal give et retvisende billede, og årsrapporten skal være udarbejdet således, at den støtter regnskabsbrugerne i deres økonomiske beslutninger, jf. årsregnskabslovens § 12. Det er endvidere et generelt regnskabsprincip, at der ved vurderingen af poster i regnskabet skal anlægges en forsigtig vurdering, sådan at det sikres, at aktiver ikke er overvurderede. Ejendommen Y1-adresse var det eneste materielle aktiv i G1 ApS, og bortset fra ca. 100.000 kr. bestod samtlige andre aktiver af tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder ([årsrapporten for 2009], side 11).

    Det må på denne baggrund antages, at revisor har udvist omhyggelighed ved værdiansættelsen af ejendommen Y1-adresse i Årsrapporten for 2009, og at værdien ultimo 2009 derfor – ifølge revisor – mindst udgjorde 12 mio. kr.

    Det i replikken, side 8, anførte om, at det beror på en ”misforståelse”, når det i årsrapporten er anført, at der lå en uafhængig vurdering til grund for værdiansættelsen af ejendommen Y1-adresse, er ikke nærmere dokumenteret og bestrides.

    Det i replikken, side 2, 9. afsnit, anførte synes at måtte forstås sådan, at A gør gældende, at ejendommen Y1-adresse i årsrapporten blev medtaget til en værdi, som – bevidst – var fastsat for højt ”med henblik på at tilfredsstille sine kreditorer”.

    En sådan værdiansættelse ville i givet fald være i modstrid med årsregnskabslovens regler, og A har da heller ikke kunnet dokumentere, at det forholder sig som postuleret, jf. besvarelsen i processkrift I, side 2 og 4 ad opfordring (13), jf. opfordring (5).

    Om værdien af ejendommen Y1-adresse i 2009 ved vi desuden, at bankgælden for G1 ApS i løbet af 2009 blev forøget, ligesom der blev optaget realkreditlån med 6.688.000 kr. ([årsrapporten for 2009], side 12).

    A har ad opfordring (11) oplyst, at han ikke kan fremlægge lånetilbud samt realkreditinstituttets vurdering, men samtidigt anføres det (processkrift 1, side 3-4):

    ”Det kan imidlertid konstateres, at der blev opnået belåning på 6,7 mio. kr., hvilket var det maksimale beløb, som sagsøger fik lov at låne i ejendommen. Belåningen blev således optaget med en maksimal belåningsgrad på 60 % svarer til en værdi af ejendommen på 10.700.000 kr.”.

    Det er ikke dokumenteret, at realkreditlånet var det maksimale beløb, som kunne lånes i ejendommen Y1-adresse, men i øvrigt bemærkes, at lånet på 6.688.000 kr. med den angivne belåningsgrad på 60 % svarer til en værdi af ejendommen på 11.146.667 kr. (og ikke 10.700.000 kr.).

    Som der nærmere er redegjort for i duplikken, side 3-4, må det lægges til grund, at F2-bank, som må have afgivet rykningstilsagn i forhold til realkreditinstituttet, har vurderet ejendommen Y1-adresse til mindst 11,1 mio. kr. i 2009.

    Der er intet belæg for, at ejendommen på ét år skulle være faldet til en værdi på 10 mio. kr.

    Dette er særligt klart, når der henses til, at G2 K/S yderligere ét år senere i årsrapporten for 2011 bogførte ejendommen til 13,5 mio. kr. ([årsregnskab for 2011], side 10).

    Det kan dermed ved sagens afgørelse lægges til grund, at ejendommen Y1-adresse såvel umiddelbart før som efter overdragelsen ultimo 2010 mellem interesseforbundne parter havde en værdi, som oversteg den interne overdragelsessummen på 10 mio. kr.

    Der er intet, som kan begrunde, at ejendommen Y1-adresse kortvarigt faldt betydeligt i værdi, for herefter – og efter den interne overdragelse – at ”genvinde” værditabet.

    3. DET GENNEMFØRTE SYN OG SKØN KAN IKKE TILSIDESÆTTE SKATS VÆRDIANSÆTTELSE

    Det følger af retspraksis, at SKATs værdiansættelse alene kan tilsidesættes, såfremt der er en betydelig forskel mellem denne værdiansættelse og handelsværdien.

    Dette har A ikke godtgjort, heller ikke ved den foreliggende syn og skønserklæring.

    Udover at skønserklæringen bekræfter, at overdragelsen ikke er sket til handelsværdien, er forskellen mellem den værdi, som skønsmanden og SKAT er kommet frem til ikke tilstrækkeligt til, at SKATs skønsmæssige værdiansættelse kan tilsidesættes.

    Det bemærkes herved, at SKATs værdiansættelsen svarer til den offentlige ejendomsvurdering, samt at værdiansættelsen har støtte i det i øvrigt i sagen foreliggende.

    Hertil kommer, at skønserklæringen – reelt – ikke er baseret på oplysninger om gennemførte handler af sammenlignelige ejendomme eller dokumenterede udbudspriser, samt at skønserklæringen i øvrigt lider af fejl og mangler. Særligt er de tal/skøn, som ligger til grund for skønsmandens værdiansættelse, ikke korrekte.

    Dette fremgår af [vurderingsskema og skema over husleje i private udlejningsboliger], som er bilag vedlagt skønsmandens opfølgende mail af 15. januar 2018 ...

    Det bestrides desuden, at ”den besparelse i omkostninger, der blev opnået ved at undlade at anvende ejendomsmægler, skal fragå i ejendommens handelsværdi” (processkrift 4, side 2, næstsidste afsnit).

    Ved skatteansættelsen skal der tages udgangspunkt i ejendommens handelsværdi ved salg mellem uafhængige parter på overdragelsestidspunktet, og der er ikke grundlag for ved denne vurdering at tage hensyn til de omkostninger, som skønnes at ville være afholdt ved et sådant salg, jf. SKM2005.137.HR.

    4. DE EFTERFØLGENDE OVERDRAGELSER AF EJENDOMMEN ER UDEN BETYDNING FOR VÆRDIFASTSÆTTELSEN I 2010

    Hvad ejendommen Y1-adresse er overdraget til flere år senere, primo 2014, er uden betydning for den omtvistede prisfastsættelse ultimo 2010. Alligevel skal følgende bemærkes:

    Købsaftalen af 30. januar 2014 … indeholder intet om de i en handel mellem uafhængige parter helt sædvanlige vilkår om berigtigelse af købesummen, herunder sikkerhedsstillelse/ deponering af købesummen, frigivelse af købesummen ved endeligt tinglyst skøde osv., jf. købsaftalens punkt 7.

    A har desuden undladt at opfylde Skatteministeriets opfordring (15), (17) og (18). Herved bemærkes, at en besvarelse af opfordringerne – hvoraf flere angår fremlæggelse af dokumentation – ikke kan ske fyldestgørende under en partsforklaring. A har således ikke redegjort for sine relationer til JB og ZB såvel før som efter salget af ejendommen Y1-adresse primo 2014.

    Dette på trods af, at JB ved selvangivelsen for indkomståret 2013 i TastSelv har oplyst, at en selvangivet renteindtægt på 50.000 kr. ”er fra A, vedr. udlån”... JB må således have haft et tilgodehavende hos – og en relation til – A allerede i 2013.

    Også i 2016 havde A en relation til JB og ZB. I september 2016 blev den eksisterende bygningsfredning af ejendommen Y1-adresse udvidet...

    Tilsyneladende repræsenterede A de nye ejere af ejendommen Y1-adresse, jf. omtalen af mail af 2. august 2016 (side 1, 6. afsnit).

    A’s manglende medvirken til fyldestgørende at oplyse sagen skal komme ham til skade ved sagens afgørelse, jf. retsplejelovens § 344, stk. 2.

    Det gøres desuden gældende, at salget af ejendommen Y1-adresse primo 2014 for 10,5 mio. kr. (bilag 4) fremstår som et ”tvangssalg”.

    I årsrapport 2013 for G7 ApS … fremgår det af revisors påtegning (side 4):

    ”Selskabets fortsatte drift er afhængig af, at selskabets kreditorer accepterer at selskabet akkorderer sin gæld, og tilfører den nødvendige nye minimumskapital”.

    Videre fremgår det af ledelsesberetningen (side 5):

    ”Der er udstedt skadesløsbreve i ejendommen for 4,4 mio. kr., hvor selskabet fortsat drøfter gyldigheden med selskabets bankforbindelse. Det forventes nu at gyldigheden må accepteres. Det drøftes derfor om en kreditorordning kan skabes gennem et salg af ejendommen og indgåelse af en akkordering med sine kreditorer”.

    Der er ikke fremlagt dokumentation for, at ”Sagsøger … i perioden 2011 og frem til det gennemførte salg i 2014 [forsøgte] at få solgt ejendommen til den højest mulige værdi”, herunder at ejendommen har været ”udbudt til en anden ekstern køber til en pris på 10,7 millioner kr.”, jf. replikken, side 3, 1. og 3. afsnit. Dette kan således ikke lægges til grund ved sagens afgørelse.

    Den 16. oktober 2015 ophørte G2 K/S (bilag C) og den 10. november 2015 blev G7 ApS taget under konkursbehandling...

    For fuldstændighedens skyld bemærkes, at ejendommen Y1-adresse i januar 2017 blev (videre-)solgt for 17,0 mio. kr. til G4 ApS (bilag O), svarende til en stigning på over 60 % på de 3 år fra primo 2014 til primo 2017.

    Ved parternes besigtigelse sammen med skønsmanden den 9. maj 2017 var der igangsat en gennemgribende renovering af 1. og 3. salen, og det blev oplyst, at 2. og 4. salen skulle renoveres tilsvarende.

    5. ET VEDLIGEHOLDELSESMÆSSIGT EFTERSLÆB PRIMO 2014 ER UDEN BETYDNING FOR VÆRDIFASTSÆTTELSEN I 2010

    Det gøres afslutningsvist gældende, at et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb primo 2014 er uden betydning for værdiansættelsen ultimo 2010, jf. købsaftalen fra primo 2014...

    Af rapporten fra G3 … fremgår det, at de 2 øverste lejligheder var blevet besigtiget den 14. august 2006, og at de fremtrådte ”veldisponerede, velindrettede og i almindelig god vedligeholdelsesstand” (side 4, 2. sidste afsnit). Om selve ejendommen blev det desuden anført, at den ”fremtræder generelt i almindelig god vedligeholdelsesmæssig stand” (side 5, 2. afsnit).

    Der foreligger ingen dokumentation for, at der fra G3’s besigtigelse af ejendommen Y1-adresse i august 2006 og frem til den omtvistede overdragelse ultimo 2010 skulle være opstået et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb, endsige et efterslæb af en sådan størrelse, at det havde indflydelse på ejendommens værdi.

    I mangel af dokumentation for andet må det ved sagens afgørelse lægges til grund, at efterslæbet opstod (eller blev så markant, at det havde indflydelse på værdiansættelsen) i tidsrummet fra overdragelsen ultimo 2010 til videresalget primo 2014.

    Opsummerende gøres det gældende, at A ikke har godtgjort, at SKATs skøn, som svarer til den forud for overdragelsen senest offentliggjorte ejendomsvurdering, er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

    Såfremt retten finder, at SKATs skøn er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat, er Skatteministeriet enig i, at sagen skal hjemvises til behandling ved SKAT med henblik på, at SKAT udøver et fornyet skøn efter de retningslinjer, som retten måtte udstikke, jf. A’s mere subsidiære påstand.”

    Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

    Rettens begrundelse og resultat
    Det er ubestridt, at ejendommen beliggende Y1-adresse den 31. december 2010 blev overdraget mellem interesseforbundne parter. Parterne er endvidere enige om, at det afgørende er, hvad ejendommens værdi i almindelig fri handel var på overdragelsestidspunktet, ligesom der er enighed om de skattemæssige konsekvenser for A af overdragelsen.

    Skattemyndighederne har ved skatteansættelsen af A for 2010 foretaget et skøn af ejendommens værdi, og det påhviler A at føre bevis for, at skønnet hviler på et forkert grundlag, er mangelfuldt, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

    Skattemyndighederne har ved skatteansættelsen lagt den offentlige ejendomsvurdering for 2010 til grund, hvilken udgjorde 13.000.000 kr. Det fremgår af udskrift af 21. januar 2011, at den offentlige ejendomsvurdering for 2010 er fremkommet ved at multiplicere en anslået årlig leje med en faktor 28,9, som er ”valgt under hensyntagen til bygningernes alder samt ejendommens almindelig gode bygningsmæssige standard og vedligeholdelsesstand”. Det er ubestridt, at skattemyndighederne ikke har foretaget besigtigelse af ejendommen i forbindelse med ejendomsvurderingen.

    Over for den offentlige ejendomsvurdering står den til brug for retssagen indhentede skønserklæring, hvorefter ejendommen i 2010 vurderedes at være 10.900.000 kr. værd i fri handel. Skønsmandens vurdering er navnlig baseret på besigtigelse af ejendommen, en række relevante sammenligningsejendomme, statistiske oplysninger om den gennemsnitlige markedsleje samt et skøn over afkastgraden.

    Retten finder, at skønsmandens vurdering af ejendommens værdi fremstår velunderbygget, og at skønserklæringen derfor må tillægges betydelig bevismæssig værdi.

    Hertil kommer, at det efter bevisførelsen, herunder den for retten afspillede video, må lægges til grund, at ejendommen på overdragelsestidspunktet i 2010 ikke var af ”almindelig god bygningsmæssig standard og vedligeholdelsesstand”.

    Det forhold, at A ikke har påklaget ejendomsvurderingen, kan navnlig henset til, at ejendommen var delvist fredet med deraf følgende begrænsede ejendomsskatter, ikke i sig selv føre til, at den offentlige ejendomsvurdering må anses som værdien af ejendommen i fri handel, ligesom værdiansættelserne i årsregnskaberne ikke kan tillægges afgørende betydning.

    På den baggrund findes A med den fornødne sikkerhed at have godtgjort, at den offentlige ejendomsvurdering for 2010 oversteg handelsværdien af ejendommen pr. 31. december 2010, og at skattemyndighedernes skøn dermed har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

    Retten lægger herved vægt på, at skønsmandens vurdering er 2.100.000 kr. lavere end skattemyndighedernes skøn, hvilket såvel nominelt som procentuelt er en væsentlig afvigelse.

    Da skattemyndighederne ikke har haft lejlighed til at tage stilling til, om skattemyndighederne på det nu foreliggende grundlag mener, at den faktiske overdragelsessum skal erstattes med en skønsmæssig værdiansættelse, tages A’s hjemvisningspåstand til følge.

    Efter sagens udfald skal Skatteministeriet betale sagsomkostninger til A. Efter sagens værdi og forløb fastsættes sagsomkostningerne til dækning af advokatudgift med 135.000 kr. inkl. moms, af retsafgift med 4.000 kr. og af udgifter til skønsmandens samlede honorar med 38.750 kr., i alt 177.750 kr.

    T H I  K E N D E S  F O R  R E T :

    A’s skatteansættelse for 2010 hjemvises til fornyet behandling hos Skattestyrelsen for så vidt angår værdiansættelse af ejendommen beliggende Y1-adresse, og den deraf følgende udlodning og beskatning af aktieindkomst hos A.

    Skatteministeriet skal inden 14 dage til A betale sagsomkostninger med 177.750 kr.

    Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.