Dato for udgivelse
21 Jun 2019 10:13
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
03 May 2019 08:46
SKM-nummer
SKM2019.329.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
13-6537403
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Grundværdi, genoptagelse, fradrag, forbedringer, eltilslutning, vandtilslutning, varmetilslutning
Resumé

Landsskatteretten fandt, at der ikke var fremlagt oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kunne begrunde en ændring af grundværdiansættelsen pr. 2005 for den påklagede ejendom.
Landsskatteretten godkendte et yderligere fradrag for forbedringer med 147.000 kr.

Reference(r)

Vurderingsloven (lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 med senere ændringer samt lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer) § 5, § 6, 1. pkt., § 9, § 13, § 13, stk. 1 og 2, § 16-18
Dagældende Skatteforvaltningslovs § 33, § 33, stk. 2

Henvisning

Den juridiske vejledning, afsnit A.A.8.4.2.3

-


Grundværdi

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagers opfattelse

Landsskatterettens
afgørelse

Grundværdi pr. 1. oktober 2005 (årsregulering)

Ikke behandlet

Nedsættelse

Vurderingsstyrelsen pålægges ikke at genoptage

 Fradrag for forbedringer 

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagers opfattelse

Landsskatterettens
afgørelse

Eltilslutning

34.235 kr.

42.968 kr.

Stadfæstelse

Vandtilslutning

44.193 kr.

63.281 kr.

50.000 kr.

Varmetilslutning

52.062 kr.

122.129 kr.

97.000 kr.

Fradrag for forbedringer ændres med 147.000 kr. Det samlede fradrag udgør herefter 1.346.700 kr. + 147.000 kr. eller i alt 1.493.700 kr. Fradraget fordeles således: 97.000 kr. med startår 1995 og 1.396.700 kr. med startår 1996.

Faktiske oplysninger
Påklagede ejendom er en storparcel beliggende adresse Y1, by Y1, matrikel nr. […].

Ejendommen er beliggende i udkanten af et parcelhuskvarter i den østlige del af by Y2 med 200 meter til indkøb og offentlig transport. By Y2 er en mindre by […]. Afstanden til den nærmeste motorvejsafkørsel er omkring 500 meter.

Klager har ved endeligt skøde af 1. september 1995 erhvervet et ubebygget grundareal på 12.925 m2, heraf 823 m² vej, for en købesum på 517.000 kr., med overtagelsesdato den 1. september 1995. 

Det fremgår af lufthistoriske fotos, at ejendommen ikke tidligere har været bebygget. Yderligere fremgår det af ortofoto fra 1995, at det ejendommens vestlige side er beliggende op til er fuldt byggemodnet samt bebygget boligområde.

Det fremgår af Bygnings- og Boligregistret (BBR), at der i 1996 blev opført 10 rækkehuse i 1 plan uden kælder, som indeholder i alt 25 lejligheder. Det samlede boligareal udgør 2.048 m2, og det samlede erhvervsareal udgør 42 m2.

Grundværdien i den påklagede vurderingsår udgør:

2005
2006
2008
2010
2012

3.066.600 kr.
5.366.100 kr.
7.652.700 kr.
4.507.900 kr.
4.753.400 kr.

Der er fremlagt geoteknisk rapport fra rådgivende ingeniørfirma R1 A/S af 4. januar 1995, hvoraf det fremgår, at der er foretaget 16 prøveboringer med følgende resultater:

”5.2 Koter.

Boring

TK

OSBL

Dybde

AFRN

Dybde

B1

B2

B3

B4

B5

B6

B7

B8

B9

B10

B11

B12

B13

B14

B15

B16

39.50

40.00

39.70

38.50

37.70

38.70

38.30

38.00

37.60

36.90

36.20

38.10

37.50

36.90

37.90

38.20

38.40

39.50

39.20

37.70

37.00

38.00

37.60

37.40

37.00

36.20

35.40

37.50

36.60

36.10

37.50

37.20

1.10

0.50

0.50

0.80

0.70

0.70

0.70

0.60

0.60

0.70

0.80

0.60

0.90

0.80

0.40

1.00

38.50

39.60

39.30

37.80

37.20

38.30

37.90

37.60

37.20

36.40

35.60

37.70

36.70

36.30

37.60

37.40

1.00

0.40

0.40

0.70

0.50

0.40

0.40

0.40

0.40

0.50

0.60

0.40

0.80

0.60

0.30

0.80

På baggrund af den geotekniske rapport har Skatteankestyrelsen i forbindelse med klagesagens behandling udarbejdet en ingeniørmæssig beregning, hvorefter ekstrafunderingsomkostningerne i 2004 udgør 176.974 kr.

Af aftaleseddel 1 fra G1 A/S fremgår det, at udgiften til ekstrafundering udgjorde 145.00 kr. inkl. moms. 

Det fremgår endvidere af prisoverslaget til geoteknik undersøgelse fra R1 A/S, at udgifterne for udførelse af 16 stk. geotekniske boringer samt den geotekniske rapport udgjorde 35.000 kr. inkl. moms

Klagers repræsentant anmodede den 1. maj 2009 SKAT om at genoptage ansættelsen vedrørende fradrag for forbedringer.

Af genoptagelsesanmodningen fremgår bl.a. følgende:

” På vegne af grundejerne af ejendommene listet i bilag A, skal undertegnede herved med hjemmel i Skatteforvaltningsloven § 33, stk. 2 anmode Vurderingsmyndigheden om at genoptage ejendomsvurderingen.

Der anses ikke at være givet et korrekt fradrag for faktiske afholdte grundforbedringer til byggemodning af ejendommene, herunder udgifter til:

  • Landinspektør, arkitekt, projektering, tilsyn m.v.
  • Boligveje inkl. vejafvanding, kantsten m.v.
  • Etablering af forsyningsnet til el, vand, varme og kloak
  • Stianlæg, fællesarealer, grønne områder
  • Tilslutningsafgifter/bidrag ifbm. el, vand, varme og kloak
  • Stam- og fødevejsanlæg

SKAT bedes i gennemgangen tage højde for eventuel ekstern byggemodning og i så fald udarbejde en beregning ved hjælp af V & S-prisbogen, der kan danne grundlag for et skøn.

Med henblik på sagernes behørige oplysning, fremsendes snarest yderligere retlige anbringender samt dokumentation for sagernes faktiske omstændigheder.

….

Der tages forbehold for yderligere påstande og anbringender i sagernes videre forløb. ”

Den 15. september 2009 fremsatte repræsentanten yderligere påstand om nedslag i grundværdien i den anmeldte genoptagelsessag.

Anmodning var formuleret som en generel anmodning om, hvor det bl.a. fremgik at:

”På vegne af grundejeren, skal jeg herved anmode Vurderingsmyndigheden om at ændre det fastsatte fradrag for forbedringer i overensstemmelse med lov om vurdering af landets faste ejendomme af 3. september 2002 §17 og §18, samt landsskatterettens kendelser af 24. marts 1986 og 28. februar 2002. Kapitel 4 i Vurderingsprincipperne, vurderingsvejledningen samt forannævnte bidrager til den vedlagte specifikation af fradragsretten.

Af specifikationen (regnearket) er det muligt, at udlede hvordan beløbene fremkommer.

Såfremt der i opgørelsen fremgår poster som fundering, pilotering, sandpude eller lignende omkostningstyper, anmodes subsidiært om nedslag i grundværdien for disse udgifter.

SKAT anmodes om at tildele fradrag for eventuel ekstern byggemodning (adgangsgivende vejanlæg m.m. uden for matriklen), der ikke fremgår af opgørelsen, men som efter en konkret vurdering må anses for udført. SKAT anmodes at fastsætte fradraget gennem beregninger fra V&S-prisbogen. Beregningerne bedes vedlagt forslag til afgørelse. SKAT anmodes desuden om at redegøre for, hvorledes SKAT kommer frem til ejendommens andel af fradraget for ekstern byggemodning, såfremt dette deles mellem flere ejendomme.

Der tages forbehold for yderligere påstande og anbringender i sagens videre forløb. ”

Klagers repræsentant fremsendte herefter pr. mail den 11. oktober 2010 byggemodningsregnskab, dokumentation for afholdte udgifter og kopi af skøde. Klagers repræsentant fremsendte yderligere den 29. januar 2013 en geoteknisk rapport af 4. januar 1995.

SKAT traf afgørelse i genoptagelsessagen den 13. august 2013. SKAT har genoptaget ansættelsen af ejendommens fradrag for forbedringer for 2005, 2006, 2008, 2010 og 2012, mens ansættelsen af ejendommens grundværdi alene er genoptaget og fastholdt for vurderingsårene 2006, 2008, 2010, og 2012.

Det fremgår af fremlagt byggeregnskab/skema 3, at der er afholdt udgifter på 621.000 kr. vedrørende posten ”Tilslutningsafgift”. Selskabet har også fremlagt 4 stemplede fakturaer fra [forsyningsselskab], hvoraf det fremgår, at selskabet har afholdt samlet 85.937,5 kr. inkl. moms vedrørende eltilslutning i 1996, 126.562,5 kr. inkl. moms vedrørende vandtilslutning i 1996 samt 244.258,25 kr. inkl. moms vedrørende varmetilslutning i 1995. Endelig har selskabet fremlagt el- og varmeledningskort fra G2 A/S og G3 A/S.

SKATs afgørelse
Grundværdi
SKAT har ikke genoptaget vurderingen pr. 1. oktober 2005

Som begrundelse er anført følgende i SKATs forslag til afgørelse af 19. juni 2013:

Jeres grundværdi har været sat for lavt.
I har bedt om nedsættelse af grundværdien for 2006
Vi har undersøgt, om jeres grundværdi er sat korrekt i de år, vi har genoptaget.
Vi har fundet frem til at jeres grundværdi har været for lav.

Vi vil dog ikke sætte jeres grundværdi op med tilbagevirkende kraft. Men vi vil på et senere tidspunkt tage stilling til om grundværdispecifikationen skal ændres ved fremtidige vurderinger.

Herunder kan i læse begrundelsen for, at vi mener, at jeres grundværdi har været fastsat for lavt.

(…)”

Fradrag for forbedringer
Der er godkendt fradrag for udgifter til eltilslutning, vandtilslutning og varmetilslutning.

Som begrundelse er anført i SKATs forslag til afgørelse af 19. juni 2013:

”Tilslutnings bidrag
I kan få fradrag for udgiften til tilslutning til el, vand og varme med 130.490 kr.

Ud fra takstblad fra [vandværket] kan vi se at prisen i 2013 var på 9.000 kr. Ud fra takstblad fra [forsyningsselskab fjernvarme] kan vi se at prisen i 2010 var på 12.500 kr. Ud fra takstblad fra [forsyningsselskab] kan vi se at prisen i 2001 var 5.100 kr. Priserne for vand og el er ekskl. moms og prisen for fjernvarme er inkl. moms. Priserne er herefter indekseret tilbage til 1996. Vi har herefter reduceret beløbet med 50 %.

Da der er tale om et standardbidrag, hvor ikke hele det betalte beløb er gået til grundforbedrende arbejder, vil der ikke kunne gives fradrag for hele beløbet. Det har imidlertid ikke været muligt at finde oplysninger, der kan give holdepunkter for, hvor stor en del af bidraget, der er gået til de grundforbedrende udgifter. Det har derfor været nødvendigt at søge støtte i afgørelser fra højere instanser, hvor forholdene har været tilsvarende.

I Byretssagen SKM2012.553.BR og den forudgående Landsskatteretssag var der som i denne sag tale om, at der ikke fandtes oplysninger, der kunne give holdepunkter for, hvor stor en del af bidraget, der var gået til grundforbedrende arbejder. I den sag fandt både Landsskatteret og siden Byret, at den grundforbedrende del skønsmæssigt kunne ansættes til 50 %.

Af denne grund skønnes det bedst passende med praksis, at den grundforbedrende andel af bidraget ansættes til 50 % af det samlede bidrag. ”

Klagers opfattelse
Grundværdi
Klager har nedlagt påstand om, at grundværdien skal nedsættes fra vurderingen pr. 1 oktober 2005.

Til støtte for påstanden er anført:

”Genoptagelsestidspunkt for nedslag for grundens beskaffenhed
Såfremt Landsskatteretten finder, at der er grundlag for at ansætte nedslag i grundværdien for grundens beskaffenhed gøres det gældende, at nedslaget skal ansættes med virkning fra vurderingen pr. 1. oktober 2005.

Vurderingsmyndigheden finder, at genoptagelse først kan ske med virkning fra vurderingen pr. 1. oktober 2006 for så vidt angår ansættelse af nedslag i grundværdien. Det er klagerens opfattelse, at vurderingen skal genoptages med virkningen fra vurderingen 1. oktober 2005, som det er tilfældet med fradragsansættelsen.

Klageren har anmodet om genoptagelse af ejendomsværdien ved forhåndsanmeldelse af 1. maj 2009. Af anmeldelsen fremgik det, at klageren anmodede vurderingsmyndigheden om at ændre det fastsatte fradrag for forbedringer i overensstemmelse med lov om vurdering af landets faste ejendomme af 3. september 2002 §§ 17 og 18.

Endvidere har klageren i brev af 15. september 2009 fremsendt en opgørelse til vurderingsmyndigheden vedlagt bl.a. en skematisk opgørelse af de fradrag, der var anmodet om fradrag for, samt diverse bilag, herunder byggeregnskab.

Genoptagelse af ejendomsvurderingen sker med hjemmel i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, der har følgende ordlyd:

En klageberettiget, jf. § 38, stk. 1, der ønsker at få genoptaget en ejendomsvurdering, skal senest den 1. maj i det fjerde år efter vurderingsårets udløb fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen.

Det overordnede formål med bestemmelse er således at sikre, at en given ejendomsvurdering, herunder grundværdien, ansættes korrekt. Bestemmelsen skaber derfor mulighed for, at der kan ske genoptagelse af en ejendomsvurdering, såfremt der kommer oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der ændrer grundlaget for vurderingen af ejendommen.

Det følger af vurderingslovens § 5, stk. 1, at der ved vurderingen ansættes en ejendomsværdi og grundværdi samt et fradrag for forbedringer, der tilsammen udgør ejendomsvurderingen. Når skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, hjemler genoptagelse af ejendomsvurderingen, er det altså alle tre delelementer (ejendomsværdi, grundværdi og fradrag for forbedringer), der skal genoptages, såfremt vurderingsmyndigheden i øvrigt finder, at betingelserne for genoptagelse er opfyldt.

Der er ikke hjemmel i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, til kun at genoptage ét af delelementerne i ejendomsvurderingen. Det følger direkte af ordlyden i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2 sammenholdt med vurderingslovens § 5, stk. 1, at i tilfælde af genoptagelse, så er det ejendomsvurderingen – altså summen af ejendomsværdien, grundværdien og fradraget for forbedringer – der genoptages.

Der kan i den forbindelse henvises til TfS 1992, 489 LSR, hvor en grundejer havde klaget over ejendomsværdien for 1987 og 1988 med påstand om forhøjelse af fradrag for forbedringer, jf. vurderingslovens § 17. Det daværende Skyldråd behandlede herefter fradragsansættelsen, men genoptog af egen drift også ansættelsen af grundværdien og forhøjede denne. Under klagen til Landsskatteretten gjorde grundejeren gældende, at Skyldrådet ikke havde været berettiget til også at behandle grundværdiansættelsen, idet der alene var klaget over fradragsansættelsen.

Landsskatteretten stadfæstede Skyldrådets afgørelse med følgende begrundelse:

En påstand om forhøjet fradrag for forbedringer er således så nært knyttet til grundværdiansættelsen, at en sådan klage – uanset dens formelle indhold – helt naturligt må integrere en stillingtagen til grundværdiansættelsens størrelse. Skyldrådet havde således været berettiget til at også at ændre grundværdiansættelsen, jf. bestemmelsen i vurderingslovens § 44, stk. 2, modsætningsvis.

Der er en lang og fast praksis for, at vurderingsmyndigheden genoptager ejendomsvurderingen med henblik på ansættelse af fradrag for forbedringer på baggrund af forhåndsanmeldelser som den i denne sag foreliggende.

Når dette er tilfældet, må grundejeren på tilsvarende vis kunne forvente, at vurderingsmyndigheden behandler grundværdiansættelsen sammen med ansættelsen af fradrag for forbedringer og med virkning fra samme tidspunkt, da en påstand om forhøjet fradrag for forbedringer er så nært knyttet til grundværdiansættelsen, at det helt naturligt må indebære en stillingtagen til grundværdiansættelsens størrelse.

I den foreliggende sag er vurderingsmyndigheden blevet bibragt de faktiske og retlige oplysninger, der kan begrunde ændringen både for så vidt angår ansættelse af fradrag for forbedringer som nedslag i grundværdien på samme tidspunkt.

Det er således i direkte modstrid med ordlyden af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2 sammenholdt med vurderingslovens § 5, stk. 1, og Landsskatterettens hidtidige praksis, når vurderingsmyndigheden genoptager ansættelsen af fradrag for forbedringer med virkning fra vurderingen pr. 1. oktober 2005, men først genoptager ansættelsen af nedslag i grundværdien med virkninger fra vurderingen 1. oktober 2006.

Der henvises til Landsskatterettens kendelse af 14. februar 2011, j.nr. 10-03561, vedrørende ejendommen adresse Y2 [nr.]-[nr.] og [nr.]-[nr.]. I kendelsen tog Landsskatteretten stilling til fra hvilket tidspunkt, der skulle ske genoptagelse af ejendomsvurderingen efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2.

I denne sag blev der den 29. april 2005 fremsat begæring om, at ejendomsvurderingen skulle genoptages pr. vurderingsåret 2001, idet der konkret blev anmodet om en forhøjelse af ansættelsen af fradraget for grundforbedrende udgifter. Ved brev af 5. oktober 2005 gjorde klager endvidere gældende, at der skulle ansættes et nedslag i grundværdien for dårlige jordbundsforhold, idet der blev henvist til en post i byggeregnskabet vedrørende ekstrafundering og pilotering. Landsskatteretten fandt, at ejendomsvurderingen skulle genoptages pr. 1. januar 2001 også for så vidt angår ansættelsen af nedslag i grundværdien på baggrund af dårlige jordbundsforhold, idet det blev lagt til grund, at begæringen om genoptagelse af ejendomsvurderingen var fremsat den 29. april 2005. Genoptagelsen skete således med virkning fra og med 2001.

En genoptagelse af ejendomsvurderingen med hjemmel i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, kan således ikke begrænses til kun at omfatte et delelement af ejendomsvurderingen, men må nødvendigvis omfatte ejendomsværdien og grundværdien samt fradrag for forbedringer.

Det bemærkes afslutningsvist, at det er en forudsætning for at ansætte et korrekt fradrag for grundforbedrende udgifter, at selve grundværdispecifikationen er korrekt, bl.a. fordi fradragets størrelse aldrig kan overstige grundværdien.

Således er klageren berettiget til nedslag for grundens beskaffenhed med virkning fra vurderingen 1. oktober 2005.”

Fradrag for forbedringer
Påstanden vedrører fradrag for følgende udgifter:

Eltilslutning
Vandtilslutning
Varmetilslutning

42.968 kr.
63.281 kr.
122.129 kr.

I alt

228.378 kr.

Subsidiært anmodes om:
Skønsmæssigt størst mulig fradrag.

Til støtte for påstanden er anført:

”Fradrag for forbedringer
Tilslutningsafgifter – el-, vand- og varmeforsyning
Vurderingsmyndigheden har godkendt fradrag for tilslutningsafgifter med i alt 130.490 kr. fordelt på følgende måde:

- Elforsyning 34.235 kr.
- Vandforsyning 44.193 kr.
- Varmeforsyning 52.062 kr.

Vurderingsmyndigheden har taget udgangspunkt i takstblade fra [vandværket], [forsyningsselskab fjernvarme] og [forsyningsselskab] fra henholdsvis 2013, 2010 og 2001. Priserne er indekseret tilbage til 1996 og reduceret med 50 %.

Klageren er uforstående overfor, at vurderingsmyndigheden har skønnet over de af klageren afholdte tilslutningsafgifter, idet udgiften til tilslutningsafgifter fremgår af byggeregnskabet (bilag 2), der har været fremlagt for vurderingsmyndigheden. Således er der ifølge byggeregnskabet afholdt 621.000 kr. i tilslutningsafgifter.

Posten i byggeregnskabet er endvidere underbygget af fakturaer vedrørende eltilslutning (bilag 6) på 85.937 kr., vandtilslutning (bilag 7) på 126.562 kr. og varmetilslutning (bilag 8) på 244.258 kr. Disse fakturaer har ligeledes været fremlagt for vurderingsmyndigheden.

For så vidt angår intern elforsyning og intern vandforsyning anfører vurderingsmyndigheden, at der internt på ejendommen er etableret forsyningsnet, der har karakter af hovedanlæg. Når der alligevel ikke godkendes fradrag for udgifter til anlæg heraf, skyldes det, at klageren – efter vurderingsmyndighedens opfattelse – ikke har dokumenteret at have afholdt udgifter hertil.

At dette er korrekt bestrides.

Som bilag 9 fremlægges ledningskort fra G2 A/S og som bilag 10 ledningskort fra G3 A/S. Det fremgår af de fremlagte ledningskortet, at el- og varmeforsyningen internt på grunden er etableret af forsyningsselskaberne.

Det gøres derfor gældende, at de afholdte tilslutningsafgifter er medgået til finansiering af såvel interne som eksterne forsyningsledninger med det formål at sikre forsyning til ejendommen, hvorfor klageren er berettiget til fradrag herfor, jf. SKM2009.323.VLR.

Klageren er bekendt med Landsskatterettens (og domstolenes) faste praksis efter hvilken, der kun godkendes fradrag med 50 % af de afholdte tilslutningsafgifter medmindre det konkret kan dokumenteres, at en større del er medgået til fradragsberettigende arbejder.

Klageren er således berettiget til fradrag med 50 % af de faktisk dokumenterede afholdte tilslutningsafgifter.

(…)”

Landsskatterettens afgørelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til de dagældende love om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 med senere ændringer samt lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Vurderingen af grundværdien skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt. Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, følger endvidere:

”§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. ”

Grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Af bestemmelser i vurderingslovens §§ 17 og 18 fremgår følgende:

”§ 17.  Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

§ 18. Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.

Stk. 2. Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år - for skov, der vurderes i henhold til § 15, stk. 1-3, dog 60 år - før vurderingen. ”

Grundværdi
Genoptagelsestidspunkt – genoptagelse af grundværdiansættelsen for 2005
Reglerne om rettidig indgivelse af klage fremgår af den dagældende skatteforvaltningslovens § 33.
Af dagældende skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2 fremgår:

"En klageberettiget, der ønsker at få genoptaget en ejendomsvurdering, skal senest den 1. maj i det fjerde år efter vurderingsårets udløb fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen."

Det fremgår af vurderingslovens § 5, at der ved vurderingen ansættes ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer. En ejendomsvurdering består således af flere selvstændige ansættelser.

Ejendomsvurderingen kan derfor genoptages, såfremt der senest den 1. maj i det fjerde år efter indkomstårets udløb, fremlægges oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde en ændring af en af disse ansættelser.

Vedrørende spørgsmålet om genoptagelsestidspunktet og rettidig anmodning om genoptagelse, har Østre Landsret i dom af 26. juni 2014, offentliggjort i SKM2014.538.ØLR, truffet afgørelse om, at klageren skulle have genoptaget vurderingen, for så vidt angår grundværdien, fra og med den vurdering, hvor der var indrømmet genoptagelse for fradrag for forbedringer. Det fremgår af dommen, at oplysningerne som medførte et nedslag i grundværdien, var fremkommet inden SKAT traf afgørelse i den verserende genoptagelsessag. Retten lagde ved afgørelsen bl.a. vægt på den nære sammenhæng mellem de enkelte elementer i ejendomsvurderingen.

SKAT har ikke genoptaget grundværdien for årsreguleringen pr. 1. oktober 2005.

Klager har anmodet om fradrag for forbedringer i genoptagelsesanmodningen af 1. maj 2009. I forbindelse med genoptagelsesanmodningen er der ikke fremlagt faktiske eller retlige oplysninger, der opfylder kravene til genoptagelse af ansættelsen af grundværdien for så vidt angår nedslag som følge af dårlige jordbundsforhold eller beregningen af grundværdien i øvrigt.

Klager fremsatte den 15. september 2009 yderligere påstande i den verserende genoptagelsessag, idet der blev anmodet om nedslag i grundværdien og senere indsendt geoteknisk rapport, hvorefter SKAT ved afgørelse af 13. august 2013 fastholdt grundværdiansættelsen for vurderingerne pr. 1. oktober 2006 og frem, hvortil SKAT bemærker, at grundværdierne er ansat for lavt. SKAT fandt således, at den geotekniske rapport ikke kunne begrunde et nedslag i grundværdien for dårlige jordbundsforhold.

Efter en samlet vurdering finder retten, i lighed med SKAT, at den fremlagte geotekniske rapport ikke giver anledning til at give et separat nedslag i grundværdien som følge af dårlige jordbundsforhold. 

Retten bemærker, at den geotekniske rapport viser behov for ekstrafundering, men at behovet henset til beløbets størrelse ikke har påvirket grundens værdi i ubebygget stand. Det bemærkes hertil, at ekstrafunderingsarbejder på en grund ikke i sig selv bevirker et nedslag i grundværdien. Det er en forudsætning for at opnå et nedslag, at den ansatte grundværdi ikke svarer til handelsværdien som følge af jordens beskaffenhed, jf. vurderingslovens § 13 og 16.

Der er ved vurderingen yderligere lagt vægt på, at SKAT ved de efterfølgende vurderinger ikke har fundet grundlag for at tildele et nedslag for dårlige jordbundsforhold.

Retten finder heraf, at der ikke er fremlagt oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde en ændring af grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2005.

Landsskatteretten stadfæster SKATs nægtelse af at genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2005

Fradrag for forbedringer
Det fremgår ikke af ordlyden af § 17 i vurderingsloven, hvad der nærmere skal forstås ved grundforbedring.

Ifølge praksis skal der være tale om en foranstaltning af materiel karakter, der forøger grundens handelsværdi, jf. Højesterets dom af 25. maj 2012, offentliggjort i SKM2012.350.HR. Det er en betingelse, at den pågældende foranstaltning ikke er anlagt til brug for det konkrete byggeri, men er knyttet til den ubebyggede grund, jf. Højesterets dom af 6. december 2013, offentliggjort i SKM2013.879.HR.

Af § 17 i vurderingsloven sammenholdt med vurderingslovens § 13, stk. 1, følger endvidere, at der kun kan indrømmes fradrag for foranstaltninger, der medfører en stigning af grundens værdi i ubebygget stand.

Udgifter til anlæg, der medfører en forøgelse af den samlede ejendoms værdi, jf. vurderingslovens § 9, men ikke værdien af grunden i ubebygget stand, kan ikke fradrages efter vurderingslovens § 17.

I øvrigt er det praksis, at det er den, der ønsker et fradrag, der har bevisbyrden for fradragets berettigelse. Dette følger bl.a. af Højesterets dom af 19. marts 2004, offentliggjort i SKM2004.162.HR.

Tilslutningsafgifter
Efter praksis kan der godkendes fradrag for udgifter til tilslutning til forsyningsværkerne. Det er en forudsætning for at opnå et fradrag, at tilslutningsafgiften vedrører betaling af foranstaltninger, som sikrer forsyning af den konkrete ejendom, og at det udførte arbejde vedrører en grundforbedring, der bidrager til en stigning af grundens værdi i ubebygget stand. 

Dette fremgår bl.a. af Vestre Landsrets dom af 21. april 2009, offentliggjort i SKM2009.323.VLR. Det følger desuden af dommen, at det ikke kan lægges til grund, at tilslutningsafgiften forlods er gået til dækning af udgifter, der forbedrer grunden.

Tilslutningsafgifter relaterer sig typisk ikke kun direkte til den enkelte udstykning, men også til f.eks. forstærkning af bagvedliggende ledningsnet, centraler, pumpestationer osv.

Der må derfor foretages en vurdering af, hvilke arbejder den konkrete tilslutningsafgift dækker over.

For at opnå fradrag for tilslutningsafgifter skal det således dokumenteres, at der er afholdt et beløb til tilslutningsafgifter, og at tilslutningsafgiften er gået til grundforbedrende foranstaltninger på den konkrete ejendom.

Tilslutningsafgift, el
SKAT har godkendt fradrag for udgift til eltilslutning med 34.235 kr.

Klager har anmodet om fradrag for eltilslutning med 42.968 kr.

Som dokumentation for bekostning har klager fremlagt byggeregnskab samt stemplet fakturaer fra [forsyningsselskab]. Det fremgår af byggeregnskabet under ”Tilslutningsafgift”, at der er afholdt en udgift på 621.000 kr. til tilslutninger. Det fremgår af 2 fakturaer, at selskabet har afholdt samlet 85.937,5 kr. inkl. moms vedrørende eltilslutning.

Retten finder det herefter godtgjort, at der er afholdt 85.937,5 kr. inkl. moms i tilslutningsbidrag for el i 1996. Retten bemærker, at dette er i overensstemmelse med tidspunktet for byggeriets opførsel.

Det fremgår ikke af det fremlagte materiale, hvad tilslutningsafgiften helt konkret dækker. Idet tilslutningsafgifter typisk også omfatter udgifter, som ikke indebærer en grundforbedring, må fradraget fastsættes ved et skøn.

Retten har ved skønnet lagt vægt på, at ejendommen ikke tidligere har været bebygget.

Det er endvidere tillagt vægt, at ejendommens vestlige side er beliggende op af et allerede byggemodnet område.

Derudover har retten lagt vægt på, at det er uoplyst, i hvilket omfang den afholdte tilslutningsafgift er medgået til grundforbedrende arbejder.

På baggrund af foranstående og sagens oplysninger i øvrigt godkender retten efter et skøn fradrag for udgifter til eltilslutning med 34.000 kr. med startår 1996.

Landsskatteretten finder ikke grundlag for at ændre det af SKAT ansatte fradrag og stadfæster således SKATs afgørelse.

Tilslutningsafgift, vand
SKAT har godkendt fradrag for udgift til vandtilslutning med 44.193 kr.

Klager har anmodet om fradrag for vandtilslutning med 63.281 kr.

Som dokumentation for bekostning har klager fremlagt byggeregnskab samt stemplet faktura fra [forsyningsselskab]. Det fremgår af byggeregnskabet under ”Tilslutningsafgift”, at der er afholdt en udgift på 621.000 kr. til tilslutninger. Det fremgår af fakturaen, at selskabet har afholdt samlet 126.562,5 kr. inkl. moms vedrørende vandtilslutning.

Retten finder det herefter godtgjort, at der er afholdt 126.562,5 kr. inkl. moms i tilslutningsbidrag for vand i 1996. Retten bemærker, at dette er i overensstemmelse med tidspunktet for byggeriets opførsel.

Det fremgår ikke af det fremlagte materiale, hvad tilslutningsafgiften helt konkret dækker. Idet tilslutningsafgifter typisk også omfatter udgifter, som ikke indebærer en grundforbedring, må fradraget fastsættes ved et skøn.

Retten har ved skønnet lagt vægt på, at ejendommen ikke tidligere har været bebygget.

Det er endvidere tillagt vægt, at ejendommens vestlige side er beliggende op af et allerede byggemodnet område.

Derudover har retten lagt vægt på, at det er uoplyst, i hvilket omfang den afholdte tilslutningsafgift er medgået til grundforbedrende arbejder.

På baggrund af foranstående og sagens oplysninger i øvrigt godkender retten efter et skøn fradrag for udgifter til eltilslutning med 50.000 kr. med startår 1996.

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse fra 44.193 kr. til 50.000 kr.

Tilslutningsafgift, varme
SKAT har godkendt fradrag for udgift til varmetilslutning med 52.062 kr.

Klager har anmodet om fradrag for varmetilslutning med 122.129 kr.

Som dokumentation for bekostning har klager fremlagt byggeregnskab samt stemplet faktura fra [forsyningsselskab]. Det fremgår af byggeregnskabet under ”Tilslutningsafgift”, at der er afholdt en udgift på 621.000 kr. til tilslutninger. Det fremgår af fakturaen, at selskabet har afholdt 244.258,25 kr. inkl. moms vedrørende varmetilslutning.

Retten finder det herefter godtgjort, at der er afholdt 244.258,25 kr. inkl. moms i tilslutningsbidrag for varme i 1995. Retten bemærker, at dette er i overensstemmelse med tidspunktet for byggeriets opførsel.

Det fremgår ikke af det fremlagte materiale, hvad tilslutningsafgiften helt konkret dækker. Idet tilslutningsafgifter typisk også omfatter udgifter, som ikke indebærer en grundforbedring, må fradraget fastsættes ved et skøn.

Retten har ved skønnet lagt vægt på, at ejendommen ikke tidligere har været bebygget.

Det er endvidere tillagt vægt, at ejendommens vestlige side er beliggende op af et allerede byggemodnet område.

Derudover har retten lagt vægt på, at det er uoplyst, i hvilket omfang den afholdte tilslutningsafgift er medgået til grundforbedrende arbejder.

På baggrund af foranstående og sagens oplysninger i øvrigt godkender retten efter et skøn fradrag for udgifter til eltilslutning med 97.000 kr. med startår 1995.

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse fra 52.062 kr. til 97.000 kr.