Dato for udgivelse
20 Jun 2019 12:58
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
26 Apr 2019 12:31
SKM-nummer
SKM2019.323.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
17-0990763
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Afslag, genoptagelse, ejendomsvurdering, grundværdi, byggeretsværdiprincippet
Resumé

Landsskatteretten fandt ikke, at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse af grundværdiansættelsen fra 2007 og frem i den tidligere gældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 3 var opfyldt, uanset at der i vurderingen var lagt et forkert areal til grund, idet en genoptagelse ikke ville resultere i en ændring af grundværdien på minimum 15 %.    

Reference(r)

Dagældende regler i skatteforvaltningslovens § 33, jf. lov nr. 1267 af 12. november 2015, § 33, stk. 1, 3 og 5, § 35a, stk. 2

Henvisning

Den juridiske vejledning 2019-2, afsnit A.A.8.4.2.1 

Henvisning

Den juridiske vejledning 2019-2, afsnit A.A.8.4.1 


Klagen vedrører SKATs afslag på genoptagelse af ejendomsvurderingerne pr. 1. oktober 2007 og frem.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger
Del nr. 2 (matrikel nr. […]) af matrikel nr. […], på 46.388 m2 blev ved betinget skøde af 30. juni 2006 solgt til en pris på 24.197.880 kr. Ifølge skødet var handlen betinget af, at kommunalbestyrelsen vedtog en lokalplan, hvorefter ejendommen måtte anvendes til boligbebyggelse. Handlen var yderligere betinget af, at sælger modtog et fremtidigt grundareal beliggende på arealet på ca. 1.000 m2 (værdi på 923.000 kr. fastsat af parterne). Ejendommen blev solgt ekslusive byggemodning.

Den 23. august 2007 blev der frastykket i alt 25.554 m2 fra matrikel nr. […] på 46.388 m2. Heraf var 4.427 m2 vej til den nyopståede matrikel nr. […] ([…]), og 630 m2 til den nyopståede matrikel nr. […] ([…]). Det resterende areal blev udstykket til x antal parcelhusgrunde. Matrikel nr. […] ([…]) havde efter frastykningen et areal på 20.834 m2

Klageren har ved skøde af 11. december 2015 erhvervet matrikel nr. […], med et areal på 20.834 m2 til en købspris på 5.000.000 kr. ekskl. moms.

Ejendommen er omfattet af  lokalplan nr. […] ”[…]”, der blev vedtaget den 21. juni 2006. Af kortbilag ses, at ejendommen udgør delområde 1. Området er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse med tilhørende friarialer. Den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat til 35. Grundene i delområdet skal udstykkes i grundstørrelser på minimum boligens grundareal og yderligere 25-50 m2.

Ejendommens første vurdering var i 2007, hvor ejendommen blev årsomvurderet i henhold til vurderingslovens § 3, stk 1, nr. 7 (nyopstået ejendom). Ejendommen blev i perioden 2007-2015 vurderet som et ubebygget areal (ikke landbrug) på 25.891 m2 beliggende på matriklerne […], […] og […].

SKAT har i 2007 specificeret grundværdien således på baggrund af byggeretsværdiprincippet og en områdepris på 600 kr. (2006-niveau):

2007:

Byggeretspris

50 stk. × 240.000 kr.

12.000.000 kr.

Kvadratmeterpris

21.464 m2 × 300 kr.

6.439.200 kr.

Vejareal

4.427 m2 × 0 kr.

0 kr.

Nedslag: mgl. udstykn., stort areal

- 46.100 kr.

Grundværdi i alt

18.393.100 kr.

Fradrag for forbedringer

5.470.000 kr.

Ifølge Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg, sammenholdt med tinglysning, lokalplaner og Skatteforvaltningens systemer, er der registreret følgende frie salg af ubebyggede grunde i perioden 1. januar 2005 til 31. december 2006, som alle er udlagt til beboelse og beliggende i postnummer […]:

Beliggenhed

Ejendomsnummer

Areal

Handelsdato

Handelspris

Pris pr. m2

[…]

[…]

814 m2

04-01-2005

425.000 kr.

522 kr.

[…]

[…]

786 m2

04-01-2005

413.000 kr.

525 kr.

[…]

[…]

790 m2

04-01-2005

360.000 kr.

456 kr.

[…]

[…]

1.016 m2

04-01-2005

524.000 kr.

516 kr.

[…]

[…]

1.096 m2

04-01-2005

529.000 kr.

483 kr.

[…]

[…]

1.090 m2

04-01-2005

529.000 kr.

485 kr.

[…]

[…]

824 m2

11-01-2005

428.000 kr.

519 kr.

[…]

[…]

836 m2

25-01-2005

438.000 kr.

524 kr.

[…]

[…]

951 m2

10-02-2005

469.000 kr.

493 kr.

[…]

[…]

843 m2

10-02-2005

442.000 kr.

524 kr.

[…]

[…]

746 m2

10-02-2005

392.000 kr.

525 kr.

[…]

[…]

1.059 m2

10-02-2005

526.000 kr.

497 kr.

[…]

[…]

777 m2

11-03-2005

389.000 kr.

501 kr.

[…]

[…]

1.268 m2

29-03-2005

524.000 kr.

413 kr.

[…]

[…]

1.023 m2

28-04-2005

524.000 kr.

512 kr.

[…]

[…]

841 m2

16-08-2005

419.000 kr.

498 kr.

[…]

[…]

1.225 m2

25-10-2005

525.000 kr.

429 kr.

[…]

[…]

908 m2

05-01-2006

600.000 kr.

661 kr.

Ejendommene på […] og […] er beliggende i et boligområde ca. 3,5 km fra den påklagede ejendom. De er omfattet af lokalplan nr. […]. Ejendommene på […] er beliggende i lokalplanens delområde 1A, og ejendommene på […] er beliggende i delområde 1B. Begge områder er udlagt til beboelse i form af åben-lav bebyggelse i én etage med en maksimal bebyggelsesprocent på 25.

Ejendommen på […] er beliggende i samme boligområde som den påklagede ejendom ca. 250 m derfra. Den er omfattet af byplanvedtægt nr. 2, delområde B. Området er udlagt til beboelse i form af åben-lav bebyggelse i én etage med en maksimal bebyggelsesprocent på 25.

Ejendommen på […] er beliggende i et boligområde ca. 3,5 km fra den påklagede ejendom. Den er omfattet af lokalplan nr. […], delområde 1. Området er udlagt til beboelse i form af åben-lav bebyggelse i 1½ etage med en maksimal bebyggelsesprocent på 25.

Klageren har ved brev af 22. februar 2016 anmodet SKAT om genoptagelse af ejendomsvurderingerne. 

SKATs afgørelse
SKAT har i afgørelse af 27. juni 2017 givet afslag på genoptagelse af ejendomsvurderingerne pr. 1. oktober 2007 og frem.

Som begrundelse er anført følgende:

”Derfor genoptager vi ikke vurderingen fra 2012 til 2016
Vi kan ikke genoptage vurderingen. Det er, fordi der er en tidsfrist for, hvornår der kan søges om genoptagelse. Der skulle have været søgt senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af 2007, hvor vurderingen første gang er sket på et forkert grundlag.

Det betyder, at vi skulle have haft en anmodning senest 1. maj 2011.

Derfor genoptager vi ikke vurderingen fra 2007 til 2011
Selvom vurderingen er sket på et forkert grundlag, kan vi ikke genoptage vurderingen ekstraordinært. Det er, fordi vi kun kan genoptage en vurdering ekstraordinært, hvis det betyder, at ejendoms- eller grundværdien bliver ændret med mindst 15 %.

I perioden 2007 - 2015 har vi beregnet væsentligheden til under 15 %.

Den maximale væsentlighedsberegning fremkommer således:
2007 - jeres påstand:
49 stk. byggeretter á 240.000 kr. = 11.760.000 kr.
20.834 m² á 300 kr. = 6.250.200 kr.
Nedslag for manglende udstykning, stort grundareal 46.100 kr.
Grundværdi i alt 17.964.100 kr.

Den aktuelle vurdering for 2007:
50 stk. byggeretter á 240.000 kr. = 12.000.000 kr.
21.464 m² á 300 kr. = 6.439.200 kr.
Nedslag for manglende udstykning, stort grundareal 46.100 kr.
Grundværdi i alt 18.393.100 kr.

Den aktuelle grundværdi i 2007 (18.393.100 kr.) minus den påståede grundværdi i 2007 (17.964.100 kr.) x 100 og divideret med den aktuelle grundværdi i 2007 (18.393.100 kr.) = 2,33%”

Klagerens opfattelse
Klageren har i klage af 26. september 2017 påstået genoptagelse af ejendomsvurderingerne pr. 1. oktober 2007 og frem.

Som begrundelse har klageren anført:

”Det gøres gældende, at betingelserne for genoptagelse er opfyldt.

Den grundlæggende betingelse for genoptagelse (både ordinær og ekstraordinær) er, at den stedfundne vurdering ikke er foretaget på et korrekt grundlag. I skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, er det formuleret således, at det skal godtgøres, at ”en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold”.

Bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, har været gældende fra den 1. januar 2013. I lovbemærkningerne er anført, at de i bestemmelsen anførte eksempler på forhold, der kan berettige til genoptagelse, ikke er udtømmende.

”Det afgørende er, at der tale om en fejlagtig registrering af fysiske/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering”.

Det gøres gældende, at der for nærværende ejendom dels er registreret et forkert antal byggeretter. Således har SKAT fejlagtigt lagt til grund, at der til grunden var tilknyttet 50 byggeretter, mens det korrekte antal i henhold til skitseringen i lokalplanen er 49.

Ydermere gøres det gældende, at det er fejlagtigt, at SKAT ved vurderingen har vurderet de tre ovenfor anførte matrikler sammen. Da matriklerne ikke i tingbogen skal holdes samlet, kan der alene ske samvurdering, såfremt matriklerne sammen udgør en driftsenhed. Beliggenheden og karakteren af matriklerne medfører, at disse ikke burde være anset som værende en driftsenhed.”

Landsskatterettens afgørelse
Klageren anmodede den 22. februar 2016 om genoptagelse af ejendomsvurderingerne. Anmodningen skal behandles efter de dagældende regler i skatteforvaltningslovens § 33, jf. lov nr. 1267 af 12. november 2015.

Af dagældende skatteforvaltningslov § 33, stk. 1, 3 og 5, fremgår følgende:

”Stk. 1. En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.

Stk. 3. Told- og skatteforvaltningen kan efter anmodning fra en klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, eller af egen drift ekstraordinært genoptage en vurdering efter udløbet af den frist, der er nævnt i stk. 1, hvis det konstateres, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, jf. stk. 1, eller hvis vurdering ved en fejl ikke er foretaget. Det er en betingelse for genoptagelse af en foretaget vurdering, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mindst 15 pct. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.

Stk. 5. Anmodning om genoptagelse efter stk. 3 og 4 skal indgives til told- og skatteforvaltningen, senest 6 måneder efter at den klageberettigede, jf. § 35 a, stk. 2, har fået kendskab til det forhold, der begrunder en genoptagelse. Anmodninger efter stk. 4 kan dog altid indgives inden for den frist, der er nævnt i stk. 1. Ved anmodning om genoptagelse efter stk. 3 og 4 skal den klageberettigede samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag.”

Af dagældende skatteforvaltningslov § 35a, stk. 2, fremgår følgende:

”En klage kan indgives af enhver, der har en væsentlig, direkte og individuel retlig interesse i den afgørelse, der klages over. Klage omfattet af § 6, stk. 1, kan indgives af ejeren af den faste ejendom og af andre, der har en væsentlig, direkte, retlig interesse i vurderings resultat. ”

Det er en betingelse for genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, at klageren kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.

Ejendommen er vurderet første gang i 2007. Ved vurderingen af, om SKAT har foretaget ejendomsvurderingerne fra 2007 på et fejlagtigt grundlag, lægger retten vægt på, at ejendommen ifølge registreringsmeddelelsen af 23. august 2007 fik frastykket i alt 25.554 m2, således at ejendommen herefter består af matrikel nr. […] på 20.834 m2.

Af SKATs vurderinger for 2007-2015 fremgår, at ejendommen blev vurderet med et areal på 25.891 m2. Der er herefter en forskel på samlet 5.057 m2   imellem registreringsmeddelelsen og vurderingerne. Dette svarer til arealet af matriklerne […] og […], der ifølge registreringsmeddelelsen udgør en selvstændig ejendom. Henset til denne forskel i arealerne finder retten, at vurderingerne er foretaget på et forkert grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal.

Første gang, vurderingen er sket på et forkert grundlag, er således ved vurderingen 2007. Det bemærkes, at Landsskatteretten alene har kompetence til at tage stilling til, hvorvidt Vurderingsstyrelsen skal pålægges at genoptage ejendomsvurderingerne fra 2007 ekstraordinært i medfør af dagældende skatteforvaltningslov § 33, stk. 3.

Retten har herefter vurderet, hvorvidt reaktionsfristen efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 5, er overholdt. Af bestemmelsen fremgår, at klageren, jf. § 35a, stk. 2, skal anmode om genoptagelse senest 6 måneder efter, at klageren har fået kendskab til det forhold, der begrunder genoptagelsen. Retten bemærker, at enhver ejer er klageberettiget, jf. § 35a, stk. 2. Retten lægger herefter vægt på, at klageren har erhvervet ejendommen ved skøde af 11. december 2015, og anmodningen om genoptagelse er dateret den 22. februar 2016. Klageren har herefter overholdt reaktionsfristen, jf. § 33, stk. 5. 

Endelig har retten undersøgt, hvorvidt kravet i § 33, stk. 3, hvorefter genoptagelsen af vurderingen 2007 skal resultere i en ændring af grundværdien på minimum 15 %, er opfyldt.

Grundværdien er ansat efter byggeretsværdiprincippet, hvorefter grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre en boligenhed (byggeretten), og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen (arealværdien).

SKAT har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2007 til 18.393.100 kr. på baggrund af 50 byggeretter, en områdepris på 600 kr., et nedslag for manglende udstykningsomkostninger og stor grund på 46.100 kr. samt et areal på i alt 25.891 m2, heraf 4.427 m2 vej ansat til 0 kr.

Angående antallet af byggeretter bemærker retten, at ejendommen udgør delområde 1 i lokalplan nr. […]. Bebyggelsesprocenten for området er i planen fastsat til 35. I 2007 udgjorde den almindelige boligstørrelse 95 m2. Da ejendommens grundareal udgør 20.834 m2, må der maksimalt opføres 7.292 etagemeter. Den tilladte bebyggelse svarer til 76 boligenheder af normal gennemsnitlig størrelse.

Angående områdeprisen har retten henset til 18 salg af ejendomme beliggende i postnummer […], udlagt til åben-lav boligbebyggelse og solgt i perioden 2005-2006. Ejendommene er beliggende ca. 0,2-3,5 km fra den påklagede ejendom. Henset til ejendommenes beliggenhed tæt på den påklagede ejendom, samt at de alle er udlagt til beboelse finder retten, at ejendommene kan anvendes som sammenligningsgrundlag ved fastsættelsen af områdeprisen. Ud fra ejendomssalgene kan områdeprisen beregnes til 540 kr. (gennemsnitlige handelspris / (gennemsnitlige grundstørrelse + normalgrundstørrelse) × 2).

SKAT har givet et nedslag på 46.100 kr. svarende til under 1 % af grundværdien. Det er fast praksis, at der ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet gives et nedslag for manglende udstykningsomkostninger og stor grund på 12,5 %, når ejendommen er over 3.000 m2.

På baggrund af ovenstående kan grundværdien pr. 1. oktober 2007 fastsættes til omkring 19.000.000 kr.

Retten bemærker hertil, at den påklagede ejendom blev solgt ved betinget skøde af 30. juni 2006 til en pris på 24.197.880 kr. plus et fremtidigt grundareal beliggende på arealet på ca. 1.000 m2 (værdi på 923.000 kr. fastsat af parterne). Ejendommen havde på salgstidspunktet et areal på 46.388 m2 og blev solgt eksklusive byggemodning.

Hertil bemærker retten yderligere, at ejendommen har et tildelt fradrag for forbedringer på 5.470.000 kr. ved vurderingen 2007.

Retten finder, at handelsprisen i 2006 sammenholdt med det tildelte fradrag for forbedringer indikerer, at ovenstående beregnede grundværdi er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet.  

Klageren har ved skøde af 11. december 2015 erhvervet den påklagede ejendom for en købspris på 5.000.000 kr. Retten bemærker, at der tages udgangspunkt i vurderingen pr. 1. oktober 2007. Erhvervelsen i 2015 ligger tidsmæssigt langt fra vurderingen, og denne kan derfor ikke lægges til grund for ejendommens handelsværdi pr. 1. oktober 2007.  

Efter en samlet vurdering finder retten således ikke, at betingelsen om, at genoptagelsen af vurderingen i 2007 vil resultere i en ændring af grundværdien på minimum 15 %, er opfyldt.

Landsskatteretten stadfæster herefter SKATs afslag på genoptagelse.  

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter