Dato for udgivelse
24 May 2019 10:30
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
07 Mar 2019 08:31
SKM-nummer
SKM2019.280.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
16-0835589
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Årsomvurdering, hjemmel, ejendomsværdi, forhøjelse
Resumé

SKAT havde foretaget årsomvurdering af ejendommen pr. 1. oktober 2015 i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 8. Klageren gjorde gældende, at SKAT ikke havde hjemmel til at foretage årsomvurderingen. Ejendommen var blevet om-/tilbygget i 1959, hvor beboelsesarealet blev udvidet fra 140 m2 til 190 m2. Denne udvidelse af ejendommen blev først indberettet til BBR i februar 2015.

Landsskatteretten fandt på baggrund af lovens ordlyd og forarbejder, at der var hjemmel til årsomvurderingen i vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 8, idet SKATs konstatering af den væsentlige afvigelse mellem det registrerede i BBR og ejendommen kunne sidestilles med en om-/tilbygning. Endvidere fandt Landsskatteretten, at den tidsmæssige betingelse i vurderingslovens § 3, stk. 2, var opfyldt, idet BBR-ændringen, hvor SKAT konstaterede afvigelsen, skete i februar 2015, dvs. inden for det første år efter ejendommens sidste almindelige vurdering.

Landsskatteretten stadfæstede derudover de af SKAT ved årsomvurderingen foretagne ansættelser af ejendomsværdien og de omberegnede ejendomsværdier.

Reference(r)

Vurderingsloven (dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer) § 1, § 2, § 3, stk. 1, nr. 8, stk. 2, stk. 4, § 6, § 9, stk. 1-2, 33, stk. 12, § 42, stk. 1, 2 og 3
Ejendomsværdiskattelovens § 4

Henvisning

-


SKAT har foretaget årsomvurdering af ejendommen pr. 1. oktober 2015, i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 8, om-/tilbygning. Ejendomsværdien er således forhøjet fra 1.200.000 kr. til 1.500.000 kr., samt den omberegnede ejendomsværdi 2001 fra 870.000 kr. til 1.100.000 kr. og den omberegnede ejendomsværdi 2002 fra 890.000 kr. til 1.150.000 kr.

Klagerne påstår, at SKAT ikke har haft hjemmel til den foretagne ændring, og at værdierne som følge heraf er for høje.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger
Ejendommen er et parcelhus beliggende adresse Y1, By Y1, i byzone, i By Y2 Kommune. Den har benyttelseskode 01 – beboelsesejendom.

Ejendommen omfatter en grund med et vurderet og matrikuleret areal på 1.308 m2, og den har matrikelnr. […].

Det fremgår af BBR-meddelelsen i dag (2018), at huset er opført i 1930, og om-/tilbygget i år 1959. Husets ydervægge er af mursten, taget af tegl, og det opvarmes med fjernvarme/blokvarme. Det bebyggede areal udgør 127 m2, og det samlede bygningsareal er på 127 m2, herunder indbygget tagetage på 63 m2, og en kælder på 8 m2. Det samlede boligareal er på 190 m2. Ejendommen er tilsluttet almen vandforsyning samt afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg.

Der er en fritliggende garage på 42 m2. Bygningen er opført i 1975. Den har ydervægge af træbeklædning og tag af metalplader.

Der er et fritliggende udhus på 11 m2. Bygningen er opført i 1995. Den har ydervægge af træbeklædning og tag af PVC.

Af SKATs oplysninger for BBR pr. 1. oktober 2014, er det samlede boligareal på 140 m2, og pr. 1. oktober 2015, er det samlede boligareal på 190 m2.

Ejendommen omfatter en nogenlunde firkantet grund beliggende i byzone, tæt på naboer og grønne områder, i en afstand af ca. 200 meter fra [bymidten] og ca. 12 km fra By Y3.

Ejendommen er omfattet af By Y2 kommuneplan 2013-2024. Kommuneplanen er endeligt vedtaget den 18.12.2013 og offentligt bekendtgjort den 19.06.2013.  Området, ejendommen ligger i, er udlagt til åbenlav boligområde. Bebyggelsesprocenten er fastsat til 30 %, med en maks. etage på 1,5, og en bygningshøjde på 8,5. Mindstegrundstørrelsen er fastsat på 700 - 1.200 m2.

Det vægtede areal er ifølge SKAT på 170 m2, og ejendommen har således en vægtet kvadratmeterpris på 8.824 kr. ift. ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2015.

Ejendommen er af klagerne købt den 1. september 2015 med overtagelse den 30.06.2015 for 1.340.000 kr.

By Y2 kommune oplyser, at der ikke har været en byggesag i 2015, men at der først den 24. februar 2015 er foretaget en indberetning af ændring i BBR vedr. byggesag fra 1959, hvor det samlede boligareal går fra 140 m2 til 190 m2.

By Y2 kommune oplyser endvidere vedr. transformerstation, at de har en sag på den fra 2014, hvor den er anmodet nedrevet og således revet ned. De kender ikke til, at der skulle være opført en efterfølgende.

Byggesagen fra 1959, og nedrivningen af transformerstationen fremgår ikke af weblager.dk.

Ejendommen er beliggende i vurderingskreds […], og grundværdiområde […]. Ved vurderingen pr. 1. oktober 2011 er områdeprisen i grundværdiområdet af SKAT ansat til 420 kr.

I perioden 1. januar 2011 til 31. december 2011 har der været følgende frie salg af parcelhuse i samme

grundværdiområde […] som den påklagede ejendom:

Beliggen-
hed

Opført/Om-
/tilbygget

Vægtet areal

Grund-
areal

Handels-
dato

Handels-
pris

Ejendoms-
værdi pr. 1. oktober 2011

[…]

1960

123 m2

789 m2

26.02.2011

1.340.000 kr.

910.000 kr.

[…]

1972

132 m2

1.090 m2

20.04.2011

1.195.000 kr.

1.100.000 kr.

[…]

1964/2018

123 m2

800 m2

11.02.2011

1.040.000 kr.

1.000.000 kr.

[…]

1969/1972

155 m2

1.227 m2

15.11.2011

1.025.000 kr.

1.250.000 kr.

[…]

1966/2006

140 m2

726 m2

17.09.2011

625.000 kr.

1.250.000 kr.

[…]

1963/1968

102 m2

801 m2

15.06.2011

557.513 kr.

810.000 kr.

[…]

1915/1989

88 m2

473 m2

16.10.2011

900.000 kr.

880.000 kr.

[…]

1969

117 m2

1.325 m2

30.09.2011

1.200.000 kr.

1.050.000 kr.

[…]

1950

80 m2

985 m2

01.06.2011

725.000 kr.

950.000 kr.

[…]

1974/1992

139 m2

1.223 m2

06.04.2011

1.250.000 kr.

1.300.000 kr.

Alle 10 ejendomme er beliggende i byzone, i et boligområde udlagt til åbenlav parcelhusbebyggelse.

De 10 ejendomme er beliggende i en maksimal afstand af ca. 1 km fra den påklagede ejendom, tæt på grønne områder, med ca. 1,2 km fra [bymidten] og ca. 13 km fra By Y3.

De 10 ejendomme er handlet for en vægtet kvadratmeterpris på mellem 4.464 kr. og 10.894 kr., med en gennemsnitlig vægtet kvadratmeterpris på 8.348 kr. i 2011.

Ifølge realkreditrådets ejendomsmarkedsstatistik lå den gennemsnitlige kvadratmeterpris i 2011 på mellem 10.520 og 7.795 kr., og i 2015 lå den på mellem 8.225 kr. og 7.507 kr. Prisudviklingen fra 1. kvartal 2011 til 4. kvartal 2015 har haft sin laveste gennemsnitskvadratmeterpris i 2. kvartal 2013 på 6.665 kr.

Omberegnet ejendomsværdi vedrørende 2001 og 2002 ifølge SKAT:

2001:

Vægtet areal:

Bebygget areal

127 m2

100%

127 m2

Udnyttet tagetage

63 m2

50%

32 m2

Kælderareal

8 m2

20%

2 m2

Fritliggende garage/udhus

53 m2

10%

5 m2

Vægtet areal i alt

166 m2

Værdiberegning:

Lokalt normtal standardhus

*5.650 kr.

Opførelsesår: 1930

-210 kr.

Om-/tilbygningsår: 1959

Bebygget areal

127 m2

      

Toiletforhold

02

300 kr.

Badeforhold

02

150 kr.

Tagmateriale: 05

Korrigeret pris

5.890 kr.

Bygningsværdi:

166 m2 vægtet areal á 5.890 kr.

977.740 kr.

Grundværdi**

158.100 kr.

Beregnet værdi

1.135.840 kr.

Ejendomsværdi, afrundet

1.100.000 kr.

*Normpris pr. m2 for vurderingskreds […] udgjorde 5.650 kr. for øvrige ejendomme
** Grundværdiområdet er […] som havde en områdepris på 150 kr., svarende til en byggeretspris på 60.000 kr. og en kvadratmeterpris på 75 kr.

2002:

Vægtet areal:

Bebygget areal

127 m2

100%

127 m2

Udnyttet tagetage

63 m2

50%

32 m2

Kælderareal

8 m2

20%

2 m2

Fritliggende garage/udhus

53 m2

10%

5 m2

Vægtet areal i alt

166 m2

Værdiberegning:

Lokalt normtal standardhus

*5.725 kr.

Opførelsesår: 1930

-315 kr.

Om-/tilbygningsår: 1959

Bebygget areal

127 m2

      

Toiletforhold

02

325 kr.

Badeforhold

02

150 kr.

Tagmateriale: 05

Korrigeret pris

5.885 kr.

Bygningsværdi:

166 m2 vægtet areal á 5.890 kr.

976.910 kr.

Grundværdi**

174.600 kr.

Beregnet værdi

1.151.510 kr.

Ejendomsværdi, afrundet

1.150.000 kr.

*Normpris pr. m2 for vurderingskreds […] udgjorde 5.725 kr. for øvrige ejendomme
** Grundværdiområdet er […] som havde en områdepris på 165 kr., svarende til en byggeretspris på 66.000 kr. og en kvadratmeterpris på 83 kr.

SKATs afgørelse
Ejendoms- og grundværdien pr. 1. oktober 2015 er fastsat således:

Ejendomsværdi

1.500.000 kr.

Grundværdi

431.600 kr.

Omberegnet ejendomsværdi 2001

1.100.000 kr.

Omberegnet ejendomsværdi 2002

1.150.000 kr.

Grundværdi:

1308 m2 á 210 kr.

274.680 kr.

Byggeret, 1 stk.

168.000 kr.

Grundværdi i alt

442.680 kr.

Grundværdi afrundet

442.700 kr.

Reduktion jf. VL § 42, stk. 4:

Reduktion (5% af grundværdi op til 100.000 kr.)

-5.000 kr.

Yderligere reduktion (2,5% af grundværdi over 100.000 kr.)

-8.568 kr.

Aftrapning af reduktion ved grundværdi over 150.000 kr.

2.500 kr.

Samlet reduktion

-11.068 kr.

Reduceret grundværdi afrundet

431.600 kr.

Vægtet areal:

Bebygget areal

127 m2

100 %

127  m2

Udnyttet tagetage

63 m2

60 %

38 m2

Kælderareal

8 m2

 25 %

2 m2

Fritlig. garage, udhus mv.

 53 m2

5 %

3 m2

Vægtet areal i alt

170 m2

Værdiberegning:

Standardpris for området

6.500 kr.

Opførelsesår: 1930

215 kr.

Bebygget areal: 127

-21 kr.

Korrigeret pris

6.694 kr.

Bygningsværdi:

170 m2 vægtet areal á 6.694 kr.

1.137.980 kr.

Beregnet værdi i alt

1.580.680 kr.

Ejendomsværdi, afrundet

1.550.000 kr.

Reduktion jf. VL § 42, stk. 4:

Reduktion (5% af ejendomsværdi op til 500.000 kr.)

-25.000 kr.

Yderligere reduktion (2,5% af ejendomsværdi over 500.000 kr.)

-26.250 kr.

Aftrapning af reduktion ved ejendomsværdi over 750.000 kr.

12.500 kr.

Samlet reduktion

-38.750 kr.

Reduceret ejendomsværdi afrundet

1.500.000 kr.

EVS omberegning grundet om- eller tilbygning der kræver byggetilladelse:

Omberegnet ejendomsværdi 2001

1.100.000 kr.

Omberegnet ejendomsværdi 2002

1.150.000 kr.

Vurderingsstyrelsen har fremsendt følgende udtalelse til klagen:
”I har bedt os om at undersøge muligheden for at ændre årsomvurderingen pr. 1. oktober 2015 af ejendommen adresse Y1, by Y1, ejendomsnummer […].

Vi har set på sagen og mener, at der er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen, men er ikke blevet enige med ejer. Vi sender jer vores udtalelse til sagen.

Derfor mener vi, at der er grund til at ændre vurderingen
BBR har ændret bygningernes arealer på ejendommen den 25. februar 2015. Boligarealet er udvidet fra 140 m2 til 190 m2. På denne baggrund er ejendommen årsomvurderet pr. 1. oktober 2015, jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 8.

Bygning 1 udgør 8 m2 kælderareal og 190 m2 boligareal, hvoraf 63 m2 er udnyttet tagetage. Bygning 2 er en garage på 42 m2 og bygning 3 er et udhus på 11 m2.

Det er korrekt, at der ikke er foretaget en om-/tilbygning på bygningen i nyere tid. Der er senest foretaget en om-/tilbygning i 1959. Denne ændring er dog først registreret i BBR den 25. februar 2015. Ejendommen er således pr. 1. oktober 2015 vurderet med de korrekte arealer i henhold til BBR.

Ejendommen er omfattet af kommuneplanramme […], som udlægger området til boliger i byzone. Ejendommen er således placeret i grundværdiområde […] med parcelhuse i byzone. Grundværdien for ejendommene beregnes efter byggeretsværdiprincippet med en områdepris på 420 kr.

Prisniveauet på området
Ejerboliger, som pr. 1. oktober 2015 opfylder betingelserne for årsomvurdering, vurderes efter prisforholdene pr. 1. oktober 2011 jf. vurderingslovens § 42 stk. 3. 

Nedenfor er oplistet en række sammenlignelige ejendomme, beliggende i samme grundværdiområde som påklagede ejendom, som er handlet i perioden 2010 til 2012.

Ejendom

Handelsdato/pris

Vurdering

Vægtet areal

Kvm. pris

[…]

30. maj 2012 / 650.000 kr.

1.100.000 kr.

110 kvm.

5.909 kr.

[…]

26. februar 2011 / 1.340.000 kr.

910.000 kr.

123 kvm.

10.894 kr.

[…]

30. januar 2012 / 960.000 kr.

1.250.000 kr.

154 kvm.

6.234 kr.

[…]

13. august 2010 / 1.025.000 kr.

1.000.000 kr.

98 kvm.

11.648 kr.

[…]

15. august 2012 / 600.000 kr.

810.000 kr.

93 kvm.

6.452 kr.

[…]

9. april 2012 / 950.000 kr.

1.050.000 kr.

115 kvm.

8.261 kr.

[…]

1. juni 2011 / 725.000 kr.

950.000 kr.

80 kvm.

9.063 kr.

5 af ejendommene er solgt til under deres vurderinger, mens 2 er solgt til over deres vurdering.

Standardprisen, som benyttes til beregningen af ejendomsværdierne på ejendommene i området er i øvrigt baseret på 91 salg. På denne baggrund er der ikke grundlag for at påstå, at prisniveauet er forkert og ændre prisniveauet på området.

Den gennemsnitlige kvadratmeterpris på de sammenlignelige ejendomme er 8.352 kr. Ved tilbagediskontering af handelsprisen i 2015 for påklagede ejendom, vil handelsprisen være 1.387.527 kr. i 2011.

Kvadratmeterprisen på påklagede ejendom vil i henhold til handelsprisen være 7.882 kr. (1.387.527 kr. / 170 m2). Ud fra ovenstående beregninger kan det udledes, at kvadratmeterprisen på påklagede ejendom er noget lavere end den gennemsnitlige kvadratmeterpris på de sammenlignelige ejendomme.

Beregnes kvadratmeterprisen ud fra vurderingen på ejendommen, vil kvadratmeterprisen være 8.824 kr. (1.500.000 kr. / 170 m2).

Der kan indrømmes en fravigelse i ejendomsværdien
Der er tinglyst en servitut vedrørende placering af en transformerstation på ejendommen. Ud fra kortbilaget udgør transformerstationen en meget lille del af ejendommen. Servitutten er dog ikke af en så bebyrdende karakter, at det skal medføre et nedslag på vurderingen. Der er i øvrigt gjort opmærksom på diverse servitutter, inklusiv servitutten vedrørende transformerstationen i købsaftalen. 

Taget den tilbagediskonterede handelspris og de handlede sammenlignelige ejendommes handelspriser i betragtning, skønnes det passende at indrømme et nedslag på 100.000 kr. i ejendomsværdien.

Ejendomsværdien udgør således:

Grundværdi 442.700 kr.
Bygningsværdi 1.137.980 kr.
Beregnet værdi 1.580.680 kr.

Handelsværdien for denne ejendom skønnes at være
lavere end standardberegningen giver udtryk for - 100.000 kr.
Ejendomsværdi afrundet 1.450.000 kr.

I medsendte agterskrivelse fremgår det, at den reducerede ejendomsværdi udgør 1.400.000 kr. Kvadratmeterprisen er således 8.235 kr., hvilket skønnes passende for ejendommen sammenlignet med øvrige ejendomme på området.

De omberegnede ejendomsværdier i 2001 og 2002
De omberegnede ejendomsværdier i 2001 og 2002, der er beregnet i forbindelse med årsomvurderingen pr. 1. oktober 2015, er foretaget ud fra de berigtigede arealer. Værdierne er således foretaget korrekt, hvorfor der ikke er grundlag for en ændring af disse værdierne.”

Skatteankestyrelsen har den 29. november 2018 modtaget følgende udtalelse fra Vurderingsstyrelsen:

”Vurderingsstyrelsen har modtaget Skatteankestyrelsens anmodning om udtalelse i en sag der skal afgøres af Landsskatteretten. Skatteankestyrelsens sagsfremstilling med indstilling og bilag er modtaget samtidig hermed.

Sagen drejer sig om klage over omvurdering pr. 1. oktober 2015.

Vurderingsstyrelsen er enige i Skatteankestyrelsens indstilling, om at fastholde de vurdereringer der er fortaget ved omvurderingen.

Vurderingsstyrelsen har omvurderet ejendommen pr. 1. oktober 2015 fordi By Y2 Kommune har oplyst, at ejendommens BBR areal er ændret. Der er registreret en udvidelse af arealet og oplyst et ombygningsår 1959. I forhold til det areal der hidtil har været oplyst er bygningsarealet blevet væsentligt udvidet. Det fremgår af lovforslag L180 fra 2002 at såfremt det konstateres, at der er væsentlige afvigelser mellem det registrerede i BBR-registret og ejendommen, sidestilles dette med om- og tilbygning. Omvurderingen er sket ved første vurdering efter BBR-meddelelsen er ændret. Skatteankestyrelsen er enige i at der er hjemmel til at omvurdere ejendommen.

Ejendomsvurderingen er fortaget på baggrund af de nu oplyste arealer og med de vægtningsprocenter og normtal der var gældende ved 2011-vurderingen.

Klager på påpeget, at den nye ejendomsværdi er højere en den handelspris der er for ejendommen i 2015. Vurderingsstyrelsen er bundet af de prisforhold der var gældende i 2011. Der henvises til de salgsanalyser der er foretaget af Skatteankestyrelsen som viser at ejendommens vurdering ligger i midten af de to værdimæssige yderpunkter, mellem lavest gennemsnits pris og højeste gennemsnitspris.

Vurderingsstyrelsen er enige i at ejendomsvurderingen ligger inden for den skønsusikkerhed, hvormed ejendommens værdi kan bedømmes.

Skatteankestyrelsen har ikke taget stilling til transformatorstationen fordi By Y2 Kommune har oplyst at den er revet ned i 2014.

Der er tinglyst servitut den 1. december 2014 med SEAS-NVE som påtaleberettiget. Servitutten vedrører et el-anlæg på ejendommen. Ud fra kortbilag udgør el-anlægget en meget lille del af grunden. Servitutten skønnes ikke af så bebyrdende karakter, at det skal medføre nedslag i vurderingen.

Skatteankestyrelsen har fortaget en gennemgang af de omberegnede værdier pr. 1. januar 2001 og 2002. Der er ikke oplysninger, der indikerer, at de omberegnede værdier er baseret på forkerte faktuelle oplysninger.

Vurderingsstyrelsen tilslutter sig Skatteankestyrelsens indstilling til Landsskatteretten.”

Vurderingsstyrelsen har på retsmøde for Landsskatteretten fremført yderligere bemærkninger:

  • ”at der sker en retslig lovliggørelse af bygningen med indberetning fra kommunen, og der derfor ikke er tvivl om, at der er hjemmel til den foretagne omvurdering jf. vurderingslovens § 3.
  • at det altid er en ejers ansvar at indberette ændringer til kommunen som så indberetter til Vurderingsstyrelsen, og myndighederne derfor er afhængig af, at ejeren af en ejendom, hvorpå indberetningen hviler, opfylder dette.
  • at der er en ændring for hele ejendommen på 37% ift. byggesagen, og ift. selve beboelsesdelen er det 41%, som er en væsentlig ændring.
  • at det er en ejendomsmæglers ansvar at gøre opmærksom på, at der kan komme en ændring i grundlaget for ejendomsvurderingen pga. den retlige ændring i kvadratmeterne.
  • at de er af den opfattelse, at klageren ikke har godtgjort, at den ansatte vurdering ikke er i overensstemmelse med markedsniveauet for 2011.
  • at det er opfattelsen, at der med rimelig sandsynlighed er ramt et markedsniveau der passer med vurderingen.”

Klagernes opfattelse
Klagerne har fremsat påstand om, at ejendommen ikke har været om-/tilbygget, og at ejendomsværdien samt de omberegnede ejendomsværdier 2001/2002 som følge af årsomvurderingen er for høj:

Til støtte for påstanden er anført:

”I henhold til omvurdering pr. 1. oktober 2015 af nævnte ejendom - beliggende adresse Y1, by Y1 - er ejendommen blevet omvurderet fra 1.200 tkr. til 1.500 tkr.
Dette har tillige haft effekt på ejendomsværdier pr. 2001 og 2002 - og dermed på ejendomsværdiskatten.

I henhold til specifikationer i skrivelsen anføres:
"Ejendommen er årsomvurderet iht. vurderingslovens §3 nr. 08 - Der er foretaget om- eller tilbygning".
Dette er ikke korrekt - der har ikke været foretaget om- eller tilbygning i nyere tid, hvilket er blevet bekræftet af By Y2 Kommune.
I henhold til købsaftale på ejendommen - underskrevet den 29. juni 2015 - har der alene været en byggesag på ejendommen vedrørende en transformation beliggende på ejendommen - og denne er afsluttet, hvilket er bekræftet af By Y2 Kommune. Nævnte byggesag har ingen relevans for nærværende ejendom.
Begrundelse for omvurderingen står p.t. hen i det uvisse.

Ejendommen er blevet købt pr. 01.09 2015 til en pris af: 1.340.000 kr.

Omvurderingen af ejendommen ligger således markant over den faktiske og reelle salgsværdi af ejendommen. At der tillige ligger en transformerstation på ejendommen på ca. 4,5 m2 burde tillige tages i betragtning på fastsættelse af ejendomsværdien.

Der klages derfor over den foretagne omvurdering pr. 1. oktober 2015 til 1.500 tkr. Med henvisning til ovennævnte mener vi ejendomsvurdering bør tilbagereguleres til udgangspunktet på 1.200 tkr., sekundært til den faktiske købssum pr. 01.09 2015 på 1.340 tkr. - og med effekt på værdien pr. 2001 og 2002.”

Klagerne har på retsmøde for Landsskatteretten fremført yderligere bemærkninger:

  • ”at det er daværende By Y4 kommune, der i sin tid havde givet den tidligere ejer lov til ombygningen i 1959, som så siden ikke er blevet korrekt registreret i BBR.
  • at de står uforstående overfor, hvordan en så gammel byggesag kan få indvirkning i 2015 med konsekvens af ændret ejendomsværdiskat.
  • at de faktuelle kvadratmeter for ejendommen ikke anfægtes.”

Landsskatterettens afgørelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Det følger af vurderingslovens § 42, stk. 1, jf. stk. 2 (som affattet ved ændringslov nr. 1535 af 27 december 2014), at omvurderinger foretaget ved vurderingen pr. 1. oktober 2015, betragtes som en almindelig vurdering.

Af vurderingslovens § 42, stk. 1, 2 og 3, fremgår følgende:

”Almindelig vurdering af ejerboliger pr. 1. oktober 2015 sker ved videreførelse af den seneste af følgende ansættelser, jf. dog stk. 4:

  1. Ansættelser foretaget ved den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2011.
  2. Ansættelser foretaget ved senere omvurdering i lige år, jf. § 3, og ved omvurdering foretaget pr. 1. oktober 2013 i medfør af § 42, stk. 3, som affattet ved lov nr. 1635 af 26. december 2013.
  3. Ansættelser foretaget senere end pr. 1. oktober 2011 efter § 4, jf. § 45, stk. 1.
  4. Ansættelser som følge af genoptagelse eller anden ændring af vurderinger som nævnt i nr. 1-3 foretaget af told- og skatteforvaltningen, af et vurderingsankenævn, af Landsskatteretten eller af domstolene.
  5. Ansættelser som nævnt i § 44, stk. 5.

Stk. 2. Der foretages omvurdering af ejerboliger, som pr. 1. oktober 2015 opfylder betingelserne for omvurdering, jf. § 3, stk. 1. Vurdering som nævnt i 1. pkt. anses som en almindelig vurdering.

Stk. 3. Vurderinger og ansættelser som nævnt i stk. 1 og 2 foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2011. Det samme gælder omvurderinger foretaget pr. 1. oktober 2016, jf. § 3.

Af vurderingslovens § 2 fremgår det, at vurderingsterminen er den 1. oktober. Ejerboliger vurderes almindeligt i ulige år, jf. vurderingslovens § 1.

Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 8, fremgår følgende:

”§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering

8) af ejendomme, på hvilke der er foretaget om- eller tilbygning,”

Af vurderingslovens § 3, stk. 2, fremgår følgende:

”Stk. 2. Årsagen til omvurderingen skal være indtrådt i det første år efter ejendommens sidste vurdering ved en almindelig vurdering.

Ved omvurderingen er vurderingsterminen 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet lægges til grund ved omvurderingen. Omvurderingen foretages ud fra prisforholdene pr. 1. oktober ved den senest forudgående almindelige vurdering. Det fremgår af vurderingslovens § 3, stk. 4.

Af lovforslag nr. L180, fremsat den 20. marts 2002, fremgår følgende bemærkninger som omhandlede ny § 3 i vurderingsloven:

”Ejendomme, hvorpå der er foretaget om- eller tilbygning. Der er i første række tale om om- og tilbygninger, som ændrer ejendommens boligareal. Ved om- og tilbygninger får vurderingsmyndighederne besked fra byggemyndighederne, når bygningsændringen kræver byggetilladelse. Ombygninger, der ikke kræver byggetilladelse, vil vurderingsmyndighederne normalt ikke have kendskab til. Hvis det konstateres, at der er væsentlige afvigelser mellem det registrerede i BBR-registret og ejendommen, sidestilles dette med om- og tilbygninger.”

SKAT har foretaget en årsomvurdering af ejendommen pr. 1. oktober 2015 med henvisning til, at der er sket om-/tilbygning i 1959, men som først blev indberettet i februar 2015. Ejendommens boligareal gik fra 140 m2 til 190 m2, dvs. en udvidelse på 50 m2.

Landsskatteretten finder derfor, at det i februar 2015 konstateres, at der er en afvigelse mellem det registrerede i BBR og ejendommen, og at denne er væsentlig, idet boligarealet udvides med 50 m2. Denne afvigelse kan derfor sidestilles med en om-/tilbygning. 

Der er derfor hjemmel til at foretage årsomvurdering pr. 1. oktober 2015 jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 8.

Landsskatteretten finder endvidere, at betingelsen i vurderingslovens § 3, stk. 2, vedr. det tidsmæssige aspekt er opfyldt, idet konstateringen af BBR ændringerne skete i februar 2015. Årsagen til omvurderingen indtrådte således i det første år efter ejendommens sidste almindelige vurdering pr. 1. oktober 2014.

Ejendomsværdi
Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. For ejerboliger fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område, jf. vurderingslovens § 6.

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed, jf. vurderingslovens § 9, stk. 1. Af vurderingslovens § 9, stk. 2 fremgår, at sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen.

Ejendommen er blevet omvurderet pr. 1. oktober 2015, idet ejendommen er om- eller tilbygget. Seneste almindelige vurdering for parcelhuse er foretaget den 1. oktober 2011. Det er derfor prisforholdene på dette tidspunkt, der skal lægges til grund ved omvurderingen pr. 1. oktober 2015, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4, sammenholdt med § 42, stk. 3.

Ud fra de foreliggende oplysninger finder Landsskatteretten, at den beregnede ejendomsværdi er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet.

Den påklagede ejendom er beliggende adresse Y1, by Y1 i parcelhusområde, tæt på naboer og grønne områder, i kort afstand til [bymidten] og med ca. 12 km til By Y3.

Ved fastsættelsen af ejendomsværdien, har Landsskatteretten lagt vægt på salgspriserne for realiserede handler af sammenlignelige parcelhuse beliggende i en afstand af ca. 1,2 km fra den påklagede ejendom.

I perioden 1. januar 2011 til 31. december 2011 har der været 10 frie salg af sammenlignelige parcelhuse. Fælles for alle 10 ejendomme er, at de er beliggende i samme parcelhusområde og grundværdiområde, tæt på den påklagede ejendom og grønne områder, samt ligeledes tæt på [bymidten] og med nogenlunde samme afstand til By Y3.

Landsskatteretten lægger vægt på, at de 10 ejendomme er handlet for en vægtet kvadratmeterpris på mellem 4.464 kr. og 10.894 kr., med en gennemsnitlig vægtet kvadratmeterpris på 8.348 kr. i 2011. Den påklagede ejendom har en vægtet kvadratmeterpris på 8.824 kr. ift. ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2015, og dette taler for, at vurderingen er ansat i overensstemmelse med en realistisk markedspris for prisniveauet i 2011.

Med en kvadratmeterpris på 4.464 kr. ville den påklagede ejendom ligge på 758.880 kr., og med en kvadratmeterpris på 10.894 kr., ville den påklagede ejendom ligge på 1.851.980 kr. Landsskatteretten er af den opfattelse, at den påklagede ejendom ligger et sted imellem disse 2 prisniveauer.

Det skal bemærkes, at ejendomsværdien er et skøn over, hvad ejendommen ville kunne sælges for omkring vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2015 ift. prisniveauet i 2011. Klagernes påstand om, at den påklagede ejendom er købt i 2015 for en lavere pris end niveauet i 2011 har ikke afgørende betydning, og prisudviklingen fra 10.520 kr. i 1. kvartal 2011 til 7.507 kr. i 4 kvartal 2015, har været svingende i nedadgående retning, som ligeledes understøtter en højere markedsværdi i 2011 end i 2015.

Landsskatteretten lægger endvidere vægt på, at den påklagede ejendom har et væsentlig større vægtet areal end de sammenlignelige ejendomme, samt en god grundstørrelse ift. flere af de sammenlignelige ejendomme, og selvom ejendommen er ældre end de sammenlignelige ejendomme, anses vurderingen pr. 1. oktober 2015 at være udtryk for handelsværdien.

Ift. transformerstationen har denne ikke betydning for værdiansættelsen, idet By Y2 kommune har oplyst, at den er revet ned i 2014.

Landsskatteretten stadfæster ejendomsværdien på 1.500.000 kr.

Omberegnede ejendomsværdier 2001 og 2002
Ifølge vurderingslovens § 33, stk. 12 skal der ved den almindelige vurdering eller omvurdering af en ejendom, hvorpå der er foretaget en om- eller tilbygning, der ikke er omfattet af 2001-/2002-vurderingen, ansættes en ejendomsværdi for hvert af årene inkl. om- eller tilbygning på henholdsvis 2001-/2002-niveau. Værdierne anvendes i forbindelse med beregning af ejendomsværdiskatten, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4.

I forarbejderne (nr. 100 fremsat den 8. februar 2002) til lovforslaget L 2002-05-15 nr. 290 fremgår af bemærkningerne under afsnittet ”danske ejendomme”:

”Hvis der efter den 1. januar 2002 sker deciderede ændringer af ejendommen, der påvirker niveauet af ejendomsværdien, vil vurderingsmyndighederne ved den efterfølgende vurdering i forhold til det år, hvor ændringen er sket, foretage ansættelser af ejendommen med de skete ændringer som om ændringerne allerede var sket i 2001/2002. Disse ansættelser erstatter 2001-vurderingen med tillæg af 5 pct. og 2002-vurderingen ved beregningen af loftet, jf. forslaget til § 4 a, stk. 2.
Ved de ændringer, der påvirker ejendomsværdien, tænkes der for det første på om- og tilbygninger til ejendommen, som ændrer ejendommens boligareal. Ved om- og tilbygninger får vurderingsmyndighederne besked fra byggemyndighederne, når bygningsændringen kræver byggetilladelse. Ombygninger, der ikke kræver byggetilladelse, vil vurderingsmyndighederne normalt ikke have kendskab til. I forvejen tages der i øvrigt ved brug af de gældende begrænsningsregler hensyn til senere foretagne ombygninger. Ved den ansættelse, som vurderingsmyndighederne skal foretage af ejendommen, vil de gøre brug af forslagsmodeller for tilsvarende ejendomme og områdeinddelinger som vurderingsmyndighederne brugte/bruger ved 2001-/2002-vurderingen.”

I nærværende sag, forekommer ændringen i februar 2015, hvor der sker væsentlig ændring i BBR, og By Y2 kommune varsler SKAT herom. Det er derfor ikke en tidligere vurderingsmæssig fejl foretaget af SKAT, som kun kan rettes indenfor rammerne af reglerne om ordinær eller ekstraordinær genoptagelse.

Landsskatteretten finder, at der er hjemmel til at foretage omberegning af ejendomsværdierne for 2001 og 2002, idet ændringen ikke allerede er omfattet af 2001/2002 værdierne jf. vurderingslovens § 33, stk. 12.

SKAT har fastsat de omberegnede ejendomsværdier for 2001 og 2002 til henholdsvis 1.100.000 kr. og 1.150.000 kr.

Landsskatteretten har på dette grundlag foretaget en gennemgang af de omberegnede værdier og er nået frem til følgende:

2001:

SKAT har fastsat den omberegnet ejendomsværdi for 2001 til 1.100.000 kr.

Den omberegnede ejendomsværdi er ansat i overensstemmelse med gældende regler og praksis, idet værdien er beregnet med udgangspunkt i ejendommens BBR-oplysninger og med udgangspunkt i det dagældende lokale normtal for standardhuset fastsat i 2001, prismæssigt korrigeret med de for området fastsatte fravigelser. Grundværdien er fastsat ud fra den dagældende områdepris.

Der foreligger ikke oplysninger, der indikerer, at de omberegnede værdier er baseret på forkerte faktuelle oplysninger, hvorfor Landsskatteretten ikke finder grundlag for at anfægte disse.

Landsskatteretten stadfæster den omberegnede ejendomsværdi 2001 på 1.100.000 kr.

2002:

SKAT har fastsat den omberegnede ejendomsværdi for 2002 til 1.150.000 kr.

Den omberegnede ejendomsværdi er ansat i overensstemmelse med gældende regler og praksis, idet værdien er beregnet med udgangspunkt i ejendommens BBR-oplysninger og med udgangspunkt i det dagældende lokale normtal for standardhuset fastsat i 2001, prismæssigt korrigeret med de for området fastsatte fravigelser. Grundværdien er fastsat ud fra den dagældende områdepris.

Der foreligger ikke oplysninger, der indikerer, at de omberegnede værdier er baseret på forkerte faktuelle oplysninger, hvorfor Landsskatteretten ikke finder grundlag for at anfægte disse.

Landsskatteretten stadfæster den omberegnede ejendomsværdi 2002 på 1.150.000 kr.