Dato for udgivelse
20 Dec 2018 12:42
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
30 Nov 2018 11:32
SKM-nummer
SKM2018.640.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
17-0988312
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Grundværdi, undtagelse, vurdering
Resumé

Landsskatteretten fandt, at en del af et område, der var ejet af en kommune, måtte anses for at være et parkanlæg og derfor undtaget fra vurdering. For så vidt angår den del af ejendommen, der ikke var undtaget fra vurdering, skete der nedsættelse af grundværdien.

Reference(r)

Dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer (vurderingsloven) § 2, § 6, 1. pkt., § 7, stk. 1, nr. 2, § 16, § 30

Henvisning

Den juridiske vejledning 2018-2, afsnit H.A.


SKAT har vurderet grundværdien til 1.073.000 kr.

Klageren har fremsat påstand om, at grundværdien skal undtages efter § 7 eller vurderes til 0 kr.

Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten træffer afgørelse om, at 77.149 m2 af den påklagede ejendoms skal undtages fra vurdering jf. vurderingslovens § 7, stk. 1, nr. 2, samt at den resterende del af grunden, 35.933 m2, vurderes til 550.000 kr. 

Faktiske oplysninger
Ejendommen er vurderet som et ubebygget areal beliggende i byzone i By Y1 Kommune. Den har benyttelseskode 09 – ubebygget areal (ikke landbrug).

Ejendommen er årsomvurderet i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 - Der er uden forandring af matrikelbetegnelsen sket arealændring som følge af arealoverførslen.

Ejendommen er placeret i vurderingskreds […], grundværdiområde […], Idrætsanlæg grønt område ved hallen. Ved vurderingen pr. 1. oktober 2016 er grundværdien af SKAT ansat med to kvadratmeterpriser på henholdsvis 20 kr. og 5 kr.

Den påklagede ejendom omfatter et grundareal på i alt 113.082 m2, fordelt på 3 matrikler. Matrikelnr. X omfatter et areal på 62.935 m2, matrikelnr. Y omfatter et areal på 42.998 m2, og matrikelnr. Z omfatter et areal på 7.149 m2.

De 3 matrikler ligger i den østlige udkant af By Y2, der er en stationsby med ca. […] indbyggere beliggende midt imellem By Y1 og By Y3.
Matrikelnr. Z ligger sydligst og består af en græsmark.
Lige nord for den, adskilt af en gangsti, ligger matrikelnr. Y, der består af en stor græsmark med en aflang sø på den østlige del, mens det sydvestlige hjørne af denne mark fortsætter vest i en aflang tange, der knækker og fortsætter syd. På denne tange er der spredte træer. Hjørnet ligger i sydlig forlængelse af en daginstitution.
300 meter nord for matrikelnr. Y, adskilt af boldbaner, ligger matrikelnr. X, der består af et grønt areal, hvor der på den sydlige og vestlige del ligger træer Der går diverse stier gennem træområdet. I det sydlige træområde ligger desuden en sø. Lige vest for matriklen kun adskilt af en gangsti ligger et børne- og ungdomscenter.
Alle 3 matrikler ligger langs den samme gangsti, der for matrikelnr. Z ligger langs den nordvestlige side, for matrikelnr. Y langs den østlige side og for matrikelnr. X langs den sydlige side og den vestlige side.

Ejendommen er omfattet af 5 forskellige lokalplaner fordelt på matriklerne.

Hele matrikelnr. Z, er omfattet af lokalplan A – […], der er endeligt vedtaget 14. september 2004. Matriklen ligger i planens delområde F.3, der er udlagt til offentligt tilgængeligt friareal. Der må generelt ikke opføres bebyggelse, med mindre det er nødvendigt for områdets anvendelse som friareal. Friarealerne må generelt anvendes til rekreative formål og stianlæg. Derudover kan der i delområde F.3 etableres vådområder, sø og slynget vandløb, samt legepladser og opholdsarealer. Terrænet må desuden modelleres i form af jordvolde, kælkebakker og mindre beplantninger.
Området omfatter 7.149 m2.

Matrikelnr. Y fordeler sig på 3 lokalplaner.
Med undtagelse af det sydvestlige hjørne af marken, inden tangen begynder, er hele den østlige del af matriklen omfattet af lokalplan A. Området ligger i delområderne F.2 og F.3. F.2 er udlagt til offentligt tilgængeligt friareal. Der må generelt ikke opføres bebyggelse, med mindre det er nødvendigt for områdets anvendelse som friareal. Friarealerne må generelt anvendes til rekreative formål og stianlæg.

Den nordlige og sydlige del af tangen er omfattet af lokalplan B – […], der er endeligt vedtaget 8. februar 1989. Området er udlagt til offentlige formål såsom kontorer, børne- og ungdomsinstitutioner og almennyttige institutioner. Bebyggelsesprocenten for området er 40. Af kortbilag fremgår, at der ved stien langs den sydlige del af tangen skal være et byggeskel på 3,5 meter, samt 10 meter fra vejen. De ubebyggede arealer skal ved beplantning eller befæstelse gives et ordentligt udseende.

Hjørnet, hvor tangen knækker og fortsætter mod syd, er omfattet af lokalplan C – […], der er endeligt vedtaget 14. april 1992. Området er udlagt til offentlige formål i form af børne- og ungdomsinstitutioner, klubhus samt almennyttige institutioner og funktioner, der knytter sig hertil. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom er 40, og bebyggelsen skal opføres i princippet som vist på kortbilaget. Ifølge kortbilaget ligger bebyggelsen uden for matrikelnr. Y. Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende.
Den del af matriklen, der omfattes af lokalplan A, udgør ca. 37.000 m2.
Den del, der omfattes af lokalplan B, udgør ca. 5.000 m2.
Den del, der omfattes af lokalplan C, udgør ca. 1.000 m2.

Matrikelnr. X fordeler sig på 2 lokalplaner
Den vestlige halvdel af matriklen er omfattet af lokalplan D – […], der er endeligt vedtaget 9. oktober 2001. Ejendommen ligger i planens delområder 1 og 2. Delområde 1 er udlagt til offentlige formål såsom rekreativt grønt område med vandhuller, stianlæg og lignende. Delområde 2 er udlagt til offentlige formål såsom byggelegeplads og kørebaner til mindre motor- og pedaldrevne køretøjer, der indgår i aktivitetstilbud til børn og unge.

Den østlige halvdel af matriklen er omfattet af lokalplan E – […], der er endeligt vedtaget 8. august 1978. Området er udlagt til offentligt område i form af idrætsanlæg, hvor der kun må opføres bygninger til omklædning, kiosk, redskaber, klublokaler og lignende.

Den del af matriklen, der omfattes af lokalplan D, udgør ca. 38.000 m2. Af disse ligger ca. 33.000 m2 i delområde 1 og ca. 5.000 m2 i delområde 2.
Den del, der omfattes af lokalplan E, udgør ca. 25.000 m2.

Der er i SKATs statistik om ejendomssalg ikke fundet salg af ubebyggede grunde i postnummer […], der sammenholdt med lokalplaner og kommuneplaner har en sammenlignelig anvendelse.

SKATs afgørelse
SKAT har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2016 således:

Grundværdi

1.073.000 kr.

Grundværdi fritaget efter § 7

1.073.000 kr.

Kvadratmeterpris

33.836 m2 × 20 kr.

676.720 kr.

Kvadratmeterpris

79.246 m2 × 5 kr.

396.230 kr.

Grundværdi i alt

1.072.950 kr.

Grundværdi afrundet

1.073.000 kr.

SKAT har fremsendt følgende udtalelse til klagen:

”Derfor mener vi, at der ikke er grund til at ændre vurderingen
Landinspektørfirmaet R1 klager på vegne af By Y1 Kommune over ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2016 og henviser til, at ejendommen bør undtages for vurdering.

Ejendommen er vurderet med benyttelseskode 09 – ubebygget areal og består af tre matrikler på samlet 113.082 m²:

- Y
- X
- Z

Lokalplaner
Ejendommen er omfattet af flere lokalplaner.

Matrikelnummer Y er omfattet af Lokalplan A og C, som udlægger en del af matriklen til rekreativt område. Den resterende del af matrikelnummer Y er udlagt til offentlig formål og vej i henhold til Lokalplan B. Matrikelnummer X er omfattet af Lokalplan D og Lokalplan E, som udlægger arealet til friareal. Matrikelnummer Z er omfattet af Lokalplan A og Lokalplan F, som udlægger arealet til henholdsvis rekreativt område og friareal.

Vurderingslovens § 7
I klagen anføres det, at ”Hele ejendommen anvendes som bynært offentligt tilgængeligt fælles friareal. Hele ejendommen bør derfor undtages for vurdering. ”

Det fremgår af vurderingslovens § 7, stk. 1, nr. 2, at undtaget for vurdering er kommunernes tilhørende torve, gader, veje og parkanlæg bortset fra arealer, der udnyttes erhvervsmæssigt.

Det er vores opfattelse, at ejendommen ikke er omfattet af de specifikt nævnte arealer i vurderingslovens § 7, stk. 1, nr. 2 og dermed skal ejendommen ikke undtages for vurdering.

Grundværdien
Grundværdien er vurderet med to kvadratmeterpriser (20 kr. og 5 kr.) pr. 1. oktober 2016.

Ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 var grundarealet vurderet med kvadratmeterpriser på 4 kr. og 20 kr., hvilket efterfølgende blev ændret til 5 kr.

Det er vores opfattelse, at hele grundarealet på 113.082 m² skal vurderes til 5 kr. pr. 1. oktober 2016.

Vi fastholder, at ejendommen pr. 1. oktober 2016 skal vurderes. ”

Klagerens opfattelse
Klageren har nedlagt påstand om, at ejendommen bør undtages for vurdering.

Klageren har til støtte for påstanden anført:

”Hele ejendommen anvendes som bynært offentligt tilgængeligt fælles friareal.”

Klageren har den 2. januar 2018 fremsendt følgende bemærkninger til SKATs udtalelse:

”SKAT redegør for, at ejendommen med flere lokalplaner er udlagt til rekreativt område og friareal, undtagen en del af matr.nr. Y, som er udlagt til offentlige formål.

Jeg vil fastholde, at arealerne, som er udlagt til rekreativt område og friareal bør være undtaget fra vurdering / vurderes til 0 kr, i overensstemmelse med sammenlignelige arealer i området.

For matr.nr. Y og Z kan nævnes ejendommen adresse Y1, by Y2 (ejd.nr. […]), der ligger lige øst for matr.nr. Y og Z og også er udlagt til fælles friarealer i lokalplan nr. A. Her er arealerne til rekreativt område og friareal vurderet til 0 kr.

For matr.nr. X synes ejendommen adresse Y2, by Y2 (ejd.nr. […]) at være sammenlignelig.”

Landsskatterettens afgørelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2.

Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel.  Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, fremgår endvidere:

”§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.”

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Klageren har i sine bemærkninger til SKATs udtalelse henvist til vurderinger af andre ejendomme. Landsskatteretten forholder sig alene til ansættelsen pr. 1. oktober 2016 for klagers ejendom og ikke til vurderingen af andre ejendomme. Retten foretager et skøn over grundværdien for klagers ejendom, uden at være bundet af, hvordan andre ejendomme er vurderet.

Klager har gjort gældende, at ejendommen skal undtages fra vurdering. jf. vurderingslovens § 7, stk. 1, nr. 2.

Det følger af vurderingslovens § 7, stk. 1, nr. 2, at de af kommunen tilhørende torve, gader, veje og parkanlæg, bortset fra arealer, der udnyttes erhvervsmæssig, undtages fra vurdering.

Det følger yderligere af vurderingslovens § 30, at det i forbindelse med vurderingen afgøres, om en ejendom helt eller delvis skal undtages fra vurdering.

Af Karnovs noter defineres parkanlæg således:

”Ved »parkanlæg« forstås arealer, der efter beslutning af vedkommende offentlige myndighed er offentligt tilgængelige og ved beplantning og anlæg indrettet til at tjene forskønnelse og befolkningens friluftsliv. Kyststrækninger, der er indrettet til og vedligeholdes som offentlig badestrand, samt lystskove betragtes vurderingsmæssigt ikke som parkanlæg.”

Ejendommens matrikel Z samt størstedelen af matrikel Y er udlagt til offentligt tilgængeligt friareal til rekreative formål og stianlæg, samt vådområder, legepladser og opholdsarealer. Retten finder på denne baggrund, at disse arealer er omfattet af vurderingslovens § 7, stk. 1, nr. 2 og skal undtages fra vurdering. Områderne har et samlet areal på 44.000 m2.
Den vestlige tange på matrikel Y er udlagt til offentlige formål hovedsageligt i form af børne- og ungdomsinstitutioner.
Den østlige del af matrikel X er udlagt til offentligt område i form af idrætsanlæg.
Retten finder ikke, at disse anvendelser hører under bestemmelsen, og på denne baggrund finder retten ikke, at disse områder skal undtages fra vurdering.

Den del af matrikel X, der er omfattet af lokalplan D delområde 1, er udlagt til offentlige formål såsom rekreativt grønt område med vandhuller, stianlæg og lignende. Retten finder, at denne del, svarende til et samlet areal på ca. 33.000 m2, skal undtages fra vurdering jf. vurderingslovens § 7, stk. 1, nr. 2.

Den resterende del af matrikel X, der er omfattet af delområde 2 i lokalplan D samt lokalplan E, er udlagt til henholdsvis offentlige formål såsom byggelegeplads og kørebaner til mindre motor- og pedaldrevne køretøjer, der indgår i aktivitetstilbud til børn og unge samt offentligt område i form af idrætsanlæg. Retten finder ikke, at disse områder i matrikel X skal undtages fra vurdering, da disse efter rettens opfattelse ikke udgør parkanlæg i lovens forstand.

Retten finder herefter, at matrikelnr. Z med et areal på 7.149 m2 skal undtages fra vurdering, at 33.000 m2 af matrikel X, svarende til delområde 1 i lokalplan D skal undtages fra vurdering, samt at 37.000 m2 af matrikel Y, svarende til den del af matriklen, der er omfattet af lokalplan A, skal undtages fra vurdering jf. vurderingslovens § 7, stk. 1, nr. 2.

De resterende 35.933 m2 af ejendommen skal stadig vurderes.

Klager har subsidiært i sine bemærkninger til SKATs udtalelse gjort gældende, at ejendommen skal vurderes til 0 kr.

Retten finder, at den resterende del af ejendommen har en værdi.  

Dette skyldes bl.a., at især matrikelnummer X må siges at have en attraktiv beliggenhed, i forhold til de retlige anvendelser.

Retten bemærker yderligere, at selvom den del af matrikel Y, der ligger i tangen, er svær at udnytte i sin nuværende udformning, vil den stadig kunne sælges. Retten er dog opmærksom på, at købekredsen vil være begrænset.  

Henset til ejendommens anvendelsesmuligheder og placeringer finder retten, at den af SKATs ansatte grundværdi er for høj.

Landsskatteretten undtager 77.149 m2 af den samlede ejendom fra vurdering jf. vurderingslovens § 7, stk. 1, nr. 2. og nedsætter den resterende del af grundværdien til 550.000 kr.