Dato for udgivelse
23 Aug 2018 12:41
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
25 Jun 2018 11:34
SKM-nummer
SKM2018.441.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
16-1914879
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Grundværdi, ubebygget grund, årsomvurdering, handelsværdi
Resumé

SKAT havde fastsat grundværdien ved en omvurdering pr. 1. oktober 2015 til 307.400 kr., hvilket klager påklagede til Landsskatteretten. Ved omvurderingen lægges prisforholdene pr. 1. oktober 2012 til grund for vurderingen. Blandt andet under henvisning til, at der ikke havde været en mærkbar ændring i priserne på parcelhusgrunde i området fra 2012 til 2015, og til at klager havde erhvervet den pågældende grund i juni 2015 for 411.000 kr. inkl. moms, forhøjede Landsskatteretten grundværdien til 400.000 kr.  Klager havde ikke som privatperson haft fradragsret for momsen, hvorfor Landsskatteretten fandt, at der ved inddragelsen af den faktiske købesum i værdiansættelsen skulle tages udgangspunkt i handelsprisen inkl. moms.  

 

Reference(r)

Dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme
Vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7 og stk. 4, § 6, 1. pkt., § 13, stk. 1 og 2, § 16, § 42, stk. 1, 1. pkt., § 43, stk. 1

 

Henvisning

-


Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens afgørelse

Grundværdi

307.400 kr.

Nedsættelse

400.000 kr.

Faktiske oplysninger
Ejendommen var på vurderingstidspunktet et ubebygget areal beliggende adresse Y1, by Y1 i byzone i by Y2 Kommune. Den havde benyttelseskode 09 – ubebygget areal (ikke landbrug).

Ejendommen er årsomvurderet i henhold til dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 7 - nyopstået ejendom.

Ejendommen omfatter et grundareal på 3.942 m2, heraf 354 m2 vej. Ejendommen ligger i vurderingskreds […], grundværdiområde […] og har matrikelnr. […]. 

Ifølge BBR er der på ejendommen opført 2 bygninger i henholdsvis 2015 og 2016. Bygning 1 er registreret med anvendelsen fritliggende enfamilieshus (parcelhus) med et samlet bygningsareal på 243 m2. Bygning 2 er registreret med anvendelsen carport og har et bebygget areal på 153 m2, heraf udgør 61 m2 udhus.

Klageren har erhvervet den påklagede ejendom ved skøde tinglyst d. x. juni 2015 forud for udstykningen den x. august 2015. Ejendommen er erhvervet som ubebygget grund for en købesum på 411.000 kr. inkl. moms, hvilket svarer til en kvadratmeterpris på 104,26 kr.

Ejendommen er ifølge Google Maps beliggende i udkanten af by Y3. […].

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. […] for […], der er endeligt vedtaget den x. juli 1980. Ejendommen er beliggende i delområde […], der er udlagt til boligformål. Der må opføres boliger i én etage med udnyttelig tagetage, og bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25 for den enkelte ejendom.

Det fremgår af lokalplankortet, at ejendommen er delvist udlagt til beplantning. Det følger af by Y2 Kommunes skrivelse af 3. januar 2018, at dette forhold er af underordnet betydning, og at kommunen ikke agter at reetablere beplantning på arealet. By Y2 Kommune har i telefonsamtale af 4. januar 2018 bekræftet, at ejendommen kan anvendes på samme vilkår som resten af delområdet.

Ifølge SKATs statistik over ejendomssalg er der registreret følgende frie salg af ubebyggede grunde i byen Y3, […], i perioden 1. januar 2010 til 31. december 2013:

Beliggenhed

Areal

Handelsdato

Handelspris

Pris pr. m2

Adr. Y2

1.340 m2

18-02-2011

309.043 kr.

230 kr.

Adresse Y2 er beliggende i den nordlige del af by Y3 ca. 1,3 km fra den påklagede ejendom. Grunden er omfattet af lokalplan […], […], der er endelig vedtaget d. x. maj 2006. Grunden er beliggende i lokalplanens delområde […], der er udlagt til enfamiliehuse i én etage med udnyttelig tagetage. Lokalplanen fastsætter den maksimale bebyggelsesprocent til 25. Grunden må ikke udstykkes yderligere.

Ifølge Realkreditrådets ejendomsmarkedsstatistik udgjorde de gennemsnitlige kvadratmeterpriser på baggrund af realiserede handelspriser for parcel- og rækkehuse i by Y2 Kommune i perioden 1. kvartal 2012 til og med 4. kvartal 2015 følgende:

2012

2013

2014

2015

8.521,00

8.305,75

8.496,25

8.727,00

SKATs afgørelse
SKAT har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2015 således:

Byggeretspris

1 stk.

72.000 kr.

Kvadratmeterpris

1.400 m2 × 90 kr.

126.000 kr.

Kvadratmeterpris

2.188 m2 × 50 kr.

109.400 kr.

Vejareal

354 m2 × 0 kr.

0 kr.

Grundværdi i alt

307.400 kr.

SKAT har fremsendt følgende udtalelse til klagen:

”I har bedt os om at undersøge muligheden for at ændre årsomvurderingen pr. 1. oktober 2015 af ejendommen adresse Y1, […], ejendomsnummer […].

Vi har set på sagen og mener, at der ikke er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.

Derfor mener vi, at der ikke er grund til at ændre vurderingen

Ejerne klager over, at grundværdien er for høj i forhold til andre grunde i nærområdet.

Den påklagede ejendom er en ubebygget grund på 3.942 m², som er beliggende i grundværdiområde […] med områdenavn […].

Ejendommen er omvurderet pr. 1. oktober 2015 som følge af, at ejendommen er nyopstået. Omvurderingen skete jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7. Ifølge omvurderingen er ejendomsværdien (grundværdien) 307.400 kr.

Tilbagediskontering af handelspris på grunden
Vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Det står i vurderingslovens § 6.

For årsomvurderingen pr. 1. oktober 2015 gælder særlige bestemmelser. Ubebyggede grunde, som pr. 1. oktober 2015 opfylder betingelserne for årsomvurdering, vurderes i ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet, men efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012.

Vi har derfor foretaget en tilbagediskontering af handelsprisen fra handelsdatoen den x. juni 2015 til prisniveauet pr. 1. oktober 2012. Tilbagediskonteringen er foretaget på baggrund af Realkreditrådets statistikker over gennemsnitlige kvadratmeterpriser, som bygger på indberetninger af frie handler i området.

Tilbagediskonteringen beregnes på følgende måde:

Handelsprisen divideres med kvadratmeterprisen for det kvartal, ejendommen er handlet, og ganges med kvadratmeterprisen for 3. kvartal 2012.

Gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, område by Y2:

3. kvartal 2012

8.867 kr.

3. kvartal 2015

9.023 kr.

328.800 kr. / 9.023 x 8.867 = 323.115 kr.

På grund af prisudviklingen i området kan handelsprisen dermed tilbagediskonteres til 323.115 kr. i 2012-niveau.

Den tilbagediskonterede handelspris ligger 5 % over grundværdien på 307.400kr.

Handelspriser i området
Vi har undersøgt handelspriser på grunde i området. Der er lagt vægt på handler i perioden fra 2. oktober 2011 til 1. april 2013 (12 måneder før og 6 måneder efter 1. oktober 2012).

Der har ingen handler med grunde været i ovennævnte periode – hverken i grundværdiområde […], i […] by Y3 eller i postnummer […].

Samlet konklusion

På baggrund af handelsprisen på påklagede grund i 2015 indstiller SKAT, at vurderingen fastholdes.”

Klagerens opfattelse
Klageren har nedlagt påstand om, at grundværdien skal nedsættes.

Klageren har til støtte for påstanden anført:

”Klage:
Grundværdi for adresse Y1 (ejendomsnr. […]) er for høj i forhold til grunde i nærområde for eksempel adresse Y3 (ejendomsnr. […])

Begrundelse:

  • Standard kvadratmeter for adresse Y3 er specificeret til 1200 m2, mens det for adresse Y1 er 1400 m2.
  • Kvadratmeterprisen for de resterede kvadratmeter er for adresse Y3 er specificeret til 18 kr pr. m2, mens det for adresse Y1 er 50 kr pr. m3.
  • Adresse Y3 har 2,5 % reduktion i værdi, mens adresse Y1 er specificeret med en reduktion.

Bilagt er detaljerede vurderingsoplysninger for 2015 for adresse Y1 til sammenligning adresse Y3.”

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7, og stk. 4, fremgår følgende:

§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering

7) af nye ejendomme, herunder ejendomme, som er opstået ved opfyldning, ved en ejendoms opdeling i ejerlejligheder eller ved opførelse af en bygning på lejet grund,

(…)

Stk. 4.  Ved vurderingen i henhold til stk. 1 er vurderingsterminen 1. oktober i det år, hvori omvurderingen foretages. Ejendommens tilstand pr. vedkommende 1. oktober og prisforholdene pr. vurderingsterminen ved senest forudgående almindelige vurdering lægges til grund, jf. dog § 12, § 14, stk. 3, § 39, stk. 3, § 42, stk. 2 og 3, og § 43, stk. 2 og 3.”

Det følger af vurderingslovens § 43, stk. 1, (som affattet ved ændringslov nr. 1635 af 26. december 2013), at den seneste forudgående almindelige vurdering er vurderingen pr. 1. oktober 2014.

Af vurderingslovens § 42, stk. 1, 1. pkt., fremgår følgende:

”Almindelig vurdering pr. 1. oktober 2014 af ejendomme, som efter § 1 skal vurderes i lige år, sker ved uændret videreførelse af de ansættelser, der er foretaget ved den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2012, jf. dog stk. 2 og 3, ved omvurdering efter § 3 pr. 1. oktober 2013 eller ved senere ændring af den foretagne vurdering efter skatteforvaltningslovens §§ 33, 33 a og 38.”

Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel.  Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, fremgår endvidere:

”§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.”

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Klageren har med henvisning til adresse Y3 og grundværdierne i nærområdet generelt fremført påstand om, at grundværdien for den påklagede ejendom er for høj. Hertil bemærkes det, at Landsskatteretten alene forholder sig til ansættelsen pr. 1. oktober 2015 for klagers ejendom og ikke til vurderingen af andre ejendomme. Retten foretager et skøn over grundværdien for klagers ejendom uden at være bundet af, hvordan andre ejendomme er vurderet.

Ved udøvelsen af skønnet over grundværdien har retten lagt vægt på salget af en ubebygget parcelhusgrund beliggende adresse Y2. Grunden er beliggende i den nordlige udkant af by Y3 i delområde […] i lokalplan nr. […] – […], […], der udlægger området til enfamilieshuse. Der må ifølge lokalplanen være én bolig på hver ejendom, og bebyggelsesprocenten er fastsat til 25. Retten finder, at salget er sammenligneligt med den påklagede grund henset til den retlige anvendelse og beliggenhed.

Adresse Y2 er 1.340 m2 og er solgt d. x. februar 2011 til en købesum på 309.800 kr.

Der henses endvidere til handlen af den påklagede ejendom i 2015. Klageren kunne som privatperson ikke i forbindelse med handlen afløfte momsen, hvorfor retten finder, at der skal tages udgangspunkt i handelsprisen inkl. moms. Klageren erhvervede ejendommen, der er 3.942 m2, til en købesum på 411.000 kr. inkl. moms.

Ved omvurderingen pr. 1. oktober 2015 lægges prisforholdene pr. 1. oktober 2012 til grund for vurderingen, da den seneste ordinære almindelige vurdering er en videreførelse af vurderingen pr. 1. oktober 2012.

Retten har lagt vægt på, at det i Realkreditrådets ejendomsstatistik for salg af parcel- og rækkehuse i by Y2 Kommune fremgår, at der ikke har været en mærkbar ændring af prisniveauet fra 2012 til 2015.

På baggrund af ovenstående finder retten, at grundværdien for den påklagede ejendom ikke er udtryk for en realistisk skønnet handelspris på vurderingstidspunktet. Der henvises til, at den påklagede ejendom er købt i 2015 for 411.000 kr. inkl. moms, og at der ikke har været en mærkbar ændring i priserne på parcelhusgrunde i området fra 2012 til 2015. Dette understøttes af salget af adresse Y2, der er solgt til 309.800 kr. i 2011. Adresse Y2 har samme retlige anvendelse, men et grundareal der svarer til ca. 33 % af den påklagede ejendom. Retten finder således, at en værdi på 307.400 kr. ikke udtrykker handelsværdien for en markant større grund.

Landsskatteretten forhøjer grundværdien til 400.000 kr.