Dato for udgivelse
18 May 2017 12:38
SKM-nummer
SKM2017.369.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
14-5265972
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Grundværdiansættelse, nedsættelse, boligbyggeri
Resumé

Landsskatteretten fandt, at SKAT havde været berettiget til at foretage de omhandlede ændringer af grundværdiansættelserne i medfør af skatteforvaltningslovens § 34.

 

Reference(r)

Skatteforvaltningslovens § 34

 

Henvisning

Den juridiske vejledning 2017-1, afsnit A.A.8.4.1

 

 


SKAT har genoptaget og ændret grundværdiansættelserne for 2006, 2008, 2010 og 2012, jf. skatteforvaltningslovens § 34.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger
Ved afgørelse af 8. april 2013 traf vurderingsankenævnet afgørelse vedrørende foreningens klage over grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2005 for den omhandlede ejendom. Foreningens repræsentant havde tillige klaget over SKATs afgørelse vedrørende grundværdiansættelserne pr. 1. oktober 2006 og 1. oktober 2008, men klagen over disse vurderinger blev trukket tilbage, efter at vurderingsankenævnet den 23. januar 2013 havde udsendt forslag til afgørelse. Nævnet traf ikke afgørelse vedrørende vurderingerne pr. 1. oktober 2006 og 1. oktober 2008.

Ved afgørelsen af 8. april 2013 blev grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2005 ændret. Ved afgørelsen blev antallet af byggeretter ændret fra 121 til 127, fællesareal ansat til 0 kr. blev ændret til 0 m2, og der blev givet nedslag for ekstrafundering på 3.019.970 kr. Samlet set udgør vurderingsankenævnets opgørelse af grundværdien for 2005 en nedsættelse i forhold til SKATs oprindelige ansættelse.

Vurderingsankenævnets begrundelse findes i nævnets sagsfremstilling, hvoraf fremgår:

"Ved ansættelse af grundværdien skal der forudsættes en økonomisk god anvendelse af grunden, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1 og § 16. Der skal ikke tages hensyn til, om den aktuelle anvendelse af grunden er hensigtsmæssig.

For områder, der er udlagt til tæt-lav eller åben-lav boligbebyggelse, skal byggeretsværdiprincippet anvendes ved ansættelsen af grundværdien.

Ved beregning af antal byggeretter, tages der udgangspunkt i den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet, således som den er bestemt ved kommunens planlægning. Ejendommen er i BBR registreret med 127 lejligheder opført i 1972 og et samlet boligareal opgjort til 12.181 m2.

Der foreligger ingen lokalplan for området. Ejendommen ligger i kommuneplanområde [...] og området er udlagt til boligformål. Af kommuneplanområdet fremgår det, at bebyggelsesprocenten max. må være 25 for den enkelte ejendom eller for et ubebygget areal under ét ved ny bebyggelse.

Grundens areal er på i alt 59.187 m2 og boligarealet for de 127 lejligheder udgør 12.181 m2. Bebyggelsesprocenten for området er maksimalt 25 %, svarende til, at der retligt kunne bebygges 14.797 m2 (59.187 m2 * 25 %).

Da boligarealet udgør 12.181 m2, ses området at være underbebygget.

Efter de seneste afgørelser fra Landsskatteretten skal der ikke længere ske opdeling af arealet. Hvor den del af arealet, der kan henføres til den bebyggede del, vurderes efter byggeretsværdiprincippet, medens den ikke bebyggede del ansættes efter en pris pr. kvadratmeter grundareal. Videre kom retten frem til, at beregningen af antal byggeretter skal tage udgangspunkt i den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet, således som den er bestemt ved kommunens planlægning.

Som følge heraf, er det ankenævnets opfattelse, at det matrikulerede areal skal beregnes ud fra byggeretsprincippet og, at antallet af byggeretter umiddelbart skal ansættes ud fra det, der lovligt kunne være bebygget (14.797 m2 / 95 m2). Det vil sige 156 byggeretter. Men henset til, at der alene er bygget 127 lejligheder fastsætter ankenævnet byggeretterne til 127. Samtidig er det ankenævnets opfattelse, at ejendommen ikke skal tildeles fællesareal til 0, da dette ikke fremgår af lokalplanen.

Det bemærkes, at der ved beregning efter byggeretsprincippet anvendes halv områdepris, som for 2005 udgør 170 kr., for 2006 230 kr. og 365 kr. for 2008."

Det fremgår endvidere af sagsfremstillingen, at nedslaget for ekstrafundering skulle fremskrives efter "reguleringsindeks for boligbyggeri".

Ejendommen er ikke omfattet af nogen lokalplan. Der er for By Y1 Kommune i 2013 vedtaget ny kommuneplan, Kommuneplan for 2013-2025, og efterfølgende i 2016 Kommuneplan for 2016-2028.

SKAT udsendte den 18. juni 2014 forslag til ændring af grundværdiansættelserne for 2006, 2008, 2010 og 2012 for den omhandlede ejendom. De foreslåede ændringer var konsekvensrettelser på grundlag af vurderingsankenævnets afgørelse vedrørende vurderingen for 2005. Foreningens repræsentant fremsatte indsigelser til SKATs forslag til afgørelse, idet repræsentanten anførte, at nævnet havde fastholdt vurderingerne for 2006 og 2008.

SKATs afgørelse
SKAT har ved afgørelse af 28. juli 2014 genoptaget og ændret grundværdiansættelserne for 2006, 2008, 2010 og 2012.

Som begrundelse herfor er anført:

"SKAT har ændret ejendomsvurderingen

Vi har ændret ejendomsvurderingen for ejendommen Adresse Y1 med ejendomsnummer [...].

Begrundelsen for ændringerne fremgår af det forslag, vi sendte den 18. juni 2014.

Vi har modtaget bemærkninger til forslaget fra jer den 2. juli 2014, men det ændrer ikke på vores opfattelse af, at vi kan genoptage vurderingerne for 2006, 2008 og fremefter, og derfor sender vi de vedlagte vurderingsmeddelelser.

Der er foretaget genoptagelse jfr. skatteforvaltningslovens § 34 hvoraf det fremgår, at når et vurderingsankenævn eller Landsskatteretten har påkendt en vurdering, kan told- og skatteforvaltningen genoptage nyere vurderinger af den pågældende ejendom, i det omfang vurderingsankenævnets eller Landsskatterettens afgørelse giver anledning til ændring heraf, som der henvises til i forslaget fra den 18. juni 2014.

I henhold til vurderingsankenævnets afgørelse fra den 8. april 2013, fremgår det at, vurderingsankenævnet har truffet en afgørelse for 2005, hvorimod vurderingsankenævnet ikke har truffet en afgørelse for 2006 og 2008, da klager og dennes repræsentant har tilbagekaldt klagen for de pågældende år. Der er derfor efter vores opfattelse ikke noget til hinder for, at vi kan konsekvensrette 2006, 2008 og fremefter, jfr. skatteforvaltningslovens § 34."

Af SKATs forslag til afgørelse af 18. juni 2014 fremgår:

"SKAT foreslår at ændre vurderingen pr. 1. oktober 2006, 1. oktober 2008, 1. oktober 2010 og 1. oktober 2012 for ejendommen Adresse Y1, ejendomsnummer [...].

Ændringen er en konsekvens af vurderingsankenævnets afgørelse af 8. april 2013, hvor vurderingsankenævnet har taget stilling til antal byggeretter og ekstra fundering.

Ejendomsvurderingen foreslås ændret således:

Grundværdi

Fra

Til

1. oktober 2006

26.078.300 kr.

29.127.000 kr.

1. oktober 2008

43.107.600 kr.

47.958.400 kr.

1. oktober 2010

34.395.800 kr.

34.593.000 kr.

1. oktober 2012

50.964.000 kr.

52.645.000 kr.

Der er ved ansættelsen taget udgangspunkt i vurderingsankenævnets ansættelse af byggeretter til 127 stk. og ikke noget areal til fællesareal, samt ansættelse af ekstra fundering til 3.019.970 kr. i 2005 og fremskrevet efter byggeomkostningsindeks. Se vedlagte specifikation af vurderingen."

Foreningens opfattelse
Foreningens repræsentant har nedlagt påstand om, at SKATs afgørelse tilsidesættes som ugyldig.

Til støtte for påstanden er anført:

"Klagers tidligere partrepræsentant, R1 ApS, har ved tidligere lejlighed påklaget SKATs grundværdiansættelser på vegne af klager, og i den forbindelse traf Vurderingsankenævn By Y1 afgørelse den 8. april 2013, som fremlægges som bilag 2.

Grundværdierne, der blev påklaget af klager angik de af SKAT i årene 2006-2008 ansatte grundværdier på baggrund af anbringender om henholdsvis nedslag for jordens beskaffenhed og ansættelse af byggeretter ud fra grundværdispecifikationerne for ejendommen, samt påstand om, at vurderingen 2005 også skulle genoptages for så vidt påstand om nedslag for jordens ringe beskaffenhed, eftersom klager anmodede om genoptagelse af ejendomsvurderingen før 1. maj 2009.

Klagers repræsentant tilbagekaldte i henhold til den dagældende forretningsorden § 25 grundværdiansættelserne i 2006-2008 i forbindelse med fremsendelse af bemærkninger til vurderingsankenævnets agterskrivelse, der fremlægges som bilag 3. Det fremgår af denne tilbagekaldelse, at klagen således herefter udelukkende vedrørte påstand om genoptagelse af vurderingen 2005, og ansættelse af nedslag for jordens ringe beskaffenhed.

Det samme fremgår af vurderingsankenævnets afgørelse, jf. uddraget nedenfor, hvor det ses, at Vurderingsankenævnet har gjort klager opmærksom på, at klager har mulighed for at trække klagen vedrørende grundværdispecifikationerne. Det ses også, at vurderingsankenævnet fastholder de af SKAT ansatte grundspecifikationer for 2006-2008, og at grundværdispecifikationerne for 2005 ligeledes fastholdes.

"Det er herefter ankenævnets opfattelse, grundværdien for 2005 nedsættes, mens grundværdien for 2006 og 2008 skal forhøjes, jf. ovenstående. 

Med henvisning til § 25 i lovbekendtgørelse nr. 1058 af 10/11/2009 har klager mulighed for at trække klagen på dette punkt, jf. punkt. 5.1.

6.1.2.1. Klagers indsigelser 

Klage over grundværdiansættelsen i 2006-2008 tilbagekaldes jf. § 25 i forretningsordenen, hvorefter en klager helt eller delvist kan tilbagekalde sin klage.

Herved forbliver grundværdien i 2006 og 2008 uændret, idet antallet af byggeretter samtidig fastholdes.

Da repræsentanten på klagers vegne alene har gjort indsigelse mod ankenævnets forslag vedrørende nedslag for grundens beskaffenhed i vurderingen for 2005 og ikke byggeretter, fastholdes grundværdien for 2005 til 20.897.100 kr., da indsigelserne vedrørende nedslag for ekstrafundering ikke har ført til ændringer, jf. ovenstående under punkt 6.1.1.1.

Vurderingsankenævnet genoptager vurderingen 2005 for så vidt klagers påstand om nedslag for jordens beskaffenhed, men afviser at meddele nedslag.

Den 18. juni 2014 modtager klager skrivelse fra SKAT, som af egen drift stiller forslag til afgørelse om forhøjelse af grundværdien for klagers ejendom ved vurderingerne 2006 og frem under henvisning til SKATs adgang til at konsekvensrette, jf. Skatteforvaltningslovens § 34, jf. bilag 4.

Klager gør gældende, at Skatteforvaltningslovens § 34 ikke hjemler SKATs rettelse af grundværdierne for 2006 og frem, idet vurderingsankenævnets afgørelse ikke giver anledning hertil. I den forbindelse fremhæves, at vurderingsankenævnet fasholder tidligere grundspecifikationer, men at SKAT ved konsekvensrettelsen netop ændrer disse på en måde som Vurderingsankenævnets afgørelse ikke har gjort.

Hertil kommer, at vurderingerne under Vurderingsankenævnets behandling er tilbagekaldt af klager efter opfordring fra Vurderingsankenævnet.

SKATs har altså ikke hjemmel i vurderingslovens § 34 til at foretage konsekvensrettelser af vurderingerne 2006 og frem, hvorfor SKAT afgørelse skal tilsidesættes som ugyldig."

Foreningens repræsentant har den 7. oktober 2015 fremsendt følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens udsendte sagsfremstilling af 19. august 2015:

"I ovennævnte sag har jeg modtaget Skatteankestyrelsens sagsfremstilling af 19. august 2015, hvilket giver anledning til følgende bemærkninger:

SKAT har genoptaget og forhøjet grundværdien for klagers ejendom ved vurderingen 2006 og 2008, jf. skatteforvaltningslovens § 34. Genoptagelsen sker med henvisning til, at vurderingsankenævnet har genoptaget og nedsat grundværdien ved vurderingen 2005, hvor bl.a. grundværdispecifikationerne ændres. Vurderingsankenævnet agtede at forhøje grundværdiansættelserne i vurderingerne 2006 og 2008, men klagerens daværende repræsentant tilbagekaldte klagen til nævnet for disse vurderinger.

SKAT har i den påklagede afgørelse genoptaget og forhøjet grundværdiansættelserne i vurderingerne 2006 og 2008 i overensstemmelse med vurderingsankenævnets forslag til afgørelse.

Skatteforvaltningslovens § 34 er en videreførelse af den tidligere skattestyrelseslovs § 35 A. Bestemmelsen har dog sit historiske udspring i vurderingsloven, hvor den blev indsat som § 41 A ved lov nr. 483 af 7. juni 2001. Af forarbejderne til bestemmelsen (lovforslag nr. 183 af 5. marts 2001) fremgår af lovforslagets bemærkninger til de enkelte bestemmelser bl.a. følgende om formålet med § 41 A:

"Den foreslåede ændring skal gøre det muligt for de tilsynsførende told- og skatteregioner at bemyndige vurderingsrådene til at foretage sådanne ændringer, der følger umiddelbart af en afgørelse, som et skyldråd eller Landsskatteretten har truffet.

Eksempel: Landsskatteretten påkender i løbet af 2000 en klage over vurderingen pr. 1. januar 1998 af en udlejningsejendom, idet retten lægger et lavere afkast til grund for ejendomsværdiansættelsen, end skyldrådet har gjort. Vurderingsrådet har i mellemtiden foretaget to vurderinger, henholdsvis pr. 1. januar 1999 og pr. 1. januar 2000. Efter de gældende regler kan vurderingsmyndighederne ikke selv ændre de mellemkomne vurderinger. I praksis anses en påkendelse af en tidligere vurdering ikke for at være en ny oplysning, der kan begrunde genoptagelse af en vurdering efter vurderingslovens § 41. De mellemkomne vurderinger må derfor tages op til revision af den tilsynsførende told- og skatteregion.

De tilsynsførende told- og skatteregioner finder det hensigtsmæssigt, at sagerne overgår til vurderingsrådene, idet det vil give regionerne mulighed for i højere grad at kunne koncentrere kræfterne om de egentlige revisionssager. Ligeledes har Skyldrådsforeningen flere gange givet udtryk for, at vurderingsrådene gerne vil overtage denne opgave.
Foruden i en vist omfang at frigøre ressourcer i told- og skatteregionerne vil den forslåede bestemmelse være ensbetydende med en vis forenkling af sagsbehandlingen i forbindelse med ændringerne.

Ændringen betyder ikke, at vurderingsrådene på egen hånd kan tage stilling til rækkevidden af ankeinstansernes afgørelser. Det foreslås således, at ansvaret for at iværksætte konsekvensændringer fortsat skal ligge hos den tilsynsførende told- og skatteregion. Told- og skatteregionen skal således i bemyndigelsen til vurderingsrådet specificere, hvilke vurderinger ankeinstansens afgørelse giver anledning til at ændre."

Af eksemplet i forarbejderne fremgår det klart, at bestemmelsen om afledte ændringer af ejendomsvurderingen er indført til gunst for grundejeren, idet der ikke tidligere var hjemmel til at ændre mellemkommende vurderinger, når - i eksemplet Landsskatteretten - havde påkendt og nedsat en tidligere vurdering.

Når SKAT i den foreliggende sag genoptager grundværdiansættelsen i vurderingerne 2006 og 2008 og ændrer dem til ugunst for grundejeren, sker det altså i strid med bestemmelsens klare formål.

Det bemærkes, at SKAT administrerer bestemmelsen endog særdeles inkonsekvent. SKAT genoptager således ikke grundværdiansættelsen for senere vurderinger, hvis en klageinstans har påkendt og nedsat grundværdiansættelsen for tidligere vurderinger. I sådanne situationer afviser SKAT at konsekvensrette senere vurderinger. Jeg vedhæfter et eksempel på en sådan situation.

Det er betænkeligt, at SKAT anvender skatteforvaltningslovens § 34 til af egen drift at foretage afledte ændringer af senere vurderinger, når det er til ugunst for grundejeren, mens SKAT ikke gør det - end ikke på opfordring - når det er til gunst for grundejeren.

Det fastholdes således, at SKATs afgørelse tilsidesættes idet, den er i klar modstrid med bestemmelsen formål."

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Af skatteforvaltningslovens § 34 fremgår:

"Når et vurderingsankenævn eller Landsskatteretten har påkendt en vurdering, kan told- og skatteforvaltningen genoptage nyere vurderinger af den pågældende ejendom, i det omfang vurderingsankenævnets eller Landsskatterettens afgørelse giver anledning til ændring heraf."

Bestemmelsen giver SKAT kompetence til at genoptage og ændre vurderingen af en ejendom som følge af indholdet af en afgørelse fra et vurderingsankenævn eller Landsskatteretten. Ændringen kan kun ske i de vurderinger, der er foretaget som efterkommende vurderinger, når en afgørelse fra en rekursmyndighed giver anledning hertil.

Ændring i grundværdiberegningen
I nærværende tilfælde har SKAT genoptaget grundværdiansættelserne for 2006, 2008, 2010 og 2012 på grundlag af vurderingsankenævnets afgørelse af 8. april 2013 vedrørende grundværdiansættelsen for 2005. 

Vurderingsankenævnets ændring for 2005 bestod i, at beregningen af grundværdien efter byggeretsprincippet skulle afspejle de retlige udnyttelsesmuligheder for ejendommen. Da ejendommen kun består af 127 lejligheder, indsatte nævnet ikke 156 byggeretter som bebyggelsesprocenten havde tilladt, men kun 127. Nævnet ændrede derfor antallet af byggeretter til 127 mod de tidligere 121. Samtidig var det nævnets opfattelse, at der ikke skulle anerkendes fællesareal i grundværdiberegningen. Nævnet indrømmede endvidere nedslag for ekstrafundering på 3.019.970 kr. Nedslaget i grundværdien for ekstrafundering skulle fremskrives efter reguleringsindeks for boligbyggeri.

Tilbagekaldt klage
Foreningen har under sagens gang ved vurderingsankenævnet tilbagekaldt klagen over grundværdiansættelserne pr. 1. oktober 2006 og 1. oktober 2008, jf. § 25 i dagældende bekendtgørelse nr. 1058 af 10. november 2009 om forretningsorden for skatteankenævn, vurderingsankenævn, fælles skatte- og vurderingsankenævn samt motorankenævn. § 25 i bekendtgørelsen har følgende ordlyd:

"Klageren kan til enhver tid tilbagekalde sin klage helt eller delvist. Tilbagekaldelsen kan ske skriftligt eller mundtligt. Hvis klageren tilbagekalder sin klage under et møde i ankenævnet, noteres dette i mødeprotokollen. Ved enhver tilbagekaldelse meddeler sekretariatet skriftligt klageren, at klagen herefter er henlagt i ankenævnet. Der gives meddelelse om tilbagekaldelsen til sagens øvrige parter, medmindre de pågældende selv har indgivet en klage i sagen. "

SKATs kompetence efter skatteforvaltningslovens § 34 i forhold til de dele af klagen, der trækkes tilbage, reguleres ikke i bestemmelsen. Bestemmelsen regulerer alene tilbagekaldelsessituationen. Bestemmelsen kan allerede af denne grund ikke anses for at have betydning for SKATs kompetence til at genoptage og foretage ændringer i medfør af skatteforvaltningslovens § 34.

Landsskatteretten finder, at begrundelsen for ændringerne i SKATs afgørelse af 28. juli 2014 er i overensstemmelse med det i vurderingsankenævnets afgørelse af 8. april 2013 fastsatte. SKAT har således ikke foretaget ændringer i andet og mere, end hvad der udgør ændringer som konsekvens af vurderingsankenævnets afgørelse.

Retten finder herefter, at SKAT ved ændringerne af grundværdiansættelserne for 2006, 2008, 2010 og 2012 har handlet i overensstemmelse med SKATs kompetence i skatteforvaltningslovens § 34. Det forhold, at grundværdiansættelserne for 2006 og 2008 har været genstand for klagesagsbehandling, indtil klagen vedrørende disse vurderingsår blev trukket tilbage, ved vurderingsankenævnet, ændrer ikke ved SKATs kompetence til at foretage ændringer i medfør af skatteforvaltningslovens § 34.

Landsskatteretten stadfæster derfor SKATs afgørelse af 28. juli 2014.

                                                                                                            

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter