Dato for udgivelse
05 May 2017 12:04
SKM-nummer
SKM2017.340.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
12-0278442
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Grundværdi, etagearealprincip, fradrag for forbedringer, ekstrafundering
Resumé

Landsskatteretten fandt, at der ikke havde været behov for ekstrafundering af grunden som følge af jordens beskaffenhed. De dårlige jordbundsforhold kunne henføres til tidligere bebyggelse på grunden. Landsskatteretten stadfæstede herefter grundværdiansættelsen for 2008 og 2010, og fandt ikke grundlag for at pålægge SKAT at genoptage grundværdiansættelsen for 2003, 2004 og 2006.

 

Reference(r)

Vurderingslovens § 5, § 6, 1. pkt., § 13, stk. 1, § 16, dagældende bestemmelser §§ 17 og 18
Dagældende skatteforvaltningslovs § 33

 

Henvisning

Den juridiske vejledning 2017-1, afsnit A.A.8.4.3.

Henvisning

Den juridiske vejledning 2017-1, afsnit H.A.3.2.2.6


Klagen vedrører anmodning om genoptagelse af grundværdiansættelsen for vurderingsårene 2003, 2004 og 2006 samt ansættelse af grundværdien for vurderingsårene 2008 og 2010.

Grundværdi
Landsskatteretten stadfæster SKATs afslag på at genoptage grundværdiansættelsen for 2003, 2004 og 2006.

Landsskatteretten stadfæster grundværdiansættelsen for vurderingsårene 2008 og 2010.

Grundværdien udgør:

Vurderingsår

Grundværdi

2008
2010

22.044.900 kr.  
18.036.700 kr.

Faktiske oplysninger
Selskabet har ved endeligt skøde af 17. oktober 1989 erhvervet et grundareal, matrikel nr. [...], for en købesum på 600.000 kr. med overtagelsesdag den 1. februar 1987.

Senere har selskabet ved endeligt skøde af 20. august 1998 erhvervet et bebygget grundareal, matrikel nr. [...], [...] og [...], for en købesum på 4.047.054,32 kr., med overtagelsesdato den 1. juni 1997.

I forbindelse med daværende handel blev ejendommen sammenlagt til nuværende matrikel nr. [...], [...], By Y1.

Ejendommens samlede grundareal udgør 3.854 m².

Af skødets §§ 1 og 6 fremgår bl.a., at ejendommene overdrages i ryddet stand. Endvidere fremgår det, at sælger refunderer købers dokumenterede udgifter til ekstraordinær fundering i overensstemmelse med de af By Y1 kommune som grundsælger sædvanligt anvendte regler.

Ifølge Bygnings- og Boligregistret (BBR) blev der i 1998 opført 1 bygning i 7 plan, inklusiv kælder, som tilsammen indeholder 46 boliger. Det samlede boligareal for ejendommen udgør 4.546 m².

Det fremgår af historiske luftfotos, at ejendommen var bebygget i 1954. Bebyggelsen var beliggende langs den sydlige og den østlige matrikelgrænse.

Den påklagede ejendom er omfattet af lokalplan nr. [...] "Lokalplan for området begrænset af Gade Y1, Gade Y2, Gade Y3 og Gade Y4", vedtaget af By Y1's byråd den 10. februar 1994. Den påklagede ejendom er beliggende i lokalplanens område [...].

Det følger af lokalplanen, at området er fastlægges til boligformål. Dog må der i bebyggelsens stueetage mod Gade Y1 indrettes butiks- og kontorlokaler. Bebyggelsesprocenten for området må ikke overstige 185, og bebyggelsen skal opføres som sluttet bebyggelse i 5 etager plus eventuelt udnyttet tagetage. I den sydlige ende af den påklagede ejendom skal bebyggelsen dog opføres i 6 etager plus eventuelt udnyttet tagetage.

Ejendommen er i de påklagede vurderingsår beliggende i grundværdiområde 02/32014. SKAT har vurderet området efter etagearealprincippet og anvendt en områdepris på henholdsvis 5.500 kr. og 4.500 kr. i 2008 og 2010. 

SKAT har for de påklagede år ansat grundværdien for den påklagede ejendom således:

2008:

Vurderet areal

Max bebyggelsesprocent

3.854 m²

104 %

   

Max tilladt etageareal
Områdepris pr. m² tilladt etageareal

3.854m2 x 104 %

5500 kr.

 4008 m²

Etagearealværdi

3.854m2 á 5500 kr. x 104 %

22.044.880 kr.

Grundværdi afrundet

 22.044.900 kr.

2010:

Vurderet areal
Max bebyggelsesprocent

3.854 m²
104 %

   

Max tilladt etageareal
Områdepris pr. m² tilladt etageareal

3.854m2 x 104 %
4500 kr.

 4008 m²

Etagearealværdi

3.854m2 á 4500 kr. x 104 %

18.036.720 kr.

Grundværdi afrundet

 18.036.700 kr.

Ejendommen er beliggende i [...] By Y1, på den østlige side af [...] ned mod den sydøstlige del af [...]. Ejendommen er beliggende i et kvarter omgivet af vejene Gade Y3 mod vest, Gade Y4 mod nord, Gade Y1 mod øst og Gade Y2 mod syd. 

Ifølge SKATs statistik om ejendomssalg er der i grundværdiområdet ikke registreret salg af ubebyggede grunde udlagt til etageboligbebyggelse i perioden fra 1. januar 2007 til 1. januar 2012.

Der er heller ikke i de omkringliggende grundværdiområder registreret salg af ubebyggede grunde i perioden 1. januar 2007 til 1. januar 2012.

Der er fremlagt en geoteknisk rapport dateret 11. august 1995 udarbejdet af rådgivende ingeniørfirma R1. Af den geotekniske rapport fremgår, at der er foretaget 6 prøveboringer.

Vedrørende grundens funderingsforhold fremgår følgende:

"Med de trufne forhold kan der funderes i normal funderingsklasse. Der kan foretages en direkte af alle bygningsdele. Linie- og punktfundamenter kan funderes i eller under den dybde, der er angivet i efterfølgende skema.

 

 

 

Funderingsforhold

Gulve mod jord

Bo.nr.

Terræn-kote

OBL-kote

Dybde u. terræn

AFR-kote

Dybde u. terræn

1

10,10

7,10

3,00 m

7,55

2,55 m

2

10,10

7,30

2,80 m

7,55

2,55 m

3

9,85

6,55

3,30 m

7,25

2,60 m

4

9,80

6,65

3,15 m

6,65

3,15 m

5

9,70

7,20

2,50 m

7,20

2,50 m

6

9,85

6,45

3,40 m

6,65

3,20 m

"

 

 

 

 

 

 

Af boreprofilerne fremgår, at der ned til ca. 2,5 meters dybde forefindes lag af fyld, sand, muldet, brokker og kalk.

Til sagens behandling er der endvidere fremlagt skema C vedrørende matrikelnummer [...],  [...] By Y1 af revisionsdato den 15. juni 1999, hvoraf fremgår, at der er medgået udgifter på 100.000 kr. vedrørende posten "fundering og pilotering". 

Selskabets repræsentant anmodede den 30. april 2007 SKAT om at genoptage ansættelsen af fradrag for forbedringer.

Af genoptagelsesanmodningen fremgår bl.a. følgende:

"På vegne af adkomsthaver skal der hermed anmodes om genoptagelse af skatteansættelsen fradrag for forbedringer.

Der anses ikke at være givet korrekt fradrag for faktiske afholdte grundforbedringer til byggemodning af ejendommen, herunder udgifter til:

  • Landinspektør, arkitekt, projektering, tilsyn m.v.
  • Boligveje inkl. vejafvanding, kantsten m.v.
  • Etablering af forsyningsnet til el, vand, varme og kloak
  • Stianlæg, fællesarealer, grønne områder
  • Tilslutningsafgifter/bidrag ifbm. el, vand, varme og kloak
  • Stam- og fødevejsanlæg

Med henblik på sagens behørige oplysning, vil der snarest fremsendes retlige anbringender ligesom dokumentation for sagens faktiske omstændigheder.

(...)

Der tages forbehold for yderligere påstande og anbringender i sagens videre forløb."

Ved brev af 14. april 2008 fremsatte selskabets repræsentant yderligere påstand om nedslag i grundværdien i den anmeldte genoptagelsessag. Anmodningen var formuleret som en generel anmodning, hvor det bl.a. fremgik, at:

"På vegne af grundejeren, skal jeg herved anmode Vurderingsmyndigheden om at ændre det fastsatte fradrag for forbedringer i overensstemmelse med lov om vurdering af landets faste ejendomme af 3. september 2002 § 17 og § 18, samt landskatterettens kendelser af 24. marts 1986 og 28. februar 2002. Kapitel 4 i Vurderingsprincipperne, vurderingsvejledningen samt forannævnte bidrager til den vedlagte specifikation af fradragsretten.

(...)

Såfremt der i opgørelsen fremgår poster som fundering, pilotering, sandpude eller lignende omkostningstyper, anmodes subsidiært om nedslag i grundværdien for disse udgifter.

(...)

Forhøjelsen af fradrag for forbedringer bedes foretaget jf. Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2.

Der tages forbehold for yderligere påstande og anbringender i sagens videre forløb."

Sammen med brev af 14. april 2008 indsendte selskabets repræsentant bilagsmateriale til brug for vurderingen af nedslag i grundværdien. I bilagsmaterialet indgik bl.a. byggeregnskab/skema C af revisionsdato den 15. juni 1999, hvor det fremgik, at der var medgået udgifter på 100.000 kr. vedrørende posten "fundering og pilotering".

Anmodningen blev fulgt op af brev af 25. april 2008:

"Vedrørende yderligere påstand i anmeldte sager

(...)

Der er i forbindelse med sagens indgivelse medsendt en påstandsopgørelse. Såfremt der i denne opgørelse fremgår et beløb til ekstrafundering og pilotering anmodes der jf. Vurderingsloven § 13 om nedslag i grundværdien herfor, da der er hjemmel hertil i praksis, forarbejderne til Vurderingslovens samt vurderingsvejledningen.

Såfremt ekstrafundering fremgår i påstandsopgørelsen er der til sagens oplysning fremlagt nye oplysninger om ekstrafundering i form af dokumentation for udgiftens afholdelse. Dette fremgår af sagens bilag, der er indsendt samtidig med sagens indgivelse. Der er dermed basis for en genoptagelse jf. Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2.

(...)."

SKAT traf afgørelse i genoptagelsessagen den 8. december 2008, hvor SKAT afviste at genoptage ejendomsvurderingen for 2003, da der var tale om en årsregulering. Fradrag for forbedringer blev ved afgørelsen genoptaget fra vurderingsåret 2004.

Vurderingsankenævnet traf efterfølgende afgørelse den 20. april 2012, hvor vurderingsankenævnet afviste at behandle grundværdiansættelsen, idet nævnet fandt, at punktet vedrørende nedslag for ekstrafundering i grundværdien ikke kunne behandles af nævnet, idet nævnet kun havde hjemmel til at behandle punkter hvor SKAT har truffet afgørelse, jf. dagældende skatteforvaltningslovens § 6.

Punktet vedrørende nedslag for ekstrafundering blev herefter videresendt til SKAT til behandling. SKAT genoptog herefter grundværdiansættelsen fra 2008 og frem.

SKATs afgørelse
Grundværdi
SKAT har fastholdt grundværdiansættelserne på henholdsvis 22.044.900 kr. i 2008 og 18.036.700 kr. i 2010.

Som begrundelse er følgende anført:

"(...)
Vi skal sætte grundværdien til grundens handelsværdi. Det står i vurderingslovens § 6. Hvis bundforholdene er så dårlige, at normal brug af grunden kræver en ekstrafundering/pilotering, vil arealets værdi være lavere end andre sammenlignelige arealer med normale bundforhold.

Vi kan dog kun nedsætte grundværdien, hvis der skønnes at være behov for fundering eller pilotering, som er ud over, hvad der normalt kræves for at udnytte grunden inden for lokal- eller kommuneplanens rammer.

Det er en forudsætning for at give nedslag, at grunden ikke i forvejen er ansat til korrekt værdi jfr. vurderingslovens § 13

Nedslag for ekstrafundering er ikke et lovhjemlet nedslag, men et hjælpemiddel til brug for ansrettelsen af grundværdien.

SKAT har ikke geoteknisk rapport til brug for sagsbehandlingen.

Udgiften står i skema C under fundering og pilotering og indeholder derfor også udgifter til almindelig fundering.

Det fremgår af endeligt skøde vedrørende køb af matr. Nr. [...], [...] og [...][...], at sælgerne refunderer køberne dokumenterede udgifter til ekstraordinær fundering i overensstemmelse med de af By Y1 kommune som grundsælger sædvanlig anvendte regler og at sælger refunderer køberne dokumenterede udgifter til undersøgelse og afhjælpning af forurening i henhold til særlig aftale herom.

Der kan derfor ikke gives nedslag for ekstrafundering."

Genoptagelsestidspunkt
SKAT har genoptaget grundværdiansættelsen fra vurderingsåret 2008.

Som begrundelse er anført:

"Vurderingsankenævnet har i kendelse den 20. april 2012 bedt SKAT genoptage ejendomsvurderingen for ejendommen Adresse Y1, By Y1, ejendomsnr. [...], med henblik på nedslag for ekstrafundering.

Rådgivningsfirmaet R2 har i anmodning af 30. april 2007 anmodet om fradrag for forbedringer i grundværdien, men har ikke i ToldSkat opgørelsen anmodet om nedslag for ekstrafundering. I Skema C til støttet boligbyggeri 2000 er fundering og pilotering opgjort til 100.000 kr. Der er ikke indsendt geoteknisk rapport.

Skat har tidligere kun behandlet anmodningen om fradrag for forbedringer i grundværdien, hvorfor Vurderingsankenævnet i ovennævnte kendelse har hjemvist anmodningen om nedslag for ekstrafundering og pilotering til SKAT.

Vi behandler jeres sag efter reglerne om ordinær genoptagelse i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2. Sagen er genoptaget fra 2008 og frem(...)."

Selskabets opfattelse
Grundværdi
Der er nedlagt påstand om, at grundværdiansættelsen for 2003, 2004, 2006, 2008 og 2010 hjemvises til vurderingsmyndigheden.

Subsidiært påstås realitetsbehandling af grundværdien og ansættelse af grundværdien til lavest muligt efter Landsskatterettens skøn.

Til støtte for påstanden er anført:

"(...)

Klagers daværende partsrepræsentant anmodede ved skrivelse af 30. april 2007 med hjemmel i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2 vurderingsmyndigheden om genoptagelse af ejendomsvurderingen.

Ved skrivelse af 8. december 2008 traf SKAT afgørelse om genoptagelse af fradrag for forbedringer.

Afgørelsen blev påklaget af klagers daværende partsrepræsentant ved klage af 9. marts 2009 (bilag 2). Af klagen fremgår det blandt andet at:

"Nedslag i grundværdien - ekstrafundering og pilotering
Der ses at være afholdt udgifter til ekstrafundering på kr. 100.000, som der anmodes om nedslag for. Der henvises til byggeregnskabet."  

Ved kendelse af 20. april 2012 (bilag 3) hjemviste Vurderingsankenævnet spørgsmålet om nedslag for ekstrafundering til SKAT. Som begrundelse herfor angav Vurderingsankenævnet følgende:

"SKAT's afgørelse af 8. december 2008 ses ikke at omhandle nedslag i grundværdien for udgifter til ekstrafundering.  

Nævnet finder, at punktet vedrørende nedslag i grundværdien ikke kan behandles af nævnet, idet nævnet kun har hjemmel til at behandle punkter hvor SKAT har truffet afgørelse, jfr. Skatteforvaltningslovens § 6.  

Punktet videresendes til SKAT til behandling."

SKAT har ved afgørelse af 17. juli 2012 (bilag 1) genoptaget spørgsmålet om nedslag for ekstrafundering fra 2008 og frem og i den forbindelse afvist at give nedslag for ekstrafundering.

DEN RETLIGE VURDERING OG ANBRINGENDER - GENOPTAGELSESTIDSPUNKT
Den ved sagens anlæggelse gældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2., havde følgende ordlyd:

"En klageberettiget, jf. § 38, stk. 1, der ønsker at få genoptaget en ejendomsvurdering, skal senest den 1. maj i det fjerde år efter vurderingsårets udløb fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen."

SKAT har ved afgørelse af 17. juli 2012 (bilag 1) genoptaget spørgsmålet om nedslag for ekstrafundering fra 2008 og frem.

Af vurderingsankenævnet afgørelse af 20. april fremgår det at:

"Anmodningen er indgivet inden 1. maj 2007. Sagen vil derfor kunne genoptages for vurderinger foretaget fra den 1. januar 2003 og frem. Jfr. SFL § 33, stk. 2 og SKM2011.1.HR. "

Fradragsansættelsen er således blevet genoptaget fra 2003, mens grundværdiansættelsen alene er genoptaget fra 2008, hvilket er i strid med skatteforvaltningslovens bestemmelser, jf. SKM2014.538.ØLR.
Det gøres gældende, at spørgsmålet om nedslag for ekstrafundering skal genoptages fra 2003 og frem.

Her til kommer, at der er indhentet nye væsentlige oplysninger i sagen i form af vedlagte geotekniske rapport (bilag 4). Klager anmoder derfor Landsskatteretten om at hjemvise spørgsmålet om nedslag i grundværdien som følge af grundens beskaffenhed til SKAT.

Der henvises i den forbindelse til Landsskatterettens praksis, hvorefter en geoteknisk rapport anses for meget væsentlig dokumentation ved vurderingen af behovet for ekstrafundering, jf. eksempelvis SKM2010.419.LSR.

Det vil således ikke være foreneligt med princippet om instansrækkefølgen, hvis nye væsentlige oplysninger behandles og vurderes af retten som første og eneste instans.

Klager finder det på ovenstående baggrund bedst stemmende med den sædvanlige instansrækkefølge, såfremt grundværdiansættelsen hjemvises til SKAT til behandling."

Selskabet har ved mail af 21. juni 2016 fremført følgende:

"Udover spørgsmålet om genoptagelse fra 2003, klages tillige over SKATs stadfæstelse af grundværdien for 2008 og 2010. Det er min opfattelse, at det også for så vidt angår vurderingsårene 2008 og 2010, vil være mest hensigtsmæssigt at hjemvise grundværdiansættelserne til fornyet behandling ved SKAT. Jeg henviser i den forbindelse til, at SKAT har lagt vægt på, at der ikke var fremlagt en geoteknisk rapport (...) og at den geotekniske rapport (...) viser, at der er betydeligt dårlige jordbundsforhold på ejendommen. Det vil således ikke være i overensstemmelse med instansrækkefølgen, såfremt Landskatteretten som første og eneste instans behandler og vurderer de nye væsentlige oplysninger."

Endvidere har selskabet ved mail af 18. december 2016 fremsendt følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling af 8. december 2016:

"Jeg har modtaget Skatteankestyrelsens sagsfremstilling af 8. december 2016 i ovennævnte sag, som giver anledning til følgende bemærkninger.

Der er enighed om, at vurderingen af grundværdien skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, jf. VUL § 6.

Skatteankestyrelsen foreslår, at grundværdiansættelsen i 2008 og 2010 stadfæstes. I den forbindelse anfører Skatteankestyrelsen bl.a. at "Der er ikke i den påklagede ejendoms grundværdiområde eller nærliggende grundværdiområder registreret salg af ubebyggede grunde udlagt til etageboligbebyggelse, der kan danne sammenligningsgrundlag for handelsværdien af selskabets ejendom.".

For så vidt angår spørgsmålet om genoptagelse af grundværdiansættelsen for 2003, 2004 og 2006, foreslår Skatteankestyrelsen, at SKATs nægtelse af at genoptage grundværdiansættelsen stadfæstes. På side 11 i sagsfremstillingen fremgår det bl.a., at Skatteankestyrelsen har lagt vægt på, at de i sagen fremlagte oplysninger ikke har givet anledning til en ændring af grundværdien for de efterfølgende vurderingsår 2008 og 2010.

Det skal hertil bemærkes, at vurderingen af grundværdiansættelsen skal foretages individuelt for hvert vurderingsår. Blot fordi Skatteankestyrelsen finder, at det ikke er godtgjort, at selskabets ejendom ikke er ansat i overensstemmelse med ejendommens handelsværdi i 2008 og 2010, medfører det ikke, at det uden videre kan antages, at det samme gør sig gældende ved vurderingerne for 2003, 2004 og 2006. Hertil kommer, at Skatteankestyrelsens konstatering af, at der ikke i den pågældende ejendoms grundværdiområde eller nærliggende grundværdiområder er registreret salg af ubebyggede grunde udlagt til etageboligbebyggelse, der kan danne sammenligningsgrundlag for handelsværdien af selskabets ejendom i 2008 og 2010, ikke kan tages til udtryk for, at det samme gør sig gældende ved tidligere vurderingsår.

Under henvisning til, at hverken SKAT eller Skatteankestyrelsen ses at have foretaget en individuel vurdering af, hvorvidt grundværdien i 2003, 2004 eller 2006 svarer til ejendommens handelsværdi i det konkrete vurderingsår, skal den principale påstand om hjemvisning af grundværdiansættelsen for 2003, 2004 og 2006 hermed fastholdes. Der henvises i øvrigt til det i klagen anførte som fastholdes." 

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Vurderingen af grundværdien skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt. Af vurderingslovens § 13, stk. 1, følger endvidere:

"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse."

Grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Af dagældende bestemmelser i vurderingslovens §§ 17 og 18 fremgår følgende:

"§ 17.  Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

§ 18. Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.
Stk. 2. Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år - for skov, der vurderes i henhold til § 15, stk. 1-3, dog 60 år - før vurderingen. "

Grundværdi
Bestemmende for handelsværdien er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisforholdene på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Hvor normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende lokalplan kræver ekstrafundering eller pilotering vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil, jf. bl.a. Østre Landsrets dom af 26. september 2012, offentliggjort i SKM2012.611.ØLR.

Af praksis følger endvidere, at vurderingsloven ikke udløser krav på et bestemt nedslag i grundværdien, men at der som led i skønnet over grundens handelsværdi skal tages hensyn til et behov for ekstrafundering ved den økonomisk bedste udnyttelse af grunden, inden for rammen af den lovlige udnyttelsesmulighed, jf. bl.a. Højesterets dom af 3. december 2013, offentliggjort i SKM2013.862.HR

Landsskatteretten bemærker, at eventuelle ekstrafunderingsarbejder på en grund ikke i sig selv bevirker et nedslag i grundværdien. Det er en forudsætning for at opnå et nedslag, at den ansatte grundværdi ikke svarer til handelsværdien som følge af jordens beskaffenhed, jf. vurderingslovens § 13 og 16.

SKAT har fastholdt grundværdiansættelserne på henholdsvis 22.044.900 kr. i 2008 og 18.036.700 kr. i 2010.

Den påklagede ejendom er omfattet af lokalplan nr. [...] "Lokalplan for området begrænset af Gade Y1, Gade Y2, Gade Y3 og Gade Y4", der udlægger området til boligformål. Det følger af lokalplanen, at bebyggelsen skal opføres som sluttet bebyggelse i 5-6 etager plus eventuel udnyttet tagetage og at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 185. Det er herefter med rette, at ejendommen er vurderet efter etagearealprincippet.

Det fremgår af dagældende "Statens Byggeforskningsinstituts SBi-anvisning 181" fra 1994 og den nugældende SBi-anvisning 231 fra 2011, at anvisningerne begge vedrører fundering af små bygninger og lav boligbebyggelse på op til 1½ plan med kælder eller op til 2 plan uden kælder. Da den påklagede ejendom indeholder 1 bygning i 7 plan med kælder, er det Landsskatterettens opfattelse, at anvisningerne ikke finder anvendelse på et byggeri af den pågældende størrelse.

Der er fremlagt skema C, hvoraf fremgår, at der er medgået udgifter på 100.000 kr. vedrørende posten "fundering og pilotering".

Der er ligeledes fremlagt geoteknisk rapport dateret 11. august 1995, hvoraf det fremgår, at der er foretaget 6 boringer

Efter en samlet vurdering af den geotekniske rapport og den fremlagte dokumentation i øvrigt er det rettens opfattelse, at det er godtgjort, at der er dårlige jordbundsforhold, som er af en sådan karakter, at der er behov for fundering udover, hvad der er sædvanligt i forhold til den retlige udnyttelse af grunden.

Der er ved vurderingen lagt vægt på, at de foretagne boringer er foretaget umiddelbart hvor byggeriet på ejendommen senere er opført samt at den geotekniske rapport fastslår at oversiden af bæredygtigt lag forefindes i mellem 2,50 meter og 3,40 meter under terræn. Retten har derudover lagt vægt på, at afrømning skal ske i dybder af 2,50 meter og 3,20 meter under terræn.

Landsskatteretten finder dog, at de på ejendommen værende dårlige jordbundsforhold ikke skyldes jordens beskaffenhed.

Retten har lagt særlig vægt på, at der ifølge boringsprofilerne fra terræn og ned til 2,50 meters dybde fremkommer fyld indeholdende bl.a. brokker. Retten har yderligere lagt vægt på, at det af skødet fremgår, at ejendommen erhverves i ryddet stand.

Da det fremgår af historiske luftfotos, at ejendommen allerede var bebygget i 1954, og at ejendommen ifølge skødet erhverves i ryddet stand, finder retten, at de dårlige jordbundsforhold kan henføres til den oprindelige bebyggelse på grunden, som efter bortfjernelse har savnet reetablering af jordens oprindelige bæreevne. 

En ekstrafundering nødvendiggjort af tidligere bebyggelse på grunden kan ikke siges at være nødvendiggjort af grundens beskaffenhed og skal derfor ikke indgå ved ansættelsen af grundværdien. Der henvises til Østre Landsrets dom af 10. september 2014, offentliggjort i SKM2014.654.ØLR.

Det er herefter rettens opfattelse, at der ikke har været behov for ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed, hvilket skal indgå i det samlede skøn over grundens handelsværdi, jf. vurderingslovens § 13.

Der er ikke i den påklagede ejendoms grundværdiområde eller i nærliggende grundværdiområder registreret salg af ubebyggede grunde udlagt til etageboligbebyggelse, der kan danne sammenligningsgrundlag for handelsværdien af selskabets ejendom.

Der er herefter ikke anført forhold, der godtgør, at selskabets ejendom ikke er ansat i overensstemmelse med ejendommens handelsværdi på vurderingstidspunkterne, jf. vurderingslovens §§ 13, stk. 1 og 16.

Landsskatteretten stadfæster herefter grundværdiansættelsen i 2008 og 2010.

Genoptagelsestidspunkt
Reglerne om genoptagelse af en ejendomsvurdering fremgår af den dagældende skatteforvaltningslovs § 33.

Af dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2 fremgår:

"En klageberettiget, der ønsker at få genoptaget en ejendomsvurdering, skal senest den 1. maj i det fjerde år efter vurderingsårets udløb fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen."

Det fremgår af vurderingslovens § 5, at der ved vurderingen ansættes ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer. En ejendomsvurdering består således af flere selvstændige ansættelser.

Ejendomsvurderingen kan derfor genoptages, såfremt der senest den 1. maj i det fjerde år efter indkomstårets udløb, fremlægges oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde en ændring af en af disse ansættelser.

Vedrørende spørgsmålet om genoptagelsestidspunktet og rettidig anmodning om genoptagelse, har Østre Landsret i dom af 26. juni 2014, offentliggjort i SKM2014.538.ØLR, truffet afgørelse om, at klageren skulle have genoptaget vurderingen, for så vidt angår grundværdien, fra og med den vurdering, hvor der var indrømmet genoptagelse for fradrag for forbedringer. Det fremgår af dommen, at oplysningerne, som medførte et nedslag i grundværdien, var fremkommet inden SKAT traf afgørelse i den verserende genoptagelsessag. Retten lagde ved afgørelsen bl.a. vægt på den nære sammenhæng mellem de enkelte elementer i ejendomsvurderingen.

SKAT har afslået at genoptage grundværdien for vurderingsårene 2003, 2004 og 2006.

Selskabets repræsentant har anmodet om fradrag for forbedringer i genoptagelsesanmodningen af 30. april 2007. I forbindelse med genoptagelsesanmodningen er der ikke fremlagt faktiske eller retlige oplysninger, der vedrører genoptagelse af ansættelsen af grundværdien for så vidt angår nedslag som følge af dårlige jordbundsforhold eller beregningen af grundværdien i øvrigt.

Selskabets repræsentant fremsatte den 14. april og igen den 25. april 2008 yderligere påstand i den verserende genoptagelsessag, idet der blev anmodet om nedslag i grundværdien. I den forbindelse indsendte selskabets repræsentant den 14. april 2008 oplysninger til brug for genoptagelsen, herunder dokumentation vedrørende fundering og pilotering i form af skema C vedrørende de udførte arbejder.

I forbindelse med rettens behandling af genoptagelsesanmodningen, har selskabets repræsentant fremsendt nye oplysninger vedrørende grundværdiansættelsen i form af geoteknisk rapport dateret 11. august 1995.

Uanset de nu fremlagte oplysninger vedrørende ekstrafundering, er det rettens opfattelse, at der ikke er grundlag for at genoptage grundværdiansættelsen for 2003, 2004 og 2006.

Retten finder således ikke, at der er fremlagt oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde en ændring af grundværdiansættelsen for 2003, 2004 og 2006. Retten har ved vurderingen lagt vægt på, at hverken oplysningerne fremlagt den 14. april 2008 eller den geotekniske rapport fremlagt i forbindelse med rettens behandling af genoptagelsesanmodningen, har medført et nedslag i grundværdien som følge af dårlige jordbundsforhold, eller en ændring af grundværdien i øvrigt for de efterfølgende vurderingsår 2008 og 2010.

Retten finder ikke, at der i det fremlagte materiale er oplysninger, som særligt vedrører forholdene i vurderingsårene 2003, 2004 og 2006, og som sandsynliggør, at vurderingen af grundværdien for 2003, 2004 og 2006 og behovet for ekstrafundering, adskiller sig fra de efterfølgende år.

Retten finder i øvrigt, at selskabets bemærkninger til sagsfremstillingen af 8. december 2016 ikke kan føre til et andet resultat.

Landsskatteretten stadfæster herefter SKATs afslag på at genoptage grundværdiansættelsen for 2003, 2004 og 2006.

                                                                                                       

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter