Dato for udgivelse
08 Feb 2017 14:05
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
20 Oct 2016 07:27
SKM-nummer
SKM2017.87.ØLR
Myndighed
Østre Landsret
Sagsnummer
B-1236-15
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Selskabsbeskatning
Emneord
Positiv opfyldningsinteresse, ejendoms-portefølje, afståelse, aftaleforhold, misligholdelse, overdragelse, ejendomsavance
Resumé

De sagsøgte sambeskattede selskaber havde modtaget erstatning for positiv opfyldelsesinteresse, da deres norske medkontrahent havde misligholdt en aftale om køb af en større ejendoms-portefølje i Norge og Danmark. Spørgsmålene i sagen var, om erstatningen skulle beskattes, og om det i givet fald alene var den del af erstatningen, der vedrørte ejendomme beliggende i Danmark.

En enig landsret fandt, at erstatningsbeløbet skattemæssigt måtte sidestilles med en fortjeneste ved afståelse. Hverken det forhold at de sagsøgte ikke stod i direkte aftaleforhold med de selskaber, der ejede ejendommene, eller at der alene skulle ske overtagelse af de selskaber, der ejede ejendommene, kunne føre til et andet resultat.

Erstatningsbeløbet skulle herefter medregnes til de sagsøgtes skattepligtige indkomst efter ejendomsavancebeskatningslovens § 2, stk. 1, jf. § 1, stk. 1,

For den del af erstatningen, der vedrørte de ejendomme, der lå i Norge, fandt landsrettens flertal, at ministeriet ikke havde godtgjort, at Danmark havde beskatningsretten.

Reference(r)

Statsskattelovens § 5
Ejendomsavancebeskatningslovens § 2, stk. 1, jf. § 1, stk. 1.

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2017-1, C.H.2.1.6.5

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2017-1, C.F.9.2.14.6.2

Henvisning

Den juridiske vejledning 2017-2 C.B.2.16

Redaktionelle noter

Se Højesterets dom SKM2017.506.HR, fra den 16/8-2017


Parter

Skatteministeriet

(Kammeradvokaten v/adv. Steffen Sværke)

Mod

1) H1

2) H2

(advokat Eigil Lego Andersen for begge)

Afsagt af landsretsdommere

Gunst Andersen, Benedikte Holberg og Peter Rostgaard Ahleson (kst.)

Sagens oplysninger og parternes påstand

Denne sag, der er anlagt den 5. marts 2015 ved Byretten, er ved kendelse af 26. maj 2015 henvist til behandling ved Østre Landsret i medfør af retsplejelovens § 226, stk. 1.

Sagen drejer sig om den skattemæssige vurdering af et erstatningsbeløb på 205,1 mio. kr. (ekskl. renter), som sagsøgte H1 har fået udbetalt som følge af et norsk selskabs misligholdelse af en aftale med H1 om overdragelse af faste ejendomme i Danmark og Norge. Sagen rejser navnlig spørgsmål om, hvorvidt erstatningen er skattepligtig efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven og/eller statsskatteloven, eller om erstatningen er skattefri, jf. statsskattelovens § 5. Såfremt der statueres skattepligt, rejser sagen dernæst spørgsmål om, hvorvidt Danmark har beskatningsret vedrørende den del af erstatningen, der kan henføres til ejendommene i Norge.

Sagsøgeren, Skatteministeriet, har principalt nedlagt påstand om, at sagsøgte 1, H1, skal anerkende, at selskabets skattepligtige indkomst i indkomståret 2010 forhøjes med 187.334.500 kr., og at sagsøgte 2, H2, skal anerkende, at selskabets sambeskatningsindkomst i indkomståret 2010 forhøjes med samme beløb.

Subsidiært har Skatteministeriet påstået, at H1 skal anerkende, at selskabets skattepligtige indkomst i indkomståret 2010 forhøjes med 103.120.746 kr., og at H2 skal anerkende, at selskabets skattepligtige sambeskatningsindkomst i indkomståret 2010 forhøjes med samme beløb.

De sagsøgte, H1 og H2, har påstået frifindelse.

Sagsfremstilling

SKAT traf den 29. juli 2013 afgørelser om, at det erstatningsbeløb, som H1 havde modtaget som følge af den norske medkontrahents misligholdelse, jf. nærmere nedenfor, måtte anses som skattepligtig indkomst for H1 efter statsskattelovens § 4, litra a, og at sambeskatningsindkomsten for H2 skulle korrigeres i overensstemmelse hermed.

Landsskatteretten afsagde den 9. december 2014 kendelser i sagerne vedrørende H1 og H2. Kendelserne er for så vidt angår begrundelsen i realiteten enslydende. Af kendelsen vedrørende H1 fremgår blandt andet følgende:

"...

Faktiske oplysninger

H1's formål er at formidle samt direkte eller indirekte investere i ejendomme, aktier og værdipapirer samt lignende virksomhed. Selskabet indgår i sambeskatningen med moderselskabet H2.

H1 har i indkomståret 2010 regnskabsmæssigt indtægtsført et beløb på 188.513.184 kr., der er opført som en erstatning for tab af indkomstkilde efter fradrag af sagsomkostninger.

Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst for indkomståret 2010 har selskabet fratrukket erstatning for tab af indtægtskilde med 205.240.844 kr. og tillagt sagsomkostninger vedrørende erstatningssag med 17.906.344 kr.

Det fremgår af sagen, at selskabet den 6. juni 2006 indgik aftale med det norske selskab G1 om en Saleand Leaseback Agreement. H1 skulle således købe en række ejendomme af G1 og derefter leje dem tilbage til G1 efter nærmere aftalte vilkår.

G1 er et selskab i G2, der er en stor norsk virksomhed inden for detailhandel i Skandinavien med bl.a. drift af butik i Norge, Danmark og andre lande. G1 blev etableret for at overtage ejendommene i G3 Danmark og G3 Norge, svarende til 215 detailsalgssteder i Danmark og Norge. Overtagelsen af ejendommene skulle ske ved at G1 erhvervede aktierne i G3 Danmark og G3 Norge. Som finansieringsform valgte G1 et sale and lease back-arrangement.

Ifølge Saleand Leaseback aftalen mellem G1 og H1 blev købesummen aftalt til 1.162.500.000 kr., hvoraf 77,5 % (900.937.500 kr.) skulle betales kontant. Aftalen skulle løbe i 32 år, og lejens størrelse blev aftalt ud fra en afkastningsgrad på 7,5 % ved opstart af lejeforholdet.

Aftalen indeholdte en tilbagekøbsklausul, hvorefter G1 var forpligtet til at tilbagekøbe ejendommene, hvis man ønskede at afvikle lejeforholdet med 2 års varsel. Købsprisen skulle være den samme som den oprindelige pris (indeksreguleret).

Der var mellem parterne indgået en rammeaftale af 2. maj 2006, der bl.a. i aftalens punkt 4 regulerer den situation, at G1 køber G3 detailsalgssteder og alligevel vælger ikke at sælge ejendommene videre til H1. I dette tilfælde skal der betales en kompensation svarende til 0,75 % af ejendommenes værdi pr. 31. december 2004. Parterne er enige om, at en kompensation efter denne bestemmelse vil beløbe sig til ca. 4,5 eller 5 mio. kr., uden at der er foretaget en nøjagtig beregning heraf.

Det er oplyst, at G1 den 7. juli 2006 meddelte H1, at aktiekøbsaftalen ville blive indgået den 10. juli 2006, og at der ville blive foretaget en fornyet gennemgang af projektfinansieringen, fordi opkøbet af aktierne blev dyrere end ventet.

Den 13. september 2006 meddelte G1 til H1, at man havde valgt ikke at gennemføre aftalen med H1 og i stedet benytte en anden finansieringsform.

H1 anlagde herefter erstatningssag mod G1 og fik ved Tingretten i Norge den 30. juni 2008 medhold i, at G1 var erstatningsansvarlig for den manglende opfyldelse af aftalen. Selskabet fik også medhold heri ved Lagmannsretten. Sagen blev anket til Høyesterett, der imidlertid afviste anken.

Tingretten i Norge

H1 nedlagde overfor retten påstand om, at G1 er erstatningsansvarlig for det økonomiske tab som H1 er og bliver påført som følge af at G1 har undladt at opfylde Saleand Leaseback Agreement dateret 6. juni 2006, samt at H1 tilkendes sagens omkostninger med tillæg af lovens rente fra forfald til betaling.

H1 var af den opfattelse, at rammeaftalens punkt 4 ikke gav G1 en valgmulighed for at fravælge aftalen mod at betale 0,75 % af ejendomsværdien.

G1 var derimod af den opfattelse, at parterne i rammeaftalens punkt 4 havde forhåndsreguleret konsekvensen af at man ikke gennemførte Sale and Lease back Agreement, og at G1 derfor frit kunne vælge en anden finansiering mod at betale den aftalte kompensation.

Tingretten var af den opfattelse, at formålet med punkt 4 var at sikre H1 dækning for visse udgifter, hvis aftalen ikke blev ført igennem og sikre, at G1 ikke ville indgå en tilsvarende aftale om sale and lease back med en anden kontraktpart.

Retten var derudover af den opfattelse, at sale and lease back aftalen alene var betinget af at G1 anskaffede de omhandlende ejendomme, uafhængig af under hvilke vilkår dette skete, og at denne betingelse blev opfyldt ved aktiekøbsaftalen af 10. juli 2006 og den senere gennemførelse af aftalen.

Retten konstaterede, at der således forelå kontraktbrud, og at dette medfører erstatningsansvar for det tab H1 er påført og vil blive påført som følge af kontraktbruddet.

Omfanget af erstatningens størrelse var ikke en del af retssagen.

Frostating Lagmannsrett

Lagmannsretten konstaterede, ligesom tingretten, at G1 har begået kontraktbrud, og at hovedaftalen og rammeaftalen ikke tager stilling til konsekvensen heraf. Man er således henvist til almindelige obligationsretlige regler om købers rettigheder ved sælgers kontraktbrud, herunder ret til erstatning for den positive kontraktsinteresse.

Der blev herefter indgået forligsaftale af 17. september 2009 mellem parterne om erstatningsbeløbets størrelse. Følgende fremgår af forligsaftalen:

FORLIKSAVTALE

Mellom

G4, Y1-adresse, Y2-adresse, Danmark og

G1, Y3, Y4-by, Norge er det i dag inngått følgende forliksavtale:

1. Denne avtalen har sin bakgrunn i at G1 ved brev av 13, september 2006 meddelte at selskapet ikke ville gjennomføre partenes avtale av 6. juni 2006 vedrørende eiendommer i Danmark og Norge. Ved Tingrettens dom av 30. juni 2008 ble det fastslått at G1 i forhold til G4 er ansvarlig for det økonomiske tap som G4 er og blir påført som følge av denne manglende gjennomføringen. Anke over denne dommen ble forkastet ved Frostating lagmannsretts dom av 2. mars d.å. og anke til Høyesterett ble nektet fremmet ved Høyesterett ankeutvalgs kjennelse 24. juni d.å. Denne avtalen gjelder fastsettelse av kompensasjon for G4s økonomisk tap og det nærmere oppgjøret av dette tapet.

2. Som fullt og endelig oppgjør for manglende gjennomføring av partenes avtale datere 6. juni 2006 betaler G1 til G4 et beløp stort MDKK 225,5 tohundreogtjuefemmillionerfemhundretusen - inkl. renter til dags dato som bestemt i pkt. 4. MDKK 200 tohundremillioner skal innbetales til G4s kontonummer Reg. X1 Konto nr. X2 IBAN nr. X3 SWIFTadr.: F1-bank. innen 8 åtte dager etter signering av denne avtalen. Det resterende beløpet på MDKK 25,5 - tjuefemmillionerfemhundretusen - skal innhetales til samme kontonummer innen 4 - fire - måneder etter signering av denne avtalen.Ved forsinket betaling skal det beregnes forsinkelsesrenter etter den danske lov om renter ved forsinket betaling. Det fastsatte beløpet fremkommer slik som beskrevet under punkt 3 og 4 nedenfor.

3. Partene har etter forliksforhandlinger blitt enige om at kompensasjon for G4s øknomiske tap skal fastsettes til MDKK 205,1 -tohundreogfemmillionerethundretusen - fordelt med MDKK [1]12,9 - etthundreogtolvmillionernihundretusen - for de danske ejendommene og MDKK 92,2 - nititomilliontohundretitusen - for de norske ejendommene.

4. Det har vært omtvistet mellem partene i hvilken utstrekning kompensanen for G4s økonomiske tap skal rentebelastes i henhold til den danske lov om renter ved forsinket betaling. G1 har bestridt G4s anførsel om at det foreligger grunnlag for rentebelastning regnet fra brev av 2. juni 2007 fra advokatfirmaet G5 til G1. Partene har etter forhandlinger blitt enige om at det skal beregnes renter etter den danske lov om renter ved forsinket betaling regnet fra 30. august 2008. Rentebeløpet er fastsatt til DKK 20 404 170 - tjuemillionerfirehundreogfiretusenetthundreogsyttikroner.

5. Hver av partene bærer egne sakskostnader i forbindelse med forhandlingene om størrelsen på kompensasjonen for G4s økonomtske tap.

6. Etter gennomføringcn av denne forliksavtalen har ingen av partene krav mot hverandre i anledning den manglende gjennomføringen av partenes avtale av 6. juni 2006. Det samme gjelder krav mot selskaper som innngår i samme konsern som partene.

Forliksavtalen er utarbeidet i to eksemplarer, hvorav ett eksemplar til G4 og ett eksemplar til G1.

Renterne i henhold til forligsaftalen er medregnet i selskabets skattepligtige indkomst og er ikke en del af klagesagen.

Der er fremlagt en vurdering af 18. juni 2006 foretaget af G8. Det er oplyst, at vurderingen er indhentet i forbindelse med finansieringen af købet af ejendommene. Det fremgår af vurderingen, at det drejer sig om en sale and lease back transaktion indgået mellem G6, G3 (Norge), G3 (Danmark) og G7 (Danmark) som sælger (lejer) og G12 som køber. Det fremgår endvidere, at F2-bank bistår køber med finansieringen.

Markedsværdien blev vurderet til 1.469 mio. kr. og var baseret på i alt 215 aktive detailsalgssteder, hvoraf 133 er beliggende i Danmark og 82 i Norge. Det følger af vurderingen, at den aftalte købspris ekskl. købsomkostninger udgjorde 1.162.500.000 kr. og inkl. købsomkostninger 1.224.300.000 kr. Ved vurderingen blev der bl.a. lagt vægt på en årlig begyndelsesleje på 91.822.500 kr., hvilket modsvarer et netto begyndelsesafkast på 7,5 % for køber, købers ret til tilbagesalg, hvis driften ønskes nedlagt samt 30 års gensidig uopsigelighed. Det blev vurderet, at en lignende transaktion kan ske ud fra et begyndelsesafkast på gennemsnitligt 6,25 %.

Der er fremlagt "Vurdering av verdi av eiendomsportefølje" udarbejdet af G9den 24. juni 2009. Det fremgår heraf, at G9 har vurderet den samlede ejendomsportefølje til at udgøre 1.278,4 mio. kr. pr. 1. halvår 2006.

Det fremgår af vurderingen, at værdien er fastsat ud fra en portefølje på 82 detailsalgssteder i Norge og 133 detailsalgssteder i Danmark, og at lejeperioden for hele porteføljen var på 32 år med en total lejesum på 91,8 mio. kr. med et tillæg på 1,4 mio. kr. til dækning af administration, svarende til ca. 427.000 kr. pr. ejendom i snit.

Der er endvidere lagt til grund, at lejer havde ansvaret for vedligeholdelse og udskiftninger på ejendommene og bygningerne, hvilket medfører lave ejeromkostninger, som i vurderingen er sat til 3.730.000 kr. årligt.

SKATs afgørelse

Det er SKATs opfattelse, at erstatningsbeløbet er skattepligtig indkomst efter bestemmelsen i statsskattelovens § 4 litra a, idet SKAT har anset erstatningen for at træde i stedet for en løbende driftsindtægt.

SKAT har således fundet, at erstatningsbeløbet på 205.240.844 kr., fratrukket sagsomkostninger på 17.906.344 kr., svarende til 187.334.500 kr. kan anses for skattepligtig, hvormed selskabets selvangivne indkomst er blevet forhøjet hermed.

Selskabet har ved de norske retsinstanser fået dom for, at G1 har foretaget