Dato for udgivelse
30 Nov 2016 11:01
SKM-nummer
SKM2016.560.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
15-2348175
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Fradrag og afskrivninger
Emneord
Fradrag for forbedringer, vurderingsår, grundværdiansættelse, grundværdi.
Resumé

SKAT havde udskilt en anmodning om genoptagelse af grundværdien samt den omberegnede grundværdi fra SKATs sag om genoptagelse af vurderingerne vedrørende fradrag for forbedringer i grundværdien.
SKATs afgørelse om fradrag for forbedringer i grundværdien blev påklaget. Landsskatteretten afviste at behandle de punkter i klagen, der angik anmodningen om genoptagelse af grundværdien og den omberegnede grundværdi, jf. skatteforvaltningslovens § 11, stk. 1, pkt. 1, modsætningsvis med henvisning til, at de ikke var omfattet af den påklagede afgørelse.

Reference(r)

Vurderingslovens § 9 og § 13, stk. 1
Dagældende vurderingslovs §§ 17 og 18
Skatteforvaltningslovens § 11, stk. 1, 1. pkt.

 

Henvisning

-


Klagen vedrører fastsættelse af fradrag for forbedringer for vurderingsårene 2009, 2010, 2011 og 2012.

Klagen vedrører endvidere grundværdiansættelsen og omberegning af grundværdi.

Fradrag for forbedringer

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Selskabets opfattelse

Landsskatterettens

afgørelse

Eksternt vejanlæg

         0 kr.

753.268 kr.

Stadfæstelse

Kloaktilslutning

0 kr.

586.788 kr.

Stadfæstelse

Eksternt stianlæg

0 kr.

42.942 kr.

Stadfæstelse

Landinspektør

0 kr.

35.840 kr.

Stadfæstelse

Der godkendes ikke fradrag for forbedringer. Det samlede fradrag udgør herefter fortsat 0 kr.

Grundværdiansættelsen
Landsskatteretten afviser at behandle spørgsmålet om grundværdiansættelsen.

Omberegning grundværdien
Landsskatteretten afviser at behandle spørgsmålet om omberegning af grundværdien.

Faktiske oplysninger
Selskabet har ved skøde af 6. juli 2011 erhvervet et ubebygget grundareal på 17.271 m2 for en købesum på 750.000 kr., med overtagelsesdato den 1. juni 2011. Ejendommen er beliggende på henholdsvis matrikel nr. [A] og matrikel nr. [B].

Der er efterfølgende sket udstykning, hvorefter den påklagede ejendom har et grundareal på 11.802 m2, og er beliggende på matrikel nr. [A], på adressen Adresse Y1, By Y1.

Det fremgår af BBR, at der i 2015 er opført 18 bygninger til beboelse, som indeholder i alt 18 boliger á 109 m², med et samlet boligareal på1.962 m2.

Ejendommen var ubebygget i de påklagede vurderingsår, og har ikke tidligere har været bebygget.

Det ses af luftfoto fra 2006, at det omkringliggende område mod nord og øst er byggemodnet. Det ses endvidere af luftfoto, at det eksterne vejanlæg Adresse Y1 samt de eksterne stier er anlagt senest i 2008, samt at det øvrige omkringliggende område er byggemodnet.

Det ses desuden af luftfoto, at den eksterne vej Adresse Y1 løber langs den påklagede ejendoms sydlige matrikelgrænse samt at det eksterne stianlæg løber langs den nordlige matrikelgrænse på naboejendommen [...] og videre mod vest.

Grundværdien i de påklagede vurderingsår udgør:

2009

3.148.300 kr.

2010

1.862.800 kr.

2011

2012

1.612.600 kr.

1.692.000 kr.

Der er fremlagt e-mail af 18. juni 2015 fra G1 A/S vedrørende kloaktilslutningsbidrag og teknisk notat udarbejdet af G2, som indeholder historiske luftfotos, opmålinger samt beregninger.

Herudover er der tidligere fremlagt endeligt skøde af 6. juli 2011 samt By Y2 Kommunes lokalplan nr. [...] og tillæg nr. [...] fra 2008.

Der er endvidere fremlagt endeligt skøde af 7. februar 2007 vedrørende en tidligere overdragelse af den påklagede ejendom.

Det fremgår af det endelige skøde af 6. juli 2011, at:

"Købesummen omfatter ikke alle omkostninger til byggemodning"

G1 A/S har i mail af 18. juni 2015 anført:

"Der er pålignet, opkrævet og betalt kloaktilslutningsbidrag for storparcellen matrikel nr. [A] beliggende Adresse Y1, By Y1.

18 bidrag á 60.100,- kr. inkl. moms og 2014-taksten er anvendt.

I alt er opkrævet og betalt 1.081.800,- kr. inkl. moms."

I henhold til skødet af 7. februar 2007, vedrørende en tidligere overdragelse af den påklagede ejendom, er parcellen under udstykning fra en landbrugsejendom. Endvidere fremgår det af skødets § 9, at omkostninger til udstykning og eventuelle relaksationer betales af sælger. Videre fremgår, at eventuel udstykning af nye parceller samt udgifter i forbindelse hermed af enhver art afholdes af køber.

Ved skrivelse af 14. december 2012 er der anmodet om genoptagelse af ejendomsvurderingen for den påklagede ejendom.

Det fremgår af selskabets indsigelse af 30. januar 2015 til SKATs forslag til afgørelse, at:

"Grundværdispecifikationerne
SKAT anmodes om at fastsætte grundværdien for påklaget ejendom i overensstemmelse med vurderingslovens § 6.

Der skal i den forbindelse henvises til kommunens hjemmeside, hvoraf det fremgår at erhvervsejendomme i By Y1 sælges til en kvadratmeterpris på 50 kr. - 60 kr.

Der ses således at være en markant forskel mellem kvadratmeterprisen fastsat for påklaget ejendom ved vurdering 2013 på 149 kr. og handelsprisen konstateret på kommunens hjemmeside på 50 kr. - 60 kr. Grundværdien for påklaget ejendom ses dermed ikke at være fastsat i overensstemmelse med vurderingsloven § 6.

Omberegnet grundværdi
SKAT anmodes at foretage en korrekt omberegning af grundværdien ved vurdering 2009 og vurderingen 2011. Der skal i den forbindelse henvises til ejendommens egen områdepris på 40 kr. ved vurderingen 2007."

SKATs afgørelse
Fradrag for forbedringer
Der er ikke godkendt fradrag for udgifter til landinspektør, eksternt vejanlæg, eksternt stianlæg og kloaktilslutning jf. dagældende bestemmelser i vurderingslovens §§ 17 og 18.

Som begrundelse er anført:

"Vejanlæg
I kan ikke få et fradrag for Adresse Y1, da der ikke foreligger dokumentation eller andre oplysninger, der sandsynliggør, at I har haft udgifter til anlæg af vejen. Vi kan ikke give et fradrag, der er højere end de udgifter, som I har afholdt i forbindelse med forbedringen af jeres grund. Derfor kan vi ikke godkende et fradrag for anlæg af vej.

Fradrag for forsyningsanlæg uden for grunden
I kan ikke få et fradrag for anlæg af forsyningsledninger for el, kloak, vand og varme til grunden, da der ikke foreligger dokumentation eller andre oplysninger, der sandsynliggør, at I har haft udgifter til forbedringen. Vi kan ikke give et fradrag, der er højere end de udgifter, som I har afholdt i forbindelse med forbedringen af jeres grund. Derfor kan vi ikke godkende et fradrag for anlægsudgifter eller tilslutningsbidrag.

Manglende udgift i påstandsopgørelse
I har anmodet om fradrag for udgifter til landinspektør, projektering og tilsyn, boligveje, fødeveje, stamveje, forsyningsnet for el, kloak, vand og varme, stianlæg, fællesarealer, grønne områder, samt tilslutningsafgifter og -bidrag. Vi har ikke godkendt fradrag for de anførte forbedringer, da I ikke har opgjort og sandsynliggjort en udgift til de anførte forbedringer i påstandsopgørelsen og det indsendte materiale. I kan ikke få et fradrag, der er højere end de udgifter, som grundejer har afholdt i forbindelse med forbedring af grunden."

Grundværdiansættelsen og omberegning af grundværdien
SKAT har ikke behandlet spørgsmålene vedrørende grundværdiansættelsen og omberegning af grundværdien.

Som begrundelse af anført:

"NY ANMODNING
I har sammen med indsigelsen dateret 11. februar 2015 anmodet om at få genoptaget grundværdien for ejendommen beliggende Adresse Y1, By Y1. Anmodningen skal behandles efter reglerne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, som er ændret med virkning pr. 1. januar 2013. Da vi har fået anmodningen efter denne dato, behandles anmodningen særskilt. I vil senere modtage et brev herom."

SKAT har i e-mail af 30. juni 2016 supplerende anført:

"Jeg kan bekræfte, at vi behandler grundværdiansættelse og omberegning af grundværdien i to særskilte sager med hhv. sags nr. 16-0827139 og 16-0827166.
Sagsbehandleren kunne desværre ikke på nuværende tidspunkt oplyse om, det både er ordinær og ekstraordinær genoptagelse som behandles."

I e-mail af 4. juli 2016 har SKAT endvidere anført

"SKAT kan bekræfte, at vi behandler anmodningerne om Grundværdi (Journalnr. 16-0827166) og Omberegnet Grundværdi (Journalnr. 16-0827139) separat,  og at behandling endnu ikke er afsluttet. Anmodning om Grundværdi vil blive behandlet jf. SKM2014.538.ØLR.

SKAT kan ligeledes bekræfte, at vi behandler spørgsmål om ekstraordinær genoptagelse, som en del af vores behandling af ovenstående."

Selskabets opfattelse
Fradrag for forbedringer
Påstanden vedrører fradrag for følgende udgifter:

Landinspektør

35.840 kr.

Eksternt vejanlæg

Kloaktilslutning

753.268 kr.

586.788 kr.

Eksternt stianlæg

42.942 kr.

I alt

1.418.838 kr.

Til støtte for påstandene er anført:

"BEGRUNDELSE - FRADRAG FOR FORBEDRINGER
Vi har følgende bemærkninger til de enkelte fradragspunkter;

Ad Landinspektør
SKAT har afvist fradrag med henvisning til, at det ikke er sandsynliggjort, at klager har afholdt udgifter til forbedringen.

Klager har hertil følgende kommentarer.

Det er med SKM2010.419.LSR fastslået, at udgifter til landinspektør i forbindelse med afsætning og matrikulering af grunde, berettiger til fradrag.

Vurderingsloven har følgende ordlyd i § 17:

"Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af § 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringen består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde."

Sammenholdes kendelsen SKM2010.419.LSR med VUL § 17, er det væsentlige kriterie for at få fradrag, hvorvidt matrikuleringen og afsætningen har bevirket en stigning i grundværdien, samt at det er klager der har bekostet udgiften. Der er i den almene skatteretlige retspraksis ikke tvivl om, at de ovennævnte landinspektøropgaver medfører en stigning i grundværdien og derfor er fradragsberettigende. Dette gælder altså også i tilfælde, hvor grunden afsættes og matrikuleres over flere omgange eller i forbindelse med yderligere udstykninger.

I kendelsen anfører Landsskatteretten:

"Retten har lagt til grund, at der ikke er fremlagt fornøden dokumentation for afholdte udgifter eller øvrig dokumentation for beskrivelse af hvilken slags arbejde, der er udført af landinspektøren. Retten finder ikke, at det er godtgjort at hele beløbet 87.690 kr. udelukkende indeholder poster, som bevirker en værdistigning afgrunden, og som ikke har tilknytning til byggeriet."

Det kan udledes, at Landsskatteretten er enig med klager i det faktum, at for at der overhovedet kan finde byggemodning sted så kræves det, at grunden afsættes og udmatrikuleres. Endvidere lægger Landsskatteretten det til grund, at det at grunden er byggemodnet, i sig selv sandsynliggør bekostningen af udgiften. Der er altså ikke i retspraksis noget krav om sandsynliggørelse eller dokumentation i forhold til fradrag for landinspektør, i det tilfælde hvor den konkrete ejendom er byggemodnet. Det ligger de facto i forholdet, at der er sket afholdelse af omkostninger til landinspektør.

SKAT anmodes derfor om at tildele fradrag i overensstemmelse med gældende retspraksis på området.

Da klager ikke er i besiddelse af konkrete regnskaber eller dokumentation, anmodes der følgelig kun om fradrag i overensstemmelse med de af SKAT anvendte honorartakster, som er udleveret i forbindelse med aktindsigt til klagers repræsentant.

Ud fra ovennævnte vejledende honorartakster anmodes der om fradrag for i alt 35.840 kr.

Ad Eksternt vejanlæg
Der er uenighed mellem SKAT og klager om, at der skal indrømmes fradrag for det eksterne vejanlæg.

SKAT har anført, at det ikke er sandsynliggjort at klager har bekostet det eksterne vejanlæg.

Klager påstår fradrag for det eksterne vejanlæg med 753.268 kr. på baggrund af den fremlagte dokumentation i form af oversigtskort (bilag 1, s. 7-9) og beregning foretaget af G2 på baggrund af V & S (bilag 1,s. 11-12).

Det fremgår af oversigtskortet (bilag 1, s. 9), hvilket område vejanlægget vedrører, samt at der er anlagt eksterne veje på i alt 7.243 m2. Endeligt fremgår det af beregningerne foretaget af G2, at det eksterne vejanlæg cirka har kostet 4.475.747 kr. at anlægge. Da hele området som vejanlægget skal deles med er 70.105 m2 stort og klagers ejendom er 11.802 m2, er klagers andel heraf 753.268 kr.

Der anmodes følgelig om fradrag svarende til klagers andel af den beregnede udgift til anlæggelse af det eksterne vejanlæg med 753.268 kr.

Ad Ekstern kloakforsyning
Der er uenighed mellem SKAT og klager om, hvorvidt der skal indrømmes fradrag for dette punkt.

SKAT har anført, at det ikke er sandsynliggjort at klager har bekostet udgiften.

Kloakforsyningsanlægget uden for klagers ejendom er anlagt af G1 A/S (bilag 2), hvorfor klager har bekostet udgiften til kloakanlægget gennem det betalte tilslutningsbidrag.

I henhold til e-mail (bilag 2) fra forsyningsselskabet er der betalt 1.081.800 kr. i tilslutningsbidrag. Der kan derfor ikke være tvivl om at klager har bekostet det eksterne kloakanlæg.

Klager er bekendt med Landskatterettens (og domstolenes) praksis efter hvilken, der godkendes fradrag med 50 % af tilslutningsafgiften, med mindre det konkret kan dokumenteres, at en større del heraf er medgået til fradragsberettigende foranstaltninger, hvorfor klager anmoder om 50 % af udgiften.

Klager har derfor anmodet selskabet G2 om at beregne udgiften med udgangspunkt i V&S prisbogen. Beregningen (bilag 1, side 11-12) viser en udgift på 586.788 kr. Da en V&S beregning er udtryk for, hvor stor en del der kan henføres til grundforbedrende foranstaltninger, anmodes der om fradrag svarende til det beregnede beløb.

Der anmodes derfor om fradrag for udgiften til kloakforsyning svarende til 586.788 kr.

Ad Eksternt stianlæg
Der er uenighed mellem SKAT og klager om, hvorvidt der skal indrømmes fradrag for dette punkt.

SKAT har anført, at det ikke er sandsynliggjort at klager har bekostet udgiften.

Det skal her bemærkes, at det- i forhold til stianlæg - ikke er hovedanlægsbetragtningen der skal lægges til grund for, om der kan tildeles fradrag eller ej.

Det følger af Landsskatterettens praksis, at der godkendes fradrag for hovedstier og kvarterstier, der tjener adgangen til udstykningen.

Efter praksis på området gives fradrag for hovedstier, som er nødvendige for færdslen til området, med henvisning til Landsskatterettens kendelse af 26. marts 1986. Kriterierne for tildeling af fradrag for stianlæg, er derfor om de "tjener adgangen til udstykningen" og er "nødvendige for færdslen til området."

Det fremgår af bilag 1, s. 9 hvor stianlægget er placeret. Da stien løber gennem flere matrikelskel og netop giver adgang til udstykningen, må første kriterie anses for opfyldt. Da der umiddelbart ikke er andre muligheder for gående for at komme ind til klagers ejendom, må andet kriterie for at tildele fradrag for stianlæg ligeledes anses for opfyldt.

Da klager ikke er i besiddelse af konkrete regnskaber eller anden dokumentation der viser den faktiske udgift, har klager foranlediget at G2 har foretaget V&S beregning på det eksterne stianlæg (bilag 1, s. 11-12). Beregningen viser en omkostning på 42.942 kr. Da V&S beregninger er udtryk for hvad det minimum har kostet at anlægge det konkrete anlæg, kan hele udgiften henføres til grundforbedrende foranstaltninger på grunden. Der skal derfor tildeles fradrag for hele det bekostede beløb.

Der anmodes derfor om fradrag for stianlæg svarende til 42.942 kr.

SKAT bedes indsætte fradragene fra sagens genoptagelsesår 2009 og fremadrettet."

Repræsentanten har yderligere i forbindelse med klagesagen tilføjet:

"Ad. Landinspektør
Skatteankestyrelsen har nægtet fradrag, idet der ikke er fremlagt dokumentation for de afholdte udgifter.

Det skal først bemærkes, at der er tale om en sag anmeldt efter de tidligere gældende regler for ansættelse af fradrag for forbedringer, idet der er anmodet om genoptagelse 14. december 2012. I overensstemmelse med tidligere praksis skal det alene sandsynliggøres, at klager har bekostet udgifterne. Efter tidligere gældende praksis blev der tildelt fradrag, når det grundværdiforbedrende arbejde var udført for under 30 år siden, samt når det kunne sandsynliggøres at klager havde bekostet udgifterne, eventuelt indirekte gennem købesummen. Der er således ikke noget krav om at udgifterne direkte kan dokumenteres. Såfremt klager alene kan sandsynliggøre udgifterne er der derimod krav om, at myndigheden fastsætter frafradraget skønsmæssigt. 

Det at udgifterne, jf. skødet (bilag 3) er afholdt direkte af sælger ændre dog ikke ved, at disse er bekostet at den på tidspunktet for udstykningen værende ejer af ejendommen. Da der er fradragsret for landsinspektør, gælder dette selvfølgelig også i de tilfælde at ejeren af en ejendom bekoster udstykningen og herefter videresælger ejendommen - som i nærværende tilfælde.  Dette er da også praksis ved såvel SKAT, Landsskatteretten, og domstolene.

Det fastholdes derfor, at ejendommen er berettiget til fradrag for landinspektør - udgifter der jævnfør skødets § 9 er afholdt af den tidligere ejer af ejendommen.

For god ordensskyld skal det bemærkes, at fradrag for forbedringer følger ejendommen og ikke ejeren, hvorfor der ikke kan være tvivl om, at det som minimum er sandsynliggjort at daværende ejer har afholdt udgifter til udstykning inden overdragelsen af ejendommen til klager.

Ad. Ekstern vej
Skatteankestyrelsen har nægtet fradrag, idet det ikke anses for sandsynligt, at der for ejendommen er afholdt udgifter hertil.

Der henvises til det ovenfor anført vedrørende sandsynliggørelse af udgifter, samt til det i klagen anførte.

Det fasholdes på denne baggrund, at ejendommen er berettiget til fradrag for det eksterne vejanlæg.

Ad. Ekstern sti
Skatteankestyrelsen har nægtet fradrag, idet det ikke anses for sandsynligt, at der for ejendommen er afholdt udgifter hertil.

Der henvises til det ovenfor anført vedrørende sandsynliggørelse af udgifter, samt til det i klagen anførte.

Det fasholdes på denne baggrund, at ejendommen er berettiget til fradrag for det eksterne stianlæg.

Ad. Ekstern kloak
Skatteankestyrelsen har nægtet fradrag, idet udgiften ikke er afholdt forud for de påklagede vurderingsår.

Klager er uenig i, at ejendommen ikke skulle være berettiget til fradrag for ekstern kloak.

Afgørelsen fra SKAT er truffet 15. april 2015, og således efter vurderingen for 2014, som er foretaget 1. oktober 2014. Da udgifterne således er afholdt før afgørelsen blev truffet og således berettiger til fradrag i 2014 og fremefter fastholdes det, at ejendommen er berettiget til fradrag for de afholdte udgifter.

På ovenstående baggrund fastholdes den tidligere fremsatte påstand."

Grundværdiansættelsen og omberegning af grundværdien
Påstanden vedrører hjemvisning af grundværdiansættelsen samt den omberegnede grundværdi til fornyet behandling ved SKAT.

Til støtte for påstandene er anført:

"BEGRUNDELSE - GRUNDVÆRDIANSÆTTELSEN
Vurderingsloven § 6, stk. 1, 1. pkt, har følgende ordlyd:

"Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C."
Ejendommen er vurderet efter kvadratmeterprincippet.

SKAT har i sin afgørelse afvist at behandle ejendommens grundværdi med henvisning til, at grundværdien er anmeldt senere.

Klager skal hertil bemærke følgende. Det følger af SKM2014.538.ØLR, at grundværdiansættelsen skal behandles samtidig med behandlingen af fradrag for forbedringer og med samme anmeldelsestidspunkt.

Da SKAT ikke har taget stilling til punktet, anmoder klager om at grundværdiansættelsen hjemvises til fornyet behandling ved SKAT.

Såfremt Landsskatteretten måtte ønske at realitetsbehandle punktet, skal klager hermed tage forbehold for at fremkomme med yderligere kommentarer og materiale vedrørende grundværdiansættelsen.

BEGRUNDELSE - OMBEREGNING AF GRUNDVÆRDIEN
SKAT ses ikke at have behandlet klagers indsigelser vedrørende omberegningen af grundværdien.

Klager anmoder derfor om at Landsskatteretten hjemviser punktet i sin helhed.

Såfremt Landsskatteretten måtte ønske at realitetsbehandle punktet, skal klager hermed tage forbehold for at fremkomme med yderligere kommentarer og materiale vedrørende omberegningen."

Repræsentanten har yderligere i forbindelse med klagesagen tilføjet:

"Ad grundværdiansættelsen samt den omberegnede grundværdi
Sagen er anmeldt 14. december 2012, og således før de nye regler trådte i kraft 1. januar 2013, dermed er det det "gamle" regelsæt nærværende sag skal behandles under.

Det er korrekt, at SKAT har udskilt grundværdien og den omberegnede grundværdi og således vil udsende særskilt forslag vedrørende de to punkter senere. Det er imidlertid ikke korrekt når Skatteankestyrelsen anfører, "at SKAT ikke har afvist at behandle spørgsmålene". SKAT har netop afvist at behandle spørgsmålene som en del af den oprindelige skattesag og skriver da også direkte under overskriften "NY ANMODNING", at:

Anmodningen skal behandles efter reglerne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, som er ændret med virkning pr. 1. januar 2013. Da vi har fået anmodningen efter denne dato, behandles anmodningen særskilt. I vil senere modtage et brev herom.

SKAT har således ikke alene udskilt punkterne, de har anset det som en ny anmodning samt som om disse punkter skal behandles efter de nye regler der trådte i kraft 1. januar 2013.

Klager er uenig og der kan i den forbindelse henvises til SKM2014.538.ØLR, hvoraf fremgår, at der ved genoptagelse efter den dagældende bestemmelse i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, sker en genoptagelse af "ejendomsvurderingen", og at der på grund af den nære sammenhæng mellem de forskellige ansættelser i ejendomsvurderingen ikke er grundlag for at skelne mellem de forskellige ansættelser i ejendomsvurderingen i genoptagelsesmæssigt øjemed (en ejendomsvurdering indeholder op til 5 ansættelser, nemlig ejendomsværdi, grundværdi, fradrag for forbedringer, omberegnet ejendomsværdi og eventuelt en omberegnet grundværdi).

Med andre ord slår dommen fast, at der i forbindelse med genoptagelse af en ejendomsvurdering efter den dagældende bestemmelse i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, skal gives genoptagelsesmæssig virkning for alle ansættelser i ejendomsvurderingen fra den dato hvor ejendomsvurderingen som sådan blev begæret genoptaget første gang. Der er således tale om én ejendomsvurdering i henhold til ordlyden af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, uanset hvilken af de fem ansættelser, der dannede grundlag for den første genoptagelsesbegæring.

Et af de springende punkter ved Østre Landsrets dom var, at der var nær sammenhæng mellem de forskellige ansættelser. Der er i den forbindelse værd at bemærke, at fradraget for forbedringer, som ejendommen skal tildeles, og som dermed skal indsættes i den omberegnede grundværdi i 2008 jævnfør dagældende Lov om kommunal ejendomsskat § 1, stk. 4., hvoraf fremgik:

"For nye grunde som nævnt i stk. 2 og grunde som nævnt i stk. 2, hvor der er sket ændring af ejendommens areal, anvendelse eller planforhold, og hvor told- og skatteforvaltningen har foretaget en ansættelse efter vurderingslovens § 33, stk. 16, 17 eller 18, anvendes denne ansættelse efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld som udgangspunkt for beregningen af det afgiftspligtige grundlag efter stk. 2, nr. 2. Ved beregningen fremskrives ansættelsen for det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi, til skatteårets niveau, med reguleringsprocenten for de mellemliggende år, jf. stk. 3. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvor en ejerlejligheds fordelingstal ændres, og hvor told- og skatteforvaltningen har foretaget en ansættelse efter vurderingslovens § 33, stk. 16." (Egen understregning)

Såfremt grundværdien og den omberegnede grundværdi ikke rettes til det korrekte niveau vil dette medføre, at klagers ejendom bliver overbeskattet i samtlige genoptagelsesår. Dermed er der netop tale om en så nær sammenhæng mellem ansættelserne, som Østre Landsret fremhævede, som værende af afgørende betydning. Der kan herefter ikke være tvivl om, at der nøjagtigt som i SKM2014.538.ØLR, skulle være sket genoptagelse fra sagens genoptagelsesår, og dermed genoptagelse - også for den grundværdien og den omberegnede grundværdi - fra og med vurderingen 2009.

På ovenstående baggrund fastholdes det, at Landsskatteretten enten skal hjemvise spørgsmålene til fornyet behandling ved SKAT eller foretage en intensiv realitetsbehandling af spørgsmålene."

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Fradrag for forbedringer
Vurderingslovens § 13, stk. 1, har følgende ordlyd:

"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse."

Af dagældende bestemmelser i vurderingslovens §§ 17 og 18 fremgår følgende:

"§ 17.  Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

§ 18. Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.
Stk. 2. Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år - for skov, der vurderes i henhold til § 15, stk. 1-3, dog 60 år - før vurderingen."
Det fremgår ikke af ordlyden af dagældende § 17 i vurderingsloven, hvad der nærmere skal forstås ved grundforbedring.

Ifølge praksis skal der være tale om en foranstaltning af materiel karakter, der forøger grundens handelsværdi, jf. Højesterets dom af 25. maj 2012, offentliggjort i SKM2012.350.HR. Det er en betingelse, at den pågældende foranstaltning ikke er anlagt til brug for det konkrete byggeri, men er knyttet til den ubebyggede grund, jf. Højesterets dom af 6. december 2013, offentliggjort i SKM2013.879.HR.

Af dagældende § 17 i vurderingsloven sammenholdt med vurderingslovens § 13, stk. 1, følger endvidere, at der kun kan indrømmes fradrag for foranstaltninger, der medfører en stigning af grundens værdi i ubebygget stand.

Udgifter til anlæg, der medfører en forøgelse af den samlede ejendoms værdi, jf. vurderingslovens § 9, men ikke værdien af grunden i ubebygget stand, kan ikke fradrages efter vurderingslovens § 17.

I øvrigt er det praksis, at det er den, der ønsker et fradrag, der har bevisbyrden for fradragets berettigelse. Dette følger bl.a. af Højesterets dom af 19. marts 2004, offentliggjort i SKM2004.162.HR.

Ekstern vej
Efter fast praksis kan der gives fradrag for udgifter til anlæg af veje, der er anlagt af kommunen, hvis det kan dokumenteres, at udgiften har været afholdt af klageren, jf. Landsskatterettens afgørelse af 16. marts 2010, offentliggjort i SKM2010.271.LSR.

Såfremt bekostningen af grundforbedrende foranstaltninger ikke er direkte dokumenteret ved fremlæggelse af fakturaer mv., påhviler det i særlig grad klageren at sandsynliggøre, at udgiften er bekostet af grundejeren.

Dette er fastslået af Østre Landsret i rettens dom af 30. juni 2015, offentliggjort i SKM2015.495.ØLR, samt en række byretsdomme, jf. eksempelvis Retten i Glostrups dom af 13. september 2013, offentliggjort i SKM2013.680.BR og Retten i Holbæks dom af 17. oktober 2013, offentliggjort i SKM2013.786.BR.

SKAT har ikke godkendt fradrag for forbedringer i grundværdien for udgifter til etableringen af det eksterne vejanlæg.

Retten finder, at den eksterne vej Adresse Y1 må anses at forøge grundens værdi i ubebygget stand, idet vejen tjener som adgang til selskabets ejendom. Adresse Y1 løber langs den påklagede ejendoms sydlige matrikelgrænse, hvorfra der er adgang til den påklagede ejendom.

Det fremgår af skødet af 6. juli 2011, at købesummen ikke omfatter alle omkostninger til byggemodning. Det kan ikke heraf udledes, hvorvidt købesummen indeholder udgifter til anlæggelsen af Adresse Y1 eller i givet fald størrelsen på udgifterne hertil.

Der er fremlagt en V&S-prisdataberegning. Hertil bemærker retten, at et estimat alene kan benyttes som redskab til at beregne et skønnet prisoverslag. Beregningen dokumenterer således ikke, at selskabet har afholdt en udgift til etablering af den eksterne vej Adresse Y1.

Der er ikke fremlagt dokumentation for udgiften til anlæg af vejen, ligesom der ikke foreligger dokumentation eller oplysninger om, hvorvidt de enkelte ejendomme har betalt for anlæggelse af den eksterne vej, eller hvor meget der er betalt.

Det fremgår ikke af skødet eller materialet i sagen i øvrigt, at selskabet har afholdt udgifter til etablering af ekstern vej. Det fremgår heller ikke, at der er betalt vejbidrag til kommunen.

Retten anser det herefter ikke for dokumenteret, at udgifterne til anlæg af vejen er afholdt af selskabet hverken direkte eller indirekte via købesummen. 

Landsskatteretten godkender ikke fradrag for udgifter til etableringen af det eksterne vejanlæg, og stadfæster herefter SKATs afgørelse.

Eksternt stianlæg
SKAT har ikke godkendt fradrag for forbedringer i grundværdien for udgifter til etableringen af det eksterne stianlæg.

Det eksterne stianlæg løber langs den nordlige matrikelgrænse på naboejendommen [...] og videre mod vest. Det rettens opfattelse, at stianlægget ikke tilfører den påklagede ejendom værdi i ubebygget stand. Retten har ved vurderingen heraf lagt vægt på, at stianlægget ikke giver adgang til den påklagede ejendom. Retten skal i øvrigt bemærke, at der ikke eksisterer andre eksterne stier, der giver adgang til den påklagede ejendom.

Det fremgår af skødet af 6. juli 2011, at købesummen ikke omfatter alle omkostninger til byggemodning. Det kan ikke heraf udledes, hvorvidt købesummen indeholder udgifter til anlæggelsen af det eksterne stianlæg eller i givet fald størrelsen på udgifterne hertil.

Der er fremlagt en V&S-prisdataberegning. Hertil bemærker retten, at et estimat alene kan benyttes som redskab til at beregne et skønnet prisoverslag. Beregningen dokumenterer således ikke, at selskabet har afholdt en udgift til etablering af det eksterne stianlæg.

Der er ikke fremlagt dokumentation for udgiften til anlæg af det eksterne stianlæg, ligesom der ikke foreligger dokumentation eller oplysninger om, hvorvidt de enkelte ejendomme har betalt for anlæggelse af det eksterne stianlæg, eller hvor meget der er betalt.

Det fremgår ikke af skødet eller materialet i sagen i øvrigt, at selskabet har afholdt udgifter til etablering af det eksterne stianlæg. Det fremgår heller ikke, at der er betalt bidrag til kommunen for anlæggelsen af stianlægget.

Retten anser det herefter ikke for dokumenteret, at udgifterne til anlæg af det eksterne stianlæg er afholdt af selskabet hverken direkte eller indirekte via købesummen. 

Landsskatteretten godkender ikke fradrag for udgifter til etableringen af det eksterne stianlæg, og stadfæster herefter SKATs afgørelse.

Tilslutningsafgifter
Efter praksis kan der godkendes fradrag for udgifter til tilslutning til forsyningsværkerne. Det er en forudsætning for at opnå et fradrag, at tilslutningsafgiften vedrører betaling af foranstaltninger, som sikrer forsyning af den konkrete ejendom, og at det udførte arbejde vedrører en grundforbedring, der bidrager til en stigning af grundens værdi i ubebygget stand. 

Dette fremgår bl.a. af Vestre Landsrets dom af 21. april 2009, offentliggjort i SKM2009.323.VLR. Det følger desuden af dommen, at det ikke kan lægges til grund, at tilslutningsafgiften forlods er gået til dækning af udgifter, der forbedrer grunden.

Tilslutningsafgifter relaterer sig typisk ikke kun direkte til den enkelte udstykning, men også til f.eks. forstærkning af bagvedliggende ledningsnet, centraler, pumpestationer osv.

Der må derfor foretages en vurdering af, hvilke arbejder den konkrete tilslutningsafgift dækker over.

Kloaktilslutning
SKAT har ikke godkendt fradrag for forbedringer i grundværdien for udgifter til kloaktilslutning.

Som dokumentation for, at selskabet har afholdt udgifter til kloaktilslutning, er der fremlagt en e-mail af 18. juni 2015 fra G1 A/S, hvori forsyningsselskabet bekræfter, at der for den påklagede ejendom er betalt i alt 1.081.800 kr. inklusiv moms i kloaktilslutningsbidrag, samt at 2014-taksten er anvendt.

Med fremlæggelsen af e-mail af 18. juni 2015 fra G1 A/S, finder retten det tilstrækkeligt dokumenteret, at der er afholdt en udgift på 1.081.800 kr. i kloaktilslutningsbidrag for den påklagede ejendom.

Retten lægger til grund, at udgiften til kloaktilslutning er afholdt i 2014. Retten har lagt vægt på, at forsyningsselskabet i deres e-mail angiver, at det er tilslutningstaksten for 2014, der er anvendt. Retten bemærker, at dette er i tidsmæssig overensstemmelse med opførelsen af bebyggelsen på grunden, som ifølge BBR er opført i 2015.

Der er anmodet om genoptagelse af ejendomsvurderingen for den påklagede ejendom den 14. december 2012. Retten bemærker, at det er tidspunktet for anmodningen om genoptagelse der danner grundlag for, hvilke vurderingsår der genoptages.

Retten finder herefter, at udgiften ikke er afholdt i eller forud for de genoptagede vurderingsår. Idet udgiften er afholdt efter de genoptagede vurderingsår 2009, 2010, 2011 og 2012, kan der ikke godkendes fradrag for forbedringer i de genoptagede år.

Landsskatteretten godkender ikke fradrag for udgifter til kloaktilslutning, og stadfæster herefter SKATs afgørelse.

Landinspektør
Landinspektørudgifter kan godkendes som fradrag, såfremt der er tale om landinspektørarbejde vedrørende matrikulering og afsætning af den ubebyggede grund.

SKAT har ikke godkendt fradrag for forbedringer i grundværdien for udgifter til landinspektør.

Det fremgår af skøde af 7. februar 2007, at sælger betaler omkostningerne i forbindelse med ejendommens udstykning, hvorimod udgifter i forbindelse med en eventuel udstykning af nye parceller afholdes af køber.

Retten bemærker, at der ikke er fremlagt dokumentation, hvoraf det fremgår, at der er afholdt en udgift til landinspektør. Det er derfor rettens opfattelse, at der ikke er fremlagt tilstrækkelig dokumentation for, at der er afholdt en udgift til landinspektør. En henvisning til de af SKAT anvendte honorartakster ændrer ikke herved.

Retten skal i øvrigt bemærke, at det forhold at den påklagede grund er byggemodnet, ikke i sig selv berettiger til fradrag for forbedringer i grundværdien.

Landsskatteretten godkender ikke fradrag for udgifter til landinspektør, og stadfæster herefter SKATs afgørelse.

Grundværdiansættelsen
Følgende fremgår af skatteforvaltningslovens § 11, stk. 1, pkt. 1:

"Landsskatteretten afgør, medmindre andet er bestemt af skatteministeren efter § 14, stk. 2, klager over:

1) Told- og skatteforvaltningens afgørelser, hvor klagen ikke afgøres af skatteankeforvaltningen, et skatteankenævn, et vurderingsankenævn eller et motorankenævn."

I selskabets indsigelse af 30. januar 2015 til SKATs forslag til afgørelse påklages grundværdiansættelsen til SKAT.

I afgørelse af 15. april 2015 anfører SKAT, at anmodningen om at få genoptaget grundværdien behandles særskilt, samt at selskabet senere vil modtage et brev herom. SKAT har endvidere bekræftet dette i e-mail af henholdsvis 30. juni 2016 og 4. juli 2016.

Retten lægger herefter til grund, at SKAT ikke har afvist at behandle spørgsmålet om grundværdiansættelsen. Det er rettens opfattelse, at spørgsmålet om grundværdiansættelsen behandles særskilt af SKAT, samt at SKAT fremsender afgørelse herom i et senere brev.

Spørgsmålet om grundværdiansættelsen anses ikke for omfattet af afgørelsen der påklages.

Da det påklagede forhold ikke har været behandlet i SKATs afgørelse af 15. april 2015, og forholdet er udskilt til prøvelse i en særskilt afgørelse hos SKAT, kan Landsskatteretten ikke træffe afgørelse herom. Landsskatteretten afviser på denne baggrund at behandle klagepunktet.

Omberegning af grundværdien
Følgende fremgår af skatteforvaltningslovens § 11, stk. 1, pkt. 1:

"Landsskatteretten afgør, medmindre andet er bestemt af skatteministeren efter § 14, stk. 2, klager over:
1) Told- og skatteforvaltningens afgørelser, hvor klagen ikke afgøres af skatteankeforvaltningen, et skatteankenævn, et vurderingsankenævn eller et motorankenævn."

I selskabets indsigelse af 30. januar 2015 til SKATs forslag til afgørelse påklages omberegning af grundværdien.

I afgørelse af 15. april 2015 anfører SKAT, at anmodningen om at få genoptaget grundværdien behandles særskilt, samt at selskabet senere vil modtage et brev herom. SKAT har endvidere bekræftet dette i e-mail henholdsvis af 30. juni 2016 og 4. juli 2016.

Retten lægger herefter til grund, at SKAT ikke har afvist at behandle spørgsmålet om omberegning af grundværdien. Det er rettens opfattelse, at spørgsmålet om omberegning af grundværdien behandles særskilt af SKAT, samt at SKAT fremsender afgørelse herom i et senere brev.

Spørgsmålet om omberegning af grundværdien anses derfor ikke for omfattet af den påklagede afgørelse af 15. april 2015.

Da det påklagede forhold ikke har været behandlet i SKATs afgørelse af 15. april 2015, men derimod er udskilt til prøvelse i en særskilt afgørelse hos SKAT, kan Landsskatteretten ikke træffe afgørelse herom. Landsskatteretten afviser på denne baggrund at behandle klagepunktet.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter