Dato for udgivelse
04 Apr 2016 14:00
SKM-nummer
SKM2016.146.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
13-6667916
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Når man ønsker en sag genoptaget
Emneord
Ordinær genoptagelse, ejendomsvurdering.
Resumé

Landsskatteretten fandt, at vurderingslovens § 39, stk. 3, skulle forstås således, at Skatterådet alene skulle godkende fremskrivning af prisniveauet for forslagsejendomme (parcel-, række- og sommerhuse samt etageejendomme), og der forelå således ikke en retlig mangel ved ansættelse af ejendomsværdien for en erhvervsejendom uden anvendelse af reglen i vurderingsloven § 39, stk. 3. Landsskatteretten stadfæstede herefter Vurderingsankenævnets afslag på en anmodning om ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1.10.2008.

 

Reference(r)

Dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2
Vurderingslovens § 39, stk. 3, § 6, jf. § 9, stk. 1

Henvisning

Den juridiske vejledning 2016-1, afsnit H.A.2.1.2.1.1


Klagen vedrører afslag på anmodning om ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008 i henhold til den dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2.

Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten stadfæster Vurderingsankenævnets afslag på ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008.

Faktiske oplysninger
Den påklagede ejendom er en fabriks- og lagerejendom beliggende i et mindre industriområde. Ejendommen har et vurderet areal på 54.506 m2 og et matrikuleret areal på 72.163 m2. Ejendommen er på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2008 bebygget med 5 bygninger samt 4 udhuse på i alt 74 m2.

Bygning nr. 1 er opført i 1957 og har et samlet bygningsareal på 1.500 m2. Erhvervsarealet udgør 1.500 m2. Bygningen har ydermure af mursten og tag af asbestfiber.

Bygning nr. 3 er opført i 1965 og har et samlet bygningsareal på 1.090 m2 samt et kælderareal på 600 m2. Erhvervsarealet udgør 1.690 m2. Bygningen har ydermure af mursten og tag af asbestfiber.

Bygning nr. 4 er opført i 1966 og har et samlet bygningsareal på 9.081 m2. Erhvervsarealet udgør 9.081 m2. Bygningen har ydermure af mursten og tag af asbestfiber.

Bygning nr. 5 er opført i 1967 og om/tilbygget i 1997. Det samlede bygningsareal er 434 m2 og kælderarealet er 150 m2. Erhvervsarealet udgør 584 m2. Bygningen har ydermure af mursten og tag af asbestfiber.

Bygning nr. 6 er opført i 1995 og har et samlet bygningsareal på 200 m2. Erhvervsarealet udgør 200 m2. Bygningen har ydermure af andet materiale og tag belagt med tagpap.

Skatteankestyrelsen har anmodet selskabets repræsentant om at oplyse ejendommens faktiske lejeindtægter i 2008. Repræsentanten har ikke imødekommet anmodningen og har bl.a. begrundet det med følgende:

"Det er vores overbevisning, at lejeregnskabet for 2008 ikke er relevant at fremlægge, idet den realiserede leje ikke afspejler den markedsleje, som man vil kunne opnå ved en genudlejning af ejendommen pr. 1. oktober 2008.

En lejeaftale og et lejeniveau som er fastsat eksempelvis primo 2006 - og fremskrevet med udviklingen i Nettoprisindekset - overstiger markedslejeniveauet pr. 1. oktober 2008."

Ifølge markedsbarometret fra G1 er nettomarkedslejen i 4. kvartal 2008 for lager- og produktionsejendomme i By Y2 mellem 425 kr. og 600 kr. pr. m2.

SKAT har ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2008 til 28.000.000 kr., beregnet således:

Bygning nr. 1:

Lager

1.500 m2

á

220 kr.

330.000 kr.

Bygning nr. 3:

Lager

1.690 m2

á

220 kr.

371.800 kr.

Bygning nr. 4:

Lager

9.081 m2

á

220 kr.

1.997.820 kr.

Bygning nr. 5:

Lager

584 m2

á

220 kr.

128.480 kr.

Bygning nr. 6:

Lager

200 m2

á

220 kr.

44.000 kr.

Samlet anslået årsleje

2.872.100 kr.

 

Samlet anslået årsleje x lejefaktor

2.872.100 kr. x faktor 9,9

28.433.790 kr.

Ejendomsværdi, afrundet

28.000.000 kr.

SKAT har ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2006 til 21.800.000 kr. ud fra en anslået bruttoårsleje på 2.872.100 kr. og en lejefaktor på 7,6.

SKAT har ikke fundet anledning til at genoptage ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008, idet betingelsen om oplysninger af faktisk eller retlig karakter ikke er opfyldt. SKAT bemærker, at der skal være tale om faktiske oplysninger, som ville have medført en anden vurdering, såfremt SKAT havde haft kendskab til dem på vurderingstidspunktet. En oplysning om, at der er udøvet et forkert skøn, kan som hovedregel ikke begrunde en genoptagelse.

SKATs afslag på genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 er ligeledes påklaget til Landsskatteretten.

Vurderingsankenævnets afgørelse
Vurderingsankenævnet har stadfæstet SKATs afslag på ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008.

Nævnet har begrundet afgørelsen således:

"Ankenævnet finder ikke, at der i anmodningen er fremlagt dokumentation af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde en ændring af vurderingen pr. 1. oktober 2008.

Ankenævnet finder ikke, at Landsskatteretten i deres afgørelser har slået fast, at SKATs salgsstatistikker var fejlbehæftede. Derimod finder ankenævnet, at Landsskatteretten på baggrund af SKATs salgsstatistikker har fundet, at prisniveauet pr. 1. oktober 2006 og pr. 1. oktober 2008 var omtrentligt det samme.

Ankenævnet bemærker, at de ejendomme Landsskatteretten har nedsat til samme værdi som ved vurderingen pr. 1. oktober 2006, er ejendomme, hvor Landsskatteretten har fastsat vurderingen pr. 1. oktober 2006. Ankenævnet finder derfor ikke, at man kan foretage en generel nedsætning af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2008 til ejendomsværdien pr. 1. oktober 2006.

Derimod finder ankenævnet, at der skal foretages en individuel stillingtagen til ejendomsværdien for den enkelte ejendom.

I 2006 blev der solgt 59 erhvervsejendomme i By Y1. Handelspriserne var i gennemsnit 58 % højere end vurderingen pr. 1. oktober 2006. Ankenævnet finder, at dette indikerer, at ejendomsværdierne pr. 1. oktober 2006 var ansat for lavt for erhvervsejendomme i By Y1.

Derudover finder ankenævnet ikke, at der er grundlag for at ændre hverken den anslåede leje eller den anvendte faktor, da disse begge findes rimelige, når der henses til ejendommens alder, beliggenhed og anvendelsesmuligheder."

Klagerens opfattelse
Selskabet har nedlagt påstand om, at SKAT i henhold til den dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2, skal tilpligtes at genoptage ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008.

Selskabets repræsentant har til støtte herfor anført følgende:

"Det er vores opfattelse, at ejendomsværdien 2008 ikke er ansat under hensyntagen til ejendomsmarkedets tilstand pr. vurderingsterminen.

I perioden fra ejendomsvurderingen 2006 til 2008 har SKAT ladet ejendomsværdierne i By Y2 stige - dette er også tilfældet for Adresse Y1, hvor ejendomsværdien er steget fra kr. 21.800.000 ved ejendomsvurderingen 2006 til kr. 28.000.000 ved ejendomsvurderingen 2008, dvs. med ca. 28,5 %.

Fremskrivningen af ejendomsværdierne 2008 blev foretaget på baggrund af salgsstatistikker, som SKAT havde udarbejdet i perioden fra ejendomsvurderingen 2006 til ejendomsvurderingen 2008.

Det er vores overbevisning, at der ikke er belæg for den markante stigning i ejendomsværdien 2008 og at ejendomsværdien 2008 derfor bør nedsættes.

(...)

Som det er Landsskatteretten bekendt, fortsatte priserne på erhvervsejendommene med at stige efter vurderingsterminen 2006, mens markedet for erhvervsejendomme næsten var gået i stå på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2008, hvor et større prisfald på erhvervsejendomme var i gang.

SKATs salgsstatistikker inkluderede således de meget høje ejendomspriser i 2006 og 2007 og også de ejendomshandler, som efterfølgende har vist sig at være foretaget som led i de såkaldte "pantebrevskarruseller" og som derfor ikke afspejlede den reelle markedsværdi for ejendommene.

De af SKAT udarbejdede salgsstatistikker for perioden 2006 - 2008 "tegnede" således på ingen måde et korrekt billede af ejendomsmarkedets tilstand pr. 1. oktober 2008, hvor finanskrisens indtog medførte at markedet for erhvervsejendomme var gået fuldstændigt i stå.

Dette er også baggrunden for, at Landsskatteretten i sine sager vedr. ejendomsvurderingerne 2008 har anlagt den praksis, at ejendomsværdierne 2008 skal ansættes i samme niveau som ejendomsværdierne 2006, jf. nærmere herom nedenfor.

VAN har ved afgørelse af 12. december 2013 meddelt afslag på min anmodning om ordinær genoptagelse af ejendomsværdien 2008.

VAN begrunder afslaget med, at der ikke er fremlagt dokumentation af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde en ændring af vurderingen pr. 1. oktober 2008.

VAN finder bl.a. ikke, at Landsskatteretten i deres afgørelser har slået fast, at SKATs salgsstatistikker har været fejlbehæftede, men at prisniveauet pr. 1. oktober 2006 og pr. 1. oktober 2008 omtrentligt var det samme.

Nævnet begrunder endvidere afslaget med, at de ejendomme hvor Landsskatteretten har nedsat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2008 til niveauet pr. 1. oktober 2006, er ejendomme, hvor Landsskatteretten har fastsat vurderingen pr. 1. oktober 2006.

Det er imidlertid vores opfattelse, at Landsskatteretten har dannet sig en praksis, hvorefter ejendomsværdien pr. 1. oktober 2008 skal nedsættes til niveauet ved ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2006.

Dette fremgår af utallige Vurderingsankenævnsafgørelser, samt ikke offentliggjorte Landsskatteretskendelser af 23. maj 2011 (J. nr. 11-00097) og 15. april 2011 (J. nr. 10-03045). Landsskatteretten begrunder sin praksis på følgende måde:

"Priserne på erhvervsejendomme fortsatte med at stige efter ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2006, mens markedet med erhvervsejendomme næsten var gået i stå på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2008, hvor et større prisfald på erhvervsejendomme var i gang. SKATs statistik over ejendomssalg viser imidlertid, at salgspriserne for erhvervsejendomme pr. 1. oktober 2008 ikke var faldet til under niveauet pr. 1. oktober 2006, men at niveauet har været omtrentligt det samme.

Efter Landsskatterettens praksis sættes ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008 derfor til samme niveau som for ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2006."

(...)

Som beskrevet har Landsskatteretten slået fast at SKATs salgsstatistikker var/er fejlbehæftede og at den generelle prisstigning i ejendomsværdierne 2008 ikke burde være gennemført og at ejendomsværdien 2008 dermed burde have været ansat til samme niveau som ejendomsværdien 2006.

Dette er et forhold, som ville have medført en anden vurdering pr. 1. oktober 2008, såfremt forholdet havde været kendt på vurderingstidspunktet.

Det forhold der begrunder genoptagelsen udgør oplysninger af såvel faktisk som retlig karakter.

Faktisk i den forstand at den anvendte fremskrivning er forkert og retlig i den forstand, at forholdet er slået fast i Landsskatterettens praksis.

På baggrund af ovenstående er det vores overbevisning, at ejendomsvurderingen 2008 bør genoptages ordinært og ejendomsværdien nedsættes fra kr. 28.000.000 til kr. 21.800.000, hvilket svarer til et ændringsbehov på 22 %."

Endvidere gøres det gældende, at ejendomsvurderingen lider af en retlig mangel, og at Landsskatteretten på den baggrund skal pålægge SKAT at genoptage ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008. Til støtte herfor har repræsentanten anført følgende:

"Ejendomsvurderingslovens (EVL) § 39, stk. 3 bestemmer følgende:

"Ved bedømmelse af prisforholdene pr. 1. oktober, jf. § 2, anvendes de af told- og skatteforvaltningen senest indsamlede oplysninger om salgsprisen for sammenlignelige ejendomme suppleret med en fremskrivning af prisniveauet til den 1. oktober. Den anvendte fremskrivning af prisniveauet skal godkendes af Skatterådet."

Jeg vedlægger Revisionsfirmaet R1s rapport fra august 2013 vedr. den offentlige ejendomsvurdering (bilag 2).

Rapporten indeholder under pkt. 3 B (side 15 og frem) en beskrivelse af SKATs tilrettelæggelse af vurderingsopgaven.

Af figur 3 (side 16) fremgår det, at SKAT alene indhenter Skatterådets godkendelse af fremskrivningsprocenten ved ejerboliger (ejendomme som vurderes i de ulige år).

Skatterådets godkendelse af fremskrivningsprocenten for erhvervsejendomme (ejendomme vurderet i de lige år) indhentes derimod ikke.

Revisionsfirma R1 forholder sig ikke til EVL § 39, stk. 3 - som ikke nævnes i Rapporten - men konstaterer blot, at SKAT alene indhenter Skatterådets godkendelse af fremskrivningsprocenten for ejerboliger.

Revisionsfirma R1s beretning kan således ikke tages til indtægt for, at forretningsejendomme ikke er omfattet af EVL § 39, stk. 3, idet beretningen alene gengiver SKATs opfattelse og beskriver den proces, som SKAT har valgt at følge.

Der er intet i EVL § 39, stk. 3 eller i lovens forarbejder, som understøtter SKATs praksis - Skatterådet burde således også have godkendt SKATs fremskrivningsprocenter for erhvervsejendomme. Ordlyden af EVL § 39, stk. 3 er klar og entydig.

Da Skatterådet ikke har godkendt SKATs fremskrivning af prisniveauerne lider vurderingen af en retlig mangel, som er tilstrækkelig til at pålægge SKAT at ejendomsvurderingen.

Som det er SANST og Landsskatteretten bekendt, har der verseret en prøvesag ved Østre Landsret vedr. "problemstillingen" om genoptagelse af ejendomsvurderingerne 2008.

I prøvesagen stævnede Skatteministeriet min klient med påstand om, at min klient skulle anerkende, at SKAT ikke skulle genoptage ejendomsvurderingen 2008, selvom Landsskatteretten ved kendelse afsagt den 20. september 2013 havde pålagt SKAT at genoptage vurderingen.

Skatteministeriet (ved Advokatfirmaet R2) gjorde gældende, at vurderingen ikke var forkert og at vurderingsmyndighederne havde iagttaget EVLs bestemmelser ved ansættelsen af ejendomsværdien 2008.

Under sagen blev det et "tema", om fremskrivningen af prisniveauerne fra 2006 til 2008 i henhold til EVL § 39, stk. 3 var godkendt af Skatterådet eller ej.

Ved vores duplik af 29. september 2014 i sagen anmodede vi således Skatteministeriet (sagsøger) om følgende:

"Sagsøgte opfordrer sagsøgeren til at fremlægge Skatterådets godkendelse af SKATs fremskrivning af prisniveauerne fra 2006 til 2008 for det område, som den af nærværende sag omhandlende ejendom er beliggende i. Skatterådets godkendelse er påkrævet efter vurderingslovens 39, stk. 3, sidste punktum."

Vores opfordring blev ikke imødekommet og vi gentog således opfordringen i vores processkrift af 18. maj 2015.

Opfordringen blev fortsat ikke imødekommet, hvorfor vi ved et nyt processkrift af 20. august 2015 gentog opfordringen (bilag 3).

Ved dette processkrift gjorde vi desuden gældende, at Skatteministeriets manglende imødekommelse af opfordringen måtte tillægges processuel skadevirkning efter Retsplejelovens § 344 med den virkning, at Landsretten uprøvet måtte lægge til grund, at Skatterådets godkendelse af fremskrivningerne ikke var indhentet og at det retlige grundlag for vurderingen dermed ikke var til stede.

Den 17. september 2015 modtog vi Skatteministeriets processkrift af 17. september 2015, hvori det bekræftes, at fremskrivningerne ikke har været forelagt Skatterådet til godkendelse i henhold til EVL § 39, stk. 3, idet de samtidig gjorde gældende at EVL § 39, stk. ikke er gældende for erhvervsejendomme.

Dagen efter den 18. september 2015 blev sagen på Skatteministeriets initiativ forligt - forliget blev tilført retsbogen hos Østre Landsret mandag d. 21. september 2015.

Ifølge forliget blev ejendomsværdien 2008 i prøvesagen nedsat fra kr. 105.000.000 til kr. 55.000.000.

Der er efter vores overbevisning herefter også grundlag for ordinær genoptagelse af de øvrige ejendomsvurderinger, der indgår i det "projekt", som prøvesagen var en del af. Prøvesagens formål var netop at tjene til afklaring.

Intet sted i vurderingsloven eller forarbejderne er det anført, at der ved ansættelsen af en fremskrivningsprocent skal sondres mellem forslagsejendomme og forretningsejendomme. Tværtimod henviser EVL § 39, stk. 3 direkte til EVL § 2 som bestemmer:

"Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages."

Når der i § 2 henvises til "de almindelige vurderinger" (flertal) skyldes det, at der er foretages to almindelige vurderinger - en almindelig vurdering i de ulige år (forslagsmodellerne) og en almindelig vurdering i de lige år (erhvervsejendomme mv.), jf. EVL § 1.

Såfremt det havde været lovgivers intention, at der skulle sondres mellem fremskrivningsprocenter for hhv. forslagsejendomme og erhvervsejendomme, da havde det været nærliggende at anføre dette udtrykkeligt i loven.

Når SKAT anvender fremgangsmåden beskrevet i EVL § 39, stk. 3, 1. led. - dvs. anvender historiske data og en fremskrivningsprocent - da er "beskyttelseshensynet" og godkendelsesprocessen naturligvis den samme - uanset om der er tale en forslagsejendom eller en forretningsejendom.

Når SKAT ansætter vurderingen for erhvervsejendomme efter EVL § 39, stk. 3, 1. led - dvs. at SKAT ved bedømmelse af prisforholdene pr. 1. oktober, jf. § 2, anvender de af told- og skatteforvaltningen senest indsamlede oplysninger om salgsprisen for sammenlignelige ejendomme suppleret med en fremskrivning af prisniveauet til den 1. oktober - da skal SKAT naturligvis også overholde 2. led, hvorefter den anvendte fremskrivning af prisniveauet skal godkendes af Skatterådet.

Som jeg redegør for nedenfor, har SKAT anvendt EVL § 39, stk. 3, 1. led ved ansættelsen af ejendomsvurderingerne for erhvervsejendomme, men ikke overholdt 2. led.

SKAT kan ikke selektivt og efter forgodtbefindende "plukke" mellem EVLs bestemmelser og anvende EVL § 39, stk. 3, 1. led, uden også at opfylde forpligtelsen i bestemmelsens 2. led: "Den anvendte fremskrivning skal godkendes af Skatterådet"

Skatteministeriet anførte i sin stævning i prøvesagen (bilag 4) følgende:

"Det følger af vurderingslovens § 9, stk. 1, sammenholdt med § 6, 1. punktum, og § 2, at ejendomsværdien skal ansættes til ejendommens kontante handelsværdi på vurderingstidspunktet. Ifølge vurderingsloven er det således prisforholdene pr. 1. oktober 2008, der skal lægges til grund ved 2008- vurderingen af sagsøgtes ejendom.

Af vurderingslovens § 39, stk. 3, fremgår endvidere, at der ved bedømmelse af prisforholdene pr. 1. oktober anvendes de af told og skatteforvaltningen senest indsamlede oplysninger om salgsprisen for sammenlignelige ejendomme suppleret med en fremskrivning af prisniveauet til den 1. oktober.

2008-vurderingen er i overensstemmelse hermed baseret på oplysninger indsamlet af SKAT, jf. bilag 4."

...

“Som bilag 4 fremlægges Skattecenter By Y3 notat af 3. april 2009 med underbilag 1 og 5. Af notatet fremgår, at den gennemførte forhøjelse af ejendomsværdierne pr. 1. oktober 2008 i By Y3 blev foretaget på grundlag af en analyse af en række salg gennemført i perioden 2007 til 1. april 2008, hvor der for de fleste ejendommes vedkommende blev konstateret høje afstandsprocenter (forskel mellem salgspris og vurderingen pr. 1. oktober 2006)."

Jeg vedlægger Skattecenter By Y3 notat med underbilag 1 og 5 (bilag 5). Notatet bærer overskriften 2008-vurderingerne, erhvervsejendomme og boligudlejningsejendomme. Det fremgår af notatet, at ejendomsvurderingerne 1. oktober 2008 er baseret på oplysninger om de senest indsamlede oplysninger om salgsprisen for sammenlignelige ejendomme suppleret med en fremskrivning. Notatets bilag 2 er en oversigt over de valgte fremskrivningsprocenter fordelt på kommuner, vurderingskredse og fremskrivningsgrupper.

Som Skatteministeriet klart har beskrevet det i prøvesagens stævning, foretages fremskrivningerne af vurderingerne for erhvervsejendomme efter EVL § 39, stk. 3."

SKATs bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling
Skatteankestyrelsen har den 26. januar 2016 anmodet SKAT om en udtalelse til sagen samtidig med fremsendelse af sagsfremstilling samt forslag til afgørelse. SKAT har ved bemærkninger af 10. februar 2016 anført følgende:

"Der er tale om en fabriks- og lagerejendom, beliggende i et mindre industriområde 3 - 4 km nord for By Y4. Ejendommens bygninger er for størstedelens vedkommende opført i perioden 1957 - 1967 og er på i alt ca. 13.000 etagemeter.

Ved ansættelsen pr 1. oktober 2008 har SKAT anvendt en årlig leje på 220 kr. pr m² for alle ejendommens bygninger, hvilket giver en årlig skønnet leje på ca. 2.872.000 kr. Lejen er kapitaliseret med faktor 9,9, der resulterer i en ejendomsværdi på 28.000.000 kr. Det er SKATs opfattelse, at den skønnede leje på 220 kr. pr m² for den pågældende ejendom er forsigtigt ansat, hvilket bl.a. også understøttes af markedsbarometeret fra G1, der for 4. kvartal 2008 for lager- og produktionsejendomme i By Y2 viser lejer på 425 kr. - 600 kr. pr etagemeter.

Det er bl.a. på denne baggrund og ud fra SKATs generelle kendskab til området, opfattelsen, at den ansatte ejendomsværdi på 28.000.000 kr. ligger inden for den usikkerhed, hvormed ejendommens værdi kan bedømmes pr 1. oktober 2008.

I Skatteankestyrelsens sagsfremstilling, side 10, refereres repræsentantens henvisning til Skattecenter By Y3 notat af 3. april 2009. Notatet beskriver bl.a. hvorledes skattecentret som grundlag for 2008- vurderingen, bl.a. analyserer stedfundne salg af erhvervsejendomme. Salgene sammenholdes med vurderingerne i 2006 for de pågældende ejendomme. Afstandsprocenten til 2006-vurderingen er et blandt flere parameter til fastlæggelsen af vurderingsniveauet ved 2008-vurderingen.

Nederst side 10 i sagsfremstillingen er anført, "... som følge af de konstaterede afstandsprocenter har SKAT herefter fremskrevet ejendomsvurderingen fra 2006 til 2008".

SKAT skal hertil bemærke, at det der ikke er tale om, at den ansatte 2006-vurdering som sådan fremskrives med samme faktor for alle typer erhvervsejendomme for at komme frem til 2008-vurderingen.

Ud over analyser af stedfundne salg undersøges endvidere lejeniveauet for kontorer, produktion, lager, mm. Undersøgelserne sker bl.a. via udbuddet på de store erhvervsmægleres hjemmesider [...]. Oplysningerne danner grundlag for fastlæggelse af lejeniveau og lejefaktorer ved vurderingen.

Handelsværdien for erhvervsejendomme er bestemt af en række faktorer: Bygningsforhold (BBR), vedligeholdelsesstand, beliggenhed, infrastruktur, renteniveau, afkastkrav, konjunkturer mm.

På grundlag af de nævnte analyser samt lokalkendskab til området fastlægger SKAT vurderingsniveauet konkret for forskellige erhvervsejendomstyper på kommune/vurderingskredsniveau. Denne niveaufastlægning foretages frem til november måned i vurderingsåret. I analyserne indgår således salg frem til lidt efter vurderingstidspunktet.

Når der er taget stilling til vurderingsniveauet ved den aktuelle vurdering, regnes der baglæns, dvs. forskellen i lejeniveau og faktorniveau i forhold til de pågældende niveauer ved den foregående vurdering fastlægges.  Disse forskelle i forhold til den foregående vurdering benævnes i SKATs arbejdsprocesser "fremskrivningsfaktorer" (f.eks. i procesbeskrivelse 1.5.1 og 1.5.5). Der fastlægges en fremskrivningsfaktor for såvel lejeniveau som faktorniveau. Fremskrivningsfaktorerne er altså udtryk for den generelle ændring i ejendomsværdiniveauet, som SKAT skønner i forhold til den foregående vurdering.

De ovenfor nævnte fremskrivningsfaktorer kan således ikke sammenlignes med den fremskrivning af prisniveau, der fremgår af vurderingslovens § 39, stk. 3 og som skal godkendes af Skatterådet. § 39, stk. 3 vedrører alene ejendomme, der er omfattet af forslagsmodellerne for ejerboliger, dvs. én- og tofamiliehuse, sommerhuse og ejerlejligheder, jf. det i sagsfremstillingen anførte om forarbejderne til bestemmelsen.
Modsat ejerboliger, hvor vurderingen gennemføres ud fra en gennemsnitsbetragtning, jf. vurderingslovens § 6, 2. punktum, vurderes erhvervsejendomme individuelt. Vurderingen af erhvervsejendomme understøttes ikke af statistisk funderede modeller, som tilfældet er for ejerboliger, men hviler - som beskrevet oven for - udelukkende på lokale handelsprisanalyser og anden vurderingsfaglig viden. Derfor findes der ikke et (model-)prisniveau for erhvervsejendomme, der skal fremskrives for nogle måneder og som Skatterådet skal kunne godkende.

SKATs beregninger til forslag til ejendomsværdi og grundværdi for ejerboliger skal foreligge tidligt i vurderingsprocessen, hvis det skal kunne nås at færdiggøre vurderingsarbejdet inden for tidsfristerne. Dette betyder, at de statistisk baserede vurderingsforslagsberegninger ikke kan hvile på samtlige salg indtil vurderingsterminen den 1. oktober, men typisk kun på salgsmateriale frem til og med 2. kvartal i vurderingsåret. Det er fremskrivningen af prisniveauet fra 2. kvartal frem til vurderingsterminen 1. oktober, Skatterådet skal godkende, jf. § 39, stk. 3.

Sammenfattende kan det udtrykkes på den måde, at det i sagens natur ikke vil give mening, at skulle fremskrive et prisniveau for erhvervsejendomme som det sker for forslagsejendommene. Det skyldes, at SKAT tager individuelt stilling til ejendomsværdierne pr 1. oktober for erhvervsejendomme - i modsætning til forslagsejendommene, hvor det prisniveau, der skal anvendes pr 1. oktober, skal lægges ind i forslagsmodellerne omkring 1. juli."

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Repræsentanten har anført, at ejendomsvurderingen for 2008 indeholder en retlig mangel, idet Skatterådet ikke har godkendt SKATs fremskrivning af prisniveauerne fra 2006 til 2008. Der er herved henvist til vurderingslovens § 39, stk. 3, og Revisionsfirmaet R1s rapport fra august 2013 vedrørende den offentlige ejendomsvurdering.

Der er efter repræsentantens opfattelse intet sted i vurderingsloven eller i forarbejderne til vurderingslovens § 39, stk. 3, anført, at der ved ansættelsen af en fremskrivningsprocent skal sondres mellem forslagsejendomme og forretningsejendomme. Skatterådet burde således, efter repræsentantens opfattelse, også have godkendt SKATs fremskrivningsprocenter for erhvervsejendomme.

Vurderingslovens § 39, stk. 3, har følgende ordlyd:

"Ved bedømmelse af prisforholdene pr. 1. oktober, jf. § 2, anvendes de af told- og skatteforvaltningen senest indsamlede oplysninger om salgsprisen for sammenlignelige ejendomme suppleret med en fremskrivning af prisniveauet til den 1. oktober. Den anvendte fremskrivning af prisniveauet skal godkendes af Skatterådet."

Vurderingslovens § 39, stk. 3, blev indført ved § 1, nr. 22, i lov nr. 483 af 7. juni 2001. Af de almindelige bemærkninger til lovforslaget fremgår bl.a. følgende:

"3.4 Fremskrivning af prisniveauet
(...)
Lovforslagets indhold

Det foreslås, at vurderingsloven ændres, så lovteksten bringes i overensstemmelse med den nuværende praksis, dvs. at de senest foreliggende oplysninger om salgspriserne for sammenlignelige ejendomme suppleres med en fremskrivning for prisudviklingen i resten af året. Lovforslaget indgår også i vurderingsudvalgets redegørelse.
Efter gældende praksis forsyner Told- og Skattestyrelsen således for de mest almindelige ejendomskategoriers vedkommende vurderingsrådene med maskinelt beregnede forslag til ansættelse af ejendomsværdi og grundværdi. Forslagene fremkommer ved en statistisk bearbejdning af indberetninger om stedfundne salg frem til omkring den 1. september i året forud for vurderingsåret samt en fremskrivning af prisniveauet for resten af året. Efter forslaget skal Ligningsrådet fremover godkende den fremskrivning af prisniveauet, som Told- og Skattestyrelsen anvender."

Af bemærkningerne til § 1, nr. 22, i lovforslaget fremgår følgende:

"Til nr. 2 og 22

Med lovforslaget ændres bestemmelserne, så lovteksterne kommer til at svare til den nuværende praksis, dvs. at prisniveauet fastlægges på grundlag af de senest foreliggende oplysninger om salgspriser for sammenlignelige ejendomme suppleret med en fremskrivning af prisniveauet for resten af året.

Det bestemmes som noget nyt, at den fremskrivning af prisniveauet, som Told og Skat foretager, skal godkendes af Ligningsrådet."

Loven bygger bl.a. på et af skatteministeren nedsat vurderingsudvalgs redegørelse, betænkning nr. 1378 om vurdering af fast ejendom. Af betænkningens punkt 6.6.6 fremgår bl.a. følgende:

"6.6.6 Ændring af vurderingsterminen
Udvalget har overvejet at ændre vurderingsterminen, som efter de gældende regler er den 1. januar.
Som det er nu, kender vurderingsmyndighederne reelt kun ejendomsprisernes udvikling frem til september måned, når niveauet for næste års vurdering fastlægges. Vurderingen af forslagsejendommene bygger således til dels på en prognose for prisudviklingen i årets sidste måneder.
(...)
Efter en samlet afvejning af de forskellige løsningsmuligheder finder udvalget det mest hensigtsmæssigt, at den nuværende praksis præciseres i lovgivningen. Udvalget finder, at en sådan præcisering vil være hensigtsmæssig, og være med til at fjerne nogle af de misforståelser, der efter de gældende regler kan opstå ved udsendelsen af ejermeddelelsen."

Af Revisionsfirmaet R1s beretning til Statsrevisorerne om den offentlige ejendomsvurdering fra august 2013 fremgår under punkt III, B, side 15-16, bl.a. følgende:

"Efter indstilling fra SKAT skal Skatterådet godkende fremskrivningen af prisniveauet for ejerboliger frem til den 1. oktober."

Af figur 3 "Oversigt over vurderingsprocessen" på side 16 fremgår ligeledes, at indstillingen til Skatterådet kun vedrører ejerboliger.

Landsskatteretten finder, at vurderingslovens § 39, stk. 3, skal forstås således, at Skatterådet alene skal godkende fremskrivningen af prisniveauet for forslagsejendomme, jf. herved forudsætningsvist vurderingslovens § 2, 2. pkt., og § 6, 2. pkt.

Henvisningen i bestemmelsen til de senest indsamlede oplysninger om salgsprisen for sammenlignelige ejendomme må forstås som en henvisning til forslagsejendomme, da der alene for disse typer af ejendomme foretages en vurdering med udgangspunkt i konstaterede handelspriser af sammenlignelige ejendomme suppleret med en fremskrivning af prisniveauet til den 1. oktober.

Vurdering af erhvervsejendomme som den i denne sag omhandlede ejendom sker derimod ud fra forventningerne til afkastet.

Det er således Landsskatterettens opfattelse, at § 39, stk. 3, ikke omhandler erhvervsejendomme.

Denne fortolkning understøttes ligeledes af forarbejderne til vurderingslovens § 39, stk. 3.

Der kan i den forbindelse særligt henvises til det af skatteministeren nedsatte vurderingsudvalgs redegørelse, betænkning nr. 1378 om vurdering af fast ejendom punkt 6.6.6, hvori der bl.a. anføres:  

"Vurderingen af forslagsejendommene bygger således til dels på en prognose for prisudviklingen i årets sidste måneder." og "Efter en samlet afvejning af de forskellige løsningsmuligheder finder udvalget det mest hensigtsmæssigt, at den nuværende praksis præciseres i lovgivningen."

Vurderingslovens § 39, stk. 3, blev indført ved § 1, nr. 22, i lov nr. 483 af 7. juni 2001. Af såvel de almindelige bemærkninger til lovforslaget som bemærkningerne til § 1, nr. 22, fremgår, at lovteksten ændres, så lovteksten bringes i overensstemmelse med den nuværende praksis. Der bemærkes i den forbindelse, at lovforslaget også indgår i vurderingsudvalgets redegørelse.

I de almindelige bemærkninger til lovforslaget er der ved omtalen af nuværende praksis alene henvist til "de mest almindelige ejendomskategorier". Hvilket, efter rettens opfattelse, normalt forstås som forslagsejendomme og ikke erhvervsejendomme.

Det er endvidere repræsentantens opfattelse, at SKAT har anvendt vurderingslovens § 39, stk. 3, 1. led, ved ansættelsen af ejendomsvurderingerne for erhvervsejendomme, men ikke overholdt 2. led.: "Den anvendte fremskrivning skal godkendes af Skatterådet."

Repræsentanten henviser i den forbindelse til Skatteministeriets stævning af 18. december 2013, hvor der anføres følgende:

"Det følger af vurderingslovens § 9, stk. 1, sammenholdt med § 6, 1. punktum, og § 2, at ejendomsværdien skal ansættes til ejendommens kontante handelsværdi på vurderingstidspunktet. Ifølge vurderingsloven er det således prisforholdene pr. 1. oktober 2008, der skal lægges til grund ved 2008-vurderingen af sagsøgtes ejendom.

Af vurderingslovens § 39, stk. 3, fremgår endvidere, at der ved bedømmelse af prisforholdene pr. 1. oktober anvendes de af told og skatteforvaltningen senest indsamlede oplysninger om salgsprisen for sammenlignelige ejendomme suppleret med en fremskrivning af prisniveauet til den 1. oktober.

2008-vurderingen er i overensstemmelse hermed baseret på oplysninger indsamlet af SKAT."

Landsskatteretten skal indledningsvis bemærke, at Skatteministeriet efterfølgende i processkrift af 17. september 2015 har oplyst, at der ikke foreligger en godkendelse fra Skatterådet vedrørende fremskrivning for den her omhandlede erhvervsejendom, hvilket skyldes, at vurderingslovens § 39, stk. 3, vedrører de såkaldte forslagsejendomme (parcel-, række- og sommerhuse samt etageejerlejligheder).

Repræsentanten har endvidere henvist til Skattecenter By Y3 notat af 3. april 2009 med underbilag 1 og 5. Notatet bærer overskriften 2008-vurderingerne, erhvervsejendomme og boligudlejnings-ejendomme.
Ifølge repræsentanten fremgår det af notatet, at den gennemførte forhøjelse af ejendomsværdierne pr. 1. oktober 2008 i By Y3 blev foretaget på grundlag af en analyse af en række salg gennemført i perioden 2007 til 1. april 2008, hvor der for de fleste ejendommes vedkommende blev konstateret høje afstandsprocenter (forskel mellem salgspris og vurderingen pr. 1. oktober 2006). Ejendomsvurderingerne 1. oktober 2008 er, ifølge repræsentanten, baseret på oplysninger om de senest indsamlede oplysninger om salgsprisen for sammenlignelige ejendomme suppleret med en fremskrivning.

I notatet fra Skattecenter By Y3 fremgår bl.a. følgende:

"Fra By Y3 kan det oplyses, at vi i forberedelsesfasen via [...] har analyseret på afstandsprocenter imellem handelsværdier for faktiske handler for perioden 1. juli 2007 til september 2008 sat i forhold til de respektive 2006-vurderinger.

Analyserne viste store afstandsprocenter, i flere kommuner afstandsprocenter op til 50 - 70 %.

Salgsanalyserne - sammenholdt med den fra Videns- og kompetencecentrets nævnte udmelding om en forsigtighed og vurdering af udviklingen op til vurderingsterminen - har resulteret i generelle fremskrivninger på vurderingskredsniveau i omegnen af 15-30 %."

Landsskatteretten kan ikke, på baggrund af oplysningerne i notatet fra Skattecenter By Y3, tilslutte sig repræsentantens opfattelse af, at SKAT ved ansættelsen af ejendomsvurderingerne for 2008 har anvendt vurderingslovens § 39, stk. 1, 1. led.

Ifølge notatet har SKAT som grundlag for vurderingerne pr. 1. oktober 2008 analyseret på faktiske handler for perioden 1. juli 2007 til september 2008. SKAT har herefter sammenholdt de faktiske salg med de respektive 2006-vurderinger. Som følge af de konstaterede afstandsprocenter har SKAT herefter fremskrevet ejendomsvurderingerne fra 2006 til 2008.

Der er ved denne fremskrivning ikke tale om en fremskrivning i vurderingslovens § 39, stk. 3's forstand. Vurderingsloven § 39, stk. 3, omhandler den situation, hvor de senest foreliggende oplysninger om salgspriserne for sammenlignelige ejendomme suppleres med en fremskrivning for prisudviklingen i resten af året. Det er alene denne fremskrivning af prisniveauet, som skal godkendes af Skatterådet. 

Ejendomsvurderingen for 2008 lider derfor ikke af en retlig mangel.

Vedrørende adgangen til ordinær genoptagelse følger det af den dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2, at en klageberettiget, der ønsker at få genoptaget en ejendomsvurdering, senest den 1. maj i det fjerde år efter vurderingsårets udløb, skal fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen.

Det følger af bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, at ejendomsværdien skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed. Ved ansættelsen skal der foretages et skøn over samtlige de forhold, som har betydning for prisdannelsen, herunder en afvejning af ejendommens rent bygningsmæssige værdi og de økonomiske muligheder i øvrigt.

Handelsværdien for ejendomme, som er erhvervet eller opført med henblik på erhvervsmæssig udnyttelse, vil i høj grad være bestemt af forventningerne til afkastet.

SKAT har ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2008 til 28.000.000 kr. ud fra en anslået bruttoårsleje på 2.872.100 kr. og en lejefaktor på 9,9. SKAT har anslået kvadratmeterlejen for hele ejendommen til 220 kr.
Selskabets repræsentant har påstået ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008 genoptaget med den begrundelse, at ejendomsværdien pr. 1. oktober 2008 afviger fra den af SKAT ansatte ejendomsværdi pr. 1. oktober 2006 på 21.800.000 kr.

Landsskatteretten bemærker, at der foretages en selvstændig vurdering af ejendommen på vurderingstidspunktet, og at vurderingen pr. 1. oktober 2008 ikke skal afspejle tidligere års vurderinger.

Ud fra oplysningerne omkring ejendommen, herunder ejendommens beliggenhed i et mindre industriområde i By Y1 og ejendommens anvendelsesmuligheder finder Landsskatteretten ikke, at den af SKAT anslåede bruttoårsleje samt lejefaktor og den herudfra beregnede ejendomsværdi på 28.000.000 kr. må anses at afvige fra handelsværdien pr. 1. oktober 2008 i en sådan grad, at der er grundlag for ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008. Det er Landsskatterettens opfattelse, at en leje på 220 kr. pr. m2 er forsigtigt anslået for nærværende ejendom.

Landsskatteretten stadfæster herved Vurderingsankenævn [...] afgørelse af 12. december 2013.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter