Dato for udgivelse
05 Dec 2014 10:55
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
05 Nov 2014 13:16
SKM-nummer
SKM2014.835.VLR
Myndighed
Vestre Landsret
Sagsnummer
2. afdeling, B-1236-13
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Personlig indkomst + Ejendomsavancebeskatning
Emneord
Ejendomshandel, omsætningsejendom, avanceopgørelse, videresalgshensigt
Resumé

Sagen blev behandlet sammen med skatteyderens ægtefælles sag V.L. B-1235-13 (SKM2014.834.VLR), der ligeledes omhandlede næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom. Skatteyderen påstod hendes skatteansættelser i indkomstårene 2005-2006 nedsat med henholdsvis kr. 3.493.724,-, og kr. 521.540,-. Skatteministeriet påstod sagen hjemvist til SKAT til fornyet beløbsmæssig opgørelse af avancerne på baggrund af nye oplysninger og bilag vedrørende størrelsen af avancerne. Det i dommen anførte om, at Skatteministeriet påstod stadfæstelse af dommen er således ikke korrekt. Skatteyderen havde i perioden 1984-2006 købt og solgt adskillige faste ejendomme, herunder de 4 omtvistede sommerhuse og den omtvistede ejerlejlighed. Skatteyderens faste ejendomme blev i mange tilfælde solgt efter relativt korte ejertider. Aktiviteten medførte betydelige avancer, som udgjorde skatteyderens væsentligste indtægtsgrundlag i hvert fald i 2004-2006, selvom hun også havde andre indtægter, herunder lønindkomst og aktieudbytter. Skatteyderen gjorde gældende, at de faste ejendomme, herunder de 5 omtvistede, alene var købt med det formål, at de skulle bebos/benyttes privat og i visse tilfælde tillige at foretage udlejning. Skatteministeriet bestred ikke, at de 5 omtvistede ejendomme var benyttet/beboet privat, og at betingelserne for skattefri afståelse var opfyldt, såfremt der ikke var tale om næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom. Skatteyderen gjorde endvidere gældende, at salg af fast ejendom i flere tilfælde var forårsaget af en række påbud mv. om ophør med (erhvervsmæssig)udlejning. Skatteyderen erhvervede i 1999 et sommerhus. På tidspunktet for erhvervelsen anså SKAT næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom for påbegyndt. Landsretten fandt efter en konkret vurdering, at skatteyderen først havde påbegyndt næringsvirksomhed i 2002 i forbindelse med erhvervelsen af et andet af de omtvistede sommerhuse. Skatteyderen havde herefter ikke afkræftet formodningen for, at de fra dette tidspunkt erhvervede faste ejendomme indgik i næringsvirksomheden. Således hjemviste landsretten sagen til SKAT med henblik på fornyet beløbsmæssig opgørelse af avancerne. Således fik Skatteministeriet delvist medhold i sagen.

Reference(r)

Statsskatteloven § 4, stk. 1
Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 2

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-2 C.H.2.3.2.2

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-2 C.H.2.3.2.6


Parter

A
(advokat Christian Falk Hansen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Peter-Michael Marskot Engstrøm)

Afsagt af landsdommerne

Annette Dellgren, Hanne Kildal og Dorte Thyrring Holm (kst.)

Sagens baggrund og parternes påstande

Byretten har den 7. maj 2013 afsagt dom i 1. instans (rettens nr. BS 3-773/2012).

Påstande

For landsretten har appellanten, A, gentaget sine påstande for byretten.

Indstævnte, Skatteministeriet, har tilsluttet sig As subsidiære påstand om hjemvisning til fornyet behandling ved SKAT.

Supplerende sagsfremstilling

Sagen har været forhandlet i forbindelse med en tilsvarende ankesag vedrørende As ægtefælle, BA.

A har for landsretten fremlagt en række bilag til støtte for en anderledes avanceopgørelse vedrørende de 5 ejendomme.

Ægtefællerne har i indkomståret 2004 haft en samlet indtægt i form af lønindkomst og udbytte på 395.754 kr., i 2005 på 792.185 kr., og i 2006 på 733.820 kr. Overskud ved udlejning af sommerhuse er de pågældende år indtægtsført i regnskabet med 106.255 kr., 139.412 kr. og 28.275 kr. Ægtefællernes privatforbrug har ifølge regnskaberne de pågældende år udgjort henholdsvis 430.313 kr., 649.355 kr. og 744.206 kr.

Forklaringer

A og BA har afgivet supplerende forklaring for landsretten.

A har supplerende forklaret, at samtlige de ejendomme, hun har købt indtil 1999, er købt til og anvendt til beboelse for hende og hendes ægtefælle. Det var ikke meningen, at ...14 skulle have været solgt. Det var deres hensigt at købe 4-5 investeringsejendomme, således at de ved deres pensionering kunne oppebære en årlig indkomst på omkring 200.000 kr. Hun tror, at ...14 gav et årligt overskud på 50.000 kr. BA fik job i ...44 omkring årsskiftet 1996/1997. Hun sagde sit job i ...45 op uden at have noget nyt, men hun regnede med, at hun sagtens kunne få arbejde i ...44. De havde dengang ingen planer om at etablere H1.1. Virksomheden beskæftigede sig både med udlejning af egne huse og for andre, men ikke med køb og salg af ejendomme. Virksomheden accelererede hurtigt. Ejerlejligheden ...25 blev solgt, fordi de ville forsøge at flytte tilbage til ...44 på ...29. Det er ikke rigtigt, således som BA er citeret for at have forklaret i byretten, at de købte de ejendomme, de kunne, og som de havde likviditet til.

BA har supplerende forklaret, at de i 2005 skiftede bank til Danske Bank. Banken spurgte dem i den forbindelse, om de ikke ville låne flere penge, men det afslog de.

Fra 1969 til 1999 har han og A ejet og boet i 9 forskellige ejendomme. Han har også sammen med sin bror ejet et sommerhus, som først blev overdraget til A og svigerinden og derefter overdraget til svigerinden i forbindelse med, at han og A selv købte sommerhus. De har ikke på noget tidspunkt købt ejendomme med henblik på at opnå avance ved salg.

...1 - ...6 blev erhvervet af H1x ApS, således at deres søn også kunne være med. Da byggeriet blev standset af kommunen, købte han selv ejendommen, således at han kunne få rentefradraget i den periode, hvor byggeriet lå stille. Da lejeren opsagde lejemålet til fraflytning den 1. oktober 1999, foreslog entreprenøren, at han udstykkede ejendommen i ejerlejligheder. Han anmodede derfor en landinspektør om at se nærmere på det. Det har hele tiden været meningen, at ejendommen skulle renoveres, og at der skulle indrettes 2 erhvervslejemål - ét til feriehusudlejningen og ét til galleri, som A skulle drive - og 8 lejligheder, der skulle udlejes på helårsbasis. Entreprenøren angav, at det var en fordel at udstykke, hvis lejlighederne senere skulle sælges. Tanken om salg af lejlighederne opstod ikke, før Skov- og Naturstyrelsen påbød, at der ikke måtte ske korttidsudlejning af lejlighederne. Der var ingen i ...44, der kunne betale den leje, som skulle betales på helårsbasis, og derfor valgte de at kortidsudleje. Det var i sommeren 2000, de skiftede strategi. Skov- og Naturstyrelsen har ikke påbudt ham at sælge ejendommen. Han husker ikke længere, hvor langt planerne om hoteldrift kom. Lejlighederne blev korttidsudlejet, indtil de blev solgt successivt.

Efter Skov- og Naturstyrelsens påbud købte han i 2006 ...32. Formålet var at give et newzealandsk par en bolig, fordi de måtte flytte fra den ejendom, de boede i, da ejendommen skulle sælges. Det var G3.1, der havde stået for udlejningen af den pågældende ejendom, men det var ikke G3.1, der ejede ejendommen, men de var forpligtet til at skaffe en anden bolig til parret. Parret valgte dog efter kort tid at flytte fra Danmark. Ved salget af ...32 tjente han nok omkring 900.000 kr.

I 2006 købte han også ejendommen ...31, med 2 lejligheder. Den ene lejlighed blev i en periode udlejet til en fiskeskipper fra ...46, som var ved at få bygget en fiskekutter i ...44, mens den anden lejlighed blev korttidsudlejet. Hvis han skulle sælge ejendommen i dag, ville han nok tabe 1½ - 2 mio. kr.

Ejendommen på ...30, er købt i 2005 og består af et værksted og en lagerbygning. Han tabte omkring ½ mio. kr. ved salget.

Andelen i I/S ...35 er købt i 1990 sammen med 9 andre investorer som et ejendomsinvesteringsprojekt. Det vil koste ham penge at komme ud af det i dag.

Hvis de havde beholdt ejendommene i ...44, ville de nok have været usælgelige i dag.

Procedure

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

Skatteministeriet har dog for landsretten været enig med A i, at sagen - for det tilfælde, at ministeriet får medhold i, at A var næringsdrivende med køb og salg af mindst én af ejendommene - skal hjemvises til SKAT med henblik på en fornyet stillingtagen til avanceopgørelserne for ejendommene.

Landsrettens begrundelse og resultat

A har i perioden 1991 til 2001 erhvervet 10 ejendomme, herunder 6 parcelhuse og 2 ejerlejligheder, der er beliggende dels i ...10, ...45, ...44 og ...47, en udlejningsejendom ...28 samt et sommerhus i ...23. Efter de forklaringer, der er afgivet af A og hendes ægtefælle, herunder om hendes og ægtefællens arbejdsmæssige forhold i denne periode sammenholdt med ejerperiodernes længde, må det lægges til grund, at erhvervelsen af disse ejendomme i alt væsentligt har været begrundet i arbejdsmæssige og private forhold, og at udlejningsejendommen blev købt som anlægsinvestering.

Med hensyn til ...22, ...25, og ...23, bemærkes særligt, at disse ejendomme efter de foreliggende oplysninger også har tjent til bolig for familien og har været ejet af A i længere perioder. Det er derfor ikke godtgjort, at erhvervelsen af disse ejendomme er sket med henblik på muligheden for tillige at opnå fortjeneste ved salg af ejendommene.

Familien var allerede ejer af et sommerhus i ...23, da A erhvervede endnu et sommerhus i ...48 og et i ...27. Disse to sommerhuse solgte A efter relativ kort tid med betydelige fortjenester. Når dette sammenholdes med den forklaring, som A og hendes ægtefælle har afgivet om baggrunden for erhvervelsen af sommerhuset i ...48, finder landsretten det godtgjort, at A på tidspunktet for købet af sommerhuset i ...48  i 2002 drev virksomhed med køb og salg af fast ejendom i et sådant omfang og af en sådan karakter, at fortjenesten ved salg skal beskattes som næringsindkomst.

A har ikke ført det meget sikre bevis, som må kræves for at anse erhvervelsen af disse 2 sommerhuse for alene at være sket i anlægsøjemed og ikke tillige af hensyn til muligheden for at opnå fortjeneste ved salg på et senere tidspunkt.

Som følge af det anførte tager landsretten As subsidiære påstand til følge som anført nedenfor.

Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal Skatteministeriet betale sagsomkostninger for begge retter til A med i alt 206.000 kr. Beløbet omfatter 6.000 kr. til retsafgift, og 200.000 kr. til udgifter til advokatbistand.

Beløbet til dækning af udgifter til advokatbistand er inkl. moms, da A ikke er momsregistreret. Landsretten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens økonomiske værdi og dens omfang.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

As skatteansættelser for indkomstårene 2005 og 2006 hjemvises til fornyet behandling hos SKAT.

Skatteministeriet skal betale sagens omkostninger for begge retter til A med 206.000 kr.

Sagsomkostningerne skal betales inden 14 dage og forrentes efter rentelovens § 8 a