Dato for udgivelse
27 Oct 2014 14:31
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
08 Oct 2014 12:58
SKM-nummer
SKM2014.736.ØLR
Myndighed
Østre Landsret
Sagsnummer
4. afdeling, B-2119-13
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsavancebeskatning
Emneord
Anskaffelsessum, salgssum, finansieringsomkostninger, markedsføring
Resumé

Sælger af anparter i et kommanditselskab, der var engageret i et ejendomsinvesteringsprojekt, var ikke berettiget til at fradrage udbyderhonorar og finansieringsomkostninger i afståelsessummen i forbindelse med beregningen af den skattepligtige ejendomsavance. Sælgeren var endvidere ikke omfattet af skattemyndighedernes dagældende praksis om "brugte anparter". Byretten var nået til samme resultat.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 4

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-2 C.H.2.1.8.3

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-2 C.H.2.1.8.4

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-2 C.C.2.4.4.3

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-2 C.C.2.4.4.3


Parter

A
(advokat Christian Falk Hansen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Ann-Cathrine Pedersen)

Afsagt af landsdommerne

Arne Brandt, Birgitte Grønborg Juul og Anja Kim Gudbergsen (kst.)

Sagens baggrund og parternes påstande

Byrettens dom af 11. juni 2013 (BS 1-324/2012) er anket af A, der for landsretten har frafaldet sin principale påstand for byretten om, at udbyderhonorar mv. skal indgå ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven.

As endelige påstand for landsretten er herefter, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at de af K/S G1.1 afholdte udgifter til udbyderhonorar, finansieringsomkostninger og markedsføringsomkostninger i forbindelse med anskaffelsen af den i sagen omhandlede ejendom skal fragå ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum ved avanceopgørelsen efter ejendomsavancebeskatningsloven i forbindelse med appellantens afståelse af kommanditanparter i indkomstårene 2006 og 2007, og at sagen hjemvises til fornyet behandling ved SKAT med henblik på en nærmere beløbsmæssig opgørelse af appellantens ejendomsavance.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået stadfæstelse.

Supplerende sagsfremstilling

Det fremgår af en række overdragelsesaftaler vedrørende andele i K/S G1.1 samt anparter i Komplementarselskabet G2.1 ApS fra 2010 og senere, at der i anskaffelsessummen er sket en fordeling på grund, udbyderhonorar, bygninger og inventar, der kan straksafskrives, og at udbyderhonoraret er opgjort til 2.655.417 kr.

Forklaringer

Der er i landsretten afgivet supplerende forklaringer af A og JJ.

A har forklaret blandt andet, at udbyderhonoraret dækker det set-up, som medfører, at investor umiddelbart kan gå ind i projektet. Det er f.eks. af værdi for investor, at der er stiftet et kommanditselskab, således at investor ikke har udgifter til tinglysning. Dette set-up var i behold, da hun solgte sine sidste anparter i 2007, og så længe kommanditselskabet eksisterer. Der var ikke praksis for at udspecificere udbyderhonoraret før SKATs styresignal fra den 14. april 2009. Indtil da dækkede henvisningen i regnskabet til "ejendommen" såvel selve den faste ejendom som det nævnte set-up. At dette fortsat indgik som en værdi, ses også af, at ejendommen ikke straks blev nedskrevet. Efter styresignalet i 2009 blev udbyderhonoraret efter dialog med revisor udspecificeret, som det fremgår af de fremlagte overdragelsesaftaler. Så vidt hun ved, har SKAT ikke anfægtet indholdet i disse aftaler. De omkostninger, hun selv betalte i forbindelse med erhvervelsen, fremgik ikke af overdragelsesaftalen, da de endnu ikke var faktureret, men det lå klart, at de skulle betales. Hun husker ikke, hvornår de blev faktureret. Det har ikke været muligt at fremskaffe fakturaen fra konkursboet. Finansieringsomkostningerne kunne være investors finansieringsomkostninger, men også en etableringsomkostning for kommanditselskabet, der sendes videre til kommanditisterne. I begyndelsen finansierede sælger ejendommen. Senere finansierede G1 A/S sammen med F2-bank.

Hun var administrerende direktør i G1 A/S og ansvarlig for administrationen, men ikke medejer.

I K/S G1.1s specifikationer til årsrapport for 2005 er angivet en gæld til G1 A/S på 4.014.071 kr.. Hun ved ikke, hvad gælden dækker over. I specifikationer til årsrapport for 2007 er gælden angivet til 3.521.296 kr.

Hun har som direktør i G2 ApS udarbejdet overdragelsesaftalen om dette selskabs erhvervelse af 8 andele i K/S G1.1 fra en investor i december 2010. Det er også hende, der som administrator for ...1 har udarbejdet bilaget til aftalen, hvori udbyderhonoraret opgøres til 2.655.417 kr. Fastsættelsen af udbyderhonoraret er som at sælge en bil. Man sætter en pris, og hvis køber vil betale, bliver der en handel. Foreholdt, at ejendommens pris i denne aftale er sat til 44.500.000 kr., mens den i en overdragelsesaftale vedrørende G2 ApS' erhvervelse af 10 anparter fra en anden investor 5 dage senere er fastsat til 41.150.000 kr., kan hun ikke forklare prisforskellen. Nogle investorer var usikre på F2-bank og ville derfor formentlig sælge til en lavere pris end andre. Det var JJ, der på vegne af G2 ApS indgik overdragelsesaftalerne med investorerne. 

JJ har forklaret blandt andet, at set-up'et udgør en værdi, der består også ved senere erhvervelser. F.eks. opnår investor en besparelse på 5 pct. i ejendomsskat til Tyskland, når der handles anparter i stedet for fast ejendom. Almindelige mennesker kan kun investere i ejendomme i K/S-regi. Indtil 2009 udspecificeredes udbyderhonoraret ikke, da SKAT ikke anerkendte fradrag for udbyderhonorar ved salg til senere investorer. Efter styresignalet af 14. april 2009 udspecificeredes udbyderhonoraret.

Han er direktør i G2 ApS, der er et selskab, der ejes i fællesskab af hans børns selskaber. Han har godkendt overdragelsesaftalen fra 2010, som A har underskrevet. Når der er forskel på købesummen for ejendommen i to overdragelsesaftaler fra december 2010, skyldes det ikke at ejendommen er steget i værdi, men at der var forskel på sælgernes krav. G2 ApS ønskede på dette tidspunkt at få bestemmende indflydelse i selskabet. Da G2 ApS købte 8 af hans andele i selskabet var den kontante købesum 0 kr., idet køber kun overtog forpligtelsen.

Procedure 

Parterne har for landsretten gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

I forbindelse med As erhvervelse af anparter fra projektudbyderen i 2004 var der opgjort omkostninger i form af udbyderhonorar, finansieringsomkostninger og markedsføringsomkostninger på i alt 2.680.185 kr. Disse omkostninger er tidligere af SKAT ikke anset for at knytte sig til ejendomshandlen og kunne derfor ikke indgå i As afskrivningsgrundlag. Det er i øvrigt ikke ved fakturaer, prospekt eller på anden måde nærmere belyst, hvad de nævnte omkostninger dækker.

A har for landsretten frafaldet sin påstand om, at omkostningerne kan indgå i anskaffelsesværdien ved ejendomsavancebeskatningen i forbindelse med hendes videresalg af anparterne i 2006 og 2007. Sagen for landsretten vedrører herefter alene spørgsmålet, om beløbet kan fradrages ved opgørelsen af afståelsessummen i forbindelse med ejendomsavancebeskatningen.

Ifølge overdragelsesaftalerne fra 2006 og 2007 henføres hele anskaffelsessummen til den faste ejendom. Der er ikke i aftalerne eller de oplysninger, der i øvrigt er fremkommet for landsretten, konkrete holdepunkter for at antage, at der i anskaffelsessummen tillige indgår et vederlag for den værdi, som erhververne opnår ved at kunne indtræde i et struktureret og tilrettelagt investeringsprojekt. Aftalerne indebar, at erhververne i henhold til den dagældende praksis om "brugte anparter" kunne lade hele den således opgjorte anskaffelsessum indgå i afskrivningsgrundlaget, idet eventuelle omkostninger, som den oprindelige investor havde afholdt, blev anset for etableringsomkostninger, der en gang for alle var blevet betalt af denne.

Under disse omstændigheder kan A ikke anses for at have løftet bevisbyrden for, at en del af anskaffelsessummen i overdragelsesaftalerne fra 2006 og 2007 reelt er et vederlag for værdien af at indtræde i et struktureret og tilrettelagt investeringsprojekt, som bør indgå ved opgørelsen af afståelsessummen i relation til ejendomsavancebeskatningen.

A har til støtte for sin påstand blandt andet henvist til, at Skatteministeriet har accepteret, at erhververens værdi af at kunne indtræde i et struktureret og tilrettelagt investeringsprojekt skal fradrages i afståelsessummen, også selv om denne værdi ikke fremgår af fastsættelsen af anskaffelsessummen i overdragelsesaftalen, og overdragelsen fandt sted før offentliggørelsen den 14. april 2009 af styresignalet, hvor praksis om udbyderhonorar blev ændret. A har herunder henvist til blandt andet Vestre Landsrets dom af 22. august 2012, SKM2012.533.VLR. I denne sag var der imidlertid ikke tale om salg af "brugte anparter", men tilbagesalg til den oprindelige udbyder, ligesom der under sagen var en indgående prøvelse af størrelsen af udbyderhonoraret i forhold til ejendommens reelle værdi, idet parternes egen opgørelse af ejendommens handelsværdi ikke fandtes at kunne lægges til grund. Det kan derfor ikke føre til et andet resultat i nærværende sag, at Skatteministeriet under disse omstændigheder erklærede sig enig i, at en skønsmæssig andel af det således fastlagte udbyderhonorar, der måtte fragå ved opgørelsen af anskaffelsessummen, var i behold ved tilbagesalget og kunne fradrages i afståelsessummen.

Herefter, og i øvrigt af de af byretten anførte grunde stadfæster landsretten dommen, i det omfang den er påanket.

A skal efter sagens værdi, omfang og udfald betale sagsomkostninger for landsretten til Skatteministeriet med i alt 40.000 kr. Beløbet omfatter udgifter til advokatbistand inkl. moms.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal A betale 40.000 kr. til Skatteministeriet.

Det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.