Dato for udgivelse
09 Jul 2013 11:01
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
10 Apr 2013 14:54
SKM-nummer
SKM2013.489.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Retten i Århus, BS 7-1270/2012
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Personlig indkomst + Selskabsbeskatning
Emneord
Kvadratmeter, størrelse, kontrolleret, transaktion, handelstidspunkt
Resumé

Retten fandt ikke, at der var fuldt tilstrækkeligt grundlag for at anse endelig og bindende aftale om overdragelse af en lejlighed indgået før end den skriftlige aftale herom.

Der var derfor hjemmel i ligningslovens § 2 til at korrigere overdragelsessummen, såfremt prisen ikke var som mellem uafhængige parter.

Retten fandt, at SKAT berettiget havde taget udgangspunkt i en m²-pris på 12.000 kr. SKATs skøn over lejlighedens værdi var fastsat under hensyn til en størrelse på 245 m². Retten fandt imidlertid, at lejligheden på overdragelsestidspunktet reelt kunne opgøres til 143,9 samt værdien af et indskudt dæk på 88,1 m², der ikke umiddelbart kunne registreres til beboelse.

Retten hjemviste derfor sagen til SKAT. Retten ophævede sagsomkostningerne.

Reference(r)

Ligningsloven § 2
Ligningsloven § 16 A

Henvisning

Den juridiske vejledning 2013-1 C.B.3.5.4.3

Henvisning

Den juridiske vejledning 2013-1 C.D.11.1.2.1

Henvisning

Den juridiske vejledning 2013-1 C.H.2.1.7.1


Parter

A
(advokat Lars N. Vistesen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Jacob Guldborg Rasmussen)

Afsagt af byretsdommer

Anette Fogh

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt sagsøgeren på det reelle overdragelsestidspunkt var en med sælgeren af en ejerlejlighed interesseforbunden part, jf. ligningslovens § 2, samt hvorvidt den af SKAT skønnede forhøjelse af aktieindkomsten med maskeret udlodning efter ligningslovens § 16A er baseret på et forkert grundlag, eller har medført et åbenbart urimeligt resultat.

Sagsøgeren, A, har nedlagt påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgerens skattepligtige aktieindkomst for indkomståret 2005 skal nedsættes med 1.700.000 kr.

Subsidiært har sagsøgeren nedlagt påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgerens skattepligtige aktieindkomst for indkomståret hjemvises til fornyet behandling ved SKAT

Sagsøgte, SKAT, har nedlagt påstand om frifindelse

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Af Landsskatterettens kendelse af 19. marts 2012 i landsskatterettens sagsnummer 10-02547 fremgår blandt andet følgende:

"...

Sagens oplysninger

BA, der er far til klageren, ejede oprindeligt alle aktier i H1 Holding A/S, der ejer 100 % af aktiekapitalen i søsterselskaberne H2 A/S og H3 A/S, som tilsammen ejer selskabet I/S H4.

BA overdrog i december 2004 en aktiepost på 50.000 kr., ud af de i alt indeværende 500.000 kr. i aktiekapitalen i H1 Holding A/S, til hvert af sine fire børn, herunder klageren.

Selskabet I/S H4 erhvervede i december 2003 den bagerste del af ejendommen ...1x, (kaldet baghuset) af Danske Bank A/S. Købesummen udgjorde 5.000.000 kr. Baghuset blev efterfølgende udstykket fra ejendommen, og adressen blev ændret fra ...1x til ...1.

Baghuset var oprindeligt anvendt til erhverv i form af kontorfaciliteter.

Af BBR-ejermeddelelse fra oktober 1999 fremgår det, at baghuset bestod af 3 etager eksklusiv tagetage og kælder med et bebygget areal på 178 m². Kælderen, stuen, 1.- og 2.-salen var således registreret med 178 m², mens tagetagen var registreret uudnyttet med 117 m².

Selskabet I/S H4 videresolgte efterfølgende baghuset - på nær kælderetagen - i form af fire lejligheder, der hver udgjorde en etage. Lejligheden på 3. sal blev overdraget til klageren.

Købsaftalen vedrørende lejligheden på 3. sal blev underskrevet af parterne den 9. februar 2005, mens købsaftalerne vedrørende de tre resterende lejligheder i baghuset blev underskrevet i perioden fra den 29. januar 2005 til den 18. februar 2005.

Skødet vedrørende lejligheden på 3. sal blev underskrevet af parterne den 11. marts 2005, mens skøderne vedrørende de tre resterende lejligheder i baghuset blev underskrevet i perioden fra den 11. marts 2005 til den 4. april 2005.

I såvel købsaftalen som i det endelige skøde er lejligheden på 3. sal angivet at have et areal på 245 m². De resterende lejligheder er angivet at have et areal på 164 m².

Efter overdragelsen af de fire lejligheder blev disse renoveret og ombygget til privat beboelse. Om-/tilbygningen blev bekostet af de respektive købere.

Ansøgning om byggetilladelse blev indgivet til kommunen i november 2004.

Af ansøgningen fremgår det, at der søges om tilladelse til ombygning af en eksisterende erhvervsejendom i fire etager til boliger, således at der etableres tre beboelseslejligheder, som hver skal udgøre en etage i henholdsvis stueetagen, på 1. sal og på 2. sal samt en beboelseslejlighed i to plan på den øverste etage bestående af 3.-salen og en indskudt etage i åben forbindelse via dobbelthøje rum. Yderligere søges der om tilladelse til etablering af en tagterrasse med udestue og intern trappeadgang tilhørende lejligheden på 3. sal.

Af ansøgningen fremgår det tillige, at 3. salens eksisterende bruttoetageareal er på 143,9 m², hvilken størrelse ønskes opretholdt, mens den eksisterende indskudte etages bruttoetageareal er på 88,1 m². Den indskudte etages bruttoetageareal ønskes nedsat til 82,7 m², mens taget ønskes bebygget med 13,8 m².

Byggetilladelse blev udstedt i marts 2005, hvorved der opnåedes tilladelse til det ansøgte.

Af en til byggetilladelsen tilhørende tegning over den eksisterende indskudte etage i lejligheden på 3. sal fremgår det, at 125 m² af den indskudte etage (ca. 76 %) har været anvendt til kontor, mens de resterende 40,3 m² har været anvendt til teknikrum.

SKAT, Ejendomsvurderingen, har i forbindelse med SKATs ligning besigtiget ejendommen ...1, 3. sal, (baghuset) i november 2007. Lejligheden på 3. sal blev i denne forbindelse vurderet at have haft en handelsværdi på 3.000.000 kr. på tidspunktet for overdragelsen til klageren, hvilket af SKAT blev anset for at være i marts 2005.

Kælderlejligheden, ...1, kld., tilhørende I/S H4, samt lejligheden ...1, 3. sal blev i juli 2007 overdraget til G1 ApS for henholdsvis 750.000 kr. og 17.000.000 kr.

Landsskatteretten har ved kendelser af 23. juli 2009 (j.nr. 08-02718 og 08-02719) stadfæstet den af SKAT korrigerede overdragelsessum på 3.000.000 kr. for lejligheden ...1, 3. sal,  i forhold til selskaberne H2 A/S og H3 A/S. Landsskatteretten fandt, at selskaberne ikke havde sandsynliggjort, at lejligheden ...1, 3. sal var overdraget forinden underskrivelsen af købsaftalen den 9. februar 2005, hvorfor lejligheden i overensstemmelse med hovedreglen blev anset for overdraget pr. købsaftaledatoen. Landsskatteretten lagde endvidere til grund, at det mellem parterne - H2 A/S, H3 A/S og klageren i nærværende sag - var aftalt at overdrage 245 m², eftersom dette fremgår af såvel købsaftalen som skødet.

Landsskatteretten fandt endelig, at salget af lejligheden ...1, 3. sal skulle sammenholdes med de øvrige salg i ejendommen, hvor tre lejligheder på 164 m² blev solgt for 2.000.000 kr. Det var derfor med rette, at handelsprisen for ...1, 3. sal ligeledes blev beregnet med udgangspunkt i en kvadratmeterpris på 12.195 kr. og således fastsat til 3.000.000 kr.

Skatteankenævnets afgørelse

Den af SKAT foretagne korrektion af overdragelsessummen er stadfæstet.

Det anføres, at handelsværdien for lejligheden, i overensstemmelse med Landsskatterettens afgørelser af 23. juli 2009, skønsmæssigt er ansat til 3.000.000 kr. på overdragelsestidspunktet.

Der er herved lagt vægt på, at Landsskatteretten har fundet, at lejligheden ...1, 3. sal må anses for overdraget pr. den 9. februar 2005, og at lejlighedens areal ved overdragelsen var på 245 m², således at handelsværdien på dette tidspunkt udgjorde 3.000.000 kr., når der anvendes den samme pris pr. m² som for de øvrige tre lejligheder i baghuset.

...

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det fremgår af bestemmelserne i ligningslovens § 2, stk. 1, at interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Landsskatteretten bemærker, at der allerede i 2004 har været overvejelser og drøftelser omkring overdragelse af lejligheden ...1, 3. sal fra H2 A/S og H3 A/S til klageren.

Landsskatteretten finder dog, at endelig og bindende aftale om overdragelse af lejligheden ...1, 3. sal må anses for indgået den 9. februar 2005, som er købsaftaledatoen, idet retten ikke finder, at der foreligger tilstrækkeligt grundlag for at anse endelig og bindende aftale om overdragelse indgået på et tidligere tidspunkt. Hverken overdragelsessummen eller andre væsentlige spørgsmål omkring ejendomssalget har efter det oplyste været fastlagt i 2004.

Landsskatteretten finder videre, at lejligheden ...1, 3. sal ved overdragelsen til klageren havde et areal på 245 m², idet retten ikke anser det for sandsynliggjort, at lejlighedens areal fraveg det af parterne anførte i såvel købsaftalen som det endelige skøde.

Af sagens oplysninger fremgår det, at størstedelen af den inden overdragelsen eksisterende herunder den indskudte etage, har været anvendt til kontor. Landsskatteretten lægger derfor til grund, at 3.-salen samt den indskudte etage ved overdragelsen til klageren var i samme stand som resten af baghuset.

Landsskatteretten finder således, at kvadratmeterprisen for lejligheden ...1, 3. sal i det hele skal fastsættes i overensstemmelse med de konstaterede kvadratmeterpriser for de øvrige lejligheder i baghuset - ...1, st., ...1, 1. og ...1, 2. - der er overdraget i perioden fra den 29. januar 2005 til den 18. februar 2005 for henholdsvis 2.000.000 kr., 1.900.000 kr. og 2.000.000 kr. Alle tre lejligheder er ifølge købsaftalerne på 164 m². Dette svarer til en kvadratmeterpris på ca. 12.000 kr.

Retten finder herefter, at handelsprisen for lejligheden ...1, 3. sal pr. den 9. februar 2005 kan fastsættes til 3.000.000 kr.

Landsskatteretten stadfæster på dette grundlag Skatteankenævnets korrektion af overdragelsessummen og den deraf følgende forhøjelse af klagerens skattepligtige indkomst for indkomståret 2005 med 1.700.000 kr., idet dette beløb er at anse for maskeret udlodning omfattet af ligningslovens § 16A.

..."

Af SKATs Udtalelse om Handelsværdi, Ejendommen på ...1, 3. sal, af 29. november 2007, fremgår blandt andet følgende:

"...

SKAT har besigtiget ejendommen den 9.10.2007 og skønner, at handelsværdien pr. 11.3.2005 kan ansættes til 3.000.000 kr.

Ved ansættelsen er der lagt vægt på ejendommens formodede vedligeholdelsesstand, indretning, og beliggenhed i marts 2005.

...

Lejligheden er nu ombygget og anvendes til beboelse. Alt er nyt. Ejer oplyste, at lejligheden inden ombygningen havde været anvendt til kontor. Inden ombygningen havde lejligheden haft ubenyttede loftsrum, som nu er lagt frit. Dette ses af billederne, der imidlertid ikke siger noget om lejlighedens vedligeholdelsesstand inden ombygningen i marts 2005.

Lejligheden er beliggende i en ejendom opført i 1902 med ydervæg af mursten og tag af fibercement.

Lejlighedens tinglyste areal var inden ombygningen 245 m².

Uanset at lejligheden ved handlen den 11.3.2005 blev anvendt til kontor finder SKAT, Ejendomsvurderingen, at handelsprisen for lejligheden bør ansættes som beboelseslejlighed, idet den umiddelbart efter er ombygget til anvendelse som beboelse. Da lejligheden i lighed med de øvrige lejligheder i ejendommen ifølge skøderne er solgt under forudsætning af, at køberne selv foretager istandsættelse, bør salgsprisen for ...1, 3. sal ses i sammenligning med øvrige salg af ejendommen i marts og april 205. Således er ...1, 2. sal med et areal på 164 m² solgt pr. 11.3.2005 for 2.000.000 kr.

Henset til at lejligheden på handelstidspunktet endnu ikke var renoveret, finder ejendomsvurderingen ikke, at der kan ses på den almindelige vurdering pr. 1.10.2005, uanset at handlet er foregået rimeligt tæt på vurderingsterminen.

Med anvendelse af samme m² pris pr. 11.3.2005 som for ...1, 2. sal skønner SKAT, Ejendomsvurderingen, at handelsprisen kan ansættes til 3.000.000 kr.

..."

Forklaringer

A har forklaret, at han i dag er 36 år gammel. Han er uddannet kok og har tidligere haft restaurant i ..., men ville gerne til .... Han boede først i ...2. Han begyndte at interessere sig for ejendommen da Danske Bank udbød den til salg. Det kunne være en god lejlighed for ham og hans venner - SJ og MJ er hans gode venner og JM er en bekendt. Han kontaktede dem med henblik på køb i begyndelsen af 2004. De håbede på at erhverve ejendommen og lave den om til boliger, men der var problemer med ensidigt lysindfald og andre forhold. Det var lidt først til mølle princippet, der bestemte, hvem der fik hvilken lejlighed. Han var først og fik tagetagen. Der skulle ikke laves så meget om i de andre lejligheder.

Han vidste godt, at faderens firma handlede med Danske Bank i december 2003, og han og vennerne meldte sig så på banen lige derefter. Han kontaktede G2, hvor ST var en privat bekendt. Opdraget var, at der skulle kunne laves fælles installationer, så der kunne laves beboelse på alle etager. Tegningerne fra januar 2004 dannede grundlag for den senere ombygning. Han og vennerne var forinden blevet enige om placering om køkken og badeværelse minimere udgiften til stigstrenge og forsyningsveje i øvrigt. Alle køberne deltog i mange møder omkring projektet i begyndelsen af 2004. De var enige om at følge tegningerne. Det kunne blive nogle spændende boliger. Prisen fra hans fars firma var accepteret af dem alle. Sælger fastsatte prisen, så sælger også kunne tjene penge på det. Prisen blev fastsat på et fælles møde i ejendommen. De finansierede købet og ombygningen individuelt. Han gik i Nordea i foråret 2004 for at få sin finansiering på plads. Den 8. juni 2004 var der møde hos advokat JB sammen med sælger. Alt skulle på plads. De havde i foråret lavet aftaler omkring købene, men det sidste skulle også på plads. Man skulle bekræfte det, man var blevet enige om. Der blev ikke lavet skriftlige købsaftaler i forlængelse af mødet. Han følte sig sikker på sin far, og for de andre købere lå der bekræftende mailkorrespondance. Han betalte den samme kvadratmeterpris som de andre købere. Den blev beregnet ud fra kvadratmeteroplysningen i BBR-registret. Han flyttede dækket for at få mere loftshøjde, for at der kunne indrettes bolig. Der kunne ikke laves bolig på det eksisterende dæk på grund af loftshøjden. Tagkonstruktionen var meget kompliceret. Der var mange gennemgående bjælker ved de gamle teknikrum med ventilationsmaskiner for hele bygningen. Der var ikke kontor deroppe, og der måtte laves mange stålkonstruktioner i forbindelse med, at dækket blev flyttet.

Det er korrekt at regningen fra G2 var udstedt til hans fars firma, der var interessent i den senere sælger, men den blev betalt af ham alene, for den vedrørte kun 3. salen med det indskudte dæk og tagterrassen.

Ingeniørerne G3 lavede arbejdet med tegninger vedrørende stålkonstruktioner i taget forankret ned igennem bygningen. Deres regningen var udstedt til hans holdingselskab, men han betalte den personligt.

I slutningen af 2004 drøftede de, at han og hans tre søskende skulle være medejere af faderens holdingselskab, der var den endelige ejer af blandt andet ...1. Det var begyndelsen på et generationsskifte. Det var ikke meningen, at han og hans søskende skulle drive virksomheden, og man gjorde sig ingen skattemæssige overvejelser.

I januar og februar 2005 blev der udarbejdet købsaftaler vedrørende ...1. De skulle jo også laves. Det var af hensyn til finansieringen i deres respektive banker. Der var ikke på det tidspunkt nogle særlige drøftelser om købsaftalens udfærdigelse herunder købesummen.

Skøderne blev udfærdiget før, deres sælger havde fået tinglyst adkomst. Det var for at fremskynde processen, hvor de jo allerede havde ventet længe på udstykningen ved kommunen. JF fra Danske Bank havde regnet med at udstykningen ville tage 3 til 4 måneder, men det endte med at tage cirka et år. Han kan ikke helt huske, hvornår udstykningen af baghuset var på plads. De fik tilladelse også fra Danske Bank til at påbegynde nedrivningen, inden udstykningen var på plads. De forestod hver især nedrivningen af deres respektive lejligheder. De andre købere er håndværkere, men han gik også selv i gang med at skrue ned. I slutningen af 2004 havde han også håndværkere til at hjælpe sig, blandt andet for at blotlægge konstruktionen. Han kan ikke huske præcist, hvornår han betalte håndværkerne, og har ikke fundet fakturaerne frem. Han ville købe lejligheden uanset hvad - om nødvendigt måtte han udleje den til erhverv. De tog alle risikoen på, at de fik tilladelse til beboelse. Lokalplanen åbnede op for det, men der var uafklarede forhold om blandt andet flugtveje.

Han boede i lejligheden efterfølgende. Han købte og solgte lejligheden på meget fordelagtige tidspunkter. Efterfølgende har han beskæftiget sig med fast ejendom, og har solgt istandsatte boliger, som han dog ikke har boet i. Han har tidligere istandsat og solgt sit sommerhus.

Han var glad for den pris, han kunne få. 12.000 kr. pr. kvadratmeter var en sædvanlig pris for tørrelofte i midtbyen. Det var alene hans fortjeneste, at han formåede at få nogle ekstra kvadratmetre ind i lejligheden. Dem betalte han ikke for, for det eksisterende dæk med udluftningsrum var ubrugeligt til beboelse. Arkitekten har også tidligere lavet skitseforslag til ham vedrørende ...3, hvor hans farmor havde et gammelt baghus. Arkitekten lavede et skitseforslag på vegne hendes selskab. Han havde ingen ejerandele i det.

Efterfølgende har ingeniør OV vist nok lavet arbejde for hans far. Arkitekten har måske været med til at lave nogle tegninger på en ejendom i ...4 - men det er også efterfølgende.

BA har som vidne forklaret, at han er uddannet på handelshøjskolen. Han har ingen uddannelse indenfor håndværkerbranchen. Han drev en restaurationsvirksomhed, og interesserede sig siden for ejendomsmarkedet.

Han købte medio 2003 ...4 af Danske Bank. Ejendommen stødte op mod ...1 i baggården, og siden kontaktede G4 ham, om han også ville købe ...1, som han købte i december 2003. Cirka 80% af ...4 var tom, så den skulle udvikles, og ...1 kunne så også indgå i projektet, men så kom A og hans venner i begyndelsen af 2004 og sagde, at de var interesserede. Hans virksomheder havde udviklingsejendomme nok, så det var en god ide. Prisen blev fastlagt i februar eller marts 2004, hvor der ikke forelå tegninger for indretningen af lejlighederne. Han fik at vide, hvem der var interesseret i at købe de forskellige lejligheder, og han påvirkede ikke, at A skulle have 3. salen. Prisen blev aftalt til en gennemsnitlig kvadratmeterpris ud fra hans købspris og med tillæg af en avance. Det var også ud fra hans erfaringsmæssigt baserede fornemmelse af, hvad prisen skulle være. De tog udgangspunkt i de eksisterende BBR m². Der var 117 m² på 3. salen og 178 eller 164 i de tre andre etager. Man tog også hensyn til lejlighedernes anvendelighed, herunder muligheden for at udnytte yderligere kvadratmetre. Tagkonstruktionen skulle ændres, hvis der skulle etableres yderligere kvadratmetre på 3. salen, blandt andet fordi ejendommens udluftningssystem lå på det indskudte dæk over 3. salen. På daværende tidspunkt blev der ikke benyttet noget areal til kontor. Ejendommen var i det hele godt slidt. 3. salen havde skråstivere ind mod ...4 som en del af tagkonstruktionen. På det indskudte dæk, der fyldte cirka halvdelen af arealet, kunne der ikke indrettes beboelse på grund af loftshøjden, og der var også isoleringsproblemer mellem 3. og 4. etage. Som han husker det, fremlagde han en pris, der blev accepteret. Der var ikke nogen længere forhandling. Ud fra køberkredsens sammensætning - dels hans søn og dels dennes venner og bekendte - fandt de det ikke nødvendigt at skrive en aftale ned, men han mener, at de skrev om prisen i deres korrespondance, men den har de ikke kunnet fremfinde i dag. Havde det været en anden køberkreds, havde han nok gjort lidt mere ud af det, herunder lavet en købekontrakt på et tidligere tidspunkt.

Det var en erhvervsejendom, så han var ikke i tvivl om, at den kunne udstykkes - både baghuset fra hovedejendommen og baghuset og i ejerlejligheder. Han opfattede det ikke som noget, der kunne ødelægge handlen. Hvis den daværende direktør LV har udtalt til SKAT, at prisen nok var for lav; ved han ikke, hvad LV mente dermed. LV var ikke direktør, da selskabet købte og solgte ejendommen.

Han var ikke involveret i ansøgningen om byggetilladelse. Han havde ikke kontakt til ST. Advokat JB varetog administrationen af hans ejendomme og deltog i køb og salg af ejendomme for hans selskaber. Den 8. juni 2004 drøftede de primært ejendommens fysiske udvikling, herunder placering af badeværelser og køkkener. Prisen var fastlagt på daværende tidspunkt, og blev ikke drøftet på mødet. Det var problematisk at der ikke var gennemført en udstykning, så hans firma havde endnu ikke fået tinglyst adkomst. Der var 3/4-1 års sagsbehandlingstid på udstykninger i ..., og der endte med at gå 15 måneder. Danske Bank skulle forestå udstykningen men ville ikke presse .... Det accepterede han, for han havde jo en køber. Derfor ville han ikke træde tilbage fra handlen, hvilket han meddelte Danske Bank. Han deponerede hos G4, men betalte først restkøbesummen, da udstykningen var på plads.

Han havde faktisk ikke så megen kontakt til Danske Bank, det var primært de nye købere, der kontakte Danske Bank.

I slutningen af 2004 ville han have sine 4 børn ind som medejere i holdingselskabet. Det var påbegyndelsen af et generationsskifte. A skulle ikke med ind i driften af selskaberne mere end de andre søskende.

Købsaftalerne blev udfærdiget februar 2005 hvor ... havde meddelt mundtligt, at nu var udstykningen nært forestående. Den besked fik de vist nok i december. Da de lavede skøderne i marts, havde han ikke selv fået tinglyst adkomst. Det betragtede han som en formalitet, for ejendommen kunne jo udstykkes, så tinglysning var en formalitet. Han kan ikke huske, hvornår udstykningen var på plads. Han ved ikke, hvorfor der blev lavet både skøde og købsaftale. Som han ser det, kunne de have nøjes med at lave skøde.

Når der i A´s skøde står 245 m², er det vel fordi, landinspektøren har haft kendskab til de påtænkte projekter, og derved sparede tinglysningen af de senere, nye arealer. JB har så taget det blad fra landinspektøren, hvoraf de 245 m² fremgik, men det er reelt ikke det areal, der fremgik. Han tænkte ikke over, at der stod, at han overdrog 245 m². Han mener slet ikke, han blev gjort opmærksom på det eller så det.

JM har som vidne forklaret, at han er uddannet tømrer i 1998 og i dag bygningskonstruktør.

Han har været ejer af en lejlighed i ...1. Han mødte A og fik mulighed for at købe lejligheden i begyndelsen af 2004. Han flyttede til ... 2003. De var inde på ejendommen en masse gange, og han var også derinde uden A. Det var A´s far, der ejede ejendommen. Han havde hele tiden et håb, om at kunne købe lejligheden, og var så heldig at de lavede en aftale derom i 2004. De fik at vide, at prisen var på 2 millioner kr. for stueetagen, og prisen blev for så vidt ikke forhandlet. Han fik ikke tilbudt andre etager - de var optagede. Han kendte SJ fra ..., og MJ var A´s kammerat. SJ er tømrer.

Den 8. juni 2004 var der møde hos advokat JB. Det var efter, han havde kontakt til A. Baggrunden for mødet var, at de skulle aftale nærmere omkring købet af lejlighederne. De havde en klar aftale hinanden imellem. Han havde en aftale med A om, at han kunne købe. De havde forpligtet sig indbyrdes til fordelingen af lejlighederne. Hvis der var en der sprang fra, ville det være en misligholdelse i forhold til de øvrige. På mødet drøftede de, at der skulle oprettes skrifte kontrakter, og han mener, at de blev oprettet da, enten umiddelbart før eller efter mødet, men han kan ikke huske det med sikkerhed. Det var en gentlemans-aftale. Hvis han ikke kunne finansiere sin købesum, ville han være et "røvhul". Han ved ikke, om der ville have været økonomiske konsekvenser. Men finansieringen var jo på plads. Han mener, at han havde dokumentation med til mødet for, at de havde pengene, men han ved ikke, om det var en bankgaranti. Han havde ikke opstillet betingelser for sit køb, ud over at han på et tidspunkt skulle have et skøde. De 2 millioner kr. var efter hans opfattelse en rimelig pris. Han så mange muligheder i lejligheden

Prisen på 2 millioner kr. finansierede han sammen med sin fætter, SK. der også skulle flytte til .... Fætteren havde mulighed for at skaffe finansiering op til 2 millioner kr., og han skulle så komme med sin del af købesummen ved at forestå ombygningen. Han kan faktisk ikke huske, om fætteren endte med at blive ejer. Han kan ikke forklare, hvorfor fætteren er streget ud på købsaftalen. Han kan ikke huske, om han selv fandt finansieringen. Af købsaftalen først er skrevet under 2. februar 2005, kan han ikke forklare. De havde en klokkeklar aftale i 2004. Ombygningen skulle han selv forestå indenfor tømrerentreprisen. Han kan ikke huske, hvordan han finansierede materialekøbet. Han var bekendt med, at det var en betingelse, at ejendommen kunne udstykkes, men det så de ikke som et problem. De havde fået lovning på det og manglede bare papirerne. Hvis ejendommen ikke kunne opdeles, ville han ikke have indgået på en samlet købsaftale.

ST har som vidne forklaret, at han i 2004 var selvstændig arkitekt og indehaver af G2. Hans firma var med i projektet vedrørende ...1, da det blev omdannet fra erhverv til bolig. Han har kigget sine filer igennem, og de første mails er fra november 2003, hvor de også besigtigede ejendommen. I 2003 skulle der et øje på, om ejendommen kunne omregistreres fra erhverv til beboelse. Det gjaldt for hele ejendommen. Siden lavede de en helhedsplan for alle boliger med hensyn til placering af køkken og bad. Han vil sige, at hans hvervgiver var A, men kan ikke huske om det også i starten på papiret var således, eller om det eventuelt var BA. Helhedsplanen for ejendommen var nok lavet for BA, så han havde noget at præsentere for køberne, og for at kunne ansøge om konverteringen fra erhverv til beboelse. Det omfatter tegningerne fremsendt den 16. januar 2004. Al kontakten var til A. Ved årsskiftet 2003/2004 fremstod ejendommen som en ikke højt rangeret ekstra arbejdsplads for den tidligere ejer. Der var almindelige arbejdspladser og lager. Han har kun set på baghuset for at vurdere, om der kunne etableres beboelseslejligheder. Det er nok ..., der har betalt for konverteringen, men ellers er det A, der har betalt regningerne.

Efter januar 2004, hvor bad og køkken, faldstammer, med mere var placeret, var fokus alene på 3. salen. Ansøgningen om byggetilladelse fra september 2004 har han eller hans medarbejder udarbejdet. Det er ejeren, der skal søge, så BA skrev under.

Dispensationsansøgningerne relaterede sig til de to øverste etager, der blev til en lejlighed. Kravet om beboelseshøjde kunne ikke overholdes ved det eksisterende indskudte dæk, der heller ikke lå godt i forhold til dagslyset. Det eksisterende dæk havde i hver ende ventilationsanlæg til hele ejendommen. Det mellemliggende rum blev brugt til arkiv og var reelt et fordelingsrum. Det ville på grund af loftshøjden være ulovligt som arbejdsplads. Det eksisterende dæk kunne kun godkendes til beboelse som hems, og så måtte det højest være 4½ m² stort. Dækket skulle derfor flyttes hen mod bagvæggen mod ...4 for at få den fornødne beboelseshøjde.

Tegning nr. 1.113, der var vedlagt ansøgningen om byggetilladelse, er af det tidligere dæk. Det er forkert, når der står 125 m² kontor. Der var et samlet bruttoetageareal på 88,1 m², som det også fremgår af tegningen. Når man flyttede dækket, kunne man stadig bruge spærene - men han mener ikke, de brugte andet, for ellers ville de ikke kunne ramme de samme højder.

På hans foto 8 og 9 er dækket flyttet ind mod ...4, og der er delvist dobbelthøjde. De fjernede hver 2. bjælke for at gøre den dobbelte loftshøjde mere synlig. De måtte samtidig lægge en masse stål ind i konstruktionen for at sikre mod vrid. Der blev monteret to nye meget store veluxvinduer på 3. salen og køkkenet blev placeret i udposningen ud til den gamle vareelevator, hvor der før var en intern trappe.

Han ved ikke, hvad ombygningen har kostet. Det kan han ikke huske, men det var meget omfattende. De gik fra et koldt til et varmt tag, hvor isoleringen lå ovenover tagkonstruktionen. Derved opnåede de også en større beboelseshøjde. Der skulle også mere stål i taget, når man flyttede dækket for at undgå vrid i bygningen.

Hans faktura af 7. oktober 2004 er vedrørende ansøgningen om byggetilladelse på 3. salen. I byggetilladelsen til kommunen, stemte arealet af 3. salen ikke overens med BBR. Han målte 3. salen op med laser. Det opmålte gulvareal er ved en højde på minimum 135 cm. målt i den udvendige tagkonstruktion. Der er ingen garanti for, at BBR er korrekt.

Han kan ikke huske, hvornår baghuset blev udstykket, herunder om det var på plads, da der blev indgivet ansøgning om byggetilladelse vedrørende baghuset, men det vil han tro. Han var ikke involveret i udstykningen af baghuset. ...1 er kun blevet mere eksklusiv. I dag kan det næsten ikke blive bedre, selvom det ligger i en baggård.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren, A, har gjort gældende, at ejerlejligheden ...1, 3. sal, er overdraget til sagsøgeren i 2004 til handelsværdien på overdragelsestidspunktet. Sagsøgeren har herved anført, at overdragelsestidspunktet er afledt af den mellem I/S H4 og banken indgåede slutseddel af 23. december 2003 med den deri indeholdte arealangivelse, ligesom overdragelsestidspunktet kan udledes af mødereferatet af 8. juni 2004 udarbejdet af advokat JB, hvorved de indbyrdes relationer mellem køberne af ejerlejlighederne blev fastlagt. På mødet var således enighed om alle væsentlige såvel eksisterende som fremtidige forhold vedrørende baghuset, hvilket forudsætter, at overdragelsen til køberne havde fundet sted.

Sagsøgeren har endvidere anført, at han ikke deltog i ledelse for den koncern, som var ejer af I/S H4, hverken de to interessenter H2 A/S eller H3 A/S, eller disse selskabets moderselskab, H1 Holding A/S.

Sagsøgeren har gjort gældende, at de senere udarbejdede købsaftaler er en bekræftelse af de endelige og bindende aftaler indgået i foråret 2004, og at købsaftalerne er holdt i enslydende generelle vendinger.

Endvidere har sagsøgeren henvist til, at de 4 købsaftaler indeholdt samme fordelingstal, uanset at de 4 ejerlejligheder havde forskellige arealer, hvilket netop var aftalt på møde den 8. juni 2004, og at køberne bekostede ombygningen og afholdt de hermed forbundne omkostninger til det medvirkende rådgivende arkitektfirma, der indgav byggeansøgning.

Sagsøgeren har sammenfattende gjort gældende, at alle relevante rettigheder og pligter vedrørende de 4 etager og deres fremtidige indretning til beboelse var aftalt og på plads i foråret 2004, således at alene bankens udstykning af hovedejendommen og baghuset i 3 ejerlejligheder bevirkede, at den formelle tinglysning af ejendomsretten først kunne ske i 2005. På det reelle overdragelsestidspunkt forelå derfor ikke en kontrolleret transaktion omfattet af ligningslovens § 2.

Til støtte for sin subsidiære påstand har sagsøgeren gjort gældende, at det af SKAT udøvede skøn hviler på et urigtigt grundlag og har ført til et åbenbart urimeligt resultat, idet skønnet tager udgangspunkt i det forudsatte areal efter ombygningen 245,8 m² med inddragelse af den hidtil uudnyttede indskudte etage - der var uegnet til erhvervsmæssig udnyttelse - på 88,1 m² og tagterrassen på 13,8 m². Det udnyttede areal udgjorde imidlertid 117 m² jf. BBR-meddelelsen. Sagsøgeren har herved anført, at værdiansættelsen medfører en kvadratmeterpris på 25.641 kr., hvilket er mere end det dobbelte af kvadratmeterprisen for de tre øvrige lejligheder på cirka 12.000 kr.

Sagsøgte, SKAT, har gjort gældende, at ligningslovens § 2, stk. 1, indeholder hjemmel for skattemyndighederne til at foretage enhver ansættelsesændring vedrørende interesseforbundne skattepligtiges kontrollerede transaktioner, og at det i den forbindelse er uden betydning, om sagsøgeren deltog i ledelsen af H1 Holding A/S eller H2 og H3 A/S.

Eftersom sagsøgeren var aktionær i H1 Holding A/S ved salget i februar 2005, var han omfattet af ligningslovens § 16A, stk. 1, og stk. 2, litra a.

Sagsøgte har endelig gjort gældende vedrørende overdragelsestidspunktet, at erhvervelse af fast ejendom efter fast kutyme sker ved en skriftlig aftale, og at der skal meget til at statuere indgåelse af købsaftale før underskrivelsen af denne, navnlig hvor aftaleparterne er nærtstående, herunder hvor køber på tidspunktet for købsaftalens underskrift er aktionær i det holdingselskab, som ultimativt ejer det sælgende selskab. Sagsøgeren har ikke løftet den ham påhvilende bevisbyrde for, at der var indgået en endelig og bindende aftale om at afhænde lejligheden før købsaftalens datering. Sagsøgte har herved bemærket, at sagsøgeren ikke har været i stand til at angive en specifik dato for en sådan aftales indgåelse, og at overdragelsestidspunktet i købsaftalen er fastsat til den 1. februar 2005, betinget af baghusets opdeling i ejerlejligheder. Sagsøgte har tillige anført, at selskaberne H2 og H3 A/S som sælgere af ejendommen er blevet indkomstbeskattet af den yderligere fastsatte indtægt på 1.700.000 kr. i 2005, hvilken afgørelse ikke er blevet påklaget.

Sagsøgte har endvidere anført, at skattemyndighedernes konkrete skøn er baseret på en besigtigelse af lejligheden efter renoveringen, og at domstolene er traditionelt tilbageholdende med at tilsidesætte myndighedernes værdiskøn. Vedrørende størrelsen af lejligheden har sagsøgte anført, at der af såvel købsaftalen som skødet fremgår et tinglyst areal på 245 m², og af byggetilladelsen fremgår det, at der på tidspunktet for overtagelsen af lejligheden eksisterede en indskudt etage.

Rettens begrundelse og afgørelse

Sagsøgeren, A, blev i december 2004 aktionær i H1 Holding A/S. Efterfølgende overdragelser mellem A og H1 Holding A/S, herunder dette selskabs datterselskaber, er at betragte som overdragelser mellem interesseforbundne parter, og skattemyndighederne kan efter ligningslovens § 2 foretage enhver ansættelsesændring til sikring af, at transaktionen sker til den pris og de vilkår, der kunne have været opnået, hvis aftalen var indgået mellem uafhængige parter.

Retten finder ikke, at der foreligger fuldt tilstrækkeligt grundlag for at anse endelig og bindende aftale om overdragelse af lejligheden ...1, 3., for indgået før end ved købsaftalens indgåelse den 9. februar 2005. Retten har herved lagt vægt på, at som sagens foreligger oplyst, har så væsentlige vilkår som blandt andet overdragelsestidspunkt og købesummens betaling ikke har været fastlagt førend ved købsaftalens underskrift. Efter A´s egen forklaring, skulle forskellige forhold om blandt andet flugtveje endvidere afklares, førend udstykningen til ejerlejligheder til beboelse kunne gennemføres.

Skattemyndighederne har herefter været berettiget til at fortage en ansættelsesændring som maskeret udlodning efter ligningslovens § 2, jf. § 16 A, såfremt overdragelse ikke skønnes at være sket til den pris og på de vilkår, der ville være blevet fastlagt mellem uafhængige parter

Retten finder endvidere, at Skattemyndighederne har været berettigede til at basere sit værdiskøn på den kvadratmeterpris på 12.000 kr., som sælgeren, I/S H4, opnåede ved sit salg af de øvrige ejerlejligheder i ejendommen til uafhængige købere.

Den af SKAT, Ejendomsvurdering, skønnede værdi af lejligheden, er baseret på en besigtigelse gennemført i 2007 med et oplyst tinglyst areal inden ombygningen på 245 m². Retten bemærker, at oplysningerne i en BBR-meddelelse ikke er udtryk for en opmåling foretaget af en offentlig myndighed. Retten finder herefter, at bruttoetagearealet for lejlighedens grundplan (3. salen) i overensstemmelse med vidnet ST´s forklaring og opmåling til brug for ansøgningen om byggetilladelse kan opgøres til 143,9 m², hvortil kommer værdien af det oprindelige, indskudte dæk på 88,1 m², der ikke umiddelbart kunne registreres til beboelse.

Retten giver herefter A medhold i dennes subsidiære påstand, hvorefter sagen skal hjemvises til behandling ved SKAT.

Ved fastlæggelsen af sagens omkostninger har retten lagt vægt på sagens omfang og udfald, herunder at sagsøgeren ikke har fået medhold i sin principale påstand. Retten har herefter fundet, at hver part har fået medhold i et sådant omfang, at hver part skal bære egne omkostninger.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, SKAT, tilpligtes at anerkende, at sagsøgeren A´s skattepligtige indkomst for indkomståret 2005 hjemvises til fornyet behandling ved SKAT.

Hver part bærer egne omkostninger.