Indhold

Dette afsnit handler om vurdering af kontor- og forretningsejendomme.

Afsnittet indeholder:

  • Generelt om kontor- og forretningsejendomme
  • Lejefaktoren
  • Overskydende grundareal.

Generelt om kontor- og forretningsejendomme.

Kontor- og forretningsejendomme handles oftere end fabriks- og lagerejendomme, og salgsstatistikkerne giver derfor et bedre holdepunkt for værdiansættelsen end tilfældet er for fabriks- og lagerejendomme.

Lejefaktoren

For leje af lokaler, der udelukkende udlejes til andet formål end beboelse, gælder reglerne i erhvervslejeloven, hvor lejen fastsættes efter aftale mellem lejer og udlejer.

I lejeperioden kan hver af parterne forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den pågældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Se erhvervslejelovens § 13, stk. 1.

Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet aftaler for det pågældende lejeforhold.

Kontor- og forretningsejendomme skal derfor gennemgående vurderes med en højere lejefaktor end beboelsesudlejningsejendomme for at finde frem til ejendommens handelsværdi.

Hvis en kontor- eller forretningsejendom helt eller delvis benyttes af ejeren, fastsættes ejendommens lejeværdi af SKAT efter et skøn over de pågældende lokalers markedsleje, som også gælder i tilfælde, hvor ejendommen benyttes af et selskab, ejeren kontrollerer.

I helt nyopførte kontor- og forretningsejendomme kan lejen være så høj, at alle lokalerne ikke kan lejes ud med det samme.

Udlejeren kan derfor forsøge at stimulere interessen ved at tilbyde en lavere begyndelsesleje. Det aftales oftest på det vilkår, at lejen skal stige gradvis over en periode, indtil den kommer op på en leje, der er sædvanlig for tilsvarende lokaler i andre ejendomme.

Ved fastsættelse af ejendommens bruttolejeindtægt tages der normalt ikke hensyn til sådanne aftaler, hvis de skønnes uvæsentlige.

Skønnes udlejningskapaciteten ikke at kunne udnyttes fuldt ud inden for omkring et år efter ejendommens ibrugtagning, kan lejefaktoren efter omstændighederne fastsættes 1-3 point lavere end for tilsvarende fuldt udlejede ejendomme.

I de større byer er mange tidligere beboelsesejendomme indrettet til kontor- og forretningsformål, efter at der er blevet givet tilladelse til at nedlægge beboelseslejlighederne.

Nogle af ejendommene er imidlertid mindre velegnede til disse formål, blandt andet fordi ejendommene er vanskelige at modernisere i takt med den teknologiske udvikling, ligesom der kan være ringe parkeringsmuligheder for ansatte og kunder.

Det har medført, at markedet for denne type ejendomme er blevet betydeligt indsnævret, medmindre der knytter sig en ganske særlig værdi til deres beliggenhed eller historie.

Overskydende grundareal

Der gives i visse tilfælde et tillæg til den sædvanligt beregnede ejendomsværdi for værdien af et overskydende grundareal, som ikke anvendes ved ejendommens løbende drift, men som kan anvendes til nybyggeri. Tillægget fastsættes skønsmæssigt ud fra efterspørgslen efter jord til erhvervsejendomme.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

Byretsdomme

 

 

xSKM2017.98.BRx

x

Under den administrative behandling af ejendomsværdien ved vurderingerne 2008-2010 af en forretningsejendom havde ejeren indhentet to vurderingsrapporter fra erhvervsmæglere.

Landsskatteretten ansatte med udgangspunkt i en markedsværdiberegning en ejendomsværdi, der afveg med henholdsvis ca. 14 %, ca. 26 % og ca. 25 % fra værdien ifølge den vurderingsrapport, der vedrørte alle årene.

Landsskatteretten havde ved skønnet over ejendomsværdien i 2008, 2009 og 2010 taget udgangspunkt i en markedsvurdering. Ved denne markedsværdiberegning var indgået en kvadratmeterleje, der var fastlagt på baggrund af en markedsleje. Endvidere indgik en lejefaktor, og ved fastsættelsen heraf var henset til bebyggelsens standard, alder, vedligeholdelsesstand og salgsprisniveauet for kontorejendomme i området.

Retten bemærkede, at de af sagsøgeren påberåbte vurderingsrapporter var indgået i det materiale, som Landsskatterettens skøn var foretaget på grundlag af. Retten henviste endvidere til, at sagsøgeren ikke havde påvist faktuelle oplysninger, som Landsskatteretten ikke havde været i besiddelse af, og at der ikke var foretaget syn og skøn. Skønnet fandtes herefter ikke at hvile på et forkert eller mangelfuldt grundlag eller være åbenbart urimeligt.

x

Landsskatteretskendelser

SKM2014.813.LSR

Sagen vedrørte ejendomsværdien for en kontorejendom. Landsskatteretten ansatte ejendomsværdien ud fra den oplyste lejeindtægt og en lejefaktor på 14,9 svarende til et nettoafkast på ca. 5,2%.