Dato for udgivelse
24 Apr 2013 12:50
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
11 Feb 2013 07:42
SKM-nummer
SKM2013.247.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Retten i Århus, BS 1-600/2012
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsavancebeskatning
Emneord
Søskende, studerende, mor, byggeselskab, fritidshus, opgørelse, avance
Resumé

Sagen vedrørte sommerhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, samt spørgsmålet om opgørelsen af avancen efter § 4, stk. 1, jf. § 5, stk. 2. Sagsøgeren erhvervede den 3. marts 2004 en sommerhusgrund med henblik på at opføre et sommerhus på grunden. Købet blev finansieret ved lån, som sagsøgerens forældre havde kautioneret for. Sommerhuset blev opført af et byggeselskab, som sagsøgerens mor var eneanpartshaver i og sagsøgerens far direktør. Sommerhuset blev færdigmeldt den 3. marts 2005, og sagsøgeren solgte sommerhuset den 18. marts 2005. På tidspunktet for købet af sommerhusgrunden og opførelsen af sommerhuset var sagsøgeren studerende. Sagsøgeren gjorde gældende, at sommerhuset havde stået færdigt siden den 1. december 2004, fra hvilket tidspunkt sommerhuset blev anvendt til private formål.

Retten fandt ikke grundlag for at tilsidesætte de afgivne forklaringer om, at sagsøgeren i et mindre omfang havde opholdt sig i sommerhuset, men uanset denne benyttelse havde sagsøgeren ikke godtgjort, at sommerhuset var erhvervet med henblik på anvendelse som fritidshus og reelt havde været anvendt af sagsøgeren til privat formål i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2´s forstand. Retten lagde bl.a. vægt på omstændighederne i forbindelse med købet. Retten lagde også vægt på den relativt korte ejerperiode samt på, at sommerhuset blev solgt kort tid efter, at byggeriet var færdigmeldt hos kommunen. Det forhold, at sommerhuset var møbleret, kunne ikke i sig selv tillægges betydning, da der havde været planer om at udleje sommerhuset.

Avancen ved salget af ejendommen var derfor ikke omfattet af undtagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, jf. stk. 1, men derimod skattepligtig i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Retten fandt heller ikke grundlag for at fratrække avancen et beløb på 465.000 kr., som ubestridt var overført fra sagsøgeren til byggeselskabet efter sagsøgeren havde solgt sommerhuset, med henvisning til, at der ikke var fremlagt fakturaer, der belyste yderligere udgifter til opførelse af sommerhuset end den udgift på 1.000.000 kr., som der ifølge skattemyndighedernes beregning forelå fakturaer for. Revisorens forklaring om, at overførslen vedrørte yderligere betaling for opførelse af sommerhuset kunne ikke føre til et andet resultat.

Sagen blev behandlet sammen med Retten i Århus´ sag BS 1-598/2012.

Reference(r)
Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2
Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 2
Henvisning
Den juridiske vejledning 2013-1 C.H.2.1.15.2
Henvisning
Den juridiske vejledning 2013-1 C.H.2.1.9.6.2

Parter

A
(Advokat Maria Hygum)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Mads Pedersen)

Afsagt af byretsdommer

Marianne Svendsen

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt A´s avance ved salg af hans sommerhus er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Sagen vedrører tillige spørgsmålet om, hvorvidt der - såfremt der er skattepligt - skal foretages en nedsættelse af den opgjorte avance ved salg af hans sommerhus.

Sagsøgeren, A, har påstået, at hans kapitalindkomst for indkomståret 2005 skal nedsættes med kr. 853.600.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Landsskatteretten har i sagen den 14. december 2011 afsagt følgende kendelse:

Landsskatterettens afgørelse

...

Indkomståret 2005
Kapitalindkomst
Skatteankenævnet har anset klageren for skattepligtig af avancen ved salget af ejendommen ...4, og har ansat avancen til 1.920.000 kr.

Landsskatteretten nedsætter den skattepligtige avance med 1.066.400 kr. til 853.600 kr.

...

Sagens oplysninger

Klageren købte i henhold til salgs- og vurderingsoplysningerne (SVUR) ejendommen ...4, matrikelnummer ..., med skødedato 12. juli 2004 og med overtagelsesdag den 3. marts 2004 for 1.165.000 kr. Ejendommen var vurderet som et ubebygget areal og havde et vurderet areal på 2.563 m2.

Klageren ejer endvidere lejligheden ...6. I henhold til salgs- og vurderingsoplysningerne erhvervede han lejligheden den 20. november 2003 for 930.000 kr. Klageren har været tilmeldt folkeregisteret på adressen siden den 7. januar 2002.

Klageren opførte efter købet af ...4 et sommerhus på ejendommen. Der blev således givet byggetilladelse til opførelse af et hus på ejendommen den 14. juli 2004. Sommerhuset blev færdigmeldt den 3. marts 2005. I henhold til salgs- og vurderingsoplysningerne solgte klageren ejendommen ...4 den 16. marts 2005 med overtagelsesdag den 1. april 2005. Klageren solgte ejendommen for 3.095.000 kr.

Der er vedrørende opførelsen af sommerhuset på ejendommen ...4 fremlagt følgende tilbud til klageren fra G1.1.1 ApS:

"...

Tilbud på nyt fritidshus - til levering i efteråret 2004.

1 stk fritidshus på 130 m2 beboelse med terrasse efter aftale.

Nøglefærdigt med 4 soveværelser, hemse, spa og sauna, klinkegulv med elvarme i køkken, entre og bad, samt 150 mm. Isolering, listepaptag, indv. Ludbehandling, etablering af p.pladser, 4m2 godkendt kloakanlæg, brændeovn 12000 Kr, udvendig maling efter ønske, hvidmalede vinduer.

Samlet byggepris incl. Moms og indflytningsklart Kr. 1.200.000

Fritidshuset leveres i følgende kvalitet:

1x6 trykimprægnerede planker udvendig, zinktagrender og nedløb, trykimprægnerede terrasser - alle terrasser på støbt fundament, 1-grebs damixa blandingsbatterier, klinker til 200 kr. pr. m2. spa med 6 kw varmepatron, muret vandskuret halvvæge og muret vandskuret bruseniche,indv. Døre med stålgreb i farve efter ønske, garderobeskabe. Huset er herefter helt færdigt til levering, og til fast pris, og opført efter tegning.

Kr. 50.000 ved byggetilladelse
Kr. 550.000 ved når huset er lukket med vinduer
Kr. 550.000 ved aflevering.
Kr. 50.000 14 dage efter aflevering.

Hvis eksisterende kloakanlæg kan bruges fratrækkes kr. 25.000.

..."

Klagerens far står som afsender af tilbuddet på byggefirmaets vegne. Tilbuddet er uden logoer eller lignende.

Klagerens tvillingesøster har ligeledes i 2004 erhvervet en sommerhusejendom beliggende ...1, hvorpå hun efterfølgende opførte et sommerhus, som hun solgte i indkomståret 2005. Klagerens søster har ligeledes modtaget et tilbud fra G1.1.1 ApS på opførelsen af et sommerhus. Tilbuddene er helt enslydende.

Der er fremlagt en erklæring af 15. august 2010 fra den tidligere daglige leder af G1.1.1 ApS vedrørende ...4. Følgende fremgår af erklæringen:

"...

G1.1.1 ApS byggede sommerhuset ...4 for A.

Byggekontrakten blev lavet af undertegnede og prisen var retningsgivende for byggeri på daværende tidspunkt, og var lavet på markeds vilkår.

Sommerhuset blev lavet dels af vores egne folk, og med fremmed hjælp. En af byggeselskabets opgaver var at have unge med som enten var skoletrætte, eller som mere gik i skole, og som havde et dagtilbud.

Svendenes opgave var at have de unge med i arbejdet, og hente dem på deres bopæl og aflevere dem igen. Kørslen foregik i arbejdstiden - hvis den unge ikke ville op blev der gjort en stor indsats for at få den unge med, hvilket lykkedes i de fleste tilfælde. De unges arbejdskraft var meget svingende, alt efter deres humør. Min vurdering er at svendenes effektivitet, blev væsentligt nedsat i de perioder, men at det var godt for de unge, og at G1.1 ApS ellers skulle have haft en pædagog ansat til at varetage dagsfunktionen.

Huset var færdig omkring midt i november 2004 og A stod selv for selve indretningen, med hensyn til møbler og inventar.

..."

G1.1.1 ApS indgår i en koncern, som i 2005 bestod af moderselskabet G1.1 ApS og datterselskaberne G1.1.1 ApS, G1.1.2 ApS og G1.1.3 ApS. Klagerens mor er eneanpartshaver i koncernen.

Landsskatteretten har ved en kendelse af 2. marts 2011, j.nr. 09-01287, truffet afgørelse vedrørende G1.1.1 ApS. Det var blandt andet påklaget til retten, at SKAT havde ændret igangværende arbejder til regningsmoden omsætning. SKAT havde således forhøjet selskabets indkomst med 1.113.353 kr. vedrørende ...4 og med 1.153.580 kr. vedrørende ...1, da arbejdet ansås for regningsmodent pr. 31. december 2005. Samtidig havde SKAT indrømmet selskabet fradrag for aktiverede udgifter til vareforbrug med i alt 1.339.743 kr. Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse på dette punkt. SKAT havde i relation til de ovennævnte igangværende arbejder anset et beløb, svarende til 1.883.666 kr., for udlodning, idet den manglende slutfakturering af det udførte arbejde blev anset for hovedanpartshaverens begunstigelse af børnene. Landsskatteretten nedsatte den påklagede afgørelse med 850.000 kr. til 1.033.666 kr. på dette punkt. For så vidt angår ...4, anså retten henholdsvis 250.000 kr., 200.000 kr., 100.000 kr., 100.000 kr. og 350.000 kr., eller i alt 1.000.000 kr., for dokumenteret betalt, ud af 1.391.691 kr. For så vidt angår ...1, anså retten henholdsvis 250.000 kr., 150.000 kr., 300.000 kr. og 100.000 kr., eller i alt 800.000 kr., for dokumenteret betalt ud af 1.441.975 kr. Udlodningsbeskatningen udgjorde således 391.691 kr., for så vidt angår ...4, mens udlodningsbeskatningen udgjorde 641.975 kr., for så vidt angår ...1. Klagerens mor, som er eneanpartshaver i koncernen, er således ved Landsskatterettens kendelse ligeledes af 2. marts 2011, j. nr. 09-01286, blandt andet blevet beskattet af maskeret udlodning i overensstemmelse med ovenstående.

Der er fremlagt følgende fakturaer og kreditnotaer fra G1.1.1 ApS til klageren:

Faktura/kreditnota

Dato           

Beskrivelse     

Beløb     

Faktura nr. ...

28. september 2004

1. A conto vedr. udf. arb.

250.000 kr.

Faktura nr. ...

9. februar 2005

 A conto 

100.000 kr.

Faktura nr. ...

9. februar 2005

A conto 

200.000 kr.

Faktura nr. ...

9. februar 2005

  A conto 

100.000 kr.

Faktura nr. ...

9. februar 2005

 A conto 

100.000 kr.

Faktura nr. ...

9. februar 2005

 A conto 

200.000 kr.

Faktura nr. ...

9. februar 2005

 A conto 

100.000 kr.

Kreditnota nr. ...

9. februar 2005

 A conto 

-100.000 kr.

Kreditnota nr. ...

9. februar 2005

 A conto 

-200.000 kr.

Kreditnota nr. ...

9. februar 2005

 A conto 

-100.000 kr.

Faktura nr. ...

15. marts 2005

 A conto 

350.000 kr.

Faktura nr. ...

15. marts 2005

 A conto 

350.000 kr.

Kreditnota nr. ...

15. marts 2005

 A conto 

-350.000 kr.

Faktura nr. ...

9. maj 2005

 A conto 

200.000 kr.

Kreditnota nr. ...

9. maj 2005

 A conto 

-200.000 kr.

Der var således udstedt fakturaer for i alt 1.950.000 kr. og kreditnotaer for i alt -950.000 kr. Alle fakturaerne og kreditnotaerne er adresseret til klageren på adressen ...4, og alle fakturaerne er inklusive moms. Der er ikke foretaget slutfakturering.

Klageren var studerende i indkomstårene 2004 og 2005.

Klageren havde i indkomstårene 2004, 2005 og 2006 følgende indkomst- og låneforhold:

Lån- kursværdier

Pr. 31.12.2004

Pr. 31.12.2005

Pr. 31.12.2006

Realkredit ...6

979.404 kr.

979.776 kr.

959.712 kr.

Realkredit - ...4

1.530.220 kr.

0kr.

0 kr.

Anden bankgæld

301.309 kr.

1.354 kr.

0 kr.

Studielån

              0 kr.

           0 kr.

  22.306 kr.

Gæld i alt

2.810.933 kr.

981.130 kr.

982.018 kr.

 

Indkomst:

     

SU

54.228 kr.

55.416 kr.

56.688 kr.

Lønindkomst

28.797 kr.

25.424 kr.

  50.143 kr.

I alt

83.025 kr.

80.840 kr.

106.831 kr.

Der er fremlagt en meddelelse om overførsel af 47.851,49 kr. fra klagerens konto til en anden konto. Meddelelsen er af 24. oktober 2005. Følgende adviseringstekst var knyttet til posteringen: "Opgørelse af skødekonto nr. ... - ...4."

I henhold til posteringsoversigt for klagerens lånesagskonto betalte klageren den 31. august 2004 250.000 kr. Det fremgår af posteringsoversigten, at betalingen vedrørte "A´conto ...4". Det fremgår endvidere af posteringsoversigten, at der ligeledes den 31. august 2004 blev betalt 1.165.000 kr. Det fremgår af posteringsoversigten, at betalingen vedrørte "køb af grund ...4".

Det fremgår af udskrift af 24. oktober 2005 fra klagerens skødekonto i Danske Bank, at der den 14. april 2005 blev overført 350.000 kr. "a conto til G1.1.1 ApS", at der den 15. juli 2005 blev overført 465.000 kr. til konto nr. ..., og at der den 15. juli 2005 blev overført 200.000 kr. til klagerens far.

Det fremgår endvidere af kontoudskrift af 14. juni 2005 fra F1-Bank, at klageren den 26. oktober 2004 overførte 200.000 kr. til "G1.1.1 ApS" og den 10. november 2004 overførte 100.000 kr.

Der er fremlagt en posteringsoversigt fra F1-Bank for G1.1.1 ApS´ erhvervskonto. Det fremgår heraf, at der den 26. oktober 2004 blev indsat 200.000 kr. af klageren. Det fremgår endvidere heraf, at der den 31. august 2004 blev indsat 250.000 kr., og at beløbet vedrørte "A´conto ...4".

Der er endvidere fremlagt kopi af udskrift fra G1 ApS´ erhvervskonto i Danske Bank. Det fremgår heraf, at klageren den 14. januar 2005 betalte 100.000 kr. Endvidere fremgår det af udskrift fra G1 ApS´ erhvervskonto i Danske Bank, at der blev indsat 350.000 kr. på kontoen fra klageren med rentedato den 15. april 2005.

I henhold til udskrift af 29. juli 2005 fra Danske Bank for G1.1 ApS, konto nr. ..., blev der med bogføringsdato den 15. juli 2005 indsat 465.000 kr. fra klageren. Det fremgår af kopi af udskrift fra G1.1 ApS´ bogholderi vedrørende konto ..., at et beløb på 465.000 kr. blev debiteret kontoen i juli 2005. Ud for beløbet er der anført "ovf A". Beløbet blev ligeledes i juli 2005 krediteret konto ..., der var G1.1 ApS´ mellemregningskonto med G1.1.1 ApS. Det fremgår videre af kopi af udskrift fra G1.1.1 ApS´ bogholderi, at et beløb på 465.000 kr. i juli 2005 først blev debiteret konto ..., bankkonto i Danske Bank, og herefter krediteret kontoen. Det fremgår endvidere af udskrift af konto ... fra G1.1.1 ApS´ bogholderi, som er en mellemregningskonto med G1.1 ApS, at beløbet på 465.000 kr. blev debiteret kontoen. Derudover fremgår det af G1.1.1 ApS´ konto "... Debitorer", at kontoen blev krediteret 465.000 kr.

Der er fremlagt kopier fra G1.1.1 ApS´ bogholderi . Det fremgår heraf, at der vedrørende "projekt ...4" var udført arbejde for 800.000 i 2005, og at der havde været varekøb for 904.159,49 kr.

Der er fremlagt kopi af elregning af 31. marts 2005 for ...4, udstedt til G1.1.1 ApS. Elregningen vedrører perioden fra 1. januar 2005 til 29. marts 2005, hvor forbruget var på 5.689 kWh.

Klageren tegnede forsikring ved Tryg. Forsikringen omfattede bygningsbrandforsikring, hus- og grundejerforsikring, hus- og grundejeransvarsforsikring og retshjælpforsikring. Det fremgår af policen, at forsikringsstedet var ...4, og at "ejendommen var med hårdt tag og er opført i 2004".

Der er fremlagt udskrift fra G3 af billeder af sommerhuset ...4.

Der er endvidere fremlagt to erklæringer af henholdsvis 1. august 2010 og 1. september 2010. Den ene erklæring er afgivet af to af klagerens venner, mens den anden erklæring er afgivet af den tidligere daglige byggeleder fra G1.1.1 ApS.

Det fremgår af brev af 2. september 2010 fra ... Kommune vedrørende ejendommen ...4, at ved en konkret henvendelse om udstykning af ejendommen vil kommunen som planmyndighed ikke give tilladelse til udstykning. Endvidere fremgår det af brevet, at da henvendelse ikke er konkretiseret, er henvendelsen ikke behandlet i henhold til planlovens bestemmelser.

SKAT opgjorde avancen ved salget af ejendommen ...4, således:

Afståelsessum

3.095.000 kr.

 

Handelsomkostninger kan ikke fratrækkes, da der intet er  fremsendt herom

              0 kr.

 

Korrigeret afståelsessum

 

3.095.000 kr.

Anskaffelsessum

1.165.000 kr.

 

Handelsomkostninger kan ikke tillægges, da der intet er

   

fremsendt herom

0 kr.

 

Tillæg kr. 10.000 pr. ejerår, dog ikke i afståelsesåret, jf.

   

ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1

10.000 kr.

 

Tillæg, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2,

   

Se begrundelsen herfor nedenfor

         0 kr.

 

Korrigeret anskaffelsessum i alt

 

1.175.000 kr.

Fortjeneste, der er skattepligtig indkomst, jf.

   

ejendomsavancebeskatningslovens § 1

 

1.920.000 kr.

SKAT har anført følgende om selve opførelsen af sommerhuset:

"...

Da klager ikke har fremsendt aftaler for udførelse af arbejder ved opførelsen af ejendommen og dokumentation for, at klager har betalt pengene, kan der ikke tillægges forbedringsudgifter.

G1.1.1 ApS, hvori klagers mor, via moderselskabet, er eneanpartshaver, har udført en væsentlig del af byggeriet. Da det ikke er dokumenteret, at klager har betalt selskabet for dette byggearbejde, har SKAT truffet afgørelse om, at klagers moder har begunstiget klager, og dermed har ydet klager en gave som er gaveafgiftspligtig, jf. boafgiftslovens § 22.

Da der på nuværende tidspunkt ikke foreligger dokumentation for gaveafgiftsberegningen, kan forbedringsudgifter, udført af G1.1.1 ApS, ikke tillægges anskaffelsessummen.

Ligeledes har klager ikke, som SKAT har anmodet om, dokumenteret betalingsstrømmen. Ved SKATs afgørelse på dette punkt lægges der vægt på Østre Landsrets dom nr. 143.2007.

..."

Skatteankenævnet har stadfæstet SKATs afgørelse, herunder opgørelsen af ejendomsavancen, jf. nedenfor.

Der er i forbindelse med sagens behandling ved Landsskatteretten vedrørende avanceopgørelsen fremlagt en faktura nr. ... af 30. marts 2005 fra G3 vedrørende ejendommen ...4. Fakturaen er på i alt 85.700 kr., hvoraf 75.000 kr. er salær, 10.000 kr. er ´A registreringsafgift skøde, 400 kr. er en udgift til ejendomsoplysning ... Kommune, og 300 kr. er en udgift til elektroniske tingbogsoplysninger. Det fremgår af tilhørende brev af 29. juni 2005 fra G3 vedrørende klagerens salg af ...4, at der i depositum, jf. købsaftalens pkt. 15, på 95.000 kr. blev fratrukket 85.700 kr. i henhold til faktura nr. ... samt 700 kr. til en landinspektør for udfærdigelse af matrikelkort.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har anset klageren for skattepligtig af avancen ved salget af ejendommen ...4, ejendomsavancebeskatningslovens § 1, og har ansat avancen til 1.920.000 kr.

Det er efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, en betingelse for skattefrihed, at den omhandlede ejendom har været benyttet til private formål i en del af eller hele den periode, hvori ejeren har ejet ejendommen.

Uanset klagerens eventuelle anvendelse af det omhandlede sommerhus har hensigten med køb af grund og efterfølgende opførelse og salg af sommerhuset været videresalg med avance for øje.

Det bemærkes, at påstanden om, at klagerens familie har anvendt det omhandlede sommerhus, ikke kan tillægges skattemæssig værdi vedrørende fritagelsesbestemmelsen, idet der ifølge lovens § 8, stk. 2, fremgår, at det er ejeren eller dennes husstand, der skal have benyttet ejendommen til private formål. Klagerens familie anses ikke for omfattet af klagerens husstand.

Det bemærkes endvidere, at henset til, at klageren på købs- og salgstidspunktet var studerende med en lønindtægt på ca. 25.000 kr. om året og SU på ca. 55.000 kr. om året samt ejer af en ejerlejlighed med en gæld på ca. 980.000 kr., kunne han næppe have haft økonomisk mulighed for at finansiere et sommerhusbyggeri til ca. 2,4 mio. kr.

Påstanden om, at salget skete i forbindelse med, at klageren måtte opsige sit fuldtidsjob i 2005, ses ikke at være i overensstemmelse med fakta. Ifølge de foreliggende oplysninger har der ikke været ændringer i klagerens indkomstforhold i årene 2004 og 2005. Der har således i 2004 været en lønindkomst på 28.797 kr. og en lønindkomst i 2005 på 25.424 kr.

Endvidere ses der ikke at være ændringer i klagerens udlejning af værelser i hans lejlighed, da der i hele klagerens ejerperiode har været tilmeldt andre personer på adressen.

Endelig underbygges videresalgshensigten af den meget korte ejertid, ligesom den underbygges af, at hovedparten af pengeoverførslerne til G1.1.1 ApS skete efter salget af ejendommen.

Den fremlagte elregning anses ikke for at kunne tillægges betydning. Der er ved denne vurdering henset til, at dels er regningen udskrevet til G1.1.1 ApS og dels anses sommerhuset for erhvervet med videresalg for øje.

Der er fremsat påstand om, at klageren har betalt 1.115.000 kr. for opførelse af sommerhuset. Der henvises dels til medsendt tilbud fra G1.1.1 ApS og dels medsendt kontoudtog, hvoraf fremgår, at der er overført penge fra klagerens konto til G1.1.1 ApS.

De fremlagte bilag kan ikke anses for at godtgøre, at klageren har betalt 1.115.000 kr. for opførelsen af sommerhuset.

Der er ved denne vurdering henset til, at det fremlagte, udaterede, uunderskrevne tilbud på nyt fritidshus ikke kan tillægges skatteretlig betydning for, at der er indgået bindende aftale mellem klageren og G1.1.1 ApS om opførelse af en fritidsbolig for 1.200.000 kr.

Der er ikke fremlagt den fornødne dokumentation blandt andet i form af specificerede fakturaer, der godtgør, at de overførte beløb fra klagerens bankkonto vedrører betaling for opførelse af sommerhuset. Der skal i denne forbindelse henvises til, at der ikke er fremlagt dokumentation/redegørelse for, hvordan købet af grunden er finansieret, samt hvad overførsel af 250.000 kr. fra klagerens konto til klagerens far vedrører.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal dog ikke medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen. Med hensyn til en-og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2, eller der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller udstykning ifølge erklæring fra skatteministeren vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Reglerne i stk. 1 gælder også for sommerhusejendomme og lignende, som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Klageren har bevisbyrden for, at sommerhuset er benyttet til privat formål i ejertiden i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Det beror på en konkret vurdering, om det er godtgjort, at privat benyttelse har fundet sted i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, idet det ikke er tilstrækkeligt, at ejendommen har tjent til ophold eller i øvrigt har stået til rådighed.

Det lægges til grund, at klageren allerede den 16. marts 2005 solgte ejendommen ...4, hvor sommerhuset blev færdigmeldt den 3. marts 2005. Uanset om det lægges til grund, at sommerhuset var færdigopført i december 2004 eller omkring færdigmeldingen, solgte klageren således ejendommen kort tid efter opførelsen af sommerhuset.

Retten bemærker, at klageren på købstidspunktet var studerende, og at klagerens søster, som ligeledes var studerende, i samme periode som klageren købte en sommerhusejendom og via G1.1.1 ApS, hvori deres mor var eneanpartshaver, opførte et sommerhus, som herefter ligeledes blev solgt i indkomståret 2005.

Tre retsmedlemmer, herunder retsformanden, finder på dette grundlag, at klageren ikke har løftet bevisbyrden for reelt at have anskaffet og benyttet sommerhuset til privat fritidsmæssigt formål i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Der er herved især henset til klagerens indtægts- og låneforhold, at klageren ejede det færdigopførte sommerhus i kort tid, samt til at den fremlagte elregning er udstedt til G1.1.1 ApS, og at det ikke kan udelukkes, at strømforbruget er medgået til opførelsen af sommerhuset. Elforbruget dokumenterer således ikke, at netop klageren har benyttet sommerhuset til privat formål i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. De fremlagte erklæringer kan ikke tillægges afgørende vægt som dokumentation for, at klageren benyttede sommerhuset til privat fritidsmæssigt formål i ejertiden i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Det bemærkes herved, at den ene erklæring er afgivet af den tidligere byggeleder i G1.1.1 ApS, ligesom det bemærkes, at ophold i forbindelse med færdiggørelsen af en ejendom ikke opfylder ejendomsavancebeskatningslovens krav til benyttelse til privat fritidsmæssigt formål. De fremlagte erklæringer er i øvrigt ikke understøttet af objektivt konstaterbare forhold.

Avancen ved salget af ejendommen ...4, er således skattepligtig i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1, opgøres fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. dog stk. 10.

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1, at anskaffelsessummen forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. Tillægget gives ikke for det kalenderår, hvori ejendommen afstås, medmindre afståelsen sker i samme kalenderår som anskaffelsen.

Anskaffelsessummen forhøjes endvidere med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, 1. pkt. Alene udgifter afholdt af ejeren kan tillægges anskaffelsessummen som forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter.

Det er i overensstemmelse med Landsskatterettens kendelse af 2. marts 2011 vedrørende G1.1.1 ApS de tre retsmedlemmers opfattelse, at det må anses for dokumenteret, at klageren betalte henholdsvis 250.000 kr., 200.000 kr., 100.000 kr., 100.000 kr. og 350.000 kr., eller i alt 1.000.000 kr., til G1.1.1 ApS for opførelsen af sommerhuset på ejendommen ...4.

Udgifterne på i alt 1.000.000 kr. godkendes tillagt anskaffelsessummen som forbedringsudgifter i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, i det omfang de overstiger 10.000 kr. pr. kalenderår. Det lægges i den forbindelse til grund, at udgifterne vedrører både indkomstårene 2004 og 2005, således, at alene 980.000 kr. kan godkendes tillagt anskaffelsessummen.

For så vidt angår beløbet på 465.000 kr., godkender de tre retsmedlemmer ikke beløbet tillagt anskaffelsessummen som en forbedringsudgift. Der er alene fremlagt fakturaer sammenholdt med de fremlagte kreditnotaer for i alt 1.000.000 kr., svarende til størrelsen af de ovenfor godkendte udgifter. Allerede derfor er der ikke grundlag for at godkende yderligere udgifter tillagt anskaffelsessummen som forbedringsudgifter.

De tre retsmedlemmer godkender udgifterne på 75.000 kr. til ejendomsmæglersalær, 10.000 kr. til registreringsafgift skøde, 400 kr. til ejendomsoplysning, 300 kr. til elektroniske tingbogsoplysninger og 700 kr. til en landinspektør fratrukket i afståelsessummen som salgsomkostninger.

Avancen kan herefter godkendes opgjort således:

Afståelsessum

 

3.095.000 kr.

Ejendomsmægler, registreringsafgift,

   

ejendomsoplysninger, tingbogsoplysninger og

   

landinspektør

 

    -86.400 kr.

   

3.008.600 kr.

Anskaffelsessum

1.165.000 kr.

 

Tillæg, jf. EBL § 5, stk. 1

10.000 kr.

 

Forbedringsudgifter, jf. EBL § 5, stk. 2, i det omfang de

   

overstiger 10.000 kr. pr. kalenderår

980.000 kr.

2.155.000 kr.

Avance

 

853.600 kr.

Et retsmedlem mener, at de fremlagte erklæringer er tilstrækkelig dokumentation for, at sommerhuset kan være anvendt privat. Ejendomsavancen ved salg af sommerhuset er således skattefri i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, jf. stk. 1.

I overensstemmelse med stemmeflertallet anser Landsskatteretten klageren for skattepligtig af ejendomsavancen. Den skattepligtige avance nedsættes herefter med 1.066.400 kr. til 853.600 kr.

Sagen er anlagt den 16. marts 2012.

Sagen er behandlet sammen med sagen BS 1-598/2012 BA mod Skatteministeriet.

Forklaringer

BA har forklaret, at de i familien altid har haft sommerhus. Hun købte sommerhusgrunden, fordi det var rart at have et sommerhus, når hun var færdig med at studere og måske skulle arbejde længere væk. Hun boede da i ejerbolig i ...2. Det var et hus med to lejligheder, hvoraf den øverste lejlighed var udlejet. Hun havde købt ejendommen for 500.000 kr., og det løb rundt økonomisk. Hun havde ikke tidligere ejet et sommerhus. Familien havde været rundt og kigge efter billige sommerhuse.

Økonomien kørte fint rundt. Hun havde ikke de store udgifter og havde en opsparing fra et arbejde, hun havde, inden hun startede på studiet. Hun husker ikke præcis hvor stor, men gætter på, at det var 30. - 40.000 kr. Hun havde møde med en bankrådgiver i F2-Bank og optog et lån, som hendes forældre kautionerede for. Hun har ikke et budget, men hun lavede et papir med banken. Planen var, at sommerhuset skulle udlejes i højsæsonen, og at hun selv skulle bruge det udenfor højsæsonen. Hun har aldrig fået papirer på udlejning, men hun har fået oplyst, hvor meget hun kunne forvente i lejeindtægt.

Da hun blev færdig med at studere, fik hun kontrakt som håndboldspiller i .... Hun skulle have noget at bo i og overvejede en lille lejlighed i .... Det endte med, at hun købte en ejendom i ...3 sammen med sin mor. Hun tror, at det var i juni 2005. Hun solgte sin ejendom i ...2. Hun måtte konstatere, at hun ikke havde råd til også at have sommerhuset. Det var ikke akut nødvendigt at sælge det, men der skulle falde nogle penge på et tidspunkt.

Hun fik et tilbud på opførelse af et fritidshus på grunden fra G1.1.1 ApS, som hendes far drev. Der er ikke underskrevet noget herom, da det var i familien. Der var en arkitekt på byggeriet, og hun tror, at hun var til et møde hos ham i .... Hun fik lavet en almindelig byggekonto. Deres bogholder, som var en del af firmaet, kunne disponere over denne konto, og hun havde ikke selv med den at gøre. Hun ved ikke præcis, hvad forskellen er på det i tilbuddet nævnte beløb på 1,2 mill. kr. og de 800.000 kr., som hun faktisk har betalt for byggeriet. Hun har ikke modtaget fakturaer. Det lyder meget mærkeligt, at hun har lånt 2 mill. kr. og ikke selv har overført pengene, men hun har ment, at bogholderen gjorde det.

Hendes og hendes bror A´s sommerhuse var ens med hensyn til indretning. Husene lå dog lidt forskelligt. Hun købte selv et udendørs spabad og opførte senere en carport til sommerhuset. Det var færdigt i december 2004. Hun havde haft sommerhuset lånt ud til familiens venner i december 2004. Hun husker, at hun skulle have møbler i sommerhuset hertil. Hun ved ikke, hvorfor sommerhuset først blev færdigmeldt pr. 30. september 2005. Hun var nok ikke selv særligt meget inde i, hvad hun skulle, og troede, at byggeselskabet gjorde tingene. Hun havde også en tvist med en nabo om en hæk. Sommerhuset blev fuldt møbleret. De var i ... og købe ind i et lavprisbolighus. Hun husker ikke rigtig møblerne, men der var en sofa, bord, lys og spisebord. Der var ikke alt muligt nips, men huset var beboeligt.

Hun tror, at hun selv første gang brugte sommerhuset i januar 2005. Herefter benyttede hun det løbende, mest i weekender. Enkelte gange var hun selv deroppe, og andre gange var hun deroppe med håndboldvenner. Hun anslår, at hun gennemsnitligt var i sommerhuset en weekend om måneden fra januar til august. Hun tror, at hun brugte sommerhuset sammen med ST i perioden fra slutningen af februar og indtil sommerferien og måske en enkelt gang efter ferien. Flere gange var de der bare en dag, og enkelte gange var de der i en weekend sammen med ST´s arbejdskollegaer.

Hun har en gang været i sommerhuset med håndboldvenner, hvor de var mellem 8 og 10 personer, og en anden gang, hvor de var omkring 12 personer. Det var håndboldspillere fra ..., og de holdt fest med overnatning. Hun tror, at hun har været i sommerhuset sammen med sin veninde PM alene og også sammen med andre fra deres gamle gymnasieklasse. UA var også inde i håndboldmiljøet, og det var naturligt, at hun blev inviteret med til fester. NJ var håndboldtræner, men ikke hendes træner. Hun kendte ham dog fra håndboldmiljøet, og han kom en gang i sommerhuset sammen med en anden, som hun kendte. De var da ca. 7 - 8 stykker deroppe.

Efter at hun havde købt ejendommen i ...3, snakkede hun med mægleren og bad ham finde en køber til sommerhuset. Der gik ikke lang tid, inden der kom en køber. Alt inventaret medfulgte i handelen bortset fra nogle af møblerne. Hun havde fået udarbejdet en tilstandsrapport af 23. juli 2005 for at få huset solgt. Hun ved overhovedet ikke, hvorfor der blev indhentet en tingbogsattest den 13. januar 2005, eller hvad den dækker over. Hun kender heller ikke baggrunden for, hvorfor handelen blev betinget af, at G1.1.1 ApS skulle købe en byggegrund af køberen af sommerhuset.

Da hun købte sommerhuset, var det ikke med et ønske om at tjene penge skattefrit, men med et ønske om at have et sommerhus. Revisor fortalte, at i og med, at hun havde brugt sommerhuset, var der ingen problemer med SKAT. Når hun indlod sig i et byggeprojekt og ikke bare købte et færdigt sommerhus, var det, fordi der i familien var et byggeselskab. Dette gjorde det ikke så uoverskueligt at bygge nyt. Hun tror, at det var tilfældigt, at hendes sommerhus lå så tæt på hendes brors sommerhus. De ledte i ... området efter et billigt hus. Det var ikke på tale, at hun og hendes bror skulle deles om et sommerhus.

Der var ikke de store forhandlinger i forbindelse med købet. Hun troede på, at det var et godt tilbud, hun fik. Hun husker, at hun var med hos arkitekten og se på tegninger, men husker ikke diskussioner herom. Hendes ønske om at få en udendørs pool kom efterfølgende. Det var hendes far, der tog kontakt til ejendomsmægleren i forbindelse med salget, og som hun husker det, var det samtidig med, at hun købte ejendommen i ...3 i juli 2005. Hun var med oppe og se huset og med i banken ved købet. Mange af de praktiske ting har hun ikke haft med at gøre, men hun har forsøgt at være med på sidelinjen så meget, som det var muligt.

Hun havde forestillet sig, at hun ville udleje sommerhuset i perioder, hvor hun fik mest for det, og der blev lavet beregninger på, at det kunne løbe rundt. Det var forud for, at hun blev ejer af en ejendom med tre lejligheder i ...3.

Hun har ikke selv opholdt sig i sommerhuset i 2004. I 2005 har hun ikke været i sommerhuset under en weekend om måneden. Hun har ikke billeder fra de fester, de har holdt i sommerhuset. Hun husker en fest i forbindelse med sommerafslutningen med NJ. Hun husker ikke ophold i sommerhuset i påske og pinse.

A har forklaret, at de i familien altid har været meget i sommerhus, da han var mindre, og han syntes, at det var dejligt. Han havde ikke tidligere ejet et sommerhus. Han boede i ... og var studerende, da han købte sit sommerhus.

Hans økonomiske grundlag for at kunne købe sommerhuset var, at hans forældre kautionerede for et lån, og at han fik dokumentation for, at han kunne financiere sommerhuset ved at udleje dette. Han havde ikke problemer med at få et byggelån. De havde siddet sammen med banken og beregnet, hvad han kunne få i lejeindtægter. Sommerhuset skulle udlejes i det omfang, det var nødvendigt for at få det til at løbe rundt. Som studerende kunne han bruge sommerhuset før og efter feriesæsonen og havde så også mulighed for at besøge sine forældre. Der var ikke så mange, der ønskede at leje udenfor sæsonen.

Efter at han havde købt grunden, snakkede de om opførelse af sommerhuset. Det er nok i den forbindelse, at tilbuddet er lavet. Han så tegninger over huset hos arkitekten. Han kendte dem, der skulle bygge huset. Årsagen til, at prisen på huset blev 1.465.000 kr., mens købstilbuddet var på 1.200.000 kr., var, at der på grund af grundens beliggenhed skulle laves en nedsænket stue. Terrænet omkring hans sommerhus var ikke helt så fladt som hans søsters grund. Huset skulle have en vis højde, for at de kunne få udsigt. Han tror ikke, at der var andre større forskelle på hans sommerhus og hans søsters sommerhus. Han tror ikke, at han har skrevet under på noget i forbindelse med opførelse af huset. Dette var ikke nødvendigt, da de kunne snakke om det.

Han har ikke modtaget fakturaer udstedt af byggeselskabet. Der blev oprettet men konto, og bogholderen, PG, havde adgang til at overføre penge. Han ved ikke, hvorfor faktureringen ikke stemte overens med de i tilbuddet angivne betalinger. Bogholderen overførte bare penge, når fakturaer blev udskrevet.

Sommerhuset var færdigt omkring den 1. december 2004. Han kan ikke forklare, hvorfor huset først blev færdigmeldt den 1. marts 2005. Det er ikke ham, der har foretaget færdigmeldingen, og han forestiller sig, at det var byggeselskabet, der gjorde det.

Sommerhuset blev møbleret. De fleste møbler fandt han, eller havde han selv. Han har dog også købt nyt i et varehus i .... Der var en sofa, et stort spisebord med stole, tv, lamper og senge i soveværelserne. Køkkenet var udstyret med gryder, potter og pander.

På hans studie var der undervisningsfri i december 2004, og han var en del i sommerhuset sammen med LK. De var oppe i sommerhuset i løbet af december 2004 og fik køkkenet i orden, pakket ud og sat billeder op. Han var med til en julefrokost med nogle af håndværkerne. Han var der også i julen. I januar 2005 læste han op til eksamen i sommerhuset. Der kom nogle venner og hjalp ham med det sidste i sommerhuset.

NK og VJ var i sommerhuset sammen med ham i marts 2005, hvor de overnattede der. De har været der to gange og har også lånt sommerhuset i en weekend. Han fejrede sin fødselsdag i sommerhuset, men det var ikke nødvendigvis på datoen. Han har ingen fotos fra sine ophold i sommerhuset. Sommerhuset har ikke været udlejet.

Hans far fik en henvendelse fra en ejendomsmægler, som havde et tilsvarende hus. Hans far spurgte ham, om han var interesseret i at sælge. Det må have været omkring februar/marts 2005. Sommerhuset var ikke offentligt sat til salg. Ejendomsmæglerfirmaet G3 har været ude og tage billeder af sommerhuset. Han ved ikke, om det var til udlejningsfirmaet G2. Han husker ikke hvilken ejendomsmægler, der solgte huset.

Da han solgte sommerhuset, var der nogle fejl og mangler, der ikke var styr på fra byggeselskabets side. Han tror, at det var noget omkring elskabet. Huset var dog færdigbygget, og der var alene tale om småting. Hele inventaret medfulgte i handlen, herunder møbler. Han husker ikke, hvornår og hvordan han fik kontakt til køber. Han kunne få en god pris for sommerhuset og besluttede at sælge det. Han ved ikke, om køberen selv henvendte sig. Det var ikke den mægler, der henvendte sig til hans far, der lavede købsaftalen.

Det var ikke den primære årsag til at købe sommerhuset at få en fortjeneste, men det ligger i det. Han tror, at alle tænker over, at en ejendom skal kunne sælges og gerne med fortjeneste. Han købte sommerhuset primært for at komme derop og have et sted at være. Han fik af revisor at vide, at han kunne sælge sommerhuset uden skat, da han havde brugt huset privat.

Han valgte selv at bygge et sommerhus i stedet for at købe et færdigt, fordi det virkede som et spændende projekt, og fordi han kunne få det, som han gerne ville have det. Det var lige så billigt som at købe et færdigt. Det indgik ikke i byggeprojektet, at han skulle kunne sælge huset med fortjeneste.

De havde i familien altid haft sommerhus i området. Hans forældre har et sommerhus i ..., og det er det område, han bedst kan lide at være i. Han havde ikke tanker om at købe et fælles sommerhus med sin søster.

Prisen på byggeriet var ikke til diskussion. Han fik at vide, at det blev dyrere, efter at byggeriet var gået i gang. Han fik ikke oplyst merprisen. De 465.000 kr. blev betalt, efter at sommerhuset var færdigt, og efter at det var solgt. Han gjorde ikke selv nogen status over salget. Han har været inde over i forhold til at godkende salget og underskrive aftalen. Det gik lidt hurtigt. Han kan ikke forklare, hvad beløbet på de 465.000 kr. dækker over. Han har ikke været inde i denne postering.

LT har forklaret, at hun er registreret revisor og arbejder i firmaet R1. Hun var ikke revisor for G1.1.1 ApS, da sommerhusene blev opført, men hun blev det i 2009.

Det fremgår af kontoudskrifterne, at beløbet på 465.000 kr. er hævet fra A´s konto og overført til G1.1 ApS´ erhvervskonto. Dette firma havde en mellemregning med G1.1.1 ApS, hvilket fremgår af kontoudtog for byggeselskabet fra 9. august 2011. Kontoudtog fra A´s konto viser, at beløbet på de 465.000 kr. samme dato fragår denne debetkontoen. Hun ved ikke, hvorfor beløbet er bogført over G1.1 ApS, men det var ikke unormalt at gøre det på denne måde. Hun ved, at beløbet er indtægtsført hos G1.1.1 ApS. Dette kan man dog ikke se af de fremlagte bilag. Imidlertid kan man se, at A´s debetkonto er gået i nul, hvilket betyder, at fakturaen er udlignet, og at A har betalt det, han skulle betale.

De har ikke kunnet trække de fakturaer, som den daværende bogholder har udstedt, men man kan se, at beløbet er indtægtsført, og at de har fået det på plads i debetkontoen. Man kan ikke af debetkontoen se, hvilke fakturaer de enkelte poster dækker over. I regnskabet for G1.1.1 ApS, i hvis sag hun også har afgivet forklaring, har hun set en finanskonto, hvorpå der er indtægtsført debitorer. A´s debetkonto er en del heraf Han har debitornummer 01.

VJ har forklaret, at han er onkel til BA og A. Han kan vedkende sig erklæringen af 1. august 2010. Han tror, at han i efteråret eller sidst på året 2004 hjalp A med at flytte noget jord, så det var lettere at komme til A´s sommerhus. Sidst i marts 2005 var han i en weekend oppe i sommerhuset i forbindelse med, at de holdt A´s fødselsdag på ...hotellet. Han tror, at det var sidst i 2004 eller efter jul, at han var oppe i sommerhuset med nogle venner, som de engang imellem tager på tur med. Det var først den sidste gang, han var der, at sommerhuset var fuldt møbleret. Han har overnattet i sommerhuset. Det er hans indtryk, at A brugte sommerhuset, men han ved ikke hvor meget.

Af erklæring af 1. september 2010 fra daglig leder af G1.1.1 ApS, LK, fremgår følgende:

Undertegnede LK og PG, var sammen med A i sommerhus i ...4, hvor vi hjalp A færdig med sommerhuset, og samtidig holdt vi en lille julefrokost, for dem som havde været med til at bygge det - det var i en weekend i december 2004 -

Vi hjalp med at samle senge, og pakke alt køkkengrej ud og få det sat på plads i køkkenet.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har i sit påstandsdokument til støtte for sin påstand anført følgende:

1. Regulering af avancen

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det overordnet gældende, at der ved beregningen af anskaffelsessummen skal tillægges en forbedringsudgift på kr. 465.000, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, idet A har betalt yderligere kr. 465.000 for opførelsen af sommerhuset beliggende ...4.

Det følger af retspraksis, at omkostninger som en køber har afholdt i forbindelse med erhvervelsen af en fast ejendom normalt kan tillægges anskaffelsessummen. Endvidere kan omkostninger ved afhændelse af den faste ejendom, som sælgeren afholder, fratrækkes i afståelsessummen.

Det gøres gældende, at det ved fremlæggelsen af bilag 4 med underbilag kan bevises, at A´s betaling af kr. 465.000 til G1.1 ApS, er tilgået G1.1.1 ApS for opførelsen af sommerhuset. A har derfor til G1.1.1 ApS i alt betalt kr. 1.465.000.

I den henseende er det irrelevant, hvorvidt der alene er udstedt fakturaer for i alt kr. 1.000.000, idet der i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, skal ske tillæg til anskaffelsessummen for de reelt betalte beløb. Da det kan bevises, at A til G1.1.1 ApS i alt har betalt kr. 1.465.000, skal hele dette beløb tillægges anskaffelsessummen. Avancen skal derfor nedsættes med kr. 465.000.

2. Avancen er skattefri

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af en- og tofamiliehuse og ejerlejligheder ikke skal medregnes til den skattepligtige indkomst, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele perioden, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit.

Ved ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, er denne bestemmelse udvidet til sommerhusejendomme og lignende, som ejeren eller dennes husstand har benyttet til private formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen.

Det gøres gældende, at det følger af forarbejderne til bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, at der ikke kan opstilles noget minimumskrav til varigheden af anvendelsen af et sommerhus til privat benyttelse i forhold til, hvorvidt betingelserne for skattefrihed er opfyldte. Selv kortvarige anvendelsesperioder vil kunne opfylde betingelserne for skattefrihed i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Det forhold at A alene har anvendt det i sagen omhandlede sommerhus til private formål i perioden fra opførelsen den 1. december 2004 og til salget i april 2005, kan ikke i sig selv begrunde, at betingelserne for skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, ikke er opfyldte. Afgørende er derimod, hvorvidt A de facto har benyttet sommerhuset til private formål i en del af eller hele den periode, hvor han har været ejer af ejendommen.

A benyttede sommerhuset fra færdiggørelsen i december 2004 og til salget i april 2005. Sommerhuset var A´s første og eneste feriebolig. Han benyttede sommerhuset i forbindelse med ferieophold og afslapning.

Til bekræftelse af at A har anvendt sommerhuset til private formål i ejertiden, skal der henvises til de som bilag 7 og 8 fremlagte erklæringer. Disse understøtter, at A har opholdt sig i sit sommerhus i perioden fra færdiggørelsen og til salget i april 2005.

Det skal særligt bemærkes, at et af retsmedlemmerne ved Landsskatteretten fandt det bevist, at A anvendte sommerhuset til private formål på baggrund af disse erklæringer. Dette retsmedlem stemte derfor for, at avancen ved salget skulle være skattefri, jf. bilag 1, side 22, næstsidste afsnit.

Skatteministeriet anfører i påstandsdokumentet, side 3, 2. nye afsnit, at vidneforklaringer ikke kan erstatte objektiv dokumentation for, at A har anvendt ejendommen til private formål, og der henvises til to domme fra Østre Landsret fra 2007. Det gøres heroverfor gældende, at vidneforklaringer ifølge retspraksis kan anvendes som dokumentation for privat anvendelse af et sommerhus. Der skal henvises til SKM2010.493.BR og SKM2010.60.BR, hvor byretterne lagde afgørende vægt på vidneforklaringer. Følgende fremgår af byrettens resultat i SKM2010.60.BR:

"...

Det bemærkes endvidere, at oplysningerne om forbrug af el og vand under sagen ikke kan benyttes som et afgørende bevis for, om sagsøgeren og dennes familie har benyttet sommerhuset ... i ejerperioden fra 1. juli 2004 til 17. februar 2005.

Retten finder imidlertid, at sagsøgeren ved sin forklaring, de afgivne vidneforklaringer og de i øvrigt i sagen foreliggende oplysninger har fort bevis for, at sagsøgeren og dennes familie i ejerperioden reelt har benyttet sommerhuset til private formål. Retten har herved lagt betydelig vægt på den forklaring, som vidnet ... har afgivet..., ligesom retten også har taget hensyn til den detaljerede forklaring, som vidnet ... har afgivet.

..."

Det er derfor A´s opfattelse, at de fremlagte erklæringer i sagen, der vil blive fulgt op af vidneforklaringer, kan dokumentere, at sommerhuset de facto har været anvendt til private formål i ejertiden.

Det gøres gældende, at der i sagen er objektivt konstaterbare forhold, der beviser, at A har anvendt sommerhuset til private formål i ejertiden. Der skal henvises til billederne fremlagt som bilag 5, hvoraf fremgår, at A havde møbleret huset. Det har formodningen mod sig, at en person ville bruge penge på at møblere et sommerhus, hvis denne person ikke reelt havde tænkt sig at anvende sommerhuset.

Det er af Skatteministeriet i påstandsdokumentet, side 3, 3. nye afsnit, anført, at det faktum, at A har afholdt et eller flere middagsarrangementer, og at han har tilbragt en weekend i sommerhuset m.v., ikke kan føre til, at sommerhuset kan afstås skattefrit. Det gøres heroverfor gældende, at det ved vurderingen af, hvorvidt der har været tale om privat brug, må holdes for øje, at det blot er en betingelse, at ejendommen har været benyttet som fritidsbolig i en del af ejertiden. Der skal henvises til lærebogen "Ejendomsbeskatning - afskrivning og afståelse i praksis", 1. udgave, 2008, Helle Porsfeldt, side 494. Det er anført i nævnte lærebog, at vurderingen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, er lempeligere end vurderingen efter § 8, stk. 1, i samme lov. Det gøres derfor gældende, at et sommerhus kan være benyttet sporadisk, og afstås skattefrit, hvis det kan bevises, at der de facto har været en privat benyttelse af sommerhuset.

Sommerhuset er finansieret af realkreditlån, og realkreditinstituttet havde selvsagt ikke ydet realkreditlån til A, hvis det ikke var bedømt, at han kunne foretage fuldgode betalinger af afdrag. Selve det faktum, at A havde adgang til at opnå lånene, beviser, at han i udgangspunktet havde økonomisk råderum til at beholde sommerhuset. Endvidere forelå der på købstidspunktet et tilbud fra udlejningsbureauet G2, der viste hvor stor en lejeindtægt sommerhuset kunne indbringe. Det fremgik af denne oversigt fra G2, at lejeindtægterne kunne dække udgifterne på sommerhuset. A havde således de facto til hensigt at beholde sommerhuset - selvom det dog bestrides, at denne hensigt har betydning ved afgørelsen af nærværende sag.

Det bestrides, at hensigten med benyttelsen har betydning for sagen. Hvis en skatteyder erhverver et sommerhus, og tillige afstår ejendommen som et sommerhus, er det ifølge retspraksis ikke relevant, hvilken hensigt skatteyderen har haft for benyttelse af sommerhuset i ejertiden. Det er alene tilstrækkeligt, at skatteyderen har benyttet sommerhuset til private formål i ejertiden.

Det er af Skatteministeriet anført i påstandsdokumentet, side 5, 1. nye afsnit, at A er kommet med skiftende forklaringer om, hvorledes han havde økonomi til at købe en sommerhusgrund. Det bestrides, at A er kommet med skiftende forklaringer. Skatteministeriet uddyber således heller ikke, hvad disse skiftende forklaringer skulle bestå i.

Sammenfattende gøres det gældende, at A har løftet bevisbyrden for, at han i sin ejerperiode har anvendt sommerhuset på ...1 [...4.red.SKAT] til "private formål" som påkrævet i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Bevisbyrden er løftet ved både fremlæggelse af objektiv dokumentation og i form af de afgivne erklæringer, der vil blive bekræftet til hovedforhandlingen. Som følge heraf er avancen ved salget af sommerhuset skattefri, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, jf. stk. 2.

Det er endvidere en betingelse for skattefrihed ved afståelse af sommerhuse, at ejendommens areal ikke overstiger 1.400 m2, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 1, eller i modsat fald, at en af de øvrige forudsætninger angivet i stk. 1, nr. 2 eller 3, er opfyldt. Sommerhusgrunden omfattet af nærværende sag har et grundareal på 2.563 kvadratmeter. Som sagens bilag 2 er der fremlagt en skrivelse af den 2. september 2010 fra ... Kommune, hvoraf fremgår, at grunden ikke kan udstykkes. Som følge heraf er betingelsen ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. stk. 1, nr. 2, for skattefrihed opfyldt.

Sagsøgte har i sit påstandsdokument til støtte for sin påstand anført følgende:

Til støtte for påstanden om frifindelse gøres det gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at han opfylder betingelserne for skattefrihed i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Som udgangspunkt medregnes fortjeneste ved salg af fast ejendom til den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1. Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, er en undtagelse til dette udgangspunkt, jf. f.eks. SKM2007.209.HR. Efter denne bestemmelse er det en betingelse for skattefrihed, at ejendommen har været "benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode" hvori ejendommen har været ejet. Det er sagsøgeren, der skal bevise, at salget er skattefrit.

Det fremgår af praksis, at der er strenge krav til, hvornår en skatteyder har dokumenteret reelt at have benyttet et sommerhus til private formål, jf. f.eks. SKM2009.206.BR, SKM2009.267.BR, SKM2007.276.ØLR, SKM2010.267.VLR og SKM2010.249.ØLR.

Sagsøgeren har ikke oplyst nogen objektive omstændigheder, der godtgør en egentlig privat benyttelse. Til besvarelse af opfordring (A), hvorved sagsøgeren blev opfordret til at redegøre detaljeret for, præcist hvornår og til hvilke formål han har anvendt sommerhuset, har sagsøgeren alene henvist til stævningen og den varslede vidneførsel. I stævningen er der blot henvist til sagens bilag 7 og 8, som er erklæringer fra LK og NK og VJ. Det fremgår hverken af stævningen eller erklæringerne, i hvilket omfang sommerhuset skulle være anvendt privat, herunder angivelser af datoer for denne eventuelle private benyttelse. I den forbindelse bestrides det, at sagsøgeren har løftet eller kan løfte sin bevisbyrde ved de fremlagte erklæringer eller påtænkte vidneforklaringer, navnlig fra nærtstående til sagsøgeren. Det fremgår således af retspraksis, at vidneforklaringer ikke kan erstatte objektiv dokumentation for, om sagsøgeren reelt har anvendt ejendommen til private formål, jf. f.eks. SKM2007.276.ØLR, (hvor skatteyderen førte seks vidner) og SKM2007.797.ØLR (hvor skatteyderen førte syv vidner).

Sagsøgeren har heller ikke i øvrigt tilvejebragt oplysninger, der dokumenterer, at sommerhuset reelt har været benyttet til private formål i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2´s forstand. I den forbindelse bemærkes det særligt, at det forhold, at sagsøgeren, i den korte periode før sommerhuset blev solgt, eventuelt måtte have afholdt et eller flere middagsarrangementer eller tilbragt en weekend i sommerhuset m.v., ikke kan føre til, at sommerhuset kan afstås skattefrit i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, jf. f.eks. SKM2009.206.BR, SKM2012.83.VLR og SKM2012.567.ØLR. Det er i øvrigt mere sandsynligt, at sagsøgeren har været til stede i ejendommen i forbindelse med salgsbestræbelserne, hvilket heller ikke udgør en anvendelse af sommerhuset til privat formål i lovens forstand, jf. f.eks. SKM2003.152.ØLR.

Den omstændighed, at sagsøgeren har indrettet sommerhuset med indkøbt inventar, dokumenterer heller ikke, at sommerhuset har været benyttet til private formål i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2´s forstand. Det er helt sædvanligt at møblere et sommerhus som led i salgsbestræbelserne.

Sagsøgeren har derfor ikke løftet sin bevisbyrde. Tværtimod er der en række omstændigheder, der skaber en kraftig formodning imod, at sommerhuset blev erhvervet med henblik på - og faktisk har været anvendt til - sædvanlig privat benyttelse, før det blev sat til salg.

Der skal i den forbindelse henvises til, at sommerhuset blev videresolgt allerede den 16. marts 2005, dvs. under 2 uger efter sommerhuset blev færdigmeldt. Det er herunder udokumenteret, at byggeriet skulle være afsluttet den 1. december 2004. Derimod fremgår det af BBR-meddelelsen for sommerhuset (bilag D), at huset er færdigopført i 2005. Det bemærkes, at det er ejendomsejerens ansvar, at oplysningerne om ejendommen, herunder bl.a. særligt opførelsesåret, er korrekte, og manglende eller forkerte oplysninger kan medføre bøde. De i BBR-meddelelsen anførte oplysninger må derfor formodes at være korrekte. Dertil kommer, at elregningen for sommerhuset i perioden 1. januar til 29. marts 2005 er faktureret G1.1.1 ApS og ikke sagsøgeren.

Derudover fremgår det af købsaftalen af 14. marts 2005, at sagsøgeren inden overtagelsesdagen bl.a. skulle påse, at byggesagen blev afsluttet overfor kommunen, at der blev udstedt BBR-ejermeddelelse til køberen, at manglende elarbejde blev færdiggjort, at der blev opsat parabolantenne med receiver, at udvendig træbeklædning ved elskab blev færdiggjort, samt at der blev lagt grå skærver/granit i holdepladsen/vendepladsen. Selv om sommerhuset blev færdigmeldt primo marts 2005, var opførelsen af sommerhuset altså fortsat ikke færdiggjort på tidspunktet for salget.

Da sagsøgeren trods Skatteministeriets opfordringer ikke har dokumenteret, hvornår han indgik (evt. mundtlig) aftale med mæglervirksomheden, samt hvornår han etablerede kontakt til køberen, må det lægges til grund, at sagsøgeren indledte salgsbestræbelserne allerede inden sommerhuset var færdigmeldt. Dette støttes også af, at det af købsaftalen (bilag 10) side 5, punkt 10, fremgår, at der allerede den 11. januar 2005 blev indhentet tingbogsattest, som blev faktureret af ejendomsmægleren med kr. 700, jf. tillæg til købsaftalen vedrørende salgsprovenu (bilag 10), side I og 4.

Uanset sommerhuset måtte blive anset for færdigopført den 1. december 2004 - hvilket bestrides - er der selv i det tilfælde tale om et salg 3 måneder efter sommerhuset var færdigopført. Sagsøgeren har ikke godtgjort omstændigheder, der viser, at et sådant hurtigt salg ikke var hensigten med sommerhusets opførelse, jf. ovenfor. Der påhviler herefter sagsøgeren en skærpet bevisbyrde for, at han reelt har anvendt sommerhuset til privat formål, inden han solgte huset, jf. f.eks. SKM2012.83.VLR.

Hertil kommer, at sagsøgeren slet ikke havde råd til at beholde sommerhuset. Sagsøgeren var på tidspunktet for købet af sommerhusejendommen studerende og har ud fra de fremlagte oplysninger ikke selv haft midler til at finansiere købet, jf. Landsskatterettens kendelse af 14. december 2011 (bilag 1). Sagsøgeren har ikke godtgjort, at han på noget tidspunkt har haft økonomisk råderum til at eje sommerhuset. Opførelsen af sommerhuset var alene muliggjort af, at sagsøgerens forældre kautionerede for sagsøgerens lån. Det har aldrig været tanken, at sagsøgeren skulle eje og anvende sommerhuset privat, men derimod at sommerhuset skulle sælges hurtigst muligt med fortjeneste for øje. Sagsøgerens moder, der altså kautionerede for sagsøgerens lån, var da også eneanpartshaver i G1.1.1 ApS, der opførte sommerhuset.

Sagsøgeren er kommet med skiftende forklaringer om, hvorledes sagsøgeren har haft økonomi til såvel at købe en ejendom som opføre et hus til samlet kr. 2.145.000,-, herunder økonomi til at kunne beholde sommerhuset. De økonomiske forhold, som sagsøgeren selv anfører som baggrunden for, at sommerhuset blev videresolgt i 2005, har i øvrigt været uændrede gennem hele forløbet.

Det har endeligt formodningen imod sig, at såvel sagsøgeren som dennes tvillingesøster - kort tid efter de på samme tid - og til underpris - køber hver deres sommerhus af det selskab, som deres moder er eneanpartshaver i - finder ud af, at de ikke har råd til at sidde i sommerhusene, som derfor bliver videresolgt.

Alle disse forhold viser, at det eneste formål med erhvervelsen af ejendommen var et hurtigt frasalg med fortjeneste for øje, og denne fortjeneste er ikke skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

I medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1, opgøres fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. dog stk. 8.

Skattemyndighederne har ved opgørelsen af avancen tillagt anskaffelsessummen forbedringsudgifter for 800.000 ekskl. moms, svarende til det beløb, som sagsøgeren netto er faktureret. Det er sagsøgeren der skal godtgøre, at der skal reguleres yderligere i afståelses- og/eller anskaffelsessummen. Da handlen er foregået mellem interesseforbundne parter, er sagsøgerens bevisbyrde skærpet, jf. f.eks. SKM2007.445.HR og SKM2009.761.VLR.

Sagsøgeren har ikke godtgjort, at der skal reguleres yderligere efter § 4, stk. 1, jf. § 5, stk. 2. Det gøres gældende, at bilag 4 ikke dokumenterer, at A har overført kr. 465.000 til G1.1.1 ApS som yderligere betaling for opførelsen af sommerhuset. Sagsøgeren har herunder ikke dokumenteret, at der i debetsaldoen indgik krav mod sagsøgeren på betaling for opførelse af sommerhuset.

Sagsøgeren har heller ikke fremlagt nogen skriftlig aftale eller dokumenteret en eventuel mundtlig aftale vedrørende opførelsen af sommerhuset. Det er således udokumenteret, at prisen for huset skulle være højere end de fakturerede kr. 1.000.000,- inkl. moms. Sagsøgeren har herunder ikke dokumenteret, hvornår en aftale blev indgået eller på hvilket grundlag prisen blev fastsat.

Beløbet på 465.000 kr. er derudover først overført den 15. juli 2005 og altså efter A ifølge skødet (bilag 9) videresolgte sommerhuset den 26. april 2005 med overtagelse den 1. april 2005. Sagsøgeren har heller ikke fremlagt nogen faktura, der kunne dokumentere, at beløbet var overført som betaling for opførelsen af sommerhuset. Beløbet ligger i øvrigt også væsentligt ud over den købesum, der fremgik af tilbuddet (bilag 3), og svarer dermed efter alt at dømme ikke til den aftalte pris. Sagsøgeren er ikke fremkommet med blot et forsøg på en forklaring herpå.

Endeligt har G1.1.1 ApS over for skattemyndighederne selv anført, at sagsøgeren alene betalte kr. 1.000.000,- inkl. moms for opførelsen af sommerhuset, jf. Landsskatterettens kendelse af 2. marts 2011, side 11-18 (bilag E).

Rettens begrundelse og afgørelse

Det lægges til grund, at A den 3. marts 2004 erhvervede en sommerhusgrund i ...4 med henblik på at opføre et sommerhus på grunden. Købet blev finansieret ved lån, som A´s forældre kautionerede for. Sommerhuset er opført af G1.1.1 ApS, som A´s mor er eneanpartshaver i, og som BA´s far driver. Sommerhuset blev færdigmeldt den 3. marts 2005, og A solgte sommerhuset den 18. marts 2005.

Der er i sagen afgivet forklaring af A og vidneforklaring af VJ angående A´s benyttelse af sommerhuset. Der er endvidere fremlagt en erklæring fra daglig leder af G1.1.1 ApS, LK, herom. Det er efter det oplyste uklart, hvornår sommerhuset var færdigt, og der foreligger ikke objektiv dokumentation, der støtter anvendelsen af sommerhuset til private formål. Der er dog ikke grundlag for at tilsidesætte de afgivne forklaringer om, at A i et mindre omfang har opholdt sig i sommerhuset.

Imidlertid finder retten - uanset denne benyttelse - efter en samlet vurdering ikke, at A har godtgjort, at sommerhuset er erhvervet med henblik på anvendelse som fritidshus og reelt har været anvendt af A til privat formål i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2´s forstand. Retten lægger herved vægt på omstændighederne i forbindelse med købet, herunder at A da var studerende og uden midler til købet, og at forældrene kautionerede for lån hertil. Det var også forældrene, der via et byggeselskab stod for byggeriet af A´s sommerhus og tillige hans søsters sommerhus, der blev købt kort tid efter på tilsvarende vilkår. Endvidere har retten lagt vægt på den relativt korte ejerperiode samt på, at sommerhuset blev solgt kort efter, at byggeriet var færdigmeldt hos kommunen. Det bemærkes, at det forhold, at sommerhuset var møbleret, ikke i sig selv findes at kunne tillægges betydning, henset til det oplyste om, at det var planlagt at udleje sommerhuset.

Avancen ved salg af ejendommen er derfor ikke omfattet af undtagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, jf. stk. 1, men er skattepligtig i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Med hensyn til spørgsmålet om regulering af avancen ved salg af sommerhuset lægges det til grund, at G1.1.1 ApS har fremsat tilbud på opførelse af sommerhuset til en pris af 1.200.000 kr. Der er ikke fremlagt fakturaer, der belyser yderligere udgifter på 465.000 kr. til opførelse af sommerhuset udover 1.000.000 kr., som der ifølge skattemyndighedernes beregning foreligger fakturaer for.

Retten finder ikke, at sagsøgeren ved fremlæggelse af konti, der via en mellemregning med G1.1 ApS udviser en overførsel af et beløb på 465.000 kr. den 15. juli 2005 til A´s debetkonto hos G1.1.1 ApS, og registreret revisor LT´s forklaring herom har godtgjort, at denne postering vedrører yderligere betaling for opførelse af sommerhuset. Der er derfor ikke grundlag for at fratrække dette beløb i opgørelsen af avancen ved salget af sommerhuset.

Sagsøgtes frifindelsespåstand tages derfor til følge.

Sagsomkostninger

Efter sagens værdi og forløb pålægges det sagsøgeren at betale sagsomkostninger til sagsøgte med 50.000 kr. inklusiv moms, der dækker sagsøgtes udgift til advokatbistand.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

I sagsomkostninger skal sagsøgeren, A, inden 14 dage til sagsøgte betale 50.000 kr.