Dato for udgivelse
28 Nov 2012 10:37
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
22 Oct 2012 13:36
SKM-nummer
SKM2012.678.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Retten i Glostrup, BS 10B-227/2011
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsavancebeskatning + Fradrag og afskrivninger
Emneord
Ejendomshandel, syn og skøn
Resumé

Sagen drejede sig om kursværdien af et pantebrev, der indgik i berigtigelsen af en ejendomshandel, hvor sagsøgeren var køber. Kursværdien skulle således anvendes ved kontantomregning af sagsøgerens anskaffelsessum, jf. afskrivningslovens § 45 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4.

På overdragelsestidspunktet udgjorde pantebrevsgælden 2,8 mio. kr. Sælgeren af ejendommen hæftede ikke personligt for denne gæld, men havde derudover gæld på over 6,8 mio. kr. med sikkerhed i ejendommen forud for det omtvistede pantebrev. Ifølge en syns- og skønserklæring i sagen var ejendommens værdi 8,2 mio. kr. på overdragelsestidspunktet. Ejendommen var tidligere blevet solgt til 10,5 mio. kr. og blev efterfølgende solgt til 8,3 mio. kr. Ved det efterfølgende salg indfriede sagsøgeren pantebrevsgælden til kurs 100.

Retten tiltrådte, at skattemyndighederne havde sat kursen på pantebrevet til kurs 25. I den forbindelse henviste retten til, at sælgeren af ejendommen forud for den omtvistede handel forgæves havde forsøgt at sælge ejendommen til en pris, der gav dækning for den foranstillede gæld. Endvidere henviste retten til, at ejendommens største lejemål havde været vanskeligt at udleje. Retten bemærkede derudover, at indfrielsen til kurs 100 var sket mellem interesseforbundne parter og derfor ikke kunne tillægges betydning.

Skatteministeriet blev herefter frifundet.

Reference(r)

Afskrivningsloven § 45
Ejendomsavancebeskatningsloven § 4

Henvisning

Den juridiske vejledning 2012-2 C.H.2.1.9.3

Henvisning

Den juridiske vejledning 2012-2 C.C.2.4.1.3.1

Henvisning

Den juridiske vejledning 2012-2 C.C.6.2


Parter

H1 A/S
(advokat Henrik Oehlenschlæger)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/adv.fm. Uffe Habekost Sørensen)

Afsagt af byretsdommer

Anne Ersbøll

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen drejer sig om den skattemæssige kursværdi af et pantebrev, som er indgået i berigtigelsen af en ejendomshandel i 2003 med H1 A/S som køber. Pantebrevets kursværdi har betydning for fastlæggelsen af købers skattemæssige anskaffelsessum og sælgers skattemæssige afståelsessum.

H1 A/S har nedlagt påstand om

principalt: Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at kursen for pantebrev oprindeligt stort 3,0 mio. kr. med pant i ejendommen ...1 ansættes til kurs 100 i forbindelse med beregning af H1´s anskaffelsessum ved køb af ejendommen den 1. marts 2003.

subsidiært: Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at kursen for pantebrev oprindeligt stort 3,0 mio. kr. med pant i ejendommen ...1 ansættes til en kurs lavere end 100 efter rettens skøn, dog ikke under kurs 25 i forbindelse med beregning af H1´s anskaffelsessum ved køb af ejendommen den 1. marts 2003.

Skatteministeriets påstand er frifindelse.

Landsskatteretten afsagde kendelse den 1. november 2010.

Sagen er anlagt den 14. januar 2011.

Oplysningerne i sagen

I Landsskatterettens kendelse af 1. november 2010 er anført:

"...

Klagen vedrører kursfastsættelse på pantebrev og opgørelse af anskaffelsessum for ejendom.

Landsskatterettens afgørelse

SKAT har fastsat kurs på pantebrev til 25.

Landsskatteretten stadfæster afgørelsen.

SKAT har opgjort den kontantomregnede anskaffelsessum til 6.040.879 kr.

Landsskatteretten ansætter anskaffelsessummen til 6.262.421 kr.

Kursfastsættelse

Sagens oplysninger

H1 (herefter Investeringsselskabet) beskæftigede sig i det omhandlede indkomstår med investering i pantebreve og andre finansielle aktiver, investeringsvirksomhed og hermed beslægtet virksomhed.

Ved slutseddel dateret 19. februar 2003 købte Investeringsselskabet ejendommen beliggende ...1 (herefter Ejendommen) af K/S G1 (herefter Kommanditselskabet) pr. 1. marts 2003. Købesummen blev aftalt til 8.343.685,10 kr. og opgjort således:

15.2.1

Ved slutsedlens underskrift eller senest den 21.02.03 deponeres rentefrit hos G2 kr. 200.000,00

15.2.2

Ved overtagelse deponeres i købers pengeinstitut kr. 1.600.000,00

 

Renten af dette beløb tilfalder sælger fra overtagelsesdagen.

 

Senest 20. marts 2005 betales (se vedlagte allonge) kr. 3.700.000,00

15.2.3

Indestående 2.den prioritet til A oprindeligt Stort kr. 3.000.000,- (se vedlagte allonge) kr. 2.843.685,10

Af allonge til slutseddelen fremgår følgende:

Ad slutsedlens § 15

Stk. 15.2.2.

Restudbetalingen kr. 3.700.000,00 udfærdiges som gældsbrev med følgende særlige vilkår og/eller på standardvilkår. Der betales 5,5 % p.a. rente, som forfalder til betaling 4 gange årligt indtil beløbet er fuldt og endeligt indbetalt. 1.ste gang den 31.03.2003 betales forholdsmæssigt. Det fulde beløb forfalder til betaling den 20.03.2005.

 

Gældsbrevet sikres ved eksisterende ejerpantebrev tinglyst i ejendommen på kr. 7.500.000,00 som 1. prioritet. Ejerpantebrevet og gældsbrevet vil blive lagt til sikkerhed i F1-Bank indtil hele den kontante del af købesummen i alt kr. 5.500.000,00 f.s.v. angår ejendommen og kr. 200.000,00 for inventaret er indbetalt.

 

Ejerpantebrevet kan sekundært håndpantsættes.

   

Stk. 15.2.3

Indestående 2. prioritet v/pantebrev til A c/o F2-Bank, oprindeligt stort kr. 3.000.000,- med restgæld pr. 01.03.2003. Fast årlig ydelse på 9,7 % af hovedstolen hvoraf 8,01 % af den til enhver tid gældende restgæld er rente. Køber har fået udleveret kopi af gældsbrevet.

 

Ved ejerskifte betales 1 % i ejerskiftegebyr som erlægges senest 3 uger efter, at endeligt skøde er tinglyst uden frist og udleveret fra tingslysningskontoret, dog senest 3 mdr. efter at ejendommen endeligt er overtaget.

Pantebrevet på oprindeligt 3.000.000 kr. blev udstedt i forbindelse med Kommanditselskabets erhvervelse af Ejendommen. Kommanditselskabet erhvervede Ejendommen for 10.500.000 kr. Pantebrevet blev forrentet og afdraget fra den 31. december 1999 gennem en fast årlig ydelse på 9,7 % af hovedstolen, hvoraf 8,01 % p.a. af det til enhver tid skyldige beløb var rente. Den 1. marts 2003 havde pantebrevet en restgæld på 2.843.685,10 kr. Pantebrevet havde oprykkende panteret i Ejendommen efter ejerpantebrev på oprindelig 7.500.000 kr. Pantebrevskreditor var A, der tillige var hovedaktionær i Investeringsselskabet.

Af allonge til pantebrevet fremgår følgende:

Modregning

I det omfang den årlige bruttolejeindtægt hidrørende fra den pantsatte ejendom, i perioden fra overtagelsesdagen den 31.12.1999 til den 31.12.2009 bliver mindre end kr. 1.027.000,00 med tillæg af stigninger i henhold til lejekontrakternes bestemmelser, indrømmes debitor modregningsret for den manglende bruttohusleje i pantebrevets prioritetsydelser. Modregningsretten beregnes først i rentebetalingen og dernæst i afdraget. Modregningsretten er maksimeret til kr. 291.000,00 årligt. Såfremt den manglende lejebetaling, i forhold til den budgetterede, overstiger kr. 291.000,00 årligt, kan der ikke akkumuleres til modregning i fremtidige terminsydelser.

Debitor har pligt til, så længe ovennævnte modregningsret er gældende, at indhente kreditors godkendelse af enhver væsentlig ændring, der kan have betydning for modregningsretten, herunder specielt ændring af betingelser i bestående lejeaftaler, udlejningsvilkår ved udlejning af ledige lejemål samt udførelse af eventuelle bygningsforandringer af betydning for ejendommens fremtidige udlejningsmuligheder.

Debitor har pligt til, så længe ovennævnte modregningsret er gældende, uden ugrundet ophold, at underrette kreditor ved lejernes eller udlejers (debitors) opsigelse eller ophævelse af lejemål i ejendommen. Ligeledes skal kreditor, uden ugrundet ophold, underrettes ved ejers manglende betaling af husleje. Underretningen skal dog først foretages efter normal rykkerprocedure, og altså samtidig med at en eventuel ophævelse af lejemålet kan finde sted. Kreditor har herefter ret til at anvise lejere, mod hvem udlejer (debitor) ikke har berettiget indsigelse efter objektive kriterier, under forudsætning af, at udlejningen sker til en lejer med en for udlejer (debitor) afskrivningsberettigende drift. Såfremt debitor desuagtet nægter udlejning, udgår det omhandlede lejemål af modregningsretten, jfr. ovenfor, med et beløb svarende til den aftalte leje i det af kreditor anviste lejemål.

På samme måde forholdes, såfremt udlejer (debitor) uden kreditors godkendelse indgår frivillig aftale med lejerne om nedsættelse af lejen, eller såfremt udlejer (debitor), uden kreditors godkendelse, indgår nye lejemål med en lavere leje end slutlejen i det lejemål, som det nye lejemål træder i stedet for. Kreditor kan dog kun nægte godkendelse, såfremt kreditor selv er i stand til at udleje lejemålet til en højere husleje inden 21 dage efter at kreditor er gjort bekendt med det nye lejemål.

Ejendomsværdien for Ejendommen udgjorde 8.100.000 kr. i både 2003 og 2004.

Investeringsselskabet solgte Ejendommen pr. 15. december 2004 til en købesum på 8.625.000 kr.

Ved Investeringsselskabets køb af Ejendommen i 2003 blev der ikke aftalt en fordeling af den kontantomregnede købssum.

Såvel Investeringsselskabet som Kommanditselskabet blev i brev af 14. juni 2005 anmodet om redegørelse for den selvangivne kursfastsættelse af det overdragne pantebrev på nominelt 2.843.685 kr. samt den selvangivne fordeling af anskaffelsessum/afståelsessum på grund, installationer, bygninger og ej afskrivningsberettigede bygninger.

Der blev afholdt møde i SKAT den 8. maj 2006, hvor repræsentanterne for Investeringsselskabet og Kommanditselskabet ikke kunne nå til enighed om kursfastsættelsen.

F3-Finans foretog en vurdering af pantebrevet den 15. august 2005, hvoraf følgende fremgår:

Vi har gennemgået det materiale, vi har modtaget til brug for kursfastsættelse af pantebrev opr. 3 mio. kr. med pant i ejendommen ...1 næst ejerpantebrev 7,5 mio. kr.

Pantebrevet ønsker kursfastsat pr. 1.3.2003, som er overtagelsesdagen for K/S G1 salg af ejendommen til H1.

Til brug for fastsættelsen har vi modtaget følgende materiale i kopi:

-

slutseddel af 19.2.2003

-

referat af ordinær generalforsamling af 30. april 2003

-

pantebrev opr. 3 mio. kr.

-

forespørgsel i historiske adkomster pr. 27.6.2005

-

årsrapporter for 2001 og 2002 for K/S G1

-

betinget skøde for handlen mellem SH og K/S G1

-

mail af 4. august 2005 fra YK

Væsentlige oplysninger, der er lagt til grund ved kursfastsættelsen, er

-

at ejendommen hovedsagelig er anvendt til restauration

-

at driften af denne virksomhed ikke havde været rentabel og at driften var indstillet på tidspunktet for ejendommens overdragelse

-

at forudgående salgsbestræbelser var resulteret i bud på ejendommen i niveauet 5,7 - 6 mio. kr.

-

at der i pantebrevet er modregningsadgang for manglende lejeindbetalinger

-

at kommanditisterne i K/S G1 ikke hæfter for pantebrevsgælden

-

at pantebrevet på tidspunktet for ejendommens handel respekterer en gæld på 6,9 mio. kr., der er sikret ved et ejer pant på 7,5 mio. kr.

På baggrund af det forelagte materiale og ovennævnte oplysninger vurderer vi at pantebrevet pr. 1.3.2003 med K/S G1 som debitor vil være svært omsætteligt og at pantebrevet vil kunne omsættes til max. kurs 10,00 til en spekulativ investor.

F4-Finans foretog to vurderinger af pantebrevet i 2006. Af vurdering dateret 4. maj 2006 fremgår følgende:

På Deres foranledning har vi foretaget vurdering af pantebrev, opr. Stort kr. 3.000.000 a´ 8,01 % p.a. med pant i ...1.

Vi har noteret os, at pantebrevet ønskes vurderet i forbindelse med H1´s erhvervelse af omhandlede ejendom pr. den 1. marts 2003, hvor sælger af ejendommen er K/S G1.

Til vor vurdering har vi modtaget følgende materiale:

    

Redegørelse for sagsforløb

 

Kopi af oprindeligt udbudsmateriale fra DAI på hvilket grundlag K/S G1 i 1999 erhvervede ejendommen

 

Kopi af endeligt skøde ved H1´s erhvervelse af ejendommen

 

Kopi af omhandlede pantebrev

Vi har noteret os, at ejendommen ved H1´s erhvervelse af denne pr. den 1. marts forekommer handlet til en moderat pris henset til også det dagældende generelle prisniveau for cityejendomme i ... centrum, og at dette afspejler, at hovedlejemålet reelt henstår uudlejet.

Vi har også noteret os, at dette har medført, at modregningsretten i omhandlede pantebrevs ydelser har været gjort gældende over en periode. Vi har imidlertid forstået at have fået opdrag at vurdere pantebrevet, som det indgår i selve berigtigelsen af ejendomshandlen pr. den 1. marts 2003.

Af skøde fremgår, at H1 erhvervede ejendommen for tkr. 8.343, at der kontant blev erlagt tkr. 1.800, at der skulle udstedes gældsbrev tkr. 3.700 samt at omhandlede pantebrev, til rest tkr. 2.843, alene skulle respektere dette.

Det er blevet os oplyst, at erhvervelsen af ejendommen skete med henblik på købers egen anvendelse af det ledige hovedlejemål, dvs. modregningsretten i pantebrevets ydelser herefter blev illusorisk.

På basis af de foreliggende oplysninger, renteniveauet på handelstidspunktet samt pantebrevets karakter, som havende pant i en cityejendom med blandet beboelse og erhverv er det vor bedste vurdering, at pantebrevet på handelstidspunktet kan værdisættes til et kursniveau 85-90.

I forbindelse med den her afgivne vurdering skal vi på given foranledning erklære, at vi på ingen måde har forretningsmæssige relationer til H1 eller til os kendte nærtstående parter til selskabet.

...

Af F4-Finans´ vurdering dateret 23. maj 2006 fremgår følgende:

Med henvisning til min tidligere foretagne vurdering dateret 4. maj 2006 har De bedt mig oplyse en vurderingskurs på omhandlede pantebrev, såfremt modregningsretten skulle medtages i vurderingen af pantebrevet på salgstidspunktet for ejendommen. Spørgsmålet er således hypotetisk - og det må lægges til grund for en sådan vurdering, at den forud for salget gældende udlejningssituation for ejendommen K/S G1 som "egen lejer" ikke ville være evigtvarende, hvilket det faktiske salg af ejendommen også afspejler. Omvendt ville der forud for salget af ejendommen herske stor usikkerhed om, hvornår en normalisering af lejesituationen ville kunne påregnes - og i givet fald til hvilken leje for omhandlede lejemål - hvilket ville influere på kursfastsættelsen for pantebrevet. På denne baggrund - der som førnævnt er hypotetisk - ville kursen efter min bedste vurdering kunne ansættes til kursniveau 60-70.

Ved kendelse af 11. juli 2007 fastsatte SKAT kursen på pantebrevet til 25.

SKATs afgørelse

SKAT har ansat kursen på pantebrevet til 25.

SKAT har bemærket, at kursfastsættelsen skal ske pr. salgsdatoen med udgangspunkt i handelsværdien.

SKAT har anset kursfastsættelsen for vanskelig, idet der er tale om et specielt pantebrev grundet klausulen om modregningsret, samt det forhold at der er tale om pant i en erhvervsejendom (85,85 %), hvorfor værdien bl.a. afhænger af rentabiliteten hos de forretninger, der befinder sig i bygningen. Pantebrevet er derfor ikke umiddelbart sammenligneligt med andre pantebreve.

Efter SKATs opfattelse har modregningsretten pr. 1. marts 2003 været reel. En eventuel køber af pantebrevet skal respektere modregningsretten, hvorfor dette i væsentlig grad indvirker på kursfastsættelsen.

SKAT har anført, at der i pantebrevet er et vilkår, hvoraf det fremgår, at der er oprykkende panteret efter ejerpantebrevet med/uden rentetilskrivning på 7.500.000 kr., hvilket betyder, at pantebrevet skal respektere en yderligere gældsætning af Ejendommen op til 7.500.000 kr. Eftersom modregningsretten har været gjort gældende i 2001 og 2002 er der formentlig kun sikkerhed for pantebrevets restgæld i form af værdien af Ejendommen, SKAT har anført, at det har stor indflydelse på vurderingen af pantebrevet, om der skal respekteres en foranstående gældsforpligtelse på 3.700.000 kr. i stedet for 7.500.000 kr.

SKAT har bemærket, at modregningsretten kun løber til 2009. Efter udløb af modregningsretten udgør restgælden knap 2,2 mio. kr. ud af 2.843.685 kr. pr 1. marts 2003. Et eventuelt tab grundet modregning vil således beløbe sig til maksimalt 600.000-700.000 kr. På restgælden på knap 2,2 mio. kr. kan der ifølge klausulen ikke foretages modregning.

SKAT har på baggrund af en samlet konkret vurdering af de fremlagte oplysninger fastsat pantebrevets værdi til kurs 25.

Klagerens påstand og argumenter

Investeringsselskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at kursen på pantebrevet fastsættes til kurs 100.

Til støtte for den nedlagte påstand har repræsentanten anført, at den offentlige vurdering af Ejendommen på tidspunktet for købet udgjorde 8.100.000 kr., og at Ejendommen mindre end to år senere blev videresolgt til 8.625.000 kr., og at den offentlige vurdering på dette tidspunkt fortsat udgjorde 8.100.000 kr.

Efter repræsentantens opfattelse ligger en værdiansættelse af pantebrevet til kurs 25 med tilsvarende værdiansættelse af Ejendommen til 6.262.421 kr. langt fra den objektive handelsværdi på Ejendommen og det dermed sikrede pant på tidspunktet.

Repræsentanten har henvist til, at pantebrevet i forbindelse med salget blev indfriet til kurs 100, og at Ejendommen oprindeligt blev anskaffet af kommanditselskabet i 1999 for 10.500.000 kr.

Syn og skøn

I forbindelse med sagens behandling i Landsskatteretten har der været udmeldt syn- og skønsforretning. Af syn- og skønsrapporten dateret 18. september 2008 fremgår bl.a. følgende:

Skønstema:

Temaet for vurderingen er i henhold til rekvirentens anmodning følgende:

 

Spørgsmål 1:

 

Syn- og skønsmanden bedes meddele, hvilken kontant værdi ejendommen havde pr. 1. marts 2003.

   

Dokumenter:

For sagens bedømmelse har jeg modtaget:

 

Syn- og skønstema af 10. marts 2008 samt følgende bilag:

 

1. BBR-ejermeddelelse dat. 11/8-2004

 

2. Skatter- og afgifter 2003 og 2004

 

3. Forsikringspolice dat. 23/4-2003

 

4. Pantebrev, hovedstol kr. 3.000.000

 

5. Håndpantsætningserklæring - kr. 7.500.000

 

6. Gældsbrev, hovedstol kr. 3.700.000

 

7. Endeligt skøde

 

8. Lejemålsoversigt

 

9. Lejekontrakt - [...]

 

10. Lejekontrakt - [...], guldsmed

 

11. Lejekontrakt - [...], frisør

 

12. Lejekontrakt - [...], bolig

 

13. Lejekontrakt - [...], bolig (ej underskrevet)

 

14. Mail af 10. september d.å. fra revisor [...]

 

15. Kopi af side fra refusionsopgørelse med lejeoversigt

   
 

Herudover er modtaget/rekvireret:

 

16. Tegninger fra ... Kommune

 

17. Tingbogsattest, dat. 25/7-2008

 

18. Offentlig vurdering 2007

 

19. Uddrag af gældende rammer og lokalplan 72, 160, 164

 

20. Ejendomsskat 2008

 

21. BBR-ejermeddelelse dat. 25/7-2008

Indkaldelse & besigtigelse:

...

Til stede var:

...

Beskrivelse og lejeforhold pr. 01.03.2003:

    

Ejendommen ved besigtigelsen:

 

For besvarelse af det opstillede tema er det for syn- og skønsmanden en nødvendighed, at forsøge at "tilbageføre" ejendommen til temaets dato, nemlig 01.03.2003.

 

Der foreligger stort set intet dokumentationsmateriale, hverken i form af billeder eller andet materiale der kan beskrive ejendommens tilstand dengang. Efterfølgende beskrivelse besvares således på de udsagn, det med parternes tilladelse og i parternes overværelse, var muligt at indhente hos nuværende ejer, [...], samt det kendskab syn-og skønsmanden i øvrigt har til ejendommen.

 

Ejendommen er beliggende i ... absolutte centrum og består af 2 bygninger - hovedbygning beliggende ud mod ... samt bagbygning beliggende ud mod ....

 

Bygningerne er ifølge BBR opført i 1900 og er væsentligt ombygget i 2006 af nuværende ejer. Ejendommen fremstår i pudset/malet mur med betontagsten/built-up tag og med termovinduer. Ifølge oplysning fra nuværende ejer, [...], stod ejendommen pr. hendes overtagelse overfor en malingsmæssig udfordring udvendigt, idet flere bygningsdele havde større, afskallede partier. Det må således formodes, at ejendommen havde samme tilstand pr. 01.03.2003.

 

Selve grundarealet lignede dengang det der er i dag, idet størstedelen er/var bebygget og resten består af mindre, indhegnet areal, port m.v.

   
 

Ejendommen var dengang - i modsætning til i dag - opdelt i 5 "lejeenheder" bestående af:

 

- Frisørsalon "[...]" (ad.1)

 

- Guldsmed "[...]" (ad 2)

 

- Boliglejemål, 2. tv. (ad 3)

 

- Boliglejemål, 2. th. (ad 4)

 

- Restauration og selskabslokaler (ad 5)

   
 

Ad. 1

   
 

Frisørsalonen "[...]" er beliggende i kælderplan tv. God synlighed fra torvet og gågaden og fremstår lys og venlig indenfor. Indretningen er enkel og moderne og der er plads til 3-4 kundepladser. Det vurderes, at dette lejemål d.d. fremstår som pr. 01.03.2003, idet lejemålet pr. 2001 blev indrettet til frisørsalon efter interview med nuværende ejer, [...].

   
 

Lejer: [...]

 

Areal: 35 m2 iflg. BBR

 

Årlig leje: kr. 46.497,72 excl. Moms

 

Pris pr. m2: 1.328,- p.a.

 

Depositum: kr. 11.624,43 excl. Moms

 

Uopsigelighed: Udlejer indtil 01.03.2011

 

Uopsigelighed: Lejer indtil 01.03.2002

 

Afståelsesret: Ja, indenfor samme branche

 

Huslejeregulering: Hver den 01.03 med nettoprisindeks min. 2% p.a. af den aktuelle leje

   
 

Lejekontrakt indgået 04.02.2001 og var således udlejet pr. 01.03.2003. På grund af størrelsen (små lejemål er oftest udlejet til en højere m2-pris end større lejemål), skønnes lejemålet således udlejet på markedsvilkår, det vil sige hverken lejerisiko eller lejereserve.

 

Ad.2

 

Guldsmed "[...]" var beliggende i kælderplan th. ligeledes med god synlighed fra torvet og gågaden og består af butik, værksted, baglokale/personalerum samt opgang til baggård med adgang til toilet. Lokalerne bærer generelt præg af at være i ældre stand. Det vurderes, at dette lejemål d.d. fremstår som pr. 01.03.2003 efter interview med nuværende ejer, [...].

 

Lejer: [...]

 

Areal: 80 m² iflg. BBR

 

Årlig leje: kr. 52.336,44 excl. moms.

 

Pris pr. m²: 654,- p.a.

 

Depositum: kr. 3.900,- excl. moms

 

Uopsigelighed: Udlejer indtil 30.04.1990

 

Afståelsesret: I uopsigelighedsperioden

 

Huslejeregulering: Hver 1. april på basis af reguleringspristallet.

   
 

Lejekontrakt indgået 14.04.1978 og var således udlejet pr. 01.03.2003. Efter syn og skønsmandens opfattelse og under hensyntagen til gældende rente- og konjunkturforhold, var der en vis lejereserve, skønnet her til ca. kr. 24.000-, idet lejen pr./m2 på tidspunktet burde have været ca. kr. 950,-/m2 p.a.

 

Ad 3 & 4.

 

Hovedbygningens 2. sal er indrettet med 2 beboelseslejligheder. Begge lejligheder blev besigtiget ved syn- og skønsforretningen og syn- og skønsmanden konstaterede at det overordnede skøn er, at disse var i en god stand pr. 01.03.2003, idet nuværende ejer, [...], under det efterfølgende interview meddelte, at hun intet har gjort ved lejlighederne efter hendes overtagelse af ejendommen - hun havde end ikke set dem. Syns og skønsmandens vurderer at lejlighederne ligger over middel.

 

2.tv. indeholder: Stue med åbent køkken, soveværelse samt badeværelse med bruseniche. Fremstår pæn og velholdt.

 

Lejer: [...]

 

Areal: 64 m² iflg. BBR

 

Årlig leje: 39.000,

 

Pris pr. m²: 609,- p.a.

 

Depositum: 9.450,

 

Huslejeregulering: Det lejedes værdi

   
 

Efter syn- og skønsmandens opfattelse og under hensyntagen til gældende rente- og konjunkturforhold vurderes lejligheden udlejet på markedsvilkår pr. 01.03.2003.

   
 

2.th. indeholder ligeledes: Stue med åbent, nyere køkken, soveværelse samt badeværelse med bruseniche. Lejligheden fremstår pænt og velholdt.

 

Lejer: [...]

 

Areal: 72 m² iflg. BBR

 

Årlig leje: 38.700,

 

Pris pr. m²: 525,- p.a.

 

Depositum: 11.000,-

 

Huslejeregulering: Det lejedes værdi

 

Lejestart 01.04.2002 og var således udlejet pr. 01.03.2003.

   
 

Efter syn- og skønsmandens opfattelse og under hensyntagen til gældende rente- og konjunkturforhold, var der en vis lejereserve, skønnet her til ca. kr. 8.000,-, idet lejen pr. m2 på tidspunktet burde have været ca. kr. 650,- pr. m2 p.a.

   
 

Lejekontrakten [...], foreligger ikke i underskrevet stand, hvorfor det er en forudsætning at udlejningen skete på de skitserede vilkår.

   
 

Ad.5

 

Ved interview med nuværende ejer; [...], blev ejendommens tilstand beskrevet på tidspunktet for hendes erhvervelse af den samlede ejendom (01.12.2004) som værende ældre, men velfungerende og absolut renoveringsværdig, idet stort set alle overflader var nedslidte og farvevalg, udstyr m.v. var umoderne - kort sagt trængte hele restaurationen med tilhørende selskabslokaler og køkken til en pæn "overhaling", hvilket også skete. Nuværende ejer nyindrettede og renoverede lokalerne for ca. kr. 1,5 mio, så disse i dag fremstår som flotte, lyse lokaler.

 

I kraft af disse udsagn betyder dette naturligvis, at lokalerne også var i denne "trængende" tilstand pr. 01.03.2003, hvilket således bl.a. danner grundlag for syn- og skønsmandens prisdannelse. Det har ikke været muligt at komme ejendommens fysiske tilstand nærmere.

 

Restaurationen var pr. 01.03.2003 en ældre, pæn og velfungerende restaurant med alt hvad der dertil hører af inventar, ældre toiletter, speciel gæstestue/mindre selskabslokale (...-stuen). Herudover selskabslokaler på 1. sal, formentlig fordelt på 2-4 rum.

 

I bagbygningen, som ligger vinkelret på hovedejendommen lå - ligesom nu - restaurantens køkken, køle-/fryserum samt diverse depotrum, personaletoilet samt trappe til 1. sal indrettet til kontor. Her var ligeledes selskabslokaler i bagbygningens stueplan samt 1. sal. Bagbygningen er i dag udlejet til "[...]".

 

Ifølge det overfor syn- og skønsmanden oplyste fra revisor [...] (bilag nr. 14) var den resterende del uudlejet og uden frist pr. 01.03.2003.

 

...1, st. og 1. sal bestående hovedsageligt af restaurant, selskabslokaler og køkken - i alt ca. 350 m2 - og de bagvedliggende selskabslokaler i 2 plan - i alt ca. 363 m2. Refusionsopgørelse fra køb (bilag nr. 15) dokumenterer således også, at der på det handlende tidspunkt kun var lejeindtægt fra 4 lejemål i alt.

 

I forhold til den ovennævnte beskrevne tilstand - se "Ejendommens beskrivelse" - og under hensyntagen til gældende rente- og konjunkturforhold pr. 01.03.2003, skønnes den årlige m2-leje at udgøre i gennemsnit for restaurantdelen med tilhørende faciliteter (...1, st. & 1. sal - 350 m2) kr. 850,-pr./m2

 

Tilsvarende ud fra ovennævnte betragtninger skønnes huslejen i selskabslokalerne (...1 - 363 m2) i gennemsnit at have udgjort ca. 600,-pr./m2.

   
 

Varmeforsyning: Fjernvarme

 

Vandforsyning: ... Kommunes Vandforsyning.

 

Adgangsforhold: Offentlig vej.

Zone-/planforhold:

    

Ejendommen er beliggende i byzone.

 

Den er omfattet af følgende kommune-/lokalplaner:

 

Kommuneplan - rammebestemmelse 1.C.14.

 

Lokalplan nr. 72, 160 og 164

 

Området anvendes til centerformål (butikker, liberale erhverv samt mindre, ikke generende fremstillingsvirksomhed i tilknytning til butikkerne), boligformål og offentlige formål.

 

 

Generelle bemærkninger:

 

Således er ejendommens lejemål og tilstand bedømt, hvilket herefter lægges til grund for syn- og skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1. Herudover er der til brug for denne besvarelse afsat et beløb, som for denne type ejendoms "normale" driftsbudget modsvarer ca. kr. 120,- pr. m2.

Ud over det i syn- og skønsrapporten indsatte billedmateriale, forefindes hos syn-og skønsmanden i betragteligt omfang fornøden billeddokumentation tages ved syn- og skønsforretningens afholdelse.

Spørgsmål 1:

Syns- og skønsmanden bedes meddele, hvilken kontant værdi ejendommen havde pr. 1. marts 2003.

Svar 1:

Ud fra ovenfor anførte betragtninger, ejendommens tilstand, dagældende rente- og konjunkturforhold, ejendommens sublime beliggenhed, vurderes ejendommens pris til på kontantbasis pr. 01.03.2003 at have udgjort

 

Kontant kr. 8.185.000,00

Forudsætninger:

Det forudsættes:

     

- at ejendommen er lovligt opført og benyttet,

 

- at der ikke findes skjulte fejl eller mangler udover de nævnte,

 

- at der ikke i de tinglyste servitutter er bestemmelser, som hindrer en fortsættelse af ejendommens nuværende anvendelse

 

- at lejemålet ...1 2. sal pr. 01.03.03 betalte den skitserede leje som fremgår af lejemålsoversigten

 

- at køber pr. 01.03.03 ikke overtog nogen momsreguleringsforpligtelse, oplyst af SKAT, ...

Klagerens bemærkninger til syn- og skønsrapporten

Investeringsselskabets repræsentant har anført, at SKATs argument om, at Ejendommens efterfølgende salgspris på 8.625.000 kr. var udtryk for et heldigt salg, ikke er korrekt.

Repræsentanten har desuden anført, at pantebrevets værdi må opgøres efter pantets værdi i Ejendommen samt forretningsprocenten.

Repræsentanten har dernæst anført, at modregningsretten udløb i 2009, og at der maksimalt kunne modregnes 291.000 kr. i ydelsen pr. år. Afdraget ville desuden ikke være tabt men blot udskudt.

Repræsentanten har endvidere anført, at diverse pantebrevsvurderinger mangler hensyntagen til pantets/ejendommens værdi, hvorfor de er uanvendelige.

SKATs bemærkninger til syn- og skønsrapporten

SKAT har henvist til, at vurderingen er foretaget den 18. september 2008, dvs. fem år efter at Investeringsselskabet overtog Ejendommen, og næsten fire år efter at Ejendommen blev videresolgt.

SKAT har desuden henvist til, at hovedlejemålet var ledigt ved overtagelsen. I den forbindelse har SKAT henvist til, at forudsætningerne i prospektet var bygget på, at hovedlejemålet betalte hovedparten af lejeindtægten og de driftsudgifter, der var forbundet med at drive Ejendommen. I syn- og skønsrapporten er der ved vurderingen lagt vægt på rente- og konjunkturforhold og dermed også indlagt den forudsætning, at hovedlejemålet var udlejet til de anførte kvadratmeterpriser.

SKAT har anført, at værdien af mursten ikke alene kan benyttes ved en vurdering af et pantebrevs kursværdi. De økonomiske dispositioner/driftsoverskud må lægges til grund ved vurderingen, idet det jo er lejeindtægterne, der afgør, om der bliver betalt på pantebrevet eller ej.

SKAT har anført, at det trods Ejendommens sublime beliggenhed ikke lykkedes at drive en rentabel forretning i forbindelse med ejendomsudleje.

Kommanditselskabets bemærkninger til syn- og skønsrapporten

Kommanditselskabet har anført, at generalforsamlingsreferater fra Kommanditselskabet beskriver situationen og må være en rigtig god dokumentation for vurderingen af Ejendommen og pantebrevet dengang. Materialet understøtter, at Ejendommens værdi var mellem 5,7 mio. kr. og 6,0 mio. kr. i fri handel og at pantebrevet var værdiløst.

Kommanditselskabet har desuden anført, at vurderingen er fremkommet ved, at Investeringsselskabet har fremlagt skødet og bedt om en vurdering.

Kommanditselskabet har henvist til, at Nybolig havde til opgave at sælge Ejendommen, ligesom de havde til opgave at udleje Ejendommen. Kommanditselskabet har under henvisning til referat fra ordinær generalforsamling dateret 29. maj 2002 anført, at Ejendommen blev udbudt til 8,5 mio. kr., men at bestyrelsen havde mandat til at sælge Ejendommen for 6,5 mio. kr. Det lykkedes imidlertid ikke Nybolig at sælge Ejendommen.

Kommanditselskabet har under henvisning til referatet fra generalforsamlingen afholdt den 30. april 2003 samt beretningen herfra anført, at en ny mægler havde overtaget salget af Ejendommen, og at denne mægler havde fundet en mulig køber til en købspris på 5,7 - 6,0 mio. kr. Kommanditselskabet kontaktede herefter pantebrevshaver, der ikke var dækket ind af købesummen. Pantebrevshaver tilbød herefter at købe Ejendommen for 5,7 mio. kr. inklusiv inventar for 200.000 kr. Kommanditselskabet har henvist til, at det af slutsedlen fremgår, at der betales 5,7 mio. kr. tillagt pantebrevet.

Med en samlet foranstående gæld på 6,8 - 6,9 mio. kr. er pantebrevet værdiløst ved salgspriser på 6,8 mio. kr. og derunder. Kommanditselskabet har henvist til, at pantebrevet havde pant i Ejendommen, men at kommanditisterne ikke hæftede personligt for gælden. Kommanditisterne havde derimod kautioneret for bankgælden, hvorfor aftalen i forbindelse med salget blev, at den bankgæld, der ikke blev indfriet ved salget, skulle afdrages over 2-3 år. Da banken mente, at 5,7 mio. kr. var den opnåelige pris, accepterede de salget og kommanditisterne betalte den resterende gæld med prioritet før pantebrevet over de næste år.

Yderligere udtalelser

Investeringsselskabets repræsentant ved brev af 15. september 2010 fremsendt yderligere bemærkninger.

Repræsentanten har anført, at han er uenig i, at syn- og skønsrapporten ikke kan lægges til grund, idet det er hans opfattelse, at værdiansættelse af pantebrevet må tage udgangspunkt i ejendommens værdi. Repræsentanten har i den forbindelse henvist til SKATs egen praksis for værdiansættelse af pantebreve i forbindelse med køb af ejendomme, hvor værdien opgøres som en kombination af rentefod og placering indenfor ejendommens værdi.

Repræsentanten har under henvisning til det oprindelige syn- og skønstema anført, at det forekommer underligt, at SKAT/Landsskatteretten korrigerer dette, når det indeholdt en vurdering af pantebrevet. Det er repræsentantens opfattelse, at SKAT/Landsskatteretten må bære skylden for, at pantebrevet ikke blev vurderet. Repræsentanten har bemærket, at der foreligger tre eksterne vurderinger af pantebrevet.

Repræsentanten har desuden anført, at modregningsretten alene udgjorde 291.000 kr. pr. år, og at sandsynligheden en mod en modregning i afdragene synes små.

Repræsentanten har henvist til, at pantebrevets restgæld udgjorde 2.239.787,87 kr. efter ophør af modregningsretten pr. 31. december 2009 svarende til 75 % af den oprindelige restgæld. Der kunne således maksimalt ydes en gældsnedsættelse med 25 %.

Repræsentanten har desuden gjort gældende, at pantebrevet i forbindelse med salg til ekstern køber to år senere blev indfriet til kurs 100.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Anskaffelsessummer og salgssummer samt godtgørelser og vederlag skal omregnes til kontantværdi. Dette fremgår af afskrivningslovens § 45, stk. 1.

Ved afståelse af fast ejendom skal sælger og køber i købsaftalen, skødet eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum på grund, bygninger mv., jf. afskrivningslovens § 45, stk. 2.

Såvel den kontantomregnede afståelsessum som fordelingen på aktiver, som er aftalt mellem køber og sælger, er undergivet den skatteansættende myndigheds prøvelse, jf. afskrivningslovens § 45, stk. 3. Hvis den skatteansættende myndighed for sælger og køber ikke er den samme, træffer den skatteansættende myndighed for sælger afgørelse herom med direkte bindende virkning for køber, jf. afskrivningslovens § 45, stk. 4.

Det lægges til grund, at der ikke foreligger en skriftlig aftale mellem Investeringsselskabet (køber) og Kommanditselskabet (sælger) om kursen på pantebrevet.

Landsskatteretten bemærker, at retten normalt lægger en syn- og skønsrapport til grund. I den fremlagte syn- og skønsrapport er der imidlertid ikke særskilt taget stilling til kursfastsættelsen af pantebrevet. Skønsmanden har i stedet for foretaget en vurdering af Ejendommen. Syn- og skønsrapporten kan derfor ikke danne grundlag for en fastsættelse af kursen på pantebrevet.

Landsskatteretten finder på baggrund af sagens oplysninger, at kursen på pantebrevet kan fastsættes til kurs 25. Retten har lagt særlig vægt på modregningsretten, der fremgår af allonge til pantebrevet, og at denne modregningsret rent faktisk blev udnyttet, hvilket gør pantebrevet svært omsætteligt. Retten har desuden lagt vægt på, at hovedlejemålet ikke var udlejet ved overdragelsen i 2003.

Ved den efterfølgende indfrielse af pantebrevet til kurs 100 var kreditor hovedaktionær i Investeringsselskabet, der var debitor. Debitor og kreditor var således interesseforbundne parter, og indfrielsen kan derfor ikke tillægges nogen vægt ved kursfastsættelsen pr. 1. marts 2003.

Repræsentanten har ikke i øvrigt fremlagt oplysninger, som kan føre til, at kurs 25 tilsidesættes.

Landsskatteretten stadfæster skattecentrets afgørelse på dette punkt.

..."

Af sagens øvrige oplysninger fremgår:

K/S G1 købte ejendommen i ... i 1999 for 10,5 mio. kr. I udbudsmaterialet var der budgetteret med en årlig lejeindtægt på 1.013.336 kr. og for år 2000 med 1.027.683 kr.

Af protokollatet fra generalforsamling den 29. maj 2002 i K/S G1 fremgår, at den oprindelige lejer af restauranten gik konkurs i august 2000, og den ny lejer i foråret 2001 konstaterede, at man ikke var i stand til at betale den aftalte husleje. Der var enighed om at undersøge mulighederne for at indfri H1´s pantebrev, idet det ville være værdiløst for ham, hvis ejendommen kom på tvangsauktion. Man bemyndigede bestyrelsen til at indfri pantebrevet for maksimum 150.000 kr.

Af protokollat fra ekstraordinær generalforsamling den 16. oktober 2002 fremgår, at K/S G1 besluttede at sætte restaurant og ejendom til salg gennem G2, og at bestyrelsen blev bemyndiget til at sælge for minimum 6,5 mio. kr.

Statsaut. ejendomsmægler IP havde den 15. oktober 2002 vurderet, at ejendommen formentlig kun kunne indbringe en pris på 6-6,5 mio. kr., idet den største lejer - restauranten - (havde betalt) en leje, der lå væsentlig i overkanten af markedslejen. Ved genudlejning skulle man være heldig, hvis man i det daværende marked kunne en finde en lejer, der ville betale 500.000 kr. i årlig leje.

G3 i ... havde den 8. oktober 2002 skønnet en kontantpris på ca. 6 mio. kr. for en investor, der evt. ville omdanne ejendommen til kontorlejemål og investere ca. 900.000 kr. i sådan omdannelse. G3 fandt det tvivlsomt, om det overhovedet ville være muligt at finde en lejer til restauranten. De øvrige lejeindtægter udgjorde ca. 174.000 kr. om året.

K/S G1 indgik den 21. november 2002 kommissionsaftale med G2, hvorefter ejendommen blev udbudt til ca. 7,8 mio. kr. Heri var restaurationsdelen sat til en pris på 1,2 mio. kr. for inventar og goodwill. Den årlige leje for restauration var sat til 480.000 kr.

Ved mail af 11. februar 2003 til YK for K/S G1 meddelte H1´s advokat blandt andet:

"...

Under henvisning til vore samtaler kan jeg herved bekræfte, at H1 vil være indstillet på at erhverve ejendommen ...1 for et beløb stort kr. 5.700.000 med tillæg af restgæld på sælgerpantebrevet. Af købesummen udgør kr. 200.000 betaling for restaurationsinventar K/S´et har erhvervet.

(...)

..."

Der blev herpå den 26. februar 2003 indgået slutseddel i overensstemmelse hermed.

Af årsrapport for 2004 for H1 fremgår om ejendommen:

"...

I begyndelsen af år 2003 erhvervede selskabet ejendommen ...1, og i samme forbindelse den i ejendommen beliggende restaurant, der gennem generationer har været ... bys førende restaurant og mødested for erhvervslivet. Driften af restauranten blev gennem det første år varetaget af en bestyrer, som imidlertid påførte selskabet et betydeligt tab i år 2003. I stedet blev restauranten med virkning fra den 1. april 2004 udlejet til en forpagter, som imidlertid gik i betalingsstandsning i efteråret 2004. På dette tidspunkt meldte der sig en liebhaver som køber til ejendommen til en pris svarende til den pris, selskabet havde betalt for ejendommen, hvorfor det besluttedes at afhænde ejendommen per ultimo 2004.

..."

H1 A/S solgte ejendommen til G4  ApS pr. 15. december 2004 for 8.625.000 kr., hvoraf 325.000 kr. dækkede inventar i restauranten, der var uudlejet.

Forklaringer

YK har forklaret blandt andet, at K/S G1 i 1999 købte ejendommen som en investering, idet lejeindtægterne forventedes at kunne dække gæld og give overskud. Før erhvervelsen var der indgået en ny lejekontrakt om restauranten, som var den største lejer og som udgjorde ca. 85 % af lejeindtægten. Restauratøren viste sig hurtigt ikke kunne klare lejen og gik konkurs i 2000. En ny lejer af restaurationen fik økonomiske problemer efter et halvt års tid. K/S G1 forsøgte forgæves at finde anden lejer til en nedsat leje, og i en periode stod man selv for driften gennem et anpartsselskab, fordi man blev rådet til at holde restauranten i gang, idet dens værdi var væsentlig højere i drift. Modregningsadgangen i pantebrevet til A blev indføjet, fordi det ved købet i 1999 var usikkert, om den ny lejer af restauranten kunne klare en årlig leje på 850.000 kr. Modregningsadgangen gav kommanditselskabet en garanti for 291.000 kr. af den årlige lejeindtægt. A måtte for 2001 og 2002 acceptere, at modregningsadgangen blev udnyttet. A var således fuldtud orienteret om den manglende lejeindtægt for restauranten og det faktiske lejeniveau. A var ligeledes informeret om K/S G1´s bestræbelser på at sælge ejendommen. Da ejendommen blev solgt pr. 1. marts 2003 til H1, stod restauranten tom.

K/S G1 udfoldede flere forskellige bestræbelser på at udleje eller sælge restauranten og på at sælge ejendommen. I første omgang forsøgte man gennem Nybolig at udleje eller sælge retten til at drive restaurant. Det gav ikke resultat. Derpå forsøgte man at sælge ejendommen og havde kontakt med forskellige mæglere, der i efteråret 2002 vurderede ejendommen. Man satte ejendommen, som man havde givet 10,5 mio. kr. for i 1999, til salg for 6,5 mio. kr. og endte med et bud på 5,7 mio. kr., som K/S G1 var indstillet på at acceptere. På en generalforsamling enedes man om, at man skulle foreslå A at købe hans pantebrev for et mindre beløb, idet salgsprisen ikke ville kunne dække hans pantebrev. Et salg krævede således panthavers accept. Alternativet var, at ejendommen blev solgt på tvangsauktion.

Det endte med, at H1, som A ejede sammen med familiemedlemmer og var direktør i, købte ejendommen for 5,7 mio. kr. H1/A ønskede, at pantebrevet skulle indgå i handlen, således at købesummen blev på 8.343.685,10 kr., idet pantebrevets restgæld blev lagt oveni.

Købesummen gav ikke K/S G1 mulighed for fuldtud at dække 1. prioriteten til F1-Bank, som man skyldte ca. 7 mio. kr. K/S G1 havde for ud for salget ikke kunne betale renterne på lånet, hvorfor kommanditisterne havde måtte indskyde flere penge. F1-Bank var bekymret og pressede på for at få ejendommen solgt, så lånet kunne nedbringes og engagementet blive indfriet. Efter salget til H1 indfriede K/S G1 noget af gælden til F1-Bank og indgik aftale om, at resten skulle betales i løbet af 3 år.

Ved salget af ejendommen til H1 tænkte man ikke på, at kursfastsætte pantebrevet til A, der var indgået i handlen, fordi realiteten var, at den reelle købesum på 5,7 mill. kr. ikke en gang kunne dække 1. prioriteten. I vidnets verden var pantebrevet til A derfor 0 kr. værd. K/S G1 har accepteret SKATs værdiansættelse til kurs 25, selvom man ikke er enig heri. Man har ikke ønsket at bruge tid og penge på at føre sagen videre.

K/S G1 er ikke enig i resultatet af det syn og skøn, der blev foretaget under landsskatteretssagen. Skønsmanden, der har vurderet ejendommen, har ikke forholdt sig til de faktiske lejeindtægter pr. 1. marts 2003 eller til, at hovedlejemålet stod uudlejet og i en lang periode fra 2000 - 2003 havde vist sig ikke at kunne bære en årlig leje på 850.000 kr., endsige 350.000 kr.

Parternes synspunkter

H1 A/S har gjort gældende, at kursen for det omtvistede pantebrev skal fastsættes svarende til den sikkerhed, pantebrevet havde i den ejendom, i hvilken den havde pant.

Den ejendom, i hvilken pantebrevet havde pant, ejendom ...1, blev af investeringsaktieselskabet erhvervet i henhold til købsaftale af 19. februar 2003 til en pris på kr. 8.343.685,10.

Det fremgår af syn og skøn for landsskatteretten, at ejendommens pris på kontant basis pr. 1.3.2003 antages at have udgjort kr. 8.185.000.

Den pantsatte ejendom blev 15. december 2004, altså 1½ år efter, videresolgt for en købesum stor kr. 8.625.000 til IC.

Det gøres gældende, at retten på den baggrund kan lægge til grund, at den pantsatte ejendom havde en værdi, der gav fuld dækning for det omtvistede pantebrev, og at der således var mulighed for at videresælge det højt forrentede pantebrev til en uafhængig investor til kurs 100, idet ejendommen i forhold til denne investor gav sikkerhed for pantebrevet.

Skatteministeriets anbringende om kommanditselskabets forgæves bestræbelser på salg af ejendommen kan i betragtning af skønserklæringen om ejendommens værdi og det forhold at ejendommen efterfølgende blev solgt til en værdi, der oversteg skønserklæringens udvisende, ikke tillægges afgørende vægt.

Det fremgår af skrivelsen af 15. oktober 2002 fra IP, at ejendomsmægleren af K/S G1 har fået oplyst, at der var problemer med at fastholde lejen i ejendommen grundet et relativt stort restaurantlejemål. Det fremgår, at G3 foreslog ejendommen omdannet til kontor, og det fremgår, at G2 udbød ejendommen med goodwill for en restaurant og en husleje for restaurationen på kr. 480.000 årligt, hvilket står i modsætning til IP´s skrivelse, der anførte om en årlig leje på kr. 853.200.

Ved bedømmelsen af den indsats K/S G1 har gjort for at afhænde ejendommen, må retten tillægge det vægt, at modstykket til at fastsætte pantebrevet til kurs 100 er at fastsætte det til en lavere kurs, hvilket vil indebære en skattebesparelse for kommanditselskabet.

Skatteministeriet har anført blandt andet, at for køberen (H1) er anskaffelsessummen afgørende for opgørelsen af afskrivningsgrundlaget i henhold til afskrivningsloven og for opgørelsen af den skattepligtige avance i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven ved et senere salg. For sælgeren (K/S G1) er afståelsessummen afgørende for opgørelsen af genvundne afskrivninger i henhold til afskrivningsloven og for opgørelsen af den skattepligtige avance i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven.

Det følger af reglerne i såvel ejendomsavancebeskatningsloven som afskrivningsloven, at det er kontantværdien af anskaffelsessummen og afståelsessummen, der er afgørende, og at der derfor skal foretages kontantomregning af den del af købesummen, der betales med et pantebrev, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4 og afskrivningslovens § 45. Det er årsagen til, at pantebrevets kursværdi er afgørende for både købers og sælgers skatteansættelse.

Kontantværdien af pantebrevet - og den kontantomregnede købesum/salgssum - er naturligvis den samme for køber og sælger, og ifølge afskrivningslovens § 45 skal parterne da også principielt træffe aftale om opgørelsen af den kontantomregnede købesum/salgssum og dens fordeling på de afskrivningsberettigede aktiver, herunder bygning m.v. Parterne har modstående interesser, og det har derfor formodningen for sig, at deres aftale om kontantværdien og dens fordeling er korrekt.

I den foreliggende sag har parterne ikke fulgt lovens regler om, at de skal træffe aftale om kontantværdien og dens fordeling. Og det kan konstateres, at de er helt uenige herom. Ifølge sælgeren af ejendommen var kursen på pantebrevet 0 (dog angivet til kurs 15 i selvangivelsen) på overdragelsestidspunktet i 2003. Ifølge køberen af ejendommen var kursen på pantebrevet 100.

Med henblik på skatteansættelsen for såvel køber som sælger har skattemyndighederne derfor været nødsaget til selv at "skære igennem" og foretage den kursansættelse af pantebrevet, som parterne ikke har kunnet blive enige om. Resultatet af skattemyndighedernes skøn er kurs 25. Denne kurs er bindende for såvel købers som sælgers skatteansættelse.

H1 er køber og har anfægtet skattemyndighedernes skøn over pantebrevets kursværdi. Betingelsen for tilsidesættelse af skattemyndighedernes værdiskøn er bevis for, at det hviler på et forkert grundlag eller er åbenbart urimeligt. Sagens tema er derfor, om H1 har løftet denne bevisbyrde.

Til støtte for frifindelsespåstanden har Skatteministeriet gjort gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes værdiskøn ved fastsættelse af pantebrevets kursværdi.

H1 har ikke løftet bevisbyrden for, at værdiskønnet hviler på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Tværtimod må det lægges til grund, at pantebrevets reelle værdi i virkeligheden nok var mindre end kurs 25. Der er herefter ikke grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn.

For værdien af pantebrevet på overdragelsestidspunktet var det helt afgørende, hvorvidt der var udsigt til dækning for restgælden ved salg af ejendommen på dette tidspunkt. Og for dette spørgsmål var det afgørende, hvad ejendommen ville kunne forventes at indbringe ved et salg, og hvor stor den foranstående gæld i ejendommen var på det pågældende tidspunkt.

Det må lægges til grund, at K/S G1 var insolvent. Kommanditisterne i K/S G1 hæftede ikke personligt for gælden ifølge A´s pantebrev.

Da det kan konstateres, at det ikke var lykkedes K/S G1 at sælge ejendommen til 6,5 mio. kr., og da den foranstående pantesikrede gæld var på over 6,8 mio. kr., var realiteten, at pantebrevets værdi på det nærmeste var 0.

I den situation havde A valget mellem at nedskrive sit pantebrev til det beløb på 150.000 kr., som skyldneren (K/S G1) havde tilbudt (150.000 kr. svarende til ca. kurs 5), eller at imødese en tvangsauktion med det resultat, at hans pantebrev ville blive slettet uden nogen dækning overhovedet. Men A havde endnu et alternativ - nemlig selv at overtage ejendommen (for at beskytte sit pant).

A valgte at købe ejendommen for den samme pris, som sælgeren K/S G1 ville kunne opnå ved salg til tredjemand - nemlig omkring 5,7 - 6 mio. kr. Forudsætningen for denne løsning var, at banken (indehaveren af den foranstående prioritet) accepterede bortfald af pantesikkerhed for den resterende del af sit tilgodehavende hos K/S G1. Det gjorde banken - i erkendelse af, at der ikke var udsigt til at opnå en højere pris ved salg af ejendommen til anden side.

Rent teknisk har A så valgt at indskyde sit selskab H1 som køber. Og kontrakten er udformet på den måde, at H1 overtager hele gældsforpligtelsen ifølge pantebrevet uden nogen nedskrivning af gælden i den forbindelse. For sælgeren af ejendommen (K/S G1) gør denne fremgangsmåde ikke nogen forskel. Resultatet bliver det samme for K/S G1. Men for A er løsningen "smart" af skattemæssige grunde. Løsningen betyder nemlig, at A´s holdingselskab kommer til at betale en overpris, men overprisen tilfalder ikke sælgeren (K/S G1), men derimod A selv i form af afdrag på gæld.

I realiteten er der tale om maskeret udlodning fra H1 til A, idet udlodningen er maskeret som afdrag på gæld.

Yderligere havde den valgte løsning også den tilsigtede skattemæssige fordel, at den (fiktivt) ville kunne forøge afskrivningsgrundlaget samt nedbringe den skattepligtige ejendomsavance ved et senere videresalg, hvis A og H1 kunne overbevise skattemyndighederne om, at værdien af pantebrevet var kurs 100, sådan som man rent faktisk har forsøgt.

Realiteten er altså, at sælgeren af K/S G1 ikke har opnået en højere pris ved salg til H1, end man på daværende tidspunkt ville kunne opnå ved salg til anden side, men at H1 dog har betalt en væsentligt højere pris. Overbetalingen, som H1 har betalt - ved den fulde indfrielse af pantebrevet til kurs pari - er ikke tilfaldet K/S G1, men derimod H1´s hovedaktionær A. Og A har skattefrit fået udbetalt denne overpris, som reelt har karakter af maskeret udbytte fra hans selskab.

Det er kontantværdien af den reelle pris, som blev betalt til K/S G1, der skal lægges til grund, og ved beregningen af denne kontantværdi er det kun pantebrevets reelle kursværdi på daværende tidspunkt, som skal lægges til grund - og den er i virkeligheden mindre end den kurs 25, som skattemyndighederne nu skønsmæssigt har lagt til grund ved skatteansættelsen for både køber og sælger.

Ret beset er H1 således blevet stillet bedre ved skatteansættelsen, end man egentlig er berettiget til. Derfor er det også åbenbart, at der ikke er grundlag for at stille H1 endnu bedre, og at der således ikke er noget grundlag for at tage hverken H1´s principale eller subsidiære påstand til følge.

Rigtigheden af skønserklæringen bestrides. Restauranten var langt det største lejemål i ejendommen, og ved det i sagen omhandlede salg var restauranten uudlejet. Det var afgørende for ejendommens pris, om det var muligt at finde en lejer til restauranten, herunder på hvilke vilkår. EDC Erhverv IP og G3 anså det for tvivlsomt, om det var muligt at finde en lejer. Skønsmanden LE tog ikke højde for dette forhold, uanset at hans firma, Nybolig Erhverv, ikke havde formået at sælge restauranten, selv efter at prisen blev sat ned.

Disse faktiske kendsgerninger i forbindelse med sagens omstændigheder i øvrigt afkræfter fuldstændigt bevisværdien af skønserklæringen.

H1´s synspunkter om, at Skatteministeriet skulle være afskåret fra at anfægte bevisværdien af skønserklæringen, er uden retligt grundlag.

Rettens begrundelse og afgørelse

Ved afståelse af ejendommen pr. 1. marts 2003 har K/S G1 som sælger og H1 A/S som køber ikke som foreskrevet i afskrivningslovens § 45, stk. 1 og stk. 2, foretaget en omregning af afståelsessummen til kontantværdi og en fordeling af den kontantomregnede afståelsessum på grund, bygninger, m.v.

Der forelå ingen aftale mellem K/S G1 og H1 A/S om kursen på det pantebrev, som H1 overtog som led i handlen, og de to parterne har efterfølgende været uenige om værdiansættelsen. Skattemyndighederne fastsatte derfor pantebrevets værdi skønsmæssigt til kurs 25.

Retten er enig med Landsskatteretten i, at det syn og skøn, der blev foretaget under Landsskatterettens behandling af sagen, ikke kan lægges til grund. Den udmeldte skønsmand har vurderet ejendommen og har ikke særskilt taget stilling til pantebrevets værdi.

Ejendommen blev i oktober 2002 vurderet af to forskellige ejendomsmæglere til mellem 6 og 6,5 mio. kr., der ikke ville kunne dække første prioriteten, gælden til F1-Bank, der udgjorde lidt over 7 mio. kr. Ejendommen blev herpå sat til salg gennem en tredje ejendomsmægler til en udbudspris på 7,8 mio. kr., hvoraf restaurationsdelen udgjorde 1,2 mio. kr. Der meldte sig ingen interesserede købere. Restauranten, der udgjorde ejendommens største lejemål, havde i de år, K/S G1 ejede ejendommen, været vanskelig at udleje til den forudsatte leje og til en nedsat leje. Modregningsretten på pantebrevet blev derfor udnyttet af K/S G1. Hovedlejemålet var ikke udlejet pr. 1. marts 2003. Det fremgår af årsrapporten for 2004 for H1, at dette selskab i sin ejertid havde samme problemer med udlejning af restauranten, som K/S G1 havde haft.

På denne baggrund og af de af Landsskatteretten anførte grunde kan retten tiltræde, at kursen pr. 1. marts 2003 på pantebrevet er sat til kurs 25.

Den omstændighed, at pantebrevet efterfølgende er indfriet til kurs 100, kan ikke tillægges betydning, da indfrielsen er sket mellem interesseforbundne parter, A som kreditor og hovedaktionær i H1 A/S, som var debitor. Det, der i øvrigt er anført af H1 A/S, giver heller ikke grundlag for at ændre skattemyndighedernes skøn over pantebrevets værdi.

Derfor frifindes Skatteministeriet.

H1 skal betale 40.000 kr. inkl. moms i sagsomkostninger til Skatteministeriet. Beløbet, der dækker udgiften til advokatbistand, er fastsat på grundlag af sagens værdi og arbejdets omfang.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Skatteministeriet frifindes.

H1 betaler inden 14 dage 40.000 kr. i sagsomkostninger til Skatteministeriet. Omkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.