Dato for udgivelse
14 Sep 2012 12:47
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
08 May 2012 11:04
SKM-nummer
SKM2012.515.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Retten i Hillerød, BS 2-97/2011
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsavancebeskatning
Emneord
Projekt, udlejningsejendom, kommanditselskab
Resumé

Ved opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven efter salg af en ejendom, der var indgået i et ejendomsinvesteringsprojekt, kunne investor hverken medregne udbyderhonoraret ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum eller fradrage udbyderhonoraret ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum.

Reference(r)
Ejendomsavancebeskatningsloven § 4
  
Henvisning
Den juridiske vejledning 2012-2 C.C.3.1.1
Henvisning

Den juridiske vejledning 2013-1 C.H.2.1.8.4

Henvisning
Ligningsvejledningen 2012-2 E.C.4.3

Parter

A
(advokat Christian Falk Hansen)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokat Lars Apostoli)

Afsagt af byretsdommer

Lene Faursby Ahlers

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 13. januar 2011, angår spørgsmålet om, sagsøgers andel af udgifter til udbyderhonorar tilbage i 2003 kan lægges til ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2 i forbindelse med kommanditselskabets salg af ejendommen i 2006, og såfremt retten finder, at udbyderhonoraret ikke kan tillægges opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen, vedrører sagen herefter spørgsmålet om, de omtvistede udgifter til udbyderhonorar i stedet for kan fratrækkes ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum for ejendommen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4 i forbindelse med ejendommens salg

A har principalt nedlagt påstand om, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at de af K/S G1 afholdte udgifter til projektomkostninger, herunder udgifter til investorrejse samt udbyderhonorar til G2 A/S, i forbindelse med anskaffelsen af den i sagen omhandlede ejendom i 2003 skal tillægges den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen og dermed indgå i sagsøgers skattemæssige avanceopgørelse efter ejendomsavancebeskatningsloven i forbindelse med kommanditselskabets afståelse af ejendommen i indkomståret 2006, og at sagsøgers skatteansættelse for indkomståret 2006 hjemvises til fornyet behandling ved SKAT.

Sagsøger har subsidiært nedlagt påstand om, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at de af K/S G1 afholdte udgifter til projektomkostninger, herunder udgifter til investorrejse samt udbyderhonorar til G2 A/S, i forbindelse med anskaffelsen af den i sagen omhandlede ejendom i 2003 skal fragå den skattemæssige afståelsessum for ejendommen i forbindelse med kommanditselskabets afståelse af ejendommen i indkomståret 2006, således at den skattemæssige avance efter ejendomsavancebeskatningsloven reduceres med disse beløb, og at sagsøgers skatteansættelse for indkomståret 2006 hjemvises til fornyet behandling ved SKAT og

sagsøger har mest subsidiært nedlagt påstand om, at sagsøgers skatteansættelse for indkomståret 2006 hjemvises til fornyet behandling ved SKAT.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse.

Kommanditselskabet K/S G1 blev stiftet den 12. juni 2003 med en startkapital på 40. mio. kr. opdelt i 400 kommanditandele á 100.000 kr. K/S´ets formål var at eje og udleje en udlejningsejendom i udlandet. K/S´et blev etableret med henblik på efter erhvervelsen af udlejningsejendommen at udbyde kommanditandelene til optil 10 investorer. K/S´et erhvervede ejendommen beliggende i ...1 pr. 8. august 2003 for £ 8.227.000 med overtagelse den 18. december 2003.

K/S´ets kapital blev på en ekstraordinær general forsamling i oktober 2003 forhøjet til 42 mio. kr. opdelt på 420 kommanditandele. Disse blev udbudt til salg ved et prospekt dateret den 12. november 2003. Kommanditandelene blev solgt i perioden 13. november til 29. december 2003. Sagsøger købte 50 kommanditandele.

Udlejningsejendommen blev i 2006 solgt til tredjemand for 116.388.525 kr.

K/S´et blev derefter likvideret.

Sagsøger har opgjort den skattepligtige ejendomsavance således:

-

kontant salgssum

116.388.525 kr.

-

sagsomkostninger

   -6.922.420 kr.

-

skattemæssig afståelsessum

109.466.105 kr.

-

kontant anskaffelsessum

-101.176.469 kr.

-

10.000 kr. tillæg for 2003-2005

 -30.000.000 kr.

 

Skattepligtig ejendomsavance

8.259.363 kr.

Til anskaffelsessummen 86.960.213 kr. var der tillagt omkostninger med 14.216.256 kr., heraf blev 5.015.466 kr. godkendt som købsomkostninger. Udbyderhonoraret på 8.939.051 kr. og udgiften til investorrejse blev ikke godkendt som købsomkostninger. Ejendomsavancen blev herefter opgjort til 2.078.265 kr.

Forklaringer

Der er under sagen ikke afgivet forklaringer.

Parternes synspunkter

A har under sagen i påstandsdokument af 28. marts 2012 anført følgende:

"...

1. Udbyderhonoraret kan tillægges anskaffelsessummen

Til støtte for den nedlagte principale påstand gøres det overordnet gældende, at de af kommanditselskabet afholdte købsomkostninger til udbyderhonorar mv., der blev afholdt i forbindelse med kommanditselskabets anskaffelse af den i sagen omhandlede ejendom, skal tillægges ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2, i forbindelse med den skattemæssige avanceopgørelse, der udspringer af kommanditselskabets salg af ejendommen i indkomståret 2003.

Ved investorernes køb af ejendommen fra G2 A/S erhvervede investorerne i K/S G1 således alene ét aktiv, nemlig en erhvervsudlejningsejendom beliggende i udlandet. Det forhold, at ejendommen blev solgt ved overdragelse af anparter i et kommanditselskab, har ikke nogen betydning for fastlæggelsen af handelsværdien for ejendommen, idet den aftalte købesum var baseret på ejendommens afkast og øvrige sædvanlige parametre ved handel af erhvervsudlejningsejendomme.

Der var intet interessefællesskab mellem investorerne i K/S G1 på den ene side og G2 A/S på den anden side, hvorfor det må have formodningen klart for sig, at den aftalte købspris udgjorde den reelle markedspris for ejendommen på daværende tidspunkt. Det er fast antaget i praksis, at SKAT kun kan korrigere en imellem uafhængige parter aftalt pris, hvis den aftalte pris anses for åbenbar urimelig, hvilket der som anført ikke er tale om i nærværende sag.

Sagsøgtes synspunkt om, at en væsentlig del af det, som investorerne i K/S G1 købte og betalte for ved erhvervelsen af anparter i K/S G1, består af resultatet af projektudbyderens arbejde med strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, er ikke bæredygtig. Det er således et ubestrideligt faktum i nærværende sag, at G2 A/S i første omgang stiftede kommanditselskabet K/S G1 den 12. juni 2003. Den 8. august 2003 købte G2 A/S - via det helejede kommanditselskab K/S G1 - en erhvervsudlejningsejendom i ...1. G2 A/S blev dermed pr. 8. august 2003 i civilretlig og skatteretlig henseende ejer af den omhandlede erhvervsudlejningsejendom. I den efterfølgende periode afholdte G2 A/S udgifter til due diligence, mæglerhonorar samt øvrige købsomkostninger.

Først den 12. november 2003 blev der udsendt et prospekt til brug for salg af andele i K/S G1. G2 A/S solgte herefter i perioden fra den 18. november til den 29. december 2003 i alt 420 kommanditandele i K/S G1 til 10 investorer. As købsaftale er dateret den 23. december 2003.

På den baggrund kan det konstateres, at G2 A/S oprindeligt købte den i sagen omhandlede ejendom via deres på daværende tidspunkt helejede kommanditselskab pr. 8. august 2003 - og at G2 A/S herefter frem til den 18. november 2003 - dvs. en periode på ca. 4 måneder - var ejer af den omhandlede ejendom. G2 A/S havde i denne periode sædvanlig ejer rådighed over ejendommen, ligesom G2 A/S løb risikoen for, at andelene i K/S G1 ikke efterfølgende kunne blive solgt til en række investorer.

Det forhold, at G2 A/S ved videresalget af ejendommen til investorerne i K/S G1 dels fik dækket de afholdte omkostninger med købet af ejendommen, samt at G2 A/S opnåede en avance, kan selvsagt på ingen måde føre til, at investorernes skattemæssige anskaffelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4 udgør et mindre beløb, end den aftalte købesum i forbindelse med deres køb af ejendommen fra G2 A/S.

Sagsøgtes henvisning til Højesterets domme offentliggjort i henholdsvis SKM2008.967.HR og SKM2009.562.HR er sagsøger afgørende uenig i henset til, at de faktiske forhold i de omtalte højesteretsdomme er afgørende forskellige fra de faktiske forhold i nærværende sag. I ingen af de to højesteretsdomme var der således tale om, at udbyderen af det konkrete ejendomsprojekt i første omgang havde erhvervet ejendommen, for derefter at videresælge den efter cirka fire måneder til en række investorer. Derimod var der i Højesterets dom offentliggjort i SKM2008.967.HR tale om en såkaldt formidlingssituation, hvor udbyderen overhovedet ikke havde været ejer af den pågældende ejendom - men alene havde været formidler af ejendommen mellem den oprindelige sælger og det købende kommanditselskab. I højesteretssagen SKM2009.562.HR var der tale om, at investorerne erhvervede ejendommen med tilbagevirkende kraft fra det tidspunkt, hvor udbyderen købte ejendommen, således at udbyderen reelt ikke havde været civilretlig og skattemæssig ejer af den omhandlede ejendom.

I nærværende sag er der ubestrideligt civilretligt og skattemæssigt tale om, at G2 A/S erhvervede den i sagen omhandlede erhvervsudlejningsejendom beliggende i udlandet, hvorefter G2 A/S afholdte en række udgifter til due diligence, mæglerhonorar og øvrige købsomkostninger, for efter en periode på cirka fire måneder at videresælge ejendommen med avance til en række investorer. I nærværende sag er der således ubestrideligt tale om en ren videresalgssituation, og det forhold, at investorerne i K/S G1 erhvervede ejendommen via et kommanditselskab, kan selvsagt ikke bevirke, at deres skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen skal reduceres med de afholdte udgifter til udbyderhonorar m.v.

Det vil således være en klar nydannelse i dansk skatteret, såfremt byretten når frem til, at man ved fastlæggelsen af den skattemæssige anskaffelsessum for køber af et givent aktiv lægger afgørende vægt på hvilke omkostninger, sælger måtte have afholdt på det givne aktiv i sælgers ejer tid.

2. Udbyderhonoraret kan fradrages i afståelsessummen

I det omfang Retten ikke vil give medhold i sagsøgers synspunkt om, at de af K/S G1 afholdte udgifter til udbyderhonorar mv. skal indgå ved opgørelsen af ejendommens skattemæssige anskaffelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2, i forbindelse med kommanditselskabets salg af ejendommen i indkomståret 2006, gøres det til støtte for den subsidiære påstand gældende, at de omtvistede udgifter til udbyderhonorar mv. i stedet skal fratrækkes ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum for ejendommen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4, i forbindelse med kommanditselskabets salg af ejendommen i indkomståret 2006.

I givet fald kan det kun betyde, at Retten ikke finder, at udbyderhonoraret mv. udtrykker en værdi, der kan henføres til ejendommen. Er dette tilfældet, så gøres det gældende, at den naturlige konsekvens heraf må være, at det omtvistede beløb heller ikke skal indgå ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum for ejendommen.

Dette synspunkt støttes af SKATs eget styresignal udsendt pr. 14. april 2009, som er offentliggjort i SKM2009.261.SKAT. Af styresignalets punkt 2, der har overskriften "Ændring af praksis vedrørende brugte anparter", fremgår bl.a. følgende:

"...

I stedet for at have fokus på overdrageren af anparterne (om det er en tidligere ekstern investor eller ikke) forekommer det efter SKATs opfattelse bedre stemmende med reglerne i afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven og giver tillige større sikkerhed for rimelige og fornuftige resultater samt sammenhæng og konsekvens i praksis hvis fokus rettes mod spørgsmålet om, hvad betalingen egentlig dækker over. Hvad har investor reelt betalt for? I det omfang der i realiteten betales for værdien af den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, bør situationen bedømmes i overensstemmelse hermed. Så er der tale om betaling for at indtræde i en igangværende, veltilrettelagt ejendomsudlejningsvirksomhed - og dermed en etableringsudgift. Det gælder, uanset om køberen er investor nr. 1. 2. 3 eller 4 i rækken. Denne del af betalingen bør derfor ikke bedømmes som vederlag for ejendommen eller for de afskrivningsberettigede bygninger og installationer.

...

På baggrund af disse overvejelser har SKAT truffet beslutning om at ændre sin praksis vedrørende "brugte anparter" med virkning for anparter, der erhverves efter offentliggørelsen af dette styresignal, således at købere af "brugte anparter" herefter skal bedømmes efter samme principper som de oprindelige investorer. Det betyder, at det for alle investorer - uden hensyn til, om der er tale om formidlingssalg eller videresalg - under alle omstændigheder bliver afgørende, hvad betalingen dækker, og at den del af betalingen, som reelt dækker honoraret til udbyderen af ejendomsinvesteringsprojektet, i overensstemmelse med Højesterets dom af 25. november 2008 (SKM2008.967.HR) under alle omstændigheder anses for en etableringsudgift, som ikke kan medregnes ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum - og dermed ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget samt ved opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance ved et senere salg af ejendommen. Praksisændringen får alene betydning for overdragelser af "brugte anparter" i den forstand, som dette begreb er defineret i meddelelsen SKM2008.390.SKAT, jf. herved også Skatterådets begrebsanvendelse i afgørelsen SKM2007.850.SR. For alle andre investorer er retstilstanden uændret.

..."

Såfremt udbyderhonoraret i nærværende sag ifølge Retten må kvalificeres som betaling for værdien af den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, fremgår det dermed klart, at SKAT ikke mener, at dette udbyderhonorar kan bedømmes som vederlag for ejendommen eller for de afskrivningsberettigede installationer.

Således mener SKAT heller ikke, at et sådant udbyderhonorar kan medregnes til nogen investors anskaffelsessum, uanset hvilken plads i rækken af investorer, der fokuseres på.

Idet SKAT nu mener, at disse betragtninger er udtryk for overensstemmelse med afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven, har det selvsagt de facto også forholdt sig sådan før den 14. april 2009, som er datoen, hvorfra SKAT indførte den nye praksis. Dette som følge af, at hverken afskrivningsloven eller ejendomsavancebeskatningsloven er ændret i forbindelse med praksisændringen.

Det gøres gældende, at når loven ikke er ændret, men alene SKATs praksis er ændret, så må praksisændringen også tillægges betydning i forhold til nærværende sag. Der kan således ikke anses at være hjemmel til avancebeskatning af et beløb, der ifølge SKAT selv ikke reelt er udtryk for vederlag for ejendommen.

Uanset at SKAT kun ønsker at tillægge praksisændringen virkning for salg af brugte anparter efter den 14. april 2009, ændrer det ikke på, at SKATs nye syn på situationen de facto er udtryk for, at der nu ikke længere kan anses at være hjemmel til beskatning hos den oprindelige investor for den andel af afståelsessummen, der reelt dækker over udbyderhonoraret, således som efter den tidligere praksis.

Det gøres derfor gældende, at såfremt Retten i nærværende sag når frem til, at udbyderhonoraret ikke kan medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen i forbindelse med en avanceberegning efter ejendomsavancebeskatningsloven, så må beløbet svarende til udbyderhonoraret kunne fratrækkes ved opgørelsen af afståelsessummen.

I modsat fald vil der ske en avancebeskatning af et beløb (udbyderhonoraret), der ifølge SKAT slet ikke er ejendommen vedkommende, og dette er der selvsagt ikke hjemmel til i ejendomsavancebeskatningsloven, idet der i så fald slet ikke er tale om beskatning af ejendomsavance.

3. Udbyderhonoraret kan delvist fradrages i afståelsessummen

Såfremt Retten ikke finder, at de af K/S G1 afholdte udgifter til udbyderhonorar m.v. skal indgå ved opgørelsen af ejendommens skattemæssige anskaffelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2, jf. sagsøgers principale påstand - og såfremt Retten heller ikke finder, at de omtvistede udgifter til udbyderhonorar m.v. i stedet i sin helhed skal fratrækkes ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4, jf. sagsøgers subsidiære påstand - gøres det til støtte for den mest subsidiære påstand gældende, at de omtvistede udgifter til udbyderhonorar m.v. under alle omstændigheder delvist kan fratrækkes ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum for ejendommen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4, i forbindelse med kommanditselskabets salg af ejendommen i indkomståret 2006.

For en nærmere uddybning af sagsøgers synspunkter til støtte herfor henvises til stævningen side 24 og 25.

..."

Skatteministeriet har i påstandsdokument af 26. marts 2012 anført følgende:

"...

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det gældende, at skattemyndighederne med rette har lagt til grund, at den del af det af investorerne som "købsomkostninger" selvangivne beløb, som dækker honoraret til projektudbyderen G2 A/S, ikke har karakter af en egentlig handelsomkostning, og at beløbet derfor ikke kan medregnes ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen, der indgår i opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, jf. SKM2012.84.ØLR.

Udbyderhonoraret, der udgør 8.939.051 kr., angår den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet og har derfor karakter af en ikke fradragsberettiget udgift til etablering af den erhvervsmæssige virksomhed, som investorerne indtræder i, når de køber anparter i projektet, jf. statsskattelovens § 6, sidste afsnit, jf. SKM2008.967.HR og SKM2009.562.HR.

Højesteretsdommene angår spørgsmålet om, hvorvidt udbyderhonoraret kan medregnes som handelsomkostninger ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum efter reglerne i afskrivningsloven. Dommene er imidlertid også afgørende for spørgsmålet om, hvorvidt udbyderhonoraret kan medregnes som handelsomkostninger ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, eftersom "anskaffelsessummen" i henhold til henholdsvis ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven skal opgøres efter ensartede principper, således som det blev fastslået ved SKM2012.84.ØLR. Dette resultat fremgår da f.eks. også af SKM2012.96.ØLR.

Ingen del af udbyderhonoraret kan medregnes ved opgørelsen af "anskaffelsessummen" i henhold til afskrivningsloven eller ejendomsavancebeskatningsloven - heller ikke den del, som måtte dække de af projektudbyderen afholdte udgifter, som ville have været afskrivnings- eller fradragsberettigede, hvis investorerne selv havde afholdt dem, jf. SKM2008.465.HR, SKM2008.967.HR og SKM2011.487.VLR samt SKM2012.96.ØLR. Det kan ikke føre til et andet resultat, at investorerne indirekte kommer til at betale prisen for de af projektudbyderen afholdte udgifter, herunder udgifterne til investorrejsen til udlandet, idet prisen for den samlede "pakkeløsning" fra projektudbyderen (udbyderhonoraret) er så stor, at den dækker alle de af projektudbyderen afholdte produktionsomkostninger som led i etableringen af investeringsprojektet. Der er i den forbindelse anledning til særligt at hæfte sig ved SKM2011.487.VLR, som netop angår udgifterne til en investorrejse til udlandet i forbindelse med et af projektudbyderen G2 A/S udbudt investeringsprojekt. Faktisk blev investorrejsen i forbindelse med dette projekt gennemført som en fællesrejse med investorerne i K/S G1. Det er projektudbyderen G2 A/S, der har afholdt udgifterne til investorrejse m.v. Det er derfor projektudbyderens udgifter, og det er kun projektudbyderen selv, der har fradragsret for udgifterne.

Sagsøgers betragtninger om "brugte anparter" er uholdbare og kan ikke føre til et andet resultat. En aftale mellem udbyderen af et ejendomsinvesteringsprojekt og investorerne falder uden for den - nu ophævede - særlige administrative praksis om "brugte anparter," der tidligere har været gældende, idet denne praksis var forbeholdt de tilfælde, hvor overdrageren af anparterne netop ikke var projektudbyderen selv, men derimod en anden ekstern investor, således som det f.eks. var tilfældet i den af sagsøger påberåbte kendelse SKM2008.984.LSR. Når overdrageren af anparterne var projektudbyderen selv, fandt den særlige praksis således ikke anvendelse, jf. herved SKM2008.390.SKAT og SKM2009.261.SKAT samt f.eks. SKM2009.562.HR og SKM2012.96.ØLR. Sagsøgers synspunkt om, at det skulle være afgørende for bedømmelsen af udbyderhonoraret, om der er tale om formidlingssalg eller videresalg, er således i strid med gældende ret. Det kan tilføjes, at der f.eks. også i SKM2003.350.LSR, SKM2006.649.VLR, SKM2009.576.LSR og SKM2009.729.LSR var tale om videresalgssituationer.

Særligt med henblik på sagsøgers subsidiære påstand gøres det gældende, at der ikke er hjemmel til at fradrage etableringsudgifter i form af udbyderhonorar ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum, der indgår i opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4.

Afståelsessummen i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven består af det beløb, som kommanditselskabet har modtaget for ejendommen ved videresalget af denne i 2006. Ved opgørelsen af afståelsessummen kan fradrages egentlige afståelsesomkostninger. Men det er klart, at de etableringsudgifter, som sælgeren har afholdt med henblik på etablering af sin erhvervsvirksomhed med udlejning af den faste ejendom i 2003, ikke kan bedømmes som omkostninger ved afståelsen af ejendommen i 2006. Derfor kan udbyderhonoraret, som investorerne - herunder sagsøger - i 2003 har betalt til G2 A/S for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, ikke bedømmes som afståelsesomkostninger, der kan fradrages ved opgørelsen af afståelsessummen ved videresalget af ejendommen i 2006.

Heller ikke på andet grundlag er der mulighed for at fradrage nogen del af udbyderhonoraret ved opgørelsen af afståelsessummen, som kommanditselskabet har opnået ved videresalget af ejendommen i 2006. Det bemærkes i den forbindelse, at den engelske køber af ejendommen i 2006 ikke har købt investeringsprojektet, men udelukkende den faste ejendom, således som det fremgår af overdragelsesdokumenterne, der er fremlagt som bilag 15. Prisen på 10.650.000 £ dækker således udelukkende den faste ejendom i ...1 - og intet andet.

Sammenfattende kan det således konstateres, at de danske investorer i 2003 ikke blot har købt en fast ejendom, men også en andel af det projekt i form af en veltilrettelagt udlejningsvirksomhed, som projektudbyderen G2 A/S havde tilrettelagt for dem. Ved afståelsen af ejendommen i 2006 er det dog kun selve ejendommen, de har solgt. Den engelske køber var naturligvis ikke interesseret i det danske investeringsprojekt, som var tilrettelagt i kommanditselskabsform - særligt med henblik på de danske regler om skattefradrag. Den engelske køber var ene og alene interesseret i selve ejendommen - og derfor er det også kun ejendommen, som den engelske køber har erhvervet fra kommanditselskabet.

Det bemærkes, at et kommanditselskab er et selvstændigt retssubjekt, men ikke et selvstændigt skattesubjekt. Den skatteretlige transparens af et kommanditselskab er årsagen til, at det er investorerne/kommanditisterne (herunder sagsøgeren), der beskattes af avancen ved videresalget af ejendommen i 2006 - og ikke kommanditselskabet som sådant.

Det bemærkes endvidere, at den i processkrifterne omtalte landsretsdom SKM2009.196.ØLR om praksisændring med tilbagevirkende kraft er stadfæstet af Højesteret, jf. SKM2011.587.HR.

..."

Parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse hermed.

Rettens begrundelse og afgørelse

Retten lægger til grund, at G2 A/S stiftede K/S´et med henblik på videresalg af andelene efter K/S´et havde erhvervet en udlejningsejendom i ...1. Det lægges videre til grund, at sagsøger købte kommanditandelene af udbyder af K/S´et, hvorved han har købt sig ind i en etableret erhvervsvirksomhed.

Sagsøger har ved sit køb blandt andet betalt udbyder et honorar for etablering af virksomheden, hvilket i henhold til Højesterets dom i SKM2008.967.HR ikke kan indgå i afskrivningsgrundlaget efter afskrivningsloven. Under henvisning til Østre Landsrets resultat i SKM2012.84.ØLR finder retten, at det har været lovgivers hensigt, at anskaffelsessummen i henhold til afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven skal opgøres ensartet.

Herefter finder retten, at udbyder honoraret ikke kan tillægges anskaffelsessummen ved opgørelse af avancen ved salget af udlejningsejendommen.

Det lægges videre til grund, at ejendommen i 2006 sælges ud af selskabet til engelske købere. Udgifterne i forbindelse med salget kan i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4 fradrages i afståelsessummen. Da udbyderhonoraret er afholdt i forbindelse med købet af andelene, kan det ikke anses for udgifter i forbindelse med afståelsen, hvorfor udbyderhonoraret heller ikke skal fradrages afståelsessummen. Sagsøgers anbringende om beskatning af fiktiv avance kan ikke føre til et andet resultat.

Sagsøgte vil herefter være at frifinde.

Vedrørende sagens omkostninger bør sagsøger betale sagsøgte sagens omkostninger med 50.000 kr. til advokatbistand og de oplyste omkostninger til materialesamling med 1.218,75 kr.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøger, A skal inden 14 dage til sagsøgte betale sagens omkostninger med 51.218,75 kr.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter