Indhold

Dette afsnit handler om, hvad er afgiftspantebrev er, og hvordan det oprettes og anvendes.

Afsnittet indeholder:

  • Hvad er et afgiftspantebrev?
  • Hvordan oprettes et afgiftspantebrev?
  • Benyttelse af afgiftspantebrevet
  • Særligt om afgiftspantebrev og ejerpantebrev.

Hvad er et afgiftspantebrev?

Et afgiftspantebrev

  • er ikke et egentligt pantebrev og kan ikke omdannes til et sådant
  • står tinglyst på ejendommen kun med henblik på overførsel af afgiftsfritagelsesgrundlag i forbindelse med beregning af tinglysningsafgift
  • er et "pantebrev" hvor hovedstolen altid svarer til afgiftsfritagelsesgrundlaget
  • er et "pantebrev" hvor hovedstolen ikke kan forhøjes
  • er påført en særlig erklæring om, at der er tale om et afgiftspantebrev, der udelukkende henstår tinglyst af afgiftsmæssige årsager.

Se TAL § 5 a, stk. 6 og TALbek §§ 16 og 17.

Hvordan oprettes et afgiftspantebrev?

Et afgiftspantebrev oprettes i to forskellige situationer:

a)      Et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag har været parkeret på et papirpantebrev efter reglen i TAL § 5 a, stk. 6, og ønskes nu overført til brug ved tinglysning i det digitale tinglysningssystem.

b)      Et afgiftspantebrev kan også oprettes ved, at et indfriet pantebrev, der er omfattet af TAL § 5 a, og som ikke er aflyst, påføres erklæring om, at pantebrevet fremover skal anvendes som afgiftspantebrev.

Ad a) Et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag har været parkeret på et papirpantebrev efter reglen i TAL § 5 a, stk. 6, og ønskes nu overført til brug ved tinglysning i det digitale tinglysningssystem.

Det er en betingelse for at anvende det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag, at afgiftsfritagelsesgrundlaget først overføres til et afgiftspantebrev, før dette kan benyttes til modregning i afgiftsfritagelsesgrundlaget ved tinglysning af nyt pantebrev. Se TAL § 5 a, stk. 6.

Der oprettes derfor et afgiftspantebrev i det digitale tinglysningssystem med en hovedstol, der svarer til det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag. Oprettelsen af afgiftspantebrevet er afgiftsfrit. Se TALbek § 16, stk. 1.

Bemærk

Det er kun ved oprettelsen af afgiftspantebrevet, at det er muligt at parkere et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag fra flere pantebreve. Der kan ikke efterfølgende ske overførsler af nye afgiftsfritagelsesgrundlag til afgiftspantebrevet, da dette i så fald vil medføre en forhøjelse af afgiftspantebrevet hovedstol. Det følger heraf, at der kan være tinglyst flere afgiftspantebreve på samme ejendom. Se TALbek § 16, stk. 4.

Det nyoprettede pantebrev skal markeres som afgiftspantebrev ved at påføre pantebrevet følgende erklæring, jf. TALbek § 16, stk. 2:

"Afgiftspantebrevet indestår alene med henblik på overførsel af tinglysningsafgift. Hovedstolen er det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag"

Det er desuden en betingelse, at der på afgiftspantebrevet også afgives en erklæring med følgende ordlyd:

"Dette afgiftspantebrev er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 6. Afgiftsfritagelsesgrundlaget er overført fra det (de) angivne pantebrev(e)."

Skatterådet har i sagen SKM2016.552.SR taget stilling til, at en delvis indfrielse af et realkreditpantebrev (ekstraordinært afdrag) ikke gav mulighed for at oprette et afgiftspantebrev på det beløb, pantebrevet var nedbragt med. Hvis det ekstraordinære afdrag skal anvendes som grundlag for afgiftsfritagelse ved senere tinglysninger, skal afdraget derfor forblive som en del af den tinglyste hovedstol på pantebrevet. Se nærmere i eksemplet nedenfor vedrørende delvis indfrielse.

Eksempel vedrørende oprettelse af nyt afgiftspantebrev

På et papirpantebrev (A), der er tinglyst i forbindelse med en omlægning af ejendommens lån i år 2008, er der parkeret et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag på 250.000 kr. Det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag stammer fra et i forbindelse med låneomlægningen indfriet gammelt pantebrev.

Det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag på 250.000 kr. ønskes nu benyttet i forbindelse med tinglysning af nyt pantebrev (C).

Før det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag på pantebrev (A) kan anvendes, skal det overføres til et afgiftspantebrev. Se TAL § 5 a, stk. 6.

Der oprettes derfor et nyt afgiftspantebrev (B) i det digitale tinglysningssystem, der har en hovedstol på 250.000 kr., svarende til det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag. På pantebrevet erklæres som ovenfor beskrevet:

"Dette afgiftspantebrev er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 6. Afgiftsfritagelsesgrundlaget er overført fra det (de) angivne pantebrev(e)" samt

"Afgiftspantebrevet indestår alene med henblik på overførsel af tinglysningsafgift. Hovedstolen er det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag"

Der skal på afgiftspantebrevet (B) således angives en identifikation af det pantebrev (A), hvorfra det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag stammer.

Desuden skal påtegningen om det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag ændres på pantebrev (A), så størrelsen af det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag nu er 0 kr.

Herefter kan hovedstolen fra afgiftspantebrev (B) anvendes til modregning i hovedstolen på pantebrev (C). Se TAL§ 5 a, stk. 1 og 6.                                                             

Ad b) Et afgiftspantebrev kan også oprettes ved, at et indfriet pantebrev, der er omfattet af TAL § 5 a, og som ikke er aflyst, påføres erklæring om, at pantebrevet fremover skal anvendes som afgiftspantebrev

Erklæringen har følgende ordlyd, jf. TALbek § 16, stk. 3:

"Afgiftspantebrevet indestår alene med henblik på overførsel af tinglysningsafgift. Hovedstolen er det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag"

Anvendelse af et indfriet pantebrev som afgiftspantebrev udløser ikke nogen form for afgift. Man skal blot sørge for at nedlyse afgiftspantebrevet med det beløb, der anvendes som afgiftsfritagelsesgrundlag på nyt pantebrev(e).

Eksempel vedrørende indfrielse af pantebrev uden oprettelse af nyt pantebrev

Et pantebrev på 1.000.000 kr. indfries ekstraordinært uden oprettelse af nyt pantebrev. Pantebrevets hovedstol dækker nu over et afgiftsfritagelsesgrundlag på 1.000.000 kr., der kan benyttes ved en senere tinglysning. Pantebrevet påføres herefter følgende erklæring:

"Afgiftspantebrevet indestår alene med henblik på overførsel af tinglysningsafgift. Hovedstolen er det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag"     

Det indfriede pantebrev er nu "markeret" som et afgiftspantebrev, og det kan ved opslag i tingbogen konstateres, at pantebrevet alene står i tingbogen af afgiftsmæssige årsager, og at der er et afgiftsfritagelsesgrundlag på 1.000.000 kr. knyttet til pantebrevet.

Eksempel vedrørende indfriet pantebrev, nyt pantebrev og afgiftspantebrev

Et pantebrev (A) med en hovedstol på 1.000.000 kr. og med en restgæld på 750.000 kr. ønskes konverteret til nyt lavtforrentet lån (B) på 750.000. kr. Det oprindelige pantebrev (A) indfries nu fuldt med provenuet fra pantebrev (B).

Ved afgiftsberegningen i forbindelse med tinglysning af pantebrev (B) er der overført afgiftsfritagelsesgrundlag, jf. TAL § 5 a, stk. 1, fra det oprindelige pantebrev (A) til det nye pantebrev (B), svarende til en hovedstol (afgiftsfritagelsesgrundlag) på 750.000 kr.

Tinglysningen af pantebrev (B) sker herefter afgiftsfrit.

I forbindelse med tinglysningen af (B) skal det erklæres:

"Dette pantebrev er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1. Tinglysning af pantebrevet sker på vilkår om aflysning eller nedlysning af det angivne pantebrev".

Det oprindelige pantebrev (A) ændres herefter til et afgiftspantebrev. Det nedlyses med 750.000 kr. svarende til det overførte afgiftsfritagelsesgrundlag. Hovedstolen på pantebrev (A) er herefter 250.000 kr. I forbindelse med nedlysningen afgives erklæringen:

"Afgiftspantebrevet indestår alene med henblik på overførsel af tinglysningsafgift. Hovedstolen er det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag"

Herefter kan det ved opslag i tingbogen konstateres, at pantebrev (A) - der nu er et afgiftspantebrev - kun står tinglyst af afgiftsmæssige årsager, og at der er tilknyttet et afgiftsfritagelsesgrundlag på 250.000 kr. til senere anvendelse.

Eksempel vedrørende delvist indfriet pantebrev

Et pantebrev (A) med en hovedstol på 1.000.000 kr. og en restgæld på 750.000 kr., indfries delvist med 500.000 kr., der stammer fra et lån, hvortil der skal tinglyses nyt pantebrev (B) på 500.000 kr.

I forbindelse med afgiftsberegningen ved tinglysning af det nye pantebrev (B) er der overført et afgiftsfritagelsesgrundlag på 500.000 kr. fra pantebrev (A), hvorefter tinglysning af pantebrev (B) kan ske afgiftsfrit.

På pantebrev (B) erklæres: "Dette pantebrev er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1. Tinglysning af pantebrevet sker på vilkår om aflysning eller nedlysning af det angivne pantebrev".

Pantebrev (A) nedlyses herefter med 500.000 kr., svarende til det overførte afgiftsfritagelsesgrundlag, hvorefter hovedstolen på pantebrevet udgør 500.000 kr.

Den ny hovedstol på 500.000 kr. på pantebrev (A) dækker over en restgæld på 250.000 kr. og et afgiftsfritagelsesgrundlag på 250.000 kr.

Da pantebrev (A) fortsat bærer på en restgæld på 250.000 kr., kan det ikke benyttes som afgiftspantebrev. Et opslag i tingbogen vil herefter vise et pantebrev (A) med en hovedstol på 500.000 kr.

Hvis fritagelsesgrundlaget på 250.000 kr. - som i øvrigt forøges hver gang, der afdrages på restgælden - skal benyttes ved senere optagelse af nyt lån, overføres afgiftsfritagelsesgrundlaget fra pantebrev (A) til det nye pantebrev efter det almindelige hovedstolsprincip i TAL § 5 a, stk.1. Pantebrev (A) skal nedlyses med det overførte afgiftsfritagelsesgrundlag. xDette eksempel er omfattet af TAL § 5 a, stk. 1, og ikke reglerne om afgiftspantebreve i § 5 a, stk. 6x.

Benyttelse af afgiftspantebrevet

Overførsel af afgiftsfritagelsesgrundlag fra afgiftspantebrevet til nyt pantebrev sker efter den almindelige hovedregel i TAL § 5 a, stk. 1, hvorefter det overførte afgiftsfritagelsesgrundlag (hovedstol fra afgiftspantebrevet) modregnes i hovedstolen (afgiftsgrundlaget) på det nye pantebrev, med pant i samme ejendom.

Eksempel vedrørende brug af hele hovedstolen på afgiftspantebrevet

Afgiftspantebrev                                                              1.000.000 kr.
Nyt realkreditpantebrev                                                   1.000.000 kr.

Afgiftsfritagelsesgrundlaget svarer til hovedstolen på afgiftspantebrevet, og hovedstolen anvendes nu som afgiftsfritagelsesgrundlag på det nye realkreditpantebrev efter hovedstolsprincippet i TAL § 5 a, stk. 1.

I det nye pantebrevs afgiftskasse modregnes derfor 1.000.000 kr., og der skal samtidig afgives én af følgende erklæringer:

A)    Ved overførsel af afgiftsfritagelsesgrundlag (hovedstol) til ét nyt pantebrev:

"Dette pantebrev er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 1. Tinglysning af pantebrevet sker på vilkår om aflysning eller nedlysning af det angivne pantebrev".

B)     Ved overførsel af afgiftsfritagelsesgrundlag (hovedstol) til flere nye pantebreve i forbindelse med udstykning af ejendommen:

Er afgiftspantebrevet tinglyst på en ejendom, der udstykkes i flere selvstændige ejendomme, og overføres der afgiftsfritagelsesgrundlag til flere nye pantebreve med pant i de udstykkede ejendomme, er det en betingelse for afgiftsfriheden efter TAL § 5 a, stk. 1, at de nye pantebreve i mindst et år har pant i samtlige ejendomme, der omfattes af udstykningen. Se TAL § 5 a, stk. 4.

Der skal afgives erklæring om, at betingelserne for afgiftsnedsættelse er opfyldt. Se TALbek § 14. Erklæringen har følgende ordlyd:

"Dette pantebrev er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 1. Tinglysning af pantebrevet sker på vilkår om aflysning eller nedlysning af det angivne pantebrev. Der er givet pant i mindst 1 år i samme ejendom".

"Det angivne pantebrev" som skal oplyses under A) og B) i ovenstående eksempel, er afgiftspantebrevet. Der skal således oplyses en identifikation af afgiftspantebrevet på det eller de nyoprettede pantebreve.

Afgiftspantebrevet aflyses herefter, da hele afgiftsfritagelsesgrundlaget (hovedstolen) er benyttet ved afgiftsberegningen på det eller de nye pantebreve. Aflysningen er afgiftsfri.

xSe nærmere nedenfor vedrørende afgiftspantebreve ved opdeling og udstykning af fast ejendom.x

Eksempel vedrørende delvis brug af hovedstolen på afgiftspantebrevet.

Afgiftspantebrev                                                              1.000.000 kr.
Nyt realkreditpantebrev                                                      750.000 kr.

I afgiftskassen på det nye realkreditpantebrev modregnes 750.000 kr., og tinglysningen af dette pantebrev er herefter afgiftsfri. Der skal i forbindelse med tinglysningen afgives erklæring A) eller B) som i eksemplet ovenfor.

Afgiftspantebrevet skal herefter nedlyses til ny hovedstol på 250.000 kr. Nedlysningen er afgiftsfri.

xSærligt om afgiftspantebreve ved udstykning eller opdeling af fast ejendomx

xAfgiftspantebreve er ikke egentlige pantebreve, og de videreføres derfor ikke på nye faste ejendomme, som oprettes i tingbogen ved en udstykning eller opdeling af ejendomme, i modsætning til eventuelle hæftelser. Dette følger af reglerne i tinglysningsloven, og Tinglysningsrettens praksis. Et eksisterende afgiftspantebrev vil efter en eventuel udstykning derfor fortsat være tinglyst på den oprindelige hovedejendom, som vil kunne benytte afgiftspantebrevet. Hvis en ejendom bliver opdelt i ejerlejligheder, vil et eksisterende afgiftspantebrev efter opdelingen stå tinglyst på en såkaldt hovedejendom, som ikke udgør en selvstændig fast ejendom, og afgiftspantebrevet vil derfor ikke kunne benyttes. Der bør derfor tages stilling til en eventuel benyttelse af et afgiftspantebrev, inden en opdeling.

Se således SKM2018.75.SR, som vedrørte et afgiftspantebrev, der var tinglyst på en ejendom, der var blevet opdelt i flere ejerlejligheder, hvoraf en var frasolgt. Afgiftspantebrevet stod efter opdelingen tinglyst på en såkaldt hovedejendom, som tilhørte ejerlejlighederne i fællesskab. Ejeren af de resterende lejligheder ønskede efter opdelingen af benytte afgiftspantebrevet ved tinglysning af nyt pant i de ejerlejligheder, som ikke var frasolgt. Skatterådet svarede, at afgiftspantebrevet ikke kunne benyttes i den beskrevne situation. Der blev bl.a. henvist til at de administrative regler vedrørende afgiftspantebreve ikke er udformet til, at afgiftspantebreve skal kunne deles og benyttes i nye faste ejendomme, samt at det efter opdelingen ikke var muligt at tinglyse det nye pant i samme ejendom som det hidtidige.

Det fremgår af afgørelsen, at et afgiftspantebrev skal være udnyttet senest på det tinglysningsmæssige udstyknings- eller opdelingstidspunkt. Afgørelsen omtaler også Tinglysningsrettens praksis vedrørende tinglysningslovens regler ved udstykning og opdeling af fast ejendom.x

Særligt om afgiftspantebrev og ejerpantebrev

Hvis ejerpantebrevet er tinglyst den 1. juli 2007 eller senere - og derfor omfattet af TAL § 5 a - og afgiftsfritagelsesgrundlaget på ejerpantebrevet ikke udnyttes fuldt ud i forbindelse med tinglysning af nyt pantebrev, opstår der et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag, som kan benyttes til senere brug for afgiftsnedsættelse ved en tinglysning af nyt pantebrev.

Tinglysningsretten opretter ikke et afgiftspantebrev på baggrund af et ejerpantebrev, da et ejerpantebrev i sig selv ikke kan anses for "indfriet."

Når der sker overførsel af en del af hovedstolen (afgiftsfritagelsesgrundlaget) fra et ejerpantebrev (udløser 1.660 kr. i afgift, jf. TAL § 5 a, stk. 2), og ejerpantebrevets hovedstol nedlyses tilsvarende, men i øvrigt beholdes som et ejerpantebrev, vil efterfølgende overførsler af afgiftsfritagelsesgrundlag fra ejerpantebrevet udløse en afgift på 1.660 kr.

Hvis der i forbindelse med tinglysning af nyt pantebrev sker overførsel af afgiftsfritagelsesgrundlag (hovedstol) fra flere ejerpantebreve, skal der betales 1.660 kr. i afgift for hvert ejerpantebrev, der overføres afgift fra. Ved en låneomlægning, hvor der sker overførsel af afgift fra ét ejerpantebrev til flere nye pantebreve samtidigt, forfalder der kun én afgift på 1.660 kr.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt
evt. tilhørende SKAT-meddelelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

Skatterådet

xSKM2018.75.SRx

xSkatterådet kunne ikke bekræfte, at et afgiftspantebrev, som stod tinglyst på en såkaldt hovedejendom efter en ejerlejlighedsopdeling, kunne benyttes til afgiftsfritagelse ved tinglysning af nye pantebreve i de ejerlejligheder, som den oprindelige ejer af ejendommen fortsat ejede.x

xAfgørelsen omtaler også Tinglysningsrettens praksis efter tinglysningsloven, hvoraf det fremgår, at et afgiftspantebrev ikke udgør en hæftelse på ejendomme, og Tinglysningsretten derfor ikke noterer afgiftspantebrevet på nye ejendomme ved en udstykning.x

SKM2016.552.SR

Skatterådet kunne ikke bekræfte, at der kan oprettes et afgiftspantebrev efter TAL § 5a, stk. 6, i en situation, hvor der er betalt et ekstraordinært afdrag (delvis indfrielse), og pantebrevet nedlyses med det beløb, pantebrevet er nedbragt med.

Afgørelsen vedrører alene, om der kan oprettes et afgiftspantebrev efter reglerne herom.

Afgiften vedrørende et ekstraordinære afdrag (delvis indfrielse af pantebrevet) kan benyttes ved ny låntagning på et senere tidspunkt.

Det eksisterende pantebrev skal på dette tidspunkt nedlyses med den af den oprindelige hovedstol, som benyttes til afgiftsfritagelse for det nye pantebrev. Se eksemplet ovenfor.

Se TAL § 5 a, stk. 4, 1. punktum og stk. 3, 3. pkt.