Dato for udgivelse
17 May 2011 08:18
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
03 May 2011 11:47
SKM-nummer
SKM2011.330.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
BS 8-1018/2010
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsavancebeskatning + Erhvervsejendomme + Salg + Køb
Emneord
Tømrer, parcelhusreglen, suspensiv, resolutiv, hævd, mundtlig
Resumé

Skatteankenævnet havde i denne sag oprindeligt fundet, at sagsøgeren erhvervede en ejendom ved skriftligt skøde af 23. februar 2004, samt at sagsøgeren var næringsdrivende i dette indkomstår, hvorfor han blev næringsbeskattet heraf. Sagsøgeren påklagede udelukkende spørgsmålet om tidspunktet for ejendommens erhvervelse til Landsskatteretten og gjorde gældende, at han havde købt den på et møde i november 2003. Skatteankenævnets kendelse blev stadfæstet på dette punkt.

For retten gjorde sagsøgeren fortsat oprindeligt alene gældende, at der var indgået en endelig aftale i 2003, og at de øvrige udeståender (en hævdssag mv.) blot havde karakter af suspensive og ikke resolutive betingelser. Heroverfor gjorde Skatteministeriet gældende, at der først forelå dokumentation for ejendommens endelige erhvervelse i 2004. Ministeriet gjorde videre selvstændigt gældende, at sagsøgeren var eller kom i næring med købet af ejendommen, uanset om den var købt i 2003 eller 2004, og at sagsøgeren ikke havde afkræftet næringsformodningen alene ved ca. ét års tilmelding til folkeregistret. Subsidiært havde sagsøgeren ikke godtgjort, at skattefritagelsen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 var opfyldt. Disse forhold blev bestridt af sagsøgeren.

Retten fandt, at hevisbyrden for, at der forelå en endelig og bindende aftale i 2003, i lyset af skødet påhvilede sagsøgeren, og at bevisbyrden ud fra sagens omstændigheder ikke var løftet. Efter en konkret vurdering fandt retten endvidere, at ministeriet havde løftet sin bevisbyrde for, at sagsøgeren var næringsdrivende ved købet af ejendommen. Ud over de afgivne forklaringer lagde retten bl.a. vægt på, at sagsøgeren havde fratrukket et tab i 2005 på en anden ejendom, som han ejede, efter næringsreglerne; den nære tidsmæssig sammenhæng med hans øvrige næringsvirksomhed; og at han ikke havde klaget over at være blevet anset for næringsdrivende i 2004 til Landsskatteretten. Endelig fandt retten, at sagsøgeren ikke havde afkræftet næringsformodningen, hvorefter ministeriet blev frifundet.

Reference(r)

Statsskatteloven § 4, jf. § 5, litra a

Henvisning

Indarbejdet i den juridiske vejledning 2011-2 C.H.2.3.2.1

 

Henvisning

Ligningsvejledningen 2011-1 E.J.3.1.5

Henvisning

Ligningsvejledningen 2011-1 E.J.3.1.6.2


Parter


(Advokat Poul Bostrup)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Advokat William Lindsay-Poulsen)

Afsagt af byretsdommer

Kirsten Thaarup Nygaard

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag drejer sig om, hvorvidt sagsøgeren erhvervede ejendommen beliggende ...1 på et møde på advokat LKs kontor den 17. november 2003 eller senere i løbet af 2003, eller om sagsøgeren først erhvervede ejendommen ved skøde af 23. februar 2004. Endvidere drejer sagen sig om, hvorvidt sagsøgeren var eller kom i næring med køb og salg af fast ejendom med købet af ...1. Endelig drejer sagen sig om, hvorvidt sagsøgerens avance ved salget af ejendommen, såfremt han ikke var eller kom i næring ved købet af ejendommen, er skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Der er enighed om, at sagsøgerens avance ved salget af ejendommen i 2006 kan opgøres til 3.447.752 kr.

Sagen er anlagt den 23. juni 2010.

Sagsøgeren har nedlagt følgende påstand

Sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende at fortjenesten ved salg af ejendommen ...1, i indkomståret 2006 anses for skattefri, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Sagsøgte har påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Den 8. juni 2010 afsagde Landsskatteretten kendelse vedrørende spørgsmålet om tidspunktet for sagsøgerens erhvervelse af ejendommen. Af kendelsen fremgår blandt andet følgende:

"...

Klagen vedrører, hvorvidt klagerens ejendom skal anses for erhvervet i 2003 eller 2004.

Landsskatterettens afgørelse

Skatteankenævnet har anset ejendommen ...1 for erhvervet af klageren i indkomståret 2004.

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

Møde mv.

Der har været afholdt møde med klagerens repræsentant, der ligeledes har haft mulighed for at udtale sig over for rettens medlemmer.

Sagens oplysninger

Klageren blev i 2003 tilbudt at købe ejendommen ...1. Der blev afholdt et møde herom den 17. november 2003. Mødet blev afholdt hos advokatfirmaet R1. Klageren og sælgeren af ejendommen deltog med deres advokater.

Sælgerens advokat, advokat LK har bekræftet, at mødet blev afholdt den 11. november 2003:

"...

I august 2002 påbegynder jeg behandlingen af en sag for PM vedrørende hævd på nogle mindre jordstykker, hvorpå en del af bygningssættet til min klients ejendom ...1 var beliggende.

I januar 2003 påbegynder jeg 2 handler, hvorved min klient sælger 2 jordsykker af ejendommen ...1 til nogle naboer.

Hævdsagen er lidt kompliceret, idet modparten gør indsigelser og den valgte landinspektør udskiftes bl.a.

I november 2003 blev jeg kontaktet af min klient, som oplyste, at han havde indgået en aftale med Dem om salg af bygningsparcellen, og der skulle afholdes møde på mit kontor med deltagelse af Dem og Deres advokat med henblik på nærmere at aftale vilkårene for handlen.

Min klient indleverer en "flap" til mig, hvoraf Deres navn og Deres advokats navn fremgår. Det fremgår heraf at mødet skal være kl. 16.00. Kopi at "flappen" vedlægges. Datoen fremgår ikke at flappen, men ifølge advokat DN blev mødet afholdt den 17. november, hvilket er meget sandsynligt, idet min sag vedrørende salget er oprettet den 19. november 2003. Mødet blev derfor utvivlsom afholdt før denne dato. Kopi af sagsomslag vedlægges.

Der er udfærdiget et meget lille mødereferat, jfr. vedlagte kopi.

Man kan heraf se, at prisen blev aftalt til kr. 530.000,00, at der ikke medfulgte løsøre, og at prisen er den samme uanset om det omstridte areal (det areal, som min klient mente at have vundet hævd på) medfulgte.

Hævdsagen afsluttes ved kendelse af 17. december 2003.

Der er ikke afholdt flere møder mellem parterne.

På baggrund af ovenstående bekræfter jeg, at vilkår og betingelser for Deres køb at bygningsparcellen blev aftalt mellem parterne på mødet den 17. november 2003."

Repræsentanten har indsendt kopi af flere notater/"mødereferater".

Af det ene indsendte notat fremgår datoen 17. november 2003, og af et andet notat fremgår følgende:

"Egner sig til møde 17-11-2003, 15.00"

Der blev udfærdiget skøde, som blev underskrevet af klageren og sælger den 23. februar 2004. Ifølge skødet er overtagelsesdagen den 1. marts 2004, købesummen udgør 530.000 kr. og købesummen skal betales kontant senest pr. overtagelsesdagen.

Huset var et faldefærdigt husmandssted, hvorfor det blev revet ned. Herefter byggede klageren det op fra grunden. I forbindelse med købet af ...1 solgte klageren en del af jorden fra, da ejendommen oprindeligt var en landbrugsejendom.

I forbindelse med salg af klagerens udlejningsejendomme, ønskede køberen også at købe ...1. Klageren flyttede derfor til ...3, som var en af hans udlejningsejendomme.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har anset ...1 for købt ved skøde den 23. februar 2004 med overtagelse den 1. marts 2004.

Der er indledt forhandlinger om køb af ejendommen ...1 allerede i november 2003, dog uden underskrift af slutseddel eller lignende bindende dokument. Det kan konstateres, at det først er ved skøde af den 23. februar 2004, at der er indgået en endelig og bindende handel mellem køber og sælger, og hvoraf fremgår, at der verserer en sag om skelforretning. Det fremgår desuden af systemet "Salgsoplysninger -  SVUR", at ejendommen er købt ved skøde af 23. februar 2004 med overtagelse pr. 1. marts 2004. Der er ikke indberettet en dato for købsaftalen. Skatteankenævnet har bemærket, at såfremt der var indgået en endelig og bindende aftale allerede i 2003, så skulle ejendommen have været opført i klagerens regnskab for 2003. Dette ses ikke at være tilfældet.

Skatteankenævnet har desuden bemærket, at der ikke foreligger en skriftlig aftale fra 2003 i form af et underskrevet dokument eller lignende, hvoraf fremgår dato for aftalen, sælgerens accept, overdragelsestidspunktet, hvad overdragelen omfatter og hovedvilkårene i øvrigt for handlen.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at ejendommen skal anses for erhvervet i 2003, hvorfor avancen ved salget af ejendommen er skattefri i medfor af bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 (parcelhusreglen).

Såfremt ejendommen anses for erhvervet i 2004, vil gevinsten ved salget af ejendommen være skattepligtig, jf. statsskattelovens § 4 og 5a, idet ejendommen i så fald er omfattet af klagerens næringsvirksomhed. 

Repræsentanten har anført, at overdragelsen af ejendommen ...1 skete mellem parter med reelt modstående interesser.

Det kan også fastslås, at parterne kun mødtes en enkelt gang om handlen, hvilket var den 17. november 2003, og at det var på mødet den 17. november 2003, at samtlige vilkår for overdragelsen blev aftalt.

Der foreligger skriftlige erklæringer herom fra begge parters advokater, og sælger har ved sin underskrift på erklæringen fra sin advokat bekræftet dette.

Repræsentanten har gjort gældende, at det derfor ikke kan lægges til grund, at mødet den 17. november 2003 alene havde karakter af indledende forhandlinger, idet vilkårene for overdragelsen ikke senere blev ændret, ligesom det alene var den betydningsløse hævdsag, som var årsag til, at skødet ikke allerede blev udfærdiget og underskrevet i 2003.

Det kan ikke føre til et andet resultat, at der ikke på mødet blev underskrevet noget mødereferat eller nogen hensigtserklæring, når der henses til, at de af (især) modparten afgivne erklæringer fuldt ud må sidestilles med vidneforklaringer.

Hertil har repræsentanten desuden bemærket, at når byretten i SKM2008.992.BR ikke kun lagde vægt på de afgivne vidneforklaringer, men også på et underskrevet mødereferat, må dette antages at bero på, at der i denne sag var tale om en overdragelse mellem parter uden modstående interesser.

Repræsentanten har gjort gældende, at der utvivlsomt er indgået en mundtlig aftale om købet, henset til praksis og til de foreliggende erklæringer, notater og "mødereferater". Ifølge repræsentanren fremgår vilkårene heraf.

Vedrørende registrering i SVUR og det, at klageren ikke har medtaget ejendommen i sit regnskab for 2003, har repræsentanten bemærket, at der alene er tale om forhold af ordensmæssig karakter, idet overtagelsen i forhold til ejendommens indtægter og udgifter først skete med virkning fra den 1. marts 2004.

Repræsentanten har gjort gældende, at der den 17. november 2003 blev indgået en bindende aftale om klagerens køb af ejendommen ...1. Ejendommen blev dermed købt før begyndelsen af det år, hvori han ifølge skatteankenævnet etablerede næringsvirksomhed med handel med fast ejendom. Allerede derfor er avancen ikke omfattet af næringsbeskatningen.

Yderligere bemærkninger fra klageren

Klagerens repræsentant har i forbindelse med udsendelse af kontorindstillingen indsendt yderligere materiale.

Der er indsendt en erklæring fra NT vedrørende en indgået aftale i november/december 2003 med klageren om køb af jord vedrørende ...1. Det fremgår heraf:

"...

Jeg kan hermed bekræfte, at vi i efteråret 2003 - i nov/dec. - lavede en mundtlig aftale med A om overtagelse af en del af jorden fra det nuværende ...1.

Vores grund var oprindelig kun på omkring 550 m2 og vi havde tidligere tilkøbt nogle få hundrede kvadratmeter mere af den tidligere ejer PM. Vi var løbende interesserede i et større stykke jord til vores forholdsvis lille have og da det kom på tale, at A skulle overtage ejendommen, gik vi umiddelbart i dialog om tilkøb af den del af jorden, som umiddelbart støder op til vores hus. Det blev aftalt før jul 2003, papirarbejdet blev sat i gang og den endelige overtagelse fandt sted i sommeren 2004."

Derudover er der indsendt et håndskrevet brev fra klageren. Det fremgår ikke, hvem brevet er til, men ifølge klagerens repræsentant er der tale om et brev til Teknisk Forvaltning. Af brevet fremgår, at klageren pr. telefon den 11. januar har indgået aftale med OJ om overtagelse af et stykke jord, som grænser op til ...1.

Der er indsendt kopi af mail af 1. februar 2010 fra landinspektør JL

"På foranledning kan det herved bekræftes, at vi på dine vegne har ekspederet en matrikulær sag, hvorved arealoverførsel fra ejendommen ...1 er gennemført og registreret i matriklen.

Det kan samtidig bekræftes. at sagen i følge til vores bogholderi er rekvireret hos os d. 13 januar 2004."

Ifølge udskrift af dokumentoversigt i sag ved Teknisk Afdeling, er sagen oprettet 16. december 2003. Der er et indgående dokument af 14. januar 2004 vedrørende "...1 - Opførelse af stuehus". Derudover er der et udgående dokument dateret 26. februar 2004, "Svar på ansøgning om at opføre to nye beboelseshuse".

Ifølge repræsentanten kontaktede klageren forvaltningen telefonisk vedrørende planerne for ...1.

Klagerens repræsentant har desuden oplyst, at ejendommen på købstidspunktet var en ældre faldefærdig ejendom, der lokalt blev opfattet som en skamplet på landskabet. Ejendommen blev derfor også købt med henblik på nedrivning af bygningerne.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Ved salg af en ejendom anses afståelse for sket på det tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse.

Når der er indgået en endelig og bindende overdragelsesaftale, der omfatter alle for parterne væsentlige punkter i forbindelse med ejndommens overdragelse, vil datoen herfor være afgørende.

Udgangspunktet i teorien er, at en mundtlig aftale er bindende. Ifølge praksis er bevisbyrden for, at der foreligger en mundtlig aftale om overdragelse af fast ejendom svær at løfte, jf. Ligningsvejledningen afsnit E.j.2.1.3.1.

To retsmedlemmer (herunder retsformanden) finder, at ejendommen beliggende ...1 må anses for købt af klageren ved skøde af 23. februar 2004 med overtagelse den 1. marts 2004. Klageren har ikke tilstrækkeligt dokumenteret, at der foreligger en endelig og bindende aftale ved mødet den 17. november 2003.

Der anses ikke at foreligge en skriftlig aftale eller et dokument, der indeholder de væsentlige vilkår for aftalen og som dokumenterer, at vilkårene er blevet aftalt på et møde den 17. november 2003.

Ud fra de indsendte erklæringer og notater fremgår det, at der har været afholdt et møde den 17. november 2003. Der fremgår desuden tallet 530.000. Overtagelserdatoen 1. marts 2004 fastsat i skødet fremgår ikke af de indsendte erklæringer og notater, ligesom det heller ikke fremgår, at betalingen skal foreligge senest ved overtagelsesdagen.

Det er således først ved skødet af den 23. februar 2004, at de væsentlige vilkår for ejendomsoverdragelsen klart fremgår, hvorfor det først er ved underskrivelse af skødet, at der foreligger en endelig og bindende aftale vedrørende ...1. De to retsmedlemmer finder derfor, at ejendommen først kan anses for erhvervet i indkomståret 2004.

To retsmedlemmer finder derimod, at det med de fremlagte erklæringer og notater samt det af klageren forklarede må anses for tilstrækkeligt godtgjort, at der er indgået en endelig og bindende aftale på mødet den 17. november 2003. Disse retsmedlemmer finder således, at det ved skatteansættelsen kan lægges til grund, at klageren har erhvervet ret til ejendommen i indkomståret 2003.

Ved stemmelighed (2-2) er retsformandens stemme afgørende, jf. skatteforvaltningslovens § 13, stk. 1, 4. pkt. Landsskatteretten stadfæster derfor skatteankenævnets afgørelse.

..."

Af R2 Revisions oversigt over sagsøgerens indtægter i perioden 2000 til 2007 fremgår følgende:

"...

 

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Løn mv.

184.648 kr.

169.779 kr.

111.598 kr.

-

3.875 kr.

-

-

-

Resultat  byggefirma

-

-

-

-

12.333 kr.

7.475 kr.

-355.807 kr.

-10.328 kr.

Resultat udlejning

-107.144 kr.

-119.552 kr.

-57.284 kr.

47.097 kr.

-156.184 kr.

-82.534 kr.

-61.097 kr.

-277.274 kr.

Ejendomsavancer

40.928 kr.

15.893 kr.

345.942 kr.

-

534.016 kr.

756.182 kr.

7.442.899 kr.

1.974.342 kr

De anførte resultater af byggefirmaet henholdvis udlejningsvirksomheden er efter renter.

De anførte ejendomsavancer er opgjort efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

..."

Forklaringer

Sagsøgeren har forklaret, at han er født i 1971. Han er uddannet tømrer, og han arbejdede de første år som lønmodtager. Han købte den første ejendom i 1993. Det var en lille udlejningsejendom ...4. Han satte den i stand og lejede lejlighederne ud. Han købte efterfølgende, i starten af 1994, endnu en lille udlejningsejendom - ...5 - og satte den i stand. I september 1994 flyttede han hjemmefra. Han flyttede ind i et hus, som han havde købt. Det var på adressen ...6. Han solgte ...6 i 1999 og købte ...7, som han flyttede ind i. I mellemtiden havde han købt yderligere 2 udlejningsejendomme ...8 og ...9. Han købte yderligere 6 udlejningsejendomme i perioden fra juni 2000 til juni 2002. I samme periode solgte han 3 udlejningsejendomme. I 2003 købte han ...2. Det var en gammel skole på 430 m2. Han satte den i stand. Der var tale om en gennemgribende renovering. Han flyttede ind i juli 2003. I 2002 havde han fået en datter. Der var tvist mellem ham og moren til barnet. Han havde håbet, at datteren og hendes mor ville flytte ud til ham på ...2, men det skete ikke. Da han købte ...2, solgte han ...7. Efter han var flyttet ind på ...2, blev han kontaktet af ejeren af ...1, som spurgte, om han var interesseret i at købe ...1. Det svarede han ja til. Aftalen om køb af ...1 blev indgået på mødet hos advokat LK den 17. november 2003. Han og sælger var enige om købesummen på 430.000 kr. Der var en hævdsag på ejendommen. Handelen var uafhængig af hævdsagens udfald. Der var landbrugspligt på ejendommen, og han solgte derfor noget jord fra til naboerne. De forhandlinger startede han på umiddelbart efter mødet i november. Han var interesseret i at overtage ejendommen så hurtigt som muligt og han mener, at de på mødet aftalte, at overtagelsesdagen skulle være den 1. januar 2004. I januar 2004 sendte han et forslag til Teknisk Forvaltning om tilladelse til at opføre 2 beboelsesejendomme på ...1. Det vidste han godt, han ville få afslag på. Det var bare før at få gang i sagen hos Teknisk Forvaltning. I februar 2004 meddelte Teknisk Forvaltning afslag og meddelte, at der skulle søges om nedrivningstilladelse og om tilladelse til at opføre et nyt hus på grunden. Han fik herefter tilladelse til at opføre et hus på grunden.

Handelen var ikke betinget af tilladelse til at bygge nyt på grunden. Han købte 2 små udlejningsejendomme i 2004 - ...10 og ...11. Med overtagelsesdag den 1. januar 2005 købte han en lille ejendom - ...12. Han købte den med henblik på istandsættelse og udlejning. Det havde intet med købet af ...2 og ...1 at gøre. Mens han gik og satte ...12 i stand, kom der en og sagde, at vedkommende var interesseret i at købe den. Han solgte den herefter i marts 2005. Udlejningsejendommene på ...13 og ...14 solgte han sidst på året 2003 med overtagelsesdag 1. januar 2004. Han var blevet kontaktet af en ejendomsmægler, som han kendte gennem fodbold. Mægleren spurgte, om han var interesseret i at sælge ...13 og ...14. Det var han, og så blev de solgt. Den 1. marts 2005 købte han ejendommen beliggende ...15. Det er rigtigt, at han solgte den samme dag igen. Han fik en lille fortjeneste ud af. Det skal nok passe, at det var en avance på ca. 150.000 kr. Det var helt tilfældigt, at en kammerat spurgte ham, om han kunne købe ejendommen af ham. Han påbegyndte byggeriet på ...1 i februar eller marts 2005. Det stod færdigt i august 2005. Da han startede på byggeriet, var det hans plan, at han selv ville bo der. Han havde fået lavet nogle tegninger til et hus på grunden. Dem fik han i 2004. Da tænkte han, at det kunne være sjovt at bygge huset efter tegningerne og se, om der var nogen, der ville købe det. Det blev lagt ud som et projekt på nettet. Det var udbudt til salg af en mægler. Der lå nok på nettet i 3 måneder. Det var bare grunden, der var til salg. Dem, der købte grunden, skulle selv opføre huset. Efter et stykke tid fandt han ud af, at ...2 var for stort for ham, og da NS kontaktede ham og sagde, at han gerne ville købe ...2, besluttede han sig for, at han selv ville bo i ...1, og så påbegyndte han byggeriet på ...1. Det var i februar eller marts 2005. Det er muligt, at ...2 også var sat til salg på nettet samtidig med, at projektet på ...1 var sat til salg. Han flyttede ind i ...1 i starten af august 2005. Han flyttede sine møbler direkte fra ...2 til ...1. Efter han var flyttet ind, blev garagen bygget. Han fik indrettet en hestefold, for det var planen, at hans datter skulle have en hest, som hun kunne bruge, når hun var på samvær hos ham. Han nåede ikke at købe en hest til datteren, inden han solgte ...1. Det er rigtigt, at hans advokat i 2004 rådede ham til at flytte tættere på datterens bopæl af hensyn til hans mulighed for at få fælles forældremyndighed. Han fandt imidlertid en løsning med datterens mor. Han fik fælles forældremyndighed i 2007 eller 2008. Fra 1. september 2004 til 31. august 2006 drev han selvstændig tømrervirksomhed. Han havde et par murere og et par tømrere ansat. Det gik "godt nok". Han solgte virksomheden - bil og værktøj - til en tømrermester. Det havde ikke noget med salget af udlejningsejendommene til G1 at gøre. Han husker ikke lige, hvordan han kom i kontakt med G1, men han mener, at han og direktøren for G1 blev introduceret for hinanden gennem en af hans venner. G1 købte de 6 udlejningsejendomme, han havde tilbage, i oktober 2006. Der var ingen mægler blandet ind i det. Han fik sin advokat til at lave skøderne. Han havde et møde med direktøren for G1 i anledning af salget af udlejningsejendommene. Det møde blev afholdt på ...1. Direktøren var meget begejstret for ...1 og ville købe den til konferencebrug. Ejendommen var ikke sat til salg. Han var glad for at bo i ...1 og var ikke umiddelbart interesseret i at sælge. Han forlangte derfor en høj pris, som direktøren for G1 imidlertid accepterede. Det kunne han ikke sige nej til, og han solgte ...1 til G1. Han husker ikke, om G1 betalte en samlet pris for udlejningsejendommene og ..1. Efter han havde solgt udlejningsejendommene, begyndte han at drive næring med køb og salg af fast ejendom. Det gør han fortsat. Han køber ejendomme, som han sætter i stand og sælger videre. Han husker ikke, om han har handlet med G1 efter 2006, men det har han måske nok. Han ved ikke, hvorfor ...12 i årsregnskabet er medtaget under omsætningsaktiver, eller hvorfor tabet ved salget af ...12 er fradraget i nettoomsætningen ved beregningen af dækningsbidragene. Det er noget, hans revisor styrer. Han husker ikke, hvorfor der ikke blev klaget til Landsskatteretten over, at SKAT anså ham for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Han mener, det var for at skære sagen til.

Advokat LK har forklaret, at han vedstår indholdet af skrivelsen af 12. februar 2009 til sagsøgeren (gengivet i Landsskatterettens kendelse). På mødet den 17. november 2003 deltog sagsøgeren og dennes advokat, advokat DN, samt sælger og vidnet. Prisen blev aftalt til 530.000 kr., og prisen var den samme uanset udfaldet af hævdsagen. I det mødereferat, som han omtaler i skrivelsen, har han skrevet "det er en betingelse at der kan laves en ny beboelse". Man får altid lov at lave ny beboelse, når der er beboelse i forvejen, og det var der. Efter hans opfattelse var der ingen udestående spørgsmål efter mødet den 17. november 2003. Han valgte dog at afvente hævdsagen, før skødet blev lavet, for præcis at kunne angive det areal, der blev overdraget. På mødet talte man om den 1. januar eller den 1. februar 2004 som overdragelsesdag. Han husker ikke årsagen til, at overtagelsesdagen endte med at blive den 1. marts 2004. Det havde muligvis noget med skelsagen at gøre. Af sin korrespondance i sagen kan han se, at han i et brev af 29. januar 2004 spurgte sin klient, om denne var enig i, at overtagelsesdagen blev fastsat til den 1. marts 2004. Han husker ikke, hvad sagsøgeren ville med ejendommen. Det var en gammeldags og meget nedslidt bolig. Hans klient boede der og havde gjort det i mange år. Hans klient arbejdede som lønmodtager og drev landbrug i sin fritid.

NS har forklaret, at han er direktør. Han bor ...2. Han købte ejendommen af sagsøgeren august 2005. Han så oprindeligt på ejendommen overfor - ...1. Den lå som et salgsprojekt på internettet. Han traf sagsøgeren første gang i februar 2005, da han var oppe for at se på ejendommen ...1. På det tidspunkt var man i gang med at støbe sokkel til ...1. I den forbindelse så han også sagsøgerens private bopæl ...2. Den var også sat til salg. Det var hans indtryk, at sagsøgeren helst ville sælge ...1. Han besluttede sig for at købe ...2. De lavede købsaftalen i maj 2005. Da var byggeriet på ...1 langt fremme, og byggeriet var afsluttet, da sagsøgeren, i forbindelse med at vidnet overtog ...2 pr. 15. august, flyttede over i ...1. Sagsøgeren boede på ...1 frem til i hvert fald september 2006, og så vidt han er orienteret frem til oktober 2006. Sagsøgerens datter var indimellern hos sagsøgeren på ...1. Sagsøgeren havde mange selskabelige aktiviteter. Der var 2 grunde til, at sagsøgeren solgte ... Den ene grund var, at sagsøgeren havde store investeringer i ejendomsmarkedet, og han og sagsøgeren talte om, at det var tiden, at sagsøgeren solgte sine investeringer. Desuden var sagsøgeren single, og byen trak i ham.

Parternes synspunkter (procedure)

Parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med deres nedenfor gengivne påstandsdokumenter.

Sagsøgeren har til støtte for sine påstande anført følgende i påstandsdokument af 8. marts 2011:

"...

Anbringender vedr. aftaletidspunktet

Det gøres til støtte for, at aftalen er indgået i 2003 gældende,

at der efter dansk ret ikke kan stilles krav om, at indgåelse af aftale om overdragelse af fast ejendom skal ske skriftligt,

at det også skattemæssigt må accepteres, at der kan være indgået en endelig og bindende aftale inden der udarbejdes et skriftligt dokument i dette tilfælde et skøde,

at dette er tilfældet i nærværende sag, hvor der er handlet mellem uafhængige parter, og hvor begge parter og deres advokater bekræfter, at der netop er indgået en sådan bindende aftale,

at dette også understøttes af de yderligere dokumenter og bevisligheder, der er i sagen,

at alle elementer i handlen ligger fast efter mødet den 17. november 2003,

at det udestående hævdspørgsmål var af helt uvæsentlig betydning,

at parterne i øvrigt var enige om, at der var handlet og vilkårene herfor uanset udfaldet af hævdsspørgsrnåiet, og

at hævdsagen afsluttedes den 17. december 2003 og således også i indkomståret 2003.

Det bemærkes, at sagsøgte alene har indskrænket sig til at gøre gældende, at det ikke er godtgjort at aftalen er indgået i 2003. Sagsøgte har på intet tidspunkt oplyst, hvilke væsentlige forhold, der efter sagsøgtes opfattelse ikke var aftalt allerede i 2003. Det er sagsøgers opfattelse, at der ikke forelå sådanne forhold.

Vedr. næring

Den virksomhed sagsøger udøvede fra og med den 1. september 2004 og frem til 2006 var en generel håndværksvirksomhed med hovedvægt på tømrerarbejde. Først da denne virksomhed ophørte påbegyndtes virksomheden med handel med fast ejendom.

I Ligningsvejledningen 2011-1 anføres i afsnit E.J.3 (næring) følgende

"Det beror på en konkret bedømmelse, om der foreligger næring, idet der dog i praksis foretages en afvejning af de mest typiske momenter. Told- og Skatteforvaltningen har bevishyrden for deres påstand om, at den skattepligtige er næringsdrivende ved erhvervelse af ejendommen eller at næring påbegyndes hermed."

Det gøres gældende, at sagsøgte ikke har løftet denne bevisbyrde. Det gøres i denne forbindelse gældende, at en ejendom, der anvendes til skatteyderens sædvanlige helårsbehoelse ikke kan anses for at være en ejendom, der påbegynder næringsvirksomhed. Dette gælder uanset om aftalen anses for indgået i 2003 eller 2004.

Det bemærkes, at sagsøgers køb og salg af ejendomme efter købet af ...1 er uden betydning for nærværende sag, idet spørgsmålet om næringsvirksomhed, skal behandles på tidspunktet for erhvervelsen af denne ejendom. Det vil sige i november 2003.

Det bemærkes, at det ikke er korrekt, når det på side 5 i svarskriftet anføres, at sagsøgeren i 2004 ubestridt drev næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom. Af R2's klage til Landsskatteretten fremgår således følgende (bilag 15. side 5):

"Nævnet har ved sin afgørelse lagt til grund, at ejendommen ...1 først blev købt i 2004 og dermed er omfattet af den næringsvirksomhed med handel med ejendomme, som A efter nævnets opfattelse etablerede dette år. Et synspunkt der fortsat bestrides, men som ikke påklages."

Når spørgsmålet om næring ikke blev påklaget til Landsskatteretten skyldes det, at det for sagsøger var uden væsentlig betydning, om han blev anset for næringsdrivende fra 2004 eller fra et senere indkomstår. Derfor kom sagen for Landsskatteretten alene til at omhandle spørgsmålet om, hvorvidt der blev indgået en endelig og bindende aftale om købet af ...1 i 2003 eller 2004. Som nævnt ovenfor har hverken skattemyndighedeme eller Landsskatteretten på noget som helst tidspunkt gjort gældende, at sagsøger etablerede næringsvirksomhed i 2003. Heller ikke selv om det blev lagt til grund, at ...1 blev erhvervet dette år.

For så vidt angår det anførte i svarskriftet på side 3, 2. afsnit bemærkes at de nævnte ejendomme, som sagsøger erhvervede og derefter istandsatte skete med henblik på udlejning af disse ejendomme og ikke salg.

For så vidt angår sagsøgtes beskrivelse af sagens faktiske omstændigheder bemærkes, at det ikke er korrekt, når det i svarskriftet på side 2 sidste afsnit anføres, at virksomheden "Byggefirmaet" inklusiv 7 udlejningsejendomme og ejendommen ...1 blev solgt i 2006 til ejendomsfirma G1 A/S. Det var ikke virksomheden, men alene ejendommene, der blev solgt til G1 A/S.

Vedr. Parcelhusreglen - krav om beboelse

Efter erhvervelsen af ...1 var det fra starten tanken, at den eksisterende bygning skulle nedrives, hvilket også skete. Der blev herefter bygget et parcelhus efter sagsøgers ønsker. Her ønskede han at bo sammen med sin datter, når hun boede hos ham. Der er som bilag 24 fremlagt daterede fotografier, hvoraf fremgår indretningen og at ejendommen blev anvendt til beboelse. Der var etableret hestehegn rundt om grunden, idet datteren ønskede at få en hest. Sagsøgeren, der i sin voksentilværelse kun har haft bopæl 4 steder havde alle sine møbler på ejendommen, var tilmeldt folkeregisteret, og havde i det hele udadtil oplyst, at han havde bopæl på ejendommen. Sagsøgeren havde ingen anden bolig til rådighed i denne periode og havde netop sin varige helårsbeboelse her.

Det fremgår af det fremlagte bilag F, at sagsøgeren var tilmeldt folkeregisteret i perioden den 15. august 2005 - 6. oktober 2006. Der er intet, der understøtter det af sagsøgte anførte om at det ikke var hensigten, at sagsøger skulle bo i ejendommen. Det forhold, at sagsøger først flytter ind i ejendommen 15. august 2005, skal ses i sammenhæng med, at der skete nedrivning af den eksisterende bygning og derefter bygning af det nye parcelhus.

Det forhold, at sagsøger havde erhvervet en mindre ejendom i nærheden ...12, som efter istandsættelse blev solgt til markedspeisen, har ikke nogen betydning for bedømmelse af forholdet vedrørende ...1.

Der var tidligere en 2 års regel i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, men denne blev ophævet, hvorefter der er almindelig enighed om, at selv ganske kortvarige beboelsesperioder er tilstrækkelige for at opfylde kravet i § 8 stk. 1. Det er derfor ganske usædvanligt, at sagsøgte gør gældende, at en beboelsestid over 1 år ikke skulle være tilstrækkelig. Det er endvidere karakteristisk for de sager, hvor man har drøftet, hvorvidt der foreligger en helårsbeboelse efter § 8, stk. 1, at den pågældende ejendomsejer har haft andre boliger til rådighed i den omtvistede periode. Sagsøgeren havde som nævnt ingen anden bolig til rådighed i denne periode og havde netop sin varige helårsbeboelse her.

Sagsøgeren havde heller ikke på noget tidspunkt annonceret ejendommen til salg. Baggrunden for, at ejendommen blev solgt var, at han var kommet i kontakt med G1 A/S med henblik på at dette selskab skulle købe hans udlejningsejendomme. I forbindelse med, at G1 A/S besigtigede sagsøgers udlejningsejendomme, blev der afholdt et møde på adressen ...1. Direktøren for G1 A/S MK blev så begejstret for ejendommen, at han også ønskede at erhverve den sammen med udlejningsejendommene. Sagsøgeren, der ikke havde sat ejendommen til salg, meddelte køber en meget høj pris, hvis han skulle sælge den, hvilket G1 A/S tiltrådte uden yderligere forhandling. Det forhold, at der opnåedes en forholdsvis høj avance på ejendommen, er således ikke udtryk for, at der skulle være tale om næringsvirksomhed, men for, at det for G1 A/S var et liebhaverkøb.

G1 A/S oplyste, at man ville anvende ejendommen til konferenceejendom. Dette forhold er sagsøgeren uvedkommende, idet det skal fremhæves, at der var tale om et sædvanligt 1-families parcelhus. Hvorvidt G1 A/S faktisk anvendte ejendommen til konferenceejendom, er sagsøger ikke bekendt med.

Der er ingen bevisligheder i sagen, der taler for, at der skulle være tale om et mere midlertidigt opholdssted.
Som bilag 18 er fremlagt skrivelse af 25. november 2005 fra advokat PT, hvoraf fremgår, at advokat PT havde orienteret sagsøgeren om, at det var vigtigt han boede tættere på barnet og moderen af hensyn til muligheden for samkvem, hvilket også indgik i hans beslutningsgrundlag for at sælge ...1.

Det gøres gældende, at salget må anses for skattefrit, uanset om aftalen anses for indgået i 2003 eller 2004, idet der ikke ved erhvervelsen af den pågældende ejendom, der har tjent til sagsøgerens varige helårsbeboelse, kan anses for at være påbegyndt nogen næringsvirksomhed.

For så vidt angår det anførte i svarskriftet side 11 bemærkes, at der ikke har været tale om en samlet plan for køb af ejendommene ...1 og ...2 samt ...12. ...2 blev oprindeligt købt med henblik på varig helårsbeboelse, men blev fraflyttet, da sagsøgeren fandt, at ejendommen var for stor, henset til, at hans daværende kæreste ikke ønskede at flytte med ind i ejendommen. Avancen af ...2 er, da denne ejendom også har tjent som hans varige helårsbeboelse, henført til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, hvilket er lagt til grund ved den skatteretlige bedømmelse af sagsøger.

Der har ikke været nogen videresalgshensigt med de 3 ejendomme, idet bemærkes, at ...12 blev erhvervet med henblik på udlejning.

Sagsøgte søger - uden held - at skabe et billede af, at købet af ...1 var en del af større plan, hvori også salget af ejendommene ...14 og ...13 indgik. Hertil bemærkes alene, at ...1 alene blev købt, fordi naboen uopfordret tilbød sagsøger den, at sagsøger alene på grund af prisen straks sagde ja uden at have tænkt nærmere over ejendommens anvendelsesmuligheder, og at det efterfølgende salg skete uden forudgående annoncering eller salgsplaner, men alene kom stand ved en tilfældighed.

Anvendelsen som varig helårsbeboelse understøttes også af de som bilag 25 og 26 fremlagte vidneerklæringer.

Sagsøger har ikke i perioden 15. august 2005 - 6. oktober 2006 boet i en lejlighed i en af hans udlejningsejendomme. Bilag U viser, at der ikke har været ledige lejligheder i hele denne periode. Hvis sagsøger havde anvendt en lejlighed ville den i øvrigt ikke have været ledig, jf. registreringen vedrørende ...3.

Vedr. selvangivelser og regnskaber

For så vidt angår sagsøgers indkomsterhvervelse i 2003 bemærkes, at sagsøgeren i dette år havde overskud ved sin virksomhed med udlejningsejendomme.

For så vidt angår det anførte på side 8, 4. afsnit i svarskriftet om, at ...1 ikke er angivet i sagsøgerens regnskab for 2003 bemærkes, at sagsøgeren for indkomståret 2003 indgav en helt almindelig selvangivelse bilagt et lille regnskab for hans udlejningsejendomme, idet han på dette tidspunkt fortsat var lønmodtager. Selvangivelsen rummer som bekendt ingen formueopgørelse. Der var derfor ikke nogen steder hvor købet kunne havde været angivet.

Det bemærkes, at sagsøgeren i sagens natur ikke har rådighed over sælgers regnskaber eller selvangivelser for 2003. Det må derfor afvises, når sagsøgte gør gældende, at det må komme sagsøgeren til skade, at man ikke er i besiddelse af dette materiale. Sælger er ifølge det oplyste stærkt alderdomssvækket og ikke i stand til at afgive vidneforklaring. Salget var formentlig skattefrit for sælger, der sagsøger bekendt aldrig har drevet ejendommen erhvervsmæssigt og som indtil sin pensionering arbejdede på en fabrik.

Herudover gøres det gældende, at sælgers skattemæssige behandling er uden betydning for sagen, hvilket duplikken også indeholder en erkendelse af på side 5, 2. afsnit. Sagsøgte har ikke oplyst, hvorfor ministeriet finder, at forholdet skulle medføre bevismæssig skadevirkning"

Sagsøgte har til støtte for sin påstand anført følgende i påstandsdokurnent af 15. marts 2011

"Til støtte for frifindelsespåstanden gør Skatteministeriet overordnet gældende

at sagsøgeren ved erhvervelsen af ...1 drev eller påbegyndte drift af virksomhed med handel med fast ejendom.

at han ikke har ført det meget sikre bevis, som herefter må kræves for at anse erhvervelsen alene for sket i anlægsøjemed og ikke tillige af hensyn til muligheden for at opnå fortjeneste ved salg på et senere tidspunkt,

at avancen ved salget i 2006 derfor skal næringsbeskattes i medfør af statsskattelovens § 4, jf. § 5 a) ligningsvejledningen punkt E.J.3, samt UfR 1973, side 485 H, TfS 1993,99 og UfR 1987, side 291 H.

Måtte retten finde, at ejendommen ikke blev købt og videresolgt som led i sagsøgerens næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom, gør Skatteministeriet gældende,

at sagsøgeren ikke har godtgjort, at avancen er skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, da han ikke har godtgjort, at ejendommen reelt har tjent som hans varige bolig, jf. f.eks. SKM2005.404.HR og SKM2007.74.HR.

Såfremt ejendommen ikke er solgt som led i sagsøgerens næringsvirksomhed, skal avancen derfor beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Skatteministeriet gør gældende, at sagsøgeren først erhvervede ...1 ved skødet af 21. februar 2004, og at sagsøgeren på dette tidspunkt var eller kom i næring med køb og salg af fast ejendom.

Sagsøgeren har heroverfor gjort gældende, at ejendommen allerede blev købt på et møde den 17. november 2003, og at han på dette tidspunkt hverken var eller kom i næring.

Skatteministeriet bestrider, at sagsøgeren har godtgjort, at der på det omhandlede møde blev indgået en endelig og bindende aftale om køb af fast ejendom, jf. UfR 1965, side 280 H, UfR 1970, side 518 H, TfS 1998, 650 Ø, UfR 1998, side 1098 H, UfR2002, 1172 H; og SKM2002.343.HR.

Sagsøgeren har således ikke godtgjort, at der på mødet blev indgået en mundtlig aftale, hvorefter sælger og køber var enige om alle væsentlige vilkår i ejendomshandlen.

Til støtte for sit synspunkt har sagsøgeren navnlig påberåbt sig håndskrevne noter og erklæringer fra parternes advokater. Disse noter mv. dokumenterer ikke, at der på mødet blev indgået en endelig og bindende aftale, der fastlægger alle væsentlige vilkår i ejendomshandlen, herunder i henseende til pris. købesummens berigtigelse, ejendommens stand, overtagelse m.m.

Det er f.eks. uklart, om den påførte datomærkning i bilag 7 (som formentlig må læses som "1/1 eller 1/2-04") må forstås som datoen for aftalens indgåelse, købesummens betaling, sælgers udflytning, købers overtagelse, eller andet, ligesom det forhold at der er angivet to separate datoer, ikke bidrager til forståelsen. Selv hvis det antages, at datoangivelsen er udtryk for overtagelsesdatoen jf. bogstavet "O" ud for bilag 8), viser det efterfølgende forløb, at dette forhold i hvert fald ikke har været på plads d. 17. november 2003, idet overtagelsesdagen ifølge skødet ikke er 1. januar 2004 eller 1. februar 2004, men derimod 1. marts 2004.

Det har endvidere formodningen imod sig, at "det udestående hævdsspørgsmål var af helt uvæsentlig betydning", således som sagsøgeren har anført i stævningen, side 2.

Til støtte for ministeriets synspunkt om, at der ikke på mødet blev indgået en endelig og bindende aftale, der fastlægger alle væsentlige vilkår i ejendomshandlen ikke alle, skal fremhæves, at der dels var en hævdssag, der skulle afklares (bilag 3), dels en aftale om frasalg af noget jord for at undgå landbrugspligt, der skulle indgås (bilag 9), derudover et udstykningsforslag, der skulle indhentes fra en landskabsarkitekt (bilag 11) og en efterfølgende matrikulær sag, der skulle ekspederes (bilag 11), og i øvrigt også en tilladelse til nedrivning og opførelse af bygninger i en landzone på ejendommen ...1, der skulle indhentes fra kommunen (bilag 12 og 13). Den med replikken fremlagte afgørelse fra kommunen (bilag 19) taler ligeledes imod, at alle forhold var forhandlet på plads på mødet den 17. november 2003, på samme måde som det forhold, at der går godt 3 måneder fra mødet til skødets underskrivelse, hvor sagsøgeren hævder, at alle forhold var afklarede.

Der er først godtgjort en aftale om overdragelse at fast ejendom ved skødet af 23. februar 2004, hvilket bekræftes ved udskrifterne af SVUR, fremlagt som bilag 3, samt ved at sagsøgeren alene for skattemyndighederne har indsendt regnskabsmæssige data over ejendommen for indkomståret 2004 (bilag K) og ikke tillige for 2003.

Dette bekræftes ligeledes ved, at sagsøgeren ikke har opfyldt ministeriets opfordring 2 og oplyst, hvordan sælgeren har behandlet købet regnskabsmæssigt. Som svar på sagsøgerens bemærkning i sit processkrift 1, side 3, 10. afsnit, og påstandsdokumentet, side 7, 3. afsnit, gøres det gældende, at det er åbenbart, at parternes fælles forståelse af, hvornår handlen blev indgået, er af betydning.

Endelig fremgår det af bilag 16, 7. afsnit, at sagsøgeren anerkendte, at det fremlagte materiale ikke dokumenterer, at der på mødet den 17. november 2003 blev indgået en endelig og bindende (mundtlig) aftale om købet af ...1. 

Som nævnt gør Skatteministeriet gældende, at sagsøgeren var eller kom i næring med køb og salg af fast ejendom med købet af ...1, uanset om det lægges til grund, at han købte ejendommen allerede på mødet den 17. november 2003.

Sagsøgeren købte ejendommen ...12 med overtagelsesdato 1. maj 2004, og videresolgte den med tab med overtagelsesdag 1. marts 2005. Han selvangav tabet ved salget af denne ejendom efter næringsreglerne og må dermed være enig i, at han var i næring ved købet af denne ejendom, som tidsmæssigt fandt sted i hvert fald meget tæt på tidspunktet for købet af ...1. Der er ingen konkrete omstændigheder, som taler for, at sagsøgeren ikke også var i næring med købet af sidstnævnte ejendom. Sagsøgeren opfordres (4) til at oplyse og dokumentere, præcist hvornår ...12 blev købt.

Sagsøgeren klagede heller ikke for Landsskatteretten over at være blevet anset som næringsdrivende i 2004, jf. bilag 15, side 1, 4.-6. afsnit, og bilag 1, side 1, 2.-3. afsnit.

Sagsøgeren har med egne ord "købt, når han faldt over et godt tilbud. Ideen var hver gang den samme", jf. bilag 15, side 2, 3. afsnit.

Omfanget af sagsøgerens køb og salg af fast ejendom bekræfter ligeledes, at han var næringsdrivende med handel med fast ejendom, navnlig fra 1999 og fremefter, hvor aktiviteten får systematisk karakter, idet sagsøgeren foretager mindst 2 handler om fast ejendom om året men ofte flere, herunder især ejendomme, som sagsøgeren ikke har beboet, jf. bilag B, side 3-4.

Sagsøgeren har ejet sine ejendomme i kort tid. I snit har sagsøgeren haft en ejerperiode for sine ejendomme fra 1993 (hvor han var 21 år) indtil 2007 på 2,5-2,6 år. En del ejendomme (konkret 9) er afhændet efter 6 måneder eller derunder (heraf 4 i perioden 1999-2003).

Såfremt retten finder, at ...1 blev erhvervet i 2003, har sagsøgeren fra 1999 til og med 2003 på blot fem år købt 13 ejendomme og solgt 10, dvs. gennemsnitligt 2,6 ejendomskøb om året og 2 salg, altså i snit mere end 4 handler om året over en femårig periode. Set i forhold til perioden 1993-1998 (hvor der blev købt 4 og solgt 0 ejendomme, svarende til under ét køb og 0 salg om året) udgør det en årlig stigning på 390 % i relation til køb.

...1, der ifølge sagsøgeren blev købt som en investering, på et tidspunkt hvor han boede på ...2, blev oprindeligt købt for 530.000,- kr. som et faldefærdigt husmandssted, som var en skamplet på landskabet, der generede udsigten fra ...2, og solgt i 2006 for 6.500.000,- kr. som konferenceejendom. Avancen på 3.447,752,- kr. udgjorde mere end 6,5 gange den oprindelige købesum, og salgssummen udgjorde mere end 12 gange købesummen.

I 2003, før mødet den 17. november 2003 hvor ...1 angiveligt skulle være købt, solgte sagsøgeren fire og købte én ejendom, jf. bilag B, side 3-4. og bilag 20-21 altså fem separate handler alene i perioden 1. januar - 17. november 2003. Hertil kommer købet af ...1, der, såfremt det lægges til grund, at ejendommen blev erhvervet i 2003, bringer tallet op på seks handler.

Endvidere opkøbte sagsøgeren i perioden 1. maj 2003 - 1. maj 2004 ejendomme i nabolaget: først ...2, dernæst ...1 og endelig ...12.

Sagsøgeren ønskede at istandsætte og salgsmodne disse ejendomme, ved f.eks. at der blev solgt jord fra for at undgå landbrugspligt, jf. sagens bilag 9, 10, 16 og C. side 3, 3. afsnit. Der blev endvidere søgt om tilladelse fra kommunen til at rive det faldefærdige husmandssted ned, at udstykke ejendommen til to selvstændige matrikler, og endelig at opføre to selvstændige bebyggelser, jf. sagens bilag 11, 12 (S), 16 og 19.

Salgsmodningen er videre dokumenteret ved, at det af sagsøgerens kapitalforklaring for 2005 (bilag O) fremgår, at sagsøgeren bl.a. optog realkreditlån i ejendommen i 2005 på 2.800.000,- kr. hos Totalkredit. Alene i 2005 brugte sagsøgeren store summer på istandsættelse mv., herunder til et nyt køkken, udgravningsarbejde, nye vinduer/glas, blikkenslagere og andre store byggeposter, et beløb i 2005 på 2.372.939,90 kr., hvortil kommer, at sagsøgeren i forvejen i 2004 havde brugt 432.263,56 kr. på ejendommen (med fradrag af et provenu i 2004 fra salget af jord på 250.000,- kr.). I 2004 og 2005 blev der derfor brugt for 2.805.203,46 kr., svarende stort set til størrelsen på realkreditlånet (jf. bilag P).

Ifølge bilag B, side 19, 2. afsnit, ombyggede sagsøgeren ejendommen beliggende ...12 for 793.412,- kr. Af bilag 15, side 2, 5. afsnit, og af bilag C, 1. afsnit, fremgår, at den gamle skole på ...2 på 416 m2, som sagsøgeren købte i 2003, blev "gennemgribende istandsat" for efterfølgende at blive solgt i sommeren 2005 til et ungt par fra Luxembourg.

Det gøres gældende, at sagsøgeren, der er uddannet håndværker af profession, har kunnet bidrage hertil og dermed til avancerne bl.a. ved selv at sætte ejendommene i stand.

De fremlagte billeder af ejendommen (bilag 17 og 24) viser, at denne nu ikke længere fremstår som et faldefærdigt husmandssted men som en eksklusiv liebhaverejendom. Henset til sagsøgerens omfattende forudgående ejendomshandler og uddannelse/erhverv, bekræfter billederne således næringsbetragtningen.

Avancerne ved ejendomshandlerne har udgjort en væsentlig del af sagsøgerens indtægtsgrundlag. Sagsøgeren ophørte stort set med at modtage løn fra og med 2003, jf. bilag B, side 7 og bilag E. Avancerne har været store, selv efter korte ejerperioder, og har dermed haft en central betydning for sagsøgerens økonomi, også i 2003.

Det forhold, at sagsøgeren overdrog ...1 sammen med alle sine øvrige ejendomme til et og samme selskab uden annoncering, jf. bilag C, side 3, 1. afsnit, og bilag 15, side 2, 3. afsnit, viser, at han igennem sin levevej med handel med fast ejendom var i stand til at opbygge et netværk, der muliggjorde, at han kunne afstå alle otte ejendomme, herunder ...1, på en gang uden behov for markedsføring.

Det gøres derfør gældende, at sagsøgeren senest ved købet af ...1 derfor har påbegyndt næringsvirksomhed med handel med fast ejendom.

Sagsøgeren har ikke afkræftet næringsformodningen, der omfatter alle hans ejendomme, for så vidt angår ...1, som han endvidere ikke har godtgjort reelt at have beboet, jf. nærmere umiddelbart nedenfor, eller ifølge bilag F i hvert fald kun har været tilmeldt i folkeregistret på i lidt over ét år. Det er langt fra tilstrækkeligt til at afkræfte næringsformodningen, jf. ligningsvejledningen, punkt E.J.3.1.5 og de der nævnte domme, eksempelvis SKM2006.312.VLR og SKM2008.28.VLR.

Måtte retten finde, at ...1 ikke blev solgt som led i sagsøgerens næringsvirksomhed, gør ministeriet gældende:

at udgangspunktet efter ejendomsavancebeskatningsloven er, at der skal betales skat af avance ved salg af fast ejendom, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1 og SKM2007.209.HR.

at sagsøgeren har bevisbyrden for, at betingelserne for skattefritagelse efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8 er opfyldt, og

at sagsøgeren ikke har løftet denne bevisbyrde, idet han ikke godtgjort at ejendommen har tjent til hans permanente og reelle bolig, jf. SKM2005.404.HR, SKM2007.74.HR og SKM2011.110.HR.

Den omstændighed, at sagsøgeren en kort periode havde registeret sin bopæl på ejendommen, er efter fast retspraksis ikke tilstrækkelig til at løfte bevisbyrden, jf. ovennævnte højesteretsdomme og f.eks. SKM2006.16.ØLR, SKM2006.380.ØLR og SKM2007.574.ØLR.

Betaling af ejendomsværdiskat, jf. bilag 23, er heller ikke tilstrækkelig til at godtgøre, at avancen ikke er skattepligtig for sagsøgeren, SKM2007.797.ØLR.

Sagsøgeren er endvidere ikke fremkommet med konkrete oplysninger, der sandsynliggør den faste bopæl, f.eks. regninger for forsyningsydelser, telefonabonnement, antenne- og licensregninger, flytteudgifter osv.

Videre ligger det fast, at sagsøgeren, da han købte ...1, dengang boede på ...2, og ...1 var faldefærdigt. Henset til den store ombygning af ejendommen, jf. bilag P og T, forekommer den også at have været ubeboelig i store dele af sagsøgerens ejertid, hvilket også viser, at hans ophold på ejendommen ikke har haft karakter af reel beboelse med henblik på varigt ophold, jf. SKM2006.380.ØLR.

Omvendt understøtter sagsøgerens bygge- og salgsmodningsplaner, beskrevet ovenfor, at formålet med erhvervelsen af ejendommen alene har været at opnå et hurtigt salg. Sagsøgeren har da også selv anført, at ejendommen blev købt som en investering. jf. bilag 15, side 2, 6. afsnit.

Ophold i forbindelse med salgsbestræbelser opfylder efter fast retspraksis ikke kravet om reel og permanent beboelse i parcelhusreglens forstand. Forhandlingerne om salg af sagsøgerens ejendomme, herunder ...1, til G1 A/S, foregik ifølge sagsøgeren i flere tempi (jf. det af sagsøgeren brugte udtryk "afsluttende møde" i bilag C, side 3, tredje afsnit, og bilag 15, side 3, 3. afsnit). Forhandlingerne må derfor nødvendigvis være indledt et stykke tid forud for indgåelsen af den betingede købsaftale, som køber skrev under på den 18. august 2006, jf. bilag R.

Advokat PTs erklæring (bilag 18) er udfærdiget på baggrund af et klientforhold til sagsøgeren til brug for skattesagen og dokumenterer ikke, at sagsøgeren har haft reel beboelse på ...1, jf. også bemærkningerne hertil i bilag B, side 18, midtfor.

Erklæringerne fra SJ og NT (bilag 25 og 26) om sagsøgerens bopælsforhold, der også er afgivet til brug for skattesagen, har tilsvarende ringe bevismæssig betydning, jf. SKM2005.404.HRSKM2007.74.HR og SKM2011.110.HR. Hertil kommer, at erklæringerne er vage (jf. ordene "som bekendt"), og derfor ikke viser andet end, at sagsøgeren højest har opholdt sig midlertidigt i ejendommen.

Fotografierne i bilag 17 og 24 dokumeriterer ikke, at ejendommen har tjent til sagsøgerens varige bopæl, men højest, at sagsøgeren har haft midlertidigt ophold i ejendommen nogle dage i marts måned, jf. f.eks. SKM2002.625.ØLR og SKM2008.908.HR.

Det fremgår af bilag U, at sagsøgeren i perioden, hvor han hævder at have beboet ...1, havde andre bopælsmuligheder i ejendomme, han ejede. En af de ejendomme nævnt heri, ...3, var netop den ejendom, han flyttede ind i efter salget af ...1, jf. bilag F."

Rettens begrundelse og afgørelse

Ad erhvervelrestidspunktet

Erhvervelse af en fast ejendom anses for sket på det tidspunkt, hvor der mellem parterne er indgået en endelig og bindende overdragelsesaftale, der omfatter alle for parterne væsentlige punkter i forbindelse med ejendommens overdragelse.

Det første og eneste skriftlige dokument, der er mellem parterne, er skødet af 23. februar 2004.

Sagsøgeren har bevisbyrden for, at der på mødet den 17. november 2003 eller senere inden udgangen af 2003 blev indgået en endelig og bindende aftale om sagsøgerens erhvervelse af ejendommen.

Sagsøgeren har ikke løftet denne bevisbyrde.

Retten har herved lagt vægt på, at det efter bevisførelsen kan lægges til grund, at der ikke på mødet den 17. november 2003 blev aftalt en overtagelsesdag. Advokat LK har oplyst, at der på mødet blev talt om, at overtagelsesdagen skulle være enten den 1. januar eller den 1. februar 2004. Af advokat DNs notater fra mødet fremgår blandt andet følgende: "O tidligst 1-1-04". Sagsøgeren har forklaret, at han gerne ville overtage hurtigst muligt, og at han mente, at de aftalte, at overtagelsesdatoen skulle være den 1. januar. Ifølge skødet er overtagelsesdatoen fastsat til den 1. marts. Advokat LK har forklaret, at han ved brev af 29. januar 2004 spurgte sin klient, om denne var enig i, at overtagelsesdagen blev fastsat til den 1. marts 2004. Endvidere har retten lagt vægt på, at ifølge advokat LKs håndskrevne notater fra mødet var det en betingelse, "at der kan laves ny beboelse", ligesom det at advokat DNs notater fremgår: "Bet. af at A må bygge ny beboelse på PMs ejendom". Endelig har retten lagt vægt på, at tidspunktet før købesummens betaling først ses at være aftalt i forbindelse med skødet.

På denne baggrund lægger retten til grund, at det først var ved skødets underskrivelse, at der forelå en endelig og bindende aftale om sagsøgerens køb af ...1.

Ad næring

Sagsøgte har bevisbyrden for, at sagsøgeren var eller kom i næring med køb og salg af fast ejendom med købet af ...1.

Retten finder, at sagsøgte har løftet denne bevisbyrde.

Retten har herved lagt vægt på omfanget af sagsøgerens køb og salg af ejendomme i perioden fra 2000 og fremefter, avancernes vægt i forhold til sagsøgerens øvrige indtægter og den nære tidsmæssige sammenhæng mellem købet og afhændelsen af ...1 og sagsøgerens senere erklærede næringsvirksomhed, som i omfang og metode i væsentlig grad minder om den, han drev i forvejen. Endvidere har retten lagt vægt på det af vidnet NS forklarede om, at begge sagsøgerens ejendomme ...1 og ...2, var til salg, da han i februar/marts 2005 var oppe for at se på ...1, som da var under opførelse. Endelig har retten lagt vægt på, at sagsøgerens revisor i sagsøgerens regnskab for 2005 synes at have fratrukket tabet ved salget af ...12 i den skattepligtige indkomst efter næringsreglerne, og at sagsøgeren ikke til Landsskatteretten påklagede, at skattemyndighederne anså ham for næringsdrivende i 2004.

Retten lægger herefter til grund, at sagsøgeren var eller kom i næring med køb og salg af fast ejendom med købet af ...1.

Der er herefter en formodning for, at ...1 er omfattet af denne næringsvirksornhed. Sagsøgeren har ikke afkræftet denne formodning. Retten har herved lagt vægt på, at uanset det efter bevisførelsen kan lægges til grund, at sagsøgeren boede på ejendommen i en periode, så var der alene tale om en periode på ca. 1 år. Retten har endvidere lagt vægt på det af vidnet NS forklarede om, at begge ejendomme var sat til salg, da han i februar/marts 2005 var oppe for at se på ...1, og at det var hans opfattelse, at sagsøgeren helst ville sælge ...1.

Da sagsøgeren således har erhvervet ...1 som led i næring med køb og salg af fast ejendom, finder reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven herunder § 8, stk. 1, ikke anvendelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 2.

På denne baggrund tages sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.

Som følge af sagens resultat skal sagsøgeren betale sagsomkostninger til sagsøgte. Der er mellem parterne enighed om, at sagens værdi udgør skatten af 3.447.752 kr., hvilket af sagsøgeren er beregnet til 2.600.000 kr. Ved fastsættelsen af sagens omkostninger har retten lagt vægt på sagens genstand og omfang.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Inden 14 dage skal sagsøgeren, A, betale sagsomkostninger til sagsøgte, Skatteministeriet, med 109.375 kr., der indbefatter moms.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter