Dato for udgivelse
03 Apr 2009 13:45
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
23 Mar 2009 13:54
SKM-nummer
SKM2009.254.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
BS 38A-2500/2008
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsavancebeskatning
Emneord
Bevisbyrde, formodning, næring
Resumé

Sagen drejede sig om, hvorvidt sagsøgeren skulle næringsbeskattes af avancer opnået ved salg af 1 ejendom i 2000 og 7 ejendomme i 2001. Blandt andet som følge af, at sagsøgeren i perioden 1980 til 1990 var blevet næringsbeskattet af avancer ved salg af ejendomme endda 3 gange i overensstemmelse med hans egen selvangivelse, fandt retten, at der var en næringsformodning. Retten fandt endvidere, at sagsøgeren ikke havde ført det sikre bevis, der måtte kræves for at afkræfte denne formodning. Skatteministeriet blev herefter frifundet.

Reference(r)

Statsskatteloven § 4, stk. 1, litra a
Statsskatteloven § 5, stk. 1, litra a
Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 2

Henvisning

Ligningsvejledningen 2009-1 E.J.3.1.2

Henvisning

 


Parter

A
(Advokat Lars N. Vistisen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Adv.fm. Rune Wold)

Afsagt af byretsdommer

Stausbøll

Sagens baggrund og parternes påstande.

Denne sag, der er anlagt den 29. april 2008, vedrører spørgsmålet om beskatning i forbindelse med As salg af 8 ejendomme, herunder om der skal ske næringsbeskatning efter de almindelige regler i statsskatteloven, eller om der skal ske beskatning efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

A har nedlagt påstand om, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at følgende af sagsøgeren solgte 8 udlejningsejendomme skal beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven:

Indkomståret 2000

1. ... 33 C

Indkomståret 2001

2. ... 106
3. ... 47/... 9
4. ... 2
5. ... 15 A-D
6. ... 36
7. ... 6
8. ... 25

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Af Landsskatterettens kendelse af 29. januar 2009 fremgår følgende

"Klagen vedrører næringsbeskatning vedrørende salg af fast ejendom, udlejning af egen bolig til ægtefælle og overførsel til medarbejdende ægtefælle.

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 2000

Personlig indkomst/kapitalindkomst

Skatteankenævnet har anset fortjeneste ved salg af ejendommen ... 29-33 for skattepligtig i henhold til statsskattelovens § 4, som indtægt ved næringsvirksomhed. Avancen er ansat til 5.058.242 kr. Avancen er selvangivet med 648.850 kr.

Landsskatteretten bestemmer, at avance ved afståelse af ejendommene ... 29, 31, 33A +B, skal opgøres efter ejendomsavancebeskatningslovens regler og avance ved afståelse af ejendommen ... 33C skal opgøres efter statsskattelovens regler.

Indkomståret 2001

Personlig indkomst/kapitalindkomst

Skatteankenævnet har anset fortjeneste ved salg af ejendommene ... 106, ... 2, 15, 36 og 48, ... 41, ... 46, ... 47/... 9, ... 24 og 26, ... 25 og ... 6 for skattepligtig i henhold til statsskattelovens § 4, som indtægt ved næringsvirksomhed. Avancen er ansat til 21.210.568 kr. Avancen er selvangivet med 4.815.293 kr.

Landsskatteretten bestemmer, at avance ved afståelse af ejendommene ... 48, ... 41, ... 46 og ... 24 og 26, skal opgøres efter ejendomsavancebeskatningslovens regler og avance ved afståelse af ejendommene ... 106, ... 47/... 9, ... 2, ... 15A-D, ... 36, ... 6 og ... 25 skal opgøres efter statsskattelovens regler.

SKAT anmodes om at foretage den talmæssige opgørelse af ejendomsavancerne, jf. forretningsorden for Landsskatteretten, bkg. nr. 974 af 17. oktober 2005, 17, stk. 2.

...

Møde mv.

Repræsentanten har haft møde med Landsskatterettens sagsbehandler. Repræsentanten har tillige haft adgang til at udtale sig på et retsmøde.

Fortjeneste ved salg af ejendomme

Sagens oplysninger

Klageren er oprindeligt uddannet dekoratør og fotograf. I 1970erne har han fået nedsat sin arbejdsevne som følge af en trafikulykke.

I 1981 erhvervede klageren udlejningsejendommen ... 31 og 33 A på auktion og har siden drevet virksomhed med udlejning af fast ejendom.

Den økonomiske udvikling i virksomheden er af repræsentanten skitseret således:

...

(skemaer udeladt")

Der er oplyst følgende om de i indkomstårene fra 1981 til og med 1997 afståede ejendomme og om beskatningen af disse afståelser:

Ejendommen ... 7, der er erhvervet i 1983, indeholdt i henhold til det oplyste 3 lejemål, da den blev købt. Ejendommen blev imidlertid efter erhvervelsen udstykket i 3 ejerlejligheder, som alle blev solgt i 1984. Avancerne blev selvangivet og beskattet som næring.

Ejendommen ... 23, der er erhvervet i 1985, blev straks efter anskaffelsen opdelt i ejerlejligheder, og samtlige 5 lejligheder blev solgt i 1986. Avancerne blev selvangivet og beskattet som næring.

Ejendommen ... 51, der er erhvervet i 1984, indeholdt i henhold til det oplyste 2 lejligheder, da klageren købte denne. Det er oplyst, at klageren i første omgang flyttede ind i den ene lejlighed, men at ejendommen efterfølgende blev udstykket i 3 ejerlejligheder, der blev solgt i 1985/1986. Avancerne blev selvangivet og beskattet som næring.

Ejendommen ... 6, der er erhvervet i 1986, blev delsolgt i 1986, 1987 og 1988. Avancerne blev selvangivet efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, men er blevet beskattet som næring.

Ejendommen ... 34 var i henhold til det af klageren oplyste meget forsømt ved købet i 1984. Klageren har oplyst, at ejendommen blev erhvervet med henblik på udlejning, men at den blev solgt i 1989, da ejendommen efter en delforbedringer endnu ikke var blevet godkendt af kommunen. Avancen blev selvangivet efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, men er blevet beskattet som næring.

Ejendommen ... 32 indgik i henhold til det oplyste i ejerperioden fra 1988 til 1990 i klagerens virksomhed med udlejning af fast ejendom. Avancen ved afståelsen blev selvangivet efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, men er blevet beskattet som næring.

Ejendommen ... 19, der er erhvervet i 1985, er solgt i 1993. Avancen er blevet selvangivet og beskattet efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Klageren var i 1997 og 1998 tillige hovedaktionær i H1X ApS (senere H1 ApS), der ejede 3 datterselskaber - H2X ApS (senere H2 ApS), H3X ApS (senere H3 ApS) og H4X ApS (senere H4 ApS) - og et datterdatterselskab, H5X ApS (senere H5 ApS). Disse selskaber har alle været aktive indenfor markedet for udlejning af fast ejendom og/eller markedet for køb og salg af fast ejendom.

Klageren ejede primo 2000

Ejendommen ... 29

Ejendommen er erhvervet i 1986. Ejendommen er i henhold til det oplyste, en udlejningsejendom med fire lejligheder. Ejendommen har været delvis eksproprieret.

Ejendommen ... 31.

Ejendommen er erhvervet i 1981. Ejendommen er i henhold til det oplyste en udlejningsejendom med 5 lejligheder, der ikke er opdelt i ejerlejligheder. Det er oplyst, at der i forbindelse med lejeres fraflytning er sket genudlejning af lejlighederne. Ejendommen har været delvis eksproprieret.

Ejendommen ... 33 A +B.

Ejendommen er erhvervet i 1981. Ejendommen er i henhold til det oplyste, en udlejningsejendom med fem lejligheder. Det er oplyst, at der i forbindelse med lejeres fraflytning er sket genudlejning af lejlighederne. Ejendommen har været delvis eksproprieret.

Ejendommen ... 33 C.

Ejendommen ... 33C er erhvervet i 1985. Ejendommen er i henhold til det oplyste en udlejningsejendom med 4 lejligheder, der ikke er opdelt i ejerlejligheder. Det er oplyst, at der i forbindelse med lejeres fraflytning er sket genudlejning af lejlighederne.

Ejendommen ... 106.

Ejendommen ... 106 er erhvervet i 1986. Ejendommen er i henhold til det oplyste, et grundareal på 435 m2 der anvendes af lejerne i ejendommen ... 36 som have.

Ejendommene ... 2, 15 A, B, C, D, 36 og 48, ... 41, ... 46 A, B, C, og ... 47/... 9.

Ejendommene er erhvervet i 1982 - 1985. Ejendommene er i henhold til det oplyste udlejningsejendomme, der ikke er opdelt i ejerlejligheder. Det er oplyst, at der i forbindelse med lejeres fraflytning er sket genudlejning af lejlighederne.

Ejendommen ... 24 og 26.

Ejendommen er erhvervet i 1983. Ejendommen er efter det oplyste en udlejningsejendom, der ikke er opdelt i ejerlejligheder. Det er oplyst, at ejendommen indeholder 16 lejemål, hvoraf ét er indrettet til kontor, hvorfra udlejningsvirksomheden administreres. Det er også oplyst, at der i forbindelse med lejeres fraflytning er sket genudlejning af lejlighederne.

Ejendommen ... 6

Ejendommen er erhvervet i 1986, og blev delsolgt i 1986, 1987 og 1988.

Avancerne blev selvangivet efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, men er blevet beskattet som næring. Ejendommen var i henhold til det oplyste bagbygninger/garager og en bolig der stødte op til, og benyttedes, af naboejendommen ... 48. Ejendommen er blevet solgt ad flere omgange. ... 6 er solgt sammen med ... 48 til samme køber.

Ejendommen ... 13

Ejendommen er erhvervet i 1985, og som i henhold til det oplyste anvendes af klageren til bolig og erhverv.

Ejendommen ... 27

Ejendommen er erhvervet i 1994

Ejendommen og ... 25

Ejendommen er erhvervet i 1998. Ejendommen har været udlejet til klagerens datter og svigersøn.

Landsskatteretten har i kendelse af 28. oktober 2004 truffet afgørelse vedrørende salg i indkomståret 1998 for bl.a. helt eller delvis salg af følgende ejendomme

... 29A-B
... 31
... 33A-B
... 46

Landsskatteretten fandt efter en konkret vurdering, at ejendommene ikke var omfattet af klagerens næringsvirksomhed.

Klageren har i indkomstårene 2000 og 2001 solgt størstedelen af sin ejendomsportefølje, idet han i indkomståret 2000 har solgt følgende ejendomme:

Ejendommen ... 29
Ejendommen ... 31
Ejendommen ... 33 A + B
Ejendommen ... 33 C

I indkomståret 2001 blev følgende ejendomme solgt

Ejendommen ... 106
Ejendommen ... 2
Ejendommen ... 15 A, B, C, D
Ejendommen ... 36
Ejendommen ... 48
Ejendommen ... 41
Ejendommen ... 46 A, B, C
Ejendommen ... 47/... 9
Ejendommen ... 24 og 26
Ejendommen ... 6
Ejendommen ... 25

Avancen ved salg af ejendommene er opgjort og selvangivet i henhold til reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Skafteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har anset avancen ved klagerens salg af ejendommen ... 29-33 i indkomståret 2000 og avance ved klagerens salg af ejendommene ... 106, ... 2, 15, 36 og 48, ... 41, ... 46, ... 47, ... 9, ... 24-16 og ... 25 i indkomståret 2001 for omfattet af næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom, og således skattepligtig i henhold til statsskatteIovens § 4.

Det er bemærket, at fortjeneste ved salg af fast ejendom beskattes efter reglerne i statsskatteloven, hvis den afståede ejendom er erhvervet som led i en varig erhvervsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom, som den skattepligtige udøver som sin hele eller delvise levevej. Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der er opstået ved enkeltstående køb og salg, beskattes derimod efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, selv om de afståede ejendomme er erhvervet med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg (spekulation). Næringsbeskatning omfatter således fortjeneste, som er realiseret på ejendomme, der hører til omsætningsformuen.

Der skal ved vurderingen af om de afhændede ejendomme er erhvervet som led i næring med fast ejendom, foretages en konkret bedømmelse af samtlige foreliggende oplysninger omkring klagerens hensigt med erhvervelsen af ejendommene. Der skal i henhold til praksis, særlig henses til, om klageren som følge af sin uddannelse eller tidligere aktiviteter har haft særlige forudsætninger for at udøve næring ved køb og salg af fast ejendom, hyppigheden af klagerens køb og salg af fast ejendom over en periode, kontinuiteten i handlerne, størrelsen af de opnåede fortjenester og ejendommens anvendelse og placering i klagerens økonomi.

Det er som udgangspunkt ligningsmyndigheden, der har bevisbyrden for, at klageren har været i næring med køb og salg af fast ejendom, da han har erhvervet de afhændede ejendomme. Hvis denne bevisbyrde er løftet, følger det imidlertid af praksis, at der er en formodning for, at også disse ejendomme er omfattet af næringsvirksomheden, jf. Højesterets dom offentliggjort i SKM2001.563.HR.

Under hensyn til det oplyste om, at klageren ved opgørelsen af indkomstårene for indkomstårene 1984, 1985, 1986, 1989 og 1990 er blevet beskattet som næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, er det lagt til grund, at klageren på tidspunktet for erhvervelsen af samtlige afhændede ejendomme var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, da disse ejendomme på nær ... 25, der er erhvervet i 1998, er erhvervet i årene 1982-1986.

Det er i henhold til praksis op til klageren at godtgøre, at de afhændede ejendomme ikke er erhvervet som led i en af ham drevet virksomhed med køb og salg af fast ejendom.

De afhændede ejendomme er i modsætning til de af Landsskatterettens kendelse af 28. oktober 2004 omfattede ejendomme ... 29A og B, ... 31 og 33 A og ... 46 solgt i fri handel.

Landsskatteretten har i kendelsen af den 28. oktober 2004 anført, at retten ikke ved afgørelse af dette punkt i den påklagede ansættelse har taget stilling til, om ændringen kan medføre andre ændringer for indkomståret 1998 eller senere år.

Klageren har overfor skatteankenævnet oplyst, at de afhændede ejendomme har indgået i hans virksomhed med udlejning af fast ejendom. Der er imidlertid ikke fremlagt oplysninger, der med tilstrækkelig sikkerhed dokumenterer, at ejendommene er erhvervet som anlægsaktiver til udlejningsvirksomheden og ikke som omsætningsaktiver i virksomheden med køb og salg af fast ejendom.

Skatteankenævnet har derfor ikke fundet, at klageren med sikkerhed har afkræftet næringsformodningen, hvorfor fortjenesten ved salg af ejendommene er opgjort efter reglerne i statsskatteloven.

Klagerens påstand og argumenter

Repræsentanten har fremsat påstand om, at avancen ved afståelse af udlejningsejendom, skal opgøres efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven og ikke efter reglerne i statsskatteloven.

Subsidiært har repræsentanten fremsat påstand om, at avancen nedsættes med låneomkostningerne igennem ejertiden.

Klageren har siden 1974/75 erhvervet udlejningsejendomme. Klageren har endvidere været hovedaktionær i en koncern, som var aktiv på markedet for udlejning af fast ejendom. Klageren har ikke en erhvervsfaglig baggrund indenfor ejendomsmarkedet. De ejendomme som klageren har anskaffet i tidens løb, er alle anskaffet enten med en anlægshensigt eller en spekulationshensigt. Virksomheden er tilrettelagt som en udlejningsvirksomhed, som er, og har været det bærende element i klagerens privatøkonomi. Der er ikke tale om en professionelt anlagt virksomhed vedrørende køb og salg af ejendomme, hvor virksomhedens resultat har været et bærende element i klagerens privatøkonomi. Det forhold, at klageren i perioden har anskaffet en række ejendomme, hovedsageligt til udlejning, medfører ikke, at klageren bliver omfattet af en næringsbetragtning. Ligesom det forhold, at man ejer en lang række ejendomme, heller ikke medfører at man bliver næringsskattepligtig vedrørende køb og salg af fast ejendom. Landsskatteretten har i kendelse af 28. oktober 2004 nået frem til, at klageren er næringsskattepligtig ved salg af ejendom anskafet i 1993 og solgt i 1998, hvorimod retten vedrørende en ejendom anskaffet i 1981 og 1986 og som blev solgt ved ekspropriation i 1997, kom frem til, at salget ikke var sket i næring. Klageren begynder ophør af udlejningsvirksomheden i 2000. I 2000 sælges ... 29-33, medens den resterende del af udlejningsejendommene sælges i 2001. Herefter er udlejningsvirksomheden ophørt. Salgene i 2000 og 2001 er således ikke sket som led i næring, men som led i ophør af en udlejningsvirksomhed. Landsskatteretten har i sin afgørelse af 28. oktober 2004 som en del af sin begrundelse anført, at ejendommene er solgt ved ekspropriation og ikke fri handel. Dette argument tager skatteankenævnet ud af sammenhængen og konkluderer, at så må de aktuelle salg være næring, når nu salget ikke er sket ved ekspropriation. Det forhold at en ejendom eksproprieres, udelukker ikke, at ejendommen kan være omfattet af næringsbeskatning. Ejendommene er ikke sket som et naturligt næringssalg, men over en kort periode. Der var altså ikke tale om løbende salg af ejendomme, men salg skete som led i ophøret af udlejningsvirksomheden. Landsskatteretten har i sin kendelse af 28. oktober anset ejendommene ... 29A-B, ... 31, 31A-B og ... 46 for at være omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens regler og ikke næringsbegrebet. Derfor kan samtlige ejendomme ikke over en kam, anses for omfattet af næringsbegrebet, men der må ses på anskaffelseshensigten for hver enkelt ejendom.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. lovens § 1, stk 1.

Er ejendommen erhvervet som led i næring, kan fortjenesten ikke omfattes af ejendomsavancebeskatningsloven, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 2. Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom erhvervet som led i næring beskattes efter bestemmelserne i statsskattelovens §§ 4 og 5, litra a. Ved næring forstås den varige og mere systematiske virksomhed, en skattepligtig udøver som sin hele eller delvise levevej. Enkeltstående dispositioner selv af betydelig karakter omfattes derimod af ejendomsavancebeskatningslovens regler. Det gælder også, selv om de evt. er foretaget med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg, jf. TfS 1996.421 V.

Klageren er anset for næringsdrivende med ejendomme erhvervet fra 1983, for så vidt angår ejendom med udstykkede ejerlejligheder, og med ejendomme der er erhvervet i 1984, som ikke var udstykket i ejerlejligheder. Der er herved henset til, at klageren tidligere har selvangivet i overensstemmelse hermed.

Indkomståret 2000

Under hensyn til Landsskatterettens kendelse af 28. oktober 2004 finder retten, at ejendommene ... 29, 31, 33A +B ikke kan anses for at være omfattet af klagerens næringsvirksomhed.

Der blev ved afgørelsen lagt vægt på, at klageren i erhvervelsesårene 1982/1983 ikke kunne anses for at have været næringsdrivende med salg af fast ejendom. Der blev i den henseende henset til at ejendommene havde indgået i klagerens virksomhed med udlejning, at virksomheden var et bærende element i klagerens økonomi, ejertidens længde, og at afståelserne var sket som følge af ekspropriation og ikke som følge af en beslutning om salg.

For så vidt angår disse ejendomme, skal avancen opgøres efter ejendomsavancebeskatningslovens regler.

Ejendommen ... 33C er erhvervet i 1985. Det af repræsentanten anførte, har ikke afkræftet formodningen for næring. Der er henset til en henvisning til kapitalanbringelse i fast ejendom ved udlejning, ikke er tilstrækkeligt til at afkræfte formodningen for næring. Endvidere er der lagt vægt på, at det forhold at den pågældende ejendom ikke er udstykket, ikke i sig selv er tilstrækkeligt til at afkræfte en formodning om næring.

Avance ved salg af denne ejendom skal derfor beskattes som næring.

Indkomståret 2001

Under hensyn til Landsskatterettens kendelse af 28. oktober 2004 finder retten, at ejendommen ... 46 ikke kan anses for at være omfattet af klagerens næringsvirksomhed. Der blev ved afgørelsen lagt vægt på, at klageren i erhvervelsesårene 1982/1983 ikke kunne anses for at have været næringsdrivende med salg af fast ejendom. Der blev i den henseende henset til at ejendommen havde indgået i klageren virksomhed med udlejning, at virksomheden var et bærende element i klagerens økonomi, ejertidens længde, og at afståelserne var sket som følge af ekspropriation og ikke som følge af en beslutning om salg.

For så vidt angår denne ejendom, skal avancen opgøres efter ejendomsavancebeskatningslovens regler.

Ejendommene ... 48 og ... 41 er erhvervet i 1982. Ejendommen ... 24 og 26 er erhvervet i 1983. Retten finder ikke at disse ejendomme kan anses for at være omfattet af klagerens næringsvirksomhed. Der er ved afgørelsen lagt vægt på, at klageren i erhvervelsesårene 1982/1983 ikke kunne anses for at have været næringsdrivende med salg af fast ejendom.

For så vidt angår disse ejendomme, skal avancen opgøres efter ejendomsavancebeskatningslovens regler.

Ejendommen ... 106 er erhvervet i 1986. Det af repræsentanten anførte, har ikke afkræftet formodningen for næring. Der er henset til at en henvisning til kapitalanbringelse i fast ejendom ved udlejning, ikke er tilstrækkelig til at afkræfte formodningen for næring. Endvidere er der lagt vægt på, at ejendommen er en ubebygget grund.

Ejendommen ... 47/... 9 er erhvervet i 1984. Ejendommen ... 33C er erhvervet i 1985. Ejendommene ... 2, ... 15 A-D, ... 36 er erhvervet i 1985. Ejendommen ... 6 er erhvervet i 1986. Ejendommen ... 25 er erhvervet i 1998. Det af repræsentanten anførte, har ikke afkræftet formodningen for næring. Der er henset til at en henvisning til kapitalanbringelse i fast ejendom ved udlejning, ikke er tilstrækkelig til at afkræfte formodningen for næring. Endvidere er der lagt vægt på, at det forhold at den pågældende ejendom ikke er udstykket, ikke i sig selv er tilstrækkeligt til at afkræfte en formodning om næring.

Avance ved salg af disse ejendomme skal derfor beskattes som næring.

Egentlige låneomkostninger vedrørende ejendomme erhvervet i næring kan fradrages efter statsskattelovens regler.

SKAT anmodes om at foretage den talmæssige opgørelse af ejendomsavancerne, jf. forretningsorden for Landsskatteretten, bkg. nr. 974 af 17. oktober 2005, 17, stk 2.

..."

Landsskatteretten henviser i kendelsen af 29. januar 2008 til Landsskatterettens kendelse af 28. oktober 2004. Af denne kendelse fremgår bl.a. følgende:

"...

Landsskatteretten skal udtale

...

Vedrørende opgørelsen den skattepligtige fortjeneste ved afståelsen af ejendommen ... 3

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom beskattes efter reglerne i statsskatteloven, hvis den afståede ejendom er erhvervet som led i en varig virksomhed med køb og salg af fast ejendom, som den skattepligtige udøver som sin hele eller delvise levevej. Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der er opstået ved enkeltstående køb og salg, beskattes derimod efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, selv om de afståede ejendomme er erhvervet med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg (spekulation). Næringsbeskatning omfatter således fortjeneste, som er realiseret på ejendomme, der hører til omsætningsformuen.

Der skal ved vurderingen af, om ejendommen ... 3 er erhvervet som led i næring med fast ejendom, foretages en konkret bedømmelse af samtlige foreliggende oplysninger omkring klagerens hensigt ved erhvervelsen af ejendommen. Der skal i henhold til praksis særlig henses til, om klageren som følge af sin uddannelse eller tidligere aktiviteter har haft særlige forudsætninger for at udøve næring med køb og salg af fast ejendom, til hyppigheden af klagerens køb og salg af fast ejendom over en periode, til kontinuiteten i handlerne, til størrelsen af de fortjenester, som han har opnået herved, og til ejendommens anvendelse og placering i klagerens økonomi.

Det er som udgangspunkt skattemyndighederne, der har bevisbyrden for, at klageren var i næring med køb og salg af fast ejendom, da han købte ejendommen ... 3. Hvis denne bevisbyrde er løftet, følger det imidlertid af praksis, at der er en formodning for, at også denne ejendom er omfattet af næringsvirksomheden, jf. f.eks. Højesterets dom, SKM2001.563.HR. Særlige forhold vedrørende den konkrete ejendom kan dog føre til en afkræftelse af denne næringsformodning, jf. f. eks. Højesterets dom, offentliggjort i TfS 1996, nr. 641.

Det lægges under hensyntagen til det oplyste om, at klageren ved opgørelsen af indkomsterne for indkomstårene 1984, 1985, 1986, 1989 og 1990 er blevet beskattet som næringsdrivende ved køb og salg af fast ejendom, til grund, at klageren på tidspunktet for erhvervelsen af ejendommen ... 3 i 1993 var i næring med køb og salg af fast ejendom. Det af repræsentanten anførte om, at ansættelserne for 1984 til og med 1986 beror på en fejl fra klagerens revisors side og på Ligningskommissionens manglende vilje til at ændre ansættelserne, kan ikke føre til andet. Ligningskommissionen har således i den afgørelse, der er truffet som følge af anmodningen om genoptagelse, afgivet begrundelse for, at klageren i 1984 til 1986 var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, og denne afgørelse er ikke efterfølgende blevet ændret efter reglerne i skattestyrelsesloven. Det af repræsentanten anførte om, at næringsbeskatningen i 1990 alene skyldes, at der er indgået et samlet forlig vedrørende skatteansættelserne for 1990 og 1991, kan heller ikke føre til andet. Det må således ved forliget anses for anerkendt, at den i 1990 opnåede fortjeneste ved afståelse af fast ejendom er indvundet som led i næring.

Der er ikke fremlagt oplysninger om, at der er foretaget en ligningsmæssig gennemgang af klagerens skatteansættelse for indkomståret 1993. Der er under henvisning hertil heller ikke grundlag for at antage, at klageren ved behandlingen af skatteansættelsen for dette indkomstår er blevet bibragt en berettiget forventning om, at han ikke længere er anset for at drive næring med køb og salg af fast ejendom.

Det er herefter i henhold til praksis op til klageren at godtgøre, at ejendommen ... 3 ikke er erhvervet som led i en af ham drevet virksomhed med køb og salg af fast ejendom.

Det er overfor Landsskatteretten oplyst, at ejendommen ... 3 i ejertiden er indgået i klagerens virksomhed med udlejning af fast ejendom. Der er imidlertid ikke fremlagt oplysninger, der med tilstrækkelig sikkerhed dokumenterer, at ejendommen er erhvervet som et anlægsaktiv til udlejningsvirksomheden og ikke som et omsætningsaktiv i virksomheden med køb og salg af fast ejendom. Det efter forelæggelsen af kontorindstillingen oplyste vedrørende baggrunden for erhvervelsen af lejligheden kan ikke med tilstrækkelig sikkerhed afkræfte næringsformodningen.

Retten er herefter enig med skatteforvaltningen i, at fortjenesten ved afståelsen af ejendommen ... 3 skal opgøres efter reglerne i statsskatteloven.

Der er ikke rejst indsigelse imod den af forvaltningen opgjorte avance. Der er alene nedlagt påstand om, at der ved opgørelsen af indkomsten skal godkendes fradrag for låneomkostninger på 5.849 kr., og forvaltningen har overfor Landsskatteretten indstillet, at dette godkendes. Den påklagede forhøjelse stadfæstes derfor, idet den af forvaltningen godkendte ændring vedrørende låneomkostninger overlades til forvaltningen. Dette er tiltrådt af Told- og Skattestyrelsen.

Vedrørende spørgsmålet om den erstatning der er modtaget som led i ekspropriation vedrørende ejendommene ... 31 og 33A. ... 46 og ... 29A og B med rette er anset som skattepligtig.

Fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation, medregnes ikke ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, hvis den eksproprierede ejendom er omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation, medregnes derimod ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, hvis den eksproprierede ejendom er omfattet af statsskattelovens regler, jf. forvaltningens begrundelse. Vurderingen af, om de omhandlede ejendomme er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, skal foretages efter de retningslinier, der er beskrevet ovenfor vedrørende beskatningen af ejendommen ... 3.

Landsskatteretten må efter de foreliggende oplysninger nære betænkelighed ved at anse ejendommene ... 31 og 33A og ... 46 for erhvervet som led i næring ved køb og salg af fast ejendom. Der er herved henset til det oplyste om klagerens uddannelses- og erhvervsmæssige baggrund, om at klageren ikke forud for købet af ejendommene i 1981 henholdsvis 1982/1983 har drevet næring med køb og salg af fast ejendom, om at ejendommene i hele ejerperioden har indgået i klagerens virksomhed med udlejning af fast ejendom, om at denne virksomhed har været et bærende element i klagerens økonomi, og om ejertidens længde. Der er i den forbindelse tillige henset til, at afståelserne er sket som følge af offentlig ekspropriation og ikke som følge af en beslutning om salg.

Retten er herefter enig med repræsentanten i, at den fortjeneste, der er indvundet ved modtagelsen af ekspropriationserstatningen vedrørende ejendommene ... 31 og 33A og ... 46, ikke skal medregnes ved opgørelsen af indkomsten, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

Landsskatteretten må efter en konkret vurdering også nære betænkelighed ved at anse ejendommen ... 29A og B for erhvervet som led i næring ved køb og salg af fast ejendom. Der er herved igen henset til det oplyste om klagerens baggrund og aktiviteter frem til købet af ejendommen, om ejendommens placering i klagerens økonomi, om ejertidens længde og om, at ejendommen er afstået som følge af offentlig ekspropriation og ikke som led i et frit salg. Der er i den forbindelse henset til, at denne ejendom efter det oplyste ved ekspropriationen såvel som ved erhvervelsen var en udlejningsejendom med 10 lejemål, der ikke er blevet udstykket i ejerlejligheder, og til, at der i henhold til det oplyste i ejertiden er sket genudlejning af lejemålene i forbindelse med lejernes fraflytning. Landsskatteretten anser det under henvisning hertil efter en konkret vurdering for tilstrækkelig godtgjort, at denne ejendom er anskaffet med henblik på at indgå i virksomheden med udlejning af fast ejendom og i en anden hensigt end de ejendomme, der i 1983 til 1986 er blevet erhvervet, udstykket i ejerlejligheder og videresolgt.

Retten er herefter også enig med repræsentanten i, at den fortjeneste, der er indvundet ved modtagelsen af ekspropriationserstatningen vedrørende ejendommen ... 29A og B, ikke skal medregnes, ved opgørelsen af indkomsten, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11. Forhøjelserne vedrørende ekspropriationserstatningen nedsættes derfor i overensstemmelse hermed. Nedsættelserne er tiltrådt af Told- og Skattestyrelsen.

Retten har ikke ved afgørelsen af dette punkt i den påklagede ansættelse taget stilling til, om ændringen kan medføre andre ændringer af skatteansættelsen for indkomståret 1998 eller senere indkomstår.

..."

Forklaringer

Der er under sagen afgivet forklaring af A.

A har forklaret, at han er uddannet dekoratør og fotograf, men afhændede sin forretning i 1980 bl.a. på grund af en trafikulykke. Han købte de to første ejendomme på ... 31 og 33A på tvangsauktioner i 1981. Han stiftede samme år det selskab, der blev til H1 ApS. Grunden til, at han stiftede dette selskab var bl.a., at han derved kunne få tilskud til modernisering af lejlighederne. Ejendomsadministrationen blev endvidere varetaget fra selskabet. Der var i årenes løb mellem 4 og 6 ansatte i dette selskab udover de forskellige viceværter. Han var mest interesseret i langsigtede investeringer, og købte derfor de fleste ejendomme med henblik på at udleje lejlighederne. Det var efter råd fra hans bank, at ejendommene ... 23 og ... 51 blev opdelt i ejerlejligheder. Ejendommen på ... 7 blev ligeledes købt på en tvangsauktion nærmest ved et tilfælde, fordi der ikke var andre der bød. Ejendommen ... 34 havde ved erhvervelsen skader og måtte renoveres for et større beløb. Den blev solgt igen, fordi det ikke kunne hænge økonomisk sammen at drive udlejningsvirksomhed med denne. Ejendommen ... 6 blev købt, fordi den lå bag ejendommen ... 48. Han købte alene ejendommen, fordi han kunne bruge den gård og de garager, der hørte til ejendommen. Selve huset blev derfor solgt fra i anparter. Ejendommen ... 3 blev købt i 1993 og solgt i 1998, fordi han kun ejede 1/4 af ejendommen og havde svært ved at samarbejde med de øvrige ejere.

Han blev fra sin revisor af omkostningsmæssige grunde frarådet at indbringe Landsskatterettens afgørelse af 28. oktober 2004 for domstolene. Ejendommen i ... 25 blev købt i 1998, som lejlighed til hans datter. Datteren købte ejendommen i 2001. Det selskab, der blev til H4 ApS, blev stiftet i fællesskab med en ansat murer, der var gift med en af sagsøgers kusiner med det formål at erhverve en ejendom i ... 99. Han kan ikke huske, om dette selskab også kom til at eje andre ejendomme. Det var via hans bankforbindelse, at han kom i forbindelse med PV og de ejendomme, der var i hans to selskaber H2X ApS og H5X ApS. Sagsøger havde ingen drøftelser, herunder drøftelser med sin revisor NK, vedrørende de skattemæssige forhold i forbindelse med købet af PVs to selskaber. Det selskab, der blev til H3 ApS, blev stiftet i 1991 bl.a. i forbindelse med køb af ejendommen ... 21 og ejendommen på ... 98.

Parternes synspunkter

A har i påstandsdokument af 3. februar 2009 anført følgende

"Anbringender

Det gøres til støtte for den nedlagte påstand overordnet gældende, at sagsøgerens erhvervelse af faste ejendomme er foretaget som led i en langsigtet anlægsinvestering i udlejningsejendomme, hvorfor afståelse af ejendomme fra ejendomsporteføljen skal beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven og ikke statsskattelovens regler.

Det bestrides, at sagsøgeren har påbegyndt en næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom i 1983 for så vidt angår udlejningsejendomme udstykket i ejerlejligheder og i 1984 for så vidt angår udlejningsejendomme, der ikke er udstykket i ejerlejligheder. Det bemærkes, at alene sidstnævnte er relevant for nærværende sag, der kun omfatter salg af udlejningsejendomme hørende til kategorien ikke udstykkede. At sagsøgeren har ladet sig næringsbeskatte ved salg i 1984-1986 af 3 ejendomme, som i ejerperioden er udstykket i ejerlejligheder, beror på fejlrådgivning og er således sket med urette, men er i øvrigt irrelevant for nærværende sag. En af sagsøgeren indgivet anmodning om genoptagelse af skatteansættelserne for indkomstårene 1984-1986 kom ikke til realitetsbehandling, idet anmodningen blev afvist af formelle grunde, jf. Vestre Landsrets dom af 24. april 1991 (bilag 9). Subjektivt er sagsøgeren uden særlig tilknytning til ejendomsmarkedet eller kendskab hertil, udover hvad der gælder for en almindelig investor.

Tidspunktet 1984 synes endvidere vilkårligt, henset til at der ikke er nogen forskel, herunder realitetsforskel for så vidt angår måden, hvorpå de af sagen omfattede udlejningsejendomme er erhvervet eller i ejerperioden anvendt, hvilket ej heller er godtgjort af sagsøgte, der endvidere selv ikke har fulgt dette skæringstidspunkt konsekvent, jf. at ejendommene ... 19 og ... 29 blev erhvervet i henholdsvis 1985 og 1986 og solgt i 1993 respektive 2000 ved frit salg uden næringsbeskatning.

Det bemærkes, at sagsøgerens udlejningsvirksomhed har været det bærende element i sagsøgerens privatøkonomi, hvilket derimod ikke gælder fortjenester/tab ved handel med ejendomme. Der henvises til oversigten i Landsskatterettens kendelse bilag 1, side 3 og til sagsøgerens regnskaber samt indkomst-/formueopgørelser 1986-1990, 1993-1996 og 2000-2001 (bilag K-Y og E-H). Heraf fremgår, at avancer ved salg kun udgør en meget beskeden del i forhold til udlejningsvirksomhedens lejeindtægter og driftsresultater i perioden 1986-1999. Endvidere fremgår det, at egenkapitalen har været støt stigende, hvilket ikke skyldes salg men at ejendommene har været i behold. Det bemærkes herved tillige, at de i indkomstårene 2000 og 2001 foretagne salg af ejendomme ikke er sket som led i en successiv afhændelse, men i forbindelse med en afvikling af ejendomsporteføljen og dermed ophør af udlejningsvirksomheden. Der foreligger således ikke en kontinuerlig handel med fast ejendom, som kendetegner næring i statsskattelovens forstand. Der er i indkomstårene 2000 og 2001 solgt i alt 15 ejendomme, jf. oversigten side 8 i kendelsen, hvoraf de af påstanden omfattede 8 ejendomme er næringsbeskattede, idet beskatningen beror på, at de er erhvervet i 1984 eller senere. De solgte ejendomme indeholder et betydeligt antal lejemål (ca. 100), jf. oversigten side 3-4 i kendelsen, bortset fra ... 106, der er en ubebygget grund anvendt som gård og have til ejendommen ... 36, og der er ved ophør af lejemål ikke sket udstykning i ejerlejligheder eller salg heraf men genudlejning. Ejertiden er endvidere væsentlig mellem 15-17 år, bortset fra ejendommen ... 25, hvor ejertiden kun udgør 3 år. Pågældende ejendom har imidlertid været udlejet til sagsøgerens datter og svigersøn, hvorfor det under hensyn til det private formål gøres gældende, at salget heraf ikke er næringsskattepligtigt.

Særskilt for så vidt angår udlejningsejendommen ... 33 C, gøres det gældende, at der ikke er grundlag for at næringsbeskatte salget af denne ejendom. Ejendommen er erhvervet i 1986 og solgt i 2000. Ejendommen er nabo til ejendommene ... 31, 33 A-B og 29 A-B, erhvervet henholdsvis i 1981 (... 31 og 33 A-B) og 1986 (... 29 A-B), delafstået ved ekspropriation i 1998 som led i byrådets byfornyelsesbeslutning af 1994 og restejendommene solgt i 2000, jf. Landsskatterettens kendelse side 8. Eneste forskel i forhold til ejendommen ... 33 C er, at denne ejendom er erhvervet i 1985 og solgt i 2000 sammen med de andre 3 ejendomme, jf. bilag 5-8. Dog er ejendommen ... 29 A-B som nævnt også erhvervet efter 1984, nemlig i 1986, hvorfor det synes uforståeligt at næringsbeskatte ejendommen ... 33 C. Alle 4 ejendomme er beliggende i samme bebyggelse udmatrikuleret i 4 selvstændige matrikler og alle er anskaffet med samme formål, nemlig udlejning, og der ses derfor ikke at foreligge grundlag for næringsbeskatning af salget af ... 33 C. Det gøres gældende, at en eventuel næringsformodning for så vidt angår denne ejendom klart må anses for afkræftet.

Særskilt for så vidt angår ejendommen ... 6, gøres det gældende, at der ej heller er grundlag for at næringsbeskatte salget af denne ejendom. Ejendommen blev erhvervet i 1986 for at skaffe garager, der blev frastykket, og køreadgang til udlejningsejendommen ... 48. Denne ejendom, der ikke oprindeligt havde garager eller køreadgang til ..., blev erhvervet i 1982 og solgt i 2001 sammen med de frastykkede garager fra ... 6 og til samme køber. Når henses til baggrunden for erhvervelsen af ... 6, gøres det gældende, at erhvervelsen må ses i sammenhæng med erhvervelsen af ... 48 og at salget af ... 6 derfor bør være omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven på linje med ... 48. Det gøres gældende, at en eventuel næringsformodning efter det anførte må anses for afkræftet.

Det gøres i øvrigt gældende for samtlige de af påstanden omfattede 8 ejendomme, at en eventuel næringsformodning må anses for afkræftet, henset til det ovenfor anførte samt til, at ejendommene ved erhvervelsen var udlejningsejendomme, bortset fra ejendommen ... 106, der som nævnt var en ubebygget grund, ejertidens længde samt endelig til, at genudlejning har fundet sted i forbindelse med lejernes fraflytning.

...

For så vidt angår sagens bilag 10 bemærkes, at oplysningerne heri er identiske med det i Landsskatterettens kendelse anførte om henholdsvis den økonomiske udvikling i virksomheden samt køb og salg af fast ejendom og ses ikke bestridt af hverken Kommunen, Skatteankenævnet eller SKAT, hvorfor de skal lægges til grund. Det bemærkes, at der har været afholdt retsmøde, hvorunder SKAT har været repræsenteret og haft adgang til at udtale sig, jf. § 15, stk. 2 i Landsskatterettens forretningsorden.

..."

Vedrørende sagsgenstanden har A fremlagt en beregning, hvoraf fremgår, at differencen mellem en beskatning efter statsskatteloven og ejendomsavancebeskatningsloven samlet for de 8 ejendomme udgør 5.125.542 kr.

Skatteministeriet har i sammenfattende påstandsdokument af 9. februar 2009 anført følgende

"Kort sagsfremstilling

Denne sag drejer sig om næringsbeskatning af sagsøgerens salg af 8 ejendomme i indkomstårene 2000 og 2001, dvs. ejendommen ... 33 C i 2000, og for så vidt angår 2001, ejendommene ... 106, ... 47/... 9, ... 2, ... 15 A-D, ... 36, ... 6 samt ... 25.

Sagsøgeren, A, har fra 1981 til 1998 købt 33 ejendomme i personligt regi, hvoraf 26 helt eller delvist er afstået ved salg fra 1984 til 2001, og hvoraf 5 helt eller delvist er afstået ved ekspropriation i 1998 (bilag 1, side 3-4). Alle ejendommene er beliggende i området.

Alle avancer ved salg foretaget i perioden 1984 til 1990 er blevet næringsbeskattet (bilag 1, side 4-5).

Ejendommene ... 7, ... 23 og ... 51, købt i perioden 1983 til 1985, blev udstykket i ejerlejligheder og solgt fra 1984 til 1986. Avancerne ved disse salg er af A selv blevet selvangivet som næringsindkomst og beskattet som sådan (bilag 1, side 4).

I 1993 solgte A ejendommen ... 19, uden at avancen blev næringsbeskattet. Dette skyldes ifølge skattemyndighederne, at man ikke foretog en ligningsmæssig gennemgang af As skatteansættelse for 1993, idet avancen burde være blevet næringsbeskattet (bilag A, side 6, 5. afsnit).

I 1998 solgte A ejendommen ... 3 og afstod ejendommene ... 31, 33 A, 29 A-B samt ... 46 (delvist) ved ekspropriation. Landsskatteretten fastslog ved kendelse af 28. oktober 2004 (bilag A), at salget af ... 3 skulle næringsbeskattes. De øvrige ejendomme skulle ikke næringsbeskattes, idet Landsskatteretten lagde vægt på, at de var afstået ved ekspropriation, og at de var erhvervet før tidspunktet, hvorfra A blev anset for næringsdrivende. I 2000 og 2001 solgte A sine resterende ejendomme bortset fra ... 13 og ... 27, og avancerne blev næringsbeskattet. Bl.a. dette forhold blev påklaget til Landsskatteretten, der afsagde kendelse af 29. januar 2008 (bilag 1). Landsskatteretten anså A for næringsdrivende for så vidt angår køb og salg af ejendomme med udstykkede ejerlejligheder erhvervet fra og med 1983, og for så vidt angår køb og salg af ejendomme uden udstykkede ejerlejligheder erhvervet fra og med 1984 (bilag 1, side 12). Landsskatteretten fandt endvidere, at A med hensyn til 8 ejendomme ikke havde afkræftet den herefter bestående næringsformodning og fastslog, at avancerne fra disse salg skulle næringsbeskattes (bilag 1, side 12-14). Det er denne del af Landsskatterettens kendelse, der ligger til grund for nærværende sag.

Anbringender

Sagsøgte, Skatteministeriet, gør overordnet gældende, at As avance ved salg af de af sagen omfattede ejendomme er opnået som led i næringsvirksomhed.

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 2 (tidligere § 1, stk. 3), at loven ikke gælder for fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej. Sådanne fortjenester og tab skal derfor behandles i overensstemmelse med de almindelige regler i statsskatteloven.

Af statsskattelovens §§ 4 a og 5, stk. 1, litra a, fremgår, at fortjeneste ved salg af f.eks. fast ejendom som et led i den skattepligtiges næringsvej skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtiges indkomst, ligesom eventuelle tab ved sådanne salg kan fradrages ved indkomstopgørelsen.

Næringsvirksomhed kan foreligge som binæring, og behøver således ikke at være den skattepligtiges hovederhverv.

Til støtte for Skatteministeriets overordnede anbringende gøres det gældende, at A blev næringsdrivende for så vidt angår køb og salg af ejendomme med udstykkede ejerlejligheder erhvervet fra og med 1983, og for så vidt angår køb og salg af ejendomme uden udstykkede ejerlejligheder erhvervet fra og med 1984.

A blev således næringsbeskattet af avancerne ved samtlige salg af ejendomme fra 1984 til 1990. For 3 ejendommes vedkommende har A selvangivet avancen som næringsindkomst.

På ovennævnte baggrund påhviler bevisbyrden A, når det hævdes, at de omtvistede ejendomme ikke er omfattet af hans næringsvirksomhed.

Der gælder således en formodning for, at hver af de omhandlende ejendomme er omfattet af næringsvirksomheden. Dette betyder efter fast praksis, at avancerne betragtes som næringsindkomst, medmindre den skattepligtige med et meget sikkert bevis kan godtgøre, at erhvervelserne af de pågældende ejendomme alene er sket i anlægsøjemed og ikke tillige af hensyn til muligheden for at opnå fortjeneste ved salg på et senere tidspunkt, jf. blandt andet TfS 1988.45 H, SKM2001.563.HR og SKM2003.153.HR og SKM2005.338.VLR.

Skatteministeriet bestrider, at A har afkræftet næringsformodningen. Der er således hverken ført tilstrækkeligt bevis for, at de omhandlede ejendomme fra erhvervelsen var undtaget fra beholdningen af næringsejendomme, eller at de senere er overgået fra næringsbeholdningen til anlægsformuen.

Bevismæssigt svækkes A af en række væsentlige momenter

  1. A udfoldede i perioden 1981-2001 omfattende aktiviteter med køb og salg af fast ejendom, idet han i perioden har omsat 31 ejendomme.
  2. Det er tale om køb og salg af ensartede ejendomme beliggende i samme område.
  3. A har i perioden 1984 til 1986 selvangivet avancerne ved salg af ejendomme som næringsindkomst.
  4. I perioden 1984 til 1990 blev A næringsbeskattet af avancer fra samtlige ejendomssalg.
  5. Næringsbeskatningen er i disse år fastslået ved endelige og upåklagede administrative afgørelser.
  6. A har deltaget i en række selskaber, der har været aktive indenfor markedet for udlejning af fast ejendom og som har været næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.
  7. Der er ikke godtgjort omstændigheder, der viser, at A ved erhvervelsen af de i denne sag omhandlede ejendomme, ikke havde til hensigt at afhænde dem senere på et gunstigt tidspunkt, således som det netop skete.
  8. Ejendommene ... 29-33 blev afstået i indkomståret 2000 med en samlet regnskabsmæssig avance på kr. 1.541.300,- (bilag E, side 4, note 3).
  9. Ejendommene ... 106, ... 2, ... 15 A-D, ... 36, ... 48, ... 41, ... 46 A-C, ... 6, ... 47, ... 24 og 26 og ... 25 blev afstået i indkomståret 2001 med en samlet regnskabsmæssig avance på kr. 7.080.264,- (bilag F, side 4, note 3).
  10. Uanset, at A tillige har haft indtjening i form af indtægter fra udlejning, indikerer avancens størrelse, at han også erhvervede ejendommene med henblik på videresalg.

A har til støtte for sin påstand anført, at han ikke blev næringsbeskattet af avancen ved salget af ejendommene ... 19 og 29, der blev erhvervet i henholdsvis 1985 og 1986 og solgt i henholdsvis 1993 og 2000.

For så vidt angår ejendommen ... 19 bemærkes det, at skattemyndighederne har oplyst (bilag A, side 6, næstsidste afsnit), at avancen ved dette salg burde være blevet beskattet som næring, men at der ikke blev foretaget en ligningsmæssig gennemgang af skatteansættelsen.

Man kan derfor ikke udlægge den manglende næringsbeskatning vedrørende ... 19 således, at skattemyndighederne ikke længere anså A for at være næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.

Det forhold, at ... 29 ikke er blevet næringsbeskattet ændrer ikke ved, at de af sagen omfattede ejendomme skal næringsbeskattes. Det bærende hensyn for at anse næringsformodningen afkræftet i relation til ... 29, synes at være, at ejendommen delvist blev afstået ved ekspropriation, jf. bilag 1, side 12, 4. afsnit, der henviser til Landsskatterettens tidligere kendelse af 28. oktober 2004 vedrørende ... 29 A-B (bilag A, side 24). A kan ikke i yderligere omfang støtte sin påstand på Landsskatterettens tidligere kendelse af 28. oktober 2004, der for så vidt angår de eksproprierede ejendomme må betragtes som en helt konkret afgørelse.

..."

Parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse med påstandsdokumenterne.

Rettens begrundelse og afgørelse

Der skal i nærværende sag alene tages stilling til, om de 8 konkrete ejendomme omfattet af påstanden, som påstået af A, er erhvervet som anlægsaktiver i virksomheden med udlejning af lejligheder, eller om ejendommene, som påstået af skattemyndighederne, er erhvervet som led i en næringsvirksomhed med køb og salg af ejendomme.

Det lægges til grund, at A ved salg af de 6 ejendomme, han afhændede i perioden fra 1984 til 1990, delvis på baggrund af hans egne selvangivelser, blev næringsbeskattet efter reglerne i statsskatteloven. Det drejede sig om ejendomme erhvervet i 1984 eller senere, bortset fra ejendommen ... 7, der blev erhvervet i 1983. Hertil kommer, at A ikke i 2004 ved domstolene anfægtede Landsskatterettens afgørelse om, at avancen fra salget af ejendommen ... 3, hvilken ejendom var erhvervet i 1993 og solgt i 1998, skulle næringsbeskattes. Under disse omstændigheder påhviler det efter fast praksis A i nærværende sag for hver enkelt af de omhandlede ejendomme med betydelig sikkerhed at afkræfte en formodning om, at ejendommene er erhvervet som led i en næringsvirksomhed med køb og salg af ejendomme.

Ejendommen ... 106 er en ubebygget grund, og allerede af den grund er det ikke afkræftet, at salget af ejendommen ikke skete som led i næringsvirksomheden med køb og salg af ejendomme. For så vidt angår de øvrige ejendomme finder retten tilsvarende ikke, at A har afkræftet formodningen om, at salgene ikke er omfattet af næringsvirksomheden med køb og salg af ejendomme. Der er ved denne vurdering blandt andet lagt vægt på anskaffelsesårene for ejendommene og på den omstændighed, at A samlet i årene 1981 til 2001 købte og solgte 31 ejendomme, hvoraf en del ejendomme, efter forklaringen fra A, blandt andet efter råd fra hans bankforbindelse, blev erhvervet i forbindelse med tvangsauktioner og ved overtagelse af PVs to selskaber, H2X ApS og H5X ApS. Skatteministeriets frifindelsespåstand tages derfor til følge.

Vedrørende sagens omkostninger har retten ved fastsættelsen af det passende beløb til udgift til advokatbistand, A som følge af dommens resultat skal betale til Skatteministeriet, lagt til grund, at sagsgenstanden udgør ca. 5 mio. kr. Beløbet fastsættes med udgangspunkt i de gældende takster til 100.000 kr. I beløbet er indeholdt Skatteministeriets udgifter til materialesamling.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

A skal inden 14 dage betale 100.000 kr. i sagsomkostninger til Skatteministeriet.