Dato for udgivelse
06 Feb 2009 12:41
Dato for afsagt dom/kendelse
06 Jan 2009 14:31
SKM-nummer
SKM2009.103.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
BS 42B-1419/2008
Dokument type
Dom
Emneord
Ejendom, ejendomsvurdering, interessefællesskab, 15%-reglen, hovedaktionær
Resumé

Et selskab havde solgt en ejendom til selskabets hovedanpartshaver. Købesummen var i skødet fastsat til den på overdragelsestidspunktet senest kendte offentlige ejendomsvurdering. Retten gav Skatteministeriet medhold i, at købesummen skulle reduceres med et beløb, selskabet havde afholdt til reparationer på den faste ejendom efter overdragelsen. Da den reducerede købesum lå mere end 15% under den offentlige ejendomsvurdering, var skattemyndighederne berettigede til at fastsætte handelsværdien skønsmæssigt. Differencen mellem den faktisk betalte købesum og den skønnede handelsværdi blev anset som maskeret udlodning til hovedanpartshaveren. Den skønnede handelsværdi skulle også lægges til grund ved selskabets avanceopgørelse.

Reference(r)

Ligningsloven § 2, stk. 1
Ligningsloven § 16A, stk. 1

Henvisning
Ligningsvejledningen 2009-1 E.J.2.2.1
Henvisning

Ligningsvejledningen 2009-1 S.F.2.3.2

Henvisning
Ligningsvejledningen 2009-1 S.I.1.3

Parter

H1 Holding ApS og A c/o H1 1 Holding ApS
(Adv.fm. Peter Hansen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Mette Rovsing Koch)

Afsagt af byretsdommer

Bo Østergaard

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen vedrører i det væsentlige spørgsmålet om fastsættelsen af handelsværdien for ejendommen beliggende ..., ved H1 Holding ApS' salg af ejendommen til A, der er eneanpartshaver i selskabet.

H1 Holding ApS har påstået, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at selskabets skattepligtige ejendomsavance for indkomståret 2000 nedsættes fra 303.383 kr. til 30.083 kr.

A har påstået, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at hans aktieindkomst for indkomståret 2000 nedsættes fra 965.017 kr. til 545.017 kr.

Skatteministeriet har over for begge påstande påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Landsskatteretten afsagde den 5. december 2007 følgende kendelser

"...

Klage over kommunes afgørelse af 16. september 2004.

...

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 2000

Selskabsindkomst

Selskabsbeskatningen har beregnet manglende betaling ved overdragelse af ejendom til hovedaktionær til 965.017 kr. Beløbet er anset for maskeret udbytte.

Landsskatteretten stadfæster afgørelsen.

Selskabsbeskatningen har anset en udstedt faktura for skattepligtig omsætning i selskabet med 96.000 kr.

Landsskatteretten nedsætter forhøjelsen med 96.000 kr.

Selskabsbeskatningen har beregnet en skattepligtig ejendomsavance på 303.383 kr.

Landsskatteretten stadfæster afgørelsen.

...

Møde mv.

Selskabets repræsentant har haft møde med Landsskatterettens sagsbehandler (forhandling). Han har endvidere forelagt sagen for rettens medlemmer på et retsmøde.

Avance ved salg af ejendommen ...

Sagens oplysninger

Selskabet erhvervede ejendommen ved skøde af 24. marts 1995, og ejendommen har indtil salget været udlejet som bolig til hovedanpartshaveren.

Ifølge skøde underskrevet den 28. marts 2000 har selskabet solgt ejendommen beliggende ... hovedanpartshaveren med overtagelse den 15. marts 2000. Salgssummen er aftalt til 3.200.000 kr. kontant.

Det fremgår bl.a. af skødet, at ejendommen sælges, således som den er og forefindes med de på grunden værende bygninger, disses installationer mv. Alt tilbehør og inventar overtages gældfrit og i brugbar stand på overtagelsesdagen. Sælger er forpligtet til at færdiggøre påbegyndte reparationsarbejder uden udgift for køber.

Ejendommens offentlige vurdering udgjorde 3.200.000 kr. den 1. januar 1999, og 3.500.000 kr. den 1. januar 2000.

Efter anmodning fra Selskabsbeskatningen, har ToldSkats vurderingsmyndighed foretaget en vurdering af ejendommens handelspris pr. 15. marts 2000. Vurderingsmyndigheden har i den forbindelse vurderet ejendommen til 5.000.000 kr. Under hensyntagen til den værdiforøgelse, som renoveringen efter den 15. marts 2000 har forårsaget, er det skønnet at handelsprisen pr. 15. marts 2000 udgjorde 3.500.000 kr., svarende til ejendomsvurderingen den 1. januar 2000.

Skattemæssigt tab/fortjeneste efter ejendomsavancebeskatningsloven er opgjort således:

 

Selskabet

SKAT

Anskaffelsessum 1. marts 1995

1.830.420 kr.

1.830.420 kr.

Købsomkostninger

28.683 kr.

28.683 kr.

Ombygning 1994/95

511.028 kr.

501.028 kr.

Ombygning 1995/96

691.424 kr.

681.424 kr.

Ombygning 1996/97

85.057 kr.

75.057 kr.

Ombygning 1999/2000

545.017 kr.

 

§ 5 tillæg 1995-1999

                    

    50.000 kr.

Reguleret anskaffelsessum

3.691.629 kr.

3.166.612 kr.

Salgssum 15. marts 2000

3.200.000 kr.

3.500.000 kr.

Skattemæssigt tab/fortjeneste

-491.629 kr.

333.388 kr.

Ejertidsnederlag

 

-30.005 kr.

Fortjeneste til beskatning

 

303.383 kr.

Ombygningen for året 1999/2000 er specificeret i selskabets anlægsoversigt og ved bilagsdokumentation. Ud over de 545.017 kr. foreligger der en faktura på 120.000 kr., udstedt af selskabet til G1-Entreprise. Ifølge fakturateksten er der tale om fejl på facaden, som er lavet i henhold til aftale. Ifølge selskabets anlægsoversigt er der tale om en kreditnota. Entreprenør KK har foranlediget en rapport fra DTI vedrørende ejendommen ..., som er udfærdiget den 2. oktober 1997.

Af en samlet udgift til renovering af ejendommen på 2.045.017 kr. blev 1.500.000 kr. skønnet til at udgøre forbedringer af huset, og 545.017 kr. som reparation af fejl og mangler. Hovedanpartshaveren har betalt 1.500.000 kr. til selskabet for ombygningen. Beløbet er bogført på mellemregning med hovedanpartshaveren den 29. september 2000.

Det fremgår af rapporten fra Murværkscentret i Danmarks Tekniske Institut (DTI), at DTI har udført besigtigelse af ejendommen ... Besigtigelsen er udført for entreprenør KK den 16. september 1997. Det er dermed godtgjort, at G1 Entreprise har udført arbejde for selskabet. Arbejdet har ikke været tilfredsstillende, hvilket først er konstateret efterfølgende.

Facaden på bygningen fremstod pudset og malet med flere lag maling, som var skallet af flere steder. Der er endvidere i rapporten beskrevet en plan for udbedring af skaderne.

Det fremgår af selskabets anlægskartotek, at beløbet på 120.000 kr. inkl. moms ikke er fragået ejendommens anskaffelsessum. G1 Entreprise har stadig ikke betalt hele fakturabeløbet, idet et beløb på 29.250 kr. fortsat figurerer i regnskabet som tilgodehavende pr. 30. september 2002 og 20. september 2003.

G1 Entreprise har udført det omhandlende arbejde og en del af beløbet figurerer fortsat som tilgodehavende i selskabets regnskab.

Hovedanpartshaveren ejer stadig ejendommen.

Den kommunale skattemyndigheds afgørelse

Hovedanpartshaverens køb af ejendommen er omfattet af reglerne i ligningslovens § 2. Den aftalte salgssum på 3.200.000 kr., samt de med handlen i øvrigt aftale vilkår om selskabets betaling af efterfølgende reparationer, er ikke anset for at være fastsat som mellem to uafhængige parter.

Handelsværdien på overdragelsestidspunktet er skønsmæssigt ansat til 3.500.000 kr. i overensstemmelse med vurderingsmyndighedens vurdering på. 15. marts 2000.

Den kontante ejendomsværdi pr. 1. januar 1999 på 3.200.000 kr. +/- 15 % svarer til en overdragelsespris mellem 2.720.000 kr. og 3.680.000 kr.. mens ejendomsværdien pr. 1. januar 2000 på 3.500.000 kr. +/- 15 % svarer til en overdragelsespris på mellem 2.975.000 kr. og 4.025.000 kr.

Den faktisk afregnede nettosalgssum kan opgøres således

Kontant salgssum

 

3.200.000 kr.

Efterfølgende renovering af ejendommen

Fakturaer betalt af selskabet

2.165.017 kr.

 

Refunderet af HOA

1.500.000 kr.

- 666.017 kr.

Nettosalgssum

 

2.534.983 kr.

De faktisk afregnede beløb har medført, at selskabet har modtaget 2.534.983 kr., og salgssummen er dermed anset for at afvige fra den seneste kontante ejendomsværdi med mere end +/- 15 %.

En faktura på 120.000 kr. er anset for at vedrøre selskabets ordinære drift og aktivitet i form af salg af reklameprodukter og profilbeklædning. Beløbet skal derfor ikke medtages i opgørelse af salgssummen for ejendommen. Beløbet er skattepligtig indkomst for selskabet i henhold til statsskattelovens § 4 med 96.000 kr. ekskl. moms.

Efter selskabsbeskatningens opfattelse er det ikke normal kutyme, at sælger afholder udgifter til en ejendoms renovering, der er foretaget efter overdragelsen. Ejendomme sælges normalt som beset.

Forskellen mellem handelsværdien på 3.500.000 kr. og det faktisk afregnede beløb på 2.534.983 kr. svarer til en manglende betaling på 965.017 kr., der er anset for maskeret udbytte til hovedanpartshaveren.

Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 4 er selskabet skattepligtig af ejendomsavance i forbindelse med salg af ejendomme. Med baggrund i den skønsmæssige salgssum på 3.500.000 kr., er den skattepligtige ejendomsavance opgjort til 303.383 kr.

Selskabets påstand og argumenter

Selskabets repræsentant har fremsat påstand om, at forhøjelse af indkomsten skal bortfalde. Overdragelsessummen for ejendommen ... kan ikke anfægtes, og indtægten er korrekt modregnet i anskaffelsessummen på ejendommen.

Selskabet påbegyndte i 1996 en renovering af ejendommen. Under renoveringen blev der konstateret en del skjulte fejl, herunder råd og svamp i bindingsværk, ulovlige elinstallationer og bærende sokler, der næsten er smuldret væk.

Renoveringen havde ikke den ønskede effekt på facaden, da den nypudsede facade skallede af. En rapport fra DTI af 2. oktober 1997 påpegede bl.a. de arbejder der blev anbefalet, for at få genoprettet facadens tilstand.

På baggrund af det mislykkede renoveringsarbejde på facaden, fastholdt selskabet et krav på entreprenøren G1 Entreprise. Efter forgæves forsøg på at få tilsendt en kreditnota, fremsendte selskabet en faktura på 120.000 kr. inkl. moms til G1 Entreprise vedrørende fejl på facaden.

Selskabsbeskatningen er ifølge brev af 16. september 2004, side 8, enige i, at beløbet på 120.000 kr. vedrører selskabets forhold. Beløbet må ifølge brevet anses for at være en refusion af omkostninger i forbindelse med tidligere udført arbejde.

Selskabet solgte ved skøde den 28. marts 2000 ejendommen til hovedanpartshaveren med overtagelse pr. 15. marts 2000. Købesummen blev fastsat til 3.200.000 kr., hvilket var lig med den senest kendte ejendomsvurdering pr. 1. januar 1999.

Toldskat har i notat af 23. juni 2003 vurderet handelsprisen på ejendommen pr. 15. marts 2000 til 3.500.000 kr. Vurderingen er foretaget 2 år efter det faktiske salg, og denne vurdering har derfor ikke været kendt på salgstidspunktet.

Det blev aftalt i skøde mellem parterne, at selskabet var forpligtet til at færdiggøre og hæfte for de påbegyndte reparationsarbejder. Udgifter til renovering af ejendommen skulle afholdes af hovedanpartshaveren.

Selskabet afholdt derefter udgifter på 2.165.017 kr. til reparationsarbejder og efterfølgende renovering af ejendommen.

Hovedanpartshaveren betalte efter arbejdets udførelse 1.500.000 kr. tilbage til selskabet, svarende til et begrundet skøn over renovationsudgifterne. Der er foretaget et korrekt skøn over fordelingen mellem reparationsarbejder og egentlige forbedringer.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Al indkomst er som udgangspunkt skattepligtig. Det fremgår af statsskattelovens § 4.

Overdragelse af aktiver mellem en hovedaktionær og dennes selskab skal som udgangspunkt ske til den pris en uafhængig tredjemand ville have betalt. Det fremgår af ligningslovens § 2.

Landsskatteretten er enig med skatteforvaltningen i beregningen af den faktiske salgssum, som er beregnet til 2.534.983 kr. Selskabet har påtaget sig en økonomisk byrde efter salget af ejendommen i form af reparationsudgifter. Denne byrde må afspejles i den fastsatte salgssum.

Da handelsværdien er vurderet af vurderingsmyndighederne til at udgøre 3.500.000 kr., stadfæster landsskatteretten afgørelsen på dette punkt, og ejendomsavancen udgør herefter 303.383 kr.

Selskabet har tilstrækkeligt sandsynliggjort, at fakturaen på 120.000 kr. udstedt til G1 Entreprise reelt erstatter en kreditnota fra G1 Entreprise vedrørende arbejde foretagne på ejendommens facade.

Der er ikke tale om en indtægt, men derimod om en formindskelse af de aktiverede renoveringsudgifter.

På den baggrund nedsætter Landsskatteretten forhøjelsen med 96.000 kr. vedrørende dette punkt.

..."

"...

Klage over

Skatteankenævnets afgørelse af 16. september 2004

Klagen vedrører fradrag for renteudgifter og forhøjelse af klagerens indkomst med maskeret udbytte.

Landsskatterettens afgørelse

Kapitalindkomst

Skatteforvaltningen har godkendt fradrag for renteudgifter med 382.848 kr.

Landsskatteretten stadfæster afgørelsen.

Aktieindkomst

Skatteforvaltningen har anset manglende beregnede renter for at være maskeret udbytte med i alt 382.848 kr.

Landsskatteretten stadfæster afgørelsen.

Skatteforvaltningen har anset et beløb på 965.017 kr. vedrørende salg af ejendommen ... for maskeret udbytte.

Landsskatteretten stadfæster afgørelsen.

...

Møde mv.

Selskabets repræsentant har haft møde med Landsskatterettens sagsbehandler (forhandling). Han har endvidere forelagt sagen for rettens medlemmer på et retsmøde.

Generelle oplysninger

Klageren er hovedanpartshaver i selskabet H1 Holding ApS, tidligere H1X ApS.

...

Avance ved salg af ejendommen ...

Sagens oplysninger

Selskabet erhvervede ejendommen ved skøde af 24. marts 1995, og ejendommen har indtil salget været udlejet som bolig til hovedanpartshaveren.

Ifølge skøde underskrevet den 28. marts 2000 har selskabet solgt ejendommen beliggende ... til hovedanpartshaveren med overtagelse den 15. marts 2000. Salgssummen er aftalt til 3.200.000 kr. kontant.

Skattemæssigt tab/fortjeneste efter ejendomsavancebeskatningslovens er opgjort således:

 

Selskabet

SKAT

Anskaffelsessum 1. marts 1995

1.830.420 kr.

1.830.420 kr.

Købsomkostninger

28.683 kr.

28.683 kr.

Ombygning 1994/95

511.028 kr.

501.028 kr.

Ombygning 1995/96

691.424 kr.

681.424 kr.

Ombygning 1996/97

85.057 kr.

75.057 kr.

Ombygning 1999/2000

545.017 kr.

 

5 tillæg 1995-1999

                    

    50.000 kr.

Reguleret anskaffelsessum

3.691.629 kr.

3.166.612 kr.

Salgssum 15. marts 2000

3.200.000 kr.

3.500.000 kr.

Skattemæssigt tab/fortjeneste

- 491.629 kr.

333.388 kr.

Ejertidsnederlag

 

- 30.005 kr.

Fortjeneste til beskatning

 

303.383 kr.

Ombygningen for året 1999/2000 er specificeret i selskabets anlægsoversigt og ved bilagsdokumentation. Ud over de 545.017 kr., foreligger der en faktura på 120.000 kr. udstedt af selskabet G1-Entreprise. Ifølge fakturateksten er der tale om en fejl på facaden, som er lavet i henhold til aftale. Ifølge selskabets anlægsoversigt er der tale om en kreditnota. Entreprenør KK har foranlediget en rapport fra DTI vedrørende ejendommen ..., som er udfærdiget den 2. oktober 1997.

Der er medtaget egenbetaling fra hovedanpartshaveren med 1.500.000 kr., som er bogført på mellemregning med hovedanpartshaveren den 29. september 2000.

Af den samlede renovering på 2.045.017 kr. blev 1.500.000 kr. skønnet til at udgøre forbedringer af huset, og 545.017 kr. som reparation af fejl og mangler.

Det fremgå bl.a. af skødet, at ejendommen sælges, således som den er nu og forefindes med de på grunden værende bygninger, disses installationer mv. Alt tilbehør og inventar overtages gældfrit og i brugbar stand på overtagelsesdagen. Sælger er forpligtet til at færdiggøre påbegyndte reparationsarbejder uden udgift for køber.

Ejendommens offentlige vurdering er opgjort til 3.200.000 kr. den 1. januar 1999, og 3.500.000 kr. den 1. januar 2000.

Eller anmodning fra Selskabsbeskatningen, har ToldSkats vurderingsmyndighed foretaget en vurdering af ejendommens handelspris pr. 15. marts 2000. Vurderingsmyndigheden har i den forbindelse vurderet ejendommen til 5.000.000 kr. Under hensyntagen til den værdiforøgelse, som renoveringen efter den 15. marts 2000 har forårsaget, er det skønnet at handelsprisen pr. 15. marts 2000 passende kan ansættes til 3.500.000 kr., svarende til ejendomsvurderingen den 1. januar 2000.

Hovedanpartshaveren ejer stadig ejendommen.

Den kommunale skattemyndigheds afgørelse

Hovedanpartshaverens køb af ejendommen er omfattet af reglerne i ligningslovens § 2. Den aftalte salgssum på 3.200.000 kr., samt de med handlen i øvrigt aftale vilkår om selskabets betaling af efterfølgende reparationer, er ikke anset for at være fastsat som mellem to uafhængige parter.

Handelsværdien på overdragelsestidspunktet pr. 1. januar 1999 på 3.200.000 kr. +/- 15 % svarer til en overdragelsespris mellem 2.720.000 kr. og 3.680.000 kr., mens ejendomsværdien pr. 1. januar 2000 på 3.500.000 kr. +/- 15 % svarer til en overdragelsespris på mellem 2.975.000 kr. og 4.025.000 kr.

Den faktisk afregnede nettosalgssum kan opgøres således

Kontant salgssum

 

3.200.000 kr.

Efterfølgende renovering af ejendommen

Fakturaer betalt af selskabet

2.165.017 kr.

 

Refunderet af HOA

1.500.000 kr.

- 665.017 kr.

Nettosalgssum

 

2.534.983 kr.

De faktisk afregnede beløb har medført, at selskabet har modtaget 2.534.983 kr. og salgssummen er dermed anset for at afvige fra den seneste kontante ejendomsværdi med mere end +/- 15 %.

Fakturaen på 120.000 kr., som er modregnet i anskaffelsessummen, er anset for at vedrøre selskabets ordinære drift og aktivitet i form af salg af reklameprodukter og profilbeklædning. Beløbet skal derfor ikke medtages i opgørelse af salgssummen for ejendommen. Beløbet er skattepligtigt for selskabet i henhold til statsskattelovens § 4 med 96.000 kr. ekskl. moms.

Efter selskabsbeskatningens opfattelse er det ikke normal kutyme, at sælger afholder udgifter til en ejendoms renovering, der er foretaget efter overdragelsen. Ejendomme sælges normalt som beset. Som følge heraf er ovennævnte udgifter på 665.017 kr. henført til hovedanpartshaveren.

Forskellen mellem handelsværdien på 3.500.000 kr. og det faktisk afregnede beløb på 2.634.983 kr. svarer til en manglende betaling på 965.017 kr., der er anset for maskeret udbytte til hovedanpartshaveren.

Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 4 er selskabet skattepligtig af ejendomsavance i forbindelse med salg af ejendommen. Ud fra den skønsmæssige salgssum på 3.500.000 kr., kan den skattepligtige ejendomsavance opgøres til 303.383 kr.

Klagerens påstand og argumenter

Selskabets repræsentant har fremsat påstand om, at forhøjelse af indkomsten skal bortfalde. Overdragelsessummen for ejendommen ... kan ikke anfægtes, og indtægten er korrekt modregnet i anskaffelsessummen på ejendommen.

Selskabet påbegyndte i 1996 en renovering af ejendommen. Under renoveringen blev der konstateret en del skjulte fejl, herunder råd og svamp i bindingsværk, ulovlige elinstallationer og bærende sokler, der næsten er smuldret væk.

Renoveringen havde ikke den ønskede effekt på facaden, da den nypudsede facade skallede af. En rapport fra DTI af 2. oktober 1997 påpegede bl.a. de arbejder der anbefales, for at få genoprettet facadens tilstand.

På baggrund af det mislykkedes renoveringsarbejde på facaden fastholdt selskabet et krav på entreprenøren G1 Entreprise. Efter forgæves forsøg på at få tilsendt en kreditnota, fremsendte selskabet en faktura på 120.000 kr. inkl. moms til G1 Entreprise vedrørende fejl på facaden.

Selskabsbeskatningen er ifølge brev af 16. september 2005, side 8, enige i, at beløbet på 120.000 kr. vedrører selskabets forhold. Beløbet må ifølge brevet anses for at være en refusion af omkostninger i forbindelse med tidligere udført arbejde.

Selskabet solgte ved skøde den 28. marts 2000 ejendommen til klageren med overtagelse pr. 15. marts 2000. Købesummen blev fastsat til 3.200.000 kr., hvilket var lig med den senest kendte ejendomsvurdering pr. 1. januar 1999.

ToIdSkat har i notat af 23. juni 2003 vurderet handelsprisen på ejendommen pr. 15. marts til 3.500.000 kr. Vurderingen er foretaget 2 år efter det faktiske salg, og denne vurdering har derfor ikke været kendt på salgstidspunktet.

Det blev aftalt i skøde mellem parterne, at selskabet var forpligtet til at færdiggøre og hæfte for de påbegyndte reparationsarbejder. Udgifter til renovering af ejendommen skulle afholdes af klageren.

Selskabet afholdt derefter udgifter på 2.165.017 kr. til reparationsarbejder og efterfølgende renovering af ejendommen.

Klageren betalte efter arbejdet udførelse udførelse 1.500.000 kr. tilbage til selskabet, svarende til et begrundet skøn over renovationsarbejder og egentlige forbedringer.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Al indkomst er som udgangspunkt skattepligtig. Det fremgår af statsskattelovens § 4.

Overdragelse af aktiver mellem en hovedaktionær og dennes selskab skal som udgangspunkt ske til den pris en uafhængig tredjemand ville have betalt. Det fremgår af ligningslovens § 2. I praksis lægges overdragelsesprisen dog normalt til grund, hvis den ligger inden for den seneste ejendomsværdi med reguleringer +/- 15 %. Hvis der er grund til at antage, at handelsværdien afviger fra ejendomsvurderingen, kan "15 %'s-reglen" imidlertid fraviges.

Henset til, at den offentlige ejendomsværdi for ejendommens pr. 1. januar 2000 på 3.500.000 kr. først blev bekendtgjort for selskabet efter den foretagne overdragelse af ejendommen, således at den senest bekendtgjorte offentlige ejendomsvurdering på overdragelsestidspunktet udgjorde 3.200.000 kr., anser retten at ejendomsværdien ved beregning af "15 %-reglen" kan fastsættes til 3.200.000 kr.

Retten er enig med skatteforvaltningen i beregningen af den faktiske salgssum, som er beregnet til 2.534.983 kr. Selskabet har påtaget sig en økonomisk byrde efter salget af ejendommen i form af reparationsudgifter. Denne byrde må afspejles i den fastsatte salgssum. Salgssummen ligger dermed under den senest kendte ejendomsværdi på 3.200.000 kr. - 15 %. Derfor skal parterne anvende handelsværdi for ejendommen.

Handelsværdien er vurderet af vurderingsmyndighederne til at udgøre 3.500.000 kr. Forskellen mellem handelsværdien på 3.500.000 kr. og det faktisk afregnede beløb på 2.534.983 kr. svarer til en manglende betaling på 965.017 kr., der med rette er anset for maskeret udbytte til hovedanpartshaveren.

På den baggrund stadfæster Landsskatteretten afgørelsen på dette punkt.

..."

Forklaringer

A har forklaret, at han er eneanpartshaver i H1 Holding ApS. Selskabet købte ejendommen ... i 1995 med henblik på udlejning af ejendommen som bolig til ham. G1 Entreprise udførte omkring 1996 en facaderenovering på ejendommen. Arbejdet var mangelfuldt, og han blev lovet en kreditnota. Den kom aldrig, og det endte med at han i stedet lod sit selskab fakturere G1 Entreprise et tilsvarende beløb. I 1999 klagede han over ejendomsvurderingen, der var blevet fastsat til 3,5 mio. kr. pr. 1. januar 1999. Efter en grundig besigtigelse i august 1999 nedsatte vurderingsrådet vurderingen med 300.000 kr. på grund af ejendommens specielle konstruktion.

I 2000 gjorde hans revisor ham opmærksom på, at ny lovgivning betød, at det ville være fordelagtigt, at han personligt købte ejendommen af selskabet. Prisen blev fastsat til 3,2 mio. kr. svarende til den offentlige ejendomsværdi pr. 1. januar 1999, der var den senest kendte. Herved forventede han at kunne undgå skattemæssige problemer. En ejendomsmægler i hans bekendtskabskreds vurderede uformelt ejendommen til 3-3,3 mio. kr. Han lånte de 3,2 mio. kr. i banken og beløbet blev overført til selskabet.

Da vurderingsmyndigheden i 2003 skulle vurdere ejendommen, blev den besigtiget af to medarbejdere fra ToldSkat. De var på ejendommen i højst 5 minutter og var ikke indenfor. Da han fortalte dem, at ejendommen var blevet renoveret i 2000, sagde de, at så kunne de ikke vurdere den.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har i sit påstandsdokument anført følgende hovedanbringender, der er gentaget og uddybet under hovedforhandlingen:

"Til støtte for de nedlagte påstande gøres det gældende,

at

H1 's skattepligtige ejendomsavance for indkomståret 2000 skal opgøres som forskellen mellem den omregnede anskaffelsessum for ejendommen ..., (herefter ejendommen) på 3.166.612 kr. og den i skødet af 28. marts 2000 aftalte kontantpris på 3.200.000 kr., jf. ejendomsavancebeskatningsloven § 4, nedsat med ejertidsnedslag på 9 pct. af fortjenesten, jf. ejendomsavancebeskatningsloven § 6, stk. 3, således at ejendomsavancen udgør 3.200.000 kr. - 3.166.612 kr. = 33.388 kr. - (9 pct. af 33.388 kr. = 3.000 kr.) = 30.083 kr.,

 

at

A's aktieindkomst for indkomståret 2000 dels skal opgøres på baggrund af en salgssum på 3.200.000 kr. for ejendommen, hvilket indebærer en nedsættelse af A's aktieindkomst med 300.000 kr., dels skal opgøres som de private udgifter, som H1 faktisk har afholdt for sagsøger 2, hvilket indebærer, at det af H1 afholdte bruttobeløb på 665.017 kr. skal nedsættes med 120.000 kr., idet det er fastslået ved Landsskatterettens kendelse af 5. december 2007, at beløbet reelt erstatter en kreditnota fra G1 Entreprise, således at det af H1 faktisk afholdte nettobeløb opgøres til 545.017 kr.,

 

at

H1 har overdraget ejendommen til A for den i skødet aftalte kontantpris på 3.200.000 kr.,

 

at

A til H1 har erlagt den aftalte kontante købesum på 3.200.000 kr.,

 

at

H1 's afholdelse af private udgifter på 545.017 kr. for A i samme indkomstår som salgsåret ikke medfører en ændring af den i skødet aftalte kontantpris på 3.200.000 kr.,

 

at

H1's afholdelse af private udgifter på 545.017 kr. for A efter fast praksis udgør maskeret udlodning for A, jf. ligningsloven § 16A,

 

at

beskatning af A af en maskeret udlodning på 545.017 kr. medfører, at A skattemæssigt og økonomisk stilles på samme måde, som hvis beløbet var afholdt af A selv,

 

at

beskatning af beløbet som maskeret udlodning hos H1 udgør den endelige skattemæssige regulering af forholdet,

 

at

der ikke er hjemmel til herudover at regulere den mellem H1 og sagsøger 2 aftalte kontantpris - der fremgår af skødet - med beløb, der beskattes hos A som maskeret udlodning,

 

at

den i skødet aftalte kontantpris skal lægges til grund for den skattemæssige behandling af sagsøgernes skatteansættelser i 2000,

 

at

den mellem H1 og A i skødet aftalte kontantpris for ejendommen udgør ejendommens markedsværdi, da den svarer til den på overdragelsestidspunktet senest foreliggende ejendomsvurdering,

 

at

markedsværdien for ejendommen på salgstidspunktet den 28. marts 2000 - i mangel af et salg i det åbne marked mellem uafhængige parter - ifølge fast praksis, jf. ligningsvejledningen 2000 afsnit S.F.2.3.2, kan fastsættes til den senest foreliggende ejendomsvurdering på 3.200.000 kr. +/- 15 pct.,

 

at

den på salgstidspunktet den 28. marts 2000 senest foreliggende ejendomsvurdering for ejendommen ikke var fejlbehæftet,

 

at

den på dette tidspunkt foreliggende ejendomsvurdering er foretaget på grundlag af en besigtigelse af ejendommen

 

at

skattemyndighederne ikke har sandsynliggjort, at den var fejlbehæftet,

 

at

ejendommen på salgstidspunktet den 28. marts 2000 i forhold til den senest foreliggende offentliggjorte ejendomsvurdering for ejendommen ikke var tilført en væsentlig og varig værdiforøgelse,

 

at

værdiforøgelsen på ejendommen - som A i det hele selv bekostede - først indtrådte efter, at A købte ejendommen,

 

at

skattemyndighederne ikke har sandsynliggjort, at ejendommen er blevet tilført en væsentlig og varig værdiforøgelse efter 1. januar 1999, men inden salgstidspunktet den 28. marts 2000,

 

at

skattemyndighederne alene kan foretage en regulering af den aftalte pris på grundlag af en skønsmæssig vurdering af markedsprisen for ejendommen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er fejlbehæftet eller der er udført renoveringsarbejder på ejendommen efter tidspunktet for vurderingen, der har medført en varig og væsentlig værdiforøgelse, hvilket ikke er tilfældet,

 

at

markedsværdien for ejendommen på salgstidspunktet den 28. marts 2000 - såfremt retten måtte finde, at den senest foreliggende ejendomsvurdering ikke er et egnet udtryk for markedsværdien - ikke afveg væsentligt fra den senest foreliggende ejendomsvurdering på 3.200.000 kr. og lå inden for det i fast ligningspraksis accepterede interval på +/- 15 pct. af den senest offentliggjort ejendomsvurdering,

 

at

den af Vurderingsrådet den 6. august 1999 foretagne vurdering af ejendommens værdi pr. 1. januar 1999 på 3.200.000 kr., skal lægges til grund som ejendommens markedsværdi, idet den blev foretaget på et tidspunkt, hvor ejendommens renovering endnu ikke var påbegyndt og i øvrigt fandt sted ca. 8 måneder før ejendommen blev overdraget fra H1 til A,

 

at

skattemyndighederne ikke har påvist, at denne vurdering skulle være fejlbehæftet,

 

at

den af ToldSkat foretagne vurdering af ejendommen i 2003 ikke kan lægges til grund, dels fordi den er foretaget ca. 3 år og 3 måneder efter overdragelsen og derfor ikke er den senest foreliggende vurdering forud for overdragelsen, dels fordi den må anses at være et mere usikkert skøn over markedsprisen på overdragelsestidspunktet end den af Vurderingsrådet den 6. august 1999 foretagne vurdering.

..."

Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført følgende hovedanbringender, der er gentaget og uddybet under hovedforhandlingen:

"Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det gældende, at skattemyndighederne har været berettigede til at ansætte ejendommens handelsværdi skønsmæssigt, og at der ikke er grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn.

Der er ubestridt tale om overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter, og overdragelsen skal derfor ske til handelsprisen.

Det gøres gældende, at skattemyndighederne var berettigede til at tilsidesætte den mellem sagsøgerne aftalte salgspris for ejendommen, idet den faktisk betalte pris afveg mere end 15 % fra den på aftaletidspunktet seneste offentliggjorte ejendomsvurdering.

Den indgåede aftale om overdragelse af ejendommen indebar således ikke en betaling fra A til H1 svarende til den på aftaletidspunktet seneste offentliggjorte ejendomsvurdering (kr. 3.200.000,- pr. 1. januar 1999) eller 15 % herunder, idet H1 efter salget afholdt udgifter på sagsøgers 2's ejendom for kr. 665.017,- (kr. 545.017,- + kr. 120.000,-). Der er ikke ud fra Landsskatterettens kendelser grundlag for at nedsætte dette beløb med kr. 120.000,-.

Beløbet på kr. 665.017,- blev afholdt af selskabet efter overdragelsen til A. Reparationsudgifterne er afholdt i henhold til parternes aftale i skødet, og som en del af aftalegrundlaget udgør beløbet dermed reelt en regulering af købsprisen.

Dette medfører en reel nettosalgssum på kr. 2.534.983,-, jf. bilag 1, side 5, 3. afsnit, hvilket er mere end en 20 % afvigelse fra den på dette tidspunkt seneste offentliggjorte ejendomsvurdering (kr. 3.200.000,-).

Da sagsøgerne som interesseforbundne parter fraveg den offentlige ejendomsvurdering med mere end 15 %, er skattemyndighederne berettigede til at udøve et skøn over den reelle handelsværdi, jf. SKM2007.465.HR.

Skattemyndighedernes skøn kan alene tilsidesættes, hvis sagsøgerne godtgør, at skønnet er forkert eller åbenbart urimeligt. Sagsøgerne har ikke løftet denne bevisbyrde. Da skattemyndighedernes skøn er i overensstemmelse med ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2000, har det da også formodningen imod sig, at skønnet er åbenbart urimeligt.

Der er enighed mellem parterne om, at der forelå maskeret udlodning i forbindelse med selskabets salg af ejendommen til A. A har således anerkendt, at kr. 545.017,- afholdt af selskabet efter overdragelsen udgør maskeret udlodning, jf. ligningslovens § 16 A.

Det fremgår imidlertid af såvel Ligningvejledningen 2000 som af skatteretlig praksis, at den maskerede udlodning kan opgøres til differencen mellem den faktisk betalte købesum og den skønnede handelsværdi.

I overensstemmelse hermed er den maskerede udlodning fra H1 til A opgjort til kr. 965.017,-, og der er ikke grundlag for at nedsætte udlodningen til kr. 545.017,-.

Når skattemyndighederne har været berettigede til at fastsætte handelsværdien af ejendommen skønsmæssigt, må opgørelsen af ejendomsavancen også nødvendigvis tage sit udgangspunkt i den skønsmæssigt fastsatte handelsværdi.

Det er derfor med rette, at skattemyndighederne har lagt den skønnede handelsværdi på kr. 3.500.000,- til grund ved avanceopgørelsen, og der ikke er grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes opgørelse."

Rettens begrundelse og afgørelse

Ved fastlæggelsen af As reelle købesum for ejendommen må det nettobeløb på 665.017 kr., som selskabet i henhold til skødets § 1 som sælger har betalt for arbejder udført på ejendommen efter overtagelsesdagen, fradrages den i skødets § 4 anførte købesum på 3.200.000 kr. Købesummen er herefter 2.534.983 kr., hvilket er mere end 15 % lavere end den på aftaletidspunktet senest offentliggjorte ejendomsvurdering. Skattemyndighederne har derfor været berettiget til i skatteretlig henseende at ansætte ejendommens handelsværdi skønsmæssigt.

Der er ikke grundlag for at tilsidesætte den skønnede handelsværdi på overdragelsestidspunktet på 3.500.000 kr., der ikke kan anses for forkert eller for åbenbart urimelig.

Forskellen mellem den skønnede handelsværdi og den reelle købesum udgør 965.017 kr., der må anses for maskeret udbytte fra selskabet til A, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1. Selskabets skattepligtige fortjeneste ved salget må som sket ved skattemyndighedernes afgørelse opgøres som forskellen imellem den skønsmæssigt fastsatte handelsværdi på 3.500.000 kr. og selskabets regulerede anskaffelsessum for ejendommen på 3.166.612 kr. med nedsættelse i forhold til selskabets ejertid, jf. ejendomsavancebeskatningslovens §§ 4-6.

Skatteministeriets påstand om frifindelse tages herefter til følge over for begge sagsøgeres påstande.

Til dækning af Skatteministeriets udgifter til advokatbistand skal sagsøgerne hver betale 12.500 kr. i sagsomkostninger.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Skatteministeriet frifindes.

I sagsomkostninger skal H1 Holding ApS og A hver inden 14 dage betale 12.500 kr. til Skatteministeriet.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter