Dato for udgivelse
26 Jan 2009 10:54
Dato for afsagt dom/kendelse
19 Dec 2008 11:17
SKM-nummer
SKM2009.52.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
BS 5-308/2007
Dokument type
Dom
Emneord
Ejendomsvurdering, sommerhus, udstykning, byggeret
Resumé

Sagsøgeren gjorde gældende, at der forelå fejl ved skønsgrundlaget, bl.a. fordi ejendommen ikke kunne udstykkes på vurderingstidspunktet, og fordi der fejlagtigt ikke var taget hensyn til vurderingslovens § 16 B. Det blev endvidere gjort gældende, at ansættelsen, herunder værdiansættelsen af et igangværende byggeri, var for høj.

Ved dommen fik ministeriet medhold i, at der ikke var fejl ved skønsgrundlaget, der kunne føre til en tilsidesættelse af skønnet, og at der heller ikke i øvrigt var grundlag for at tilsidesætte skønnet.

Reference(r)

Vurderingsloven § 6, jf. § 9, stk. 1

Henvisning

Vurderingsvejledningen A.1

Henvisning

Vurderingsvejledningen C.1

Henvisning
Vurderingsvejledningen C.2.1.1
Redaktionelle noter
Dommen er anket til Landsretten og efterfølgende hævet

Parter

H1 A/S
(Advokat Keld Frederiksen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byretsdommer

Michael Ellehauge

Denne sag er anlagt af sagsøgeren, H1 A/S, mod sagsøgte, Skatteministeriet, ved stævning modtaget af Vestre Landsret den 9. november 2006.

Ved kendelse af 6. marts 2007 har Vestre Landsret henvist sagen til videre behandling ved byretten.

Denne dom er affattet uden fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Sagen drejer sig om prøvelse af Landsskatterettens kendelse af 9. august 2006. I kendelsen står der bl.a.:

"...

Matr. nr.

...

Beliggenhed

...

Kommune

...

Vurderingsankenævn

...

Klagen vedrører ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien.

Ejendommen er ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2004 af Vurderingsankenævnet ansat til:

Ejendomsværdi

   

1.250.000 kr.

Grundværdi

   

1.034.600 kr.

Grundværdien er specificeret således

2 byggeretter á

240.000 kr.

480.000 kr.

 

2. 874 m2 á

200 kr.

574.800 kr.

 

Nedslag, udstykning

69.547 kr.

- 69.547 kr.

 

Prisregulering

49.300 kr.

49.300 kr.

 

Grundværdi afr.

   

1.034.600 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Ejendomsværdien

1.250.000 kr. stadfæstes.

Grundværdien

1.034.600 kr. stadfæstes.

Sagens oplysninger

Ejendommen ligger i 1. række mod ... og omfatter et grundareal på 2.874 m2. Købesummen for grunden bebygget med et ældre træsommerhus var 1,6 mio. i 2002. Det daværende sommerhus er nedrevet, og på vurderingstidspunktet er byggeri af nyt hus påbegyndt. Der er givet byggetilladelse til 447 m2 bebygget areal, heraf 71 m2 indbygget garage og 75 m2 indbygget udhus. Den påbegyndte bebyggelse strækker sig hen over nabogrunden, ...2, som også ejes af klageren.

§ 4-vurderingen pr. 2. januar 2003 var påklaget for Landsskatteretten, som ved kendelse af 4. oktober 2004 stadfæstede ejendomsværdien 857.300 kr. og grundværdien 857.300 kr.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Ejendommen er besigtiget i september 2005 og huset var lukket med plastik for vinduer og undertag. Det er oplyst, at soklen var støbt og indermurene opført til vindueshøjde på vurderingstidspunktet. Byggeriet er påbegyndt efter 1. januar 2002, og der skal således ansættes 2 byggeretter, jf. vurderingslovens § 16 B. Det er nævnets opfattelse, at det påbegyndte byggeri har en værdi på 215.400 kr.

Der er ved ansættelsen af grundsværdien bl.a. henset til købesummen i 2002.

Ejerens påstand og argumenter

Det gøres gældende, at den korrekte vurdering svarer til vurderingen for 2003.

Grunden har status som sommerhusgrund. Påbegyndt opførsel af en halv bygning forringer grundens værdi. Pr. 1. januar 2004 var der overhovedet ikke påbegyndt opførelse af en bygning. Der var alene tale om en byggesag. Der er sat en værdi på 215.400 kr. på noget murværk, som slet ikke er opført. Af både Landsskatterettens tidligere afgørelse og vurderingsankenævnets afgørelse fremgår, at huset er beliggende således, at det vanskeliggør udstykning i 2 grunde, hvis begge skal have udsigt til søen, men det drejer sig om at overholde nogle byggelinier og afstand til søen. På vandsiden er der en byggelinie på 32 m. Med hensyn til de 3 andre sider er der 9 m til det ene skel, 10 m til det andet, og huset ligger i skel på den 3. side. Det kan simpelthen ikke lade sig gøre at udstykke og opføre endnu et hus på den eksisterende grund Derfor skal grundværdien nedsættes med værdien af byggeret nr. 2.

Købsprisen var en liebhaverpris for at få større bebyggelsesprocent på den samlede grund ...1 og ...2.

Klageren finder, at den procentvise stigning fra vurderingen i 2003 er for høj, og der henvises bl. a. til de gennemsnitlige salgspriser i området, salgspriserne for ...3 og ...4, samt vurderingen af grunden h.h.v. 67.000 kr. og 60.000 kr. fra to uvildige ejendomsmæglere.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Ejendomsværdien skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed, jf. vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1. Grundværdien skal ifølge samme lovs § 13, stk. 1, udgøre grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Det er Landsskatterettens opfattelse, at bestemmelserne i vurderingslovens § 13 om ansættelse af grundværdien under hensyn til en i økonomisk henseende god anvendelse afgrunden i ubebygget stand, må forstås som den bedste anvendelse ved salg i det åbne marked til en fornuftig køber, hvori indgår hensyn til grundens beliggenhed, form og udnyttelsesmuligheder i henhold til de gældende planlægningsbestemmelser.

Det bemærkes, at ejendomsværdien er ansat med udgangspunkt i hus under opførelse, og retten finder efter det oplyste om husets stade på vurderingstidspunktet, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte det af vurderingsankenævnet udøvede skøn over ejendommens samlede handelsværdi på vurderingstidspunktet den 1. oktober 2004.

Uanset den af vurderingsankenævnet anvendte specifikation af grundværdien med 2 byggeretter og den herskende usikkerhed med hensyn til evt. til udstykning af grunden i ubebygget stand, finder retten det ikke tilstrækkeligt godtgjort, at den samlede værdi af grunden kan antages at være for høj, og den påklagede ansættelse 1.034.600 kr. stadfæstes.

Der er ved afgørelsen bl.a. lagt vægt på de i området konstaterede salgspriser, der generelt ligger væsentligt over ansættelserne, samt klagerens købesum i 2002.

..."

Påstande

Sagsøgeren har i sit påstandsdokument af 31. oktober 2008, der er korrigeret ved sagsøgerens telefax til retten af 19. november 2008, nedlagt følgende endelige påstande:

"...

Påstand

Principalt

Hjemvisning.

Subsidiært

Sagsøgte tilpligtes at anerkende at årsvurderingen pr. 1. oktober 2004 på ejendommen, beliggende ... matr.nr. ... for ejendomsværdi og grundværdi ansættes til henholdsvis kr. 709.000 og kr. 709.000.

Mere subsidiært

Sagsøgte tilpligtes at anerkende at årsvurderingen pr. 1. oktober 2004 på ejendommen, beliggende ..., matr.nr. ... - for ejendomsværdi og grundværdi ansættes til et større beløb end under den subsidiære påstand, men mindre end henholdsvis kr. 1.250.000 og kr. 1.034.600.

..."

Sagsøgte har påstået frifindelse, subsidiært at ansættelsen af ejendoms- og grundværdien ved årsvurderingen pr. 1. oktober 2004 af ejendommen matr.nr. ... beliggende ..., hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.

Procedure

Sagsøgeren har under hovedforhandlingen i det væsentlige gentaget og uddybet indholdet af sit påstandsdokument af 31. oktober 2008, hvori der bl.a. står:

"Til støtte for hjemvisningspåstanden gøres det gældende,

at

grundlaget for prisfastsættelsen/vurderingen beror på et fejlagtigt grundlag, derunder at der kunne ske udstykning, hvilket ikke kan ske,

 

at

der ved vurderingen er lagt til grund, at ... og ...2 er/var ejet af samme ejer, hvilket ikke er tilfældet,

 

at

der ikke foreligger/er fremlagt et grundlag, der berettiger til en prisfastsættelse/vurdering som sket,

 

at

samtlige grunde - også efter udstykning - skal have adgang til søen, hvilket bevirker, at der ikke er mulighed for at foretage udstykning af grunden. Der skulle ikke blot tages hensyn til det rent arealmæssige forhold - men også til hensigtsmæssigheden m. v. i en sådan udstykning, hvor det mere er af formelt, end reelt, at der er adgang til søen. Der er tillige krav til bygningernes afstand til søen samt at disse skal "ligge på linie" og

 

at

der i øvrigt henvises til nedennævnte anbringender, der støtter det fejlagtige beslutningsgrundlag,

 

at

det udøvede skøn derved skulle tilsidesættes.

 

Til støtte for de øvrige påstand gøres det gældende,

 
at

sagsøger i 2002 købte matr. nr. ..., for en kontant købesum på kr. 1.600.000, hvorpå der var opført et sommerhus,

 

at

grunden ikke må anvendes til opførelse af helårsbeboelse,

 
at

aktionæren i det sagsøgende selskab - A, via et holdingselskab - samtidig var/er personlig ejer af nabogrunden, ...2,

 

at

... og ...2 ikke ejes af samme juridiske person, som anført af sagsøgte,

 

at

Landsskatteretten ved kendelse af den 4.10.2004 fastsætter ejendomsværdien og grundværdien pr. 2.1.2003, til henholdsvis kr. 857.300 og kr. 857.300 - altså en vurdering, der kun tillægger grunden en værdi.

 

at

der påbegyndes byggeri på grunden og nabogrunden (hen over skel) efter den 1.1.2004 - byggetilladelse er, uden dispensation, udstedt den 27. maj 2003,

 

at

Landsskatteretten ved kendelse af den 9. 6.2006 fastsætter ejendomsværdien og grundværdien pr. 1.10.2004, til henholdsvis kr. 1.250.000 og kr. 1.034.600 - derved får de under opførelse værende bygninger på sommerhusgrundene en værdi på kr. 216.000,

 

at

sagsøgte ikke har dokumenteret værdien og hjemlen til, at de under opførelse værende bygninger kan ansættes til en værdi på kr. 216.000,

 

at

værdien af bygningerne derfor skal sættes til kr. 0,

 

at

sagsøger har krav på, at der ved fastsættelse af vurderingen pr. 1.10.2004, tages udgangspunkt i vurderingen, som denne er fastsat ved kendelse af den 4.10.2004 (2003-vurderingen),

 

at

Landsskatteretten ved kendelse af den 4.10.2004 fastsætter grundværdien til


kr.


857.300

 

Dertil kan maksimalt lægges den alm. prisudvikling, jf. kendelsen, svarende til


kr.


  49.300

 

hvorefter den samlede grundværdilejendomsværdi udgør

kr.

906.600

 

at

der ikke er grundlag for at prisfastsætte 2 byggeretter på grunden - og ej heller til kr. 240.000 pr. stk.,

 

at

grunden ikke kan/kunne udstykkes på tidspunktet for vurderingen, jf. udtalelse fra kommunen og den faktiske udnyttelse/bebyggelse af grunden, jf. tillige Ejendomsvurderingslovens § 16 B og

 

at

byggeprocenten er udnyttet,

 

at

sagsøgte ikke har dokumenteret at udstykning kan ske,

 

at

fastsættelse af en byggeret på grunden, ikke giver mulighed for at grundværdien kan overstige ovennævnte beløb på kr. 857.300, jf. vurderingsmyndighedens beregningsform,

 

at

bilag 3, specielt bilag 3.2. og 3.3. viser, at der ikke er grundlag for at fastsætte værdien, som sket af vurderingsmyndighederne og

 

at

der herefter ikke - og ej heller på grundlag af prisudviklingen - er grundlag for sagsøgtes fastsættelse af vurderingen, som sket,

 

at

det bestrides, at der ved vurderingen skal bortses fra en faktisk bebyggelse af grunden, da dette jo netop er afgørende for om grunden kan udstykkes - jo flere kvm. en grund består af, jo mindre vil kvm.prisen, alt andet lige, beløbe sig til og

 

at

de i bilag M opregnede eksempler ikke kan anvendes til støtte for sagsøgtes påstand, idet flere af disse eksempler vedrører helårsbeboelse, andre vedrører ikke-relevante områder og med opførte bygninger og

 

at

det udøvede skøn herefter skal tilsidesættes.


..."

Sagsøgte har under hovedforhandlingen i det væsentlige gentaget og uddybet indholdet af sit påstandsdokument af 14. november 2008, hvori der bl.a. står:

"Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at betingelserne for at tilsidesætte det af Landsskatteretten udøvede skøn over ejendoms- og grundværdien ikke er opfyldt.

Det påhviler efter fast retspraksis sagsøgeren at godtgøre, at betingelserne for at tilsidesætte skønnet er opfyldt. Bevisbyrden for, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag, eller at Landsskatteretten er gået uden for rammerne for det skøn, der tilkommer vurderingsmyndighederne i sager af den foreliggende karakter, påhviler således sagsøgeren.

Det gøres gældende, at det ikke er godtgjort, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag.

Ifølge vurderingslovens § 13, stk. 1, forstås ved grundværdien, værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Grundværdiansættelsen skulle således ske på grundlag af grundens værdi i ubebygget stand.

Det gøres gældende, at det må lægges til grund, at ejendommen, såfremt den pr. 1. oktober 2004 var ubebygget, kunne være udstykket i to selvstændige grunde til bebyggelse. Der henvises herved til kommunens udtalelse af 11. juni 2008, bilag I.

Selv om det måtte antages, at en sådan udstykningsmulighed ikke forelå, kan grundværdiansættelsen alligevel ikke anses for at være foretaget på et forkert grundlag. Der henvises i den forbindelse til bilag 1, side 4, 2. afsnit. Det bemærkes endvidere, at den oprindelige specifikation af grundværdien med ansættelse af to byggeretter alene er et hjælpemiddel ved skønnet over handelsværdien, hvor specifikationen ikke i sig selv kan føre til en tilsidesættelse af skønnet, såfremt mulighed for udstykning ikke var til stede.

Det bestrides, at vurderingslovens § 16 B finder anvendelse ved vurderingen af den omhandlede ejendom.

I vurderingslovens § 16 B fastslås, at ved ansættelsen af grundværdien for arealer udlagt til beboelsesformål eller sommerhusformål, hvor beboelsesbygningens placering eller størrelse den 1. januar 2002 var og fortsat er til hinder for en udstykning til to beboelsesparceller, bortses derfra denne udstykningsmulighed.

Sagsøgeren har ikke godtgjort, at der var en bebyggelse på ejendommen den 1. januar 2002, der var til hinder for udstykning. Det er således hverken godtgjort, at det tidligere sommerhus ikke allerede var nedrevet den 1. januar 2002, eller at det tidligere sommerhus faktiske placering på grunden var til hinder for udstykning, i hvilken forbindelse også henvises til SKATs udtalelse uf 15. maj 2008 (bilag J).

Hvad angår ejendomsværdien fastslås det i vurderingslovens § 9, stk. 1, at der herved forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed. Sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen.

Det gøres gældende, at Landsskatteretten med rette har taget hensyn til, at der på vurderingstidspunktet var en påbegyndt bebyggelse. Der er ingen oplysninger, der viser, at Landsskatteretten har foretaget ansættelsen på grundlag af fokerte eller mangelfulde oplysninger om byggeriet.

Det gøres endvidere gældende, at det ikke er godtgjort, at Landsskatteretten er gået uden for rammerne af det skøn, der tilkommer vurderingsmyndighederne i sager af den foreliggende karakter.

Det bemærkes herved, at det er grundens og ejendommens handelsværdi, der er afgørende, og at sagsøgeren ikke ved henvisning til salg af sammenlignelige ejendomme omkring vurderingstidspunktet har godtgjort, at vurderingen overstiger handelsværdien. Der henvises i den forbindelse til bilag 36 og bilag K.

Herudover bemærkes, at sagsøgeren erhvervede ejendommen med et sommerhus, der efterfølgende er blevet nedrevet, for kr. 1.600.000,- kontant i 2002.

Det kan endvidere konstateres, at erklæringen i bilag 35 vedrørende prisudviklingen i ... omfatter en undersøgt procentuel stigning af ejendomme i hele området, hvorimod den af sagen omfattede ejendom er beliggende i første række mod ....

Erklæringerne i bilag 32 og bilag 33 kan heller ikke føre til en tilsidesættelse af skønnet. Det bemærkes herved, at erklæringerne er ensidigt indhentet, at erklæringerne er udarbejdet i henholdsvis maj og juni 2003, og at erklæringerne ikke kan anses for at være baseret på oplysningerne om gennemførte handler i området omkring vurderingstidspunktet, jf. herved også UfR. 2000, side 1071 H.

Såfremt retten måtte finde, at betingelserne for at tilsidesætte det udøvede skøn er opfyldt, gøres det gældende, at vurderingen i overensstemmelse med fast retspraksis må hjemvises uden angivelse af, hvorledes ansættelserne beløbsmæssigt skal foretages.

..."

Sagsøgeren har desuden gjort gældende, at ejerforholdene til ... og ...2 har været uden betydning for Landsskatterettens afgørelse.

Rettens begrundelse og resultat

Det påhviler sagsøgeren at løfte bevisbyrden for, at det skøn, skattemyndigheden har udøvet, er behæftet med retlige mangler, der giver grundlag for, at retten hjemviser sagen til fornyet behandling eller tager en af sagsøgerens subsidiære påstande til følge.

Det kan ikke antages, at Landsskatteretten har begået fejl ved at lægge til grund, at der på tidspunktet for Landsskatterettens afgørelse var usikkerhed om, hvorvidt grunden ... kunne udstykkes.

Efter bevisførelsen er det ved Landsskatterettens afgørelse fejlagtigt lagt til grund, at ... og ...2 havde samme ejer. Da det ikke kan antages, at fejlen har haft betydning for afgørelsen, tager retten ikke på dette grundlag sagsøgerens påstande til følge.

Således som sagen er oplyst, har sagsøgeren ikke løftet bevisbyrden for, at Landsskatteretten ved afgørelsen af 9. august 2006 har foretaget et fejlskøn ved fastsættelsen af ejendomsværdien og grundværdien.

Der er herunder ikke grundlag for at antage, at der foreligger et fejlskøn med hensyn til betydningen af, at ... var delvist bebygget den 1. oktober 2004, jf. herved vurderingslovens § 9.

Under henvisning hertil tager retten sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.

Det, sagsøgeren i øvrigt har anført, herunder om vurderingslovens § 16 B, kan ikke på det foreliggende grundlag føre til et andet resultat.

Efter sagens udfald og omfang, og da parterne ikke har haft bemærkninger til spørgsmålet om sagens værdi, pålægger retten sagsøgeren at betale 25.000 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte som et skønsmæssigt fastsat, passende beløb til dækning af sagsøgtes udgifter til advokatbistand.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgeren, H1 A/S, betaler inden 14 dage 25.000 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter