Dato for udgivelse
18 Dec 2001 10:02
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
26. november 2001
SKM-nummer
SKM2001.628.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
2-7-1419-0075
Dokument type
Kendelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
SKAT internt
Emneord
Vurdering, fællesareal, værdi
Resumé

Et ubebygget fællesareal, der var ejet af en grundejerforening, og som var udlagt dels til støjzoneareal og dels til fællesareal for de omkringliggende ejendomme i området skulle ikke ansættes særskilt til grundværdi.

Reference(r)

Vurderingsloven § 6, jf. § 13, stk. 1


Ejendommen A er ved den alm. vurdering pr. 1. januar 1999 af skyldrådet ansat til:

  
Grundværdi

89.600 kr.

Grundværdien er ansat med følgende specifikation:

1.791 m2 a 50 kr.

89.550 kr.

12.705 m2 a 0

0   

13.444 m2 vej

             0   

Grundværdi, afrundet

89.600 kr.

Ejendommen, der er ubebygget, omfatter 11 matrikler med et samlet grundareal på 27.940 m², heraf vej 13.444 m².

Ejendommen er omfattet af  kommunens lokalplan fra  november 1981, der fastlægger de overordnede rammer for den fremtidige bebyggelse i den sydlige del af kommunen.

Ejendommen er endvidere omfattet af lokalplan fra juni 1989, der supplerer og detaljerer bestemmelserne i lokalplan fra 1981, herunder bl.a. fastlægger de endelige rammer for bygrønningen i midten af området. Ejendommen er dels beliggende i lokalplanens delområde 1, der udlægges som støjzone mod de omkringliggende veje, og dels i delområde 2, der udlægges som fælles, grønt område.

Skyldrådet har oplyst, at det værdiansatte areal af ejendommen er matr.nr. x med et grundareal på 1.791 m², for hvilket byrådet i april 1997 har givet dispensation til at etablere nyttehaver. Arealet er beliggende i delområde 2. Grundværdien er af vurderingsrådet ansat til en værdi på 50 kr. pr. m² for det areal, der benyttes til nyttehaver. Den nævnte værdi pr. m² er anvendt for alle nyttehaver i vurderingskredsen, hvorfor skyldrådet ikke finder grundlag for at fravige vurderingsrådets værdiskøn.

På vegne af ejeren, grundejerforeningen, klager A over ansættelsen af grundværdien med påstand om nedsættelse til 0.

Til støtte for påstanden har klageren anført følgende:

".... Arealerne er ubebyggede fællesarealer, og ejes af områdets fælles grundejerforening. Arealerne er tilskødet grundejerforeningen vederlagsfrit, inklusive lokalplanbestemte anlægsarbejder og beplantning, af de enkelte bygherrer. Friarealerne er i en lang række tilfælde medtaget i vurderingen af de bebyggede ejendomme, idet der er beregnet byggeret af arealer, som ikke bare ligger "uden for hækken" men sågar også udenfor skellet, altså på arealer tilhørende grundejerforeningen. En særskilt værdiansættelse, og deraf følgende beskatning af jorden, medfører således dobbeltbeskatning af de fælles friarealer i bydelen, selvom disse fællesarealer principielt skal ansættes til 0,- kr.

Grundejerforeningen kan, i henhold til sine vedtægter, ikke sælge sine ejendomme. I tilfælde af grundejerforeningens opløsning, skal arealerne vederlagsfrit tilbageskødes til de bygherrer, der oprindeligt har tilskødet jorden til grundejerforeningen. Det faktum, at lokalplanen anviser anlæg af nyttehaver, giver således ikke jorden en selvstændig handelsværdi, og der er derfor ikke grundlag for en selvstændig værdiansættelse. Kopi af grundejerforeningens vedtægter vedlægges, og der henvises især til § 6.

De pågældende arealer er en del af områdets store bygrønning. Bygrønningens udseende og anvendelse er angivet i lokalplan. Lokalplanen anviser, at der flere steder på grønningsarealet kan/skal anlægges "nyttehaver" for områdets beboere, herunder "skolehaver" for børn i daginstitutioner og skole. Der henvises til tegning, hvor nyttehaverne er markeret i 5 enklaver på grønningen. Der er desuden markeret boldbaner og andre rekreative anlæg på grønningsarealet. Ikke alle boldbaner er anlagt som egentlige boldbaner, men der er i stedet anlagt bocciabaner og små opholdssteder på grønningen. Grundejerforeningen agter fortsat at udvikle grønningsarealet, således at arealet i størst muligt omfang kan være til glæde for bydelens beboere. Samtlige ændringer af grønningens indretning sker, efter godkendelse i kommunen.

Grundejerforeningen stiller alle rekreative anlæg vederlagsfrit til rådighed for sine medlemmer, dette gælder for boldbaner, nyttehaver, bocciabaner, opholdsarealer osv., idet det ikke er i overensstemmelse med grundejerforeningens vedtægter og idégrundlaget for fællesskabet i bydelen, at opkræve yderligere særydelser fra beboerne i området.

Der er p.t. kun anlagt nyttehaver på arealet. Arealet er markeret på vedlagte matrikelkort over området. Nyttehaverne er således ikke anlagt på en af de oprindelige 5 placeringer. Den nye placering er besluttet af bestyrelsen og generalforsamlingen for grundejerforeningen, og er godkendt af kommunen. I det omfang, godkendelsen er udtryk for en dis­pensation, er det således alene den konkrete placering, der afviger fra lokalplanen. Såfremt der viser sig behov/ønsker om yderligere nyttehaver, agter grundejerforeningen at etablere yderligere en eller 2 enklaver af nyttehaver på grønningsarealerne, hvilket klart er i overensstemmelse med intentionerne i den gældende lokalplan.

Vi skal således påstå, at alle fællesarealer, tilhørende grundejerforeningen ansættes til en værdi af 0,- kr."

Landsskatteretten bemærker, at grundværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Endvidere skal der ved ansættelsen i medfør af § 13, stk. 2, tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet, således som den er bestemt ved kommunens planlægning.

Ifølge lokalplan er den omhandlede del af ejendommen beliggende i delområde 2, der er udlagt til fælles, grønt område for området.

Ifølge lokalplanens § 5.3 skal der ved beregningen af bebyggelsesprocenterne for boligbebyggelsen anvendes et grundareal, som svarer til de respektive delområders grundareal (incl. de særlige parkeringsudlæg) plus deres andel af den fælles bygrønning.

Ifølge lokalplanens § 5.10 skal område 2 (fælles, grønt område/bygrønningen) i princippet friholdes for bebyggelse. Mindre bebyggelser i lettere materialer og med tilknytning til områdets funktion som rekreativt område skal dog i begrænset omfang og med byrådets særlige tilladelse kunne opføres.

Ifølge lokalplanens § 8.1 skal der udlægges arealer til velbeliggende og velbeskyttede leje- og opholdsarealer svarende til mindst 100 % af etagearealet. Arealerne udlægges dels som individuelle haver i tilknytning til boligen, dels som fællesarealer i delområdet, og dels som fællesarealer i bygrønningen (delområde 2).

Ifølge § 8.4 skal bygrønningen (delområde 2) anlægges og beplantes i overensstemmelse med kortbilag. På kortbilaget er bl.a. angivet placering af parkanlæg, boldbaner og nyttehaver.

Ifølge § 11 skal samtlige grundejere inden for lokalplanens område tilsluttes den oprettede grundejerforening.

Af vedtægter for grundejerforeningen fremgår, at foreningen er stiftet den 30. september 1987, at foreningen omfatter samme område som kommunens lokalplan af 24. juni 1981, at som medlemmer optages ejere af ejendomme, som er beliggende inden for foreningens område, dog således at private grundejere repræsenteres gennem de grundejerlav, som forudsættes oprettet for de private bebyggelser, at grundejerforeningen har pligt til vederlagsfrit at tage skøde på de arealer, der udlægges til fælles opholdsarealer (i Rammelokalplan betegnet "Delområde 2"), støjzonearealer (i Rammelokalplan betegnet "Delområde 1" ) samt primære trafikanlæg, at grundejerforeningen forestår driften og vedligeholdelsen af de fællesarealer, som foreningen har taget skøde på, samt i overensstemmelse med generalforsamlingens beslutning herom i øvrigt varetaget medlemmernes fælles interesser i forbindelse med de under foreningens område hørende ejendomme.

Af vedtægterne fremgår endvidere, at et medlem har fortrinsret over for foreningens øvrige medlemmer til vederlagsfrit at overtage de arealer, der tidligere er blevet overdraget til grundejerforeningen af det samme medlem. Overdragelsen er betinget af, at arealerne i henhold til ændrede detaillokalplaner ikke længere anvendes til fælles formål.

Efter de foreliggende oplysninger, hvorefter ejendommen i henhold til lokalplan er udlagt dels til støjzoneareal omkring området, dels til fællesareal/del af bygrønningen (med parkanlæg, boldbaner og nyttehaver) for de omkringliggende ejendomme i området, samt at den omhandlede ejendom tilhører grundejerforeningen, finder retten ikke, at nogen del af ejendommen kan anses at have en særskilt grundværdi, idet denne indgår i værdien af de omkringliggende grunde og den bebyggelsesret, der er knyttet til disse. Det forhold, at byrådet i 1997 har givet dispensation til en ændret placering af nyttehaver i forhold til den angivne placering heraf i den i lokalplanen indeholdte illustrationsplan findes ikke at kunne medføre et ændret resultat.

Grundværdien vil derfor i overensstemmelse med påstanden være at nedsætte til 0.