Dato for udgivelse
08 Nov 2001 16:42
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
24. august 2001
SKM-nummer
SKM2001.512.ØLR
Myndighed
Østre Landsret
Sagsnummer
2. afdeling, B-0484-99
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Afgift
Overemner-emner
SKAT internt
Emneord
Stempelafgift, stempelpligt, ejendomsoverdragelse, køberet, købepligt, personlig og solidarisk hæftelse
Resumé

Deklaration om hjemfaldspligt anset stempelpligtig efter stempellovens § 34, stk. 1, idet den efter sit indhold medførte en købepligt. Andelshaver, der ifølge vedtægterne for andelsforeningen hæftede direkte personligt og solidarisk for foreningens forpligtelser, anset solidarisk ansvarlig for stempelafgiften.

Reference(r)

Stempelafgiftsloven § 34, stk. 1 (dagældende)
Stempelafgiftsloven § 31, stk. 1


Parter:
Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Birthe Eskildsen
mod
Andelsforeningen Louise c/o A
Adciteret: B

Afsagt af landsdommerne:
Ulla Staal, Ebbe Christensen og Niels Boesen).

Under denne sag, der er anlagt den 16. februar 1999, har sagsøgeren, Skatteministeriet, nedlagt påstand om, at sagsøgte, Andelsforeningen Louise, c/o A, tilpligtes til sagsøgeren at betale 11.640 kr, med procesrente fra sagens anlæg.

Ved adcitationsstævning modtaget i landsretten den 30. maj 2000 har sagsøgeren som adcitant nedlagt påstand om, at adciterede, B, dømmes til in solidum med sagsøgte at betale ovennævnte beløb og rente.

Sagsøgte og adciterede har påstået frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af 5.820 kr.

Sagen vedrører stempelpligt af en "deklaration om hjemfaldspligt/køberet".

Sagens omstændigheder:

Ved endeligt skøde af 13. september 1996 solgte Andelsforeningen Louise ejendommen matr. nr. 503 ct, Aalborg bygrunde, beliggende Louisegade 8, Aalborg, til Andelsforeningen Louise Plads. Det fremgår af skødet, at Andelsboligforeningen "Louisegade 8", der havde skøde og tinglyst adkomst på ejendommen, gav sit samtykke til salget. Overtagelsesdagen var aftalt til den 15. september 1996 og købesummen til 945.180 kr., heraf 38.180 kr. kontant. Ejendomsværdien pr. 1. januar 1996 var 970.000 kr. I skødet er anført:

"I forbindelse med nærværende overdragelse tinglyses deklaration om hjemfaldspligt og køberet, der kan transporteres til eje eller sikkerhed, indeholdende bestemmelser om bl.a. bygningernes stand, om forbud mod at ændre ejendommens status som 2-familieshus og om forbud mod udlejning. Køberen respekterer også denne deklaration."

Skødet er underskrevet af A på vegne Andelsforeningen Louise som sælger, af A og B på vegne Andelsforeningen Louise Plads som køber og af A og B på vegne Andelsboligforeningen "Louisegade 8" som tinglyst adkomsthaver.

A og B er efter det oplyste brødre.

Samtidig med skødet oprettedes en "Deklaration om hjemfaldspligt/køberet". Det hedder heri bl.a.:

"For ejendommen matr. nr. 503 CT, Aalborg bygrunde, beliggende Louisegade 8, 9000 Aalborg erklæres herved for nuværende og fremtidige ejere af ejendommen hjemfaldspligt til Andelsforeningen Louise eller ordre med hjemfald torsdag den 15. september år 2004.

Ejendommen hjemfalder uden varsel, således at ejendommen overtages af køberen torsdag den 15. september år 2004, fra hvilket tidspunkt ejendommen henligger for køberens risiko. Ejendommen fraflyttes senest på overtagelsesdagen kl. 12.00 og afleveres i ryddet stand og fri for lejemål af nogen art.

Med overtagelsesdagen som skæringsdag udfærdiges sædvanlig refusionsopgørelse over alle ejendommens indtægter og udgifter ....

Ejendommen overdrages til en købesum (hjemfaldserstatning) på kontant 45.000 kr Ejendommen overtages uden nogen former for pantegæld. Uden for købesummen overtages ingen gældsposter ....

Købesummen udbetales til sælgeren samtidigt med, at køberen får skøde på ejendommen, men dog først efter at refusionsopgørelsen er fremkommet til køberen ....

Køberen er pligtig til at tage skøde på ejendommen senest på overtagelsesdagen, og køberen er berettiget til at fordre skøde på ejendommen fra fire uger efter overtagelsesdagen.

Ejendommen skal tilbageleveres med bygninger, der ikke er i dårligere stand, end den stand ejendommen og bygningerne havde den 15. september 1996 ....

Ejendommen skal ved tilbageleveringen være i besiddelse af sin status som ejerbolig, d.v.s. som 2-familiesejendom og ejendommen skal være fri for lejemål af nogen art ....

I nærværende deklaration skal "køberen" forstås som Andelsforeningen Louise eller den eller de personer, der har transport på Andelsforeningen Louises rettigheder og pligter ifølge en transportpåtegning på nærværende deklaration. "Sælgeren" skal forstås som den eller de personer, der, som ejere af ejendommen, skal overdrage den til køberen, jfr. nærværende hjemfaldspligt/køberet.

Hvis nogle af detailbestemmelserne (fx. bestemmelserne om hvordan ejendommen hjemfalder med refusionsopgørelse, om hjemfaldserstatningens betaling, om gæld i ejendommen, om omkostningernes fordeling, om adkomstens overgang og om ejendommens stand og status) måtte hindre ejerne af ejendommen i at afskrive ejendommen efter tabellen i Ligningsvejledningen 1995 afsnit E.C.7, så gælder disse bestemmelser ikke i det omfang, det er nødvendigt, for at man vil kunne afskrive.

Andelsforeningen Louises rettigheder og pligter efter nærværende deklaration kan transporteres til eje og til sikkerhed ved en transportpåtegning på nærværende originale deklaration.

Påtaleberettiget er følgende personer:

1. A, ..... , København Ø.
2. B, ..... , København N.
3. C, ..... , Mallorca, Spain.

......"

Deklarationen er underskrevet den 13. september 1996 af A og B på vegne Andelsforeningen Louise Plads og af de samme personer på vegne Andelsboligforeningen "Louisegade 8" som tinglyst adkomsthaver.

Såvel skødet som deklarationen blev indleveret til tinglysning den 20. september 1996 med Andelsforeningen Louise som anmelder. Begge dokumenter blev afvist fra tingbogen "allerede af den grund, at dokumentationen ikke er fyldestgørende."

I brev af 24. november 1996 til tinglysningskontoret i Aalborg oplyste A bl.a. følgende:

"Andelsforeningen Louise stiftes ved stiftende generalforsamling den 26. juni 1991....

Andelsboligforeningen "Louisegade 8" sælger ejendommen til Andelsforeningen Louise den 26.6.1991, jfr. slutseddel ..... Der opstår retssager om handlen og derfor tinglyses handlen ikke.

Retssagerne ender med et retsforlig af 5. dec. 1995.... Af retsforliget fremgår, at Andelsforeningen Louise, A og B tilbagekøber andelene i foreningen. Alle personer, der har været involveret i Andelsforeningen Louise, er med i forliget ....

Den 28.12.1995 overdrager B sin tilbagekøbte andel til A, der dermed bliver eneejer af Andelsforeningen Louise, .... Som eneejer af Andelsforeningen Louise er A naturligvis berettiget til at tegne Andelsforeningen Louise.

Andelsforeningen Louise Plads stiftes på stiftende generalforsamling den 17.6.1996 af B og A, ....."

Det fremgår af brevet, at der var vedlagt forskellig dokumentation for de anførte oplysninger.

Dokumenterne blev på ny afvist fra tingbogen. I den seneste afvisning er vedrørende skødet henvist til, at "sælger Andelsforeningen Louise som sådan ikke kan tillægges nogen retsevne", da der ifølge det fremlagte dokumentationsmateriale på overdragelsestidspunktet alene var eet medlem. Vedrørende deklarationen henvistes til, at skødet var afvist.

Ved kendelse af 3. september 1997 (V.L. B-0347-97) bestemte Vestre Landsret, at skødet skulle tinglyses, og at deklarationen skulle tinglyses med frist til den 3. marts 1998 til godtgørelse af dokumentets gyldighed. Som begrundelse herfor hedder det i kendelsen:

"Det lægges til grund, at sælgeren ifølge det endelige skøde af 13. september 1996, Andelsforeningen Louise, er gyldigt stiftet, og at foreningen efter overdragelse af andelene nu alene har A som medlem. Ved den tinglysningsmæssige prøvelse af skødet, hvorved det bemærkes, at overdragelsen er tiltrådt af den ifølge tingbogen berettigede, Andelsboligforeningen "Louisegade 8", er der efter de foreliggende oplysninger ikke grundlag for at fastslå, at A ikke har været beføjet til at råde på vegne Andelsforeningen Louise.

Landsretten finder efter de foreliggende oplysninger om køberens forhold på henholdsvis stiftelsestidspunktet og det tidspunkt, hvor skødet blev underskrevet, ikke, at der rejst en sådan tvivl om skødets gyldighed, at der er grundlag for at afvise skødet eller i medfør af tinglysningslovens § 8, stk. 2, at træffe bestemmelse om, at skødet skal lyses med frist.

Landsretten finder derfor, at skødet skal tinglyses som begæret af anmelderen.

Af skrivelse af 7. april 1997 fra advokat Nils Bell fremgår det, at andelene i Andelsforeningen Louise Plads efterfølgende er solgt til 4 købere, der oplyser at have hver sin lejlighed. Antallet af beboelseslejligheder skal ikke alene afgøres på grundlag af de formelt registrerede forhold, og foreneligheden mellem indholdet af deklarationen om hjemfaldspligt/køberet og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber synes derfor ikke på det foreliggende grundlag åbenbar. Herefter og under hensyn til deklarationens særegne karakter finder landsretten, at der består en sådan tvivl om deklarationens gyldighed, at den alene bør lyses med frist til afklaring heraf, jf. tinglysningslovens § 8, stk. 2."

Tinglysningskontoret fremsendte den 25. september 1997 deklarationen til Nordjyllands Amt til stempelresolution, idet man anså dokumentet for stempelpligtigt. Efter brevveksling med A udfærdigede amtet den 17. december 1997 en stempelresolution, hvorefter deklarationen skulle stemples i henhold til stempellovens § 34 med 1,2 % af ejendomsværdien på 970.000 kr. eller med ialt 11.640 kr. Som begrundelse er anført:

"Ved afgørelsen er der lagt vægt på, at i henhold til deklarationens ordlyd må denne anses for både at indeholde en køberet tillige med en købepligt, jfr. f.eks. side 2, 2. afsnit: "Køberen er pligtig til at tage skøde på ejendommen senest på overtagelsesdagen, og køberen er berettiget til at fordre skøde på ejendommen fra fire uger efter overtagelsesdagen"."

Resolutionen er stilet til Andelsforeningen Louise.

A påklagede afgørelsen til Told- og Skattestyrelsen, der i skrivelse af 19. februar 1998 fastholdt amtets afgørelse. A anmodede derefter om, at afgørelsen blev indbragt for domstolene efter stempellovens § 26, stk. 2.

Der er under sagen fremlagt vedtægter af 25. juni 1996 for Andelsforeningen Louise Plads. Heri bestemmes bl.a.:

" § 2. Formål

2.1. Foreningens formål er at erhverve, eje og administrere ejendommen matr.nr. 503 CT Aalborg bygrunde, beliggende Louisegade 8, 9000 Aalborg.

§ 3. Andelshavere

3.1. Enhver kan optages som andelshaver i foreningen ved enstemmig beslutning af bestyrelsen .....

§ 4. Hæftelse

4.1. De til enhver tid værende andelshavere hæfter direkte personligt og solidarisk for foreningens forpligtelser.

.....

§ 16. Hjemfald & salg af ejendommen

16.1 Med det formål at videreføre Andelsforeningen Louise Plads når ejendommen hjemfalder, har enhver person ret til at købe en andel såfremt; A: den person, der ejer andelen, ikke deltager i en aftale om udskydelse af hjemfaldspligten og B: den person, der ønsker at købe andelen, bevisligt kan og vil opnå en aftale om udskydelse af hjemfaldspligten. Er der flere andelshavere, der ikke deltager i en aftale om udskydelse af hjemfaldspligten, har enhver person, der opfylder punkt B ovenfor ret til at købe alle deres andele, uanset om han så køber en del af en andel, en andel, eller alle andelene i foreningen. Foreningen og ejeren af en andel kan ikke modsætte sig købet, og er således forpligtet til at sælge, såfremt betingelse A og B er opfyldt. Ovenstående køberet gælder fra tre måneder før hjemfaldsdagen og køb sker med hjemfaldsdagen som overtagelsesdag. Købesummen fastsættes efter § 10. § 16.1 kan ikke ændres uden skriftlig samtykke fra samtlige tidligere andelshavere.

....."

Sagsøgte eller adciterede har ikke iøvrigt fremlagt dokumentation vedrørende de enkelte foreninger.

Der er under sagen afgivet forklaring af A.

A har forklaret bl.a., at det er ham, der har formuleret skøde og deklaration. Formålet med deklarationen var fra hans side helt klart at give Andelsforeningen Louise en ret til at tilbagekøbe ejendommen, men ikke nogen pligt hertil. Dette fremgår af formuleringen af deklarationens første afsnit og af, at Andelsforeningen Louise ikke har medunderskrevet deklarationen. Bestemmelsen i deklarationens andet afsnit om tidspunktet for overdragelsen og de detaljerede bestemmelser i deklarationen om overdragelsens nærmere gennemførelse skulle kun gælde for det tilfælde, at Andelsforeningen Louise ønskede at generhverve ejendommen. Baggrunden for ordningen var i første række at opnå et skattefradrag, men også at han eventuelt kunne få ejendommen igen, hvis han besluttede sig for at flytte tilbage til Aalborg. § 16 i vedtægterne for Andelsforeningen Louise Plads var tænkt for det tilfælde, at han ikke ønskede at flytte til Aalborg. Han regnede med i så fald at kunne få et beløb for at frafalde eller udskyde Andelsforeningen Louises køberet.

Hans bror, B, udtrådte af Andelsforeningen Louise den 28. december 1995. Denne forening er senere blevet likvideret på den måde, at der kun var ham selv tilbage som medlem, og at foreningens virksomhed faktisk ophørte. Han er senere flyttet til England, og alle papirer vedrørende andelsforeningerne er i den forbindelse blevet kasseret.

Procedure:

Sagsøgeren har til støtte for sin påstand anført, at det fremgår af deklarationen, at Andelsforeningen Louise ikke kun har en ret til at købe ejendommen den 15. september 2004, men også en pligt hertil. Deklarationen er derfor efter sit indhold et overdragelsesdokument, der er stempelpligtigt efter den dagældende stempellovs § 34, stk. 1. Stempelgrundlaget er ejendomsværdien, da overdragelsessummen er lavere end denne. Stempelsatsen er 1,2 % efter lovens § 34, stk. 1, 2. pkt., da en ejendom tilhørende en andelsboligforening ikke er en ejerbolig, som omtalt i samme stykkes 1. pkt. Den af stempelmyndighederne trufne afgørelse er derfor korrekt og lovmedholdelig.

Det er ikke dokumenteret, at den sagsøgte andelsforening er likvideret eller iøvrigt ophørt. Andelshaverne hæfter iøvrigt for stempelkravet, uanset om foreningen måtte være ophørt, jf. stempellovens § 31, stk. 1. Det er heller ikke dokumenteret, at adciterede B var udtrådt af den sagsøgte forening på det tidspunkt, da deklarationen blev oprettet. Han hæfter derfor solidarisk med foreningen.

Sagsøgeren har endvidere anført, at det processuelt må komme sagsøgte og adciterede til skade, at de ikke har kunnet fremkomme med en dokumentation, der nærmere belyser sagsøgtes virksomhed og eventuelle ophør.

Sagsøgte har gjort gældende, at den sagsøgte forening er likvideret og ophørt med sin virksomhed og allerede af denne grund skal frifindes.

Endvidere har sagsøgte til støtte for frifindelsespåstanden gjort gældende, at deklarationen ikke er et stempelpligtigt overdragelsesdokument, idet den kun tillægger sagsøgte en ret til at købe ejendommen, ikke en pligt hertil. Dette har været hensigten med deklarationen og fremgår også af formuleringen. Deklarationen fremstår efter sit indhold som et ensidigt dokument udstedt af Andelsforeningen Louise Plads, ikke som en gensidig bebyrdende aftale. Dette følger også af, at Andelsforeningen Louise ikke har medunderskrevet deklarationen og heller ikke er påtaleberettiget ifølge deklarationen. Deklarationen kan betragtes som et tilbud gældende i 8 år. Detailbestemmelserne i deklarationen om overdragelsens gennemførelse gælder kun for det tilfælde, at Andelsforeningen Louise vælger at udnytte sin køberet.

Til støtte for den subsidiære påstand har sagsøgte gjort gældende, at deklarationen skal stemples efter lovens § 34, stk. 1, 1. pkt. i lighed med den stempelmæssige behandling af ovedragelsen i 1991 fra Andelsboligforeningen "Louisegade 8" til Andelsforeningen Louise.

Adciterede, der under sagen har givet møde ved A ifølge fuldmagt, har gjort gældende, at han var udtrådt af Andelsforeningen Louise på det tidspunkt, da deklarationen blev oprettet, og derfor ikke hæfter for et eventuelt stempelkrav. Adciterede har iøvrigt tilsluttet sig det af sagsøgte anførte.

Landsretten udtaler:

Det fremgår af deklarationen af 13. september 1996, at ejendomsretten over ejendommen skal overgå fra Andelsforeningen Louise Plads til Andelsforeningen Louise den 15. september 2004. Vilkårerne for denne overdragelse er detaljeret fastsat i deklarationen, og det er ikke i deklarationen anført, at Andelsforeningen Louise kan vælge ikke at modtage ejendommen på de anførte vilkår. Deklarationen medfører derfor efter sit indhold ikke blot en ret men også en pligt for Andelsforeningen Louise til at overtage ejendommen.

Deklarationen er oprettet samme dag som skødet mellem Andelsforeningen Louise og Andelsforeningen Louise Plads. I skødet henvises til deklarationen, og de to dokumenter må opfattes som led i et samlet hele. Skødet er underskrevet på Andelsforeningens Louises vegne af A, der i henhold til Vestre Landsrets kendelse var tegningsberettiget for foreningen. A har også - sammen med B - underskrevet deklarationen, dels på vegne Andelsforeningen Louise Plads, dels på vegne Andelsboligforeningen "Louisegade 8".

På denne baggrund findes det at være uden afgørende betydning, at A ikke tillige har underskrevet deklarationen på vegne Andelsforeningen Louise, og at deklarationen ifølge sine indledende bestemmelser fremstår som ensidigt udstedt af Andelsforeningen Louise Plads som ejer af ejendommen.

Deklarationen må herefter anses for et stempelpligtigt overdragelsesdokument. Ejendommen kan ikke betragtes som en ejerbolig, og dokumentet skal derfor stemples med 1,2 %.

Sagsøgerens påstand over for sagsøgte tages derfor til følge.

Efter det i Vestre Landsrets kendelse anførte må landsretten lægge til grund, at B var udtrådt af Andelsforeningen Louise, da deklarationen blev oprettet. B har derimod medunderskrevet deklarationen på vegne Andelsforeningen Louise Plads og Andelsboligforeningen "Louisegade 8", der ifølge deklarationen henholdsvis har udstedt og tiltrådt denne. Efter den dagældende stempellovs § 31 hæfter enhver part i det retsforhold, som et stempelpligtigt dokument vedrører, for betaling af stempelafgiften. Af vedtægterne for Andelsforeningen Louise Plads fremgår bl.a., at andelshaverne hæfter direkte personligt og solidarisk for foreningens forpligtelser.

Adciterede findes herefter solidarisk ansvarlig med sagsøgte for stempelafgiften, og sagsøgerens påstand over for adciterede tages derfor til følge, dog alene med procesrente fra den 30. maj 2000.

T h i   k e n d e s   f o r  r e t :

Sagsøgte, Andelsforeningen Louise, og adciterede, B, skal en for begge og begge for en inden 14 dage fra denne doms afsigelse til sagsøgeren, Skatteministeriet, betale 11.640 kr. med procesrente fra den 30. maj 2000, sagsøgte tillige med procesrente for tiden fra den 16. februar 1999 til den 29. maj 2000, samt i sagsomkostninger 7.500 kr.