Dato for udgivelse
24 Aug 2001 10:46
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
1. august 2001
SKM-nummer
SKM2001.324.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
2-7-1411-0063 og 2-7-1411-0064
Dokument type
Kendelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
SKAT internt
Emneord
Forretningsejendomme
Resumé

En banegård ansås i sin helhed for undtaget fra vurdering.

Reference(r)

Vurderingsloven § 7, nr. 5.


Ejendommen A er ved årsomvurderingen pr. 1. januar 1995 og ved 20. alm. vurdering pr. 1. januar 1996 af skyldrådet ansat til:

Pr. 1. januar 1995:

Ejendomsværdi

36.500.000 kr.

Grundværdi

                0 kr.

Hel eller delvis dækningsafgiftspligtig forskelsværdi, hel – statsejendom

36.500.000 kr.

Pr. 1. januar 1996:

Ejendomsværdi

48.500.000 kr.

Grundværdi

                0 kr.

Hel eller delvis dækningsafgiftspligtig forsekslværdi, hel - statsejendom

48.500.000 kr.

 

Ejendommen – en banegård - omfatter et umatrikuleret jernbaneareal samt ifølge BBR-oplysningerne følgende bygninger:

Bygn. 01: Bygning til kontor, handel, lager, offentlig administration, opført i 1922 med et bebygget areal på 812 m², 3 etager med et samlet bygningsareal på 2.581 m² samt kælderareal på 1.624 m².

Bygn. 02: Bygning til kontor, handel, lager, offentlig administration, opført i 1911 med et bebygget areal på 798 m², 2 etager med et samlet bygningsareal på 1.596 m² samt kælderareal på 1.596 m².

Bygn. 03: Bygning til kontor, handel, lager, offentlig administration, opført i 1911 med et bebygget areal på 850 m², 2 etager med et samlet bygningsareal på 1.700 m² samt kælderareal på 850 m².

Bygn. 04: Banegårdens ankomst- og afgangshal, opført i 1911 med et bebygget areal på 10.576 m² samt kælderareal på 10.261 m².

Bygn. 08: bygning til kontor, handel, lager, offentlig administration opført i 1990 med et bebygget areal på 560 m², 3 etager med et samlet bygningsareal på 2.133 m².

Bygn. 07, 09-013, 018: Perron-kiosker opført i 1991 og 1993 med bebyggede arealer på hhv. 17 m², 24 m² , 27 m² og 30 m².

Skyldrådet har oplyst, at banegården er beliggende på et umatrikuleret areal, og at ejendommen består af en række forskellige bygninger, ifølge BBR-oplysningerne med et samlet etageareal på 33.093 m², hvoraf 14.331 m² er kælderareal og 176 m² er skure.

Hertil kommer at der i banegårdens forhal er indrettet 4 pavilloner på i alt 2.228 m². Da DSB ikke ejer de 4 pavilloner, er disse vurderet som selvstændige bygninger på lejet grund. Ændret ved Landsskatterettens kendelse af 18. juli 2001, j.nr. 2-7-1411-0119.

En del af den omhandlede ejendommens etagemetre anvendes til erhvervsformål, der ikke har direkte tilknytning til jernbanedriften. Der er således indrettet en række kiosker, restauranter, butikker o.a., der støder op til forhallen (bygn. 04) samt i bygning 08.

Skyldrådet finder, at omfanget af disse tilknyttede aktiviteter klart overstiger, hvad der naturligt kan opfattes som henhørende under jernbanedriften, og at bygningerne derfor ikke i deres helhed kan anses for undtaget fra vurdering, jf. vurderingslovens § 7, nr. 5.

Skyldrådet finder således, at ejendomsværdien bør fastsættes på grundlag af et erhvervs-areal på 2.610 m² i forhallen (bygn. 4), der anvendes til henholdsvis politivagt, posthus, købmandscenter, bank, bistro, restaurant, bar samt bageriudsalg, og et erhvervsareal på 577 m² i stueetagen i bygning 08, der anvendes til bistro, burgerbar o.lign., eller i alt 3.187 m².

Skyldrådet har herefter på basis af en anslået leje på 1.425 kr. pr. m² i 1995 og på 1.700 kr. pr. m² i 1996, der svarer til lejeniveauet for tilsvarende velbeliggende butikslokaler i området, samt lejefaktor 9 ansat ejendomsværdien således:

Pr. 1. januar 1995

3.187 m² x 1.425 kr. x 0,90 x 9 = 36.785.947 kr.
Afrundet 36.500.000 kr.

Pr. 1. januar 1996:

3.187 kr. x 1.700 kr. x 9 = 48.761.000 kr
Afrundet 48.500.000 kr.

 For så vidt angår ansættelsen af grundværdien har skyldrådet oplyst, at arealet er beliggende i et T1-område med en tilladt bebyggelsesprocent på 150, og at Vurderingsrådet har ansat grundværdien til 4.287.700 kr. i 1995 og til 4.513.400 kr. i 1996 således:

Erhvervsareal i forhallen (bygn. 04)

 2.610 m²

Areal i butikscenteret/4 pavilloner  2.228 m²
I alt  4.838 m²

 

Grundareal til 4.838 m² bygning *) =

 

 3.225 m²

Areal under bygning 08

 1.334 m²

I alt

 4.559 m²

Grundværdien er herefter beregnet således:

Pr. 1. januar 1995: 4.559 m² x 990 kr. x 0,90 = afrundet 4.287.700 kr.

Pr. 1. januar 1996: 4.559 m² x 990 kr. = afrundet 4.513.400 kr.

Skyldrådet har anført, at de under *) nævnte bygninger/erhvervsarealer er beliggende på grunden under banegårdens ankomst- og afgangshal, og at dette areal er baneareal. Ifølge vurderingslovens § 7, nr. 5, er det pågældende areal undtaget fra vurdering, jf. ordlyden – jernbaneanlæg – for så vidt arealerne og bygningerne er bestemt til at tjene trafikkens formål. På denne baggrund er det rådets opfattelse, at der ikke skal ansættes særskilt grundværdi for dette areal.

For så vidt angår arealet under bygning. 08 har skyldrådet oplyst, at bygningen består af 3 etager, hvoraf 2 er beliggende under gadeplan og vender ud mod baneterrænet. Disse 2 etager bruges til DSB formål (værksteder, magasiner, opbevaring o.lign.), medens den 3. etage i gadeplan anvendes til cafeteriaer o.lign. Da bygningen således overvejende anvendes til formål, der er undtaget fra vurdering, er det skyldrådets opfattelse, at der ej heller skal ansættes en særskilt grundværdi for arealet under denne bygning.

På denne baggrund har skyldrådet nedsat grundværdien til 0.

På vegne DSB klager advokaten over ansættelsen af ejendomsværdien, principalt med påstand om, at ejendommen –banegården – som helhed er undtaget fra vurdering efter vurderingslovens § 7, nr. 5. Subsidiært har advokaten nedlagt påstand om væsentlig nedsættelse af ejendomsværdien.

Advokaten har endvidere nedlagt påstand om, at grundværdien ikke skal ansættes til 0, idet grunden også er fritaget fra vurdering, jf. bestemmelsen i vurderingslovens § 7, nr. 5.

Til støtte for den principale påstand har advokaten anført, at arealerne og bygningerne direkte tjener eller er bestemt til at tjene trafikkens formål.

Advokaten har herved anført, at skyldrådet begrunder ansættelserne med, "at de aktiviteter på banegården, der ikke vedrører jernbanedriften, har et sådant væsentligt omfang, at bygningerne ikke i deres helhed kan antages at være omfattet af bestemmelsen i vurderingslovens § 7, nr. 5."

Heroverfor har advokaten gjort gældende, at der ikke er hjemmel i § 7, nr. 5, til at ansætte ejendomsværdi på grundlag af arealer, der måtte anvendes til aktiviteter, der ikke har direkte relation til jernbanedriften, idet det af bestemmelsens sidste punktum fremgår, at "stations-, administrations-, værkstedsbygninger og lignende bygninger med tilhørende grund skal ikke vurderes, selv om bygningen og grunden til dels også benyttes til andre formål.".

Dette betyder, at selv om der på banegården måtte være aktiviteter, der ikke direkte måtte tjene trafikkens formål, kan sådanne aktiviteter ikke danne grundlag for – eller give hjemmel til – at foretage vurdering af banegården eller dele af banegården i strid med vurderingslovens § 7, nr. 5, sidste punktum. Den nævnte bestemmelse må forstås således, at så længe en bygning som sit formål har at fungere som stations-, administrations- og/eller værkstedsbygning, er der ikke hjemmel i vurderingsloven til at foretage en vurdering af en del af bygningen, blot fordi denne del af bygningen benyttes til andre formål.

Skyldrådets argument om, at omfanget af de til banegården tilknyttede aktiviteter i form af kiosker, restauranter m.v. "klart overstiger, hvad der naturligt kan opfattes som henhørende under jernbanedriften" bestrides derfor som irrelevant i forhold til bestemmelsen i § 7, nr. 5, sidste punktum.

Til støtte for den subsidiære påstand har advokaten anført, at alle kiosker, restaurationsaktiviteter og lignende indgår som en naturlig del af jernbanedriften, hvorfor arealer, der kan henføres til disse aktiviteter, ikke kan indgå i et vurderingsgrundlag.

Det er advokatens synspunkt, at langt størstedelen af de personer, der benytter de på banegården eksisterende kiosk- og restaurationsfaciliteter m.v., er personer, der i forvejen har ærinde på banegården enten i forbindelse med rejser som passagerer eller pårørende eller i forbindelse med planlægning af rejse, f.eks. i form af erhvervelse af billetter eller pladsbestilling eller lignende. Endvidere at langt størstedelen af de butiksbesøg, der er i øvrige butikker på banegården, ligeledes foretages af personer, der i forvejen har ærinde på banegården som rejsende eller i forbindelse med rejser.

Mere konkret har advokaten gjort gældende, at alle boder, kiosker og restaurationer på banegården, hvad enten disse er beliggende på perroner eller i den øvrige bebyggelse, primært tjener trafikkens formål i form af servicering af de rejsende, hvilket tilsvarende er gældende for så vidt angår alle øvrige former for fødevaresalg på banegården. Advokaten har yderligere gjort gældende, at også salg af blomster, kioskvarer og andre småfornødenheder primært tjener de rejsende, idet der i forbindelse med rejser er særligt stort forbrug af sådanne varer.

Advokaten har herefter anført, at når disse aktiviteter fraregnes fra den del af banegården, som skyldrådet har foretaget vurdering af, står alene tilbage et minimalt bygningsareal, som anvendes til formål, om hvilke det kunne diskuteres, om disse tjener trafikkens formål. Det er i givet fald allerhøjst disse resterende arealer, der vil kunne danne grundlag for en mulig vurdering. Advokaten har herved bemærket, at fordi disse resterende arealer er ganske forsvindende, må bestemmelsen i vurderingslovens § 7, nr. 5, sidste punktum, så meget desto mere slå igennem, hvorfor dette må føre til, at den principale påstand om, at vurdering er uhjemlet, bliver aktualiseret igen.

Landsskatteretten bemærker, at undtaget fra vurdering er ifølge vurderingslovens § 7, nr. 5, jernbaneanlæg, havne-, kanal- og lufthavnsanlæg, der i henhold til reglementariske bestemmelser er til benyttelse af almenheden, for så vidt arealerne og bygningerne direkte tjener eller er bestemt til at tjene trafikkens formål. Det samme gælder under de i 1. pkt. nævnte betingelser for rutebilstationer, der betjener publikum på flere busruter, der udfører rutetrafik med tilladelse i medfør af lovgivningen om buskørsel. Stations-, administrations-, værkstedsbygninger og lignende bygninger med tilhørende grund skal ikke vurderes, selv om bygningen og grunden til dels også benyttes til andre formål.

Landsskatteretten bemærker endvidere, at ifølge "Vurdering og beskatning af fast ejendom" af Fl. Paludan m.fl., 4. udgave, afsnit 4.4. - Ejendomme undtaget fra vurdering - anføres bl.a.: "Med hensyn til bygninger, hvoraf en væsentlig del anvendes til formål, der betinger undtagelse fra vurdering, undtages bygningen med tilhørende grund i sin helhed. Hvis derimod kun en uvæsentlig del anvendes til de nævnte formål, skal hele bygningen med tilhørende grund vurderes."

Efter de foreliggende oplysninger må Landsskatteretten lægge til grund, at maksimalt 4.838 m² (skyldrådets beregning til 2.610 m² + de 4 pavilloner på i alt 2.228 m²) af stueetagen på 10.576 m² i bygning 04 (ankomst- og afgangshallen) samt 560 m² af etagearealet på 2.133 m² i bygning 08 kan anses for anvendt til formål, der ikke direkte tjener eller er bestemt til at tjene trafikkens formål.

Retten finder derfor, at en væsentlig del af bygningerne (mere end 50%), anvendes til formål, der betinger undtagelse fra vurdering. Bygning 04 og 08 vil derfor ligeledes være at undtage fra vurdering, jf. vurderingslovens § 7, nr. 5, sidste punktum. Vurderingen ophæves derfor.