Dato for udgivelse
24 Jun 2016 12:21
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
15 Mar 2016 12:45
SKM-nummer
SKM2016.286.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
BS 155-718/2015
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsavancebeskatning
Emneord
Ejendomsavance, fortegnsfejl, anskaffelsessum, anparter, brugte
Resumé

Sagsøgeren havde - via køb af anparter i et K/S - erhvervet halvdelen af en udlejningsejendom, som K/S'et havde overtaget 4 måneder tidligere. I forbindelse med opgørelsen af den skattepligtige avance efter ejendommens salg nedsatte skattemyndighederne sagsøgerens anskaffelsessum, hvilket førte til en forhøjelse af den skattepligtige avance. Sagsøgeren havde opgjort sin anskaffelsessum efter praksis om køb af brugte anparter og gjorde i øvrigt gældende, at ejendommen var steget i værdi i perioden fra K/S'ets køb af ejendommen og frem til hendes køb af anparterne i K/S'et.

Retten fandt, at der ikke var tale om køb af brugte anparter. Den påståede værdistigning var endvidere ikke dokumenteret. Der var derfor ikke grundlag for at hjemvise opgørelsen af sagsøgerens anskaffelsessum til SKAT.

Det forhold, at SKAT havde lavet en fortegnsfejl i agterskrivelsen, kunne ikke føre til ugyldighed. Det kunne heller ikke føre til ugyldighed, at SKAT ikke havde sendt en særskilt afgørelse, jf. skatteforvaltningslovens § 20, stk. 2, sidste pkt.

Skatteministeriet blev derfor frifundet i forhold til opgørelsen af anskaffelsessummen og formelle fejl. Ministeriet havde under retssagen taget bekræftende til genmæle i forhold til opgørelsen af sagsøgerens afståelsessum. 

Reference(r)

Ejendomsbeskatningsloven § 4, stk. 2
Skatteforvaltningsloven § 20

Henvisning

Den juridiske vejledning 2016-1, afsnit C.H.2.1.8.1.

Henvisning

Den juridiske vejledning 2016-1, afsnit A.A.7.5.


Parter

A

(v/ Adv. Henrik Rahbek)

Mod

Skatteministeriet

(v/Kammeradvokaten v/ Adv. Mikkel Isager-Sally)

Afsagt af byretsdommer

Ivan Larsen

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen vedrører dels spørgsmålet om anskaffelsessummen for en ejendom, dels betydningen af en fejlagtig agterskrivelse, hvor et forhøjelsesbeløb var angivet med negativt fortegn.

Sagsøgeren, A har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at A' skatteansættelse for indkomståret 2008 hjemvises til fornyet behandling ved SKAT.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse mod nedsættelse af den af SKAT foretagne forhøjelse af sagsøgerens skattepligtige indkomst i 2008 med 156.250 kr.

Oplysningerne i sagen

Om anskaffelsessum:

As skatteansættelse for indkomståret 2008 blev af SKAT forhøjet, idet SKAT var af den opfattelse, at As fortjeneste ved salg af en ejendom beliggende Y1, skulle forhøjes. Uenigheden vedrørte både ejendommens anskaffelsessum og ejendommens afståelsessum. Der er i sagen opnået enighed om afståelsessummen efter A' fremlæggelse af faktura fra ejendomsmægler for honorar for salg af ejendommen Y1, hvilket har begrundet Skatteministeriets påstand om frifindelse mod nedsættelse af den af SKAT foretagne forhøjelse af A' skattepligtige indkomst i 2008 med 156.250 kr.

For så vidt angår anskaffelsessummen er der enighed om, at købsomkostningerne kan opgøres til 133.137 kr., fordelt på tinglysning med 43.700 kr., advokatomkostninger med 43.907 kr. og byggeteknisk gennemgang 45.530 kr.

Uenigheden vedrører, om købesummen skal fastsættes til 9.500.000 kr. med tillæg af købsomkostninger, ialt 9.633.137 kr., eller (inkl. købsomkostninger) 10.279.927 kr. Differencen udgør 646.790 kr.

A havde erhvervet ejendommen gennem erhvervelse af anparterne i Ejendomskommanditselskabet. K/Set var blevet stiftet af G1 A/S den 9. december 2002 med det formål at erhverve og udleje ejendommen Y1, som blev overtaget den 1. marts 2003. Hovedaktiviteten for G1 A/S, nu G2 A/S, er køb, salg, rådgivning, udvikling og administration af fast ejendom og anden investeringsaktivitet.

K/Set købte ejendommen for en kontantkøbesum på 9.500.000 kr. Det fremgår af betinget skøde underskrevet 9. og 14. april 2003, at ejendommen indeholder 9 beboelseslejemål og et erhvervslejemål og at den årlige lejeindtægt er 830.123 kr. Endeligt skøde blev underskrevet den 1. maj 2003.

Ejendommen blev belånt med dels et stående lån til en kursværdi på 3 mio. kr., dels et tilpasningslån med en knap 30 årig afdragsprofil, med en kursværdi på 3.780.000 kr.

G1 A/S fakturerede 18. juli 2003 K/Set for 375.000 kr. med tillæg af moms, ialt 468.750 kr. for

“...

Udarbejdelse af kommanditselskabets drifts-, likviditets- og balancebudgetter, tilrettelæggelse af selskabets løbende drift, administration, finansiering og kommercielle udvikling samt opstart af bogførings- og administrationsrutiner, jfr. Aftale

...".

Den 19. juli 2003 underskrev A en overdragelsesaftale om fra 1. juli 2003 at overtage 15 anparter á 100.000 kr. i K/Set for en kontantpris af 360.000 kr. Hun indtrådte herved i sælgers retsstilling i enhver henseende, herunder gælds- og aktivposter i kommanditselskabet. Overdragelsen var med advokatforbehold. Sælgeren var G3 ApS, et søsterselskab til G1 A/S.

As daværende ægtefælle, PT, købte samme dag ved ligelydende overdragelsesaftale de resterende 15 anparter i K/Set.

As og PTs advokat, SP, udarbejdede efterfølgende refusionsopgørelse. SP fakturerede 3. juni 2004 K/Set for 25.000 kr. med tillæg af moms for bistand i sagen i henhold til medgået tid. I beskrivelsen af bistanden fremgår bl.a.:

“...

gennemgang af købsaftale og salgsmateriale, udarbejdelse af vedtægter for ejendomsselskabet og K/S samt afholdelse af ekstraordinære generalforsamlinger og dertil hørende ekspeditioner

...".

K/Set afgav skatteregnskab for 2003, som blev forsynet med revisionspåtegning uden forbehold. Der fremgår heraf en skattepligtig anskaffelsessum for ejendommen på 10.279.927 kr. Det fremgår videre, at der som administrationsomkostninger bl.a. er anført honorar for udarbejdelse af budgetter og forretningsplan med 468.750 kr., svarende til det ovenfor anførte beløb, faktureret af G1 A/S.

K/Set afgav endvidere årsregnskab for 2003, hvoraf fremgår, at:

“...

Investeringsejendom værdiansættes ved første indregning til kostpris med tillæg af købs- og etableringsomkostninger. Kostprisen måles efterfølgende til dagsværdien (markedsprisen)

...".

Ejendommen er i balancen værdiansat til 10 mio kr. Ejendommen er endvidere anført som en tilgang med 9.633.137 kr. og med en værdiregulering til dagsværdi 1. januar 2003 på 366.863 kr. til regnskabsmæssig værdi på 10 mio. kr. pr. 31. december 2003.

I K/Sets årsregnskab for 2004 er ejendommen anført til en værdi af 10.250.000 kr., hvor årets værdiregulering er 250.000 kr.

K/Set solgte til overtagelse 15. august 2008 ejendommen til Andelsboligforeningen Y1 for 17.000.000 kr.

R1 afgav 16. juni 2009 review af opgørelse af skattepligtig indkomst for kommanditisterne i Ejendomskommanditselskabet Y1. I konklusionen anføres:

“...

Ved det udførte review er vi ikke blevet bekendt med forhold, der giver os anledning til at konkludere, at opgørelsen af den skattepligtige indkomst med tilhørende specifikationer for indkomståret 2008 ikke er udarbejdet i overensstemmelse med gældende skattelovgivning

..."

Af reviewet fremgår en anskaffelsessum på ejendommen på 10.279.927 kr.

Ifølge boligmarkedsstatistik steg realiseret handelspris for ejerlejligheder i København V (postnumrene 1500-1799) fra et indeks på 16.981 i 1. kvartal 2003 til et indeks på 17.958 i 2. kvartal 2003 og til et indeks på 18.547 i 3. kvartal 2003.

As revisor, TT, har på baggrund af tal indhentet den 2. februar 2016 fra Nasdaq om historiske kurser for fondskoderne bag lånene i ejendommen beregnet at kursværdien af de optagne lån var 171.558 kr. højere end den nominelle værdi på 6.765.580 kr. Dette, sammenholdt med en overpris på anparterne på 475.232 kr., giver prisdifferencen på 646.790 kr. i ejendommens værdi. TT beregning er foretaget under overskriften:

“...

Skattemæssig anskaffelsessum - opgøres som beskrevet i ligningsvejledning for omhandlede år for brugte anparter

...".

Om formelle fejl:

Efter udstedelse af årsopgørelse for A med skattemappedato 5. juli 2009 foreslog SKAT ved agterskrivelse af 2. december 2011 As indkomst ændret med 485.895 kr., idet SKAT opgjorde avancen for ejendomssalget højere end selvangivet.

Ved brev af 12. december 2011 meddelte SKAT A, at indkomsten var ændret i overensstemmelse med agterskrivelsen efter modtaget indsigelse fra revisor.

Med skattemappedato 16. december 2011 udstedes ny årsopgørelse for 2008, hvor overskud af virksomhed/udlejningsejendom var forøget i overensstemmelse hermed.

Den 16. februar 2012 meddelte SKAT A, at hun blev bedt om at se bort fra det tidligere forslag og afgørelse, idet SKAT ikke havde taget hensyn til at hun var beskattet efter virksomhedsordningens regler. SKAT skrev herefter:

“...

Ovenstående forhøjelse opspares i virksomhedsordningen ... - 485.895 kr.

..."

Af skrivelsen fremgår samme beløb to steder uden det forkerte fortegn, minus, foran beløbet, herunder i følgende sætning:

“...

Af ovenstående opstilling kan set ses, at ... opsparet virksomhedsindkomst er øget med 485.895 kr. svarende til forhøjelsen.

..."

Revisor TT skrev ved mail af 21. februar 2012 til sagsbehandleren hos SKAT:

“...

Jeg har noteret mig at du vil nedsætte indkomsten med kr. 485.895 ... - dette synes jeg er meget sympatisk og kan kun tilslutte mig nedsættelsen i forhold til det selvangivne....

..."

Med skattemappedato 9. marts 2012 blev ny årsopgørelse for 2008 udfærdiget. Årsopgørelsen var dog fejlagtig, idet de 485.000 kr. ikke var fratrukket som indkomst til virksomhedsbeskatning. Dette skete først ved en ny årsopgørelse for 2008 med skattemappedato 27. april 2012.

Den omstridte forhøjelse af indkomsten på 485.895 kr. svarer til halvdelen af nedsættelsen af anskaffelsesværdien på (646.790 kr./2 =) 323.395 kr., med tillæg af halvdelen af udgiften til ejendomsmægler, 156.250 kr., bortset fra en difference på 6.250 kr. Disse 6.250 kr. skyldes efter rettens opfattelse, at der hos ejendomsmægleren frem til den 17. november 2008 var deponeret 325.000 kr., medens regningen blev 312.500 kr. Restbeløbet fra ejendomsmægleren, 12.500 kr. giver halveret differencen på 6.250 kr. Det fremgår af agterskrivelsen af 16. februar 2012, at den kontantomregnede salgssum er fastsat til 16.484.439 kr., hvilket indebærer, at der i det selvangivne er taget udgangspunkt i det hos ejendomsmægler deponerede beløb, hvorved afståelsessummen har været selvangivet 12.500 kr. for lavt.

Skattemyndighedernes afgørelse af sagen:

Skatteankenævns afgørelse af 13. november 2014 er sålydende:

“...

Formalia/ugyldighed

Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 20, stk. 1, at SKAT skal underrette den skattepligtige, hvis SKAT påtænker at ændre skatteansættelsen i forhold til det selvangivne. Underretningen skal opfylde forvaltningslovens krav til begrundelse.

Den 15. marts 2012 orienterede ankenævnets sekretariat klager om, at hun ikke kunne klage til nævnet over SKATs tidligere afgørelse af 12. december 2011, fordi SKAT havde trukket denne afgørelse tilbage. Nævnet er ikke enig med klager i, at dette indebærer, at SKAT skulle have udsendt et nyt forslag i stedet for forslagsbrevet af 16. februar 2012, som SKAT ikke har trukket tilbage.

SKATs forslagsbrev af 16. februar 2012 vurderes at overholde kravene til begrundelse, som fremgår af forvaltningslovens §§ 22-24.

Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 20, stk. 2, at hvis den skattepligtige ikke har udtalt sig skriftligt eller mundtligt mod SKATs forslagsbrev (agterskrivelse) inden for den frist, som SKAT har givet, så kan SKAT træffe afgørelsen som varslet uden yderligere underretning. Heraf må det sluttes, at hvis den skattepligtige udtaler sig mod SKATs forslag, så skal SKAT sende en særskilt afgørelse, hvor SKAT tager stilling til den skattepligtiges indsigelse.

I e-mail af 21. februar 2012 kom klagers repræsentant med bemærkninger til SKATs forslagsbrev af 16. februar 2012. Nævnet mener, at dette medfører, at SKAT skulle have lavet en særskilt skriftlig afgørelse, navnlig da SKAT i forslagsbrevet fejlagtigt havde skrevet, at indkomsten blev nedsat, og det netop var dette forhold, klagers repræsentant kommenterede.

Derfor må det vurderes, om SKATs manglende udsendelse af en særskilt skriftlig afgørelse er en sagsbehandlingsfejl, som medfører, at SKATs afgørelse (i form af årsopgørelse nr. 4) er ugyldig.

Som begrundelse for ugyldighed henviser klagers repræsentant henviser til Skatteankenævnets afgørelse af 10. august 2007 for en anden person. I den pågældende afgørelse foretog skatteankenævnet ikke en vurdering af, om SKATs sagsbehandlingsfejl havde påvirket udfaldet af SKATs afgørelse.

Skatteankenævnets afgørelse af 10. august 2007 er ikke retningsgivende for bedømmelsen af ugyldighed i klagers sag. En række domme fra højere retsinstanser viser klart, at der skal foretages en konkret væsentlighedsvurdering, hvor spørgsmålet er, om sagsbehandlingsfejlen kan antages at have påvirket udfaldet af sagen eller ej. Hvis fejlen ikke kan antages at have haft betydning for sagens afgørelse, er afgørelsen er ikke ugyldig. Der kan blandt andet henvises til Højesterets dom af 23. januar 2001 gengivet i SKM2001.344.HR, hvor skattemyndighedens manglende udsendelse af agterskrivelse/ forslag ud fra en konkret væsentlighedsvurdering ikke medførte ugyldighed. Der kan også henvises til Højesterets dom af 17. oktober 2006 gengivet i SKM2006.677.HR, hvor skattemyndighedens manglende partshøring af skatteyderen ud fra en konkret væsentlighedsvurdering ikke medførte ugyldig.

Det, som SKAT ikke kommenterede i en afgørelse, var, at klagers repræsentant skrev, at klager accepterede, at indkomsten blev nedsat.

I forslagsbrevet af 16. februar 2012 kom SKAT fejlagtigt til at skrive, at indkomsten blev foreslået nedsat med 485.895 kr. Ud fra forslagsbrevet som helhed burde det imidlertid fremstå klart - navnlig for klagers repræsentant, der er sagkyndig - at SKAT ikke foreslog at nedsætte klagers skattepligtige indkomst med 485.895 kr.

Det fremgår også klart af forslagsbrevet, at SKAT fortsat agtede at forhøje klagers ejendomsavance med 485.895 kr. Hvis klager havde indvendinger mod forhøjelsen af ejendomsavancen, kunne klager have fremsat disse indvendinger overfor SKAT. Det gjorde klager imidlertid ikke, idet indvendingerne først er fremsat i klagen til skatteankenævnet.

Det bemærkes også, at klager ikke kom med indsigelser mod SKATs tidligere forslagsbrev af 2. december 2011, hvor SKAT ligeledes varslede at forhøje ejendomsavancen med 485.895 kr. Efter modtagelsen af dette forslagsbrev skrev klagers repræsentant til SKAT, at han var uenig, men ikke ønskede at gøre indsigelse mod den foreslåede forhøjelse af ejendomsavancen i K/S'ET på 485.895 kr., og at han ønskede en kendelse med det samme på det foreliggende grundlag.

At SKAT ikke kommenterede klagers repræsentants bemærkninger i en særskilt afgørelse anses derfor ikke at have haft væsentlig betydning for klagers muligheder for at vurdere ansættelsesændringen eller for at vurdere, om klager skulle klage over SKATs afgørelse om ændring af skatteansættelsen for 2008. Ud fra en konkret væsentlighedsvurdering fører sagsbehandlingsfejlen derfor ikke til ugyldighed.

Det fremgår af § 21 i forvaltningsloven, at den, der er part i en sag, på ethvert tidspunkt af sagens behandling kan forlange, at sagens afgørelse udsættes, indtil parten har afgivet en udtalelse til sagen.

Nævnet mener ikke, at SKAT har begået sagsbehandlingsfejl i relation til forvaltningslovens § 21, idet klager ikke havde forlangt sagens afgørelse udsat, indtil hun havde afgivet en udtalelse til sagen.

På baggrund af ovenstående er SKATs ansættelsesændring ikke ugyldig.

Ejendomsavance i K/Set Y1.

Det fremgår af § 1 i ejendomsavancebeskatningsloven (lovbekendtgørelse nr. 891 af 17. august 2006 som ændret ved lov nr. 335 af 7. maj 2008), at fortjeneste på fast ejendom skal medregnes til den skattepligtige indkomst. Det fremgår af lovens § 4, stk. 1, at fortjenesten opgøres som forskellen mellem den kontantomregnede anskaffelsessum, reguleret efter lovens § 5, og den kontantomregnede salgssum.

Der er ikke klaget over, at SKAT har forhøjet salgssummen med 325.000 kr. Der er kun klaget over, at SKAT har nedsat ejendommens anskaffelsessum.

Klager gør gældende, at anparterne i K/Set blev købt som “brugte anparter", og at ejendommens anskaffelsessum derfor skal opgøres ud fra den tidligere praksis om brugte anparter.

At resultatet i året for overdragelse af anparterne bliver periodiseret og fordelt mellem de sælgende kommanditister og de indtrædende kommanditister, er ikke tilstrækkeligt til, at man bliver omfattet af skattemyndighedernes tidligere praksis om “brugte anparter". Skattemyndighedernes tidligere praksis om “brugte anparter" gælder kun, hvis anparterne er købt af en ekstern investor. Dette er fastslået af Højesteret i dom af 3. marts 2014, gengivet i SKM2014.236.HR, angående ejendomsavance ved et kommanditselskabs salg af en ejendom i 2003, hvor Højesteret anførte:

“...

A erhvervede ikke sine anparter fra en ekstern investor i kommanditselskabet og er derfor ikke omfattet af skattemyndighedernes dagældende praksis vedrørende “brugte anparter", jf. pkt. 10 i meddelelsen i TfS 2008,744 (SKM2008.390.SKAT)

..."

Det må lægges til grund, at ejendomsudbyderen G1 A/S har erhvervet ejendommen via K/Set Y1 og selskabet G3 ApS alene med det formål at videresælge anparterne efterfølgende til interesserede investorer. Da klager har købt anparterne af et selskab, der var koncernforbundet med ejendomsudbyderen, kan hun ikke anses at have købt anparterne af en ekstern investor. Dermed er der ikke tale om, at klager købte “brugte anparter", jf. Højesterets dom af 3. marts 2014 (SKM2014.236.HR).

Ifølge skødet købte K/S'et ejendommen for 9,5 mio. kr. kontant. Herudover har K/S'et afholdt udgifter på 133.137 kr., der af SKAT er anerkendt som købsomkostninger. Kommanditselskabets anskaffelsessum tillagt købsomkostninger udgør således i alt 9.633.137 kr. I skattebilaget for 2008 anføres, at ejendommen købt af investorerne, herunder klager, for 10.279.927 kr. Spørgsmålet i sagen er dermed, om forskellen på (10.279.927 - 9.633.137) 646.790 kr. skal anses for en del af investorernes anskaffelsessum for ejendommen.

I dom af 25. november 2008, gengivet i SKM2008.967.HR, fastslog Højesteret, at en udgift som ikke kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet, men som angår etablering af erhvervsvirksomheden, ikke kan indgå i en kommanditists afskrivningsgrundlag efter afskrivningsloven.

K/S'et har i 2003 fratrukket 468.750 kr., som blev betalt til udbyder for udarbejdelse af budgetter og tilrettelæggelse af selskabets drift, administration, finansiering og kommercielle udvikling samt opstart af bogførings- og administrationsrutiner, hvilket ifølge klager er udbyderhonoraret. Nævnet mener, at betalingen for det anførte arbejde ikke i sig selv kan sandsynliggøre, at beløbet på 646.790 kr. ikke er vederlag for arbejde med etablering og udbud af investeringsprojektet.

Østre Landsret fandt i sin dom af 30. august 2012, gengivet i SKM2012.588.ØLR, at en “videresalgsavance" reelt var et honorar til udbyderen i hans egenskab af projektudvikler og projektudbyder, og at et sådant vederlag ikke kan medregnes ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for investorerne. Landsretten fandt det ikke godtgjort, at ejendommen, som påstået af skatteyderen var steget med ca. 5 mio. kr. i løbet af de cirka 4 måneder fra købet af ejendommen til investorernes køb af kommanditanparterne. Dommen er stadfæstet af Højesteret ved dom af 26. juni 2014, gengivet i SKM2014.650.HR.

I Østre Landsrets dom af 20. januar 2012, gengivet i SKM2012.96.ØLR, var der ikke identitet mellem den pris, som et kommanditselskab betalte for en ejendom, og den pris, som investorerne betalte for ejendommen. Landsretten fandt det ikke godtgjort, at ejendommens værdi var steget på de 4-6 måneder fra kommanditselskabet købte ejendommen, til kommanditanparterne blev solgt til de ti investorer. Forskellen mellem købesummen og videresalgsprisen for ejendommen skulle bedømmes som honorar for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, og beløbet kunne derfor ikke medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Ved vurderingen af om beløbet på 646.790 kr. kan anses for en del af klagers anskaffelsessum, er det afgørende, ud fra ovennævnte domme, om klager kan godtgøre, at ejendommen er steget i værdi fra K/S'et købte ejendommen, til klager købte anparter i K/S'et.

Det er dokumenteret, at K/S'et har faktureret et honorar til udbyder på 468.750 kr., som er fratrukket i 2003, men klager har ikke dokumenteret, hvad beløbet på 646.790 kr. dækker over. Der kan muligvis være tale om, at der er afholdt finansieringsomkostninger eller har været kursværdiændringer, som ikke ændrer på ejendommens værdi. Klager har ikke fremlagt bevis for nogen værdistigning, hvorfor nævnet ikke finder det godtgjort af klager, at ejendommens værdi er steget med 646.790 kr. i det korte tidsrum.

Beløbet på 646.790 kr. godkendes dermed ikke tillagt anskaffelsessummen.

Ved opgørelse af ejendommens anskaffelsessum har SKAT tillagt oplyste købsomkostninger, og ved opgørelse af afståelsessummen har SKAT fratrukket dokumenterede salgsomkostninger. Klager har ikke dokumenteret yderligere købs- eller salgsomkostninger. Klager har heller ikke dokumenteret, at salgssummen adskiller sig fra den af SKAT anvendte skødesum på 17 mio. kr. På baggrund heraf er nævnet enig i SKATs opgørelse af ejendomsavancen.

Nævnet stadfæster dermed SKATs afgørelse om ejendomsavance i K/Set .

..."

Forklaring

A har forklaret, at hun er uddannet journalist og har arbejdet som sådan. Hun er nu 72 år gammel, enke og pensionist.

Hun købte ejendommen Y1 sammen med sin mand, PT, som var ingeniør og bl.a havde bygget Y2 og en masse lejligheder. Da hun mødte ham byggede han fortsat, men i lidt mindre skala.

Hendes yngste søn var hjemmeboende. Den ældste søn havde fået en forældrekøbslejlighed af sin far. Hun kikkede derfor efter et forældrekøb til sin yngste søn. PT rådede hende til at købe en hel ejendom og skaffede en kontakt hertil. Hun ville kun købe, hvis han var med. De købte så hver 15 andele, og hendes søn flyttede ind i ejendommen. Hun har ikke set noget salgsmateriale. Hun var fuldtids journalist, og det var hendes mands område. Det var ikke noget, som hun var inde i. Hun havde 100 % tillid til ham.

PT døde i 2005, efter de havde været gift i mindre end 3 år. Hun havde ikke råd til at beholde ejendommen. Der var problemer med at sælge ejendommen til en pris, som afdødes døtre ville acceptere. SKAT havde sat ejendomsvurderingen i 2006 til 30 mio. kr., men boet fik vurderingen nedsat til 22 mio. kr. Ejendommen blev solgt for 17 mio. kr.

Parternes synspunkter

A har anført, at der er enighed om afståelsessummen, men også dette støtter, at der er grundlag for en fornyet behandling hos SKAT.

Der er ikke grundlag for at korrigere A' angivelse af anskaffelsessummen, som i det væsentligste vedrører værdiforøgelse fra Kommanditselskabets køb af ejendommen til købet af anparterne.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, § 4 og § 5, stk. 1, regulerer bl.a. anskaffelsessummen, men der er ikke en nærmere definition af, hvordan opgørelsen skal ske, hvorfor den skattemæssige anskaffelsessum er fastlagt i retspraksis. Et honorar for tilrettelæggelse af investeringsprojektet kan ikke indgå i anskaffelsessummen. Der skal derimod ikke ske korrektion, hvis der er sket en værdistigning på ejendommen.

Sagen skal derfor hjemvises, da den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen, som det fremgår af den revisorpåtegnede skatteopgørelse og revisors opgørelse, er højere end SKAT har lagt til grund. Der er tale om en merpris som i det væsentligste udgøres af en værdistigning på ejendommen fra kommanditselskabets køb. Pr. 1. juli 2003 havde lånene en værdi, der var 171.558 kr. højere end den nominelle værdi.

Værdistigningen er ikke sket på 4 måneder, fra 1. marts 2003 til 1. juli 2003, for kommanditselskabets overtagelse var aftalt på et tidligere tidspunkt end 1. marts 2003, således at sælger var forpligtet til at sælge til 9,5 mio. kr., hvilket var prissat i efteråret 2002. Det kan også ses af, at stiftelsen af Ejendomskommanditselskabet skete den 9. december 2002.

Priserne var stigende. Efter årsrapporten var ejendommen pr. 31. december 2003 10 mio. kr. værd. dvs. en værdistigning på 500.000 kr. på 10 måneder. Dermed er en værdistigning sandsynliggjort. Værdistigningen er også dokumenteret ved salget til 17 mio. kr. i 2008.

Det kan ikke lægges til grund, at differencen udgøres af et honorar for tilrettelæggelse af investeringsprojektet. Der er ikke foretaget nogen overordnet strukturering af udlejningsvirksomheden. Det var der ikke behov for, da udlejningsejendommen allerede var i drift. G1 A/S blev betalt efter fakturering ved faktura af 18. juli 2003 med 468.750 kr. Og det var As advokat, der har udarbejdet refusionsopgørelse. Skatteministeriet har ikke konkretiseret, hvad A skulle have betalt yderligere 646.790 kr. for til G1. Der var bare tale om et videresalg af en udlejningsejendom. PT's erhvervsvirke støtter også, at der er købt en “ren" ejendom og ikke var behov for en professionel udbyder.

Vedrørende formaliteten har A anført, at der foreligger ugyldighed, da der ikke er udsendt en behørig agterskrivelse og skatteforvaltningslovens § 20 ikke er iagttaget, idet agterskrivelsen vedrørte en nedsættelse efter tidligere årsopgørelse var annulleret. Der blev derfor ikke givet korrekt, begrundet meddelelse om forhøjelsen. Der er derfor ikke tale om en tilstrækkelige forudgående orientering i henhold til skatteforvaltningslovens § 20 og opfyldelse af begrundelsespligten i forvaltningsloven.

Skatteministeriet har anført, at der er enighed om afståelsessummen efter at Skatteministeriet har godkendt fradrag for halvdelen af ejendomsmæglerhonoraret. Det betyder dog ikke, at der er noget formål med en hjemvisning, da parterne er enige.

Vedrørende anskaffelsessummen er det skatteyderen, der skal påvise værdistigningen på 646.790 kr. fra at Ejendomskommanditselskabet Y1 købte ejendommen med overtagelse den 1. marts 2003 til købet af anparterne 4 måneder efter. Det kan ikke ses af aftalen om køb af anparter hvilke gældsposter og aktivposter, der er i Ejendomskommanditselskabet Y1. Det kan ikke ses af overdragelsesaftalen, hvad man har købt ejendommen for, så SKAT har anvendt K/Sets købspris med tillæg af anskaffelsesomkostninger. A har bevisbyrden for den selvangivne anskaffelsessum og for at der er sket en værdistigning på 646.790 kr. på kun 4 måneder. Der er ikke dokumentation for nogen som helst værdistigning. En sandsynliggørelse er ikke tilstrækkelig, og en sandsynliggørelse er heller ikke sket. En værdistigning kan ikke dokumenteres ud fra statistik, og den fremlagte statistik vedrører ejerlejligheder, ikke udlejningsejendomme. Der er ikke foretaget syn og skøn.

A har anført, at der var en bindende købsaftale i 2002, så værdistigningen skulle vedrøre over en længere periode. Der er ikke dokumentation for en bindende aftale i 2002, og det fremgår ikke af K/Sets regnskab pr. 31. december 2002.

Revisorens beregning dokumenterer ikke en værdistigning. Beregningen er udarbejdet efterfølgende til brug for retssagen, og der kan ikke anvendes praksis for bruge anparter, da G1 A/S gennem et søsterselskab var udbyrder af egne anparter. A har derfor kun kunnet afskrive på det samme grundlag som udbyderen.

Blanke påtegninger på årsregnskaberne kan ikke støtte en højere anskaffelsessum, da anskaffelsessummen er opgjort forkert efter reglerne om brugte anparter. Årsrapporternes fiktive værdireguleringer er ikke bevis og passer ikke med den selvangivne anskaffelsessum.

Ejendomskommanditselskabet Y1 blev stiftet af G1 A/S, nu G2 A/S, hvis hovedaktivitet er køb, salg, rådgivning, udvikling og administration af fast ejendom. G1 har stiftet K/Set, har fundet ejendommen, fundet investorer og har opstartet aktiviteten. G1 har foretaget en overordnet strukturering og tilrettelæggelse af ejendommen og stået for finansiering. Formålet har været at videresælge til eksterne investorer. Hvis der er betalt for en værdistigning, har det været udbyderhonorar. Det fremgår af fakturaen fra advokat SP, at der har været noget salgsmateriale. G1 har ikke bare købt en udlejningsejendom, men har købt et kommanditselskab. A har ikke bare fået ejendommen, men også virksomheden. Fakturaen fra G1 udelukker ikke, at der er betalt mere, og det er ikke Skatteministeriet, der skal bevise, at der er tale om et yderligere vederlag, men skatteyderen, der skal godtgøre, hvad de 646.790 kr. dækker over. Hvis beløbet ikke er udtryk for en reel værdistigning, må det anses for udbyderhonorar.

Vedrørende det formelle spørgsmål bemærkes, at der først var afgivet en agterskrivelsen, som foreslog en forhøjelse, som blev fastholdt ved afgørelse. Der måtte imidlertid laves en nye agterskrivelse for ikke at snyde for virksomhedsordningen. I den agterskrivelse er en åbenbar slåfejl i form af et forkert fortegn. Det må på revisorens drillende svar lægges til grund, at han har set fejlen. Herefter fremkom årsopgørelsen.

Ugyldighed pga. formelle fejl kræver konkret væsentlighed. Der er tale om en konkret uvæsentlig formel fejl, som ikke kan medføre ugyldighed. Der ville ikke have været truffet en anden afgørelse, om formkrav var overholdt. Afgørelsen er blevet påklaget, og der er ikke gået nogen sikkerhed tabt. Agterskrivelsen opfylder kravene til agterskrivelse. Der er beskrivelse af faktum og en begrundelse. Agterskrivelsen er fin, bortset fra at der er en slåfejl. Der var ingen skuffede forventninger. Det må have stået klart, at SKAT ikke ville nedsætte, men forhøje indkomsten.

Rettens begrundelse og afgørelse

Der er mellem parterne under sagen opnået enighed om den skattemæssige afståelsessum for ejendommen, og Skatteministeriets påstand under sagen er udtryk for korrektion af afståelsessummen. Retten finder ikke grundlag for at hjemvise sagen til SKAT til fornyet behandling på denne baggrund.

Sagens materielle tvist vedrører herefter anskaffelsessummen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2.

A skal som skatteyder godtgøre at anskaffelsessummen af ejendommen Y1 i København den 1. juli 2003 var 10.279.927 kr. og dermed 646.790 kr. højere end den købesum på 9.500.000 kr., som Ejendomskommanditselskabet Y1 erhvervede ejendommen for med virkning fra den 1. marts 2003, med tillæg af godkendte anskaffelsesudgifter.

Til støtte herfor har As revisor udarbejdet en opgørelse over den skattemæssig anskaffelsessum, opgjort som beskrevet i ligningsvejledningen for brugte anparter. Retten må imidlertid lægge til grund, at der ikke foreligger køb af brugte anparter, men køb af udbyders søsterselskabs anparter, hvorfor en skattemæssig anskaffelsessum beregnet på dette grundlag ikke kan anvendes.

Retten finder heller ikke, at en godtgørelse af en sådan værdistigning er sket ved revisorpåtegningen af skatteregnskabet for 2003 for Ejendomskommanditselskabet Y1, idet skatteregnskabet må antages at hvile på en skattemæssige anskaffelsessum opgjort efter reglerne for brugte anparter. Ligeledes kan den revisorpåtegnede årsrapport for 2003 med værdireguleringer til dagsværdi heller ikke løfte bevisbyrden for en sådan værdistigning. Det bemærkes i øvrigt, at værdireguleringen til dagsværdi er fastsat til et andet beløb, end den værdistigning, det gøres gældende, der er sket.

Uanset om Ejendomskommanditselskabet Y1 blev stiftet den 9. december 2002 og dermed noget forud for overtagelsen af ejendommen finder retten ikke herved bevis for, at der var indgået en bindende aftale på et tidligere tidspunkt, hvilket ville give længere tid til en værdistigning. Heller ikke en generel prisstigning for ejerlejligheder i samme område i samme periode kan godtgøre en stigning af udlejningsejendommens værdi til det oplyste beløb.

Uanset om en højere anskaffelsessum skulle være udtryk for, at G1 har modtaget et højere honorar end det fremgår af faktura af 18. juli 2003, finder retten - på baggrund af den manglende godtgørelse af værdien af ejendommen til et andet beløb end anskaffelsessummen for Ejendomskommanditselskabet - ikke grundlag for at tilsidesætte Skatteankenævnets afgørelse og på denne baggrund at hjemvise sagen til fornyet behandling ved SKAT.

En hjemvisning af sagen på baggrund af den fejlagtige angivelse af et minus i agterskrivelsen af 16. februar 2012 forudsætter, at fejlen har været konkret væsentlig. Agterskrivelsen fulgte efter den forhøjende agterskrivelse af 12. december 2011, og det fremgår af agterskrivelsen af 16. februar 2012, at baggrunden for ændringen var, at der ikke var taget hensyn til beskatning efter virksomhedsskatteordningens regler. Det fremgår videre af agterskrivelsen, at den opsparede virksomhedsindkomst er forøget med 485.895 kr. Skatteyder må derfor have indset, at agterskrivelsen var fejlagtig for så vidt angår det ene sted, hvor der var sat et minus foran 485.895 kr., også fordi SKAT ellers ville have nedsat hendes indkomst med 485.895 kr. i forhold til det af hende selvangivne.

Fejlen medførte formelt set en manglende overholdelse af skatteforvaltningslovens § 20 ved, at den ukorrekte agterskrivelse ikke blev berigtiget og at revisorens bemærkninger ikke førte til en særskilt afgørelse før selvangivelse blev udfærdiget. Retten finder efter forløbet ikke, at fejlen har været konkret væsentlig, eller at begrundelsespligten i forvaltningsloven ikke er overholdt.

Der er derfor heller ikke af formelle grunde grundlag for at tilsidesætte Skatteankenævnets afgørelse og hjemvise sagen til fornyet behandling ved SKAT.

Skatteministeriet frifindes derfor for As påstand, mens Skatteministeriets påstand tages til følge.

A skal betale sagsomkostninger til Skatteministeriet i forhold til skatteværdien af sagen, der er oplyst til halvdelen af forhøjelsen på 485.895 kr. Retten finder set i lyset af Skatteministeriets påstand, at sagsgenstandens værdi må antages at være skatteværdien af As andel af nedsættelsen af anskaffelsessummen på 646.790 kr. Retten finder herefter og efter sagens karakter og forløb, at et beløb inkl. moms til dækning af udgifter til advokatbistand kan fastsættes til 30.000 kr.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes mod nedsættelse af den af SKAT foretagne forhøjelse af sagsøgerens skattepligtige indkomst i 2008 med 156.250 kr.

Inden 14 dage skal A i sagsomkostninger til Skatteministeriet betale 30.000 kr.

Sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8a.