Dato for udgivelse
16 Dec 2014 10:35
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
24 Apr 2014 12:56
SKM-nummer
SKM2014.850.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Retten i Sønderborg, BS C4-974/2013
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Handelsværdi, byggeretsantal, opgørelsesmetode, udstykningsmuligheder
Resumé

Sagen angår grundværdiansættelsen af en ejendom udlagt til tæt - lav bebyggelse. Ansættelsen var oprindeligt foretaget på grundlag af byggeretsværdiprincippet ved anvendelse af 32 byggeretter svarende til antallet af opgjorte husenheder. Landsskatteretten havde fundet, at det korrekte antal byggeretter udgjorde 28, men fandt ikke grundlag for at nedsætte vurderingsmyndighedens ansættelse.

Sagsøgeren, der var enig i, at byggeretsværdiprincippet skulle anvendes, gjorde gældende, at ansættelsen var foretaget på et forkert grundlag, fordi lokalplanen alene muliggjorde udstykning i 14 grunde, og at der derfor skulle ansættes 14 byggeretter.

Retten anførte blandt andet, at der i vurderingsvejledningen og Den juridiske vejledning ved ansættelsen af grundværdien skal indgå et antal byggeretter, som svarer til antallet af husenheder, og at byggeretsværdiprincippet alene er et vurderingsteknisk hjælpemiddel. Da det ikke var godtgjort, at de ansatte grundværdier var væsentligt lavere end værdien i handel og vandel, eller at skønnet i øvrigt lå udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer vurderingsmyndighederne, blev ministeriet frifundet.

Reference(r)

Vurderingsloven § 6
Vurderingsloven § 13

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-2 H.A.3.2.2.1

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-2 H.A.3.2.2.2

Redaktionelle noter

Sagen er anket til Vestre Landsret og er efterfølgende forligt.

 


Parter

H1
(advokat Tue Martin Berg)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byretsdommerne

Niels Deichmann, Susanne Beier Lorenzen og Kim Grunnet.

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 12. juli 2013, angår spørgsmålet om, hvorvidt ansættelser af grundværdien for en ejendom tilhørende H1 er foretaget på et korrekt grundlag, herunder om vurderingsmyndighederne har været forpligtet til at basere beregningen efter byggeretsværdiprincippet på antallet af grunde, som ejendommen kan udstykkes i.

Sagsøgeren, H1, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at der i grundværdiansættelsen ved vurderingerne 2004 og 2006 af ejendommen ...1, skal tages hensyn til udstykningsmulighederne, og at grundværdiansættelserne i 2004 og 2006 hjemvises til vurderingsmyndighederne til fornyet behandling.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært at ansættelserne af vurderingerne for 2004 og 2006 af ejendommen, ...1, hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.

Oplysningerne i sagen

Ved afgørelse af 14. januar 2008 nægtede Vurderingsmyndigheden at reducere grundværdien for 2004 og 2006, og sagen blev indbragt for Vurderingsankenævnet, der ved afgørelse af 3. marts 2011 stadfæstede Vurderingsmyndighedens afgørelse.

H1 indbragte Vurderingsankenævnets afgørelse for Landsskatteretten, der den 11. april 2013 afsagde følgende kendelse:

"...

Klagen vedrører grundværdien ved vurderingen 2004 og 2006 for tæt-lav bebyggelse.

De påklagede grundværdier er ansat til:

Vurderingsåret 2004

1.422.200 kr.

Vurderingsåret 2006

1.629.600 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Landskatteretten stadfæster afgørelsen

...

Sagens oplysninger

Ejendommen er ejet af H1. Ejendommen er købt som en ubebygget grund den 9. marts 1981 for 529.686 kr.

Ejendommen omfatter ifølge oplysningerne i Bygnings- og Boligregistret (BBR) et grundareal på 10.262 m2. På ejendommen er i 1982 opført 32 beboelsesenheder, med et samlet bebygget areal på 2.700 m2.

Med udgangspunkt i en områdepris på henholdsvis 96 kr. og 110 kr. for de pågældende vurderingsår, er grundværdierne af vurderingsankenævnet beregnet således:

2004

Byggeretspris 32 stk. á 38.400 kr.

1.228.800 kr.

Arealværdi, 8.262 m2 á 48 kr.

396.576 kr.

Fællesareal, 2000 m2 til 0 kr.

0 kr.

1.625.376 kr.

Nedslag for mgl. udstykningsudgifter og stor grund, 12,5 %

-203.172 kr.

Ansat grundværdi, Afr.

1.422.200 kr.

   

2006

Byggeretspris 32 stk. á 44.000 kr.

1.408.000 kr.

Arealværdi, 8.262 m2 á 55 kr.

454.410 kr.

Fællesareal, 2000 m2 til 0 kr.

0 kr.

1.862.410 kr.

Nedslag for mgl. udstykningsudgifter og stor grund 12,5 %

-232.801 kr.

Ansat grundværdi, Afr.

1.629.600 kr.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. ... fra 1980, tillæg nr. 3., hvoraf bl.a. fremgår;

"...

§1. Lokalplanens formål

Lokalplanen skal sikre areal til opførelse af udlejningsejendomme som for eksempel andelsboliger eller lignende, samt at udstykning og bebyggelse sker således, at boligerne ikke belastes med unødig trafik, og at gående og cyklende færdsel så vidt muligt benytter interne boligveje og stier. Desuden skal planen sikre det bedst mulige miljø forhold til den omliggende åbne og lave boligbebyggelse.

§ 3. Områdets anvendelse.

Området må kun anvendes til boligformål. Bebyggelsen må kun bestå af række-, kæde- gårdhuse og lignende tæt, lav bebyggelse.

§ 4. Udstykninger.

Grunde må ikke udstykkes med en størrelse, der er mindre end 700 m2.

§ 5. Vej - og sti forhold.

5.1. Der udlægges areal til følgende nye veje og stier med en beliggenhed som vist, jf. vedhæftede korthæftede kort:

Vejene A-B og F-G i en bredde af 10 m

Vejene B-C-D-E-B og G-H-I-J-G i en bredde af 7 m

Stien a-b i en bredde af 4 m

Stien c-b i en bredde af 3 m

5.2. Nye mindre veje og stier, udover de i stk. 1. nævnte skal nedlægges i en minimum bredde af henholdsvis 5 m og 3 m.

Byggelinier.

5.3. Langs følgende veje og stier pålægges byggelinier i de nedenfor angivne afstande fra henholdsvis Vej- og stimidte:

Vejene A-B og F-G 7,5 m

Vejene B-C-D-E-B og G-B-I-J-G 7,5 m

Vejen ...1 10 m

Stierne a-b og c-b 7,5 m

5.4. Indkørsel og indgang til de enkelte ejendomme må kun ske fra de interne boligveje og stier.

..."

Vurderingsankenævnets afgørelse

Vurderingsankenævnet har ansat grundværdiansættelsen til henholdsvis 1.422.200 kr. og 1.629.900 kr. for vurderingsårene 2004 og 2006.

Af afgørelsen fremgår:

"...

SKAT har ikke ændret grundværdiansættelsen for de påklagede år.

Grunden skal vurderes i ubebygget stand, jf. vurderingslovens § 16, og nævnet mener derfor at vurderingen skal ske i forhold til de muligheder, der er for bebyggelse i h.t. lokalplanen. For områder udlagt til tæt-lav boligbebyggelse skal byggeretsværdiprincippet anvendes. Dette bygger på en forudsætning om, at der på en grund kan opføres et hus af normal størrelse, hvilket for de påklagede år betyder en gennemsnitlig boligstørrelse på 90-100 m2.

SKAT har ansat 32 byggeretter på basis af antallet af faktiske antal boligenheder på grunden.

Ifølge lokalplanen må bebyggelsesprocenten ikke overstige 40 % for den enkelte sammenhængende bebyggelse, og bebyggelsesprocenten for hele arealet omfattet af lokalplanen må ikke overstige 35 %.

Med et grundareal på 10.262 m2 må der på den her omhandlede grund som udgangspunkt bebygges med op til 4.104 m2. På baggrund heraf kan der beregnes op til 40 byggeretter ved opførelse af huse på en størrelse af 100 m2. Derfor må grunden betegnes som underbebygget, da det opførte areal kun svarer til en bebyggelsesprocent på 26.

Det fremgår dog af lokalplanen, at bebyggelsen kun må opføres efter den retningsgivende bebyggelsesplan, idet der dog er åbnet mulighed for yderligere bebyggelse, hvilket kræver nærmere bestemmelser herom i en supplerende lokalplan, hvilket ikke er sket.

Repræsentanten anfører, at der i tilfælde af udstykning kun må udstykkes grunde på mindst 700 m2, og at byggeretterne derfor kunne opgøres til 14, hvis grunden skulle anvendes til åben lav parcelhusbebyggelse. Men da bebyggelsen er opført i henhold til den retningsgivende bebyggelsesplan som tæt-lav, og der kun er opført 2700 m2, må antallet af byggeretter beregnes på baggrund heraf, idet der kun må bygges en etage.

Nævnet er dog ikke enigt heri, idet det fremgår af lokalplanen, at bygninger kun må opføres med en etage med udnyttelig tagetage. Det vil sige, at der som udgangspunkt godt kan opføres yderligere boligareal ved at bruge denne mulighed (udnytte tagetagen). Repræsentanten har således ikke ret i, at der ikke kan opføres mere boligareal på grunden ifølge lokalplanen.

Nævnet af den opfattelse at antallet af byggeretter som minimum skal fastsættes til det faktiske antal opførte boliger, henset til at der teoretisk set godt kunne opføres yderligere boligareal uden at overskride den i lokalplanen fastlagte bebyggelsesprocent.

Nævnet stadfæster på den baggrund antallet af byggeretter, der allerede indgår i grundværdiberegningen.

Indsigelsen om, at tagetagen ikke tæller med, gælder kun i det omfang tagetagen ikke er udnyttet til beboelse. Hvis grundens værdi skal fastsættes ud fra de muligheder, der er for den bedst mulige økonomiske anvendelse af grunden, jf. vurderingslovens § 13, mener nævnet, at grunden kan vurderes med mulighed for at udvide de eksisterende 32 boliger ved at udnytte tagetagen, uden at der herved sker en overskridelse af bebyggelsesprocenten, jf. lokalplanen, eller en ændring af den retningsgivende bebyggelsesplan.

Da grunden er underbebygget og der kun er opført 2700 m2, fastholder ankenævnet på den baggrund, at antallet af byggeretter på grunden, skal svare til det faktiske antal husenheder, jf. i øvrigt vurderingsvejledningens afsnit om antallet af byggeretter på underbebyggede grunde.

6.3.2. Fællesareal

Det fremgår af vurderingsvejledningen afsnit C.2.1.2., at ansættelsen af fællesarealet i mangel af en opmåling af eller oplysning herom, kan sættes skønsmæssigt, hvilket i praksis sker ved at beregne fællesarealet som en reststørrelse, efter at det areal, som de enkelte beboere har selvstændig rådighed over, er fratrukket det samlede areal.

Det areal den enkelte beboer har rådighed over kan beregnes på grundlag af bebyggelsesprocenten. Det areal, der er tilbage af hele grunden, efter at arealet for de enkelte boliger er trukket fra, betegnes som fællesareal og ansættes ved vurderingen til 0 kr. pr. m2.

I denne sag udgør det areal der vedrører den enkelte beboelse 2700/40*100 = 6.750 m2, hvorefter fællesarealet kan beregnes til 3.512 m2. Nævnet finder dog, at fællesarealet skal fastsættes til maksimalt 2000 m2, der ca. svarer til de konkret opmålte vejstykker mv. der ligger inde på grunden. De resterende arealer er udlagt som indkørsel og små haver tilknyttet den enkelte bolig, og kan efter nævnets opfattelse efter en konkret vurdering ikke betegnes som fællesareal.

Nævnet fastsætter herefter fællesarealet (intern vej) til 2.000 m2. Det anerkendes endvidere at der skal gives et nedslag for grundstørrelsen, jf. praksis.

..."

Klagerens påstand og argumenter

Der er fremsat påstand om at ansætte grundværdierne til henholdsvis 817.404 kr. og 936.609 kr. i vurderingsårene 2004 og 2006.

Til støtte for påstanden er anført;

"...

Vurderingsankenævnet har anført, at der bør være 32 byggeretter på ejendommen, idet dette stemmer overens med den faktiske udnyttelse af grunden.

Det fremgår imidlertid af vurderingsvejledningen 2011-1, afsnit C.2.1.1, at:

"...

Er en grund så stor, at den ville kunne udstykkes i flere grunde, beregnes grundværdien på grundlag af to eller flere byggeretter svarende til udstykningsmulighederne.

..."

Ejendommens udstykningsmuligheder er reguleret i lokalplanens § 4 (bilag 1), hvor følgende er anført om udstykningsmulighederne:

"...

Grunde må ikke udstykkes med en størrelse, der er mindre end 700 m2.

..."

Da ejendommen udgør et grundareal på 10.262 m2, kan der maksimalt udstykkes 14 selvstændige grunde á 700 m2. Det er klagers opfattelse, at antallet af byggeretter bør beregnes i forhold til sidstnævnte retlige begrænsning, idet den de facto udgør den laveste retlige begrænsning for udnyttelsen af ejendommen i tilfælde af udstykning.

Der er med andre ord ikke grundlag for at udstykke klagers ejendom i mere end 14 selvstændige grunde, hvorfor det gøres gældende, at antallet af byggeretter i grundværdiansættelsen skal nedsættes til 14.

..."

Grundværdierne er som følge heraf opgjort således;

2004

Byggeretspris 14 stk. á 38.400 kr.

537.600 kr.

Arealværdi, 8.262 m2 á 48 kr.

396.576 kr.

Fællesareal, 2000 m2 til 0 kr.

0 kr.

934.176 kr.

Nedslag for mgl. udstykningsudgifter og stor grund, 12,5 %

-116.772 kr.

Ansat grundværdi, Afr.

817.404 kr.

  

2006

Byggeretspris 14 stk. á 38.400 kr.

616.000 kr.

Arealværdi, 8.262 m2 á 55 kr.

454.410 kr.

Fællesareal, 2000 m2 til 0 kr.

0 kr.

1.070.410 kr.

Nedslag for mgl. udstykningsudgifter og stor grund 12,5 %

-133.801 kr.

Ansat grundværdi, Afr.

936.609 kr.

Kontoret har fremsendt foreløbig indstilling til repræsentanten. Nedenstående bemærkninger er fremsendt som følger heraf:

"...

Der er i klagen redegjort for, at der skal tages højde for udstykningsmulighederne i overensstemmelse med lokalplanen, vurderingsvejledningens afsnit C.2.1.1 og vurderingslovens § 16, og at der således skal foretages en opgørelse på baggrund af 14 byggeretter.

Landsskatterettens kontor har imidlertid i indstillingen slet ikke taget stilling til klagers argumentation for nedsættelse af grundværdien.

Det i klagen anførte fastholdes derfor i sin helhed, og der kan i øvrigt henvises til Peter Birk Petersens artikel "Byggeretsværdiprincippet" i Skattepolitisk Oversigt 1983, årgang 39, nr. 6, side 234-237, hvor det under overskriften "Store grunde, der kan udstykkes" er anført følgende:

"...

Såfremt en grund kan udstykkes i flere grunde, skal der efter byggeretsværdiprincippet ansættes et antal byggeretter svarende til grundens udstykningsmulighed.

Det må her haves i erindring, at grundværdien ansættes i ubebygget stand, og at det derfor for antallet af byggeretter er uden betydning, om den eksisterende bebyggelse reelt hindrer udstykning. Udstykningsadgangen må dog være ganske tvivlsom, og grundværdien vil ikke kunne ansættes ud fra flere byggeretter, hvor udstykning kræver dispensation, f.eks. fra reglerne i kommuneplanlovens § 40 stk. 1 om mindstegrundstørrelse.

..."

Der har således lige siden byggeretsværdiprincippets introduktion været tale om, at antallet af byggeretter skal svare til udstykningsmulighederne. Ved anvendelsen af byggeretsværdiprincippet kan der alene tages højde herfor ved en reduktion af antallet af byggeretter, idet der i modsat fald i strid med vurderingslovens § 16 ikke ved grundværdiansættelsen er taget højde for udstykningsmulighederne.

Landsskatterettens kontor opfordres til at fremsende en ny kontorindstilling, hvor der tages stilling til klagens indhold.

..."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Grundværdien udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingsloven. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Dette følger af bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13 stk. 1 og § 13, stk. 2.

Det følger desuden af lovens § 16, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet samt prisudviklingen på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Ejendommen er beliggende i et grundværdiområde, som følge lokalplanen med tilhørende bebyggelsesplan, er udlagt til tæt-lav bebyggelse. Det ses derfor at være med rette, at byggeretsværdiprincippet anvendes ved ansættelsen af grundværdien.

Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus - byggeretsværdien - og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen - arealværdien. Ved fastsættelse af antallet af byggeretter, anses et normalt hus at have en gennemsnitlig boligstørrelse på 90-100 m2, jf. vurderingsvejledningen 2002 - 2006.

At byggeretsværdiprincippet kan anvendes til ved beregning af grundværdien for ejendomme udlagt til tæt-lav boligbebyggelse, fremgår bl.a. af rettens kendelse af den 28. september 1995, offentliggjort i Tidsskrift for Skatteret, TfS1995.864. I sagen var der sammenfald mellem den retlige og faktiske udnyttelse. Retten fastsatte således antallet af byggeretter under hensyntagen til det antal etagemeter, der var muligt at opføre på arealet, og under hensyntagen til, at der maksimalt kunne medregnes det antal byggeretter, der svarede til en gennemsnitlig boligstørrelse.

Princippet er også anerkendt ved domstolene, jf. bl.a. Østre Landsrets afgørelse af 13. august 1997, offentliggjort i Tidsskrift for Skatteret, TfS1997.663. Her udtalte retten desuden, at anvendelsen heraf ikke udgør et selvstændigt, af handelsværdien uafhængigt grundlag, men alene er et vurderingsteknisk hjælpemiddel.

Det fremgår af § 3 i tillæg til lokalplanen, at området kun må anvendes til boligformål og at bebyggelsen kun må bestå af række- kæde- gårdhuse og lignende tæt-lav bebyggelse samt at grunden ikke må udstykkes i mindre end 700 m2. Den maksimale bebyggelsesprocent for det pågældende areal må ikke overstige 35 og bebyggelsesprocenten for den enkelte sammenhængende bebyggelse må ikke overstige 40 %. Det fremgår desuden, at bebyggelsen kun må opføres i overensstemmelse med den retningsgivende bebyggelsesplan.

Da indholdet i tillægget til lokalplanen, samt den retningsgivende bebyggelsesplan ses at være i overensstemmelse med den faktiske bebyggelse lægger retten til grund, at grunden er udlagt til tæt-lav bebyggelse, og der er sammenfald mellem den retlige og faktiske udnyttelse, hvilket er en forudsætning for, at antallet af byggeretter kan fastsættes med udgangspunkt i den faktiske udnyttelse af grunden, hvor der er opført 2.700 m2 etagemeter, svarende til en bebyggelsesprocent på 26 %.

Retten bemærker, at fællesarealer ifølge vurderingspraksis sædvanligvis kan ansættes til 0 kr., men værdien skal genfindes i grundværdiansættelsen for arealerne "inden for hækken". Se bl.a. Vurderingsvejledningens afsnit C.2.1.2, eksempel 3. Dette betyder, at ændringer i fællesarealets udstrækning ikke påvirker den endelige grundværdi.

Ved beregning af grundværdien for tæt-lav boligbebyggelse tages udgangspunkt i det areal, der medgår til den ifølge lokalplan godkendte retlige udnyttelse (det byggetekniske beregningsareal). Såfremt grunden bebygges med 26 %, som er den retlige tilladte bebyggelsesprocent, skal hele grundens areal indgå i det byggetekniske beregningsareal (10.262 x 0,26 = 2.700 m2 (afr.). Da der ikke er et overskydende areal, er der ikke grundlag for at ansætte en del heraf til 0 kr. som fællesareal.

Retten bemærker, at det følger af vurderingslovens bestemmelser, at grundens handelsværdi skal ansættes til værdien i ubebygget stand. Det er derfor rettens opfattelse, at det ikke har været hensigten med anvendelsen af byggeretsværdiprincippet, som et hjælpeværktøj, at en grund, som er bebygget med en lavere bebyggelsesprocent end den tilladte, skal ansættes med et fællesareal til 0 kr. og derved opnå en lavere grundværdi.

Det er Landsskatterettens opfattelse, at antallet af byggeretter skal ansættes på grundlag af det retlige udgangspunkt, samt at der kun ansættes byggeretsværdi på arealer, hvor det er muligt at opføre et hus i normal størrelse. Da der ifølge lokalplanen kan bebygges 2.700 etagemeter, kan grundværdien bl.a. ansættes med 28 byggeretter. Som følge heraf kunne grundværdierne ansættes således;

2004

Byggeretspris 28 stk. á 38.400 kr.

1.075.200 kr.

Arealværdi, 10.262 m2 á 48 kr.

492.576 kr.

1.567.776 kr.

Nedslag for mgl. udstykningsudgifter og stor grund, 12,5 %

-195.972 kr.

Ansat grundværdi, afr.

1.371.800 kr.

  

2006

Byggeretspris 28 stk. á 44.000 kr.

1.232.000 kr.

Arealværdi, 10.262 m2 á 55 kr.

564.410 kr.

1.796.410 kr.

Nedslag for mgl. udstykningsudgifter og stor grund, 12,5 %

-224.551 kr.

Ansat grundværdi, afr.

1.571.900 kr.

Uanset ovenstående, finder Landsskatteretten ud fra sagens oplysninger ikke grundlag for at tilsidesætte de ansatte grundværdier. Der er lagt vægt på, at byggeretsværdiprincippet alene et vurderingsteknisk hjælpemiddel, samt at vurderingsmyndighedens værdiansættelse ses at være ansat indenfor det skøn, som tilkommer myndigheden.

Afslutningsvis skal retten bemærke, at henvisningen til artikel, offentliggjort i Skattepolitisk Oversigt nr. 1982, årgang 39, nr. 6, side 234-237, ikke er relevant i nærværende sag, idet afsnittet vedrører parcelhusgrunde, og ikke grunde, der er udlagt til tæt-lav bebyggelse. Dette gælder også henvisningen til vejledningens pkt. C.2.1.1.

Det er rettens opfattelse at grundværdiansættelsen ikke er i strid med vurderingsvejledningens afsnit 2.1.2, som vedrører anvendelse af byggeretsværdiprincippet for områder der er udlagt til tæt-lav bebyggelse.

Som følge af ovenstående stadfæster retten de ansatte grundværdier på henholdsvis 1.422.200 kr. i 2004 og 1.629.600 kr. i 2006.

Med 28 byggeretter svarer det til henholdsvis 50.793 kr. og 58.200 kr. pr. byggeenhed i vurderingsårene 2004 og 2006, hvilket ikke kan antages at overstige handelsværdien, når der henses til grundens størrelse, beliggenhed og priserne i området.

..."

Retsgrundlaget

Af vurderingsloven fremgår følgende, jf. lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002:

"...

A. Almindelige regler for vurderingen

...

§ 5. Ved vurderingen ansættes ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer.

Stk. 2. ...

...

§ 6. Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C.

...

C. Grundværdien

§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

...

§ 14. For landbrugsejendomme ...

...

§ 15. Ved skovbrugsejendomme ...

...

§ 16. Ved andre ejendomme, hvorpå de i §§ 14 og 15 givne regler ikke kan anvendes, ansættes grundværdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

..."

Af Told- og Skattestyrelsens vejledning af 20. november 1995 om 20. alm. vurdering fremgår bl.a. følgende:

"...

T.1. Grundværdi i områder med tæt-lav boligbebyggelse

T.1.1 Generelle retningslinier

...

For områder, der er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse skal byggeretsværdiprincippet anvendes ved ansættelsen af grundværdien.

...

Når der ikke er sket særskilt udstykning eller matrikulering af grunde til de enkelte husenheder, kan anvendelse af byggeretsværdiprincippet volde vanskeligheder. Dette gælder særlig ved bebyggelser, der tilhører almennyttige boligselskaber, private andelsboligforeninger samt ejerlejlighedsopdelte rækkehusbebyggelser.

Forudsat at den faktiske bebyggelse er i overensstemmelse med den lovlige, medfører anvendelsen af byggeretsværdiprincippet, at der i grundværdien skal indgå et antal byggeretter, der svarer til antallet af husenheder. Forudsætningen om sammenfald af faktisk og lovlig bebyggelse vil være opfyldt i de allerfleste nyere bebyggelser.

...

1. Antallet af byggeretter

...

Anvendelsen af byggeretsværdiprincippet hviler på en forudsætning om, at der på en grund kan opføres et hus af normal størrelse på grunden, hvilket betyder en gennemsnitlig boligstørrelse på 90-100 m2. Hvor den gennemsnitlige boligstørrelse i en bebyggelse er mindre end hvad man efter dagens standard anser for en rimelig boligstørrelse, må vurderingsrådet skønne over antallet af byggeretter.

..."

Af Vurderingsvejledningerne for 2004 og 2006 fremgår bl.a. følgende:

"...

C.2.1.2 Særligt for åben-lav og tæt-lav bebyggelse

...

Forudsat at den faktiske bebyggelse er i overensstemmelse med den lovlige, medfører anvendelsen af byggeretsværdiprincippet, at der i grundværdien skal indgå et antal byggeretter, der svarer til antallet af husenheder. Forudsætningen om sammenfald af faktisk og lovlig bebyggelse vil være opfyldt i de allerfleste nye bebyggelser.

...

Antallet af byggeretter

...

Anvendelsen af byggeretsværdiprincippet hviler på en forudsætning om, at der på en grund kan opføres et hus af normal størrelse på grunden, hvilket betyder en gennemsnitlig boligstørrelse på 90-100 m2. Hvor den gennemsnitlige boligstørrelse i en bebyggelse er mindre end hvad man efter dagens standard anser for en rimelig boligstørrelse, må vurderingsmyndigheden skønne over antallet af byggeretter.

..."

Af Den juridiske Vejledning 2014-1 fremgår bl.a. følgende:

"...

H.A.3.2.2.1 Byggeretsværdiprincippet

...

Anvendelse

Byggeretsværdiprincippet anvendes som hovedregel på ejendomme, der ligger i byzone og sommerhusområde, hvor den planlagte anvendelse er parcelhus-, rækkehus- eller sommerhusbebyggelse og anvendes som hjælpemiddel ved bestemmelsen af værdiforholdet mellem store og små grunde.

...

Store grunde

Er en grund så stor, at den kunne udstykkes i flere grunde, beregnes grundværdien på grundlag af to eller flere byggeretter, der svarer til udstykningsmulighederne. Grunden må kun ansættes på grundlag af mere end én byggeret, hvis det er åbenbart, at grunden i ubebygget stand ville kunne udstykkes.

...

H.A.3.2.2.2 Særligt for åben-lav og tæt-lav bebyggelse

...

Anvendelse

Byggeretsværdiprincippet anvendes ved ansættelsen af grundværdien for områder, der er udlagt til tæt-lav eller åben-lav boligbebyggelse.

...

Er der ikke er sket særskilt udstykning eller matrikulering af grunde til de enkelte husenheder, kan anvendelse af byggeretsværdiprincippet volde vanskeligheder. Det er særligt i bebyggelser, der tilhører almennyttige boligselskaber og private andelsboligforeninger. Men også her er byggeretsværdiprincippet et hjælpemiddel til at ansætte grundens handelsværdi i ubebygget stand.

Antallet af byggeretter

Udnytter den faktiske bebyggelse fuldt ud mulighederne for arealetagemeter i gældende planlovgivning og ligger de enkelte husenheder arealmæssigt indenfor rammerne af normalstørrelse, så medfører anvendelsen af byggeretsværdiprincippet, at der skal indgå det antal byggeretter i grundværdien, der svarer til antallet af husenheder.

Forudsætningen om sammenfald af faktisk og lovlig bebyggelse vil være opfyldt i de fleste nyere bebyggelser.

Hvis antallet af husenheder ikke er kendt på vurderingstidspunktet, skønner SKAT over grundværdien.

Byggeretsværdiprincippet hviler på en forudsætning om, at der på en grund kan opføres et hus af normal størrelse på grunden. I nye udstykninger er en gennemsnitlig boligstørrelse normalt ikke under 100-110 m2. Er den gennemsnitlige boligstørrelse i en bebyggelse mindre end hvad der anses for en rimelig boligstørrelse, skønner SKAT over antallet af byggeretter.

..."

Parternes synspunkter

H1 har gjort gældende, at udgangspunktet for vurderingsmyndighedernes ansættelse af grundværdien ifølge vurderingslovens § 6, stk. 1, er kontantværdien af grunden i handel og vandel. For faktisk bebyggede ejendomme er grundværdien en fiktiv værdi, fordi grunden ikke uden videre lader sig sælge i ubebygget stand. Den faktiske udnyttelse af grunden, herunder opført bebyggelse, er således underordnet ved myndighedernes vurdering af grundværdien. Det fremgår af vurderingslovens § 13, stk. 2, sammenholdt med § 16, at der ved ansættelse af grundværdien skal tages hensyn til udstykningsmuligheder ved ansættelsen af grundværdien.

Ved stadfæstelsen af den af vurderingsmyndigheden ansatte grundværdi har Landsskatteretten ikke taget hensyn til udstykningsmulighederne. Højesterets dom i SKM2005.63.HR, kan ikke tages til indtægt for, at der ikke skal tages højde for udstykningsmulighederne. Landsskatterettens skøn over grundværdiansættelsen af H1's ejendom er derfor foretaget på forkert grundlag, da der ikke er taget hensyn til udstykningsmulighederne. Der er ikke fra Skatteministeriets side anført noget faktisk eller konkret om, hvordan priserne i området begrunder, at forslagsværdien fremkommet ved 32 byggeretter svarer til kontantværdien af H1's ejendom i ubebygget stand i handel og vandel. Det af Landsskatteretten foretagne skøn over grundværdien udgør en afgørelse i forvaltningsretlig henseende, jf. forvaltningsloven § 24, og H1 har krav på en begrundelse med angivelse af de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen, og en redegørelse over de faktiske omstændigheder, som er tillagt væsentlig betydning for skønsudøvelsen, jf. forvaltningslovens § 24, stk. 1 og 2.

Da der i Landsskatterettens begrundelse mangler en nærmere redegørelse for priserne i området, er afgørelsen mangelfuld, og sagen skal derfor hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne. Der må ved afgørelsen af, om sagen skal hjemvises, i øvrigt tages hensyn til, at Landsskatterettens skøn over grundværdien er baseret på en forkert ansættelse af 32 byggeretter, da lokalplanen kun muliggør udstykning i 14 grunde. Da der ikke har kunnet afholdes syn og skøn, mens sagen har verseret ved Vurderingsankenævnet og Landsskatteretten, vil det være urimeligt, hvis H1 for egen regning skal afholde syn og skøn med henblik på at få fastlagt grundværdien under en sag som den foreliggende, der angår domstolsprøvelse af Landsskatterettens afgørelse. H1 har endelig gjort gældende, at det ikke påhviler H1 at påvise, at grundværdien skal udgøre et bestemt beløb, men at det er tilstrækkeligt, at det dokumenteres, at der ved de administrative myndigheders grundværdiansættelse er undladt inddraget et lovpligtigt hensyn, jf. herved Østre Landsrets dom i SKM2013.847.ØLR.

Skatteministeriet har gjort gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn vedrørende ejendommens grundværdi ved vurderingerne for 2004 og 2006. Det følger af retspraksis, at skønnet alene kan tilsidesættes, hvis det er udøvet på et fejlagtigt grundlag, eller hvis grundværdiansættelsen ligger udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne, jf. bl.a. Højesterets dom af 13. april 1999 (Ugeskrift for Retsvæsen 1999, side 1178). H1 har ikke godtgjort, at disse betingelser er opfyldt. Landsskatterettens skøn er udøvet i overensstemmelse med de kriterier, der fremgår af vurderingslovens § 6 sammenholdt med § 13, stk. 1 og 2, og § 16. Som led i vurderingen af en ejendom som den foreliggende, der er udlagt til tæt-lav bebyggelse, anvendes byggeretsværdiprincippet, og dette er også sket ved vurderingen af H1's ejendom. Bedømmelsen af, hvad grundens værdi udgør, beror på et konkret skøn, og byggeretsværdiprincippet er alene et vurderingsteknisk hjælpemiddel, således som det f.eks. fremgår af Højesterets dom i SKM2005.63.HR. Den fastsættelse af antallet af byggeretter, der sker i forbindelse med anvendelsen af byggeretsværdiprincippet, er således kun et beregningsteknisk hjælpemiddel og kan ikke i sig selv føre til en tilsidesættelse af skønnet. Det bestrides i øvrigt, at vurderingsmyndighederne har været forpligtet til at basere selve beregningen efter byggeretsværdiprincippet på 14 byggeretter som anført af H1.

Det følger i øvrigt af Højesterets dom i SKM2005.63.HR, at antallet af byggeretter ikke er afhængig af lokalplanens bestemmelser om udstykning. Afsnit C.2.1.2 i Vurderingsvejledningen 2004 foreskriver i overensstemmelse hermed heller ikke, at antallet af byggeretter skal svare til det antal grunde, der ville kunne udstykkes. Derimod er antallet af byggeretter knyttet til den retlige bebyggelsesprocent og antallet af husenheder, hvilket f.eks. også fremgår af afsnit H.A.3.2.2.2 i Den juridiske vejledning 2014-1. Det er endvidere berettiget, at Landsskatteretten ud fra et konkret skøn har ansat grundværdien til andre beløb end dem, der fremkommer ved en beregning efter byggeretsværdiprincippet. H1 har ikke krav på, at grundværdien ansættes til de beløb, som Landsskatteretten har beregnet ud fra byggeretsværdiprincippet. Skatteministeriet har endelig gjort gældende, at en tilsidesættelse af Landsskatterettens skøn vil kræve, at H1 har godtgjort, at grundværdiansættelsen ligger udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne, og at H1 ikke har tilvejebragt oplysninger, der giver noget grundlag for at antage, at grundens handelsværdi skulle være lavere end den ansatte grundværdi ved de omtvistede vurderinger.

Rettens begrundelse og afgørelse

Vurderingslovens § 6 forudsætter, at der ved vurdering af en fast ejendom foretages et konkret skøn over værdien i handel og vandel, og det fremgår af § 13, stk. 1 og 2, at der ved grundværdiansættelsen dels skal tages hensyn til grundens værdi i ubebygget stand under hensyn til grundens beskaffenhed, beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse, dels til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Det fremgår videre af vurderingslovens § 16, at der ved ansættelsen af værdien af en grund som den i sagen omhandlede bl.a. skal tages hensyn til udstykningsmuligheder.

Der er mellem parterne enighed om, at vurderingsmyndighederne ved ansættelsen af grundværdien kan anvende byggeretsværdiprincippet.

Det fremgår af lokalplanen, at grunde ikke må udstykkes med en størrelse, der er mindre end 700 m2. Da ejendommen har et grundareal på 10.262 m2, vil der højst kunne udstykkes 14 grunde. Grunden er imidlertid efter lokalplanen udlagt til tæt-lav bebyggelse, og det fremgår af afsnit C.2.1.2 i Vurderingsvejledningen 2004, at der ved ansættelsen af grundværdien skal indgå et antal byggeretter, som svarer til antallet af husenheder. Dette princip, der for områder udlagt til tæt-lav bebyggelse i hvert fald har fundet anvendelse siden 20. almindelige vurdering pr. 1. januar 1996, er fortsat gældende, jf. nu afsnit H.A.3.2.2.2 i Den juridiske Vejledning 2014-1.

Landsskatteretten har baseret sit skøn over grundværdien på en beregning ud fra byggeretsværdiprincippet, hvor antallet af byggeretter er fastsat med udgangspunkt i den faktiske udnyttelse af grunden. En beregning af grundværdien efter byggeretsprincippet er alene et vurderingsteknisk hjælpemiddel, der indgår i vurderingsmyndighedernes skøn over grundværdien, og H1 har hverken ved syn og skøn eller på anden måde sandsynliggjort, at de ansatte grundværdier i 2004 og 2006 er væsentligt lavere end værdien i handel og vandel. H1 har heller ikke i øvrigt godtgjort, at skønnet ligger uden for rammerne af det skøn, der tilkommer vurderingsmyndighederne. På denne baggrund, og da retten i øvrigt finder, at Landsskatterettens afgørelse opfylder begrundelseskravene i forvaltningslovens § 24, stk. 1 og 2, tages Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

Det er oplyst, at sagens økonomiske værdi udgør 20.477 kr. På denne baggrund og efter sagens karakter og omfang skal H1 betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med 20.000 kr. Beløbet, der er inklusive moms, dækker udgifter til advokatbistand.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgeren, H1, skal inden 14 dage betale 20.000 kr. i sagsomkostninger til Skatteministeriet.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.