Dato for udgivelse
16 Dec 2014 10:55
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
06 May 2014 08:59
SKM-nummer
SKM2014.851.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Retten i Herning, BS 4-1179/2012
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Handelsværdi, opgørelsesmetode, byggeretsantal, udstykningsmuligheder
Resumé

Sagen angår grundværdiansættelsen af en ejendom udlagt til tæt-lav bebyggelse. Ansættelsen var foretaget på grundlag af byggeretsværdiprincippet ved anvendelse af 14 byggeretter svarende til antallet af opgjorte husenheder. Sagsøgeren, der var enig i, at byggeretsværdiprincippet skulle anvendes, gjorde gældende, at ansættelsen var foretaget på et forkert grundlag, fordi lokalplanen alene muliggjorde udstykning i 6 grunde, hvorfor der ikke var taget hensyn til udstykningsmulighederne.

Retten anførte bl.a., at der ifølge Vurderingsvejledningen fra 2002 og senere vejledninger ved ansættelsen af grundværdien skal indgå et antal byggeretter, som svarer til antallet af husenheder, og at der ved udnyttelse af den tilladte bebyggelsesprocent ville kunne opføres 14 boliger af normal størrelse. Retten lagde endvidere til grund, at der ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet generelt er taget hensyn til udstykningsmuligheder, hvorfor sagsøgeren ikke havde bevist, at Landsskatterettens skøn var udøvet på urigtigt grundlag eller havde medført et åbenbart urigtigt resultat. At grundværdien ved senere vurderinger var beregnet med udgangspunkt i 6 byggeretter, kunne ikke føre til et andet resultat.

Reference(r)

Vurderingsloven § 6
Vurderingsloven § 13

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-2 H.A.3.2.2.1

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-2 H.A.3.2.2.2

Redaktionelle noter

Sagen blev anket til Vestre Landsret og har fået nr. SKM2016.601.VLR


Parter

H1 Boligselskab
(Advokatfuldmægtig Claus Rosenkilde)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/ Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byretsdommerne 

Jytte Munkholm Hansen, Laila Nitschke og Frank Mørch

Sagens baggrund og parternes påstande 

Denne sag, der er modtaget i retten den 20. december 2012, drejer sig om, hvorvidt der ved ansættelse af grundværdien for ejendommen ...1 og ...2, ved vurderingerne 2001 - 2004 er taget hensyn til udstykningsmulighederne på ejendommen.

Retten har den 2. april 2013 bestemt, at der skal deltage tre dommere i afgørelse af sagen, og at sagen derfor ikke skal behandles efter reglerne i retsplejelovens kapitel 39.

Sagsøgeren, H1, har påstået, at sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at der i grundværdiansættelsen ved vurderingerne 2001-2004 skal tages hensyn til udstykningsmulighederne, og at grundværdiansættelsen hjemvises til vurderingsmyndighederne med henblik på fornyet behandling.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har principalt påstået frifindelse. Subsidiært hjemvisning, så ansættelsen af vurderingerne for 2001-2004 af ejendommen ...1 og ...2 hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden.

Oplysningerne i sagen

Ved kendelse af 24. september 2012 stadfæstede Landsskatteretten vurderingsankenævnets afgørelse af 27. november 2008 om blandt andet antallet af byggeretter på ejendommen.

I Landsskatterettens kendelse står der bl.a.:

"...

Klagen vedrører fastsættelsen af fradrag for forbedringer for vurderingsårene 2001, 2002 og 2004. Der klages over, at vurderingsankenævnet ikke har godkendt fradrag for en række byggemodningsudgifter samt antallet af byggeretter m.v.

Landsskatterettens afgørelse 

Landsskatteretten finder, at antallet af byggeretter kan sættes til 14.

Vurderingsankenævnet afgørelse vedrørende grundværdien stadfæstes.

Ejendommen er ejet af H1 Boligselskab. Ejendommen indeholder 14 lejligheder med et samlet etageareal på 826 m². Ejendommens grund er på 3.474 m². Ejendommen er vurderet efter byggeretsprincippet. Grunden blev erhvervet fra Kommunen den 19. oktober 1982 for kontant 229.570 kr.

...

Ejendommens grundværdi for de påklagede år, 2001, 2002 og 2004 udgør henholdsvis 817.100 kr., 923.400 kr. og 949.800 kr.

...

Vurderingsankenævnet har i sin afgørelse anerkendt, at spørgsmålet kan genoptages fra og med vurderingen 2001, men nægtet at nedsætte antallet af byggeretter, idet vurderingsankenævnet var af den opfattelse, at grundværdien i genoptagelsesårene afspejlede handelsværdien. SKAT har efterfølgende for vurderingen 2010 af egen drift valg at nedsætte antallet af byggeretter til 6.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse 

Byggeretter mv.

Grundværdien udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingsloven. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Dette følger af bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13 stk. 1 og § 13, stk. 2.

Det følger endvidere af lovens § 16, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed, som følger af kommunens planlægning, samt prisudviklingen på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi.

Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus - byggeretten - og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen - arealværdien. Ved fastsættelse af antallet af byggeretter, anses et normalt hus at have en gennemsnitlig boligstørrelse på 90-100 m², jf. vurderingsvejledningen 2002 - 2006.

At byggeretsværdiprincippet kan anvendes ved beregning af grundværdien for ejendomme udlagt til tæt-lav boligbebyggelse, fremgår bl.a. af landsskatterettens kendelse af den 28. september 1995, offentliggjort i Tidsskrift for Skatteret, TfS1995.864. I sagen var der sammenfald mellem den retlige og faktiske udnyttelse. Retten fastsatte således antallet af byggeretter under hensyntagen til det antal etagemeter, der var muligt at opføre på arealet, og under hensyntagen til, at der maksimalt kunne medregnes det antal byggeretter, der svarede til en gennemsnitlig boligstørrelse.

Princippet er også anerkendt ved domstolene, jf. bl.a. Østre Landsrets afgørelse af 13. august 1997, offentliggjort i Tidsskrift for Skatteret, TfS.1997.663. Her udtalte retten desuden, at anvendelsen heraf ikke udgør et selvstændigt, af handelsværdien uafhængigt grundlag, men alene er et vurderingsteknisk hjælpemiddel.

Det fremgår af lokalplanens § 7 pkt. 2, at bebyggelsesprocenten i området ikke må overstige 40 %. Da ejendommens grund udgør 3.474 m², må der maksimalt bebygges 1.389 etagemeter. Det faktisk bebyggede areal på grunden udgør 829 m2. Grunden er således ikke udnyttet med den bebyggelsesprocent, som lokalplanen tillader. Som følge heraf, er der ikke sammenfald mellem den retlige og faktiske udnyttelse, hvilket er en forudsætning for, at antallet af byggeretter kan fastsættes med udgangspunkt i den faktiske udnyttelse af grunden.

Ved beregning af grundværdien for tæt-lav boligbebyggelse tages udgangspunkt i det areal, der medgår til den ifølge lokalplan godkendte retlige udnyttelse (Det byggetekniske beregningsareal).

Såfremt grunden bebygges med 40 %, som er den retlige tilladte bebyggelsesprocent, skal hele grundens areal indgå ved beregningen af det byggetekniske beregningsareal (3.474 m² : 0,4 = 1.389 m²). Da der ikke er et overskydende areal, er der ikke grundlag for at fastsætte en del heraf til fælleareal.

Retten bemærker i øvrigt, at det følger af vurderingslovens bestemmelser, at grundens handelsværdi skal ansættes til værdien i ubebygget stand. Det er derfor Rettens opfattelse, at det ikke har været hensigten med anvendelsen af byggeretsværdiprincippet, som er et hjælpeværktøj, at en grund, der er bebygget med en lavere bebyggelsesprocent end den tilladte, skal ansættes med et fællesareal til 0 kr. og derved opnå en lavere grundværdi, end den grund som udnytter den tilladte bebyggelsesprocent.

Retten bemærker, at fællesarealer ifølge vurderingspraksis sædvanligvis kan ansættes til 0 kr., men værdien skal genfindes i grundværdiansættelsen for arealerne "inden for hækken". Se bl.a. Vurderingsvejledningens afsnit C 2.1.2, eksempel 3.

Dette betyder, at ændringer i fællesarealets udstrækning ikke påvirker den endelige grundværdi.

Vurderingsankenævnet har ved ansættelse af grundværdien fastsat 14 byggeretter.

Landsskatteretten finder ikke anledning til at ændre i antallet af byggeretter.

Landsskatteretten stadfæster herefter vurderingsankenævnets afgørelse vedrørende dette punkt.

..."

Parternes synspunkter 

Parterne har under hovedforhandlingen i det væsentlige uddybet de synspunkter, som de har gjort gældende i deres påstandsdokumenter.

H1 Boligselskab har i sit påstandsdokument anført følgende:

"...

Det gøres overordnet gældende, at det af Landsskatteretten foretagende skøn over grundværdien for sagsøgers ejendom er foretaget på forkert grundlag, idet der ikke er taget hensyn til udstykningsmulighederne i henhold til loven, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2 og § 16, stk. 1.

Udstykningsmulighederne for sagsøgers ejendom er begrænset af den for ejendommen gældende lokalplan efter hvilken mindstestørrelsen for grunde ved udstykning er på 500 m². Da sagsøgers ejendom er på 3.474 m², kan sagsøgers ejendom maksimalt udstykkes i 6 grunde.

Det fremgår direkte af vurderingslovens § 16, at der skal tages hensyn til udstykningsmulighederne ved ansættelsen af grundværdien.

Det følger af Landsskatterettens begrundelse, jf. bilag 1, side 20 ff, at Landsskatteretten ikke har taget hensyn til udstykningsmulighederne ved stadfæstelsen af den af vurderingsmyndigheden fastsatte grundværdi. Dette er ubestridt af Skatteministeriet. Således fremgår det også af Skatteministeriets anbringender, at udstykningsmulighederne ikke er relevante for fastsættelsen af grundværdien af sagsøgers ejendom, idet udstykningsmulighederne kun er relevante for ejendomme, hvor der er sket særskilt udstykning eller matrikulering af grunden til enkelte husenheder. Sagsøger bemærker i den forbindelse, at der ikke er støtte for Skatteministeriets anbringende i loven.

Til støtte for Skatteministeriets anbringende henvises der i svarskriftet til SKM2005.63.HR. Dommen kan dog ikke tages til indtægt for, at der ikke skal tages højde for udstykningsmulighederne. I sagen havde skatteyderne nedlagt påstand om, at byggeretsværdiprincippet var uanvendeligt ved vurderingen af skatteydernes ejendomme, idet de gjorde gældende, at byggeretsværdiprincippet var ulovligt.

Nærværende sag adskiller sig således væsentligt fra Højesteretssagen, idet der i nærværende sag er enighed om, at byggeretsværdiprincippet er lovligt og at det finder anvendelse.

Det er korrekt, at skatteyderne i Højesteretssagen subsidiært havde gjort gældende, at anvendelsen af byggeretsværdiprincippet førte til et forkert resultat, idet der bl.a. ikke var "taget højde for lokalplanens forbud mod udstykning".

Nærværende sag adskiller sig imidlertid også på dette punkt fra Højesteretssagen, idet der ikke er forbud mod udstykning i nærværende sag. I øvrigt tog hverken Højesteret eller Landsretten - til hvis begrundelse Højesteret henviser - i præmisserne stilling til skatteydernes anbringende om, at der ikke var taget højde for lokalplanens forbud mod udstykning, men dommen ses derimod at være konkret begrundet.

...

Grundværdien for sagsøgers ejendom er i alle årene ansat til præcis det beløb, der fremkommer, når grundværdien beregnes efter byggeretsværdiprincippet.

Det må altså være Landsskatterettens (og Skatteministeriets) opfattelse, at der for de omhandlede vurderinger er sammenfald mellem den beregnede grundværdi efter byggeretsværdiprincippet og handelsværdien, idet grundværdien efter vurderingslovens § 6 skal svare til grundens værdi i handel og vandel.

På opfordring (sagsøgers opfordring 5 - replikken side 4, 3. afsnit) har Skatteministeriet i overensstemmelse hermed da også svaret, at "Det følger klart af Landsskatterettens kendelse, at det ved brug af byggeretsværdiprincippet udøvede skøn er baseret på, at ansættelsen skal svare til handelsværdien".

Ingen steder i Landsskatterettens præmisser fremgår det dog, hvilke faktiske omstændigheder det af Landsskatteretten udøvede skøn over handelsværdien er baseret på. Der er således ikke anført noget faktisk eller konkret om, hvordan priserne i grundværdiområdet begrunder, at den beregnede grundværdi efter byggeretsværdiprincippet under anvendelse af 14 byggeretter svarer til handelsværdien af sagsøgers ejendom i ubebygget stand.

Det af Landsskatteretten foretagne skøn over grundværdien udgør en afgørelse i forvaltningsretlig henseende, jf. forvaltningsloven § 24. Sagsøger har således krav på en begrundelse, herunder en angivelse af de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen, jf. forvaltningslovens § 24, stk. 1, samt en redegørelse over de faktiske omstændigheder, der er tillagt væsentlig betydning for skønsudøvelsen, jf. forvaltningslovens § 24, stk. 2.

Landsskatterettens begrundelse er således mangelfuld, idet den ikke nærmere redegør for handelspriserne i området. Sagsøger har derfor ikke mulighed for at vurdere rigtigheden af afgørelsen, hvilket tillige taler for, at sagen hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndigheden.

...

Områdeprisen for et grundværdiområde afspejler den generelle prisudvikling for området. Det er Skatteministeriet (ved vurderingsmyndigheden), der fastsætter områdeprisen i hvilken, der tages højde for områdets beliggenhed og gennemsnitlige salgspriser for de af grundværdiområdet omfattede ejendomme.

Skatteministeriet ses da også at være enigt i, at områdepriserne for det grundværdiområde, som sagsøgers ejendom er beliggende i, historisk har været som anført af sagsøger i replikken (skemaet på side 3) - altså jævnt stigende fra 2001-2011.

Endvidere har Skatteministeriet ikke bestridt, at grundværdien for sagsøgers ejendom ved vurderingerne pr. 1. oktober 2010 og følgende vurderinger ikke er retvisende, hvorfor det må lægges til grund, at disse er korrekte. Grundværdien for sagsøgers ejendom faldt fra vurderingen pr. 1. oktober 2009 til vurderingen pr. 1. oktober 2010. Faldet i grundværdien svarer præcis til værdien af 8 byggeretter, idet Skatteministeriet ved vurderingsmyndigheden på eget initiativ har nedsat antallet af byggeretter anvendt ved beregning af grundværdien efter byggeretsværdiprincippet.

Skatteministeriet har ikke kunnet/villet forklare, hvordan faldet i grundværdien for sagsøgers ejendom fra vurderingen pr. 1. oktober 2009 til vurdering pr. 1. oktober 2010 hænger sammen med den generelle prisudvikling i grundværdiområdet i samme periode.

Når grundværdien for sagsøgers ejendom - i modsætning til den generelle prisudvikling, som afspejlet i områdeprisen - falder fra 2009 til 2010, må det nødvendigvis skyldes, at grundværdien ved de tidligere vurderinger har været ansat for højt.

Vurderingsmyndighedens nedsættelse af antallet af byggeretter fra 14 til 6 i grundværdiberegningen for sagsøgers ejendom fra og med vurderingen pr. 1. oktober 2010 underbygger i høj grad, at det forholder sig således.

...

Skatteministeriet gør gældende, at sagsøger ikke har godtgjort, at Landsskatteretten ved ansættelsen er gået uden for rammerne af det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne.

Sagsøger har konkret dokumenteret, at der i skønnet over grundværdien for sagsøgers ejendom ikke er taget hensyn til udstykningsmulighederne, hvilket følger direkte af vurderingslovens § 16.

Sagsøger har reelt kun én mulighed for at føre bevis for, at grundværdien er ansat for højt - nemlig ved gennemførelse af syn og skøn.

Eftersom der ikke kan holdes syn og skøn, mens sagen verserer ved vurderingsankenævnet eller Landsskatteretten, jf. skatteforvaltningslovens § 47, kan der derfor heller ikke ved domstolsprøvelse af administrative afgørelser stilles andre krav. Sagsøger anser det derfor heller ikke for rimeligt, at der i nærværende sag skal udtages syn og skøn for sagsøgers regning med henblik på konstatering af den kontante handelsværdi af sagsøgers ejendom i genoptagelsesårene.

Desuagtet er det ikke nødvendigt for sagsøger konkret at påvise, at grundværdien skal være et bestemt beløb. Det er tilstrækkeligt for rettens imødekommelse af sagsøgers påstand, at det dokumenteres, at der ved de administrative myndigheders grundværdiansættelse er undladt inddraget et lovpligtigt hensyn - i form af hensyntagen til de gældende udstykningsmuligheder.

Dette følger f.eks. af SKM2013.847.ØLR. I denne sag havde grundejeren nedlagt påstand om, at Skatteministeriet skulle anerkende, at grundværdiansættelsen skulle hjemvises til fornyet skøn hos vurderingsmyndigheden. Grundejeren havde ikke påvist, at grundværdien skulle udgøre et bestemt andet beløb, men derimod blot gjort gældende, at ingen af klageinstanserne havde forholdt sig til et bestemt forhold, der efter grundejerens opfattelse burde indgå i den skønsmæssige ansættelse af grundværdien, og at skønnet over den ansatte grundværdi derfor hvilede på et fejlagtigt grundlag.

Østre Landsret gav grundejeren medhold i, at vurderingsmyndigheden havde undladt at inddrage det af grundejeren nævnte forhold, og at myndighederne havde undladt at begrunde, hvorfor det nævnte forhold ikke var inddraget i skønnet.

På denne baggrund udtalte Østre Landsret, at "Da det herefter ikke kan udelukkes, at ansættelsen af grundværdien for A´s ejendom bygger på et forkert grundlag, tages hans hjemvisningspåstand til følge".

I Landsretssagen var der ikke tale om inddragelse af et lovbestemt hensyn, men alene hensynet til en i vurderingsvejledningen nævnt sammenhæng mellem ejendomsværdi og grundværdi. I nærværende sag, hvor det hensyn, der ubestridt er undladt inddraget, ligefrem fremgår af lovens ordlyd, er der så meget desto mere grundlag for at tage sagsøgers påstand til følge.

Det gøres på denne baggrund gældende, at sagen skal hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndighederne, idet ingen af de administrative instanser har taget stilling til betydningen af udstykningsmulighederne for fastsættelsen af grundværdien for sagsøgers ejendom. Det udøvede skøn over grundværdien er således udøvet på et forkert grundlag, hvorfor det kan tilsidesættes.

..."

Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført følgende:

"...

Det gøres overordnet gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn vedrørende ejendommens grundværdi ved vurderingerne for 2001-2004.

Det følger af retspraksis, at skønnet alene kan tilsidesættes, hvis det er udøvet på et fejlagtigt grundlag, eller hvis grundværdiansættelsen ligger udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne, jf. bl.a. UfR 1999.1178 H. En fejl, der ikke har væsentlig betydning for værdiansættelsen, fører ikke til en tilsidesættelse af skønnet, jf. også UfR 2000.1071 H. Sagsøgeren har ikke godtgjort, at betingelserne for at få tilsidesat skønnet er opfyldt.

Landsskatterettens skøn er udøvet på et korrekt grundlag.

Det fremgår af vurderingslovens § 13, sammenholdt med § 6, at en ejendoms grundværdi skal ansættes således, at den svarer til grundens kontante værdi i handel og vandel under hensyn til beskaffenhed, beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de offentligretlige rettigheder og byrder, der er knyttet til grunden, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2. I vurderingslovens § 16 er det uddybet, hvilke forhold, der skal lægges vægt på ved værdiansættelsen.

Landsskatterettens skøn er udøvet i overensstemmelse hermed.

Som led i vurderingen af ejendomme som den foreliggende, der er udlagt til tæt-lav bebyggelse, anvendes byggeretsværdiprincippet. Dette er også sket ved vurderingen af sagsøgerens ejendom.

Byggeretsværdiprincippet er ligeledes anvendt korrekt.

Antallet af de byggeretter, der efter byggeretsværdiprincippet skal indgå i beregningen ved ejendomme som den foreliggende, er ikke afhængig af lokalplanens bestemmelser om udstykning af grunden.

Antallet af byggeretter er og har i mange år været knyttet til antallet af husenheder. Der henvises herved til Told- og Skattestyrelsens Vejledning af 20. november 1995 om 20. alm. vurdering. Det samme fremgår af Vurderingsvejledningen, 2002, afsnit C.2.2, og af Vurderingsvejledningen 2004, afsnit C.2.1.2, om ansættelsen ved åben-lav og tæt-lav bebyggelse, hvor der bl.a. er anført følgende:

"...

Anvendelsen af byggeretsværdiprincippet hviler på en forudsætning om, at der på en grund kan opføres et hus af normal størrelse på grunden, hvilket betyder en gennemsnitlig boligstørrelse på 90-100 m2. Hvor den gennemsnitlige boligstørrelse i en bebyggelse er mindre end hvad man efter dagens standard anser for en rimelig boligstørrelse, må vurderingsmyndigheden skønne over antallet af byggeretter.

..."

Det anføres også:

"...

Forudsat at den faktiske bebyggelse er i overensstemmelse med den retlige bebyggelsesprocent, medfører anvendelsen af byggeretsværdiprincippet, at der indgår det antal byggeretter i grundværdien, som svarer til antallet af husenheder, jf. ØLD af 16. november 2001 (SKM2001.643.ØLR). Hvor den gennemsnitlige boligstørrelse i en bebyggelse er mindre end, hvad der svarer til nutidig boligstandard, dvs. mindre end 90-100 m2, må vurderingsmyndighederne skønne over antallet af byggeretter.

..."

Antallet af byggeretter er således knyttet til den retlige bebyggelsesprocent og antallet af husenheder, jf. herved også Den juridiske vejledning 2014-1, afsnit H.A.3.2.2.2.

Det er i SKM2005.63.HR, anerkendt, at det ikke er i strid med vurderingsloven at anvende byggeretsværdiprincippet med det beskrevne indhold, som et vurderingsteknisk hjælpemiddel. Antallet af byggeretter beror således ikke på, hvor mange grunde, der vil kunne udstykkes efter plangrundlaget. I SKM2005.63.HR måtte der ifølge lokalplanen slet ikke ske udstykning af grunden, hvilket ikke var til hinder for fastsættelse af et betydeligt antal byggeretter.

Sagsøgerens grund er ikke udnyttet med den bebyggelsesprocent, som lokalplanen tillader. På grundlag af lokalplanen kan det lægges til grund, at der vil kunne opføres 14 boliger af normal størrelse (1389 m2 : 95 = 14). Det er derfor i overensstemmelse med byggeretsværdiprincippet, at beregningen er baseret på 14 byggeretter. At der er sammenfald mellem det anvendte antal byggeretter og det faktiske antal boliger beror på, at boligerne kun er på 59 m2.

Da byggeretsværdiprincippet alene er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, vil antallet af byggeretter i øvrigt heller ikke i sig selv kunne medføre en tilsidesættelse af skønnet.

Sagsøgeren har endvidere ikke godtgjort, at den ansatte grundværdi falder udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer vurderingsmyndighederne. Der foreligger ingen oplysninger om gennemførte handler om sammenlignelige grunde omkring vurderingstidspunktet, og der er heller ikke foretaget syn og skøn. Sagsøgerens bevisbyrde kan ikke løftes med henvisning til, hvorledes den omhandlede grund er ansat ved senere vurderinger, eller hvorledes den generelle udvikling har været ved vurderingen af andre ejendomme.

Den subsidiære påstand er nedlagt for det tilfælde, at skønnet måtte blive tilsidesat. Det følger af retspraksis, jf. bl.a. UfR 1999.793 H, at den fornyede grundværdiansættelse i så fald skal foretages af vurderingsmyndigheden.

..."

Rettens begrundelse og afgørelse 

Det er H1 Boligselskab, der skal bevise, at det af Landsskatteretten foretagne skøn over grundværdien for H1´s ejendom er foretaget på forkert grundlag.

H1 har gjort gældende, at der er udvist fejl i vurderingsgrundlaget, da der ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet ikke er taget hensyn til udstykningsmulighederne, som krævet i vurderingslovens § 16.

Vurderingsloven forudsætter, at der ved vurdering af en ejendom foretages et konkret skøn, og det fremgår af vurderingslovens § 13 og § 16, at der ved ansættelsen af grundværdien skal lægges vægt på særligt opregnede forhold.

Parterne er enige om, at byggeretsværdiprincippet - som vurderingsteknisk hjælpeværktøj - er anvendelig ved fastsættelse af grundværdien for ejendomme som de omhandlede, jf. vurderingslovens § 13 og § 16.

Af skatteministeriets vurderingsvejledning fra februar 2002 og senere vejledninger, afsnit C 2.1.2 - om grundværdiberegning for åben-lav og tæt-lav bebyggelse - fremgår, at der ved fastsættelse af grundværdien efter byggeretsværdiprincippet indgår et antal byggeretter, som svarer til antallet af husenheder. Som forudsætning herfor er det dog en betingelse, at der er sammenfald mellem den faktiske bebyggelse og den retlige bebyggelsesprocent.

Det lægges til grund, at der i denne sag ikke er sammenfald mellem den faktiske bebyggelse og den retlige bebyggelsesprocent. Det lægges også til grund, at der - ved udnyttelse af den tilladte bebyggelsesprocent - ville kunne opføres 14 boliger af normal størrelse, hvilket Landsskatteretten har lagt til grund ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet.

På den baggrund, og da retten lægger til grund, at der ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet generelt er taget hensyn til udstykningsmuligheder, har H1 ikke - som sagen er oplyst for retten - bevist, at Landsskatterettens skøn er udøvet på et urigtigt grundlag eller har medført et åbenbart urigtigt resultat. Den omstændighed, at SKAT siden 2010 - uden dette er nærmere belyst - har beregnet grundværdien med udgangspunkt i 6 byggeretter, kan ikke føre til et andet resultat.

Skatteministeriets frifindelsespåstand tages derfor til følge.

Efter sagens udfald skal H1 betale Skatteministeriets udgifter til dækning af advokatbistand. På baggrund af sagens karakter, kompleksitet, betydning for parterne, bevisførelsens omfang og hovedforhandlingens varighed fastsættes beløbet som nedenfor anført. Beløbet inkluderer moms og udgifter til udarbejdelse af materialesamling.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Skatteministeriet frifindes.

Inden 14 dage skal H1 betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med 36.000 kr.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter