Dato for udgivelse
10 Oct 2012 13:56
Dato for afsagt dom/kendelse
28 Aug 2012 09:58
SKM-nummer
SKM2012.562.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
12-025634
Dokument type
Bindende svar
Emneord
Jernbaneoverskæring, ekspropriation, salg, ejendomsavance
Resumé

Skatterådet kan ikke bekræfte, at eventuel avance ved salg af den del af ejendommen matr.nr. xx, X-By, der ligger nord for jernbanen, vil være skattefri efter ejendomsavancebeskatningsloven § 11. Skatterådet finder ikke, at der er tale om at salget sker på ekspropriationslignende vilkår, som led i lokalbanens arbejde med at nedlægge flest mulige overkørsler.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 11

Henvisning

Den juridiske vejledning 2013-1, afsnit C.H.2.1.18.3.


Spørgsmål

  1. Kan Skatterådet bekræfte, at den del af ejendommen matr.nr. xx, der ligger nord for jernbanen, og dermed er afskåret fra ejendommens bygninger, kan afhændes således at en eventuel avance vil være skattefri, idet salget sker på ekspropriationslignende vilkår, som led i banens arbejde med at nedlægge flest mulige overkørsler?

Svar

  1. Nej

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger ejer ejendommen matr.nr. xx, xy, yy, beliggende x-vej, x-By. Ejendommen er en landbrugsejendom.

I forbindelse med anlæg af jernbane i 1919 blev ejendommen "skåret over", hvorefter adgangen til de nord for Lokalbanen beliggende jorder - matr.nr. xx, skete via almindelig markoverkørsel - i Lokalbanens terminologi "overkørsel nr. 2".

Landbrugsdriften fra matr.nr. xx har i mange år været minimal, idet arealerne nord for banen har været bortforpagtet.

Ved en fejl, blev overkørsel nr. nedlagt tilbage i midtfirserne, uden at der i denne forbindelse blev sikret en lovformelig vejadgang til de herved afskårne arealer. At lukningen ikke afstedkom større reaktion, skyldtes formentlig, at arealerne var bortforpagtet til samdrift med naboejendomme, hvorfor adgangen til matr.nr. xx skete derfra.

I 2001 blev man som led i arbejdet med banens øvrige overkørsler opmærksomme på problemstillingen. Der blev i denne forbindelse udarbejdet og tinglyst servitut, efter hvilken banen forpligtiges til på forlangende at sikre nødvendig vejadgang til matr.nr. xx.

Der har med de implicerede været ført mange forhandlinger omkring lukning af overkørslerne langs banen, samt at forhindre reetablering af overkørsel nr. 2. Som led i dette har der været flere overvejelser om ekspropriation af matr.nr. xx, med efterfølgende "tvangssalg" til en af de 2 naboer med jord nord for banen. Bestræbelserne er flere gange strandet grundet ressourcemæssige forhold hos anlægsmyndigheden.

Der er indgået en mundtlig aftale om køb mellem Spørger og ejeren af matr.nr. zz.

I den konkrete aftale er der reelt kun 2 parter - nemlig de 2 ejere. Skal lunkning af overkørsel nr. 2 gennemføres ved ekspropriation, bliver øvrige ejere inddraget, idet der enten skal ske ekspropriation for etablering af nye adgangsveje, eller salg af jord. Salget vil ved ekspropriation ske fra banen til nye lodsejere.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Nedlæggelse af usikrede overkørsler er fra myndighedens side (Vejdirektoratet) prioriteret meget højt, idet det bidrager væsentligt til en forøgelse af sikkerheden.

Ved lukning af overkørsler er anlægsmyndigheden pligtig at sikre anden vejadgang til et eventuelt afskåret areal eller ved ekspropriation at overtage arealet. Erstatning givet ved ekspropriation er skattefri.

Idet banen hverken må eller ønsker at eje landbrugsjord, vil banen efterfølgende være tvunget til at afhænde jorden til en tilstødende ejendom. Dette sker oftest til en meget lavere pris, end den erstatning der gives ved ekspropriationen. Tabet er reelt omkostningen ved at øge sikkerheden.

I den konkrete sag har parterne selv fundet en løsning, hvorved det ikke vil være nødvendigt at gennemføre en ellers uundgåelig og omkostningstung ekspropriation. Det offentliges manglende indtægt ved at lade handlen gennemføre med skattefrihed, vil formentlig være langt mindre end de omkostninger sagen ville koste Vejdirektoratet ved lukning gennem ekspropriation.

På denne baggrund skal jeg på parternes vegne anmode om, at handlen kan gennemføres skattefrit, idet handlen hermed vil medvirke til endelig lukning af overkørsel nr. 2, og dermed overflødiggøre en ellers nødvendig ekspropriation. Handlen gennemføres således i væsentlig grad på ekspropriationslignende vilkår.

Bemærkninger til Skatteministeriets indstilling

I Skat's redegørelse ser jeg en mindre misforståelse, som efter min mening kan give anledning til fejlagtig opfattelse. Det oplyses, at sagen ikke vedrører nedlæggelse af overkørsel, men alene forholdet omkring efterlevelse af indholdet i en tinglyst servitut. Dette er ikke korrekt.

Overkørsel nr. 2 blev i midtfirserne fjernet fra matrikelkortet, uden at de vejberettigede blev hørt. Ganske vist blev overkørslen ikke benyttet, idet det afskårne areal var bortforpagtet, men vejadgangen over banen var den eneste vejadgang til de afskårne arealer. Fejlen blev opdaget i 2001, og i denne forbindelse blev tinglyst en servitut, efter hvilken banen på forlangende skal tilvejebringe nødvendig vejadgang.

Imidlertid er der siden 2001 blevet lagt store kræfter i at nedlægge overkørsler på samtlige banestrækninger i landet. På Banen har været afholdt 2 eller 3 ekspropriationer for lukning af et stort antal overkørsler. Ovennævnte servitut blev på ingen måde tinglyst for at reetablere den fjernede overkørsel, men alene for at sikre, at ejendommens interesser ville blive varetaget ved kommende ekspropriation. Dette bør fremhæves i redegørelsen.

Som argument imod skattefrihed henvises i redegørelsen til, at der ikke foreligger tilkendegivelser fra Trafikministeriet ang. vilje til ekspropriation. Denne vilje ses dokumenteret i, at Vejdirektoratet sammen med Lokalbanen har afholdt flere møre med lodsejere på strækningen i perioden fra 2001 til nu. At problemet endnu ikke er forelagt ekspropriationskommissionen, skyldes alene et ressourcemæssigt spørgsmål. Til orientering kan oplyses, at Vejdirektoratet og Lokalbanen som led i overvejelserne af mange forskellige muligheder, har udarbejdet konsekvensberegninger belysende de enkelte løsningers økonomiske konsekvenser. I flere af de udarbejdede forslag indgår køb og salg af matr.nr. xx. Videre er der i 2010 indgået konkret aftale mellem Lokalbanen og en lodsejer om køb af et mindre jordstykke, der efterfølgende skulle anvendes i bestræbelser på at skaffe fornøden vejadgang efter lukning af alle markoverkørsler på strækningen. Efter min overbevisning dokumenterer dette rigeligt viljen til at gennemføre de omtalte lukninger, evt. ved ekspropriation, og herunder at gennemtvinge de nødvendige jordfordelinger for at opnår fornuftig rentabilitet i efterfølgende drift samt mindst muligt ressourceforbrug ved etablering af nye markveje.

Det er korrekt, at der mellem 2 parter er indgået aftale om køb og salg af matr.nr. xx, men den konkrete handel har flere været nævnt som element i møderne mellem lodsejere, Vejdirektoratet og Lokalbanen, og indgår også i flere af de udarbejdede konsekvensberegninger..

Ud fra dette er det således stadig min opfattelse, at der bestemt er vilje til at gennemføre påkrævede ekspropriationer, hvor den ved frivillig aftale indgåede handel, bør kunne gennemføres skattefrit.

Skatteministeriets indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at den del af ejendommen matr.nr. xx der ligger nord for jernbanen, og dermed er afskåret fra ejendommens bygninger, kan afhændes således at en eventuel avance vil være skattefri.

Lovgrundlag

Efter ejendomsavancebeskatningslovens (lovbekendtgørelse nr. 891 af 17. august 2006) § 1 medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom ved indkomstopgørelsen.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, stk.1, 1. pkt., i ovennævnte lov.

Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, stk. 1, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Om ekspropriation

Lov nr. 96 af 31. marts 1965 om ekspropriationer under Trafikministeriet med senere ændringer.

§ 1

Når almenvellet kræver det, kan trafikministeren iværksætte eller, for så vidt angår ikke-statslige anlæg, tillade, at der iværksættes ekspropriation efter reglerne i lov om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom til:

a. jernbaneanlæg og letbaneanlæg, herunder anlæg til sikring og regulering af færdslen ved krydsninger mellem veje og jernbaner eller veje og letbaner,

...

Stk.2. Ekspropriation i henhold til bestemmelsen i stk. 1 kan ske til nyanlæg, til udvidelse og ændring af bestående anlæg, til sikring af sådanne anlægs fortsatte beståen, til nødvendige supplerende foranstaltninger, til fyldtagning samt af hensyn til udnyttelse, betjening, sikring, synlighed og drift på hensigtsmæssig måde af nævnte anlæg, herunder f.eks. til etablering af fornødne adgangsveje, fyrlinjer, oplagspladser, garager, værksteder, tjenesteboliger, administrationsbygninger, signaler og sikringsanlæg.

Lovbekendtgørelse nr. 1161 af 20. november 2008 om fremgangsmåde ved ekspropriation vedrørende fast ejendom.

§1

Lovens regler finder anvendelse ved ekspropriation vedrørende fast ejendom for staten eller for koncessionerede selskaber, når der i lovgivningen er hjemlet ekspropriation til formålet.

§11

Anmodning om foretagelse af ekspropriation fremsættes af anlægsmyndigheden over for transportministeren.

§ 12

Når transportministeren har henvist ekspropriationsbegæringen til behandling ved en ekspropriationskommission og anlægsmyndigheden har foretaget foreløbig afmærkning af anlægget, afholder kommissionen en besigtigelsesforretning på stedet...

§ 14

Når projekt for det påtænkte anlæg er vedtaget af kommissionen og anlægsmyndigheden ønsker det således vedtagne projekt fremmet, træffer transportministeren beslutning om meddelelse af ekspropriationsbemyndigelse, medmindre beslutning herom er truffet før besigtigelsen...

Praksis

Ved Højesterets dom gengivet i TfS1995,575HD, blev der taget stilling til, hvornår betingelserne for skattefritagelse i ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 2. pkt. var opfyldt. Dommen drejede sig nærmere om, hvorvidt et vederlag, der blev udbetalt ved en frivillig aftale om rådighedsindskrænkning over en del af en ejendom med et menighedsråd, var skattefri efter ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 2. pkt. Menighedsrådet havde ikke selv ekspropriationskompetence. Kommunen kunne have eksproprieret til formålet, men efter det oplyste var kommunen ikke inddraget i forhandlingerne forud for aftalens indgåelse, og det kunne ikke lægges til grund, at aftalen helt eller delvist blev indgået til varetagelse af forhold, som kommunen havde tilkendegivet en væsentlig planlægningsmæssig interesse i.

Højesteret fastslog i dommen

  • at det efter formålet med ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 2. pkt. (salg til en erhverver der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere) ikke i sig selv udelukker skattefrihed efter denne bestemmelse, at aftalen indgås med en ikke-ekspropriationsberettiget, og
  • at vederlaget betales af denne, mens kompetencen til i givet fald at foretage ekspropriation tilkommer en anden.

Endvidere udtalte retten, at det efter sammenhængen med ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 1. pkt., imidlertid måtte være en betingelse for anvendelse af ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået.

Højesteret fandt dog, at de angivne betingelser for skattefritagelse ikke var op-fyldt i sagen.

Dommen betyder, at det ikke nødvendigvis er den myndighed, der har ekspropriationskompetencen, der skal være aftalepart, ligesom det heller ikke er en forudsætning, at erhververen er en offentlig myndighed. Dommen fastslår dog, at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt den frivillige aftale ikke indgås.

Se Juridiske Vejledning 2012-1 afsnit C.H.2.1.18.

Begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring skal som udgangspunkt medregnes i den skattepligtige indkomst efter ejendomsavancebeskatningslovens regler.

Dette gælder ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelsen af en erstatningssum i anledningen af ekspropriation. Denne er skattefri efter ejendomsavancebeskatningsloven § 11, stk. 1, 1. pkt. Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, stk. 1, 2. pkt. også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Ud fra afgørelsen i TFS1995,575HRD skal følgende betingelser være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelse af fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation.

1) Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.

2) På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af en frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal således foreligge ekspropriationsrealitet.

Der er efter lov nr. 96 af 31. marts 1965 om ekspropriationer under Trafikministeriet med senere ændringer, hjemmel til at foretage ekspropriation til formålet.

Efter kapitel 4 i bekendtgørelse nr. 1161 af 20. november 2008 om fremgangsmåde ved ekspropriation vedrørende fast ejendom, er det anlægsmyndigheden, der skal anmode trafikministeren om at foretage ekspropriation af den pågældende ejendom. Herefter overgives ekspropriationsanmodningen til behandling ved en ekspropriationskommission, der besigtiger og vurderer projektet og foretager det videre nødvendige arbejde med henblik på evt. gennemførelse af ekspropriationen. Trafikministeren træffer herefter i givet fald beslutning om ekspropriation.

Der foreligger ikke oplysning om tilkendegivelse fra Trafikministeriet/trafikministeren om at matr. nr. xx, der ligger nord for jernbanen, vil blive eksproprieret, hvis der ikke indgås frivillig aftale om salg.

Skatteministeriet skal bemærke, at nærværende sag ikke drejer sig om nedlæggelse af en overkørsel, men følger af, at der er tinglyst en deklaration om at skaffe ejeren af ejendommen adgang til de pågældende matrikelnumre. Skatteministeriet finder derfor ikke, at det kan lægges til grund, at der vil ske ekspropriation af arealet, såfremt der ikke indgås en frivillig aftale. Den pågældende deklaration, kan efter Skatteministeriets opfattelse, opfyldes ved at skaffe den fornødne adgang.

Skatteministeriet skal desuden bemærke, at der er indgået aftale om salg af jordstykket.

Indstilling

Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Nej".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet kan tiltræde Skatteministeriets indstilling og begrundelse.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter