Der kan gives tilladelse til frivillig registrering af erhvervsmæssig udlejning af fast ejendom.

Der kan kun gives tilladelse til erhvervsmæssig udlejning.

Tilladelse til frivillig registrering kan ikke gives til boligformål.

Allerede bestående erhvervslejemål kan kun blive omfattet af den frivillige registrering, hvis lejeren er indforstået med, at lejemålet vil blive omfattet af momsregistreringen, og at huslejen derfor pålægges moms. Da lejeren ofte vil være momsregistreret, vil denne i givet fald kunne fratrække den købsmoms, som er indeholdt i huslejen.

Det er kun lokaler, som rent faktisk er udlejet eller forsøges udlejet, der kan blive omfattet af den frivillige registrering. Virksomheden skal kunne dokumentere, at den prøver at udleje lokalerne, f.eks. i form af udlejningsaftale med en ejendomsmægler/advokat eller ved annoncering i dagblade mv. Ny tekst startAt udlejer delvist anvender lokalerne selv, er ikke til hinder for den frivillige registrering, se SKM2008.774.SR.Ny tekst slut

Erhvervsmæssig udlejningI Dep. 645/79 blev en idrætsforening nægtet tilladelse til frivillig registrering for udlejning af et stadionanlæg, som idrætsforeningen administrerede. Anlægget var ejet af kommunen og blev drevet med ganske betydelige kommunale tilskud. Udlejningen blev derfor ikke anset for erhvervsmæssig.

I TSS 1361/93 kunne et aktieselskab frivilligt momsregistreres for at anlægge, vedligeholde og drive en golfbane for derefter at udleje golfbanen til en golfklub.

Østre Landsret slog i SKM2001.409.ØLR fast, at der forelå en sådan identitet mellem udlejer og lejer, at udlejningen ikke kunne anses for erhvervsmæssig. Betingelserne for frivillig registrering efter momslovens § 51 var således ikke opfyldt. Udlejer var et interessentskab, og interessenterne var eneste lejere i det pågældende lægehus.

OPP-projektSkatterådet udtalte i SKM2007.234.SR vejledende, at det pågældende OPP-selskab kunne anses for ejer af bygninger m.v. i momsmæssig henseende, således at selskabet kunne opnå en frivillig momsregistrering for udlejning af fast ejendom. Skatterådet fandt således heller ikke tilstrækkeligt grundlag for momsmæssigt at tilsidesætte parternes aftale. Se i samme forbindelse Skatterådets vejledende udtalelse i SKM2008.563.SR.

 

BoligformålLandsretten har i en sag om udlejning af en ejendom, der var udlejet til Udlændingestyrelsen til indkvartering af asylsøgere og flygtninge, fastslået, at der ikke var tale om udlejning til boligformål, og at den frivillige momsregistrering kunne opretholdes. Der blev lagt vægt på, at Udlændingestyrelsens anvendelse af bygningen, der forinden havde været anvendt som hotel, ikke kunne karakteriseres som en ydelse af midlertidigt logi på kommercielt basis, hvilket må anses for den væsentligste funktion ved hotel- eller dermed ligestillet virksomhed. Indkvarteringen i centret var gratis, hvorfor spørgsmålet om momsregistrering er uden betydning for centrets skiftende beboere. Disse har ingen kontraktlige forpligtelser over for Udlændingestyrelsen og må anses for kun at have midlertidigt ophold i centret, se TfS 1998, 708.

Se endvidere SKM2007.142.SR, hvor Skatterådet fandt, at udlejning af fast ejendom til brug for hospiceformål ikke udgør udlejning til beboelse i momslovens forstand.

Vestre Landsret har i SKM2003.163.VLR stadfæstet en kendelse fra Landsskatteretten. En eneanpartshaver opførte en villa i to etager. Hovedparten af stueetagen blev udlejet til hans anpartsselskab. Eneanpartshaveren var frivilligt momsregistreret for erhvervsmæssig udlejning af fast ejendom efter momslovens § 51. På baggrund af den frivillige registrering var der foretaget fradrag for moms på den del af byggeomkostningerne, som kunne henføres til den udlejede del af villaen.

Told- og skatteregionen fandt, at lokalerne med undtagelse af et enkelt kontor helt eller delvist blev anvendt til boligformål. Regionen fandt derfor, at alene det pågældende kontor kunne anses for omfattet af den frivillige registrering, og at der alene var fradrag for de byggeomkostninger, der kunne henføres til kontoret. Landsskatteretten stadfæstede regionens afgørelse.

Landsretten fandt, at eneanpartshaveren ikke havde godtgjort, at de øvrige udlejede lokaler udelukkende var opført og anvendt til erhvervsmæssig brug. Eneanpartshaveren havde derfor ikke fradragsret for momsen på byggeomkostningerne vedrørende lokalerne. Landsretten lagde vægt på, at lokalerne ikke var særligt indrettet til erhverv, og at de kun i begrænset omfang fysisk var adskilt fra eneanpartshaverens bolig på 1. sal og den del af stueetagen, som ikke var udlejet.

Hotel-/ferie-ejerlejligheder I SKM2007.446.SR skulle ejeren af en hotelejerlejlighed ikke opkræve moms ved udlejning af lejligheden. Lejlighedsejeren kunne ikke omfattes af muligheden for frivillig registrering for erhvervsmæssig udlejning, idet lejligheden blev anvendt til boligformål, og eftersom ejeren havde en privatbenyttelsesret. Se afsnit D.11.8.3.1.

I SKM2007.665.SR udtalte Skatterådet vejledende, at det faktum, at lejlighedsejeren har råderet over sin lejlighed og dermed selv kan benytte den, var til hinder for at anse ejerens udlejning for erhvervsmæssig. Udlejningen foregik til et selskab, der angiveligt ville videreudleje lejlighederne på hotellignende vilkår. Sagen er også omtalt i afsnit D.11.8.3.1 og M.5.2.

Skatterådet udtalte vejledende i SKM2007.916.SR, at udlejningen af de i sagen omhandlede ejerlejligheder er momsfri, jf. § 13, stk. 1, nr. 8, 1. pkt. Såvel privatpersoner som virksomheder, der ejer en af de i sagen omhandlede lejligheder, vil imidlertid kunne opnå tilladelse til frivillig momsregistrering, såfremt følgende betingelser er opfyldt:

1) Der skal være tale om erhvervsmæssig udlejning.

2) Der må ikke i lejeaftalen overhovedet være nogen adgang for ejeren til selv at benytte lejligheden. Det gælder også for ejerforeningens fællesarealer.

3) Der må ikke ske udlejning til boligformål. Det forudsættes altså, at lejeren (hotellet) driver hotelvirksomhed i de lejede lokaler - og ikke udleje til feriebolig.

Således opstår muligheden for frivillig registrering kun i den situation (sagens spørgsmål 5), hvor ejer udlejer sin lejlighed til et hotel, der utvivlsom anvender lejligheden til momspligtig hotelvirksomhed.

Er betingelserne ikke til stadighed opfyldt, kan den frivillige registrering når som helst tilbagekaldes.

Ved at lade sig frivilligt registrere kan udlejer fratrække momsen af udgifterne til opførelse, ombygning, modernisering, reparation, vedligeholdelse, drift og administration efter de almindelige regler, jf. § 37, stk. 1, i momsbekendtgørelsen. Til gengæld skal huslejen belægges med moms.

I § 37, stk. 2 - 3, i momsbekendtgørelsen er fastsat under hvilke betingelser, der er fradragsret for udgifter ved opførelse mv. af byggeri, der er bestemt til udlejning.

Told- og skatteforvaltningen skal således godkende en erklæring fra udlejeren (bygherren) om, i hvilket omfang ejendommens lejemål forventes omfattet af registreringen. Denne erklæring skal afgives, inden byggeaktiviteterne er gået i gang - ellers kan fradragsretten ikke anvendes under opførelsen mv. Der er her en forudsætning, at der er søgt om frivillig registrering allerede fra byggeriets start, jf. M.5.4.

Senest 6 måneder efter, at byggeriet er færdigt og klar til udlejning, skal bygherren redegøre for byggeriets anvendelse, dvs. i hvilket omfang byggeriet fortsætter under den frivillige registrering. Er der ændringer i omfanget af den frivillige registrering i forhold til den erklæring, som bygherren afgav inden byggeriets start, skal der ske berigtigelse af den købsmoms, som bygherren har fradraget under byggeriet.

Det er ikke muligt at få dispensation fra denne 6-måneders frist.

Der skal ske hel eller delvis tilbagebetaling af den fratrukne byggemoms, hvis omfanget af den frivillige registrering ændres inden for en periode af 10 regnskabsår, f.eks. hvis ejendommen overgår til at blive anvendt til boligformål. Se J.4 om regulering af investeringsgoder.

Hvis et lejemål fraflyttes, skal der ikke ske regulering, hvis udlejer forsøger at genudleje lejemålet. Reguleringsperioden afbrydes i så fald heller ikke.

Den 10-årige reguleringsperiode for fast ejendom begynder i det regnskabsår, hvor den faste ejendom tages i brug, jf. § 44, stk. 1. Ved opførelse af fast ejendom til udlejning anses (hele) ejendommen for at være taget i brug, når første udlejning finder sted.

Evt. ændringer i omfanget af udlejningen skal meddeles til told- og skatteforvaltningen, hvis ændringen medfører regulering af byggemomsen, jf. § 38, stk. 2, i momsbekendtgørelsen.