Dato for udgivelse
05 Dec 2014 10:55
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
05 Nov 2014 13:16
SKM-nummer
SKM2014.834.VLR
Myndighed
Vestre Landsret
Sagsnummer
2. afdeling, B-1235-13
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Personlig indkomst + Ejendomsavancebeskatning
Emneord
Ejendomshandel, udlejning, omsætningsejendom, videresalgshensigt
Resumé

Sagen blev behandlet sammen med skatteyderens ægtefælles sag V.L. B-1236-13 (SKM2014.835.VLR), der ligeledes omhandlede næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom. Skatteyderen påstod hans skatteansættelser i indkomstårene 2004-2006 nedsat med henholdsvis kr. 60.000,-, kr. 120.000,- og kr. 130.000,-. Skatteyderen havde i perioden 1984-2006 købt og solgt adskillige faste ejendomme. Sagsøgeren erhvervede blandt andet i 1999 en ejendom, som i forbindelse med en omfattende renovering blev udstykket i 10 enheder, som løbende blev afhændet. Sagsøgerens faste ejendomme blev i mange tilfælde solgt efter relativt korte ejertider. Aktiviteten medførte betydelige avancer, som udgjorde skatteyderens væsentligste indtægtsgrundlag i hvert fald i 2004-2006, selvom han også havde andre indtægter, herunder lønindkomst og aktieudbytter. Skatteyderen gjorde gældende, at de faste ejendomme alene var købt med det formål, at drive virksomhed med udlejning. Ligeledes gjorde skatteyderen gældende, at salg af fast ejendom i flere tilfælde var forårsaget af en række påbud mv. om ophør med (erhvervsmæssig)udlejning. Landsretten fandt efter en samlet vurdering, at skatteyderen havde påbegyndt næringsvirksomhed i 1999 i forbindelse med erhvervelsen af ovennævnte ejendom, som efterfølgende blev udstykket. Skatteyderen havde herefter ikke afkræftet formodningen for, at de omtvistede ejendomme indgik i næringsvirksomheden. Således stadfæstede landsretten byrettens dom om frifindelse af Skatteministeriet.

Reference(r)

Statsskatteloven § 4, stk. 1
Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 2

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-2 C.H.2.3.2.2

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-2 C.H.2.3.2.6


Parter

A
(advokat Christian Falk Hansen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Peter-Michael Marskot Engstrøm)

Afsagt af landsdommerne

Annette Dellgren, Hanne Kildal og Dorte Thyrring Holm (kst.)

Sagens baggrund og parternes påstande

Byretten har den 7. maj 2013 afsagt dom i 1. instans (rettens nr. BS 3-774/2012).

Påstande

For landsretten har appellanten, A, gentaget sine påstande for byretten.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået dommen stadfæstet.

Supplerende sagsfremstilling

Sagen har været forhandlet i forbindelse med en tilsvarende ankesag vedrørende As ægtefælle, BA.

Ægtefællerne har i indkomståret 2004 haft en samlet indtægt i form af lønindkomst og udbytte på 395.754 kr., i 2005 på 792.185 kr., og i 2006 på 733.820 kr. Overskud ved udlejning af sommerhuse er de pågældende år indtægtsført i regnskabet med 106.255 kr., 139.412 kr. og 28.275 kr. Ægtefællernes privatforbrug har ifølge regnskaberne de pågældende år udgjort henholdsvis 430.313 kr., 649.355 kr. og 744.206 kr.

Forklaringer

BA og A har afgivet supplerende forklaring for landsretten.

BA har supplerende forklaret, at samtlige de ejendomme, hun har købt indtil 1999, er købt til og anvendt til beboelse for hende og hendes ægtefælle. Det var ikke meningen, at ...14 skulle have været solgt. Det var deres hensigt at købe 4-5 investeringsejendomme, således at de ved deres pensionering kunne oppebære en årlig indkomst på omkring 200.000 kr. Hun tror, at ...14 gav et årligt overskud på 50.000 kr. A fik job i ...44 omkring årsskiftet 1996/1997. Hun sagde sit job i ...45 op uden at have noget nyt, men hun regnede med, at hun sagtens kunne få arbejde i ...44. De havde dengang ingen planer om at etablere H1.1. Virksomheden beskæftigede sig både med udlejning af egne huse og for andre, men ikke med køb og salg af ejendomme. Virksomheden accelererede hurtigt. Ejerlejligheden ...25 blev solgt, fordi de ville forsøge at flytte tilbage til ...44 på ...29. Det er ikke rigtigt, således som A er citeret for at have forklaret i byretten, at de købte de ejendomme, de kunne, og som de havde likviditet til.

A har supplerende forklaret, at de i 2005 skiftede bank til Danske Bank. Banken spurgte dem i den forbindelse, om de ikke ville låne flere penge, men det afslog de.

Fra 1969 til 1999 har han og BA ejet og boet i 9 forskellige ejendomme. Han har også sammen med sin bror ejet et sommerhus, som først blev overdraget til BA og svigerinden og derefter overdraget til svigerinden i forbindelse med, at han og BA selv købte sommerhus. De har ikke på noget tidspunkt købt ejendomme med henblik på at opnå avance ved salg.

...1-...6 blev erhvervet af H1x ApS, således at deres søn også kunne være med. Da byggeriet blev standset af kommunen, købte han selv ejendommen, således at han kunne få rentefradraget i den periode, hvor byggeriet lå stille. Da lejeren opsagde lejemålet til fraflytning den 1. oktober 1999, foreslog entreprenøren, at han udstykkede ejendommen i ejerlejligheder. Han anmodede derfor en landinspektør om at se nærmere på det. Det har hele tiden været meningen, at ejendommen skulle renoveres, og at der skulle indrettes 2 erhvervslejemål - et til feriehusudlejningen og et til galleri, som BA skulle drive - og 8 lejligheder, der skulle udlejes på helårsbasis. Entreprenøren angav, at det var en fordel at udstykke, hvis lejlighederne senere skulle sælges. Tanken om salg af lejlighederne opstod ikke, for Skov- og Naturstyrelsen påbød, at der ikke måtte ske korttidsudlejning af lejlighederne. Der var ingen i ...44, der kunne betale den leje, som skulle betales på helårsbasis, og derfor valgte de at kortidsudleje. Det var i sommeren 2000, de skiftede strategi. Skov- og Naturstyrelsen har ikke påbudt ham at sælge ejendommen. Han husker ikke længere, hvor langt planerne om hoteldrift kom. Lejlighederne blev korttidsudlejet, indtil de blev solgt successivt.

Efter Skov- og Naturstyrelsens påbud købte han i 2006 ...32. Formålet var at give et newzealandsk par en bolig, fordi de måtte flytte fra den ejendom, de boede i, da ejendommen skulle sælges. Det var G3.1, der havde stået for udlejningen af den pågældende ejendom, men det var ikke G3.1, der ejede ejendommen, men de var forpligtet til at skaffe en anden bolig til parret. Parret valgte dog efter kort tid at flytte fra Danmark. Ved salget af ...32 a tjente han nok omkring 900.000 kr.

I 2006 købte han også ejendommen ...31, med 2 lejligheder. Den ene lejlighed blev i en periode udlejet til en fiskeskipper fra ...46, som var ved at få bygget en fiskekutter i ...44, mens den anden lejlighed blev korttidsudlejet. Hvis han skulle sælge ejendommen i dag, ville han nok tabe 1½ - 2 mio. kr.

Ejendommen på ...30, er købt i 2005 og består af et værksted og en lagerbygning. Han tabte omkring ½ mio. kr. ved salget.

Andelen i I/S ...35 er købt i 1990 sammen med 9 andre investorer som et ejendomsinvesteringsprojekt. Det vil koste ham penge at komme ud af det i dag.

Hvis de havde beholdt ejendommene i ...44, ville de nok have været usælgelige i dag.

Procedure

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

A har for landsretten frafaldet sine indsigelser mod SKATs avanceopgørelser, og parterne er således enige om, at As skattepligtige indkomst skal forhøjes som sket, såfremt landsretten finder, at han har været næringsdrivende med køb og salg af alle de ejendomme, der er omfattet af sagen.

Landsrettens begrundelse og resultat

A havde forud for købet af ...1 - ...6 i 1999 været ejer af en lang række ejendomme. ...1 - ...6 blev i nær tilknytning til erhvervelsen udstykket i ejerlejligheder, og 5 af lejlighederne blev i 2004-2006 solgt med betydelige fortjenester. A har dels forklaret, at der ikke var økonomisk grundlag for udlejning af lejlighederne på helårsbasis, selv om boligerne var udlagt til bolig og erhverv, og efter de foreliggende oplysninger, finder landsretten, at A ikke havde grundlag for at antage, at han kunne opnå tilladelse til at udleje ejendommen til ferieformål.

Når dette sammenholdes med de øvrige oplysninger om As handel med fast ejendom, herunder som anpartshaver i H1 Holding ApS, og de store avancer ved salg af flere af ejendommene, der har bidraget betydeligt til familiens samlede økonomi, tiltræder landsretten, at han i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen drev virksomhed med køb og salg af fast ejendom i et sådant omfang og af en sådan karakter, at fortjenesten ved salg skal beskattes som næringsindkomst.

A har ikke ført det meget sikre bevis, som må kræves for at anse erhvervelsen af ejendommen for alene at være sket i anlægsøjemed, og ikke tillige af hensyn til muligheden for at opnå fortjeneste ved salg på et senere tidspunkt.

Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.

Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal A betale sagsomkostninger for landsretten til Skatteministeriet med 35.000 kr. Beløbet omfatter udgifter til advokatbistand og er inkl. moms, da Skatteministeriet ikke er momsregistreret.

Landsretten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens økonomiske værdi og dens omfang.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Byrettens dom stadfæstes.

A skal betale sagens omkostninger for landsretten til Skatteministeriet med 35.000 kr.

Sagsomkostningerne skal betales inden 14 dage og forrentes efter rentelovens § 8 a.