Dato for udgivelse
23 Jul 2014 15:08
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
23 Jun 2014 08:40
SKM-nummer
SKM2014.517.ØLR
Myndighed
Østre Landsret
Sagsnummer
16. afdeling, B-1581-13
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsavancebeskatning + Virksomheder
Emneord
Anskaffelsessum, salgssum, afskrivningsgrundlag, omkostninger
Resumé

Sagen angik, hvilke udgifter der kunne medregnes i den skattepligtige ejendomsavance efter salg af to ejendomme, der var indgået i hvert sit ejendomsinvesteringsprojekt.

Landsretten fandt ikke, at to ikke nærmere specificerede beløb kunne medtages ved opgørelsen af de skattemæssige anskaffelsessummer eller fradrages ved opgørelsen af de skattemæssige afståelsessummer. Landsretten fastslog endvidere, at det er skatteyderen, der har bevisbyrden for, dels at udgifter, der ønskes medregnet, kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet, dels at omkostningerne skulle kunne opdeles på bistand der kan medregnes, og bistand der ikke kan. Den bevisbyrde havde skatteyderen ikke løftet.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 4

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-1 C.C.2.4.4.3

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-1 C.C.3.1.7.2

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-1 C.H.2.1.8.3

Henvisning

Den juridiske vejledning 2014-1 C.H.2.1.8.4


Parter

A
(advokat Christian Falk Hansen v/advokatfuldmægtig Henrik Rahbek i henhold til proceduretilladelse)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Sigrid Majlund Kjærulff)

Afsagt af landsdommerne

Kaspar Linkis, B. Vollmond og Malou Kragh Halling (kst.)

Sagens baggrund og parternes påstande

Byrettens dom af 1. maj 2013 (BS 11-1347/2012) er anket af A, som for landsretten har frafaldet sin principale påstand, men gentaget sin subsidiære påstand om, at hans skatteansættelse for indkomståret 2006 hjemvises til fornyet behandling ved SKAT.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået stadfæstelse.

Parterne er enige om, at udgifterne vedrørende finansiering og finansieringsrådgivning samt udgiften vedrørende G1 Ltd. ikke skal medregnes som egentlige handelsomkostninger ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum.

Parterne er herefter enige om, at de dokumenterede omkostninger vedrørende K/S H1 på 1.013.814 kr. og finansieringsudgiften på 12.700 kr. vedrørende K/S H2 ikke længere indgår i sagen.

Ankesagen drejer sig herefter om de ikke dokumenterede differencebeløb på 4.114.732 kr. for så vidt angår K/S H1 og 4.357.632 kr. for så vidt angår K/S H2. Ankesagen drejer sig endvidere om de ikke godkendte salgsomkostninger på 316.097 kr. vedrørende K/S H1's salg af kommanditselskabets ejendom.

A's andel af omkostningerne udgør 10/90, svarende til hans andel af anparterne i de to kommanditselskaber.

Procedure

Parterne har for landsretten i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

A har i den forbindelse navnlig gjort gældende, at SKAT i en sag som denne, hvor det ikke af det foreliggende bilagsmateriale er muligt at konstatere, hvilke udgifter der kan henføres direkte til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbene, og hvilke udgifter der kan henføres til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojekterne, var forpligtet til at foretage et kvalificeret skøn over udgifterne vedrørende selve ejendomskøbene, hvilket SKAT ikke gjorde, hvorfor sagen skal hjemvises til fornyet behandling.

A har desuden gjort gældende, at såfremt den del af udbyderhonorarerne, som dækker over udgifter til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojekterne, ikke kan indgå ved opgørelse af den skattemæssige anskaffelsessum, så udgør den i stedet et immaterielt aktiv, som dækker over blandt andet specifik knowhow om ejendommene, herunder deres indtjeningspotentiale. Denne knowhow, som må have udgjort den største del af de udgifter, der medgik til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojekterne, havde en ikke ubetydelig værdi for køberne af ejendommene, og skal derfor betragtes som et immaterielt aktiv, som ikke skal medtages ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum for ejendommene.

Landsrettens begrundelse og resultat

Landsretten tiltræder af de af byretten anførte grunde, at SKAT ikke har været afskåret fra at ændre den selvangivne ejendomsavance ved afståelsen af de to ejendomme i 2006 som følge af, at SKAT ikke har korrigeret A's afskrivningsgrundlag vedrørende ejendommene i årene forud for 2006.

Landsretten tiltræder endvidere af de af byretten anførte grunde, at differencebeløbene på 4.114.732 kr. for så vidt angår K/S H1 og 4.357.632 kr. for så vidt angår K/S H2, ikke kan medregnes ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum for de to ejendomme. Landsretten tilføjer i den forbindelse, at det som senest fastslået ved Højesterets dom af 29. april 2014 (SKM2014.362.HR) er skatteyderen, der har bevisbyrden for, at de udgifter, som ønskes medregnet i anskaffelsessummen, kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet. Det samme gælder opdeling af omkostninger på bistand, der kan medregnes, og bistand der ikke kan, i tilfælde, hvor omkostningen omfatter begge elementer. A har ikke løftet denne bevisbyrde, og landsretten finder, at SKAT under de foreliggende omstændigheder ikke har været forpligtet til at foretage en skønsmæssig opdeling af omkostningerne.

Landsretten tiltræder endelig af de af byretten anførte grunde, at de omhandlede differencebeløb ikke kan fradrages i afståelsessummen for de to ejendomme, samt at de ikke dokumenterede salgsomkostninger på 316.097 kr. ikke kan fradrages i afståelsessummen for ejendommen tilhørende K/S H1.

Landsretten stadfæster derfor byrettens dom i det omfang, den er anket.

A skal betale sagsomkostninger for landsretten til Skatteministeriet med i alt 60.000 kr. Ved fastsættelsen af beløbet, der er til dækning af udgifter til advokatbistand, er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang og varighed.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal A inden 14 dage efter denne doms afsigelse betale 60.000 kr. til Skatteministeriet.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter