Indhold

Dette afsnit beskriver opgørelsen af grundlaget for afskrivninger på bygninger og installationer.

Afsnittet indeholder:

  • Opgørelsen af afskrivningsgrundlaget
  • Ejendomsinvesteringsprojekter
  • Brugte anparter
  • Fordeling af købesum på bygninger, grund mv.
  • Afskrivningsgrundlaget for bygninger anskaffet før indkomståret 1999
  • Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Opgørelsen af afskrivningsgrundlaget

Der afskrives særskilt på anskaffelsessummen for hver bygning efter AL § 14 , stk. 1.

Hvorvidt der er tale om en eller flere bygninger afgøres efter principperne nævnt i afsnit C.C.2.4.4.1 "Afskrivningsberettigede bygninger".

Installationer afskrives som udgangspunkt særskilt, medmindre de erhverves sammen med den bygning, som de tjener. Se afsnit C.C.2.4.4.2 "Installationer i bygninger".

Afskrivningen sker på anskaffelsessummens kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af bygningens eller installationens anskaffelsessum lægges sammen med kursværdien af den resterende del af overdragelsessummen, som anført i AL § 45 , stk. 1. Se afsnit C.C.2.4.1 om kontantomregning.

Den kontantværdiomregnede anskaffelsessum fordeles på de anskaffede aktiver. Se om dette i nedenstående afsnit "Fordeling af købesum på bygninger, grund mv."

Hvad medregnes i anskaffelsessummen

Til bygningens anskaffelsessum medregnes efter praksis en forholdsmæssig del af handelsomkostningerne, såsom advokat- og mæglersalær samt stempel- og tinglysningsafgift vedrørende skødet. Udgifter til byggeteknisk gennemgang og til eventuel vurdering af ejendommen kan indgå i afskrivningsgrundlaget.

Det er en forudsætning, at køberen af ejendommen selv har afholdt de pågældende udgifter.

Hvis udgifterne til advokat og mægler eller byggeteknisk gennemgang mv. er afholdt af en udbyder af et ejendomsinvesteringsprojekt som led i udarbejdelsen af det færdige investeringsprojekt, som købes af investorerne, kan investorerne ikke regne de pågældende udgifter med i opgørelsen af anskaffelsessummen, fordi udgifterne ikke kan anses som handelsomkostninger for investorerne. Se SKM2008.465.HR .

Udgiften til en projektudbyders honorar har heller ikke en så nær tilknytning til selve ejendomsoverdragelsen, at den kan regnes med som en handelsomkostning. Honoraret til projektudbyderen er en etableringsudgift, der hverken er fradragsberettiget eller afskrivningsberettiget. Se SKM2008.967.HR .

Prioriteringsomkostninger, herunder kurstab samt udgifter til finansiering og omkostninger i forbindelse hermed, udgør heller ikke en del af anskaffelsessummen. Se SKM2011.10.HR . Se også, SKM2006.310.VLR og SKM2007.467.LSR om samme problemstilling.

Tilsvarende kan udgifter til erhvervelse af en byggegrund heller ikke lægges til anskaffelsessummen for bygninger eller installationer.

Udgifter i forbindelse med eventuel nedrivning af en gammel bygning kan, under visse betingelser, lægges til afskrivningsgrundlaget for en ny bygning. Se SKM2003.79.LR .

Ejendomsinvesteringsprojekter

En deltager i et ejendomsinvesteringsprojekt skal også opgøre afskrivningsgrundlaget for bygninger og installationer som anført i ovennævnte afsnit.

En deltager i et ejendomsinvesteringsprojekt kan derfor ikke regne betaling for projektomkostninger, rådgivningshonorar, udbyderhonorar og lignende med i sin andel af afskrivningsgrundlaget for en ejendom, fordi der typisk er tale om betaling for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af projektet med henblik på at give de enkelte deltagere et afkast af deres investering. Se ovennævnte SKM2008.967.HR .

Følgende afgørelser anerkender ikke, at udbudsprovision, rådgivning, konsulentassistance og andre lignende udgifter vedrørende investeringsprojektet er tillagt afskrivningsgrundlaget:  

  • SKM2015.88.SR, udbyderselskab videresolgte vindmølleanparter efter at have ejet anparterne i ca. 1 år og efter at have udarbejdet prospekt og foretaget  optimeringer af projektet. Der kunne ikke afskrives på forskellen mellem selskabets købs- og salgspris, der måtte anses som vederlag for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet. (Sagen vedrørte et investeringsprojekt med vindmøller, men resultatet ville være det samme, hvis der havde været tale om et ejendomsinvesteringsprojekt).
  • SKM2014.163.LSR , videresalgsavance kunne ikke medtages ved opgørelse af den skattemæssige anskaffelsessum ved opgørelse af genvundne afskrivninger. Da der afskrives på den skattemæssige anskaffelsesum, betyder dette, at videresalgsavancen heller ikke kunne indgå i afskrivningsgrundlaget.
  • SKM2014.236.HR , ejendomsprojekt. Projektudbyderhonorer kunne ikke indgå i anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven. Anskaffelsessummen skulle opgøres ens efter ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven. 
  • SKM2014.362.HR , hvor projektudbyderen havde købt en ejendom og videresolgt den få måneder efter til investorerne til en forøget pris, hvilket af landsretten blev anset som honorar for den overordnede strukturering mv.
  • SKM2012.588.ØLR , hvor avance ved videresalg reelt havde karakter af honorar til projektudbyderen
  • SKM2012.516.BR , hvor udbyderhonorarer med urette var indgået i afskrivningsgrundlaget
  • SKM2012.515.BR , hvorefter anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven skal opgøres tilsvarende som efter afskrivningsloven, hvorfor udbyderhonorar ikke kan indgå heri. SKM2014.517.ØLR,  SKM2014.736.ØLR og SKM2013.627.BR  (anket) er eksemper herpå.
  • SKM2011.32.BR
  • SKM2009.562.HR , hvor investorer i et investeringsprojekt betaler mere end ejendommens værdi, hvilket ikke kan indgå i afskrivningsgrundlaget
  • SKM2008.776.LSR , hvor udbyderhonorar ikke kunne tages med i afskaffelsessummen ved opgørelse af en kommanditists andel af genvundne afskrivninger samt avance ved kommanditselskabets salg af en ejendom
  • SKM2008.579.LSR , hvor Landsskatteretten i princippet accepterede, at en prisstigning inden videresalget til investorerne kan indgå i afskrivningsgrundlaget. Forudsætningerne for dette var imidlertid ikke opfyldt i den konkrete sag
  • SKM2007.944.LSR
  • SKM2007.468.LSR , hvor udgiften til skødestempel, rådgivende ingeniører (honorar for byggeteknisk gennemgang) og berigtigende advokat dog kunne indgå i afskrivningsgrundlaget
  • SKM2007.467.LSR
  • SKM2006.649.VLR , hvor udgifter til berigtigende advokat og til arkitekt for en tilstandsrapport dog kunne indgå i afskrivningsgrundlaget.

Investorer kan ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for en investeringsejendom medregne:

  • Sædvanligt honorar til en arkitekt for byggeteknisk gennemgang af ejendommen
  • Sædvanligt mæglersalær, forudsat at det konkret kan godtgøres, at der er udøvet en egentlig mæglervirksomhed i forbindelse med overdragelse af ejendommen
  • Udgifter til advokat for udarbejdelse af skøde.

Derimod kan udgifter til konsulentbistand vedrørende gennemgang af ejendommens lejekontrakter, gennemgang af finansieringsmuligheder, udgifter til advokat til gennemgang af ejendommens papirer i forbindelse med købet af ejendommen og udgifter til identifikation af ejendommen ("finders fee") ikke indgå i afskrivningsgrundlaget. Se SKM2008.389.SR . Se også SKM2011.587.HR om "finders fee".

En investor, der udover sit indskud i forbindelse med indtræden i et kommanditselskab betaler yderligere beløb, fx en risikopræmie til de oprindelige kommanditister, kan ikke lægge dette beløb til afskrivningsgrundlaget. Se SKM2009.498.VLR .

Landsskatteretten fandt, at den købesum, som udbyderen og investorerne i et investeringsprojekt havde aftalt, ikke kunne lægges til grund ved opgørelse af afskrivningsgrundlaget for en ejendom, fordi

  • parterne havde en fælles interesse i at fastsætte et højt afskrivningsgrundlag for ejendommen
  • investorernes købesum svarede til, hvad der var forudsat i tegningsprojektet
  • udbyderen kort tid efter købet af ejendommen videresolgte den til investorerne.

Det blev herefter lagt til grund, at den aftalte købesum indeholdt et honorar for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af projektet.

I samme sag kunne et honorar på 300.000 kr. for markedsundersøgelser heller ikke indgå i den afskrivningsberettigede anskaffelsessum for ejendommen, da det ikke havde den fornødne snævre tilknytning til berigtigelsen og gennemførelsen af ejendomskøbet. Se SKM2009.576.LSR

Et beløb benævnt "compensation payment" var betalt til sælgeren af en ejendom. Ejendommen var købt af et K/S i England, hvori skatteyderen deltog som kommanditist. Beløbet kunne ikke lægges til skatteyderens anskaffelsessum for ejendommen eller trækkes fra som kurstab på gæld i fremmed valuta. Se SKM2009.811.LSR .

Udgifter til "investorrejse" kan hverken trækkes fra eller afskrives hos investorerne. Se SKM2011.487.VLR  og SKM2013.200.ØLR .

Brugte anparter

I meddelelsen SKM2008.390.SKAT og i styresignalet SKM2009.261.SKAT er der en nærmere gennemgang af retsstillingen for, hvordan investorer i anpartsprojekter skal opgøre afskrivningsgrundlaget.

I meddelelsen SKM2008.390.SKAT defineres "brugte anparter" som anparter, der købes af en investor efter at have været ejet af en anden ekstern investor. Med denne formulering afgrænses begrebet således, at der ikke er tale om køb af "brugte anparter", når en investor køber anparter i et kommanditselskab, hvori udbyder selv ejer anparterne.

Styresignalet SKM2009.261.SKAT blev offentliggjort den 14. april 2009. Med virkning for anparter, der erhverves efter offentliggørelsen af dette styresignal, blev praksis vedrørende "brugte anparter" ændret.

Praksisændringen betyder, at det i alle tilfælde bliver afgørende for opgørelsen af afskrivningsgrundlaget, hvad betalingen reelt dækker over. Herefter anses den del, der vedrører udbyderhonorar mv., som ikke-fradragsberettigede etableringsudgifter. Dette gælder også ved køb af "brugte anparter".

Praksisændringen har kun betydning for overdragelser af "brugte anparter" på den måde, som begrebet er defineret i SKM2008.390.SKAT .

Efter den praksis, der var gældende før offentliggørelsen af styresignalet SKM2009.261.SKAT den 14. april 2009, kunne erhververen af en "brugt anpart" afskrive på hele betalingen.

SKM2008.984.LSR er et eksempel på den tidligere praksis, hvorefter afskrivningsgrundlaget ikke skulle reduceres med betalingen for udbyderhonorar mv., da der var tale om køb af "brugte anparter". Se tillige SKM2014.736.ØLR, der vedrørte opgørelse af avancen efter ejendomsavancebeskatningsloven i et tilfælde, hvor der skete videresalg af "brugte anparter". 

Ved sin opgørelse af avance/tab efter ejendomsavancebeskatningsloven skal sælgeren af en "brugt anpart" ifølge gældende praksis ikke regne den del af den modtagne betaling med, der kan henføres til udbyderhonorar mv. Se SKM2010.423.SR . Dette skyldes, at denne del af betalingen ikke kan henføres til den faste ejendom. Gevinst/tab vedrørende udbyderhonorar mv. skal derfor ikke indgå i opgørelsen af den skattepligtige indkomst, medmindre der forelå spekulationshensigt ved erhvervelsen. Om praksis for anparter afstået forud for offentliggørelsen af styresignalet SKM2009.261.SKAT den 14. april 2009, se SKM2013.179.LSR .

Hvis der er tale om salg af en "brugt anpart", der er erhvervet før praksisændringen, er ingen del af den samlede anskaffelsessum henført til udbyderhonoraret. Se nedenstående afsnit om fordeling af købesummen på bygninger, grund mv.

Efter praksisændringen skal anpartens samlede salgssum derimod fordeles på den faste ejendom og på udbyderhonorar mv.. Heller ikke i denne situation skal den del af betalingen, der kan henføres til udbyderhonorar mv., regnes med ved opgørelsen af avance/tab efter ejendomsavancebeskatningsloven. Gevinst/tab vedrørende udbyderhonorar mv. er også i disse tilfælde, opgørelsen af den skattepligtige indkomst uvedkommende, medmindre der forelå spekulationshensigt ved erhvervelsen.

I SKM2009.729.LSR blev en merpris, der var betalt til udbyder i forbindelse med erhvervelse af nogle anparter, anset for at vedrøre formidling af anparterne (udbyder købte anparterne og videresolgte dem efter to dage). Beløbet kunne derfor ikke regnes med ved opgørelsen af anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Sælgeren af "brugte anparter" skal ikke regne den del af salgssummen, der kan henføres til udbyderhonoraret, med i indkomstopgørelsen. Se SKM2011.644.SR .

SKM2015.88.SR vedrørte anparter, som et såkaldt udbyderselskab videresolgte efter at have ejet anparterne i ca. 1 år på baggrund af et udarbejdet projekt og efter forudgående optimeringer af projektet. Der var under disse omstændigheder ikke tale om køb af "brugte anparter".

Fordeling af købesum på bygninger, grund mv.

Når aktiver, der er omfattet af afskrivningsloven overdrages, skal sælger og køber fordele den samlede kontantomregnede salgssum på de aktiver, der er omfattet af overdragelsen. Fordeling skal ske i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde. Se AL § 45 , stk. 2-4.

Fordelingen skal bl.a. foretages på bygninger og installationer. Hvis overdragelsen omfatter grund, bolig, kvote, betalingsrettighed eller beholdninger, skal fordelingen også omfatte disse aktiver.

For handler den 1. januar 2000 eller senere skal der aftales en overdragelsessum for blandet benyttede bygninger , for henholdsvis boligdelen og den erhvervsmæssigt benyttede del af bygningen. Se AL § 45 , stk. 2.

Se også

Se også afsnit

  • C.C.2.4.4.4 om delvis afskrivning på bygninger og installationer
  • C.C.2.4.1.3.2 "Fordeling af anskaffelsessummer og afståelsessummer", hvor AL § 45 , stk. 2-4 også er omtalt.

Ved den fordeling, der foretages ved salget af en anpart i en fast ejendom, skabes der parallelitet mellem på den ene side sælgerens afståelsessum og på den anden side køberens anskaffelsessum for anparten i relation til ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven. Sælgerens afståelsessum for andelen i ejendommen, svarer således til køberens anskaffelsessum for samme andel. Se SKM2009.261.SKAT og SKM2010.423.SR .

Ved køb af en anpart i en ejendom skal en del af betalingen anses for at være betaling for at deltage i et anpartsprojekt. Se afsnittet ovenfor om "brugte anparter". Dette gælder både i forhold til køber og sælger.

Udgangspunktet er, at den fordeling, som parterne aftaler mellem henholdsvis værdien af at deltage i projektet og værdien af selve ejendommen, skal lægges til grund. Det må antages, at værdien af at deltage i projektet er faldende over tid. Se SKM2009.261.SKAT og SKM2010.423.SR .

I SKM2002.530.VLR havde uafhængige parter, i forbindelse med overdragelsen af en gård, fordelt købesummen på bl.a. driftsbygningerne i slutsedlen. Sælgeren gjorde gældende, at han ved avanceopgørelsen var berettiget til at lægge til grund, at bygningerne var solgt til en "garageværdi", dvs. en væsentlig mindre overdragelsessum end aftalt, hvilket betød, at der ikke skulle ske beskatning af genvundne afskrivninger. Selv om han til støtte for sit synspunkt kunne henvise til en skønserklæring, fandt landsretten, at fordelingen i slutsedlen skulle lægges til grund ved ansættelsen.

Afskrivningsgrundlaget for bygninger anskaffet før indkomståret 1999

Reglen om, at der afskrives på bygningens eller installationens anskaffelsessum, gælder også for bygninger anskaffet før indkomståret 1999. Dette gælder:

  • Bygninger, der allerede var afskrivningsberettigede forud for indkomståret 1999
  • Bygninger, der ikke var afskrivningsberettigede efter den tidligere afskrivningslov, men som fra og med indkomståret 1999 inddrages i kredsen af afskrivningsberettigede bygninger.

Hvis en sådan bygning er anskaffet den 1. januar 1982 eller senere, skulle anskaffelsessummen kontantomregnes efter den tidligere AL § 19 A . Omregningen til kontantværdi skulle ske til kursværdien på anskaffelsestidspunktet.

For bygninger, der er anskaffet i tidsrummet fra og med den 1. januar 1982 til og med den 8. juni 1994, skulle kontantomregningen foretages efter reglerne i den nu ophævede bekendtgørelse nr. 523 af 28. september 1982 fra Skatteministeriet.

For bygninger erhvervet fra og med den 9. juni 1994 til og med indkomståret 1998 skulle den nu ophævede bekendtgørelse nr. 486 af 31. maj 1994 fra Skatteministeriet anvendes til kontantomregningen.

Hvis kontantomregningen skulle ske på grundlag af det tabelmateriale, der tidligere blev udsendt kvartalsvis af SKAT, var den skattepligtige imidlertid berettiget til at anvende den kontantomregnede handelsværdi for den konkrete fordring. Se TfS 2000, 527 LSR.

Anskaffelsessummer for bygninger og installationer erhvervet før den 1. januar 1982 skal ikke kontantomregnes. Se AL § 61 .

Afskrivningsgrundlaget for bygninger og installationer, for hvilke der i perioden 1. januar 1982 til og med indkomståret 1990 er sket pristalsregulering, udgør det pristalsregulerede beløb.

For sammenbyggede bygninger, der efter de hidtil gældende regler blev anset for at være én bygning, men som efter den nye afskrivningslov anses for at være selvstændige bygninger (fx bygninger, der er forbundet med mellemgange og lignende), skal afskrivningsgrundlaget og de foretagne afskrivninger fordeles mellem bygningerne.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelser

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

Højesteretsdomme

SKM2014.236.HR  

En investor havde købt sig ind i et kommanditselskab, der havde erhvervet en fast ejendom. Som følge af sin indtræden som kommanditist havde han bl.a. påtaget sig at tage del i udgifterne til gennemførelse og berigtigelse af ejendomskøbet, og han havde påtaget sig at tage del i udgiften til honorar for udvikling og udbud af et investeringsprojekt vedrørende ejendommen. Ved videresalg kunne udbyderhonoraet ikke indgå i anskaffelsessummen for ejendommen. Der var efter Højesterets opfattelse ikke holdepunkter for at anlægge en anden bedømmelse af, hvad der indgår i anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven end af, hvad der indgår efter afskrivningsloven.

Tidligere SKM2012.84.ØLR

SKM2014.362.HR

En udbyder af et ejendomsinvesteringsprojekt havde købt en investeringsejendom i Finland for 246.180.000 kr. og videresolgt den til investorerne for 288.030.600 kr. I forbindelse med investeringsprojektet nogle få måneder senere. Forskellen mellem købesummen og videresalgsprisen skulle bedømmes som honorar for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet. Beløbet indgik derfor hverken i opgørelsen af afskrivningsgrundlaget efter afskrivningsloven eller i opgørelsen af anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven.

SKM2011.587.HR

Højesteret fandt, at det ikke var udtryk for en praksisændring med tilbagevirkende kraft, at en udgift, som udbyderen af et projekt med investering i fast ejendom betegnede " finders fee ", ikke kunne lægges til afskrivningsgrundlaget eller trækkes fra. Østre Landsret havde i den indankede dom anset honoraret for at være et honorar til selskabet i dets egenskab af projektudvikler og projektudbyder. Honoraret indgik derfor ikke i den afskrivningsberettigede del af købesummen.

SKM2011.10.HR

Et honorar til en konsulent for rådgivning om og formidling af finansiering af et ejendomsinvesteringsprojekt kan ikke regnes med i afskrivningsgrundlaget, da udgiften knytter sig til finansieringen og ikke angår berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomshandlen.

Se tilsvarende i SKM2009.522.ØLR

SKM2009.562.HR

Sagen vedrørte et kommanditselskab, der var stiftet den 11. oktober 2000. Ved bindende købstilbud af 10. november 2000 købte kommanditselskabet en ejendom i England for 3.050.000 £, svarende til 37,4 mio. kr. , og modtog skøde den 11. december 2000. Den 15. december 2000 underskrev skatteyderen en tegningsaftale om køb af ti anparter i kommanditselskabet. Ifølge prospektet erhvervede investorerne ejendommen med tilbagevirkende kraft til stiftelsen af kommanditselskabet den 11. oktober 2000 for 37,4 mio. kr., svarende til den pris udbyderen havde betalt. Investorernes samlede anskaffelsessum for anparterne udgjorde 42,1 mio. kr .

Skatteyderens advokat gjorde gældende, at der - på trods af det anførte i prospektet om tilbagevirkende kraft - var tale om en "videresalgssituation", hvor udbyderen havde været ejer af ejendommen, inden den blev videresolgt til investorerne. Dette skyldtes, at aftalen om tilbagevirkende kraft var motiveret af praktiske grunde og kun havde den effekt, at de ind- og udtrædende kommanditister i økonomisk henseende blev stillet, som om tegningen af anparterne fandt sted den 11. oktober 2000. Advokaten gjorde på den baggrund gældende, at investorerne havde købt "brugte anparter" og kunne afskrive på hele købesummen på 42,1 mio. kr.

Højesteret fandt, at investorerne havde købt sig ind i en erhvervsvirksomhed ved, i overensstemmelse med beskrivelsen i prospektet, at

  • erhverve ejendommen for den pris på 37,4 mio. kr., som udbyder havde skaffet den til
  • påtage sig at betale udgifterne ved dette købs berigtigelse og gennemførelse
  • påtage sig at betale omkostninger og honorarer, som havde karakter af vederlag for investeringsprojektets udvikling og udbud.

Det var under disse omstændigheder uden betydning, om kommanditselskabets køb af ejendommen skete før eller efter investorernes anpartstegning. Betaling til en engelsk mægler for arbejdet med at finde mulige investeringsejendomme og andre opgaver, som angik etableringen af erhvervsvirksomheden, skulle behandles på samme måde som udgiften til projektudbyderens honorar . Denne betaling var derfor ikke en handelsomkostning og kunne ikke regnes med ved opgørelse af afskrivningsgrundlaget. Honoraret til udbyderen kunne ikke indgå i afskrivningsgrundlaget, ligesom et honorar vedrørende oplysninger om kreditværdighed ikke kunne indgå i afskrivningsgrundlaget, da der var tale om omkostninger forbundet med finansieringen af ejendommen.

Se tilsvarende SKM2014.146.LSR

SKM2008.967.HR

Højesteret udtalte, at der i afskrivningsgrundlaget for den omhandlede ejendoms bygninger og installationer, kun kan indgå udgifter, der kan knyttes til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af de afskrivningsberettigede aktiver.
Da Højesteret lagde til grund, at et udbyderhonorar vedrørte den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet , kunne der ikke være tale om en udgift, der kunne knyttes til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet. Højesteret fandt, at der derimod var tale om en etableringsudgift.
Udgiften til udbyderhonorar kunne derfor ikke indgå i afskrivningsgrundlaget.

Højesteret henviser i dommen til SKM2007.773.HR og SKM2007.775.HR .
Højesteret stadfæstede ikke den indankede landsretsdom i henhold til grundene. Da der ikke havde været afholdt udgifter til mæglerhonorar i traditionel forstand, havde landsretten fundet, at en del af det omtvistede beløb i princippet kunne omfatte et honorar, der kan sidestilles med et mæglerhonorar. Da der imidlertid ikke under sagen var fremlagt eller foretaget en nærmere specifikation eller opdeling af det samlede honorar, fandt landsretten dog ikke, at der var grundlag for, at nogen del heraf kunne regnes med i afskrivningsgrundlaget. Ved ikke at nævne noget om, at det sparede mæglerhonorar kan indgå i afskrivningsgrundlaget, tager Højesteret efter Skatteministeriets opfattelse afstand fra, at et beløb, der svarer til sparede mæglerudgifter, kan indgå i afskrivningsgrundlaget i tilfælde, hvor der ikke udover udgiften til udbyderhonorar har været afholdt udgifter til ejendomsmægler.

Se tilsvarende SKM2014.116.BR

Landsretsdomme

SKM2014.736.ØLR En skattepligtig videresolgte i 2006 og 2007 anparter i et kommanditselskab. Hun havde selv erhvervet  anparterne i 2004. Ifølge overdragelsesaftalerne fra 2006 og 2007 skulle hele anskaffelsessummen henføres til den faste ejendom. Der var ikke i aftalerne eller i de  oplysninger, der i øvrigt var fremkommet, holdepunkter for at antage, at der i anskaffelsessummen indgik et vederlag for den værdi det repræsentererede at indtræde i et struktureret og tilrettelagt investeringsprojekt. Aftalerne indebar, at erhververne i henhold til den dagældende praksis om "brugte anparter" kunne lade den således opgjorte anskaffelsessum indgå i afskrivningsgrundlaget, idet eventuelle omkostninger, som den oprindelige investor havde afholdt (udbyderhonorer, finansieringsomkostninger og markedsføringsomkostninger) blev anset for etableringsomkostninger, der én gang for alle var blevet betalt af denne. Under disse omstændigheder kunne den skattepligtige ikke anses for at have løftet bevisbyrden for, at en del af afståelsessummen vedrørte værdien af at kunne deltage i et struktureret og tilrettelagt investeringsprojekt. Ved opgørelsen af ejendomsavancen skulle hele salgssummen derfor anses for at vedrøre den faste ejendom.

Tidligere instans:      

SKM2013.504.BR

SKM2013.200.ØLR Den skattepligtige havde ved sit køb af anparter i et ejendomsinvesteringsprojekt blandt andet betalt udbyder et honorar for etablering af virksomheden. Dette honorar kunne ikke medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen i forbindelse med beregningen af den skattepligtige avance ved salg af ejendommen. Landsretten henviste til SKM2008.967.HR og SKM2009.562.HR og bemærkede, at principperne for opgørelsen af anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven er de samme som dem, der gælder efter afskrivningsloven. Udgifter til en investorrejse kunne heller ikke medregnes ved investorernes opgørelse af anskaffelsessummen.

Tidligere instans:

SKM2012.515.BR

SKM2012.588.ØLR

Udbyderen af et ejendomsinvesteringsprojekt havde som enekommanditist købt og videresolgt en udlejningsejendom til 10 investorer. Avancen ved videresalget havde reelt karakter af honorar til projektudbyderen for arbejdet med den overordnede tilrettelæggelse og strukturering af investeringsprojektet og kunne hverken helt eller delvist medregnes ved opgørelsen af investorernes anskaffelsessum efter  SKM2008.967.HR

Se tilsvarende i SKM2012.533.VLR

SKM2012.84.ØLR

En investor havde erhvervet anparterne fra den oprindelige udbyder ved en "tegningsaftale". Retten fandt, at anparterne var erhvervet ved tegning og ikke ved overdragelse. Det udbyderhonorar , der var betalt, var en omkostning, der angik etablering af selve virksomheden og ikke en udgift, der kunne knyttes til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet. Ved opgørelsen af investorens avance ved videresalg af anparterne kunne udbyderhonoraret ikke indgå i anskaffelsessummen for ejendommen. Efter forarbejderne til ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven måtte det antages, at det har været lovgivers hensigt, at anskaffelsessummen i henholdsvis ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven skal opgøres efter ensartede principper.

SKM2011.487.VLR

Udgifter til " investorrejse " for investorerne i en ejendom i Skotland blev anset for en intern omkostning for projektudbyderen. Udgifterne var derfor hverken fradragsberettigede eller afskrivningsberettigede for investorerne. Det var i den forbindelse uden betydning, at udgifterne til investorrejsen kunne rummes i udbyderhonoraret.

SKM2009.498.VLR

En kommanditist, der ud over sit indskud i forbindelse med sin indtræden i kommanditselskabet yderligere betalte et beløb beregnet som 5 pct. af indskuddet som en risikopræmie til de oprindelige kommanditister, er ikke berettiget til at regne risikopræmien med i afskrivningsgrundlaget. Beløbet blev anset som en etableringsudgift af vindmølleprojektet.

Sagen vedrørte et vindmølleprojekt (driftsmidler), men det tilsvarende ville gælde, hvis der havde været tale om et ejendomsinvesteringsprojekt.

SKM2007.41.ØLR

Sagsøgeren, der var kommanditist i et 10-mandsprojekt vedrørende en investeringsejendom, havde ikke krav på forholdsmæssig fradragsret for sin andel af udgifterne til udbyderen af 10-mandsprojektet, hverken efter LL § 8 I om fradrag for markedsundersøgelser, LL § 8 J om fradrag for udgifter til advokat og revisor, eller efter ligningspraksis vedrørende afskrivningsret for sædvanlige handelsomkostninger som tillæg til en afskrivningsberettiget fast ejendoms anskaffelsessum efter dagældende AL §§ 18 og 19 A.
Landsretten fandt, at udbyderens omkostninger til markedsundersøgelser var udbyderens egne interne omkostninger , der ikke kunne trækkes fra af det 10-mands K/S, der efterfølgende erhvervede ejendommen, samt at der ikke var fremlagt fornøden dokumentation for udgiften til advokat for at stifte K/S'et og til revisor for at udarbejde budgetter for kommanditisterne.
Udbyderhonoraret kunne heller ikke lægges til anskaffelsessummen for ejendommen, da der ikke forelå en sådan handelsomkostning, der efter sædvanlig ligningspraksis kan lægges til en fast ejendoms afskrivningsberettigede anskaffelsessum.

SKM2006.649.VLR

Sagsøgeren, der var kommanditist i et ejendomsprojekt, fik ikke medhold i, at han til sin andel på 1/10 af afskrivningsgrundlaget for ejendommen kunne regne den forholdsmæssige andel af et beløb på knap kr. 4 mio. med, som kommanditselskabet havde betalt i " projektomkostninger, rådgivningshonorar og udbyderhonorar ".
Beløbet kunne hverken trækkes fra som en driftsomkostning efter SL § 6 , stk. 1, litra a, eller regnes med til ejendommens skattemæssige afskrivningsgrundlag
i overensstemmelse med den særlige ligningspraksis om, at sædvanlige handelsomkostninger, som stempelomkostninger, ejendomsmæglerhonorar samt honorar til berigtigende advokat regnes med til afskrivningsgrundlaget.
Skatteministeriet anerkendte for landsretten, at en række mindre beløb til berigtigende advokat og tilstandsrapport samt til revisor kunne trækkes fra efter den nævnte praksis samt i medfør af LL § 8 J.
Landsretten fandt herudover konkret, at en udgift til en byggeteknisk gennemgang af ejendommen ved en tegnestue var fradragsberettiget efter den omhandlede ligningspraksis.

Se tilsvarende i SKM2007.41.ØLR  
SKM2007.467.LSR
SKM2007.468.LSR

SKM2006.310.VLR

Projektudbyderhonorar i forbindelse med ejendomsinvesteringsprojekt indgik ikke i afskrivningsgrundlaget.

SKM2002.530.VLR

I forbindelse med overdragelsen af en gård mellem uafhængige parter havde parterne fordelt købesummen på de overdragne aktiver i slutsedlen. Sælgeren gjorde gældende, at afskrivningsgrundlaget ikke skulle opgøres efter denne fordeling og støttede sig til en skønserklæring.
Landsretten fastslog, at den pågældende fordeling i slutsedlen var en del af overdragelsesaftalen, og at det anførte beløb måtte anses som udtryk for parternes vedtagelse om afståelsessummen for driftsbygningerne . Denne værdi havde køber da også anvendt som sit afskrivningsgrundlag. Skattemyndighederne havde ikke anfægtet fordelingen af købesummen. På denne baggrund kunne det forhold, at skønsmanden havde anslået bygningernes almindelige handelsværdi til en anden og væsentlig lavere værdi ikke føre til, at skattemyndighedernes ansættelse kunne tilsidesættes.

Byretsdomme

SKM2012.516.BR

Tre kommanditselskaber ejede hver en erhvervsejendom, som blev afstået i henholdsvis 2005, 2006 og 2007. Frem til afståelsen havde selskabsdeltagerne løbende foretaget skattemæssige afskrivninger på ejendommene. I afskrivningsgrundlaget havde de ladet såkaldte udbyderhonorarer indgå. Det var uomtvistet i sagen, at medtagelsen af disse udbyderhonorarer i afskrivningsgrundlagene var?sket med urette, hvorfor de årlige afskrivninger havde været for store .
Som følge af fristreglen i SFL § 26, stk. 1, var skattemyndighederne ved de senere afgørelser, i hvilke sagsøgerens genvundne afskrivninger blev forhøjet i forhold til det selvangivne, afskåret fra at foretage ansættelser af de enkelte indkomstår, hvori de løbende afskrivninger var foretaget. Tvisten for alle tre indkomstår bestod derfor i, hvorvidt skattemyndighederne ved de senere ansættelser af sagsøgerens genvundne afskrivninger i salgsårene var afskåret fra at opgøre ejendommenes nedskrevne værdier, jf. AL § 21, stk. 2, uden indregning af udbyderhonorarer og på baggrund af de faktisk foretagne (for høje) afskrivninger.
Retten gav Skatteministeriet medhold i, at opgørelsen af sagsøgerens genvundne afskrivninger skulle ske i salgsårene, og at opgørelsen af de nedskrevne værdier var sket korrekt. Det forhold, at sagsøgeren i de tidligere indkomstår, der ikke kunne ansættes, havde anvendt et forkert afskrivningsgrundlag, kunne derfor ikke føre til, at skattemyndighederne efter SFL § 26 var afskåret fra at foretage de skete korrektioner i salgsårene. Herudover var Skattemyndighederne ikke med henvisning til det skatteretlige forventningsprincip eller de forvaltningsretlige principper om tilbagekaldelse af begunstigende forvaltningsakter afskåret fra at foretage en fornyet ansættelse af sagsøgerens genvundne afskrivninger i indkomståret 2006, selvom myndighederne i en forudgående afgørelse ikke havde fundet anledning til at foretage denne forhøjelse.

SKM2012.515.BR

Ved opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven efter salg af en ejendom, der var indgået i et ejendomsinvesteringsprojekt, kunne investor hverken medregne udbyderhonoraret ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum eller fradrage udbyderhonoraret ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum.

SKM2011.32.BR

Honoraret til udbyderen af et ejendomsinvesteringsprojekt skulle ikke regnes med som en købsomkostning ved opgørelsen af anskaffelsessummen i forbindelse med beregningen af den skattepligtige ejendomsavance efter salget af investeringsejendommen.
Det kunne ikke føre til et andet resultat, at den pågældende investor først var indtrådt som kommanditist i investeringsprojektet et år efter det begyndte, og at han derfor ikke havde deltaget fra starten. Retten bemærkede, at det efter forarbejderne til henholdsvis ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven må antages, at det har været lovgivers hensigt, at anskaffelsessummen skal opgøres efter ensartede principper i de to love, og at udbyderhonorar ifølge SKM2008.967.HR er en etableringsudgift og ikke kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet.

Landsskatteretskendelser

SKM2013.179.LSR

Ved salg af anparter i ejendomme skulle den aftalte fordeling af overdragelsessummen lægges til grund, således at afståelsessummen ikke skulle korrigeres for udbyderhonorar m.v. Aftalen om salg af anparterne blev indgået pr. 1. januar 2008, og var således ikke omfattet af den praksisændring, der skete med udsendelsen af styresignalet SKM2009.261.SKAT den 14. april 2009.

SKM2009.811.LSR

Et beløb benævnt " compensation payment " betalt til sælgeren af en ejendom erhvervet af et K/S i England, hvori klageren deltog som kommanditist, kunne ikke lægges til anskaffelsessummen for ejendommen eller trækkes fra som kurstab på gæld i fremmed valuta.

SKM2009.729.LSR

Ved opgørelsen af ejendomsavancen i forbindelse med salget af en ejendom ejet af et kommanditselskab, hvori klageren via udbyderen havde erhvervet " brugte anparter ", ansås en merpris betalt til udbyderen for at vedrøre formidlingen af de pågældende anparter, og beløbet kunne derfor ikke lægges til anskaffelsessummen.

SKM2009.576.LSR

En kommanditists anskaffelse af anparter i et ejendomsinvesteringsprojekt ansås ikke som køb af "brugte anparter", og den del af anskaffelsessummen, der ansås for at vedrøre udbyderhonorar mv., kunne derfor ikke tages med i afskrivningsgrundlaget .

SKM2008.984.LSR

Klager købte anparter i et kommanditselskab pr. 1/10 2001. Sælger var en investor, som i 1999 havde erhvervet anparterne fra udbyder af projektet. Retten fandt, at der var tale om køb af brugte anparter , og derfor skulle der ikke ske regulering af afskrivningsgrundlaget for udbyderhonorar mv.

SKM2008.776.LSR

Ved opgørelse af en kommanditists andel af genvundne afskrivninger samt avance ved kommanditselskabets salg af ejendom kunne udbyderhonorar ikke tages med i anskaffelsessummen .

SKM2008.579.LSR

Landsskatteretten accepterede i princippet, at en dokumenteret prisstigning vedrørende perioden fra en projektudbyders erhvervelse af en ejendom og frem til salget til investorerne , kunne indgå i investorernes afskrivningsgrundlag. Det er dog en forudsætning, at

  • der er tale om en ejerperiode af en vis længde
  • udbyderen skattemæssigt behandler salget til investorerne som en afståelsessum ved salg af fast ejendom og opgør avancen efter de regler, der gælder for dette
  • at ejendommens driftsresultat fordeles i overensstemmelse med den aftale, der er indgået om overdragelse af ejendommen.

Da disse forudsætninger ikke var opfyldt i den konkrete sag, kunne en påberåbt værdistigning ikke indgå i investorernes afskrivningsgrundlag.

SKM2007.944.LSR

Honorar for rådgivning og konsulentassistance samt vederlag for garantiprovision kunne ikke regnes med i det skattemæssige afskrivningsgrundlag for et tysk vindmølleprojekt . Udgifter til projektudvikling i forbindelse med etablering af et vindmølleprojekt, der skulle udbydes til passive investorer, kunne ikke anses som et aktiv omfattet af AL § 40 , stk. 2.

Sagen vedrørte et vindmølleprojekt (driftsmidler), men det tilsvarende ville gælde, hvis der havde været tale om et ejendomsinvesteringsprojekt.

SKM2007.468.LSR

Sagen vedrørte opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for en kommanditists andel i kommanditselskabets faste ejendom. Udbyderhonorar blev ikke godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget . Sagen vedrørte også spørgsmålet om fradrag for administrationsudgifter m.m.

SKM2007.467.LSR

Stempel og tinglysningsomkostninger, som blev afholdt i forbindelse med købet af en ejendom, kunne indgå i afskrivningsgrundlaget. Udgiften til tingbogsgebyr vedrørende pantebrev samt lånesagshonorar kunne efter Landsskatterettens opfattelse ikke indgå i anskaffelsessummen for ejendommen, da der var tale om låneomkostninger.
Landsskatteretten godkendte dog, at advokatudgifter indgik i afskrivningsgrundlaget, fordi udgiften blev afholdt i forbindelse med handlen med ejendommen.
Det blev godkendt, at den afholdte udgift til ejendomsmægler blev lagt til anskaffelsessummen for ejendommen, fordi det over for Landsskatteretten på tilstrækkelig vis var sandsynliggjort, at udgiften var afholdt i forbindelse med købet af ejendommen, og at arbejdet kun omfattede typisk mæglerarbejde.
Udbyders honorar var efter Landsskatterettens opfattelse ikke en udgift, der var knyttet til selve handlen med ejendommen, da honoraret i det væsentlige blev anset for at være et honorar til udbyder for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af projektet . Udbyderhonorar kunne derfor ikke indgå i anskaffelsessummen for ejendommen, og der kunne derfor ikke afskrives på udgiften.
Landsskatteretten fandt også, at de ikke-afskrivningsberettigede omkostninger skulle fragå fradragskontoen.

TfS 2000, 527 LSR

Der var ikke hjemmel til at fastsætte kursen på et sælgerpantebrev efter det af Told- og Skattestyrelsen udarbejdede tabelmateriale. Sælgerpantebrevet var udstedt i forbindelse med en virksomhedsoverdragelse. Kursen skulle ansættes til handelsværdien.

Skatterådsafgørelser og Ligningsrådsafgørelser

SKM2015.88.SR

Et udbyderselskab erhvervede med henblik på videresalg samtlige kommanditanparter i et vindmølleselskab. Der blev til grund for erhvervelse og senere videresalg udarbejdet et salgsprospekt med udarbejdelse af budget m.v. Efter at have gennemført en række optimeringer af kommanditselskabet blev anparterne ca. 1 år senere videresolgt til spørger. Udbyderselskabets salgssum for vindmøllerne var ca. € 500.000 højere end dets anskaffelsessum.

Forskelsbeløbet på ca. € 500.000 måtte efter Skatterådets opfattelse anses for vederlag for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, og kunne derfor ikke indgå i spørgers skattemæssige afskrivningsgrundlag. Spørger ville alene kunne afskrive på grundlag af det beløb som udbyderselskabet erhvervede vindmøllerne til.

 

Sagen vedrørte et vindmølleprojekt (driftsmidler), men det tilsvarende ville gælde, hvis der havde været tale om et ejendomsinvesteringsprojekt.

SKM2011.644.SR

Skatterådet bekræfter, at sælgere af såkaldte brugte anparter er skattefrie af den del af salgssummen, som knytter sig til det oprindelige udbyderhonorar .
Til spørgsmål om, hvorvidt deltagere i nye eller eksisterende kommanditselskaber kan regne et særskilt honorar til selskabets administrator for assistance i forbindelse med selskabets køb af (yderligere) en ejendom med til ejendommens skattemæssige anskaffelsessum (afskrivningsgrundlaget), henviser Skatterådet til sagsfremstillingen og begrundelsen, da rådet bemærker, at kun omkostninger medgået til berigtigelse og gennemførelse af selve handlen kan indgå i afskrivningsgrundlaget .

SKM2011.99.SR

Et bindende svar vedrørte opgørelse af afskrivningsgrundlaget for et kraftvarmeværk. I et forudgående bindende svar af den 22. april 2008 havde Skatterådet fundet, at afskrivningsgrundlaget kunne opgøres som den kontantomregnede entreprisesum . Skatterådet bekræftede, at dette fortsat gjaldt efter indgåelse af en tillægsaftale til en aftale om levering af varme fra kraftvarmeværket.

SKM2010.423.SR

Skatterådet bekræftede, at der i relation til ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven er parallelitet mellem spørgers afståelsessum og en kommende købers anskaffelsessum ved salg af spørgers anparter i et K/S.
Skatterådet bekræftede også, at en andel af den kommende købers anskaffelsessum anses som vederlag for " værdien af adgangen til deltagelse i en igangværende erhvervsvirksomhed med udlejning af fast ejendom ", og at denne andel tilsvarende anses som vederlag for afståelse af "værdien af adgangen til deltagelse i en igangværende erhvervsvirksomhed med udlejning af fast ejendom" for spørgers vedkommende.
Skatterådet udtalte efter hvilke principper den andel, som anses som "værdien af adgangen til deltagelse i en igangværende erhvervsvirksomhed med udlejning af fast ejendom" kan ansættes.
Skatterådet bekræftede endeligt, at den del af spørgers afståelsessum, der anses som vederlag for værdien af adgangen til deltagelse i en igangværende erhvervsvirksomhed med udlejning af fast ejendom og som reducerer spørgers skattemæssige afståelsessum for anparterne, er skattefri for spørger.

SKM2008.389.SR

Skatterådet tog i sagen stilling til, om en række udgifter kunne regnes med i afskrivningsgrundlaget for K/S H's investeringsejendom.
Følgende kunne regnes med i afskrivningsgrundlaget for ejendommen

  • sædvanligt honorar til en arkitekt for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen
  • sædvanligt mæglersalær , forudsat at det konkret kunne godtgøres, at der var udøvet en egentlig mæglervirksomhed i forbindelse med overdragelse af ejendommen
  • udgifter til advokat for udarbejdelse af skøde .

Derimod kunne udgifter til konsulentbistand med gennemgang af

  • ejendommens lejekontrakter
  • finansieringsmuligheder
  • udgifter til advokat til gennemgang af ejendommens papirer i forbindelse med købet af ejendommen
  • udgifter til identifikation af ejendommen (" Finders Fee ")

ikke lægges til afskrivningsgrundlaget.

SKM2003.79.LR

Ved opførelse af en ny bygning i forbindelse med eventuel nedrivning af den gamle bygning kunne udgifterne til nedrivning efter Ligningsrådets opfattelse lægges til afskrivningsgrundlaget for den nye bygning i det omfang,

  • der udelukkende var tale om nedrivningsudgifter, der vedrørte de dele af den gamle bygning, som det var nødvendigt at fjerne for, at den nye bygning fysisk kunne placeres på det pågældende grundstykke, og
  • forudsat at den nye bygning blev opført i umiddelbar forbindelse med, at den gamle bygning helt eller delvis blev fjernet.

Under samme forudsætninger fandt Ligningsrådet, at nedrivningsudgifterne kunne lægges til anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter