Indhold

Dette afsnit beskriver praksis om, hvornår udlejning af sommerhuse og ferielejligheder anses for at være selvstændig erhvervsvirksomhed.

Afsnittet indeholder:

  • Regel
  • Forholdet til lov om sommerhuse og campering mv.
  • Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Regel

Som udgangspunkt kræves det for at acceptere, at der skatteretligt foreligger erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed, at

  • ejeren effektivt har fraskrevet sig egen benyttelse af sommerhuset
  • skatteyderen kan dokumentere, at sommerhuset ikke er benyttet privat
  • udlejningsvirksomheden ud fra en samlet vurdering skal være erhvervsmæssig drevet.

I følge praksis er det en afgørende forudsætning for, at der kan statueres erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed, at skatteyder kan dokumentere, at den fulde og ubegrænsede ret til at disponere over sommerhuset er overdraget til tredjemand i hele indkomståret.

Desuden har skatteyder også bevisbyrden for, at skatteyderen ikke har benyttet sommerhuset privat i indkomståret. Bevisbyrden skærpes, hvis skatteyderen ikke ved kontrakten med tredjemand formelt har fraskrevet sig retten til at benytte sommerhuset privat.

Bemærk

Om forholdet til anden lovgivning, herunder indberetningspligten, se nedenfor om "Forholdet til lov om sommerhuse og campering mv.".

Om afgørelser i skatteretlig praksis, se nedenfor under "Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre".

Forholdet til lov om sommerhuse og campering mv.

Indberetningspligt

En udlejning, der opfylder de krav, som er nævnt under "Regel", skal altid indberettes til Erhvervsstyrelsen (tidligere Naturstyrelsen). Se Bekendtgørelse nr. 1137 af 24. september 2015 om henlæggelse af visse opgaver og beføjelser til Erhvervsstyrelsen efter lov om planlægning, lov om sommerhuse og lov om campering m.v. samt lov om kolonihaver, § 3, stk. 2.

Udlejningen kræver tilladelse efter sommerhusloven. En sådan tilladelse vil som altovervejende hovedregel ikke blive givet, hvis en bolig - uanset om boligen ligger i sommerhusområde, byzone eller landszone - udlejes erhvervsmæssigt til ferie/fritidsformål, fx hvis ejeren har fraskrevet sig retten til selv at anvende boligen til ferie/fritidsformål. Se sommerhusloven: https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=144267. Udlejningen kan derfor kun ske lovligt efter tilladelse fra Erhvervsstyrelsen.

Vær derfor opmærksom på, at SKAT har en indberetningsforpligtelse. Indberetning skal ske umiddelbart efter accept af, at ferieboligejerens udlejning skatteretlig drives som erhvervsmæssig virksomhed.

SKAT skal sende indberetning til Erhvervsstyrelsen, hvis SKAT bliver opmærksom på udlejningsvirksomhed, der kan være omfattet af sommerhuslovens § 1 om erhvervsmæssig udlejning mv.

Indberetningspligten fremgår af sommerhuslovens § 11, hvorefter kommunalbestyrelser, told- og skatteforvaltningen og tinglysningsmyndigheder skal indberette (til miljøministeren), hvis de kommer til kundskab om virksomhed, der kan være omfattet af sommerhuslovens § 1.

Erhvervsstyrelsens kontrol med overholdelsen af sommerhuslovens § 1 er i vidt omfang baseret på indberetninger fra SKAT.

Der er imidlertid ikke fuldstændigt sammenfald mellem, hvad der i skattemæssig forstand anses for at være erhvervsmæssig udlejning, og den erhvervsmæssige udlejning, der efter praksis omfattes af sommerhuslovens § 1.

For at Erhvervsstyrelsen kan vurdere, om udlejningen kræver tilladelse efter sommerhuslovens § 1, skal følgende forhold indberettes:

  • Selskaber, foreninger og andre sammenslutninger, private institutioner, stiftelser, legater og fonde indberettes altid, hvis de ejer, bruger, udlejer eller fremlejer ferieboliger.
  • Privatpersoners og enkeltmandsfirmaers udlejning af en eller flere ferieboliger indberettes, når SKAT anerkender udlejningen som erhvervsmæssig, herunder i tilfælde hvor udlejningen er omfattet af virksomhedsskatteloven.
  • Privatpersoners udlejning af ferieboliger, når der udlejes mere end to ferieboliger.
  • Desuden indberettes, hvis udlejningen i øvrigt forekommer omfattende - økonomisk og/eller tidsmæssigt, fx hvis der er tale om udleje af en feriebolig, hvor ejeren har fraskrevet sig rådigheden over ferieboligen.
  • Ved "ferieboliger" forstås alle former for hus eller husrum, der ikke anvendes til helårsbeboelse, fx også bylejligheder og parcelhuse.

Indberetning skal ske til: Erhvervsstyrelsen, Dahlerups Pakhus, Langelinie Allé, 17, 2100 København Ø.

Ved indberetningen oplyses følgende:

  • Udlejers navn
  • Udlejers adresse
  • Adresse på det udlejede
  • Eventuelle oplysninger om lejeindtægt og udlejningsperiode.

Bemærk

Der henvises til DJV Processuelle regler for SKATs opgaver, afsnit A.A.6.1.2 om videregivelse af fortrolige oplysninger til andre forvaltningsmyndigheder.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante skatteretlige afgørelser på området:

Afgørelse
samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

Højesteretsdomme

SKM2005.78.HR

Sommerhusudlejning. Ikke erhvervsmæssig.

Skatteyderen havde ikke fraskrevet sig retten til privat benyttelse af eget sommerhus i kontrakten med et udlejningsbureau. Det var derfor uden betydning, om sommerhuset faktisk havde været privat benyttet.

Se også SKM2005.78.HR.

SKM2002.229.HR

Sommerhusudlejning. Ikke erhvervsmæssig.

Skatteyderen havde ikke fraskrevet sig retten til privat benyttelse af eget sommerhus i kontrakten med et udlejningsbureau, og da det var uden betydning, at privat benyttelse faktisk ikke havde fundet sted, kunne reglerne om ejendomme, der udelukkende anvendes erhvervsmæssigt, ikke bruges.

Se også SKM2005.78.HR.

Landsretsdomme

SKM2005.23.VLR

Sommerhusudlejning. Ikke erhvervsmæssig.

Landsretten fandt, at skatteyderen havde haft mulighed for at benytte sommerhuset privat.

Det var derfor ikke godtgjort, at sommerhuset i skattemæssig forstand udelukkende havde været anvendt erhvervsmæssigt.

Landsretten udtalte, at det var uden betydning for resultatet, at skatteyderen og hans familie efter det oplyste rent faktisk ikke havde benyttet sommerhuset.

Dommen blev indbragt for Højesteret af skatteyderen men er efterfølgende hævet.

TfS 2000, 235 VLD

Sommerhusudlejning. Ikke erhvervsmæssig.

Skatteyder var ejer af to sommerhuse, som blev udlejet gennem et bureau. Landsretten fastslog, at udlejning af fast ejendom som udgangspunkt må anses for at være en selvstændig erhvervsvirksomhed, der er omfattet af VSL § 1, stk. 1. Aktiver, der benyttes både til erhvervsmæssige og private formål, kan imidlertid ikke indgå i en selvstændig erhvervsvirksomhed. Se VSL § 1, stk. 3, 1. pkt.

Udlejningsaftalerne med bureauet gav skatteyder ret til at benytte ejendommene i et omfang, der lå ud over, hvad der var nødvendigt for at opfylde sagsøgtes forpligtelse til at vedligeholde dem.

Landsretten fandt på den baggrund, at aftalerne gav skatteyder mulighed for privat benyttelse. Uanset udlejningens omfang fandt landsretten, at det havde været muligt for skatteyderen at udnytte brugsretten. Denne brugsret var skattepligtig for skatteyder efter SL § 4, 2. punktum.

Retten fandt, at skatteyder ikke havde godtgjort, at sommerhusene udelukkende havde været anvendt erhvervsmæssigt. Virksomhedsordningen kunne af den grund ikke anvendes for de to sommerhuse.

TfS 1997, 365 ØLD

Sommerhusudlejning. Ikke erhvervsmæssig.

En skatteyder stod selv for udlejning af sit sommerhus og afgav tro- og love-erklæring om, at huset udelukkende havde været anvendt til udlejning.

Landsretten fandt, at det er en afgørende forudsætning for, at der foreligger erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed, at skatteyderen effektivt har fraskrevet sig retten til at benytte sommerhuset.

Landsretten bemærkede således, at da skatteyder havde haft mulighed for at benytte sommerhuset, var det uden betydning for sagen, om skatteyderen havde benyttet sommerhuset eller ej.

Virksomhedsordningen kunne derfor ikke anvendes.

TfS 1991, 357 VLD

Udlejning af sommerhus. Ikke erhvervsmæssig. Manglende intensitet.

Sagen vedrørte en skatteyder, som erhvervede det omhandlede sommerhus på et tidspunkt, hvor han allerede ejede en udlejningsejendom og to sommerhuse, som blev benyttet privat.

Det tredje sommerhus var efter det oplyste erhvervet udelukkende med henblik på udlejning.

Retten nægtede fradrag for underskud ved udlejningen af sommerhuset med henvisning til, at omfanget af udlejningen var for lille, lejeindtægterne for små i forhold til udgifterne og udlejningsbestræbelserne manglede intensitet.

Byretsdomme

SKM2011.312.BR

Udlejning af hotelejerlejlighed. Ikke erhvervsmæssig.

En skatteyders udlejning af en hotelejerlejlighed blev ikke anset for at være erhvervsmæssig virksomhed.

Skatteyderen kunne derfor ikke

  • trække driftsunderskud fra
  • anvende virksomhedsskatteordningen
  • foretage skattefri virksomhedsomdannelse.

Retten lagde til grund, at

  • lejligheden kun var blevet udlejet i en uge i 2006
  • skatteyderen var i besiddelse af nøgle til lejligheden
  • skatteyderen i overensstemmelse med vedtægter for ejerforeningen var berettiget til selv at benytte lejligheden ved at leje den på markedsvilkår.

Retten fandt på denne baggrund ikke, at sagsøgeren effektivt havde fraskrevet sig rådigheden over lejligheden.

Retten lagde yderligere vægt på, at der ikke var indgået en aftale med et udlejningsbureau, der effektivt afskar ejeren fra at råde over ejendommen, hvorimod udlejningen i et vist omfang skete ved, at sagsøgeren selv sørgede for, at udlejning kunne finde sted gennem ejerforeningen.

Skatteyderen kunne desuden ikke straksafskrive inventaret, allerede fordi han endnu ikke var ejer af det på det relevante tidspunkt.

SKM2009.48.BR

Udlejning af lejlighed i feriecenter. Deltagelse i I/S. Ikke erhvervsmæssig.

Skatteyderen købte i juni 1987 og i december 1988 tre ejerlejligheder beliggende i et feriecenter.

Som led i ejerskabet af ferielejlighederne var skatteyderen samtidig interessent i det interessentskab, der stod for driften af fællesfaciliteterne i feriecentret.

I forbindelse med skatteyderens erhvervelse af ferielejlighederne havde skattemyndighederne pålagt ejerne af lejligheder i feriecentret at opkræve moms, fordi udlejningen af ferielejlighederne blev anset for at være momspligtig hotelvirksomhed.

Skatteyderen havde siden 1994 selv stået for udlejningen, og skattemyndighederne havde nægtet ham fradrag for indkomstårene 2000 og 2001, fordi udlejningsvirksomheden ikke blev anset for at være erhvervsmæssig.

Retten fandt, at skatteyderens udlejning af ferielejlighederne ikke var erhvervsmæssig, da han ikke effektivt havde fraskrevet sig rådigheden over lejlighederne til privat benyttelse.

Den omstændighed, at der i lokalplanen for området var forbud mod at anvende ferieboligerne til privat brug, kunne efter rettens opfattelse ikke sidestilles med en effektiv rådighedsberøvelse. Heller ikke ejerforeningens vedtægter, der pålagde ejerne at stille lejlighederne til rådighed for udlejning i feriecentret, kunne sidestilles med effektiv rådighedsberøvelse, allerede fordi skatteyderen selv havde stået for udlejningen.

Den omstændighed, at skattemyndighederne anså udlejningsvirksomheden for at være momspligtig, kunne heller ikke føre til, at udlejningsvirksomheden i skattemæssig forstand kunne anses for at være erhvervsmæssig.

Endelig fandt retten, at sagsøgerens deltagelse i interessentskabet heller ikke var erhvervsmæssig, fordi interessentskabets indtægter i det væsentligste stammede fra interessenternes kontingenter, og fordi interessentskabets opgaver i det væsentligste vedrørte opgaver, som ejerforeningen skulle have varetaget.

Landsskatteretskendelser

SKM2014.659.LSR

Udlejning af ferielejlighed. Ikke erhvervsmæssig.

Skatteyderen blev ikke anset for i skattemæssig forstand at have drevet erhvervsmæssig virksomhed med udlejning af en ferielejlighed.

Retten fandt, at skatteyderen ikke effektivt havde fraskrevet sig retten til at benytte ferielejligheden.

Det var uden betydning, om han rent faktisk havde benyttet lejligheden privat.

Det var også uden betydning, at ejerlejlighederne ifølge lokalplan var omfattet af pligt til erhvervsmæssig udlejning til hotelformål, da det ikke siger noget om ejerens brug af lejligheden.

Som ejer af en lejlighed i komplekset havde skatteyderen meget fordelagtige lejevilkår, og da lejlighederne var ens indrettet, var det uden betydning, hvilken lejlighed, han selv boede i. Det kunne derfor ikke tillægges vægt, at den lejlighed, han selv benyttede, ikke var hans egen.

Skatteyderen kunne derfor ikke anvende virksomhedsordningen.

TfS 1997, 768 LSR

Udlejning af sommerhus. Erhvervsmæssig. Ikke privat brug.

Landsskatteretten gav skatteyderen medhold i, at der var tale om erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed.

Skatteyderen havde indgået kontrakt med et udlejningsbureau, der havde en ubegrænset ret til at disponere over sommerhuset ved udleje i de aktuelle indkomstår. I kontrakten havde skatteyderen ikke forbeholdt sig nogen privat brug af de to omtvistede sommerhuse, ligesom det blev lagt til grund, at skatteyderen ikke havde benyttet sommerhusene.

TfS 1992, 223 LSR

Sommerhus. Erhvervsmæssig/ikke erhvervsmæssig udlejning.

Et sommerhus blev ikke anset for at være udelukkende erhvervsmæssigt benyttet i indkomstår, hvor der ikke fandtes en udlejningskontrakt, der udelukkede ejerens benyttelse.

I et senere år, hvor der var en udlejningskontrakt, som udelukkede ejerens egen benyttelse af huset, blev udlejningen anset for at være erhvervsmæssig.

SKAT

SKM2009.711.SR

Udlejning af en hotellejlighed erhvervsmæssig.

Skatterådet bekræftede, at skatteyderens udlejning af en hotellejlighed kunne betragtes som erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed uden beskatning af nogen privatandel, når hun efter udlejningsaftalen med hotellet havde fraskrevet sig enhver mulighed for at benytte ejerlejligheden privat.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter