Dato for udgivelse
10 Jul 2012 10:50
Dato for afsagt dom/kendelse
02 Mar 2012 14:50
SKM-nummer
SKM2012.443.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Retten i Næstved, BS 23-2553/2008
Dokument type
Dom
Emneord
Parcelhusreglen, forbedring, vvs, salgsbestræbelser, syn, skøn
Resumé

  
Sagen omhandlede, hvorvidt avancen ved salg af en ejendom var omfattet af parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, samt hvorledes avancen skulle opgøres. Der blev under sagen afholdt syn og skøn.

Ved dommen fik Skatteministeriet medhold i, at den avance, som skatteyderen opnåede ved salget af ejendommen, var skattepligtig, idet ejendommen ikke havde tjent som reel og permanent bolig for sagsøgeren. Skatteyderen fik imidlertid medhold, for så vidt angår to af de poster, der var omtvistet vedrørende avanceopgørelsen. Skønsmanden havde ved skønsforretningen fastslået, at der i skatteyderens ejertid var udført såvel tag- som VVS-arbejde. Retten anså det således for godtgjort, at skatteyderen havde afholdt udgifter til en tagentreprise og til VVS-arbejde, hvorfor disse udgifter skulle fratrækkes i avanceopgørelsen.
  

Reference(r)
Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1
Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 2
  
Henvisning

Den juridiske vejledning 2013-1 C.H.2.1.15.7

Henvisning

Den juridiske vejledning 2013-1 C.H.2.1.9.6.2


Parter

A
(Advokat Finn Rasmussen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokat ved adv.fm. Thomas Dithmer)

Afsagt af byretsdommer

Lene Sigvardt

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen vedrører ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, fortjeneste i forbindelse med salg af en-familieshus.

Sagsøgerens påstand er, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at sagsøger, As, skattepligtige indkomst for skatteåret 2002 udgjorde 116.677 kr., subsidiært et andet beløb, dog mindre end den af Skatteministeriet opgjorte skattepligtige indkomst for A på 973.355 kr.

Sagsøgtes påstand er frifindelse, idet det anerkendes, at avancen ved salg af ejendommen ...1 skal nedsættes med 325.000 kr. Subsidiært, at ansættelsen af As skattepligtige indkomst for indkomståret 2002 hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne.

Sagsøger har over for den subsidiære påstand påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Den 1. november 2007 afsagde Landsskatteretten følgende kendelse vedrørende en af A indbragt klage:

"...

Klagen vedrører spørgsmålet, om avancen ved salget af en ejendom er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, samt opgørelsen af avancen.

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 2002

Kapitalindkomst

Skatteankenævnet har anset avancen ved salget af ejendommen ...1 for skattepligtig og har ansat avancen til 1.080.014 kr.

Landsskatteretten nedsætter avancen med 220.502 kr. til 859.512 kr.

Sagens oplysninger

Klageren købte den 29. november 2000 ejendommen ...1 med overtagelsesdag den 15. januar 2001. Den kontante købesum var 714.656 kr. Ejendommen er et enfamilieshus beliggende i landzone med et grundareal på 4.400 m².

Ejendommen blev solgt i 2002 med overtagelsesdag den 1. august 2002. Ejendommen blev solgt for 1.994.670 kr.

Klageren ejede i indkomståret 2002 tillige ejendommen ...2. Hun købte ejendommen den 4. september 1998 og solgte ejendommen den 1. september 2002. Klageren købte den 30. oktober 2002 ejendommen ...3, og solgte ejendommen med overtagelsesdag den 1. september 2005.

I henhold til folkeregisteroplysninger har der ikke været tilmeldt personer på adressen ...1 i klagerens ejertid. Klageren var således tilmeldt folkeregisteret på adressen ...2 i perioden fra 15. oktober 1998 til 1. november 2002, og herefter var hun tilmeldt adressen ...3, indtil den 1. august 2006.

Klagerens ejendomsmægler har i brev af 27. juni 2006 oplyst, at ejendommen ...2 blev sat til salg den 18. december 2000 og solgt i september/oktober 2002.

Klageren indgik den 12. august 2002 formidlingsaftale om salg af ejendommen ...1. Formidlingsaftalen var adresseret til ...1.

Af salgsopstillingen for ejendommen ...1 fremgik det, at ejendommen var under total istandsættelse. Ifølge notat af møde den 14. maj 2002 mellem klageren og køberen var ejendommen da under renovering og var næsten færdigrenoveret. Det blev ifølge notatet aftalt, at klageren udvendigt skulle iværksætte en række foranstaltninger, herunder en generel oprydning af ejendommen.

Det blev i henhold til notatet aftalt, at klageren blandt andet skulle iværksætte følgende foranstaltninger vedrørende beboelsesdelen: Rense og lakere gulve i to værelser på 1. sal, færdiggøre granitgulv i havestuen, opsætte 2 nye gavle på udlænger, pålægge linoleum på badeværelsesgulvet og opsætte skabe i to værelser på 1. sal. Klageren skulle tilstræbe at være færdig med stuehuset medio juni 2002.

I henhold til strømafregning for ejendommen ...1 blev der i perioden fra 1. februar 2001 til 13. maj 2001 forbrugt 354 kWh for målernummer xxx. Fakturaen var dateret 12. juni 2001 og var adresseret til ...2. I perioden fra 16. maj 2001 til 8. maj 2002 blev der forbrugt 13.837 kWh. Denne faktura var dateret 19. juni 2002 og var adresseret til ...3. Endvidere blev der i perioden fra 9. maj 2002 til 1. august 2002 forbrugt 4.267 kWh. Denne faktura var dateret til den 1. oktober 2002 og var adresseret til ...2. Vedrørende målernummer yyy på ejendommen ...1 blev der forbrugt 85 kWh i perioden fra 16. september 2001 til 1. august 2002 og 10 kWh i perioden fra 26. januar 2001 til 20. september 2001. Klageren har i alt afholdt udgifter til el i ejertiden på 28.001,41 kr.

Brev fra Nykredit af 9. april 2002 vedrørende forsikring af ejendommen ...1 er adresseret til ...2. Klageren har i alt afholdt udgifter til forsikring af ejendommen i ejertiden på 12.206,25 kr.

Ombygningen/istandsættelsen af ejendommen blev den 24. februar 2003 lovliggjort af teknisk forvaltning i kommunen. Klageren betalte 885 kr. herfor. Det fremgår blandt andet af brevet om lovliggørelsen, at der blev fremsendt anmeldelse om påbegyndt arbejde den 2. januar 2001, og at der blev fremsendt anmeldelse om fuldført arbejde den 6. januar 2003.

Klageren fik i brev af 11. september 2001 fra et tømrerfirma tilbud om, at tømrerfirmaet for 600.000 kr. inklusiv moms ville renovere taget på ejendommen ...1. Det fremgik af tilbuddet, at klageren skulle betale den 1. i måneden ifølge opgjort udført arbejde. Det fremgår af faktura af 30. juli 2002, at klageren i henhold til tilbuddet havde betalt tømrerfirmaet 600.000 kr. løbende ved udførslen af entreprisen.

Klageren har endvidere i henhold til tre fakturaer dateret henholdsvis den 5. september 2001, den 24. oktober 2001 og den 27. juni 2002 fra G1 købt køkkenelementer og diverse for henholdsvis 62.551,65 kr., 21.800 kr. og 4.848 kr.

I henhold til faktura af 3. august 2002 fik klageren udført malerarbejde på stuehuset på adressen ...1 for 85.000 kr. inklusiv moms i henhold til tilbud af 17. august 2001. Det fremgår af fakturaen, at beløbet blev betalt løbende.

Klageren betalte i henhold til brev af 4. oktober 2001 12.028,49 kr. til ejendomsmægler for købet af ejendommen ...1. Beløbet bestod af 5.000 kr. til skødeskrivning, 5.500 kr. til tinglysning af skøde, 66,42 kr. i rente for udlæg og 1.462,07 kr. i henhold til refusionsopgørelsen. Endvidere fremgår det af udlægsfaktura, at klageren betalte yderligere 2.250 kr. i honorar til mægleren. Klageren har i henhold til udlægsfakturaen afholdt renteudgifter af stempel og af udlæg på henholdsvis 38,12 kr. og 487,26 kr.

I henhold til bilag af 23. marts 2001 til refusionsopgørelsen for klagerens køb af ejendommen ...1 vedrørende kontantregulering af ejerskiftelån blev der afholdt følgende omkostninger i forbindelse med optagelsen af ejerskiftelånet: Registreringsafgift på 6.900 kr., kurtage på 1.011,62 kr., lånesagsgebyr på 1.000 kr. og 3.375 kr. i omkostninger til lånehjemtagelse.

Det fremgår af låneafregning af 26. september 2001, at endeligt provenu af nyt obligationslån i ejendommen ...1 var på 370.335,10 kr. Lånet blev udbetalt til ejendomsmægleren. I lånet var modregnet udgifter til kurtage på 931,10 kr., ekspeditionsgebyr for låneetablering på 1.000 kr. og gebyr for indhentning af tingbogsoplysning på 175 kr. Hovedstolen var på 388.000 kr., idet kursen på tidspunktet for udbetalingen af lånet udgjorde 95,990, fik klageren et kurstab på 15.558,80 kr.

Følgende fremgår af punkt 14 om individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger under overskriften "sælger betaler 1/2 ejerskifteforsikring" i købsaftalen for klagerens salg af ejendommen ...1:

"...

Køber har fra sælger i særskilt bilag modtaget sælgers uigenkaldelige løfte om at betale halvdelen af den præmie, der fremgår for almindelig ejerskifteforsikring, tegnet for en 5-årig periode og med en selvrisiko på maks. 30.000 kr.

..."

I henhold til refusionsopgørelse af 20. december 2002 for klagerens salg af ejendommen ...1 refunderede klageren således køberen 50 % af præmien vedrørende ejerskifteforsikring, eller 4.809 kr. I henhold til refusionsopgørelsen skulle klageren endvidere refundere køberen udgifter på 137.879 kr. til færdiggørelse af ejendommen i henhold til skødets § 4 samt 129 kr. til vandafledningsafgift.

Det fremgår af afregning for ...1 af 22. april 2003 fra klagerens ejendomsmægler, at klageren betalte 88.451,25 kr. for salget af ejendommen.

Klageren har afholdt udgifter til ejendomsskatter i ejertiden på i alt 7.880,55 kr., som klagerens repræsentant har medtaget i avanceopgørelsen.

Klageren indgik den 12. maj 2004 forlig med køberen af ejendommen ...1 som følge af mangler ved ejendommen, således at klageren skulle betale køberen 140.000 kr. til fuld og endelig afgørelse af ethvert krav parterne imellem. Klageren afholdt i forbindelse hermed udgifter til advokat på 150.992 kr.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har anset avancen ved salget af ejendommen ...1, for skattepligtig, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1. Den skattepligtige avance er ansat til 1.080.014 kr.

Den talmæssige opgørelse af avancen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1 og § 4:

Salgspris

1.994.670 kr.

Købspris

-714.656 kr.

 

1.280.014 kr.

Anslåede omkostninger jf.
ejendomsavancebeskatningslovens § 5

-200.000 kr.

Avance

1.080.014 kr.

Omkostningerne er anslåede, idet der ikke er fremlagt dokumentation for afholdte udgifter.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har fremsat principal påstand om, at avancen ved salget af ejendommen ...1, er skattefri, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Subsidiært har repræsentanten fremsat påstand om, at der ikke er opnået en avance ved salget.

Til støtte for den principale påstand har repræsentanten blandt andet anført, at klageren inden købet af ...1 påbegyndte salg af sin daværende bolig ...2. Salget af ejendommen forløb ikke som planlagt, hvorefter klageren den 12. august 2002 af likviditetsmæssige årsager indgik formidlingsaftale med en ejendomsmægler om salg af ...1.

Ved erhvervelsen af ...1 var det klagerens hensigt, at ejendommen skulle tjene til bolig for hende. Denne hensigt blev også udlevet, idet hun rent faktisk boede på ejendommen efter stuehusets istandsættelse, hvilket fremgår af billeder taget af ejendommen, som viser, at hun havde flyttet sit indbo til ejendommen. Klageren flyttede til ejendommen i marts 2002 og boede på ejendommen indtil umiddelbart før, at køber overtog ejendommen i august 2002.

Måleraflæsning for perioden fra 9. maj 2002 til 1. august 2002 viste et forbrug på 4.267 kWh. Forbruget ligger efter, at forbedringerne blev foretaget, hvilket fremgår af dateringen af billederne.

Det er ikke afgørende, om klageren har været tilmeldt folkeregisteret på adressen, idet det er den faktiske anvendelse af ejendommen, der har betydning i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Formidlingsaftalen vedrørende salget af ejendommen ...1 blev sendt til klageren på adressen ...1, hvilket må tages til indtægt for, at hun var bosiddende på ejendommen.

Henset til luftfotos og kort over ejendommen ...1 og til den måde, hvorpå bygningskomplekset er placeret på ejendommen, gøres det gældende, at der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke af ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, subsidiært, at en udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse af ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 2 og 3.

Til støtte for den subsidiære påstand har repræsentanten gjort gældende, at der reelt ikke har været nogen fortjeneste ved salget af ejendommen. Udgifterne, som er afholdt i forbindelse med erhvervelsen og salget af ejendommen, herunder udgifterne i forbindelse med de foretagne forbedringer samt tabet ved sagsanlægget imod klageren vedrørende ejendommen, har medført et underskud for klageren.

Tabet ved salget er opgjort således:

Honorar mægler

 

Tinglysning af pantebrev

2.250,00 kr.

Skødeskrivning

12.028,49 kr.

   

Finansieringsomkostninger

 

Renteomkostninger

66,42 kr.

Renteomkostninger

38,12 kr.

Renteomkostninger

487,26 kr.

Registreringsafgift

6.900,00 kr.

Kurtage

1.011,62 kr.

Lånesagsgebyr

1.000,00 kr.

Omkostninger til lånehjemtagelse

3.375,00 kr.

Kurstab

15.558,80 kr.

Kurtage

931,10 kr.

Ekspeditionsgebyr

1.000,00 kr.

Gebyr for tinglysning

175,00 kr.

   

Øvrige omkostninger

 

Opgørelse over elforbrug

28.001,41 kr.

Ejendomsskat

7.880,55 kr.

Forsikring

12.746,25 kr.

   

Forbedring af ejendommen

 

Køb af hårde hvidevarer

21.800,00 kr.

Køb af køkkenelementer

62.551,65 kr.

Køb af tilbehør til køkken

4.848,00 kr.

Tømrermester

600.000,00 kr.

G5

85.000,00 kr.

Gebyr byggetilladelse

885,00 kr.

Tabsrelaterede udgifter

 

Advokatomkostninger i alt

111.875,00 kr.

Retsforlig

140.000,00 kr.

Refusionsopgørelse

142.817,29 kr.

   

Salgsudgifter

 

Mæglersalær

88.451,25 kr.

   

Standard fradrag

 

Forhøjelse af anskaffelsessummen

10.000,00 kr.

Samlede omkostninger/udgifter

1.361.678,21kr.

For så vidt angår udgiften i henhold til refusionsopgørelsen til ejerskifteforsikring, er denne fradragsberettiget. Det følger af forpligtelsen af den indgåede købsaftale, hvor man har fulgt reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom i den forstand, at såfremt sælger får udfærdiget en tilstandsrapport samt tilbyder at betale halvdelen af præmien på en ejerskifteforsikring, bliver sælger frigjort for ansvar for skjulte fejl og mangler. Udgiften på 4.809 kr. til ejerskifteforsikring var således forudsat allerede ved købsaftalens indgåelse. Sammenholdt med Landsskatterettens afgørelse af 14. december 2005, som skatteankenævnet har henvist til overfor Landsskatteretten, kan en sådan disposition, som allerede er aftalt ved købsaftalens indgåelse, fratrækkes.

For så vidt angår udgiften på 600.000 kr. til tømrerfirma, fremgår det dels af tilbud dateret den 11. september 2001, dels af faktura dateret den 30. juli 2002, at klageren har afholdt denne udgift. Både tilbuddet og fakturaen er underskrevet af tømrermesteren.

SKAT påberåber sig Østre Landsrets dom af 18. januar 2007, offentliggjort i SKM2007.143.ØLR. I sagen fandt Landsskatteretten, at der ikke var den fornødne sammenhæng mellem oplysningerne om arbejdernes udførelse, faktureringerne og betalingerne. Skatteyderen havde blandt andet ikke kunne redegøre for en a conto betaling på 120.000 kr. vedrørende den ene ejendom. Endvidere fandt Landsskatteretten, at det udstedende selskab ikke var stiftet og registeret på faktureringstidspunktet.

I nærværende sag blev tilbuddet og fakturaen udfærdiget i klagerens ejertid. De indsendte billeder af ejendommen, som er taget henholdsvis før og efter opsætningen af det nye tag, sammenholdt med tilbuddet fra tømrerfirmaet dokumenterer, at de 600.000 kr. medgik til et nyt tag på ejendommen. Det fremgår desuden klart af fakturaen, at beløbet løbende blev betalt under entreprisens udførelse. Fakturaen fremstår dermed som en kvittering for, at beløbet på 600.000 kr. blev betalt til tømrerfirmaet.

SKAT havde opgjort avancen til 563.228 kr. Når det således må konkluderes, at de 600.000 kr. blev anvendt til et nyt tag på ejendommen, og der efter SKAT´s anerkendelse af, at refusionsopgørelsen kan indgå i avanceopgørelsen sammen med et yderligere ejer-tidstillæg, vil der sammenlagt ikke være nogen avance til beskatning.

For så vidt angår advokatomkostninger på 150.992 kr. og udgiften til retsforliget på 140.000 kr., må disse beløb efteranmeldes som fradrag i indkomsten for klageren i indkomståret 2004, såfremt de ikke kan godkendes medtaget ved opgørelsen af ejendomsavancen.

SKAT´s Udtalelse

Skatteforvaltningen er fortsat af den opfattelse, at salget af ejendommen ...1 ikke er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Finansieringsomkostningerne er ikke medtaget i avanceopgørelsen. Der henvises til Landsskatterettens kendelse af 27. april 1992, offentliggjort i TfS 1992.340LSR.

Ejendommens øvrige driftsomkostninger som el, ejendomsskat og forsikringer kan ikke fratrækkes i avanceopgørelsen, idet de ikke anses for at være omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Udgifterne til tømrermester på 600.000 kr. vedrørende taget kan ikke godkendes medtaget i avanceopgørelsen, idet det ikke har været muligt at efterprøve bilagets rigtighed og få pengestrømmene tilstrækkeligt belyst og dokumenteret. Der henvises til Østre Landsrets dom af 18. januar 2007, offentliggjort i SKM2007.143.ØLR.

Avanceopgørelsen:

   
     

Afståelsessum

   

Kontantomregnet afståelsessum

 

1.994.670 kr.

Handelsomkostninger:

   

Bilag 10

 

-14.278 kr.

Bilag 25

 

   -88.451 kr.

Afståelsessum, netto kontant

 

1.891.941 kr.

     

Anskaffelsessum

   

Kontantomregnet anskaffelsessum EBL § 4,
stk. 2

728.934 kr.

 

Fast tillæg EBL § 5, stk. 1

10.000 kr.

 

Vedligeholdelses- og forbedringstillæg o. 10.000 kr./ kalenderår EBL § 5, stk. 2:

   

Bilag 15, 16, 17, 19 og 20 i alt

155.085 kr.

 

Vedligeholdelses og forbedringstillæg er reduceret med 2 x 10.000 kr., idet bl.a. bilag 19 er betalt løbende over to år.

   
     

Advokatomkostninger, jf. bilag 21 - opgjort af SKAT til

150.992 kr.

 

Retsforlig, jf. bilag 22

140.000 kr.

 

Refusionsopgørelse, jf. bilag 23

142.817 kr.

 

Betalt gebyr for lovliggørelse af byggeri

885 kr.

 
   

1.328.713 kr.

Skattepligtig fortjeneste

 

563.228 kr.

Skatteankenævnets udtalelse

Skatteankenævnet er fortsat af den opfattelse, at salget af ejendommen ...1 ikke er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Slutseddel/købsaftale i forbindelse med købet blev underskrevet den 29. november 2000, mens overtagelsesdagen var den 15. januar 2001. Ejendommen blev afhændet igen pr. 1. august 2002. Der skal således beregnes ejer-tidstillæg for både 2000 og 2001, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1. Skatteforvaltningen har alene beregnet ejer-tidstillæg for et år.

Udgifterne til advokat på 150.992 kr. og erstatning på 140.000 kr. ifølge retsforlig blev afholdt i indkomståret 2004 og kan ikke medregnes i avanceopgørelsen for indkomståret 2002, idet klageren først i indkomståret 2004 påtog sig den pågældende udgift. Der henvises til en ikke offentliggjort kendelse fra Landsskatteretten af 14. december 2005, journalnummer 2-4-1847-1543.

I udgifterne på 142.817 kr. i henhold til refusionsopgørelsen indgår 4.809 kr., som vedrører halvdelen af præmie til ejerskifteforsikring. Det reelle beløb, der kan indgå i avanceopgørelsen, er derfor 137.879 kr.

For så vidt angår udgifterne på 600.000 kr. til tømrer, har nævnet ikke ud fra det fremlagte materiale i sagen mulighed for at udtale sig om, hvorvidt pengestrømmene er tilstrækkeligt belyst og dokumenteret.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal dog ikke medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Det er skatteyderen, der har bevisbyrden for, at ejendommen har tjent til bolig for denne i en del af ejertiden. Det beror på en konkret vurdering, om klageren har godtgjort, at beboelse har fundet sted i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, idet det ikke er tilstrækkeligt, at ejendommen har tjent til ophold eller i øvrigt har stået til rådighed.

Det er endvidere en betingelse for skattefrihed, at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m², eller at der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller at udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, 2. pkt.

Det er rettens vurdering, at det ikke er tilstrækkeligt godtgjort, at klageren har beboet ejendommen i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Det er særligt tillagt vægt, at klageren ikke meldte flytning til folkeregisteret. Ligeledes tillægges det vægt, at forbruget af vand og varme ikke er dokumenteret, at en del af elforbruget må anses for medgået til istandsættelse af ejendommen, og at det i øvrigt ikke er dokumenteret, at ejendommen har tjent til bolig for klageren. Endvidere tillægges det vægt, at det af notatet af mødet den 14. maj 2002 mellem klageren og køberen af ejendommen fremgår, at ejendommen ikke var færdigrenoveret.

Det kan ikke afvises, at klageren har opholdt sig på ejendommen i forbindelse med istandsættelsen af ejendommen. Ophold på en ejendom i forbindelse med ejendommens istandsættelse opfylder imidlertid ikke kravet om, at ejendommen skal have tjent til bolig for ejeren.

Ejendommen kan således ikke anses for at have tjent til bolig for klageren i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, og avancen ved salget af ejendommen er derfor skattepligtig, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, jf. § 8, stk. 1.

Det bemærkes, at ejendommens areal er på 4.400 m², og at det ikke er dokumenteret, at der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller at udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse, hvorfor ejendommen ligeledes ikke af denne grund er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, jf. § 8, stk. 1, 2. pkt.

Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1, opgøres fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. dog stk. 10.

Afståelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af afståelsessummen lægges sammen med kursværdien af de overdragne gældsposter på afståelsestidspunktet. Medmindre kursen på afståelsestidspunktet er under 100, omregnes inkonverterbare lån, der af sælger er stiftet eller overtaget før den 19. maj 1993, til kurs 100, såfremt lånet er stiftet eller overtaget til en kurs på 100 eller derunder, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4.

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1, 1. pkt., at anskaffelsessummen forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. Tillægget gives ikke for det kalenderår, hvori ejendommen afstås, medmindre afståelsen sker i samme kalenderår som anskaffelsen, jf. § 5, stk. 1, 3. pkt.

Anskaffelsessummen forhøjes endvidere med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, 1. pkt. Det påhviler skatteyderen at dokumentere de afholdte udgifter.

Idet klageren i henhold til ejendoms- og vurderingsoplysningerne købte ejendommen den 29. november 2000 og solgte ejendommen i indkomståret 2002, skal anskaffelsessummen tillægges 2 x 10.000 kr., jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1.

For så vidt angår udgiften til ejerskifteforsikring på 4.809 kr. i henhold til refusionsopgørelsen, kan udgiften fratrækkes i afståelsesvederlaget, idet det fremgår af købsaftalen for klagerens salg af ejendommen, at klageren skulle betale ½ af præmien til ejerskifteforsikringen, og det således var et vilkår i overdragelsen, jf. Landsskatterettens kendelse af 11. maj 1982, offentliggjort i LSRM1982.195. Udgiften på 129 kr. til vandafledningsafgift, som indgår i beløbet på 142.817 kr. i henhold til refusionsopgørelsen, kan ikke indgå i avanceopgørelsen, idet der er tale om en driftsudgift. For så vidt angår de resterende udgifter på 137.879 kr. i henhold til refusionsopgørelsen, medgik disse til færdiggørelsen af ejendommen i medfør af skødets § 4, hvorefter retten i overensstemmelse med SKAT´s og skatteankenævnets indstilling kan tiltræde, at udgifterne kan indgå i avanceopgørelsen. Udgifterne skal imidlertid fratrækkes i afståelsesvederlaget, idet udgifterne blev afholdt i forbindelse med salget af ejendommen.

Udgiften på 140.000 kr. i henhold til retsforlig indgået som følge af mangler ved ejendommen kan ikke fradrages i afståelsesvederlaget, idet klageren først pådrog sig udgiften ved retsforlig af 12. maj 2004. Der henvises til Højesterets dom af 25. oktober 1955, offentliggjort i Ugeskrift for Retsvæsen 1955.1027/2H, og Landsskatterettens kendelse af 11. maj 1982, offentliggjort i LSRM1982.195. Advokatudgifterne, som blev afholdt i forbindelse hermed, er således heller ikke fradragsberettigede.

For så vidt angår udgifterne på 600.000 kr. til nyt tag, er det rettens opfattelse, at det ikke er tilstrækkeligt dokumenteret, at klageren har afholdt udgifterne, hvorfor udgifterne ikke kan godkendes tillagt anskaffelsessummen. Der henvises til Østre Landsrets dom af 13. april 2005, offentliggjort i SKM2005.173.ØLR, og Landsskatterettens kendelse af 6. oktober 2006, offentliggjort i SKM2006.684.LSR.

Det bemærkes, at udgiften på 885 kr. til byggetilladelse og lovliggørelse af byggeriet allerede indgår i vedligeholdelses- og forbedringsudgifterne på 155.085 kr., som SKAT og skatteankenævnet har godkendt tillagt anskaffelsessummen.

Der er ikke hjemmel i ejendomsavancebeskatningsloven til at tillægge anskaffelsessummen udgifterne til el, ejendomsskat og forsikring, idet der er tale om driftsudgifter for ejendommen.

Det bemærkes, at SKAT har forhøjet klagerens anskaffelsessum for ejendommen med 14.278 kr., således at den udgør 728.934 kr., samtidig med lader SKAT udgiften fratrække i afståelsesvederlaget. Idet udgiften blandt andet er medgået til udfærdigelse af skøde, og den er afholdt i forbindelse med købet af ejendommen, skal udgiften tillægges anskaffelsessummen for ejendommen. Klageren kan ikke opnå fordel af den samme udgift to gange.

Der er ikke hjemmel i ejendomsavancebeskatningsloven til at lade kurstab indgå i avanceopgørelsen. Endvidere er der ikke hjemmel til at medtage finansieringsomkostninger ved opgørelsen af avancen, herunder udgifter til kurtage, registreringsafgift, renter og andre omkostninger til lånhjemtagelse afholdt i forbindelse med klagerens finansiering af ejendommen ved købet, jf. Landskatterettens kendelse af 27. april 1992, offentliggjort i TfS1992.340.

Avancen kan herefter godkendes opgjort på følgende måde:

Afståelsessum

1.994.670 kr.

 

- mæglersalær

-88.451 kr.

 

- refusionsopgørelse

-142.688 kr.

1.763.531 kr.

Anskaffelsessum

714.656 kr.

 

Skødeskrivning

14.278 kr.

 

Ejertidstillæg 2 x 10.000 kr.

20.000 kr.

 

Vedligeholdelses- og forbedringsudgifter over 20.000 kr.

 155.085 kr.

  904.019 kr.

 

 

Fortjeneste til beskatning

 

859.512 kr.

Landsskatteretten nedsætter herefter avancen med 220.502 kr. til 859.512 kr.

..."

I salgsannoncen for ...1, fra den 21. november 2011, er ejendommen beskrevet som en ældre nedlagt landbrugsejendom opført i bindingsværk med eternittag. Med et nuværende boligareal på 160 kvm + stort udnyttet loftrum. Hvortil kommer 600 kvm udehus, som er i rimelig stand. Indeholdende blandt andet køkken, 2 opholdsstuer samt 4-5 værelser. Beboelsesdelen trænger til en totalrenovering herunder installering af badeværelse og toiletforhold. Ejendommen opvarmes med kakkelovn.

I salgsannoncen for ...1, indrykket første gang den 31. august 2001, er ejendommen beskrevet som en 4 længet nedlagt landbrugsejendom med et hovedhus i 1½ plan på i alt 280 kvm som er under total istandsættelse, hvor der blandt andet kommer nye vinduer, nyt tegltag med kviste, nye gulve med varme, nyt badeværelse blandt andet med spa, nyt bornholmsgranit listelofter osv. 1. sal med stort all-rum, gæstetoilet, 2 værelser samt soveværelse.

Der er fremlagt trykberegninger fra G2 på gulvvarme dateret 23. januar 2001, og lydende på henholdsvis 29.086,30 kr. og 24.398,70 kr. Beregningerne til stilet til G3. Der er tillige fremlagt en plantegning over ...1 og en beskrivelse af renovering af ejendommen, hvoraf fremgår følgende:

"...

H=Fyrrum

A=Bryggers

B=Køkken

C=Hall

D=Badeværelse

E=Stue

F=Stue

G=Soveværelse

Alle gulve opbrækkes og udgraves så vi har færdig gulvhøjde til underkant bjælker 2,10.

Gulve opbygges på følgende måde

afrettet, 160 mm sondulit, Armeringsnet 8 mm, hvorpå der bindes varmeslanger 8 til 10 cm betondæk, som sænkes 4 cm i de rum som skal have klinker/Vådrum

Indvendige vægge udførelse 2X4 isolering dampspær gips

Ydervægge

Lerklinede felter nedbrydes og opmures i sten

Nye vinduer og Døre

Lofter Trælofter.

..."

Med fakturadato den 21. marts 2002 og stilet til A, ...1, har G4 ApS udstedt en regning på 86.000 kr. med tillæg af moms for støbearbejde og murerarbejde vedrørende ...1 i følge aftale. Det fremgår af fakturaen, at der er betalt 50.000 kr. i a conto ved arbejdets start.

Ved brev af 7. december 2002 skrev A til Teknisk Forvaltning blandt andet:

"...

Vi har jo ikke ændret BBR endnu, det kunne vi jo ikke før vi havde fået det godkendt og udfærdiget tegninger, men ifølge vor tilstandsrapport er der følgende beboelse nu, 155 m² i stueplan og 95 udnyttet 1 sal samlet m² 250 kopi vedlagt.

Tegninger bliver rettet korrekt til.

Lofthøjden var kun 190 cm. Da vi startede på renoveringen, skulle vi have gravet ned så man skulle gå ned i huset. Huset er fra 1800.

Varmeforsyningen er pillefyr.

Teglene er Benders Cementtegl. Huset var før med asbestholdige Eternitplader som er nedtaget og deponeret i ...4 Grusgrav (godkendt losseplads til asbestholdige plader)

..."

Det fremgår af afregning af forbrugsafgifter udstedt den 17. april 2002 for ...1, bimåler, for perioden 1. januar 2001 til 31. december 2001, at der i følge skønnet aflæsning har været et vandforbrug på 15 m3.

Af aflæsning/nøgleoverdragelse dateret den 23. januar 2001 fra EDC-mægleren udarbejdet i forbindelse med As køb af ...1 og til brug for refusionsopgørelsen fremgår, at der findes en vandmåler med et andet nummer end bimåleren. Tilsvarende til brug for refusionsopgørelsen ved As videresalg af ejendommen er der på aflæsning/nøgleoverdragelse angivet målt vandforbrug for 45 km3. Målernummer svarer ikke overens med tidligere oplyste numre, og det er uoplyst, hvorfra oplysningerne stammer.

Der er udarbejdet skønserklæringer vedrørende skønnet istandsættelsesarbejder, herunder omkostninger forbundet hermed samt årstal for udførelse heraf, dateret 1. februar og 15. november 2010, der indgår i sagen.

Der er fremlagt fotos fra ejendommen optaget før og efter renoveringen.

Forklaringer

A har forklaret, at hun har arbejdet som tjener, men er for tiden sygemeldt. Hun købte ejendommen ...1 i 2000. Der var tale om en gammel slidt ejendom. Ejendommen så ud som på de første fotos i bilag 6, der viser ejendommen udefra og indefra. Billederne kan være taget i april 2001, men hun husker det ikke præcist. Bilagets sidste fotos viser ejendommen, efter at den blev renoveret. Bilag 39 er fotos fra ejendommen, mens taget er under renovering. Hun købte ejendommen for at bo i ejendommen. Hun og hendes daværende mand ville gerne flytte på landet for at få fred og ro. De boede på det tidspunkt inde i byen på ...2. Hun og hendes mand havde været separeret, men de var flyttet sammen, inden hun købte ejendommen ...1. Hendes mand og ejendomsmægler LO stod for planerne om renovering af ejendommen.

Hendes mands indbo fra hans bopæl under separationen blev først rykket ud på ...1. Senere blev dele af hendes indbo også rykket derud. Bilag 5 viser hendes mands møbler. Datoen på fotoene - 15. juni 2001 - svarer meget godt til datoen for, hvornår møblerne blev flyttet derud. Hendes mands møbler havde været opmagasineret, hvorfor de først blev rykket derud. Julenissen blev rykket derud, og de holdt julen 2001 i huset. Hun husker ikke, hvornår hendes møbler blev rykket derud, men det må have været i slutningen af 2001, begyndelsen af 2002. Hun rykkede også sit tøj derud. Hun har overnattet derude, lavet mad og ryddet op. Hun har boet på ejendommen tre til fire måneder. Hun kørte på det tidspunkt taxa i ...5 og ...6. Hun har haft familie og venner på besøg i huset, det har været til spisning.

...2 blev sat til salg, men salget gik ikke så godt. De havde ikke råd til at have to ejendomme, hvorfor de også måtte sætte ...1 til salg. ...1 blev hurtigt solgt med overtagelse 1. august 2002.

Hun flyttede tilbage til ...2, men hun annullerede ikke salgsaftalen med mægleren, da ...2 er et stort hus, og hun ville gerne have noget mindre.

Hun har ikke haft udgifter til flytning, da hun flyttede selv. De havde egne biler, som de kunne bruge til flytning.

Hun har aldrig holdt avis eller andre blade. Hun havde mobiltelefon, men ikke fastnettelefon.

Hun stod lidt og vippede med hensyn til, hvorvidt hun fik solgt ...2, og da det ikke lykkedes, og hun satte ...1 til salg, fik hun ikke flyttet sin folkeregisteradresse til ...1. Hun fik sin post sendt til ...2.

Hun husker ikke, om deres yngste datter flyttede med til ...1, eller om hun gik på efterskole i den periode.

Hun kender ikke sit årlige vandforbrug, det har hun ikke forstand på.

Hun havde 1. maj 2008 en brand i sit hus, hvor hun mistede alle sine ting, hvorfor hun har haft svært ved at finde bilag til skattesagen.

De lavede et værelse ad gangen. Det var derfor ikke plads til, at de kunne flytte begges møbler ud til ejendommen samtidig.

Hun husker ikke, om de var generet af arbejderne på ejendommen, mens de boede der.

Arbejderne blev betalt kontant eller i check, fordi det ønskede håndværkerne. Hun er ikke bekendt med, om der blev indhentet tilbud fra flere håndværkere. Det var hendes mand, der stod for kontakten med håndværkerne.

Hun havde et godt forhold til håndværkerne, men hun kendte dem ikke forud for arbejdernes påbegyndelse. Men det var flinke folk.

BA har forklaret, at han er uddannet byggeleder og bygningskonstruktør. Han har egen virksomhed, der beskæftiger sig med blandt andet nedrivning og asbestrenovering. Han er skilt fra A, og de har i dag ikke noget økonomisk fællesskab. A og han var separeret i 1998, og han købte et nyt hus ved ...7. De flyttede sammen igen i ...2. Han var med til at beslutte købet af ...1. Det lå i luften, at han skulle stå for planlægningen af renoveringen af ejendommen. Han kan bekræfte af bilag 5 og 6 er fotos fra ...1 før og efter renoveringen.

Alt indmaden i ejendommen blev revet ud efter overtagelsen. Renoveringen blev væsentlig dyrere end forventet, da der opstod mange overraskelser, som indmaden blev taget ud. Det havde været nemmere at rive ejendommen ned. Alt i ejendommen blev udskiftet. Sagen fylder seks ringbind hjemme hos ham. Han har bladet mapperne igennem og fundet bilag 49. Bilag 49 er fakturaen fra mureren, der rev gulvene op og etablerede ny fundament og sokkel. Han kendte mureren fra tidligere. Mureren er betalt ved check, og han har fået det fakturerede beløb. De 50.000 kr. a conto var til brug for køb af materialer. A conto beløbet blev betalt med checks, og det samme blev fakturaen.

Det var almindeligt at benytte checks på tidspunktet, han havde ikke home-bankning den gang.

Han havde oprindeligt bedt en tømrer om at give tilbud på tømmerarbejdet, men opgaven var for stor til ham, hvorfor han henviste vidnet til LJ. Der var yderligere en håndværker ude for at afgive tilbud, men han vendte aldrig tilbage.

LJ skulle fjerne det gamle tag, lave nye spær, nye gavle, indretning med forskalling og forstærkning af bjælkelag, opsætning af gibsvægge, isolering og lægning af nyt tag. LJ er blevet betalt løbende i alt 600.000 kr. LJ er blevet betalt helt op til den nye købers overtagelse af ejendommen i august 2002. Der var hele tiden nogle små ting som døre og lignende, der skulle laves, inden overdragelsen.

Det var aftalt, at LJ skulle honoreres hver den 1. i måneden, men det endte med at blive hver fredag. LJ havde aldrig nogen penge, hvorfor A måtte i banken. LJ fik kun penge for det arbejde, som de havde udført. Han førte tilsyn med arbejdet, når han kom hjem fra arbejdet. Han havde derfor styr på den del af renoveringen, selvom de afveg fra aftalen angående betaling. Han fik ikke kvittering for betalingerne.

Han var til stede under skønsforretningen. Skønsmanden besigtigede pillefyret. Vidnet fik opsat pillefyret. Det var et af de første pillefyr, der blev opsat i Danmark. Pillefyret blev opsat i midten af 2001. Der var varme i ejendommen, da køkkenet blev opsat i efteråret 2001. Pillefyret var koblet op til et gulvvarmeanlæg, der forsynede hele ejendommens stueetagen med varme. "Tilbud i sagen på gulvvarme" er ikke et tilbud, men trykberegninger til brug for indkøb af materialer til gulvvarme. Han kendte VVS-manden fra en af sine egne byggepladser. Der blev indhentet et alternativt tilbud, men G3, som stod for arbejdet, var billigst. VVS-manden blev betalt ved checks.

Spabadet blev først monteret efter køber havde overtaget ejendommen i august 2001. Der var gjort klart til badet, men de kunne ikke få det leveret tidligere.

På loftet af den ene længe har han selv udført et magasin til opbevaring af piller til fyret.

Han har også selv udskiftet samtlige vinduer i ejendommen. Det er gjort løbende. Han har ikke bilag på vinduerne, de har ligget hos A.

Han lejede sin ejendom ud i ...7 i april/maj 2002, hvorfor han skulle have huset ryddet. Der var allerede to værelser klar på ejendommen, hvorfor møblerne blev flyttet derud. I maj/juni 2002 flyttede de ind på ...1. De nåede kun at bo på ejendommen nogle ganske få måneder, inden ejendommen blev solgt.

Han flyttede ikke sin adresse til ...1, men til ...2.

Køkken og bad stod klar i april/maj 2001, og der var nogle værelser klar. Han husker, at de var på ejendommen julen 2001, men han husker ikke, om de dansede om juletræet derude.

I foråret 2002, hvor de begyndte at flytte ud på gården, blev der lavet en købsaftale på ...2, men handlen gik i vasken. På det tidspunkt havde de allerede sat ...1 til salg.

Han har overnattet på ...1, og han er kørt til arbejde derfra. Deres yngste datter var på efterskole, men hun har overnattet på ejendommen i weekenderne, når hun var hjemme.

I september 2001 blev der hjemtaget et lån på 370.000 kr. på ...1 til færdiggørelse af ejendommen. Lånet er hjemtaget gennem BRF, og lånet blev udbetalt løbende, som istandsættelsesarbejderne blev færdiggjort. De havde også taget et lån i ejendommen i ...2 til brug for istandsættelsen, ligesom de tog et lån i forbindelse med købet af ejendommen.

Køberne af ...1 ville gerne have lavet en del ting på ejendommen, som A ikke var blevet færdig med. Dele af arbejderne var aftalt før handlen, men andre arbejder kom til efterfølgende. Køber fik brækket dele af gulvet op for at sikre, at der var sket forstærkning af bjælkelaget. Det viste sig, at bjælkelaget var i orden, hvorefter sagen blev forligt mod betaling af 140.000 kr.

Forevist bilag 5, at det af billedernes datering fremgår, at billederne er taget i juni 2001, forklarede vidnet, at huset i ...7 i så fald må være udlejet i 2001. Dateringen på billederne er de rigtige.

CA har forklaret, at han er søn af A og BA, og han er i dag medejer af sin fars virksomhed. Bilag 5, 6 og 39 er fotos fra ...1. Billederne er taget før, efter og under renoveringen af ejendommen. Bilag 39 viser LJ og KM under renoveringen af ejendommens tag. I weekenderne har han hjulpet sine forældre med at renovere ejendommen. Han har talt med de håndværkere, der gik på ejendommen. Han har ikke kendskab til betalingen af håndværkerne.

Ejendommen blev renoveret fra A til Z. Der skete udskiftning af døre, vinduer, gulve, lofter, renovering af karnap, 1. sal, og installation af pillefyr. Fyret blev opsat af G3, og det var på tidspunktet for opsætningen et meget moderne fyr.

Ejendommen var møbleret med seng, bord og sofa og stole. Ejendommen var beboelig i den sidste del af perioden. Han var med til at flytte forældrenes inventar fra ...2 til ...1, så at de havde porcelæn, tøj og møbler på adressen. Det var 90 procent af indboet, der blev flyttet. Inventaret blev flyttet derned om foråret i 2002. Det var hele familien, der hjalp med at flytte. Han hjalp også med at flytte inventaret tilbage igen til ...2. Det skete helt frem til 1. august 2002, hvor køberen skulle overtage ejendommen. Underetagen blev først gjort beboeligt og derefter 1. salen. Han husker ikke, hvornår køkkenet blev sat op.

DA har forklaret, at hun er svigerdatter til A. Hun er gift med CA, som hun har kendt siden 1998. Hun har været på adressen ...1 til kaffe og mad flere gange. Hun er tæt forbundet med sin familie. A og BA overnattede på stedet mange gange. De besøgte dem flere gange over en længere periode, hvor hun havde indtryk af, at A og BA boede på adressen.

Der blev flyttet sofa, senge, spisebord til adressen. Almindelige møbler. Der har også været tøj på adressen, men hun har ikke været med til at flytte tøjet. Hun har været til fødselsdag på derude om aftenen, hvor de var inviteret til spisning. Hun var med til at flytte tingene tilbage til det nye hus på ...3. Hun har ikke flyttet tingene tilbage ...2.

EA har forklaret, at hun er mor til DA. Hun er uddannet socialpædagog. Hun har været på ...1 for at drikke kaffe og spise hos A. Hun kom alene eller sammen med sin yngste datter, som på det tidspunkt var fire eller fem år gammel. Hun kan ikke huske, om hun har været til fødselsdag derude. Hun har været på besøg derude i sommermånederne. Ejendommen var møbleret med spisebord, fjernsyn, sofa og seng. Hun kan ikke huske køkkenet på ejendommen. Forevist bilag 5, foto af køkkenet, forklarede vidnet, at hun nu godt kan huske køkkenet. Hun mindes ikke, at hun skulle have været derude ved juletid. Hun oplevede ikke ...1 som et byggeprojekt, men som et fremtidigt hjem for A. A og BA overnattede på ejendomme de gange, hvor hun har været på besøg på ...1.

Hun studsede ikke over, at de solgte ejendommen.

FA har forklaret, at hun er datter til A.

Hun var 18 år, da hendes mor købte ejendommen på ...1. Hun var ikke hjemmeboende dengang, og hun flyttede derfor ikke med ud på ejendommen. Hun har været på besøg på ejendommen flere gange, også mens ejendommen var under renovation. Hun har ikke deltaget i byggeriet. Bilag 39 er fotos af ejendommen under lægning af taget. På side 3 er der et foto af vidnet. Billedet er taget fra den ene af længerne. På billedet ses endvidere tømrerne KM og LJ. Hun har været på besøg flere gange, herunder til fødselsdage. Ejendommen var møbleret med seng, spisebord, sofa og lignende. Forældrene brugte ejendommen som bolig. Hun husker ikke, hvor længe forældrene boede der. Hun har hjulpet forældrene med at flytte møbler til ...1. Det var møbler fra ...2, som hun har hjulpet med at flytte. Det blev flyttet 90 procent af møblerne fra ...2 til ...1.

Hun husker ikke, hvornår de flyttede tilbage. Hun ved ikke, hvorfor de flyttede tilbage.

Hun kender alene tømrerne fra det arbejde, som de udførte på ejendommen.

NJ har forklaret, at han har kendt BA i ca. 35 år. Han har været på ...1 flere gange, mens ejendommen var under renovering. Han har også været på ejendommen, efter at den fik lagt nyt tag. Ejendommen var møbleret med spisebord, lædermøbler, fjernsyn og senge. Hvad der hører til almindeligt indbo. A og BA boede i huset. Han har besøgt på ejendommen i foråret/sommeren 2002. De drøftede ikke økonomi. Han ved ikke, hvorfor de solgte ...1. Han husker ikke, hvor de flyttede hen efter ...1.

KM har forklaret, at han er tømrer. Bilag 39 er fotos af vidnet, hvor han er ved at kravle op ad en stige til taget sikkert et sted på gården på ...1. Han husker ikke, hvornår han lagde taget. Det er LJ, der har lavet tilbuddet på oplægning af taget. Han ved ikke, hvad tilbuddet var lydende på. Taget blev rettet op, der blev lagt nye spær, og lagt tegl. Det skete forstærkning af spær, og måske også isolering, men han husker det ikke præcist.

Forevist bilag 18, forklarede vidnet, at han måtte have været partner med LJ på tidspunktet. Han kan bekræfte, at bilaget fremstår i overensstemmelse med de tilbud, som der blev udskrevet på tidspunktet. Han husker ikke, hvordan der skete betaling. Betaling skete til tider kontant, men også ved checks. Han tror ikke, at de havde økonomiske problemer på tidspunktet, men han kan ikke afvise det. Firmaet gik ikke altid godt, og han mener, at firmaet endte med at gå konkurs.

Det var LJ, der stod for entreprisen, og det var ham, der varetog det praktiske og afregningen i forhold til A. Han mener, at det var LJ, der modtog betalingen. Han mener ikke, at han selv fik udleveret checks. Han kan ikke svare på, om der blev udleveret kvittering for modtagelse af a conto betaling. Firmaet havde konto i den danske bank, der havde han i hvert fald selv konto.

LJ og han lavede arbejder sammen, men også hver for sig. De havde kun firmaet sammen ca. et år.

Han undrer sig over, at fakturaen var stilet til A og ikke til BAs firma. Men det kan være, at han husker forkert. BA kom i forbindelse med vidnet gennem en tømrer ved navn MN, der egentlig skulle have haft entreprisen.

KJ har forklaret, at han er ansat i G3. Han har sat et pillefyr op på ...1. Han har lavet gulvvarme og opsat radiatorer, sidstnævnte på første salen. Han har tillige lavet nogle vandinstallationer til et spa. Han husker ikke, om han har monteret spabadet. Han kan ikke finde bilagene på arbejdet, da arbejderne er mere 10 år gamle.

Han har ikke lavet arbejder på ...8. Det må bero på en fejl, at der i bilag 47 står ...8. Bilaget er tryktalsberegninger til brug for installation af gulvvarme. Det er typisk G2, der laver beregningerne. Det ene tilbud fra G2 vedrører et kabeltræk og det andet er en trådløs enhed, altså to forskellige løsningsmuligheder for samme job. En dyr og en billig. Han havde som bygherre valgt den dyre løsning, da den koster mindre i arbejdsløn at udføre. De har valgt en af løsningerne, ellers kunne han ikke have lagt gulvvarme i ejendommen. Hans kostpris har været 10 procent af tilbudsprisen til G2 samt udgifter til arbejdsløn. Han husker ikke, hvad de samlede vvs-arbejder har kostet, men 100.000 kr. er måske meget passende ud fra et skøn. Han har ikke leveret sanitet.

Han har ikke noget tilgodehavende hos A. Han husker ikke, hvordan han modtog sin betaling. Han fik betaling på baggrund af en slutfaktura. Han arbejdede på ejendommen vinter eller tidligt forår. Det er ham, der har lavet plantegningen over ejendommen, som er vedlagt trykberegningerne fra G2, men det er ikke ham, der har påført arealberegninger, det må være G2.

LJ har forklaret, at bilag 6 er fotos af ejendommen på ...1 før og efter renoveringen. Bilag 39, side 1, er et foto af KM på vej op af en stige. Kontakten til A blev etableret gennem en rødhåret fyr ved navn MN, som KM kender. Bilag 18 er et tilbud udarbejdet på hans tidligere firmas brevpapir. Han husker ikke tilbuddet, heller ikke om tilbuddets pålydende på 600.000 kr. er i overensstemmelse med det faktiske tilbud. Han husker ikke, hvordan betaling fandt sted. Han fik nogle beløb løbende, men han husker ikke, om han fik dem i kontanter eller som checks. Han har udført arbejdet i en meget presset periode af hans liv, og firmaet gik konkurs kort efter.

Han har højst sandsynligt lagt isolering, da det ikke er normalt at lægge nyt tag med spær uden at lægge isolering.

Han mener, at han har fået sine penge.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har gjort gældende blandt andet,

at

ejendommen ...1, har tjent som bolig for sagsøger

at

sagsøgers udgifter til erhvervelse, forbedringer og salg af ejendommen har medført at ejendommen er solgt med tab

at

sagsøger kan fratrække udgiften på kr. 600.000 til opførelse af ejendommens nye tag, at det med de fremlagte foto og faktura er dokumenteret, at udgiften er afholdt

at

skønsmandens skøn for udgiften til tag på samlet kr. 325.000 ikke omfatter isolering, indvendig beklædning og lign derfor ikke kan anses for udtryk for den reelle udgift til taget

at

sagsøgers erstatningsansvar for mangler ved ejendommen udspringer af det arbejde, som sagsøger har ladet foretage ved ejendommen, af hvilken grund udgiften til retsforlig og advokatomkostninger til førelse af sagen kan fratrækkes i afståelsessummen

at

renteudgifter enten skal fratrækkes i avanceopgørelse eller opgørelsen af sagsøgers kapitalindkomst for skatteåret og ingen af delene er sket

at

det er dokumenteret, at der ikke ved salget er opnået nogen avance, der kan beskattes i indkomståret 2002

at

der ved bilag 49 er dokumenteret, at der på ejendommen ...1 er udført murer arbejde for kr. 107.500

at

der er anvendt el til renovering af ejendommen med udgift på minimum kr. 20.000

at

der i følge udskrift fra Danske Bank ... er dokumenteret udbetalinger på over 1.5 mill. kroner i perioden, hvor renoveringen af ejendommen er foretaget, og at disse hævninger er sket til honorering af krav fra entreprenører ved byggeriet.

Sagsøgte har i det væsentligst henholdt sig til Landsskatterettens afgørelse og dennes begrundelse og herunder gjort gældende blandt andet, at sagsøger ikke har haft reel og permanent bopæl på ...1, hvorfor avancen ved salget ikke er fritaget for beskatning, at det ikke dokumenteret, at sagsøger har afholdt udgifter til taglægning på mere end 325.000 kr., som omtalt i skønsrapporten, at det ikke er dokumenteret, at der er afholdt udgifter til vvs-arbejde eller murer- og støbearbejde. Der henvises til blandt andet, at pengestrømmene ikke dokumenteret, idet disse ikke er dokumenteret ved kontooverførelser og lignende. Øvrige omkostninger til el, ejendomsskat, forsikring er alle driftsomkostninger, og der er ikke hjemmel i ejendomsavancebeskatningsloven til at forhøje anskaffelsessummen med disse udgifter. Udgifterne til retsforlig og advokat er en betalingsforpligtelse, som sagsøger først påtog sig i 2004 og ikke i forbindelse med afståelse af ejendommen i 2002, hvorfor disse udgifter ikke kan tillægges anskaffelsessummen. Sagsøgtes subsidiære påstand er nedlagt alene for det tilfælde, at retten måtte finde grundlag for at nedsætte den skattepligtige avance yderligere, da det ikke tilkommer domstolene at foretage en skønsmæssig ansættelse af de forbedringsudgifter, der kan tillægges anskaffelsessummen.

Rettens begrundelse og afgørelse

A har forklaret, at hun boede tre til fire måneder på ...1. Hun var samtidig hermed fortsat tilmeldt folkeregisteret på sin oprindelige adresse ...2, hvortil hun ifølge sin egen forklaring flyttede tilbage den 1. august 2002 efter salget af ...1. I den periode, hvor A angiver at skulle have haft ophold på ...1, var ejendommen sat til salg, og det må på baggrund af sagens oplysninger lægges til grund, at der i samme periode pågik forhandlinger med køber af ejendommen. Der henvises navnlig til, at der blev afholdt møde på ejendommen med køber den 14. maj 2002, hvor færdiggørelse af renoveringen og udbedring af mangler blev drøftet som led i købsbetingelserne. På denne baggrund og under henvisning til sagens øvrige oplysninger findes det ikke godtgjort, at ...1 har tjent som reel permanent bolig for A. Betingelsen for skattefrihed i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, er således ikke opfyldt, og der skal derfor svares skat af avancen ved salg af ejendommen.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, forhøjes anskaffelsessummen i forbindelse med opgørelse af ejendomsavancen med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedringer, i det omfang disse udgifter har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår.

Det findes ubetænkeligt at lægge til grund, at A i sin ejertid har ladet ejendommen total renovere med nye vinduer, døre, gulve med gulvvarme, lofter, badeværelse, køkken, nyt fyr, indretning af 1. sal og lægning af nyt tag med indvending forskalling og isolering.

A har fremlagt ordrebekræftelse dateret 11. september 2001 på lægning af tag lydende på 600.000 kr. inklusiv moms samt faktura dateret den 30. juni 2002 for udført arbejde i henhold til tilbuddet, og hvoraf fremgår, at fakturaen er betalt. A har ved kontoudtog dokumenteret, at hun har haft midlerne til at betale fakturaen, og LJ og KM har begge bekræftet, at de har udført arbejdet og fået betaling herfor. Det findes herefter godtgjort, at A har afholdt udgifter til forbedringen af taget med 600.000 kr. Det forhold, at skønsmanden har vurderet udgifterne til lægning af taget og opsætning af kviste til 290.000 kr. uden moms, og at KM og LJ ikke i dag husker de præcise omstændigheder omkring udfærdigelsen af tilbuddet og betaling for det udførte arbejde, kan ikke føre til en anden vurdering. Det bemærkes hertil, at skønsmanden ikke har haft mulighed for at besigtige dele af det udførte arbejde, og at hans vurdering beror på et skøn på baggrund af oplysninger, som han har faet af den nye ejer af ejendommen, ligesom der i hans vurdering ikke er medtaget udgifter til isolering.

KJ har forklaret, at han har lavet gulvvarme på ejendommen, opsat radiatorer på 1. salen, lavet vandinstallationer til montering af spabad, samt opsat nyt pillefyr. Forklaringen understøttes af skønserklæringen, der bekræfter, at der er opsat pillefyr og lavet gulvvarme inden for de sidste 5 til 10 år, samt af fremlagte trykberegninger fra G2 til brug for installation af gulvvarme på ejendommen. KJ er ikke længere i besiddelse af kopi af ordrebekræftelse og faktura, da hans bogholderi ikke går 10 år tilbage, og han kan ikke huske, hvilken betaling han fik for det udførte arbejde. Han vurderer, at arbejdet har beløbet sig til ca. 100.000 kr. Skønsmanden har i sin erklæring angivet, at udgifterne til etablering af pillefyr og gulvvarme har beløbet sig til 110.000 kr. eksklusiv moms. A har ved kontoudtog dokumenteret, at hun har haft midlerne til at betale for det udførte arbejde. Det findes herefter godtgjort, at A har afholdt udgifter til etablering af pillefyr og gulvvarme med 120.000 kr. eksklusiv moms, eller i alt 150.000 kr.

Der er fremlagt faktura dateret den 21. marts 2002 på støbearbejde samt murerarbejde vedrørende ...1 lydende på 86.000 kr. med tillæg af moms stilet til A, ...2. Murerarbejdet har ikke været behandlet i Landsskatteretten, og det har ikke været genstand for skønsforretningen, ligesom der ikke foreligger nogle præcise oplysninger om, hvad arbejdet omfattede, eller dokumentation for betaling heraf. Under disse omstændigheder finder retten, at det ikke er tilstrækkeligt godtgjort, at A har afholdt udgiften som en del af forbedrings- og vedligeholdelsesudgifterne på ...1.

A indgik i april/maj 2004 forlig med køberen af ...1 om betaling af 140.000 kr. i forbindelse med konstaterede mangler på ejendommen. Allerede med henvisning til, at forliget er indgået efter afståelse af ejendommen, findes udgiften ikke omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Der er i ejendomsavancebeskatningslovens § 5 alene hjemmel til forhøjelse af anskaffelsessummen med udgifter til vedligeholdelse eller forbedringer. De af A i øvrigt anførte udgifter til advokat og drift af ejendommen kan således ikke medtages i beregningen af anskaffelsessummen. For så vidt angår udgiften til el og vand skal det bemærkes, at der ikke foreligger tilstrækkeligt med oplysninger til, at disse poster helt eller delvist som en del af vedligeholdelses- og udbedringsudgifterne tillægges anskaffelsessummen.

As avance ved salget af ejendommen og dermed hendes skattepligtige indkomst for 2002 skal herefter reduceres yderligere 737.500 kr.

Med henvisning hertil tages As subsidiære påstand til følge således, at Skatteministeriet skal anerkende, at As skattepligtige indkomst for 2002 udgjorde 226.160 kr. Det bemærkes, at retten under de givne omstændigheder, hvor der kun er foretaget en marginal skønsmæssige vurdering af udbedringsomkostninger til vvs-arbejdet, ikke finder grundlag for at hjemvise sagen til fornyet behandling ved skattemyndighederne.

Der forholdes med sagsomkostninger som nedenfor bestemt, idet der i sagsomkostningsbeløbet er taget højde for, at der har været afholdt udgifter til skønsmanden med 15.500 kr. og retsafgift med 11.860 kr. Udgifter til vidnerne bæres delvist af A, idet disse udgifter ikke i det hele kan antages at have været nødvendige for sagens forsvarlige udførelse; navnligt vidneførelsen angående As ophold på ...1.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet skal anerkende, at sagsøger, As, skattepligtige indkomst for 2002 udgjorde 226.160 kr.

Skatteministeriet betaler endvidere inden 14 dage sagens omkostninger til A med 100.000 kr.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter