Dato for udgivelse
14 Jun 2004 11:51
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
9. marts 2004
SKM-nummer
SKM2004.247.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
2-4-1842-0596
Dokument type
Kendelse
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Personskat, virksomhedsskat, aktionærer og selskaber samt ejendomsavancebeskatning
Emneord
Objektiv udlejningsværdi, familie
Resumé
En fader udlejede en lejlighed til sin datter. Der var ikke grundlag for at tilsidesætte den aftalte leje, idet den ikke afveg væsentligt fra den leje, som lovligt kunne godkendes mellem uafhængige parter. Der blev herved ikke taget hensyn til en forelagt beregning af den omkostbestemte leje.
Reference(r)
Statsskatteloven § 4, litra b, stk. 2

Klagen vedrører ansættelse af en objektiv udlejningsværdi, der ligger over den omkostningsbestemte leje.

Landsskatterettens afgørelse

Indkomstårene 2000  og 2001- Personlig indkomst

Objektiv udlejningsværdi af ejerlejlighed er skønsmæssigt ansat til hhv. 36.000 kr. og 36.000 kr., ekskl. for-brug, svarende til 3.000 kr. pr. måned, ekskl. forbrug.

Lejeindtægt selvangivet med hhv. 23.144 kr. og 24.830 kr. ekskl. forbrug.

Landsskatteretten nedsætter den objektive udlejningsværdi til hhv. 23.144 kr. og 24.830 kr. ekskl. forbrug.

Sagens oplysninger

Klageren købte ejerlejligheden ved købsaftale af 24. oktober 1999 for en kontant købesum af 387.662 kr. til overtagelse pr. 15. november 1999.

Ejerlejligheden, der er beliggende i en ejendom opført i 1967, blev den 1. januar 2001 vurderet til 420.000 kr. Ifølge vurderingsoplysningerne har ejerlejligheden et areal på 46 m² indrettet med 1 værelse, eget køkken, bad og toilet.

Ejerlejligheden blev ved lejekontrakt af 27. november 1999 lejet ud klagerens datter pr. 1. december 1999. Den månedlige leje blev aftalt til 3.000 kr., ekskl. a conto varmebidrag på 250 kr., svarende til en årlig leje på i alt 36.000 kr., ekskl. a conto varmebidrag på i alt 3.000 kr. I henhold til lejekontrakten skulle klageren forestå den indvendige vedligeholdelse samt levere varme og vand til lejemålet.

Klagerens datter ansøgte den 1. december 1999 kommunen om boligsikring vedrørende lejligheden. I ansøgningen blev den årlige leje anført som 36.000 kr., ekskl. varmebidrag på 3.000 kr.

Ved skrivelse af 1. februar 2000 har Social- og Sundhedsforvaltningen meddelt klagerens datter, at hun var berettiget til en månedlig boligsikringsydelse på 299 kr., idet forvaltningen dog ved beregningen af boligsikringen havde nedsat den årlige husleje til 23.000 kr., ekskl. forbrug, svarende til 500 kr. pr. m². Dette huslejeniveau svarede ifølge forvaltningen til lejeniveauet i en tilsvarende bolig i det almene byggeri.

Efter skatteforvaltningens oplysninger har huslejenævnet den 1. marts 1994 fastsat den månedlige leje i en tilsvarende lejlighed til 2.500 kr., hvilket var før afsnittet om ”småhuse” blev indsat i boligreguleringsloven, jf. lovens kap. IV A.

Den 1. februar 2000 ændrede klageren og hans datter lejeaftalen, idet den månedlige leje blev nedsat til 1.917 kr., ekskl. a conto varmebidrag på 250 kr., svarende til en årlig leje på i alt 23.004 kr., ekskl. a conto varmebidrag på i alt 3.000 kr.

Skatteankenævnets afgørelse

Objektiv udlejningsværdi af ejerlejligheden er for hvert af indkomstårene 2000 og 2001 skønsmæssigt ansat til eller 36.000 kr., ekskl. forbrug, svarende til 3.000 kr. pr. måned, ekskl. forbrug.

I en sag som denne kan den omkostningsbestemte husleje ikke alene være afgørende. Hvis man skulle ansætte lejeværdien til en værdi, der ikke væsentligt oversteg den omkostningsbestemte husleje, ville ejendomsregnskabet udvise et underskud på ca. 12.400 kr. efter renter og før forrentning af den kontante udbetaling. Kun i familieforhold ville man investere i en sådan ejendom.

Da ejendommen er opstået som ejerlejlighed efter 1963, kan forrentningen efter boligreguleringsloven § 9 beregnes med et beløb, som ikke overstiger rimelige ydelser på langfristede prioritetslån ved lejlighedens opståen i 1971 tillagt en forrentning på 12 % af den del af anskaffelsessummen, som ikke er finansieret ved langfristede lån.

Da klageren i forbindelse med ansøgning om boligstøtte til kommunen selv har anført en månedlig husleje på 3.000 kr., ekskl. varme, svarende til en årlig husleje på 36.000 kr., finder nævnet, at denne leje passende kan tages som et udtryk for den objektive udlejningsværdi.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at Landsskatteretten skal lægge de selvangivne lejeindtægter på henholdsvis 23.144 kr., ekskl. forbrug, for 2000 og 24.830 kr., ekskl. forbrug, for 2001 til grund for skatteansættelsen.

Subsidiært har klagerens repræsentant fremsat påstand om, at indkomsten kun forhøjes med henholdsvis 1.456 kr. for 2000 og 70 kr. for 2001, således at der sker beskatning af den leje, som lovligt ville kunne opkræves under iagttagelse af reglerne i boligreguleringsloven § 29 c.

Da klagerens datter flyttede ind i lejemålet i 1999 blev lejen fastsat til kostprisen, eller 36.000 kr. årligt, ekskl. forbrug, idet klageren intet vidste om lejeniveauet i området. Denne leje nedsatte det lokale boligkontor efterfølgende til 23.000 kr. årligt, ekskl. forbrug, hvorefter klageren rettede ind og selvangav lejeindtægt i overensstemmelse hermed.

Den objektive lejeværdi, som statsskattelovens § 4 b, litra b, ifølge retspraksis giver hjemmel til at beskatte ved udlejning til nærtstående, er den lejeværdi, som udlejer lovligt ville kunne aftale ved udlejning til en ikke nærtstående person.

Denne sag omhandler en lejlighed i X Kommune, som har gjort boligreguleringsloven gældende i kommunen. Den lovlige leje for den aktuelle lejlighed er derfor reguleret af § 29 c i boligreguleringsloven, hvoraf det fremgår, at den lovlige leje ikke væsentligt kan overstige den omkostningsbestemte leje.

Repræsentanten har beregnet den omkostningsbestemte leje for ejerlejligheden efter reglerne i boligreguleringslovens § 7 til § 9 på følgende måde ved hjælp af paradigma opstillet af en grundejerforening:

Budget år 2000

Budget år 2001

DRIFTSUDGIFTER

1. skatter og afgifter

1.024 kr.

1.032 kr.

2. Forsikringer  1)

0 kr.

0 kr.

3. Renholdelse m.m.  1)

0 kr.

0 kr.

4. Varmeregnskab m.m.  1)

0 kr.

0 kr.

5. El  2)

0 kr.

0 kr.

6. fællesudgift, ejerforening

8.016 kr.

8.016 kr.

7. Diverse udgifter

 

 

AFKAST

 

 

1. 7 % af ejendommens værdi ved 15. alm. vurdering, der er 75.000 kr.

 

5.250 kr.

 

5.250 kr.

2. Overførte henlæggelser for budgetåret (46 x 7,40 kr.)

 

340 kr.

        

340 kr.

UDGIFTER OG AFKAST I ALT

14.630 kr.

14.638 kr.

ADMINISTRATION

1.500 kr.

1.500 kr.

BUDGETLEJE I ALT FOR BOLIGEN

 

16.130 kr.

 

16.138 kr.

TILLÆG – VEDLIGEHOLDELSE

46 m² - henlæggelsessats iflg. § 18

2.622 kr.

2.714 kr.

46 m² - henlæggelsessats iflg. § 18b

1.780 kr.

1.842 kr.

46 m² - henlæggelsessats iflg. § 22

1.479 kr.

1.531 kr.

SAMLET BUDGETLEJE

22.011 kr.

22.225 kr.

Noter:

1) Disse udgifter betales af ejerforeningen som driftsudgift.

2) Udgifterne betales af lejer direkte til forsyningsselskab.

Efter lejeretlig praksis sættes ”tillægget for væsentlighed” til 10 – 12 %. Den lovlige leje vil derfor udgøre den omkostningsbestemte leje med tillæg af disse 10 – 12 %, hvilket i denne sag giver en lovlig leje på henholdsvis 24.600 kr. og 24.900 kr. for 2000 og 2001.

De selvangivne lejeindtægter udgør henholdsvis 23.144 kr. og 24.830 kr. De lovlige beløb afviger således ikke væsentligt fra de selvangivne beløb.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Ejeren af en fast ejendom, der overlader benyttelsen af denne eller en del af denne til slægtninge eller andre nærtstående personer, enten vederlagsfrit eller for en væsentlig lavere husleje end den objektive udlejningsværdi, beskattes af såvel den eventuelt betalte husleje som af differencen mellem denne og den objektive udlejningsværdi for ejendommen. Differencen anses for en ikke fradragsberettiget gaveydelse til lejeren, jf. statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt.

Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages udgangspunkt i markedslejen, hvilket vil sige den lovlige leje, der kan opnås ved udlejning af ejendommen til en ikke nærtstående person efter lejelovgivningens almindelige regler.

Lejeren er klagerens datter og dermed omfattet af den personkreds af nærtstående eller familie, for hvem man efter praksis ansætter en objektiv udlejningsværdi.

På grundlag af oplysningerne om ejendommens opførelsestidspunkt, lejlighedens størrelse, stand og beliggenhed samt huslejeniveauet i området finder retten det dog ikke godtgjort, at den aftalte leje afviger væsentligt fra den leje, som lovligt kan opkræves mellem uafhængige parter. Der er herved ikke taget hensyn til repræsentantens beregning af den omkostningsbestemte leje.

Retten nedsætter herefter den objektive udlejningsværdi af ejerlejligheden til den selvangivne lejeindtægt på henholdsvis 23.144 kr., ekskl. forbrug, for indkomståret 2000 og 24.830 kr., ekskl. forbrug, for indkomståret 2001.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter