Dato for udgivelse
10 Mar 2004 13:46
SKM-nummer
SKM2004.114.LR
Myndighed
Ligningsrådet
Sagsnummer
99/02-482-00410
Dokument type
Bindende forhåndsbesked
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Personskat, virksomhedsskat, aktionærer og selskaber samt ejendomsavancebeskatning
Emneord
Fast ejendom, anskaffelsessum, fradrag, udgifter til arkitektkonkurrence, forureningsudgifter
Resumé
Ligningsrådet har afgivet bindende forhåndsbesked om, at udgifter til afholdelse af arkitektkonkurrence og udarbejdelse af lokalplan kan tillægges den skattemæssige anskaffelsessum for det pågældende grundareal. Herudover har Ligningsrådet udtalt, at udgifter til oprensning af forurenet jord under nærmere angivne forudsætninger, kan fratrækkes efter statsskattelovens § 6 e som opsatte vedligeholdelsesudgifter eller efter statsskattelovens § 6 a som opsatte driftsomkostninger, således at fradraget foretages i det år, hvor udgifterne er afholdt.
Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 2
Statsskatteloven

Henvisning

Ligningsvejledningen 2004-1 E.J.2.2.2

Henvisning

Ligningsvejledningen 2004-1 E.A.2.1.3


Ligningsrådet har i en bindende forhåndsbesked bl.a. taget stilling til spørgsmålet om den skattemæssige behandling af arkitektudgifter m.v. vedrørende et grundareal samt til den skattemæssige behandling af udgifter til oprensning af forurening vedrørende grundarealet.   

Spørgsmål

Spørgsmål 2: Arkitektkonkurrence mv.

2.1 Kan udgifter til afholdelse af arkitektkonkurrence, udarbejdelse af lokalplanforslag mv. tillægges (evt. forholdsmæssigt efter etagemeterbebyggelsesret) den skattemæssige anskaffelsessum for det omhandlede areal?

2.2 Såfremt 2.1 besvares bekræftende, kan Ligningsrådet da bekræfte, at det ikke har betydning, hvis kun dele af  det vindende arkitektfirmas forslag senere kan genses i det endelige projekt?

2.3 Såfremt spørgsmål 2.1 besvares benægtende, kan udgifter til afholdelse af arkitektkonkurrencen samt ingeniørhonorarer til udarbejdelse af lokalplanforslag mv. da modregnes (evt. forholdsmæssigt efter etagemeterbebyggelsesret), i den skattemæssige afståelsessum for det omhandlede areal?       

Spørgsmål 5: Forureningsudgifter

5.1 Kan Ligningsrådet bekræfte, at udgifter til oprensning efter forurening kan fratrækkes i den skattepligtige indkomst for selskabet i det år, hvor omkostningerne afholdes jf. statsskattelovens § 6 a?

5.2 Såfremt spørgsmål 5.1 besvares benægtende bedes Ligningsrådet bekræfte, at udgifterne kan tillægges ejendommens anskaffelsessum alternativt fradrages ejendommens salgssum ved beregning af avance efter ejendomsavancebeskatningsloven?

5.3 Såfremt spørgsmål 5.1 eller 5.2 besvares bekræftende bedes Ligningsrådet endvidere bekræfte, at udgifterne kan fordeles efter etagemeterbebyggelsesret for det enkelte areal, såfremt udgiften ikke direkte kan henføres til et specifikt forureningssted?

Svar

Vedrørende spørgsmål 2: Udgifter til afholdelse af arkitektkonkurrence samt udarbejdelse af lokalplanforslag

Ad 2.1. Ja. Udgifter til afholdelse af arkitektkonkurrence og til udarbejdelse af lokalplanforslag kan tillægges den skattemæssige anskaffelsessum for det pågældende areal.

Udgifterne skal som udgangspunkt henføres til de enkelte grundarealer, som de vedrører. Hvis udgifterne er afholdt samlet på et større areal, der opdeles i flere grundarealer, skal fordelingen ske skønsmæssigt. Ligningsrådet har intet at indvende imod, at fordelingen sker efter etagemeterbebyggelsesret for de enkelte grundarealer.

Ad 2.2. Ja.

Ad 2.3. Bortfalder som følge af svaret på spørgsmål 2.1.

Vedrørende spørgsmål 5: Forureningsudgifter

Ad 5.1 - 5.3. Se sagsfremstilling og begrundelse.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Selskabet X A/S har ejet ejendommen A siden 1913, bortset fra en kortere årrække, hvor en del af ejendommen var solgt til Y. Denne del af ejendommen blev efter nogle år tilbagekøbt af X A/S.

Selskabet X A/S har siden 1996 afholdt betydelige omkostninger med henblik på fastlæggelse af den fremtidige udnyttelse af arealet og bygningerne. I 1997 blev der bl.a. afholdt en arkitektkonkurrence, hvor flere firmaer blev indbudt til at udarbejde et oplæg til udnyttelse af arealet.

På grundlag af arkitektkonkurrencen påbegyndtes via et rådgivende ingeniørfirma et omfattende arbejde med udarbejdelse af oplæg til lokalplan for området. Denne lokalplan er siden vedtaget.

I 1999 og 2000 er en del ikke-anvendelige bygninger nedrevet, ligesom der er sket en omfattende nedlæggelse og nyetablering af el, vand, varme og kloakforsyning på arealet. Af hensyn til arealets fremtidige anvendelse er nye vejanlæg etableret/under etablering. Veje og kloakforsyning planlægges overdraget til kommunen, mod at kommunen overtager den fremtidige vedligeholdelse mv.

Det eksisterende/tidligere vejanlæg var kortere, smallere og kun delvist asfaltbelagt.

For at kunne lægge en samlet plan for området måtte selskabet X A/S i 2000 tilbagekøbe et naboareal på ca. 26.000 m2, som selskabet i 1980’erne havde solgt til Y, idet arealet indeholdt olieoplagringstanke, hvilket var uforeneligt med områdets anvendelse.

Selskabet X A/S har i løbet af 2001 udstykket og solgt enkelte arealer. I 2001 er der derfor bl.a. afholdt betydelige udgifter til landinspektøropmålinger.

Efter endt udstykning forventes arealerne alle solgt til uafhængig 3. mand. I løbet af 2001 er der solgt et antal arealer. Endvidere er der p.t. givet betinget skøde på et yderligere antal.

Repræsentanten har bl.a. fremført følgende vedrørende spørgsmål 2 og 5:

Vedrørende spørgsmål 2 - Arkitektkonkurrence mv.

Arkitektkonkurrencen blev udskrevet i januar 1997 af selskabet X A/S. Konkurrencens program var udarbejdet af arkitektfirmaet Z, og konkurrencematerialet blev godkendt af Danske Arkitekters Landsforbunds Konkurrencesekretariat.

Konkurrencens hovedformål var at få belyst mulighederne for at opnå et fremtidigt velfungerende og attraktivt bykvarter med forskellige byfunktioner i det tidligere industrikvarter via ideforslag til en helhedsplan, - en masterplan - for området. Det var ”en overordnet målsætning, at området gennem funktionel og arkitektonisk bearbejdning og gennem en økologisk, bæredygtig byudvikling skulle blive et åbent og attraktivt sted for liberalt erhverv og mindre industri, for kulturelle formål og undervisningsinstitutioner samt for boliger og også gerne for en udvidelse af handelslivet i hele bydelen”.

Konkurrencen var således afgørende for hele arealets fremtidige anvendelse, og det var endvidere tanken, at vinderforslaget skulle danne grundlag for udarbejdelse af en ny lokalplan for området.

Desuden har et rådgivende ingeniørfirma efterfølgende udført et omfattende arbejde med udarbejdelse af oplæg til lokalplan for området samt i forbindelse med vedtagelsen af denne lokalplan.

Efter endt udstykning forventes arealerne solgt til uafhængig 3. mand. Kopi af vinderforslaget med eventuelt efterfølgende ændringer samt kopi af vedtaget ny lokalplan for området følger med ved de enkelte arealsalg. Det er dog op til den fremtidige ejer af arealet - under respekt af lokalplanen - at afgøre, hvorledes bygninger mv. skal placeres og udformes. Således er den kommende ejer ikke bundet af det vindende arkitektfirmas forslag.

Da udgifter til arkitektkonkurrencen samt ingeniørhonorarer til udarbejdelse af lokalplanforslag mv. er afholdt med henblik på at opnå en samlet plan over ejendommens fremtidige anvendelse til bebyggelse/udstykning og/eller salg herunder over arten og omfanget af de bygninger, som senere skal opføres på arealet, er udgifterne til arkitektkonkurrencen samt ingeniørhonorarer til udarbejdelse af lokalplanforslag mv. efter repræsentantens opfattelse en del af anskaffelsessummen for de arealer, der nu afhændes. Det er endvidere repræsentantens vurdering, at dette gælder uanset, om der kan forekomme ændringer til det vindende arkitektfirmas forslag.

Udgifterne til arkitektkonkurrence samt udgifterne til udarbejdelse af oplæg til lokalplan for området blev afholdt for at gøre arealerne attraktive for eksempelvis liberale erhverv og boliger.

Disse udgifter blev således utvivlsomt afholdt med henblik på at opnå en højere salgssum for de enkelte arealer, hvilket også tydeligt kan ses af de seneste års offentlige ejendomsvurderinger, hvor grundværdieren er steget betragteligt fra ca. 40 kr. pr. kvm. til 850 - 1.000 kr. pr. kvm.
 
Vedrørende spørgsmål 5 – Forureningsudgifter

Der er på grunden, x, konstateret omfattende forurening af forskellig art. Forureningen kan bl.a. tilbageføres til X A/S’s tidligere drevne a-produktion fra ejendommen. Produktionen blev nedlagt i 1974/75. En mindre del af forureningen kan sandsynligvis henføres til selskabet X A/S’s b-produktion, der blev udskilt i et særskilt selskab i 1990’erne. Dette selskab er frasolgt koncernen i 1997.

Endelig er en del af forureningen forårsaget af Y’s benyttelse af ejendommen. Det var ved tilbagekøbet aftalt med Y, at hver part skulle dække ”egen” forurening.

Umiddelbart var det nemt at fastlægge, hvilken forurening der skulle henføres til hvem. Det var imidlertid meget vanskeligere at bestemme, hvem der skulle betale for hvad, idet forureningsafhjælpningen konfliktede med den anden parts forurening. Selskabet X A/S’s forurening kunne afhjælpes på stedet ved afdækning osv. Derimod kunne Y’s forurening ikke afhjælpes på stedet men skulle til behandling. For at få den jord gravet op, som Y’s forurening relaterede sig til, måtte der først fjernes jord forurenet af selskabet X A/S. Når dette jord forurenet af selskabet X A/S først var fjernet, måtte det imidlertid ikke lægges tilbage, hvorfor selskabet X A/S også var tvunget til at betale for oprensning af denne jord. Under hensyn hertil blev der mellem Y og selskabet X A/S indgået et kompromis, hvorefter de samlede udgifter blev delt ligeligt mellem parterne.

At oprensningsudgifterne afholdes på nuværende tidspunkt skyldes følgende forhold:

I. I henhold til den nye miljølov fra 1999 skal der ske registrering af forureningen.
II. Ejeren har i henhold til denne lov bevisbyrden for, at der ikke er forurenet på grunden.
III. Denne bevisbyrde har medført omfattende undersøgelser på grunden.
IV. Omfanget af forureningen er først konstateret i forbindelse med disse undersøgelser.
V. Arealet er under udstykning med henblik på salg/bebyggelse og salg/vederlagsfri overdragelse af fællesarealer mv.

Spørgsmålet om fradrag for udgifter til oprensning af forurenede ejendomme er ikke reguleret i særlig lovgivning og må derfor afklares ved en fortolkning af statsskattelovens § 6. I det aktuelle tilfælde er der tale om afholdelse af en opsat driftsomkostning/vedligeholdelsesudgift. At udgiften er opsat til afholdelse på nuværende tidspunkt, berører efter repræsentantens vurdering ikke fradragsretten.

Da forureningen fandt sted på et tidspunkt, hvor selskabet X A/S drev henholdsvis a-produktion og b-produktion på grunden, og da forureningen var et naturligt udslag af denne produktion, er det repræsentantens vurdering, at udgiften ville have været fradragsberettiget efter statsskattelovens § 6, såfremt udgiften var afholdt på forureningstidspunktet.

Da forureningsindsatsen blev igangsat på flere arealer samtidig, og idet arbejderne strækker sig over længere tid på de enkelte arealer, er det vanskeligt direkte at henføre udgifterne til bestemte arealer af grunden. Såfremt Ligningsrådet besvarer spørgsmål 5.1 benægtende og spørgsmål 5.2 bekræftende, vil udgifterne dog i det omfang, det er muligt, blive belastet det pågældende areal. I det omfang udgifterne ikke direkte kan henføres til et bestemt areal, foreslår repræsentanten, at dette fordeles på hele grunden efter etagebebyggelsesmuligheden for det enkelte grundareal.

Told- og Skattestyrelsens indstilling og begrundelse 

Ad spørgsmål 2 - Udgifter til afholdelse af arkitektkonkurrence samt udarbejdelse af lokalplanforslag

Ad 2.1. Det er oplyst, at selskabet X A/S har ejet ejendommen siden 1913 med undtagelse af det grundareal, som Y i en periode var ejer af.

Selskabet har siden stiftelsen bl.a. beskæftiget sig med a-produktion (indtil 1975), b-produktion samt udlejning af erhvervsejendomme. Den nuværende aktivitet består af udlejning af ejendomme og forrentning af den opsparede kapital. Der er ingen produktion i de gamle fabriksbygninger.

Siden 1996 har selskabet efter det oplyste afholdt betydelige udgifter med henblik på den fremtidige udnyttelse af arealet og bygningerne. Selskabet har bl.a. afholdt udgifter til arkitektkonkurrence og finansieret udarbejdelse af et oplæg til lokalplan for området. Lokalplanen er nu vedtaget.

Selskabet har oplyst, at udgifterne er afholdt med henblik på at opnå en samlet plan for ejendommens fremtidige anvendelse til bebyggelse/udstykning og/eller salg, herunder over arten og omfanget af de bygninger, der senere skal opføres på arealet. Som følge heraf mener selskabet, at udgifterne må anses for en del af anskaffelsessummen for de arealer, der nu skal sælges.

Henset til de foreliggende oplysninger om baggrunden for afholdelsen af udgifterne er det styrelsens opfattelse, at udgifter til afholdelse af arkitektkonkurrence og udarbejdelse af lokalplanforslag i den konkrete situation må anses for afholdt med henblik på et fremtidigt salg af ejendommen til anden anvendelse. På baggrund heraf er det styrelsens indstilling, at disse udgifter kan sidestilles med forbedringsudgifter, som nævnt i § 5, stk. 2, i ejendomsavancebeskatningsloven, hvorefter disse udgifter vil kunne tillægges anskaffelssummen.

Udgifterne skal som udgangspunkt henføres til de grundarealer, som de vedrører. Hvis udgifterne er afholdt samlet på et større areal, der opdeles i flere grundarealer, skal fordelingen efter styrelsens opfattelse ske skønsmæssigt.

Fordelingen af udgifterne kan efter styrelsens opfattelse ske skønsmæssigt efter etagemeterbebyggelsesret for de enkelte grundarealer.

Som følge heraf indstilles det at svare ja til spørgsmålet.

Ad 2.2. Det indstilles at svare ja til, at det er uden betydning for besvarelsen af spørgsmål 2.1, om det kun er en del af det vindende arkitektfirmas forslag, der kan genses i det endelige projekt.

Ad 2.3 Spørgsmålet bortfalder som følge af besvarelsen af spørgsmål 2.1.

Det indstilles at svare i overensstemmelse med det anførte.

Ad spørgsmål 5 - Forureningsudgifter

Ad 5.1 Spørgsmålet om fradragsret for udgifter til oprensning mv. efter indtrådte miljøskader er ikke reguleret i særlig lovgivning, hvorfor spørgsmålet må søges besvaret ved en fortolkning af de almindelige skatteretlige regler i statsskattelovens § 6 samt på grundlag af den vigtigste praksis på området.

Landsskatteretten har den 23. september 1992 afsagt en principiel kendelse om spørgsmålet. Kendelsen er offentliggjort i TfS 1992, 581. Ifølge kendelsen var udgifter til afhjælpning af forurening fradragsberettigede efter statsskattelovens § 6 e som opsatte vedligeholdelsesudgifter eller efter statsskattelovens § 6 a som opsatte driftsomkostninger.

Forureningen var forårsaget af klageren i ejertiden som udslag af en naturlig risiko i forbindelse med produktionen.

I den foreliggende sag er forureningen forårsaget af selskabet X A/S som led i den af selskabet drevne virksomhed. En del af forureningen er dog forårsaget af Y, der har ejet en del af arealet fra 1980erne til 2000, hvor det blev tilbagekøbt af selskabet X A/S. Der blev mellem parterne indgået et kompromis, hvorefter de samlede udgifter blev delt ligeligt mellem parterne.

Det er lagt til grund, at de udgifter, der ønskes fradraget, er udgifterne afholdt af selskabet X A/S som følge af den af selskabet forårsagede forurening i ejertiden. Det er endvidere lagt til grund, at ejendommen, der blev anskaffet den 10. januar 1913, ikke ved købet var forurenet.   

Det indstilles at svare, at udgifterne kan fratrækkes efter statsskattelovens § 6 e som opsatte vedligeholdelsesudgifter eller efter statsskattelovens § 6 a som opsatte driftsomkostninger. Fradrag kan foretages i det år, udgifterne er afholdt.

Spørgsmål 5.2 og 5.3 bortfalder herefter.

Ligningsrådet tiltrådte indstillingerne.