Indhold

Dette afsnit beskriver reglerne for, hvilken indflydelse det kan have ved handel med fast ejendom

at deltage i et transparent selskab (personselskab), der erhverver eller opfører fast ejendom.

Afsnittet indeholder:

  • Omfattet af reglen
  • Regel
  • Oversigt over xdomme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.x

Omfattet af reglen

Reglen omfatter fx interessentskaber og kommanditselskaber, der ikke er selvstændige skattesubjekter. De er skattemæssigt transparente, fordi beskatningen af indkomsten fra selskabet sker hos hver enkelt deltager i forhold til størrelsen af den enkelte deltagers andel af selskabet. Sådanne selskaber kaldes også personselskaber.

Regel

Deltagerne i fx interessentskaber og kommanditselskaber, der køber eller opfører fast ejendom, vil i visse tilfælde blive næringsbeskattet ved salg af den faste ejendom.

Næringsvirksomhed i selskabet

Hvis interessentskabet eller kommanditselskabet rent faktisk indleder en egentlig næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom, vil deltagerne i det transparente selskab blive anset for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.

Ikke ubetinget næringsvirksomhed i selskabet

Hvis ikke interessentskabet eller kommanditselskabet ubetinget indleder næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom, afhænger beskatningen af de enkelte deltagere af, om de i kraft af deres eventuelle øvrige tilknytning til ejendomsmarkedet er næringsdrivende ved handel med fast ejendom.

I den situation er de enkelte deltageres tilknytning til arbejdsmarkedet derfor afgørende for, om de bliver næringsbeskattet af salg af fast ejendom i interessentskabet eller kommanditselskabet.

Hvis der er tilknytning til ejendomsmarkedet hos en enkelt eller flere deltagere, kan tilknytningen have en afsmittende effekt, hvorved der skabes en formodning om næring hos samtlige deltagerne i fællesskabet.

Om der er tale om en afsmittende virkning for deltagerne i det transparente selskab, skal dog vurderes individuelt for hver enkelt deltager i selskabet. Kan deltageren bevise, at der hverken før eller efter indtræden i det transparente selskab var eller er tale om næringsvirksomhed ved køb og salg af fast ejendom, er deltageren ikke omfattet af næringsreglerne, men derimod af de almindelige regler om beskatning ved afståelse af fast ejendom i ejendomsavancebeskatningsloven.

Som eksempel på anvendelsen af reglerne i forbindelse med deltagelse i et kommanditselskab er en afgørelse, der handlede om en gas- og vandmester. Sammen med syv andre personer stiftede han et kommanditselskab med bl.a. det formål at erhverve en ejendom og udstykke den i ejerlejligheder. Deltagerne i kommanditselskabet bestod bl.a. af en tømrermester, en revisor, en advokat og en ejendomsmægler. Efterfølgende solgte kommanditselskabet fem ejerlejligheder i ejendommen til den hidtidige lejer, hvilket var skattepligtigt for gas- og vandmesteren som næringsindkomst. Landsretten lagde vægt på stifterkredsens sammensætning, formålsbestemmelsen om udstykning i ejerlejligheder og det forhold, at der i de første 8 år blev solgt i alt 8 lejligheder ud af 15, og at salget af 2 af lejlighederne skete i forlængelse af en ombygning, som gas- og vandmesteren deltog i som vvs-installatør sammen med en anden kommanditist, som var tømrermester. Landsretten lagde vægt på, at gas- og vandmesteren og hans revisor i forbindelse med de første 3 salg af lejligheder i tidligere indkomstår havde selvangivet over- og underskud som almindelig indkomst (næringsskattepligtigt), herunder et ikke ubetydeligt underskud i 1980. Over for denne formodning krævedes et sikkert modbevis for, at salgene ikke var sket i næring. Ejeren havde ikke bevist, at salgene var sket uden for hans næringsvirksomhed, så fortjenesten blev beskattet efter næringsbeskatningsreglerne. Se TfS 2000, 98 VLD.

I en anden sag blev en civilingeniør efter en ejertid på ca. 10 år næringsbeskattet ved salg af en anpart af en større industriejendom, som et kommanditselskab havde erhvervet til udlejning. Kommanditselskabet var stiftet af ham selv, en direktør, en arkitekt og to civilingeniører - alle beskæftiget inden for byggebranchen. Landsretten lagde bl.a. vægt på, at ejendommen var erhvervet i samarbejde med en kreds af personer med solid professionel indsigt i køb og salg af fast ejendom. Se TfS 1984, 583 VLD.

Som eksempel på et tilfælde, hvor der ikke var tale om næringsbeskatning ved salg, er en afgørelse, hvor en søn i 1982 arvede en andel af en udlejningsejendom efter sine forældre. Ejendommen var udstykket i ejerlejligheder, som blev solgt fra. Ejendommen tilhørte et interessentskab, hvori faderen havde været deltager. Landsretten lagde til grund, at ejendommen var blevet til anlægsfomue for faderen, og at den skattemæssige kvalifikation af ejendommen ikke nu kunne tilsidesættes. Landsretten lagde også til grund, at ejeren ikke på tidspunktet for arveudlægget havde købt eller solgt fast ejendom for egen regning. Sønnen var derfor ikke skattepligtig af fortjenester ved salg ud fra et næringssynspunkt. Se TfS 1996, 534 ØLD.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

Højesteretsdomme

TfS1997, 414 HRD

Køb af andele i ejendomme, næring. Køb af andele i to ejendomme blev anset for næring. Næringsbeskatning.

Skd. 1983.66.268

Næring. To interessenter, henholdsvis en vekselerer og en ejendomsmægler, der i kompagniskab købte og solgte fast ejendom, blev anset for næringsdrivende med hensyn til en række udlejningsejendomme. Næringsbeskatning.

UfR 1982, 443 HRD

Interessentskab, indskud af grundstykke. En gårdejer, der indskød et grundstykke i et interessentskab, stiftet for at gennemføre udstykning og salg af en række parceller, var ikke almindelig indkomstskattepligtig af de indvundne fortjenester, selv om de øvrige interessenter var blevet anset for almindelig indkomstskattepligtige. Det var ubestridt i sagen, at gårdejeren ikke var blevet beskattet, hvis han havde solgt grundstykket til interessentskabet. Afgørelsen er konkret Ikke næringsbeskatning.

Afgørelsen er kommenteret af Munch i UfR 1982B, 325. Afgørelsen er konkret begrundet og har ikke den betydning, at Højesteret tager afstand fra, at spekulations- eller næringshensigt hos nogle deltagere i en fælles virksomhed kan få betydning til belysning af andre deltageres forhold. Var jord blevet købt hos tredjemand af interessentskabet, kunne man ikke ved bedømmelsen af gårdejerens mulige skattepligt have set bort fra de andre interessenters forhold.

Landsretsdomme

TfS 2000, 98 VLD

Kommanditselskab. En gas- og vandmester havde sammen med syv andre personer stiftet et kommanditselskab med bl.a. det formål at erhverve en ejendom og udstykke denne i ejerlejligheder. Deltagerne i kommanditselskabet bestod bl.a. af en tømrermester, en revisor, en advokat og en ejendomsmægler. Efterfølgende solgte kommanditselskabet fem ejerlejligheder i ejendommen til den hidtidige lejer, hvilket var skattepligtigt for gas- og vandmesteren som næringsindkomst. Landsretten lagde vægt på stifterkredsens sammensætning, formålsbestemmelsen om udstykning i ejerlejligheder og det forhold, at der i de første 8 år blev solgt i alt 8 lejligheder ud af 15, og at salget af 2 af lejlighederne skete i forlængelse af en ombygning, hvor en kommanditist deltog som tømrermester og gas- og vandmesteren som vvs-installatør. Landsretten lagde vægt på, at gas- og vandmesteren og hans revisor i forbindelse med de første 3 salg af lejligheder i tidligere indkomstår havde selvangivet over- og underskud som almindelig indkomst (næringsskattepligtigt), herunder et ikke ubetydeligt underskud i 1980. Over for denne formodning krævedes et sikkert modbevis for at antage, at salgene ikke var sket i næring. Gas og vandmesteren havde ikke bevist, at salgene var sket uden for hans næringsvirksomhed. Næringsbeskatning

TfS 1995, 112 ØLD

Kommanditselskab, ikke afsmitning. En skatteyder havde gennem en lang årrække udøvet omfattende næring ved udstykning, byggemodning og salg af - fortrinsvis ubebyggede - sommerhusgrunde. I 1981 og 1982 solgte han kommanditistanparter i to ejendomme, der skulle anvendes til erhvervsejendomme, samt en ferieby. Landsretten fandt det ikke godtgjort, at der forelå sådanne særlige omstændigheder, at der kunne ske afsmitning. Retten bemærkede, at selskabet ikke havde drevet eller haft til formål at drive næring med fast ejendom, ligesom selskabet, da det kun ejede 1 pct. af andelene i ejendommen, kun havde en meget begrænset indflydelse på afhændelsen af ejendommen og andel i fortjenesten. Ikke næringsbeskatning.

TfS 1994, 294 ØLD

Interessentskab, revisor. En revisor købte i 1983 som deltager i et interessentskab en ideel anpart på 10 pct. af en udlejningsejendom. Der var tre andre interessenter, herunder to ejendomsselskaber, der hver erhvervede andele på 40 pct. Ejendomsselskaberne, der gennem en årrække havde købt og solgt fast ejendom, indgik i en koncern, som ejeren var revisor for. Han benyttede investeringsfondshenlæggelser til at erhverve sin andel af ejendommen. Ejendommen blev afhændet igen i februar 1986. Landsretten lagde til grund, at revisoren måtte være bekendt med, at de to selskaber, der erhvervede de 80 pct. af ejendommen, havde drevet næring med køb og salg af fast ejendom og derfor med rette var blevet beskattet af fortjenesten ved salget. Der var derfor en formodning for, at også han havde erhvervet sin andel af ejendommen som led i næring. Landsretten fandt ikke, at denne formodning var blevet afkræftet af revisoren. Næringsbeskatning.

TfS 1993, 421VLD

Kommanditselskab, afsmitning. En kommanditist i og medstifter i 1977 af et kommanditselskab, der efter kommanditselskabskontrakten havde til formål at erhverve en ejendom med 31 lejligheder med salg eller udleje for øje, havde ikke selv haft aktiviteter med køb og salg af fast ejendom, hvorimod komplementaren og to andre kommanditister var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Ejendommen blev udstykket i ejerlejligheder, der dels blev solgt til daværende lejere, dels afhændet løbende. To af ejerlejlighederne blev afhændet i 1984 og 1985 med fortjeneste. Landsretten lagde vægt på, at kommanditselskabets formål og faktiske virke havde været næring med køb og salg af fast ejendom. Endvidere blev det lagt til grund, at selv om kommanditisten ikke i øvrigt havde drevet virksomhed med køb og salg af fast ejendom, havde komplementaren og to andre kommanditister drevet sådan virksomhed og haft den bestemmende indflydelse. Kommanditistens fortjeneste var derfor skattepligtig almindelig indkomst. Næringsbeskatning.

TfS 1990, 451 ØLD

Interessentskab, afsmitning. En rådgivende ingeniør inden for byggebranchen købte i 1977 en byggegrund, hvorpå han opførte et industrihus. Ejendommen havde siden været udlejet. I 1983 blev den afhændet. Under hensyn til, at ingeniøren igennem en årrække havde været beskæftiget inden for byggebranchen, og havde drevet byggehandelsvirksomhed, fandt landsretten, at der var en formodning for, at ejendommen var erhvervet og solgt som led i næringsvirksomhed. Denne formodning var ikke afkræftet, og fortjenesten var derfor skattepligtig indkomst. Næringsbeskatning.

TfS 1987, 237 ØLD

Arveudlæg uden succession, ikke tidligere næringsdrivende. En arving indtrådte ved arveudlæg uden succession fra sin faders dødsbo som deltager i to ejendomsinteressentskaber for henholdsvis 3,79 pct. og 5,6 pct. Han havde ikke tidligere været spekulations- eller næringsbeskattet og havde ikke deltaget aktivt i driften af de to ejendomme, der nogle år tidligere var blevet udstykket i ejerlejligheder, der blev solgt, når de blev fri. Ved arveudlægget var han indtrådt i en bestående næringsvirksomhed, hvis formål blandt andet var at opnå fortjeneste ved salg af ejerlejligheder. Hans fortjeneste ved interessentskabernes salg af ejerlejligheder fandtes herefter at være opnået som led i næring og være almindelig skattepligtig indkomst. Næringsbeskatning.

TfS 1996, 534 ØLD

Interessentskab, overgang til anlægsformue. En søn arvede i 1982 efter sine forældre en andel af en udlejningsejendom, der var udstykket i ejerlejligheder, og hvor lejligheder blev solgt fra. Ejendommen tilhørte et interessentskab, hvori faderen havde været deltager. Landsretten lagde til grund, at ejendommen var blevet til anlægsformue for faderen og at den skattemæssige kvalifikation af ejendommen ikke nu kunne tilsidesættes. Landsretten lagde også til grund, at sønnen ikke på tidspunktet for arveudlægget havde købt eller solgt fast ejendom for egen regning. Han var derfor ikke skattepligtig af fortjenester ved salg ud fra et næringssynspunkt. Ikke næringsbeskatning.

TfS 1984, 583 VLD

Kommanditselskab, afsmitning. En civilingeniør blev efter en ejertid på ca. 10 år næringsbeskattet ved salg af en anpart af en større industriejendom, som et kommanditselskab havde erhvervet til udlejning. Kommanditselskabet var stiftet af ham selv, en direktør, en arkitekt og to andre civilingeniører - alle beskæftiget inden for byggebranchen. Landsretten lagde bl.a. vægt på, at ejendommen var erhvervet i samarbejde med en kreds af personer med solid professionel indsigt i køb og salg af fast ejendom. Næringsbeskatning.

Andet

Skd. 1981.59.398

Kommanditselskab. En vvs-installatør deltog i et kommanditselskab, som opførte et par udlejningsbyggerier. Da udlejningen viste sig underskudsgivende, blev ejendommen opdelt i ejerlejligheder og solgt. Installatøren, som var frimurer, kom efter det oplyste alene til at deltage i opførelsen af ejendommene i samarbejde med andre håndværkere som led i planerne om at opføre en bygning, som kunne rumme en loge til frimurerordenen. Bl.a. under hensyn til, at byggerierne blev udført af byggekonsortier, der bestod af håndværkere og advokater, fandt landsretten, at fortjenesterne ved salg af ejerlejlighederne var opnået som led i næring. Det blev ikke tillagt betydning, at installatøren personligt havde forestillet sig, at hans deltagelse i byggerierne i det væsentligste tog sigte på tilvejebringelse af en anlægsformue i selvpensioneringsøjemed. Det blev heller ikke tillagt betydning, at installatøren kun udførte en mindre del af de samlede entrepriser vedrørende de to byggerier. Næringsbeskatning.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter