Indhold

Dette afsnit indeholder en beskrivelse af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, baggrunden for indførelsen af loven og de efterfølgende ændringer af loven.

Afsnittet indeholder:

  • Regler
  • Historik.

Regler

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvirksomhed med handel af fast ejendom, beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Ejendomsavancebeskatningsloven gælder for både fysiske personer og juridiske personer, der er skattepligtige i og til Danmark, og som ejer fast ejendom. Det er uden betydning, om ejendommen ligger i Danmark eller i udlandet.

Ejendomsavancebeskatningsloven gælder for alle former for afståelse af fast ejendom, herunder afståelse ved arv, gave, erstatninger mv. Loven gælder også ved afståelse af en del af en fast ejendom og i forbindelse med pålæg af rådighedsindskrænkninger over fast ejendom i form af servitutter mv.

Definition af fast ejendom

Begrebet fast ejendom er ikke defineret i ejendomsavancebeskatningsloven. Begrebet afgrænses med udgangspunkt i det tingsretlige ejendomsbegreb suppleret med begrebets anvendelse i udstykningsloven og i ejerlejlighedsloven. Afgrænsningen af fast ejendom i forhold til løsøre sker på baggrund af begrebernes anvendelse i relation til afskrivningsloven og vurderingsloven.

Undtagelser

Fortjeneste ved afståelse af ejerboliger, der er omfattet af den såkaldte parcelhusregel, er fritaget for beskatning. En af betingelserne for skattefri afståelse af egen bolig efter parcelhusreglen er, at det samlede areal er mindre end 1.400 m2. Er arealet større, er salget som udgangspunkt skattepligtigt. Afståelsen er dog alligevel skattefri, hvis

  • der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse fra ejendommen, eller
  • udstykning ifølge erklæring fra skatteministeren/Vurderingsstyrelsen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Fortjeneste ved afståelse af fritidsboliger er også under visse betingelser fritaget for beskatning.

Tilsvarende gælder for fortjeneste ved afståelse af stuehuset til en landbrugsejendom mv. og ejerboliger i blandet benyttede ejendomme, der tjener eller har tjent til bolig for ejeren. Fortjenesten er under særlige betingelser fritaget for beskatning.

Fortjeneste, der er opnået ved en ekspropriationserstatning eller ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen, er fritaget for beskatning.

Opgørelse af den skattepligtige fortjeneste

Ejendomsavancebeskatningsloven indeholder regler for, hvordan den skattepligtige fortjeneste skal opgøres.

Den skattepligtige fortjeneste skal opgøres med udgangspunkt i den kontantomregnede afståelses- og anskaffelsessum. Anskaffelsessummen reguleres efter særlige regler med et fast tillæg og tillæg for visse afholdte udgifter til vedligeholdelse og forbedringer. Herudover skal anskaffelsessummen korrigeres for allerede fratrukne beløb, fx afskrivninger, der ikke er beskattet som genvundne efter reglerne i afskrivningsloven.

Der gælder andre regler for opgørelsen af anskaffelsessummen for ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993.

Der gælder også særlige regler for opgørelsen af anskaffelsessummen for ejendomme, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage samt ved delafståelse af disse ejendomme.

Udskydelse af beskatningen

Beskatningen af fortjeneste ved afståelse af en erhvervsejendom kan under særlige betingelser udskydes ved at genanbringe fortjenesten i anskaffelsessummen for en ny erhvervsejendom. Beskatningen af den genanbragte fortjeneste sker så først, når den nye erhvervsejendom afstås. Genanbringelse af fortjeneste kan også ske i ombygninger, tilbygninger eller nybygninger på en anden erhvervsejendom.

I visse situationer kan beskatningen udskydes ved at overdrage en erhvervsejendom med succession.

Historik

Lov nr. 247 af 9. juni 1982 om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom (ejendomsavancebeskatningsloven) afløste de indtil da gældende regler om beskatning ved afståelse af fast ejendom i lov om særlig indkomstskat (LOSI).

Ejendomsavancebeskatningsloven kom til at omfatte alle typer ejendomme, herunder ejendomme erhvervet ved spekulation, bortset fra ejendomme, der var erhvervet som led i den skattepligtiges næring ved handel med fast ejendom.

Loven fik virkning for afståelser, der sker den 1. juli 1982 eller senere.

Der er udstedt BEK nr. 1493 af 15. december 2009 om, hvilke oplysninger der skal gives til SKAT, når fortjeneste ved afståelse af fast ejendom genanbringes. Se EBL § 6 A, stk. 6.

Historikskema

Der er siden ikrafttrædelsen af ejendomsavancebeskatningsloven bl.a. sket følgende ændringer af loven:

Lov nr.

Dato

Ændring og baggrund for ændringen

Hvor i ejendoms-avancebeskat-ningsloven?

88

14. marts 1984

Ændrede regler for opgørelse af skattepligtig fortjeneste (kursstigninger)

§ 4

244

6. juni 1985

Frigørelsesafgift

§ 63

227

22. april 1987

Ændring af reguleringsbestemmelser

§ 9

888

29. december 1989

Forenkling af dispensationsbestemmelser mv.

§§ 8, 9 og 14

386

13. juni 1990

Ændring af reguleringsbestemmelser

§ 5

421

25. juni 1993

Andelsbeviser

§ 8

427

25. juni 1993

Ændret beskatning af erhvervsejendomme, herunder ophævelse af 7-års reglen, indgangsværdier for ejendomme erhvervet før den 19. maj 1993, pristalsregulering af anskaffelsessummen for landbrug, ejertidsnedslag, modregning af tab, genanbringelse, skader og genopførelse, mageskifte og jordrente samt dødsboer

§§ 1, 4, 5, 5 A, 6, 6 A, 6 B, 6 C, 7, 9, 10,14, 14 A og 15

1117

22. december 1993

Mælkekvoter

§§ 5, 7 og 10

313

17. maj 1995

Ophævelse af lov om særlig indkomstskat

§§ 1 og 8

1223

27. december 1996

Dødsboer

§§ 14 og 14 A

440

10. juni 1997

Kontantomregning af anskaffelsessummer

§§ 4 og 10

434

26. juni 1998

Anskaffelsessummen for ejendomme, erhvervet før den 19. maj 1993, tillæg for vedligeholdelses- og forbedringsudgifter til anskaffelsessummen, mælkekvoter samt nedsættelse af anskaffelsessummen med allerede fradragne beløb

§§ 1, 4, 5, 6, 6 A, 6 B, 6 C, 7, 9 og 10

166

24. marts 1999

Pristalsregulering af grundbeløb samt mageskifte

§§ 5, 6 og 7

958

20. december 1999

Fordeling af afståelsessum på aktiver, forhøjelse af anskaffelsessummen med afholdte udgifter, delsalg, afståelse af blandet benyttet ejendomme, ejertidsnedslag, fradrag for tab, genanbringelsesregler samt omformulering af parcelhusreglen

§§ 4, 5, 6, 6 A, 6 C, 7, 8, 9 og 10

1287

20.december 2000

Kunstnerisk udsmykning

§ § 1, 4 og 6

313

21. maj 2002

Lempelse af tabs- og underskudsregler

§ 6

221

31. marts 2004

Genanbringelse og fraflytterbeskatning

§§ 6 A, 6 B og 6 C

458

9. juni 2004

Delsalg og tab, pristalsregulering af anskaffelsessummer for ejendomme erhvervet før den 19. maj 1993

§§ 1, 3 A, 4 A, 5, 5 A, 6 og 12

1386

20. december 2004

Mælkekvoter

§ 5

370

24. maj 2005

Kontrakter om opførelse af bygninger mv.

§ 1 A

308

19. april 2006

Parcelhusreglen og genanbringelsesreglerne

§§ 8 og 9

407

8. maj 2006

Parcelhusreglen og væsentlig beskadiget ejendom

§§ 8 og 9

335

7. maj 2008

Begæring om genanbringelse i udenlandsk ejendom

§ 6 A

462

12. juni 2009

Regler om indgivelse af begæring om genanbringelse mv.

§§ 6 og 6 A

521

12. juni 2009

Ændring af reguleringsbestemmelser.

Ingen regulering af beløbsgrænser for 2010

§ 5 A

525

12. juni 2009

Fredede bygninger, genanbringelse og udlejning af fast ejendom, genanbringelse i EU-lande, parcelhusreglen og fraflytning til beskyttet bolig mv.

§§ 4, 5, 6, 6 A og 8

725

25. juni 2010

Ændring af reguleringsbestemmelser.

Ingen regulering af beløbsgrænser for 2011-2013

§ 5 A

1560

21. december 2010

Fortjeneste, der er genanbragt i en ejendom, der eksproprieres eller lignende er ikke længere skattefri. Fastsættelse af beskatningstidspunkt for modtagelse af yderligere vederlag

§§ 11 og 13

254

30. marts 2011

Præcisering af genanbringelsesreglerne og udlejning af fast ejendom til hovedaktionærens selskab. Erhvervsmæssig virksomhed

§ 6 A

1382 28. december 2011 Tillæg til anskaffelsessummen omfatter ikke vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, der har kunnet fradrages ved indkomstopgørelsen. § 5, stk. 2
433 16. maj 2012 Konsekvensændringer som følge af samme lovs § 8, nr. 6 § 5, stk. 3 og § 5, stk. 2
202 27. februar 2015

Udløb af mælkekvoter omfattet af EBL. Ophævelse af § 6 B. Den hidtidige særlige exitskat og henstandsordning vedrørende genanbragte fortjenester er ophævet da genanbragte fortjenester vil være skattepligtige efter den nye bestemmelse i kildeskattelovens § 10 og omfattet af den nye henstandsordning i kildeskattelovens §§ 73 B og 73 C.

Konsekvensændringer

§ 5, stk. 4, § 5 stk. 5, § 6 B og § 6 C
652 8. juni 2016 Konsekvensændring som følge af ophævelsen af lov om investeringsfonds § 5, stk. 4 
688 8. juni 2017 Ændringerne er en konsekvens af den nye ejendomsvurderingslov § 5, stk. 6, § 5A, stk. 1, § 6, stk. 2 og § 9, stk. 1
1555 19. december 2017 Konsekvensændring som følge af, at selvangivelsesbegrebet erstattes af et oplysningsbegreb som følge af den nye skattekontrollov L 2017 1535 § 6 A, stk. 2 og stk. 6
278 17. april 2018

Ændringerne medfører, at der ikke kan udstedes værdiforringelseserklæringer, hvis en udstykning ikke vurderes at medføre en værdiforringelse, der skønsmæssigt overstiger 20 pct.

Præcisering af at arealkravet fortsat gælder for landbrugsejendomme.

Ikrafttrædelsesbestemmelsen i loven fastlægger det, at de regler i vurderingslovgivningen, der skal danne grundlag for beskatning efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6, § 5 A, stk. 1, § 6, stk. 2, og § 9, stk. 1, er reglerne i lov om vurdering af landets faste ejendomme, indtil der foreligger en offentlig vurdering af ejendommen efter ejendomsvurderingsloven

§ 5, stk. 6, § 5A, stk. 1, § 6, stk. 2, § 8 stk. 1 og § 9, stk. 1
1729 27. december 2018

Formålet med lovforslaget er at videreføre de hidtidige vurderinger i 1 år mere end hidtil forudsat, dvs. med i alt 2 år, så de første nye ejerboligvurderinger vil skulle foretages pr. 1. januar 2020, mens vurderinger af erhvervsejendomme m.v. foretages pr. 1. januar 2021. Dette skyldes, at it-systemet, som skal understøtte de nye vurderinger, endnu ikke er helt færdigudviklet.

Lovforslaget ændre også i ikrafttrædelsesbestemmelsen i lov nr. 688 om konsekvensændringer som følge af den nye ejendomsvurderingslov.

§ 5, stk. 6, § 5A, stk. 1, § 6, stk. 2 og § 9, stk. 1

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter