Dato for udgivelse
14 Jan 2011 12:15
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
16 Dec 2010 10:44
SKM-nummer
SKM2011.31.VLR
Myndighed
Vestre Landsret
Sagsnummer
3. afdeling, B-0826-10
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Virksomheder + Erhvervsejendomme
Emneord
Renter, udlejning, forfald, ejendom
Resumé

Appellanten havde ikke betalt renter af sin gæld i indkomstårene 1995-1997, og da han ikke havde dokumenteret, at han ved udgangen af 1996 og 1997 var i stand til at stille betryggende sikkerhed for den forfaldne gæld, var han ikke berettiget til at foretage fradrag for renteudgifterne, jf. ligningslovens § 5, stk. 7. Landsretten lagde herved vægt på, at appellantens forklaringer om sine indtægter og aktiver var udokumenterede, ligesom der ikke var godtgjort et grundlag for at vurdere en udlejningsejendom til et væsentligt højere beløb, end en skønsmands værdiansættelse.

Reference(r)
Ligningsloven § 5, stk. 8
Henvisning
Ligningsvejledningen 2010-2 A.E.1.1.2

Parter

A
(advokat Henriette Viskinge Jensen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/ advokat Per Lunde Nielsen)

Afsagt af landsdommerne

Michael Ellehauge, Eva Staal og Ida Skouvig

Sagens baggrund og parternes påstande

Byretten har den 12. april 2010 afsagt dom i 1. instans (BS 1-1242/2008).

Påstande

For landsretten har appellanten, A, gentaget sin påstand for byretten.

A har endvidere nedlagt påstand om nedsættelse af de sagsomkostninger, som han efter byrettens dom skal betale til Skatteministeriet.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået dommen stadfæstet.

Forklaringer

A har supplerende forklaret, at der i forbindelse med købet af ...1 blev oprettet en konto i banken, hvor ejendommens indtægter indgik, og hvorfra udgifterne blev afholdt. Banken havde tilkendegivet ved købet, at forrentningen skulle ske til en lav rente, der var baseret på interbankrenten. Han fik ejendommen vurderet i 1993 og igen i 1994, fordi han overvejede at omlægge lånet til et fastforrentet lån i stedet for interbankrenten. Ejendommen blev da vurderet til 7,5 mio. kr., henholdsvis 7.725.000 kr. Banken overtog ejendommen til brugelig pant, fordi der var udbrudt en valutakrise, og samtidig havde ... Lejerforening anlagt en række sager om huslejenedsættelse. Han mener, at der var en lejereserve i ejendommen. Han var i gang med at modernisere beboelseslejemålene, og dette medførte huslejestigninger. Vedrørende erhvervslejemålene måtte man efter dagældende erhvervslejelov kun forhøje lejen hvert 4. år, og der var helt klart et lejeefterslæb. Der blev opsat en vandmåler, som viste, at erhvervslejerne havde et meget stort vandforbrug. Vandet var inkluderet i erhvervslejernes leje, og det betød, at han først efter nogle år kunne vælte vandudgiften over på erhvervslejerne. Han havde så småt startet en privat rådgivningsvirksomhed i 1995. Han blev opsagt fra sin faste stilling i efteråret 1996, hvor han blev fritstillet, og hans advokat fik udvirket, at han modtog løn fra den tidligere arbejdsgiver i 13 måneder, og denne periode udløb med udgangen af 1997. Han havde en privat formue i form af bl.a. et depot med aktier på nominelt 300.000 kr., som banken havde sikkerhed i. Hans indbo var forsikret for 1,7 mio. kr. Han havde bl.a. malerier til en værdi af omkring 318.000 kr. Malerierne var købt på et galleri i ..., og han havde let kunnet realisere værdien, idet der var returret til galleriet. Hans hustru havde bl.a. G1-smykker til en værdi af ca. 150.000 kr., og der var sølvtøj til en værdi af ca. 30.000 kr. Han havde derfor let kunnet skaffe omkring ½ million kr. I sin private virksomhed fik han meget hurtigt oparbejdet en portefølje bestående af rigtig gode kunder, og virksomheden havde derfor allerede i slutningen 1996 en ikke ubetydelig goodwillværdi. Virksomheden havde en stor omsætning med de gode kunder, G2, G3 og G4, og virksomheden havde ikke mange udgifter. Han havde genkøbt en forsikring i G5. Han kunne have ophævet en forsikring i G6 og fået udbetalt omkring 300.000 kr., hvoraf der skulle betales skat. Han betalte renterne til banken i 2001. Han mener stadig, at skønsmandens vurdering er forkert. Skønsmanden har ikke gjort tilstrækkeligt for at finde sammenlignelige ejendomme. Skønsmanden kunne f.eks. have henvendt sig til ejendomsmægler VK, som kunne have henvist til en sammenlignelig ejendom. Skønsmanden har anvendt en forkert forrentningsprocent. Skønsmanden har taget udgangspunkt i en almindelig investor, men det er ikke sådan. markedet med udlejningsejendomme fungerer, idet der også lægges vægt på muligheden for værdistigninger.

Procedure

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

Landsrettens begrundelse og resultat

A har forklaret om sine indtægter i 1996 og 1997 og om sine aktiver i disse år. Der er imidlertid ikke fremlagt dokumentation for værdien af de aktiver, som kunne have været realiseret til brug for As delvise betaling af gælden eller til brug for betryggende sikkerhedsstillelse for den forfaldne gæld.

F1 Bank havde i 1994 opsagt gælden og efterfølgende foretaget udlæg. A underskrev i november 1994 et frivilligt forlig, hvorefter han skyldte banken 5.245.548,85 kr., og gælden skulle forrentes med 12 % p.a., og banken tog samtidig udlejningsejendommen til brugelig pant. Der blev ikke indgået en afdragsordning, og A foretog ikke indbetalinger til banken i 1996 og 1997, hvorfor gælden til banken voksede.

Skønsmandens værdiansættelse af privatejendommen er ikke anfægtet, hvorimod A har anfægtet skønsmandens værdiansættelse af udlejningsejendommen. Værdiansættelse af en fast ejendom er ikke en eksakt videnskab, og det er velkendt, at forskellige ejendomsmæglere vurderer en bestemt ejendom forskelligt. Det er derfor muligt, at en anden ejendomsmægler som skønsmand ville have vurderet udlejningsejendommen højere, men der er intet grundlag for at vurdere udlejningsejendommen til et væsentligt højere beløb end skønsmandens værdiansættelser i de to indkomstår, henholdsvis 5,9 mio. kr. og 6,6 mio. kr. Det tiltrædes derfor, da det ikke er godtgjort, at skønsmanden ved sine værdiansættelser har anvendt forkerte forudsætninger, at skønsmandens værdiansættelser er lagt til grund. Det fremgår af As regnskaber for 1996 og 1997, at alene den forfaldne bankgæld i disse år udgjorde godt 6,5 mio. kr. og knap 7,3 mio. kr.

På denne baggrund tiltrædes det, at A ikke har godtgjort, at han ved udgangen af de to indkomstår havde været i stand til at stille betryggende sikkerhed for den forfaldne gæld, således at rentefradragsretten skal indrømmes i disse indkomstår.

Landsretten stadfæster derfor dommen.

Det er anført i stævningen, at sagens genstand skønsmæssigt udgør ca. 700.000 kr. I ankestævningen af 14. april 2010 er det anført, at sagens genstand skønsmæssigt udgør 100.000 kr., idet sagen alene vedrører den skattemæssige periodisering af 700.000 kr.

Landsretten lægger derfor til grund, at sagens værdi ikke er 700.000 kr.

A skal herefter betale sagsomkostninger for begge retter til Skatteministeriet med 100.000 kr. Beløbet, der inkluderer moms, er til dækning af advokatudgifter. Landsretten har lagt vægt på sagens værdi og udfald.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Byrettens dom stadfæstes.

Appellanten, A, skal betale sagens omkostninger for begge retter til indstævnte, Skatteministeriet, med 100.000 kr.

De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter