Dato for udgivelse
28 Oct 2009 10:15
SKM-nummer
SKM2009.644.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
09-082475
Dokument type
Bindende svar
Emneord
udstykning af grunde, selvstændig virksomhed
Resumé
Skatterådet fandt ikke, at udstykning og efterfølgende frasalg af grundene 1-4 og 8-9 af nuværende matr. 28 a kunne anses som selvstændig erhvervsmæssig virksomhed, jf. virksomhedsskattelovens § 1, således virksomhedsskattelovens regler kunne anvendes. Det vil herefter heller ikke være muligt at indskyde grundene i et selskab efter reglerne i virksomhedsomdannelsesloven.
Reference(r)
Virksomhedsskatteloven § 1
Henvisning
Ligningsvejledningen 2009-2 E.G.2.1
Henvisning
Ligningsvejledningen 2010-1 E.I.3.1.1
Henvisning

Ligningsvejledningen 2009-2 E.J.2.

Henvisning
Ligningsvejledniningen 2010-1 E.J.3.
Henvisning
Ligningsvejledningen 2009-2 E.A.1.2.3.7

Spørgsmål

  1. Kan udstykning og efterfølgende frasalg af grundene 1-4 og 8-9 af nuværende matr. 28 a anses som selvstændig erhvervsmæssig virkomhed, jf. Virksomhedsskattelovens § 1, således virksomhedsskattelovens regler kan anvendes?
  2. Kan udstykning af ovennævnte ejendom anses som en personlig ejet virksomhed omfattet af Virksomhedsomdannelseslovens regler, således det er muligt at anvende denne lov i forbindelse med indskydelse af grundene i et selskab?

Svar

  1. Nej, se dog begrundelse.
  2. Nej, se dog begrundelse.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger købte i 2004 del nr. 1 af matr. 28 a for 897.000 kr. Ejendommen er beliggende Y. Ejendommen består af et grundareal på 14.000 m2, heraf 550 m2 vej. Ejendommen har frem til 2005 været vurderet som bebygget landbrug på mindst 0,55 ha. Fra 2005 er ejendommen vurderet som beboelse.

Spørger har opnået tilladelse til at foretage udstykning af ejendommen, og der er pt. udmatrikuleringsproces i gang, hvor ejendommen forventes opdelt i følgende selvstændige grunde:

Grund nummer

Kvadratmeter

1

1.085

2

1.045

3

1.087

4

882

5

1.118

6 (vej)

1.594

7

1.399

8

1.399

9

1.033

Grund m/huse

3.358

Areal i alt

14.000

Efter udstykningens gennemførelse påtænkes grunde nr. 1-4 og 8-9 frasolgt. Spørger forventer umiddelbart at beholde grund nr. 5 og 7 til opførelse af ny privat beboelse. Det nuværende hus og grund vil således også blive solgt. Grund nr. 6 er en vej.

Spørger er uddannet tømrer og har altid beskæftiget sig med dette. Siden 24. september 2007 har spørger drevet tømrervirksomhed via selskabet X, hvori han er ansat. Spørger ejer 50 % af X via sit 100 % ejede Holdingselskab Z. De resterende 50 % ejes af A.

Når udstykning er gennemført er det hensigten, at grundene skal sælges. Der er p.t. estimerede forventede salgspriser på ca. 900 kr./m2. Det er dog usikkert om grundene p.t. kan sælges til den pris, som følge af den generelle økonomiske afmatning på byggeområdet.

Som alternativ til salg påtænkes grundene tilført spørgers 100 % ejede Holdingselskab Z eller evt. nyt selskab ejet af spørger. Evt. bebyggelse på grundene kan være en mulighed. Det primære formål er at få tilpasset sig boligmarkedet og få sammensat tilbud, som er muligt at sælge i nuværende marked.

Udmatrikuleringen forventes gennemført i løbet af 2009. Ingen af grundene er p.t. solgt.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Spørgers repræsentant har anført, at jf. retspraksis er der tale om erhvervsmæssig virksomhed, såfremt der ikke er tale om lønindkomst, der relaterer sig til spørgers generelle arbejdsudførelse. Endvidere skal der i virksomheden være aktiver, der knytter sig til en erhvervsvirksomhed.

Efter gennemførelse af udstykning har spørger 7 selvstændige ejendomme (ubebyggede grunde). De 7 ubebyggede grunde udgør en selvstændig virksomhed, såfremt de udelukkende anvendes erhvervsmæssigt, jf. Ligningsvejledningen E.H.2.1.2.

Efter udmatrikulering anvendes grundene udelukkende erhvervsmæssigt, da hensigten fra starten er frasalg evt. bebyggelse og frasalg.

Gennemførelse af udmatrikulering har kun det formål, at skabe en virksomhed med salg af grunde/ejendomme.

Grundene vil ikke fremstå som private aktiver på noget tidspunkt efter udmatrikuleringen og ikke blive anvendt privat. Grundene nr. 5 og 7 vil dog være ikke-erhvervsmæssige, såfremt spørger vælger at anvende dem til privat bebyggelse.

I forbindelse med udstykning vil gældsposter blive fordelt på de enkelte ejendomme. Der anvendes en arealmæssig fordelingsnøgle. Der fortages dermed en fuldstændig opdeling af privat og erhvervsmæssig gæld.

Omfang af den erhvervsmæssige virksomhed vil i første omgang bestå af de udmatrikulerede ejendomme, og vil således være indkomstkilde i virksomheden. Spørgers indkomst for X vedrører ikke spørgers nystartede erhvervsvirksomhed.

Med henvisning til sagens faktuelle forhold er det vores opfattelse, at de pågældende udmatrikulerede ejendomme udgør en erhvervsmæssig virksomhed, dels på grund af aktivernes status og dels på grund af spørgers virke som professionel tømrer.

En ejendom er i skattemæssig sammenhæng erhvervsmæssig virksomhed jf. bl.a. SKM2001.287.LR. Det er således vores opfattelse, at ejendommene efter udmatrikuleringen skattemæssigt kan behandles jf. VSL og VOL.

SKATs indstilling og begrundelse

Lovgrundlag og praksis

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom erhvervet som led i næring beskattes efter bestemmelserne i statsskattelovens §§ 4 og 5, litra a, mens tab tilsvarende kan fradrages i den personlige indkomst.

Ved næring forstås den varige og mere systematiske virksomhed, som en skattepligtig udøver som sin hele eller delvise levevej. Enkeltstående dispositioner selv af betydelig karakter omfattes alene af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, selv om de foretages med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg. Næringsbeskatning omfatter således fortjeneste og tab, som er realiseret på ejendomme, der hører til omsætningsformuen, jf. E.J.3.

Det fremgår af Skatteretten 1, 4. udgave, afsnit 2.4.2 "Næringsmomenterne", at håndværksmestre, arkitekter, ejendomsmæglere mv., som ikke opfører eller sælger ejendomme for egen regning, ikke umiddelbart omfattes af næringsbestemmelsen.

Repræsentanten har henvist til SKM2001.287.LR, idet repræsentanten mener, at spørger ved udmatrikuleringen får selvstændige ejendomme, og at ejendomme i skattemæssig sammenhæng er erhvervsmæssig virksomhed. Det fremgår af SKM2001.287.LR, at der var tale om udlejning af en ejendom. Udlejning af fast ejendom anses skattemæssigt som selvstændig virksomhed, som kan være omfattet af VSL, men i nærværende sag er der ikke tale om udlejning.

Ad spørgsmål 1

Der spørges om udstykning og efterfølgende frasalg af grundene 1-4 og 8-9 af nuværende matr. 28 a kan anses som selvstændig erhvervsmæssig virksomhed. jf. Virksomhedsskattelovens § 1, således virksomhedsskattelovens regler kan anvendes?

For at de udstykkede grunde kan indgå i virksomhedsordningen, skal der være tale om erhvervsmæssige aktiver.

I dette tilfælde vil det betyde for spørger, at han skal være næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom for at kunne indskyde de udstykkede grunde i virksomhedsordningen. For at kunne anses for værende næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, er det blandt andet en betingelse, at ejendommen, hvorfra grundene udstykkes, blev erhvervet med det formål at opnå fortjeneste ved videresalg.

Det kan ikke anses for godtgjort, at ejendommen i 2004 blev erhvervet med det væsentligste formål at opnå fortjeneste ved videresalg eller i øvrigt har været anvendt erhvervsmæssigt i ejertiden.

Imod næring taler også det forhold, at spørger forud for udstykningen og efterfølgende frasalg, af grundene 1-4 og 8-9 ikke har foretaget køb og salg af fast ejendom, og spørger anses ikke for at være næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom og bliver heller ikke beskattet som næringsdrivende.

Salget af grundene fra spørger til spørgers Holdingselskab Z eller til et nyt selskab ejet af spørger, vurderer SKAT, ikke resulterer i en næringsbeskatning af spørger. Derimod vurderer SKAT, at der er tale om enkeltstående dispositioner, som er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, og salgene vil blive beskattet som kapitalindkomst.

Det vil således ikke være muligt at anvende virksomhedsskatteloven ved salget af grundene.

SKAT indstiller, at spørgsmål 1 besvares med et nej.

Ad spørgsmål 2

Der spørges, om udstykning af ovennævnte ejendom kan anses som en personlig ejet virksomhed omfattet af virksomhedsomdannelseslovens regler, således det er muligt at anvende denne lov i forbindelse med indskydelse af grundene i et selskab?

I og med at SKAT i spørgsmål 1 har svaret nej til, at der er tale om en selvstændig erhvervsmæssig virksomhed, som er forudsætningen for at anvende virksomhedsomdannelsesloven, må spørgsmål 2 ligeledes besvares med et nej.

SKAT indstiller, at spørgsmål 2 besvares med et nej.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter