Selvstændig erhvervsvirksomhed
Når du udlejer en lejlighed til dit barn, er du selvstændigt erhvervsdrivende. Du skal skrive overskud/underskud på en udvidet selvangivelse eller indberette via skat.dk/tastselv, og du skal lave et regnskab, som skal kunne vises til SKAT. Der er en særlig blanket, som du kan bruge til regnskabet - blanket 04.022 (Udlejning af fast ejendom).

I vejledningen Udlejningsejendomme kan du læse om, hvordan du opgør overskud/underskud ved udlejning. Reglerne er de samme, hvad enten du udlejer til et familiemedlem eller til en fremmed.

Når du begynder på at leje ud, skal du ændre din forskudsopgørelse og dit skattekort. Ellers risikerer du at få en restskat.

Du kan ændre din forskudsopgørelse og dit skattekort i din skattemappe.

Du skal oplyse det forventede overskud ved udlejningen (lejeindtægt - udgifter) i rubrikken Overskud af virksomhed på din forskudsopgørelse. Renteudgifter på eventuelle lån til køb af lejligheden skal du oplyse i rubrikken Renteudgifter i virksomhed.

Skatteberegning
Du kan vælge mellem tre forskellige ordninger til at beregne skatten:

  • De almindelige skatteregler for personer i personskatteloven
  • Virksomhedsordningen
  • Kapitalafkastordningen.

Du vælger en af ordningerne på din forskudsopgørelse, men du skal først tage endelig stilling, når du udfylder selvangivelsen. Du kan skifte mellem de tre ordninger for hvert enkelt år. Du kan ændre dit valg af ordning - også efter du har fået din årsopgørelse, dog senest 30. juni i det andet kalenderår efter udløbet af indkomståret. Et skift af ordning kan dog have skattemæssige konsekvenser for dig, som du bør drøfte med din rådgiver.

Du skal ikke betale ejendomsværdiskat, når du udlejer lejligheden.

Hvilken ordning skal du vælge?
Som tommelfingerregel kan det bedst betale sig at anvende virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, hvis lejligheden finansieres med lån, og hvis du fx har en lønindkomst, der er så høj, at du betaler topskat. Det kan dog være en god idé at tale med en revisor om, hvad der bedst kan betale sig for dig.

Personskatteloven
Hvis du vælger at anvende de almindelige regler i personskatteloven, bliver overskuddet fra udlejningen lagt sammen med din personlige indkomst. Renteudgifter kan kun fratrækkes i kapitalindkomsten. Fordelen ved at blive beskattet efter personskatteloven er, at det er nemt at administrere sammenlignet med virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen.

Virksomhedsordningen
Fordelen ved virksomhedsordningen er, at renteudgifterne trækkes fra i den personlige indkomst, når skatten beregnes, og du betaler kun arbejdsmarkedsbidrag af den del af indkomsten fra virksomheden, der indgår i den personlige indkomst. Ulempen er, at du skal overholde flere regnskabskrav, når du bruger virksomhedsordningen. Bl.a. må virksomhedsordningen ikke omfatte din private økonomi. Det betyder, at du skal lave en regnskabsmæssig opdeling af din økonomi i en virksomhedsdel og en privat del.

Vil du bruge virksomhedsordningen, skal du sætte kryds i den relevante rubrik på den udvidede selvangivelse eller via skat.dk/tastselv. Du skal som udgangspunkt bruge ordningen for hele indkomståret. Hvis udlejningen er startet i løbet af et indkomstår, kan du dog kun bruge virksomhedsordningen for den del af indkomståret, hvor du har udlejet lejligheden.

Anvender du allerede virksomhedsordningen, og køber du lejligheden for virksomhedens midler, er der hverken tale om hævning eller indskud i virksomhedsordningen.

Du kan læse mere om virksomhedsordningen i vejledningen Virksomheds- og kapitalafkastordningen på skat.dk.

Kapitalafkastordningen
I kapitalafkastordningen er der ikke så mange administrative krav som i virksomhedsordningen.

I kapitalafkastordningen skal du beregne et årligt kapitalafkast, som er lejlighedens værdi (den kontante anskaffelsessum) ganget med kapitalafkastsatsen. Satsen fastsættes årligt og er 2 procent for indkomstårene 2011 og 2012. Der er dog et loft over, hvor stort kapitalafkastet kan være i det enkelte år. Når skatten beregnes, trækkes kapitalafkastet fra den personlige indkomst og lægges til kapitalindkomsten. Dette vil ofte medføre en skattebesparelse, som dog afhænger af dine samlede indkomstforhold. Du sparer samtidig arbejdsmarkedsbidrag på 8 procent af kapitalafkastet.

Vil du bruge kapitalafkastordningen, skal du sætte kryds i den relevante rubrik på den udvidede selvangivelse eller indberette via skat.dk/tastselv. Du skal som udgangspunkt bruge ordningen for hele indkomståret. Hvis udlejningen er startet i løbet af et indkomstår, kan du dog kun bruge kapitalafkastordningen for den del af indkomståret, hvor du har udlejet lejligheden. Det betyder, at du kun kan beregne et forholdsmæssigt kapitalafkast for den udlejede periode.

Eksempel
Køb af lejlighed for kontant

1.200.000 kr.

Finansieret fx således:

Optaget realkreditlån (kontantværdi)

1.000.000 kr.

Kontant udbetaling

200.000 kr.

Udleje starter 1. august

Årligt kapitalafkast, 1.200.000 x 2 %

24.000 kr.

Forholdsmæssig del første år = 5/12

10.000 kr.

Du kan læse mere om kapitalafkastordningen i vejledningen Virksomheds- og kapitalafkastordningen på skat.dk.