Dato for udgivelse
01 Nov 2006 15:58
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
10 Oct 2006 15:06
SKM-nummer
SKM2006.649.VLR
Myndighed
Vestre Landsret
Sagsnummer
1. afdeling, B-0637-05
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Personskat, virksomhedsskat, aktionærer og selskaber samt ejendomsavancebeskatning
Emneord
Kommanditist, ejendom, afskrivning, projektomkostninger, udbyderhonorar, accessorie, købesum, administrationshonorar
Resumé

Sagsøgeren, der var kommanditist i et ejendomsprojekt, fik ikke medhold i, at han til sin andel på 1/10 af afskrivningsgrundlaget for ejendommen kunne medregne den forholdsmæssige andel af et beløb på knap kr. 4 mio., som kommanditselskabet havde betalt i "projektomkostninger, rådgivningshonorar og udbyderhonorar" til selskabet G1 & Partnere A/S, der havde tilrettelagt og udbudt det omhandlede projekt til investorerne.

Beløbet kunne hverken fradrages som en driftsomkostning efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, eller medregnes til ejendommens skattemæssige afskrivningsgrundlag i henhold til den særlige ligningspraksis om medregning til afskrivningsgrundlaget af sædvanlige handelsomkostninger, såsom stempelomkostninger, ejendomsmæglerhonorar samt honorar til berigtigende advokat.

Skatteministeriet anerkendte for landsretten, at en række mindre beløb til berigtigende advokat og tilstandsrapport samt til revisor kunne fradrages i henhold til den nævnte praksis samt i medfør af ligningslovens § 8 J. Landsretten fandt herudover konkret, at en udgift til en byggeteknisk gennemgang af ejendommen ved en tegnestue var fradragsberettiget efter den omhandlede ligningspraksis.

Reference(r)
Statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a
Afskrivningslovens § 45
Henvisning

Ligningsvejledningen 2006-4, E.A.2.1.4.2

Henvisning

Ligningsvejledningen 2006-4, E.C.4.3

Henvisning
Ligningsvejledningen 2006-4, E.F.1.8
Henvisning
Ligningsvejledningen 2007-1, E.A.2.1.3
Henvisning
Ligningsvejledningen 2007-1, E.A.7
Redaktionelle noter

Sagen er anket til Højesteret

Sagen er efterfølgende hævet


Parter

A
(advokat Arne Møllin Ottosen

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat David Auken)

Afsagt af landsdommerne

Bjarne Bjørnskov Jensen, Peter Buhl og Henrik Twilhøj

Sagsøgeren, A, købte i 1999 en anpart i kommanditselskabet K/S H1. Denne sag drejer sig om, hvorvidt A har fradragsret for en del af kommanditselskabets udgifter til selskabsadministration i 1999, og om han i 1999 og 2000 kan afskrives en del af projektomkostninger ved kommanditselskabets køb af en ejendom. Sagen er anlagt den 15. marts 2005 .

Påstande

A har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at han ved opgørelsen af sin skattepligtige indkomst for 1999 kan fradrage 28.500 kr. (1/10 af selskabsadministrationshonorar stort 285.000 kr. vedrørende K/S H1), samt at han for indkomstårene 1999 og 2000 til sin andel af afskrivningsqrundlaget for ejendommen H1 kan medregne 399.000 kr. (1/10 af projektomkostninger, rådgivningshonorar, udbyderhonorar m.v. på 3.990.000 kr.), subsidiært et af retten fastsat mindre beløb.

Skatteministeriet har påstået frifindelse, dog således, at ministeriet anerkender, at A i indkomståret 1999 har fradragsret for 1/10 af udgiften til revisor på 25.000 kr. og 1/10 af udgiften til advokat på 5.571 kr. Endvidere anerkender ministeriet, at A for indkomståret 1999 til sin andel af afskrivningsgrundlaget for ejendommen H1, kan medregne 1/10 af udgiften til berigtigende advokat på 17.190 kr., og at A for indkomståret 2000 til sin del af afskrivningsgrundlaget for ejendommen kan medregne 1/10 af udgiften til berigtigende advokat på i alt 26.516 kr.

Skatteministeriet har subsidiært påstået, at ansættelsen af As skattepligtige indkomst for indkomstårene 1999 og 2000 hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne.

Sagsfremstilling

I Landsskatterettens kendelse af 15. november 2004 hedder det:

"...

Klagen vedrører dels spørgsmålet, om klageren kan fradrage sin andel af en udgift til "selskabsadministrationshonorar" i et investeringsprojekt, dels fastsættelse af afskrivningsgrundlaget for ejendommen i projektet.

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 1999

Personlig indkomst

Skatteankenævnet har ikke godkendt fradrag for selskabsadministrationshonorar.

Klageren har selvangivet fradrag med 28.500 kr.

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

...

Sagens oplysninger

Ved en slutseddel underskrevet den 7. oktober 1999 og den 12. oktober 1999 og et tillæg til slutseddelen underskrevet den 12. oktober 1999 og den 14. oktober 1999 købte K/S H1 c/o G1 Partnere I/S ejendommen beliggende .... Købesummen udgjorde 76.000.000 kr., og ejendommen skulle overtages den 31. december 1999. Ifølge slutseddelen skulle købers advokat udfærdige skøde og berigtige handlen for købers regning, ligesom stempelafgift af skøde og udgifter til finansiering skulle betales af køber. Det fremgår af det betingede skøde, at stempelomkostningerne ved tinglysning udgjorde 457.400 kr.

Ved en tegningsaftale dateret den 27. december 1999 tegnede klageren sig for en anpart i K/S H1. Projektet blev udbudt af G1 Partnere I/S, der bekræftede klagerens tegning den 29. december 1999. Af tegningsaftalen fremgår blandt andet følgende:

"I forbindelse med min tegning tiltræder jeg vedhæftede udkast til vedtægter for kommanditselskabet samt komplementarselskabet og bekræfter, at jeg har gjort mig bekendt med disse samt det foreliggende prospektmateriale, herunder revisorerklæring, der er en integreret del af prospektet. Samtlige bestemmelser i vedtægterne for kommanditselskabet skal anses som en integreret del af nærværende tegningsaftale.

Hver anpart indbetales kontant med kr. 1.145.250 kr. samt kr. 14.750 for anparter i ApS Komplementarselskabet H1, i alt kr. 1.160.000 til en konto tilhørende K/S H1. Betalingen forfalder med kr. 15.000 ved tegningsaftalens underskrift og kr. 65.000 den 1/2 2000. Resterende beløb, i alt kr. 1.080.000, forfalder månedligt, jævnfør prospektet, i årene 2000-2009.

Jeg er indforstået med at give personlig selvskyldnerkautionserklæring overfor 1. prioritetshaver med kr. 5.500.000, dog maksimeret til kr. 550.000 og overfor 2. prioritetshaver med kr. 2.500.000.

Begge hæftetsesbeløb er pr. tegnet andel. Hæftelserne nedskrives forholdsmæssigt i takt med kommanditselskabets afdrag på de respektive lån.

..."

Af vedtægterne for K/S H1 fremgår blandt andet følgende:

"...

Formål

§ 2

Selskabets formål er at eje og drive virksomhed ved udlejning af ejendommen beliggende ....

Kapitalforhold

§ 3

Selskabets stamkapital udgør kr. 25.000.000 opdelt i 10 kommanditanparter á kr. 2.500.000.

For hver kommanditanpart á kr. 2.500.000 indbetales kontant kr. 1.160.000, hvilket beløb forfalder med kr. 15.000 senest 8 dage efter tegningsaftalens underskrift og kr. 65.000 senest den 1. februar 2000. Den kontante indbetaling for 1999 udgør alene kr. 65.250 medens kr. 14.750 vedrører erhvervelsen af anparter i ApS Komplementarselskabet H1.

I årene 2000-2010 indbetales månedligt, med forfald ultimo i måneden pr. anpart, jævnfør budget i prospektet.

Eventuelle yderligere indbetalinger besluttes af bestyrelsen, og forfalder på anfordring.

...

Ejerforhold

§ 5

Selskabet ejes af kommanditisterne i forhold til deres andel af stamkapitalen. Komplementaren ejer ingen andele, og har ikke andel i kommanditselskabets indkomst eller formue. Antallet af kommanditister kan ingensinde overstige 10.

Nettoresultatet af selskabets virksomhed, samt eventuelle yderligere indbetalinger, fordeles mellem kommanditisterne i forhold til den enkelte kommanditists andel af kommanditkapitalen, og komplementaren deltager ikke i sin egenskab af komplementar i overskudsfordelingen. Ved kommanditselskabets opløsning fordeles nettoprovenuet ligeledes i samme forhold.

..."

Af regnskabet for K/S H1 for perioden 2. november 1999 - 31. december 1999 fremgår det, at "Driftsomkostninger" udgør 0 kr., og at "Andre eksterne omkostninger" udgør 350.000 kr.

I to breve af 30. december 1999 til K/S H1 opkrævede G1 Partnere I/S et "selskabsadministrationshonorar for 1999" på 285.000 kr. og "honorar for udarbejdelse af årsregnskab og bilag til selvangivelsen" på 65.000 kr. (ekskl. moms).

Klagerens repræsentant har oplyst, at selskabsadministrationshonoraret blandt andet dækkede administration af selskabets bøger, kommanditistfortegnelser, udarbejdelse af individuelle drifts- og likviditetsbudgetter for kommanditisterne, ændring af forskudsopgørelse og skattekort for kommanditisterne og deltagelse i møder med kommanditisterne vedrørende konsekvenserne af opstart af selvstændig virksomhed.

I to breve af 3. april 2000 til K/S H1 opkrævede G1 Partnere I/S "Finansierings- og stempelomkostninger" på 2.192.350 kr. og "Projektomkostninger, rådgivningshonorar, udbyderhonorar m.v." på 3.990.000 kr. (ekskl. moms).

Klageren selvangav i 1999 fradrag for 1/10 af selskabsadministrationshonoraret for 1999, 28.500 kr.

...

Ved fastsættelsen af afskrivningsgrundlaget har skatteankenævnet ikke godkendt, at projektomkostninger medregnes.

Det er alene godkendt, at 457.400 kr. medregnes til afskrivningsgrundlaget som stempelomkostninger.

Afskrivningsgrundlaget er beregnet som følger:

Anskaffelsessum ifølge skøde

76.000.000 kr.

Stempelomkostninger ifølge skøde

457.400 kr.

Advokatomkostninger, oplyst

      50.900 kr.

Skattemæssig anskaffelsessum

76.508.300 kr.

Heraf grund

8.000.000 kr.

Bygning og installationer

68.508.300 kr.

Heraf afskrivningsgrundlag, installationer

  6.850.830 kr.

Anskaffelsessum, bygning

61.657.470 kr.

Ikke afskrivningsberettiget andel, 26.7 %

16.462.544 kr.

Afskrivningsgrundlag for bygning

45.194.926 kr.

Selskabsadministrationshonorar

Selskabsadministrationshonoraret kan ikke anses for en driftsomkostning efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, eller en etableringsudgift efter ligningslovens §§ 8 I, 8 J eller 8 N. Klageren har købt sin anpart den 29. december 1999, og ejendommen overtages den 31. december 1999. Driftsregnskabet består kun af denne udgift og udgiften til revisor. Udgiften er anset at vedrøre kommanditisternes køb af anparter. Der er tale om et accessorium til projektudgifterne på 3.990.000 kr.

Projektomkostninger

Der er tale om en etableringsomkostning, der hverken er fradragsberettiget eller afskrivningsberettiget. Udgiften vedrører ikke kommanditselskabets køb af ejendommen, men kommanditisternes køb af anparterne i kommanditselskabet.

Der er henvist til ligningsrådets bindende forhåndsbesked i TfS 2000.199.

...

Klagerens påstand og argumenter

Der er fremsat påstand om, at de selvangivne fradrag godkendes.

Selskabsadministrationshonorar

Omkostningerne er fradragsberettigede efter ligningslovens §§ 8 I, 8J og 8 N.

Projektomkostninger

Det er utænkeligt, at nogen ville betale 3.990.000 kr. for stiftelse af et kommanditselskab, Der er ikke noget empirisk grundlag, der kan dokumentere, at stiftelsesomkostningerne for et kommanditselskab skulle overstige 10.000 kr.

Det fremgår af ligningsvejledningen for 1997, afsnit E.C.4.1.9.3., at en "forholdsmæssig del af handelsomkostningerne, såsom advokat- og mæglersalærer med videre kan medregnes i anskaffelsessummen". I modsætning til Ligningsrådets bindende forhåndsbesked i TfS 2000.199 er der her tale om en afskrivningsberettiget ejendom og ikke en vindmølle.

Afskrivningsgrundlaget omfatter mæglerhonorar, stempelomkostninger, advokatomkostninger, projektomkostninger, rådgivningshonorar m.v. Der er henvist til ligningsvejledningen, afsnit E.C.4.4.4.1., E.C.4.2.1., E.C.4.3.1. og E.F.2.3. Projektomkostningerne er bogført i regnskabet som en del af anskaffelsessummen, hvilket har den konsekvens, at de ved et senere salg indgår som en del af salgssummen og som en del af en eventuel skattepligtig avance i form af genvundne afskrivninger. Det kan således ikke være hensigten, at en kommanditist skal beskattes af projektomkostningerne ved slag af kommanditanparten, mens han ikke kan afskrive skattemæssigt.

Repræsentanten har opgjort afskrivningsgrundlaget som følge:

Skøde

76.000.000 kr.

Projektomkostninger

3.990.000 kr.

Stempelomkostninger, skøde

912.000 kr.

Kurstab, gældsbrev 2.850.000 kr.

   -570.000 kr.

Anskaffelsessum, 31. december 2000

80.332.000 kr.

Grundværdi, jf. slutseddel og skøde

-8.000.000 kr.

Afskrivningsgrundlag

72.332.000 kr.

Særlige installationer, 10 %

-7.233.200 kr.

Afskrivningsgrundlag, bygning

65.098.800 kr.

Ikke afskrivningsberettiget andel, beboelse

-17.381.380 kr.

Afskrivningsgrundlag, bygning

47.717.420 kr.

Finansieringsomkostningerne indgår ikke i afskrivningsgrundlaget.

...

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Selskabsadministrationshonorar

Klagerens repræsentant har oplyst, at selskabsadministrationshonoraret blandt andet dækker administration af selskabets bøger, kommanditistfortegnelser, udarbejdelse af individuelle drifts- og likviditetsbudgetter for kommanditisterne, ændring af forskudsopgørelse og skattekort for kommanditisterne og deltagelse i møder med kommanditisterne vedrørende konsekvenserne af opstart af selvstændig virksomhed.

De udgifter, repræsentanten har beskrevet, har ikke karakter af udgifter til drift af kommanditselskabets virksomhed. Udgifterne kan derfor ikke fradrages efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Der er endvidere ikke tale om udgifter til markedsundersøgelser, advokat og revisor eller udarbejdelse af forretningsplan for iværksættere efter ligningslovens §§ 8 I, 8 J eller 8 N.

Skatteankenævnets afgørelse stadfæstes derfor på dette punkt.

Projektomkostninger og stempelomkostninger

Af afskrivningslovens § 17, stk. 1 og 2, og § 45, stk. 1, 1. og 2. pkt. fremgår følgende:

"...

§ 17, stk. 1. Afskrivning på bygninger og installationer efter §§ 14 og 15 kan fra og med anskaffelsesåret foretages med indtil 5 pct. årligt af anskaffelsessummen.

Stk. 2. Den i stk. 1 nævnte afskrivningssats forhøjes, når det må antages, at bygningen eller installationen er udsat for en sådan fysisk forringelse, at den trods normal vedligeholdelse vil have mistet sin værdi senest 25 år efter opførelsen. Afskrivningssatsen forhøjes til en sats lig med summen af 3 pct. og en sats, der svarer til, at bygningen eller installationen afskrives med lige store årlige beløb over den antagelige levetid.

...

§ 45, stk. 1. Anskaffelses- og salgssummer samt godtgørelser og vederlag for aktiver omfattet af denne lov omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af anskaffelsessummen henholdsvis salgssummen lægges sammen med kursværdien af aktivets gældsposter. Afskrivninger foretages på grundlag af den således omregnede anskaffelsessum m.v."

Efter praksis indgår omkostninger, der umiddelbart kan henføres til erhvervelsen af et bestemt aktiv, i afskrivningsgrundlaget for det pågældende aktiv.

Udbydernes avance ved salget af kommanditanparterne kan ikke tillægges anskaffelsessummen for ejendommen. Uanset, at udbyderens arbejde og udgifter i forbindelse med sammensætningen af det konkrete projekt er begrænset, fordi projektsammensætningen er systematiseret og bygger på et standardiseret koncept, anses honoraret at dække udbyderens tilrettelæggelse af det samlede projekt og den knowhow, der ligger til grund for tilrettelæggelsen. Projektomkostningerne er derfor i det hele en etableringsudgift, der ikke kan medregnes i afskrivningsgrundlaget for ejendommen eller fradrages ved indkomstopgørelsen.

..."

G1 Partnere I/S har udarbejdet et salgsprospekt vedrørende K/S H1. Prospektet er på 30 sider og indeholder bl.a. en beskrivelse af ejendommen, en angivelse af formålet med investeringen, en udbydererklæring, en revisorerklæring, oplysning om skattemæssige forhold, beregninger og budgetter samt vedtægter for kommanditselskabet og for komplementarselskabet.

Ved faktura af 20. november 1999 fra Revisionsfirmaet R1, stilet til K/S H1, c/o G1 Partnere I/S, opkræves 25.000 kr. ekskl. moms for revision, regnskabsmæssig assistance, budgettering og økonomisk rådgivning vedrørende K/S H1.

Ved fakturaer af 20. januar, 28. april og 22. august 2000 fra Advokatfirmaet R2 til G1 Partnere I/S opkræves 5.571 kr. ekskl. moms for juridisk assistance i 1999 i forbindelse med erhvervelse af komplementarselskabet, 17.190 kr. ekskl. moms for arbejde i 1999 i forbindelse køb af H1 og henholdsvis 22.363,50 kr. og 4.152,50 kr. ekskl. moms for arbejde i 2000 i forbindelse med køb af H1.

Ved faktura af 2. juni 2000 fra R3 Arkitekter MAA, til G1 Partnere I/S opkræves 16.361,93 kr. ekskl. moms for arkitektarbejde i forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapport for H1.

I selskabsadministrationsaftale af 11. november 1999 mellem K/S H1 og G1 Partnere I/S hedder det:

"...

Selskabsadministrationsaftale

vedrørende selskabets ejendom beliggende H1 ..., disponering af K/S'ets beholdning af værdipapirer og kontante midler samt diverse former for rådgivning.

§ 1

G1 Partnere I/S påtager sig at udføre følgende funktioner på K/S'ets vegne:

  • at udarbejde et årligt driftsbudget samt kvartalsvis likviditetsbudgetter,
  • at forestå indkaldelse og afholdelse af generalforsamlinger i såvel K/S'et som komplementarselskabet i samarbejde med bestyrelsen,
  • at foranledige udarbejdelse af årsregnskab af statsautoriseret revisor for såvel K/S'et som komplementarselskabet med noter og revisionsprotokollat,
  • at føre K/S'ets fortegnelse over kommanditister, samt varetage, at den formelle procedure i forbindelse med eventuel overdragelse af anparter berigtiges korrekt,
  • at varetage korrespondance med kommanditisterne,
  • at sikre at K/S'ets likvide formue anbringes forsvarligt korrekt og til den bedst mulige forretning,
  • at gennemgå forsikringsforhold minimum en gang årligt.

Som vederlag for den løbende selskabsadministration i henhold til nærværende aftale modtager G1 Partnere I/S et årligt honorar på kr. 245.000, hvilket honorar reguleres med udviklingen i nettoprisindekset (oktober), første gang den 1. januar 2000. G1 Partnere I/S betaler honorar til ejendomsadministrator, idet G1 Partnere I/S samtidig forpligter sig til at sikre, at administrator opfylder anpartsreglerne, hvilket vil sige, at administration og udlejning af ejendommen ikke foretages af en virksomhed, som formidler eller administrerer udlejning for flere end 10 danske personer.

Honoraret betales kvartalvis forud.

Ydelser som G1 Partnere I/S på K/S'ets anmodning udfører udover de i § 1 nævnte, eksempelvis afholdelse af ekstraordinær generalforsamling, besøg på ejendommen m.v. betales af K/S'et på basis af G1 Partnere I/S's timeforbrug og afregnes kvartalsvis. G1 Partnere I/S kan dog ikke belaste K/S'et med sådanne ydelser uden forudgående aftale med bestyrelsen, med mindre beløbet udgør maksimalt kr. 10.000 pr. kvartal.

..."

Revisionsfirmaet R1 har i et brev af 2. februar 2003 til Landsskatteretten anført følgende:

"...

1. Selskabsadministrationshonorar.

Honoraret for selskabsadministration for 1999 omfatter blandt andet administration af selskabernes bøger, kommanditistfortegnelser samt følgende ydelser:

  • Udarbejdelse af individuelle drifts- og likviditetsbudgetter for kommanditisterne. Dette er indeholdt i honoraret på i alt kr. 285.000.
  • Ændring af forskudsopgørelse og skattekort for kommanditisterne. Dette er indeholdt i honoraret på i alt kr. 285.000.
  • Deltagelse i møde med kommanditisterne vedrørende konsekvenserne ved opstart af selvstændig virksomhed. Dette er indeholdt i honoraret på i alt kr. 285.000.

..."

Forklaringer

KK har forklaret, at han er uddannet i en bank, og at han siden 2000 har været kontorchef i G1 Partnere I/S. Selskabet, der er etableret i 1997, formidler salg af investeringsejendomme fortrinsvis til private købere. Selskabet har indtil nu udbudt ca. 40 ejendomme. Selskabet finder ejendomme med god beliggenhed og gode lejere og stifter kommanditselskaber, der erhverver ejendommene. Selskabet finder herefter investorer, der køber kommanditanparterne. Når ejendommene er solgt, står selskabet normalt for forvaltningen af kommanditselskaberne. Indtil anparterne bliver solgt, er det G1 Partnere I/S, der ejer dem, og selskabet kan derfor teoretisk set selv komme til at hænge på ejendommene, men det er ikke sket endnu. Prisen på kommanditanparterne fastsættes efter købsprisen på ejendommen, der skal vurderes af en uafhængig. Endvidere skal der betales et projekthonorar til selskabet. Honoraret fastsættes efter den enkelte ejendom og konkurrencesituationen. Projekthonoraret er betaling for at finde en ejendom med god beliggenhed og solide lejere, hvilket der er meget arbejde med, da man undersøger langt flere ejendomme end dem, der udbydes. Selskabet sørger også for finansieringen og udarbejder et salgsprospekt. Der holdes møder med mange potentielle investorer, og når selskabet er etableret, holdes adskillige møder med kommanditisterne. Alle udgifter ved ejendommen, det vil sige udgifter til revisor, advokat, arkitekt m.v., afholdes af projekthonoraret. I den konkrete sag udgør disse udgifter mindre end 100.000 kr. Honoraret fastsættes efter et skøn og ikke som en bestemt procentsats. Regningen for revision på 25.000 kr. ekskl. moms er betalt af G1 Partnere. Det gælder også advokatregningerne på 5.571 kr., 17.190 kr., 22.363,50 kr. og 4.152,50 kr., alle beløb ekskl. moms. Selskabet har endvidere afholdt udgiften på 16.361,93. kr. ekskl. moms for udarbejdelse af tilstandsrapport. Selskabet ved som regel ikke på forhånd, hvilke udgifter man bliver mødt med. Projekthonoraret ændres ikke, fordi disse udgifter viser sig at være større end forventet. Han vil tro, at mindre end 15 % af den samlede arbejdstid går til oprettelse af et kommanditselskab og udarbejdelse at salgsprospekt. Hvis de ikke selv havde fundet ejendommen, skulle arbejdet have været udført af en mægler. De fungerer nærmest som en købermægler, og det er også sket, at en investor har bedt dem finde en egnet ejendom. En ejendomsmægler, der fungerer som mægler for køber, vil nok tage 4-5 % af købesummen i honorar, afhængigt af konkurrencesituationen og den konkrete ejendom. Projekthonoraret indgår som en driftsindtægt i G1 Partneres regnskab. Han er ikke sikker på, om det opgøres netto eller brutto. Ejendommen H1 er blevet solgt af investorerne pr. 1. februar 2006, hvorefter kommanditselskabet skal opløses.

Administrationshonoraret dækker selskabets arbejde med kommanditselskabets drift. Arbejdet består som nævnt i administrationsaftalen i udarbejdelse af drifts- og likviditetsbudgetter, deltagelse i generalforsamling, udarbejdelse af referater og årsregnskaber, korrespondance med kommanditister, bistand til bestyrelsen og afklaring af rente- og forsikringsforhold. Selskabet har ansat en ejendomsadministrator og skal betale løn til denne. Udgiften til denne udgør 120.000 kr. om året for den pågældende ejendom. Ejendomsadministratoren har formentlig kun fået betaling for en forholdsmæssig del af 1999. Selskabet laver årsregnskaber og sørger for, at selskabet administreres, som det skal. Honoraret for 1999 er højere end året efter, fordi det hele skulle op at køre. Tidligere ejere af ejendomme afleverer ofte papirerne i en kasse, og det hele skal gøres i orden. Udarbejdelse af årsregnskab honoreres selvstændigt. Nogle af de arbejdsopgaver, selskabets revisor har anført for Landsskatteretten, er ikke en del af selskabsadministrationen som aftalt. Han ved ikke, hvor revisoren har oplysningerne fra. Selskabet skal kun lave noget for kommanditselskabet, ikke for kommanditisterne. Han vil dog ikke afvise, at de har hjulpet kommanditisterne med deres selvangivelser. Det er imidlertid en service, de ikke har taget honorar for. Selskabet har ikke nogen særlig fortjeneste ved at administrere kommanditselskaberne, men for at investorerne kan have tillid til projekterne, har de valgt selv at administrere ejendommene. Det store honorar faktureredes først i 2000, fordi selskabet først da havde fået hjemtaget lån. Man fakturerer først, når alle investorer har skrevet under.

Procedure

A har til støtte for påstanden om fradrag for selskabsadministrationshonorar gjort gældende, at udgiften kan fradrages efter statsskattelovens § 6, da udgiften har været nødvendig for at erhverve, sikre og vedligeholde indkomst for kommanditselskabet. Udgiften er driftsmæssigt begrundet, og det er uden betydning, om udgiften findes at være nødvendig, ligesom udgiftens størrelse er uden betydning. At udgiften er driftsmæssigt begrundet støttes af, at der er givet fradrag for udgift til selskabsadministration de følgende år. Det bestrides, at arbejdet er udført for de enkelte kommanditister, men selv om dette måtte være tilfældet, vil udgiften alligevel være fradragsberettiget. Honoraret er endvidere fradragsberettiget efter ligningslovens § 17 c om fradrag for udgifter til administration af værdipapirer.

A har til støtte for påstanden om, at projektomkostninger m.v. skal tillægges afskrivningsgrundlaget for ejendommen, gjort gældende, at der er tale om accessoriske omkostninger til anskaffelsessummen, hvorfor de i overensstemmelse med princippet om nettoindkomstbeskatning skal tillægges anskaffelsessummen ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget. Udgiften har været nødvendig for at kunne købe ejendommen. Udgiften vedrører endvidere i det væsentlige arbejdet med at finde en egnet ejendom, hvilket svarer til det arbejde, en købermægler ville have udført, og en sådan udgift kunne utvivlsomt være tillagt anskaffelsessummen. Hvis der ikke kan afskrives på den del af honoraret, der vedrører udarbejdelse af prospekt, må der foretages en skønsmæssig fordeling. Efter bevisførelsen kan det lægges til grund, at denne del kun udgør en lille del af det samlede arbejde. Udgiften til udarbejdelse af tilstandsrapport kan under alle omstændigheder tillægges anskaffelsessummen.

Skatteministeriet har vedrørende spørgsmålet om fradrag for selskabsadministrationshonorar gjort gældende, at det ikke er godtgjort, at de afholdte udgifter vedrører kommanditselskabets drift. De ydelser, der er anført i kommanditselskabets revisors brev til landsskatteretten vedrører kommanditisternes private forhold, og de ydelser, der fremgår af administrationsaftalen, er ikke relevante for indkomståret 1999. Udgiften kan derfor ikke begrunde fradrag som en driftsomkostning for kommanditselskabet i 1999. Skatteministeriet anerkender dog fradrag for udgiften til revisor på 25.000 kr. ekskl. moms og udgiften til advokat på 5.571 kr. ekskl. moms.

Skatteministeriet har vedrørende spørgsmålet om projektomkostninger m.v. gjort gældende, at omkostninger skal have en direkte og snæver forbindelse til købet af ejendommen for at kunne tillægges anskaffelsessummen. Udgiften på 3.990.000 kr. er i det væsentlige betaling for G1 Partnere I/S- overordnede strukturering og tilrettelæggelse af projektet og kan ikke betragtes som accessorisk til købesummen. Det anerkendes, at udgifterne til advokat kan medregnes til afskrivningsgrundlaget, men ikke at udgiften til arkitekt kan medregnes.

Landsrettens begrundelse og resultat

Selskabsadministrationshonorar

A erhvervede sin anpart i K/S H1 den 27. december 1999, og ejendommen H1 blev overtaget af kommanditselskabet den 31. december 1999.

De oplysninger om, hvilke ydelser G1 Partnere I/S administrationshonorar i 1999 var betaling for, som G1 Partnere I/S revisor, Revisionsfirmaet R1, fremkom med i forbindelse med den administrative behandling af skattesagen, har kontorchef KK delvist bestridt under sin forklaring for landsretten. KK har vedrørende dette spørgsmål i det væsentlige henvist til indholdet af selskabsadministrationsaftalen af 11. november 1999 mellem K/S H1 og G1 Partnere I/S.

Det fremgår imidlertid af denne aftale, at en betydelig del af de ydelser, som G1 Partnere I/S skal levere til kommanditselskabet, er ydelser, der enten har vedrørt kommanditisternes - og ikke kommanditselskabets - forhold, eller ikke kan antages at have haft tilknytning til kommanditselskabets indkomsterhvervelse i 1999.

På denne baggrund har A ikke godtgjort, at selskabsadministrationshonoraret for 1999 på 285.000 kr. er en driftsomkostning for kommanditselskabet, der kan begrunde fradrag for kommanditisterne efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, eller ligningslovens § 17c.

Projektomkostninger m.v.

Det er ubestridt, at G1 Partnere I/S har afholdt en udgift til Tegnestuen R4 ApS på 16.361.93 kr. for en tilstandsrapport udarbejdet i forbindelse med kommanditselskabets køb af ejendommen H1. Denne udgift har en sådan direkte sammenhæng med kommanditselskabets erhvervelse af ejendommen, at den kan tillægges købesummen som en del af afskrivningsgrundlaget.

Det fremgår af G1 Partnere I/S' honoraropkrævning af 3. april 2000, at beløbet på 3.990.000 kr. er betaling for "Projektomkostninger, rådgivningshonorar, udbyderhonorar m.v." Det må efter bevisførelsen, herunder indholdet af salgsprospektet for H1, lægges til grund, at honoraret i det væsentlige er betaling for G1 Partnere I/S' overordnede strukturering og tilrettelæggelse af projektet med henblik på at give de enkelte kommanditister et afkast af deres investering, herunder ved en effektiv skatteudnyttelse. Denne omkostning har herefter ikke en sådan tilknytning til kommanditselskabets køb af ejendommen, at den kan medtages som en del af afskrivningsgrundlaget.

Bortset fra de af Skatteministeriet anerkendte omkostninger og den nævnte omkostning til tilstandsrapport er det herefter ikke godtgjort, at honoraret helt eller delvist dækker over handelsomkostninger, der efter praksis kan tillægges afskrivningsgrundlaget eller i øvrigt kan danne grundlag for fradragsret.

Som følge af det anførte skal Skatteministeriet have medhold i sin principale påstand, som den er nedlagt under domsforhandlingen, dog således at skatteministeriet tillige skal anerkende, at A for indkomståret 2000 til sin andel af afskrivningsgrundlaget for ejendommen H1 kan medregne 1/10 af 16.361,93 kr.

A skal betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med i alt 13.350 kr. Beløbet dækker 10.000 kr. til advokatbistand og 3.350 kr. til materialesamling. Landsretten har lagt vægt på sagsgenstandens størrelse og sagens udfald.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

T h i   k e n d e s   f o r  r e t

Skatteministeriet skal anerkende, at A for indkomståret 1999 har fradragsret for 1/10 af udgiften til revisor på 25.000 kr. og 1/10 af udgiften til advokat på 5.571 kr. Skatteministeriet skal endvidere anerkende, at A for indkomståret 1999 til sin andel af afskrivningsgrundlaget for ejendommen H1, kan medregne 1/10 af udgiften til berigtigende advokat på 17.190 kr., og at A for indkomståret 2000 til sin del af afskrivningsgrundlaget for ejendommen kan medregne 1/10 af udgiften til berigtigende advokat på i alt 26.516 kr. og 1/10 af udgiften til arkitekt på 16.361,93 kr.

I øvrigt frifindes Skatteministeriet.

A skal betale sagens omkostninger til Skatteministeriet med 13.350 kr.

De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter