En påstand om, at en eller flere ejendomme, der er erhvervet efter påbegyndelsen af næringsvirksomheden, er købt med selvpensionering eller kapitalanlæg for øje, vil normalt ikke blive fulgt, se bl.a. UfR 1975, 519 HRD, skd. 1976.35.61 og TfS 1988, 403 VLD. Om driftsbygninger se afsnit E.J.3.1.6.1.   

Hvis en ejendom er erhvervet som led i næring, vil en påstand om senere overgang til anlægsformue ligeledes kun sjældent kunne forventes fulgt. Hvis skatteyderen har ejet ejendommen i meget lang tid, herunder en årrække efter virksomheden i øvrigt er ophørt, vil det dog kunne bevirke, at næringsformodningen anses for afkræftet.   

Håndværkere vil ifølge praksis yderst sjældent få medhold i en påstand om overgang til anlægsformue. En ejendomshandler har i et enkelt tilfælde fået medhold i en sådan påstand, se nedenfor om Højesterets dom af 25. januar 1971.   

En ejendoms karakter af udlejningsejendom afkræfter ikke næringsformodningen.   

Salg af en ejendom, som tilhører den næringsdrivendes ægtefælle, anses for sket som led i næringsvirksomhed, medmindre ægtefællen medbragte ejendommen i ægteskabet, har arvet ejendommen eller det i øvrigt kan godtgøres, at ægtefællen har haft en ekstraordinær anledning til kapitalanlæg, f.eks. placering af en betydelig likvid formue i fast ejendom.

SKM2001.14.HR, SKM2001.111DEP. Eksempel på, at en skattefri avance ikke kunne inddrages til beskatning hos den næringsdrivende mand, da hustruen ubestridt ikke ejede nogen erhvervsvirksomhed (næringsvirksomhed) og da ejendommen ubestridt tilhørte hustruen. Hustruen, der arbejdede som sygeplejerske, havde skøde på ejendommen, som tjente som privatbolig for familien, og ejendommen blev opført af ægtefællens anpartsselskab for midler afholdt af hustruen, bl.a. ved et af hustruen finansieret byggelån. KSL § 25, stk. 1, 1. pkt kunne ikke anvendes til at beskatte den næringsdrivende mand af avancen. 

TfS 1994, 727 LSR. Klageren, der var sygeplejerske, havde i 1978 erhvervet en ejerlejlighed med henblik på at sikre moderens fortsatte beboelse af lejligheden. Ejerlejligheden blev solgt i 1990 som følge af moderens sygdom. Uanset at klagerens ægtefælle måtte anses for at være omfattet af en næringsformodning vedrørende fast ejendom, fandt Landsskatteretten, at klagerens afståelse af ejerlejligheden ikke var sket som led i næring. Der blev herved henset til, at klageren ikke tidligere havde handlet med fast ejendom i noget væsentligt omfang, samt til det oplyste om baggrunden for erhvervelsen af den omhandlede ejerlejlighed, ejertidens længde og omstændighederne ved salget af ejendommen.

Som eksempel på accept af en påstand om kapitalanlæg kan henvises til Højesterets dom af 25. januar 1971 (UfR 1971, 133 HRD) skd. 1971.16.80. En gårdejer solgte i 1949 sin gård og ophørte med at drive landbrug. Omkring 1951 foretog han en del handler med fast ejendom, men ophørte hermed i hvert fald i 1953. Skatteyderens handler med fast ejendom foregik i et værtshusmiljø omkring Kvægtorvet i København, og de fleste handler havde medført tab for skatteyderen. Da skatteyderen var nervesvækket og periodevis utilregnelig, søgte hans familie at få ham væk fra værtshusmiljøet, hvorfor han som led i afviklingen af sin handelsvirksomhed købte en landejendom i Tikøb i 1952. Ejendommen lå uden for udviklingsområde og blev søgt afhændet med tab, såvel i 1952, da den bortforpagtedes, som i 1958. I 1961 afgik skatteyderen ved døden, hvorefter enken hensad i uskiftet bo. I 1965 solgte enken ejendommen med gevinst. Flertallet i Højesteret fandt at ejendommen måtte anses for erhvervet som led i afviklingen af gårdejerens handelsvirksomhed, men selv om dette ikke måtte have været tilfældet, antog Højesteret, at ejendommen var overgået til anlægsformuen, idet retten henså til den lange besiddelsestid, og til at ejendommen stedse var blevet drevet som landbrug. Herefter var betingelserne for beskatning af avancen som almindelig indkomst ikke opfyldt.   

Se endvidere TfS 1989, 520 VLD. En murermesters erhvervelse af en ejendom med henblik på at drive cafeteria blev anset for en anlægsinvestering. Skatteyderen og hans hustru drev selv cafeteriet i 1 år, medens han havde opgivet sin næringsvirksomhed som murermester. Efter bortforpagtning i 9 år blev ejendommen solgt til forpagter.   

SKM2009.390.LSR. Landsskatteretten fandt, at det ikke kunne antages at en række ejendomme var anskaffet med anlægshensigt, og at fortjeneste ved salg ef ejendommene derfor skulle næringsbeskattes.

Se også UfR 1970, 64 HRD, skd. 1970.11.57, hvor der dog forelå særegne omstændigheder.   

Det kan forekomme, at en videresalgshensigt, som forelå ved erhvervelsen, må anses for opgivet inden afhændelsen med den virkning, at ejendommen ikke længere behandles som næringsejendom. Det anførte er principielt tiltrådt af Højesteret i ovennævnte UfR 1971, 133 HRD, skd. 1971.16.80, jf. også kommentaren i UfR 1971B, 247.   

En ægtefælle, der hensidder i uskiftet bo, har mulighed for at afkræfte en næringsformodning vedrørende et udlagt aktiv. Muligheden foreligger, uanset at det pågældende aktiv ved dødsfaldet er anset for anskaffet som led i afdødes næringsvirksomhed.

Se TfS 1995, 468 LSR, vedrørende en udlejningsejendom, for hvilken næringsformodningen ansås for afkræftet efter en samlet ejertid på 23 år.

Se også TfS 1995, 508 LSR. Næringsformodningen ansås for afkræftet for en udlejningsejendom efter en samlet ejertid på 26 år.  

En skatteyders ægtefælle havde i 1939, som led i næring med køb og salg af fast ejendom, opført den omtvistede udlejningsejendom, og i de følgende år opførte han yderligere en række udlejningsejendomme. I 1969 blev udlejningsejendommene udstykket i ejerlejligheder, hvorefter der løbende skete salg af ejerlejlighederne. Fra ægtefællens død i 1982 havde skatteyderen hensiddet i uskiftet bo. I indkomståret 1997 solgte ægtefællen en lejlighed i den omtvistede ejendom, og da skatteyderen ved at hensidde i uskiftet bo efter ægtefællen havde succederet i dennes skattemæssige stilling, fandt Vestre Landsret, at der var en formodning for, at salget var omfattet af næringsvirksomheden. Uanset længden af ejertiden efter udstykningen og det løbende overskud fra udlejning af ejerlejlighederne fandt landsretten ikke, at skatteyderen havde ført det meget sikre bevis, der måtte kræves for at salget af ejerlejligheden faldt uden for næringsvirksomheden, eller at lejligheden var overgået fra at være et næringsaktiv til at være et anlægsaktiv, jf. SKM2003.16.VLR.

Ifølge TfS 1996, 50 HRD ansås det ikke for muligt at afkræfte næringsformodningen, når et aktiv er udlagt med succession og beregning af passivpost. Sagen vedrørte håndværkeraktier.   

Østre Landsrets dom af 30. september 1965. En tømrermester blev næringsbeskattet ved salg af en ejendom til lejeren, der igennem 20 år havde anvendt den til politistation.   

Skat 1985.1.21. En forhenværende murermesters salg af 2 ejendomskomplekser blev ikke beskattet med almindelig indkomstskat under hensyn til ejertidens længde (28 og 21 år) og længden af perioden mellem murermestervirksomhedens ophør og salgene (11 år).   

TfS 1989, 507 HRD. Næringsformodningen blev ikke anset for afkræftet ved en pensioneret ejendomsmæglers eventuelle salg af en ejendom erhvervet i 1969 og før mæglervirksomhedens ophør. Retten lagde vægt på, at ejendommen efter sin karakter og beliggenhed måtte anses for mindre egnet som anlægsinvestering, og at skatteyderen også efter mæglervirksomhedens ophør havde beskæftiget sig med ejendomshandel.   

TfS 1990, 524 VLD. Næringsformodningen blev undtagelsesvist anset for afkræftet ved salg af en andel af 2 udlejningsejendomme. Der var henset til den lange besiddelsestid og til, at ejendommene trods opfordringer hertil ikke blev udstykket i ejerlejligheder. Endvidere til at ejendommene blev afhændet som en helhed efter sagsøgerens og de øvrige deltageres pensionsalder og ophør med næringsvirksomhed.   

TfS 1992, 3 HRD. En tidligere bygmesters salg af en udlejningsejendom efter 17 års ejerskab blev anset for sket i næring. Ejendommen, der var anskaffet i 1970 blev solgt i 1987. Sagsøgeren havde som led i sin byggevirksomhed gennem en længere årrække drevet næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom. Efter ophør med byggevirksomheden i 1968 købte og solgte han frem til begyndelsen af 1980'erne udlejningsejendomme i ikke ubetydeligt omfang. Næringsformodningen blev herefter ikke anset for afkræftet.

TfS 1999, 199 VLD. Eksempel på, at næringsformodningen ikke blev afkræftet. Skatteyderen havde i en årrække dels selv, dels gennem et anpartsselskab drevet virksomhed med køb og salg af ejendomme. Ligningrådet gav bindende forhåndsbesked om, at en landbrugsejendom og en bebygget samt en ubebygget sommerhusparcel var anskaffet som led i næring, om ejendommene var omfattet af næringsformodningen, og at næringsformodningen ikke var afkræftet, uanset at ejertiden på dette tidspunkt var 22-23 år. Landsretten fandt, at skatteyderen ikke havde godtgjort, at ejendommene ikke var erhvervet som led i næring, og at næringsformodningen ikke var afkræftet. Skatteyderen var derfor skattepligtig af fortjeneste ved salg.

TfS 1999, 631 VLD. Eksempel på, at næringsformodningen kunne afkræftes. En tømrermester modtog erstatning for svampeskader på sin udlejningsejendom. Erstatningen blev beskattet ud fra en næringsformodning. Landsretten konstaterede, at tømrermesteren ud fra sin virksomhed, bl.a. ved handel med ubebyggede grunde, hvor fortjenesten blev selvangivet som almindelig indkomst, som udgangspunkt måtte anses at være næringsdrivende vedrørende omsætning med fast ejendom. Landsretten anså imidlertid næringsformodningen for bortfaldet vedrørende den pågældende ejendom, da tømrermesteren gennem en lang periode havde erhvervet en række udlejningsejendomme, som han fortsat var ejer af, da udlejningsvirksomheden vedrørende den pågældende ejendom gav et væsentligt overskud og i øvrigt måtte anses for betydelig og professionelt anlagt, og da han ikke havde solgt ejendomme i forbindelse med gererationsskifte, men havde beholdt ejendommene for at sikre et fortsat indtægtsgrundlag.

SKM2001.563.HR. Eksempel på, at næringsformodningen ikke kunne afkræftes. Selskabet havde tilknytning til byggebranchen og deltog i 1963-66 i en række byggekonsortier, der var beskæftiget med opførelse af udlejningsejendomme med henblik på videresalg. Retten fandt, at selskabet var påbegyndt med næringsvirksomhed, da selskabet erhvervede de 2 omhandlede ejendomme i 1964 og 1967. Der bestod derfor næringsformodning. Retten fandt ikke, at der uanset den lange besiddelsestid og den løbende udlodning af overskud fra udlejning af ejendommen, var ført det meget sikre bevis, der må kræves for, at erhvervelsen af ejendommen alene var sket i anlægsøjemed og ikke tillige af hensyn til muligheden for at opnå fortjeneste ved salg på et senere tidspunkt.

TfS 2000, 979 VLD. Eksempel på, at næringsformodningen ikke kunne afkræftes. Ejendommen blev købt mens skatteyder i personlig regi drev virksomhed som ejendomsmægler. Skatteyder havde før købet af ejendommen tillige været aktiv i et selskab der solgte rækkehuse og aktiv i en virksomhed, der købte og solgte fast ejendom, samt selv købt to ejendomme med 3 lejligheder til erhverv og 7 lejligheder til beboelse. Endvidere havde skatteyder købt og solgt 3 ejendomme 3 år efter købet af den omhandlede ejendom. Den omhandlede ejendom var en moderejendom til en ejerlejlighedsejendom. Landsretten mente ikke, at ejendommen var købt som en anlægsejendom, selvom lokaler i ejendommen blev anvendt til at drive ejendomsmæglervirksomhed og senere til ejerens bolig. Landsretten begrundede dette med, at inden skatteyder havde købt ejendommen, havde han sikret sig lejekontrakt på de lokaler, der blev anvendt til ejendomsmæglervirksomhed og at han først 5 år efter købet flyttede mere varigt ind i en lejlighed i ejendommen. Højesteret stadfæstede dommen, jf. SKM2003.153.HR. Af de grunde, der var anført af landsretten, tiltrådte Højesteret, at det på tidspunktet for skatteyderens køb af ejendommen X1-vej 19 var en del af skatteyders næringsvej at handle med fast ejendom. Som fastslået ved Højesterets dom af 10. september 2001 (SKM2001.563.HR) må der herefter kræves et meget sikkert bevis for at anse erhvervelsen af X1-vej 19 for alene at være sket i anlægsøjemed og ikke tillige af hensyn til muligheden for at opnå fortjeneste ved salg på et senere tidspunkt. Samtidig med erhvervelsen i 1982 af X1-vej 19 erhvervede skatteyder en andel af ejendommen X1-vej 21, for hvilken der var indgivet anmeldelse om opdeling af ejerlejligheder. Efter at opdelingen var gennemført, solgte skatteyder i 1985 sin andel af seks ejerlejligheder i denne ejendom. Også ejendommen X1-vej 19 kunne opdeles i ejerlejligheder, hvilket skete i 1991. Under disse omstændigheder havde skatteyder - uanset oplysningerne om anvendelsen af en del af ejendommen til kontor og beboelse - ikke godtgjort, at erhvervelsen ikke tillige skete af hensyn til muligheden for at opnå fortjeneste ved salg på et senere tidspunkt.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter