Udgifter til anskaffelse og forbedringer af erhvervsbygninger, der opføres på lejet grund, men som ikke opfylder betingelserne for at kunne afskrives  efter den almindelige bestemmelse i AL § 14, kan afskrives efter  bestemmelsen i AL § 25, stk. 1, medmindre der er tale om bygninger, der benyttes til beboelse, herunder udlejning til beboelse. Bygninger, der  er anskaffet før indkomståret 1999, og som var afskrivningsberettigede efter de tidligere regler om afskrivning af bygninger på lejet grund, kan fortsat afskrives, jf. afsnit E.C.4.8.9. Hvis en bygning opfylder betingelserne for at kunne afskrives efter den almindelige regel i AL § 14, stk. 1, er det udelukket at anvende den særlige regel i AL § 25, stk. 1, om afskrivning af bygninger på lejet grund.

Afskrivningen kan fra og med anskaffelsesåret udgøre indtil 4 pct. årligt af bygningens anskaffelsessum (til og med indkomståret 2007 var den maksimale afskrivningssats 5 pct.). Afskrivningen kan dog ikke overstige et beløb svarende til, at afskrivningen sker med lige store årlige beløb over lejeperioden, hvis lejemålet er indgået for et bestemt tidsrum, eller - hvis lejemålet er indgået på ubestemt tid - over en periode, hvori der er sikret lejeren uopsigelighed. Der vil således kun kunne afskrives med 3 pct. årligt, hvis et lejemål er indgået for et tidsrum på 33 1/3 år, eller hvis der ved et lejemål indgået på ubestemt tid er sikret lejeren uopsigelighed i 33 1/3 år. Den tidligere adgang til i visse tilfælde at afskrive på bygninger på lejet grund med en højere sats end den almindelige sats for afskrivning på bygninger, er bortfaldet. Der kan foretages fuld afskrivning i anskaffelsesåret, mens der ikke kan afskrives i det indkomstår, hvor lejemålet ophører eller bygningen afhændes. Det følger af AL § 25, stk. 6.

Adgangen til at afskrive på bygninger på lejet grund tilsigter at dække det tab, der opstår, fordi bygningens ejer ikke kan råde over bygningen ud over lejeperioden. Efter AL § 25, stk. 7, kan der derfor ikke afskrives, hvis der ydes erstatning efter vurdering for en bygning, der afstås. Et på forhånd fastsat erstatningsbeløb fragår i afskrivningsgrundlaget. Der kan ligeledes ikke afskrives, hvis lejeren har en køberet til den lejede grund. Det er dog en betingelse, at der er tale om en køberet på vilkår, herunder til en pris, der afviger fra sædvanlige markedsvilkår. Er der tale om en køberet på helt sædvanlige markedsvilkår, har køberetten ingen indflydelse på lejers mulighed for at afskrive efter reglerne i AL § 25. Det er en betingelse, at ejendommen overtages på de markedsvilkår, der er gældende på det tidspunkt, hvor køberetten udnyttes.

Der kan endvidere ikke afskrives, hvis der som følge af, at den ene part har bestemmende indflydelse på den anden part, ikke er nogen reel risiko for opsigelse.Bestemmende indflydelse vil altid foreligge, hvor en eller flere personer på grund af ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder direkte eller indirekte ejer mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i et selskab, der er part i lejemålet/salget. I selskaber, der ikke omfattes af aktieselskabslovgivningen, vil der foreligge bestemmende indflydelse, såfremt en eller flere personer direkte eller indirekte har mere end 50 pct. i ejerandel. Hermed vil der ikke kunne afskrives på udgifter til anskaffelse og forbedring af bygninger på lejet grund i tilfælde, hvor en eller flere personer via ejerskab eller stemmerettigheder har en bestemmende indflydelse på det selskab, der optræder som lejer af grunden. Den omvendte situation, hvor en eller flere personer lejer grunden fra et selskab, hvor de samme personer har en bestemmende indflydelse, vil ligeledes være omfattet af bestemmelsen. Ved indirekte ejerskab forstås ejerskab via andre selskaber m.v., hvor den pågældende personkreds ejer mere end 50 pct. af aktiekapitalen. Hermed vil også den situation, hvor en flerhed af personer ejer en grund, der udlejes til et selskab, hvor samme personkreds ejer over 50 pct. af aktiekapitalen/ejerandelene eller stemmerne i selskabet, være omfattet af bestemmelsen. Også i andre sitiationer end dem, der nævnes i § 25, stk. 7, vil der kunne foreligge bestemmende indflydelse. Dette beror på en konkret vurdering af, om der foreligger risiko for opsigelse af lejemålet.

Med virkning for lejemål, der indgås den 1. januar 2000 eller senere, kan der heller ikke afskrives, hvis der er tale om et lejemål indgået mellem nærtstående, og derfor ikke består en reel risiko for opsigelse af lejemålet. Som nærtstående anses den skattepligtiges ægtefælle, forældre og bedsteforældre samt børn og børnebørn samt disses ægtefæller eller dødsboer efter de nævnte personer. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med ægte slægtskabsforhold.

Ved lov nr. 458 af 9. juni 2004, der trådte i kraft den 11. juni 2004, blev § 25, stk. 7, ændret således, at det bestemmes, at der ikke kan afskrives ved lejemål, hvor lejemålet er indgået mellem selskaber eller mellem personer og selskaber, i det omfang nærtstående har bestemmende indflydelse i det eller de selskaber, der er part i lejemålet. Ændringen indebærer eksempelvis, at der ikke kan afskrives på udgifter til ombygning, forbedring eller indretning af en bygning på lejet grund i en situation, hvor en far lejer grunden ud til et aktieselskab, der er 100 pct. ejer af hans søn. Lovændringen vedrører alene lejemål, der indgås mellem personer og selskaber og mellem selskaber indbyrdes.

Afskrivningsgrundlaget er anskaffelsessummen med tillæg af omkostninger ved erhvervelsen. I anskaffelsessummen indgår også grundmodningsudgifter (evt. incl. renter), LSRM 1976.65. Prioriteringsomkostninger, herunder kurstab, kan ikke henregnes til anskaffelsessummen, LSRM 1969.137. Udgifter til forbedringer afskrives særskilt.

Med hensyn til nedrivningsfradrag for bygninger på lejet grund henvises til afsnit E.C.4.5

Der kan efter AL § 25, stk. 2, jf. AL § 25, stk. 1, afskrives på udgifter til anskaffelse og forbedring af bygninger eller installationer, der ikke er afskrivningsberettigede efter den almindelige bestemmelse i AL § 14, hvis der hviler en nedlæggelses- eller nedrivningsklausul på ejendommen. Nedrivningsklausuler pålægges i visse tilfælde, hvor der gives dispensation fra lokalplan, byggelov eller lignende. Nedlæggelsesdeklarationer forekommer ofte i forbindelse med tidsbegrænsede tilladelser til at indrette loftsetagen i en beboelsesejendom til lejligheder.

Afskrivningerne kan påbegyndes i anskaffelsesåret, hvorimod der ikke kan afskrives i det indkomstår, hvori ejendommen afhændes, eller hvori nedlæggelsen eller nedrivningen sker, jf. AL § 25, stk. 6.

Det følger af AL § 25, stk. 7, at der ikke kan afskrives på fast ejendom, hvorpå der hviler en nedlæggelses- eller nedrivningsklausul, hvis der ikke er en reel risiko for, at denne klausul vil blive gjort gældende. Med virkning for lejemål, der indgås den 1. januar 2000 eller senere kan der endvidere ikke afskrives, såfremt udlejer og lejer er nærtstående. Som nærtstående anses den skattepligtiges ægtefælle, forældre og bedsteforældre og disses ægtefæller eller dødsboer efter de nævnte personer. Stedbarns og adoptivforhold sidestilles med ægte slægtsskabsforhold. Se i øvrigt nærmere afsnit E.C.4.8.1.

TfS 1995, 487 ØLD vedrørte en skatteyder, der i 1986 havde erhvervet en taglejlighed, hvorpå der var tinglyst en klausul om, at der skulle ske nedlæggelse senest den 1. januar 1998. Uanset at kommunen havde ændret praksis, således at ansøgninger om ophævelse af tidsfrister for nedlæggelse af taglejligheder generelt kunne imødekommes, fandt retten, at skatteyderen havde afskrivningsret, da det ikke kunne afvises, at der var en reel risiko for, at nedlæggelsesklausulen ville blive gjort gældende. Retten lagde herved vægt på, at der var tale om en praksisændring af generel og uforpligtende karakter, og at kommunen i hvert enkelt tilfælde tog stilling til konkrete ansøgninger, og at skatteyderen som medlem af en ejerlejlighedsforening var afhængig af, at der ikke fremkom indsigelser, som kommunen kunne tage til følge.  

I henhold til AL § 25, stk. 3, kan der afskrives på fast ejendom, hvorpå der hviler en hjemfaldsforpligtelse eller anden forpligtelse af lignende art. Afskrivning foretages over antallet af år frem til det tidspunkt, hvor hjemfaldsretten kan gøres gældende. Som det er tilfældet for bygninger på lejet grund m.v., kan der heller ikke afskrives på fast ejendom, der anvendes til beboelse eller ikke-erhvervsmæssige formål. Såfremt ejendommens bygninger opfylder betingelserne for at kunne afskrives efter AL § 14, skal anskaffelsessummen for bygningerne afskrives efter denne bestemmelse. Afskrivning sker efter en progressivt stigende skala, der fastsættes af Skatterådet. I bekendtgørelse nr. 1289 af 13.december 2005 har Skatterådet fastsat en sådan skala. Afskrivningsgrundlaget er som hidtil forskellen mellem ejerens anskaffelsessum for ejendommen (købesum eller byggesum) og det beløb, der tilbagebetales ved hjemfald, eller et eventuelt erstatningsbeløb, der er fastsat på forhånd. Der kan ikke afskrives i det indkomstår, hvor ejendommen afhændes, eller hvor en hjemfaldsforpligtelse opgives, jf. AL § 25, stk. 6.

I TfS 2000, 683 LSR havde en jordbrugskommission givet tilladelse til, at et landbrugsareal blev overført til brug for opførelse af en vindmølle under den betingelse, at arealet tilbageførtes vederlagsfrit, når anvendelse til vindmølleplads ophørte. Landsskatteretten antog, at udgiften til erhvervelse af arealet kunne afskrives efter reglerne om afskrivning på ejendomme med hjemfaldsforpligtelse, ligesom der efter de samme regler kunne afskrives på udgiften til etablering af et vejstykke i tilknytning til vindmøllen. Henset til usikkerheden om pligtens opfyldelsestidspunkt fandt Landsskatteretten, at der kunne ske afskrivning over en periode på 25 år.

Fikseret beløb
Det er en betingelse for afskrivning efter hjemfaldsreglerne i AL § 25, at erhvervelsessummen overstiger erstatningen ved hjemfaldet, jf. ovenfor. I TfS 1994, 603 LSR blev hjemfaldspligten vedrørende et byggeforeningshus forlænget fra år 1990 til år 2060 mod betaling af 75.000 kr. Deklarationen blev i forbindelse med hjemfaldet ændret således, at tilbagekøbssummen for grundarealet blev forhøjet fra den i 1913 erlagte købesum til 150.000 kr. Da tilbagekøbssummen oversteg anskaffelsessummen, fremkom der ikke noget tab, hvorfor der ikke kunne afskrives på de 75.000 kr. Det er endvidere en betingelse, at der allerede på nuværende tidspunkt kan fikseres et beløb, hvorpå afskrivning kan foretages, jf. LSRM 1959.135. Herefter vil der normalt kunne afskrives efter hjemfaldsreglerne, hvor der ved hjemfaldet kun betales den i sin tid til kommunen erlagte købesum for grunden. Der kan dog også afskrives, hvis der ved hjemfaldet ydes erstatning for bygningerne, forudsat at den samlede erstatning ved hjemfald er fastsat til et bestemt beløb. Der kan derimod ikke afskrives efter hjemfaldsreglerne, når hjemfaldserstatningen skal fastsættes efter vurdering. Der kan således ikke afskrives på bygningen efter disse regler, når deklarationen hjemler betaling for grunden med et på forhånd fastsat beløb og erstatning for bygningen efter vurdering. Derimod kan der foretages afskrivning for en del af anskaffelsessummen for grunden, idet tabet her kan fikseres. Grundens anskaffelsessum vil evt. kunne beregnes efter forholdet på købstidspunktet mellem grundværdi og ejendomsværdi ved den nærmeste ejendomsvurdering eller evt. ved et gennemsnit mellem de to nærmeste ejendomsvurderinger.

I SKM2001.211.LSR nægtede Landsskatteretten en skatteyder ret til at afskrive efter hjemfaldsreglerne på en ulempeerstatning afholdt til køb af et areal til opstilling af en vindmølle. Overførslen af arealet til skatteyderen var gjort betinget af, at det skete tilbageskødning, når anvendelsen til vindmølleformål ophørte. I tilfælde af at der ikke i forbindelse med tilbageskødningen kunne opnås enighed om prisfastsættelsen, ville overdragelsessummen blive fastsat ved voldgift. Som begrundelse for at der ikke kunne afskrives efter hjemfaldsreglerne henviste Landsskatteretten dels til, at det ikke var muligt at fiksere et eventuelt tab i forbindelse med tilbageskødning til moderejendommen, dels til at prisen for arealet, hvis der ikke kunne opnås enighed mellem parterne, ville blive fastsat ved voldgift.

I SKM2001.551.LSR skulle tilbageskødning af et areal, hvorpå der var opført en vindmølle, ifølge aftale ske til dagspris. Landsskatteretten fandt derfor ikke, at der var mulighed for at fiksere et eventuelt tab i forbindelse med tilbageskødningen, hvorfor skatteyderen var ikke berettiget til at afskrive på anskaffelsessummen efter hjemfaldsreglerne.

Tilsvarende kunne der ikke afskrives efter hjemfaldsreglerne i SKM2005.500.HR, da det ikke i det berørte indkomstår kunne fastslås, om og i givet fald med hvilket beløb, skatteyderen ville lide tab i forbindelse med tilbageskødningen af en vindmølleparcel.

Hvis det aftales, at en skatteyder mod at betale et beløb frigøres fra en hjemfaldsforpligtelse, ophører retten til at afskrive efter hjemfaldsreglerne i AL § 25 fra og med det indkomstår, hvori aftalen om frikøb indgås. I visse situationer vil der imidlertid kunne afskrives på ejendommens bygninger efter AL § 14. Dette er tilfældet, hvor der på frikøbstidspunktet endnu ikke er afskrevet et beløb, svarende til bygningens anskaffelsessum. I så fald kan restbeløbet afskrives, forudsat at de almindelige betingelser for at afskrive efter AL § 14 er opfyldt.

Det vederlag, der betales for frikøbet, kan i det omfang beløbet vedrører ejendommens afskrivningsberettigede bygninger, afskrives efter afskrivningsloven.

Hvis det følger af vilkårene for påtagelsen af hjemfaldsforpligtelsen, at der som kompensation for, at ejendommen på hjemfaldstidspunktet skal afstås, ydes erstatning for grunden med et fast beløb, mens der for bygningen ydes erstatning efter vurdering på hjemfaldstidspunktet, kan ingen del af betalingen for frikøbet anses for at vedrøre bygningen, og der kan derfor ikke afskrives på frikøbsbeløbet. Hvor vilkårene derimod går ud på, at der skal ydes erstatning for afståelsen af grunden med et fast beløb, mens der ikke ydes erstatning for bygningen, vil den del af frikøbsbeløbet, der kan henføres til bygningen, kunne afskrives efter AL § 14, forudsat at betingelserne for at afskrive efter denne bestemmelse er opfyldt.

Den afskrivningsberettigede del af frikøbsbeløbet beregnes således:

Frikøbsbeløb x bygningsværdi

Bygningsværdi +grundværdi - erstatningsbeløb

Hvis en skatteyder, der har afskrevet på en hjemfaldsforpligtelse efter AL 25, mod betaling af et beløb får udskudt hjemfaldstidspunktet, er det beløb, der er betalt for udskydelsen, ikke fradragsberettiget i betalingsåret, men indgår i afskrivningsgrundlaget efter hjemfaldsreglerne, jf. TfS 1997, 916 LSR. Det beløb, der er betalt for udskydelsen, tillægges det resterende afskrivningsgrundlag (oprindeligt afskrivningsgrundlag fratrukket maksimalt mulige afskrivninger), og det nye afskrivningsgrundlag skal fordeles over perioden frem til det ny hjemfaldsår. Dette kan illustreres ved følgende eksempel: 

Eksempel:

Afskrivningsgrundlag for en ejendom købt i 2000 300.000 kr.
Afskrivninger 2000-2007 (maksimalt mulige) 34.000 kr.
Resterende afskrivningsgrundlag 266.000 kr.

I 2008 udskydes hjemfaldstidspunktet til 2034:

Betaling for udskydelsen 70.000 kr.
Nyt afskrivningsgrundlag 336.666 kr.
 

Det nye afskrivningsgrundlag på 340.000 kr. afskrives efter tabellen i bek. nr. 1289 af 13. december 2005, idet det lægges til grund, at der er 26 år frem til hjemfaldstidspunktet.

Ifølge AL § 25, stk. 4, kan der, såfremt en væsentlig del af en bygning eller ejendom omfattet af stk. 1, 2 eller 3, anvendes erhvervsmæssigt til andre formål end beboelse, afskrives på en forholdsmæssig del af anskaffelsessummen. Hvornår der foreligger en væsentlig del, afgøres efter en konkret vurdering, idet der typisk vil være tale om mindst 25 pct. af ejendommens areal.

Svarende til, hvad der gælder for installationer i bygninger, der er afskrivningsberettigede efter AL § 14, jf. AL § 15, stk. 1, følger det af AL § 25, stk. 5, at installationer, der udelukkende tjener bygninger, hvorpå der kan afskrives efter de ovennævnte regler, behandles og afskrives ligesom bygningerne. For øvrige installationer finder de almindelige regler anvendelse, jf. AL § 15.

Efter AL § 26, stk. 2, finder bestemmelsen i AL § 21 anvendelse ved salg af bygninger og ejendomme, der er omfattet af AL § 25, stk. 1 - 3. Dog kan tab ikke fratrækkes. Bestemmelsen indebærer, at genvundne afskrivninger på bygninger opført på lejet grund eller på ejendomme, hvorpå der hviler en nedlæggelses- eller nedrivningsklausul eller en hjemfaldsforpligtelse eller lignende, beskattes, selv om der er tale om afskrivninger foretaget forud for indkomståret 1968, hvor der efter den dagældende lovgivning ikke var hjemmel til at beskatte genvundne afskrivninger.

Det følger af overgangsbestemmelsen i AL § 58, stk. 2, at hvis et salg af en ejendom eller bygning, der er afskrevet efter AL § 58, stk. 1, medfører, at der ikke længere kan afskrives på den pågældende ejendom eller bygning, fordi den fremover anvendes til beboelse eller ikke-erhvervsmæssige formål, gives der fradrag for et eventuelt tab uanset bestemmelsen i AL § 26, stk. 2. Et eventuelt tab ved salget kan således fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst for afståelsesåret. Tabet opgøres som forskellen mellem salgssummen og det uafskrevne beløb.

Ved ophør af lejemålet eller nedlæggelse af en lejlighed m.v. kan et eventuelt tab i form af et uafskrevet beløb fratrækkes i den skattepligtige indkomst for det indkomstår, hvori lejemålet ophører eller nedlæggelsen sker, jf. AL § 26, stk. 1. Et uafskrevet beløb kan dog ikke fratrækkes, hvis lejemålet og dermed adgangen til afskrivning ophører som følge af, at lejeren køber den lejede grund.

Nedrives en bygning hvorpå der er afskrevet efter AL § 25, kan der foretages nedrivningsfradrag i det indkomstår, hvor nedrivningen finder sted, jf. AL § 26, stk. 3.

Nedrivningsfradraget udgør det uafskrevne beløb nedsat med eventuelle salgssummer for materialer m.v., dvs. at der ikke er nogen begrænsning af nedrivningsfradraget i det tilfælde, hvor der ikke er foretaget fuld afskrivning i afskrivningsperioden. For bygninger omfattet af AL § 25, stk. 4, dvs. bygninger, hvor en væsentlig del anvendes erhvervsmæssigt til andre formål end beboelse, beregnes det uafskrevne beløb på grundlag af den gennemsnitlige andel af anskaffelsessummen, som de afskrivningsberettigede udgifter til anskaffelse og forbedring udgør.

Det følger af overgangsbestemmelsen i AL § 58, stk. 1, at reglerne i AL § 25, stk. 1 - 3, ikke afskærer adgangen til at afskrive på en bygning eller fast ejendom anskaffet i indkomståret 1998 eller tidligere indkomstår, herunder bygning og fast ejendom, der anvendes til sommer- og fritidsbolig for ejeren, når der efter reglerne for indkomståret 1998 eller tidligere indkomstår har kunnet afskrives herpå. Disse regler findes i den tidligere AL § 29 C, stk. 1 - 3, jf. lovbekendtgørelse nr. 932 af 24. oktober 1996, samt SL § 6, litra a. Skattepligtige, der efter disse regler har kunnet foretage skattemæssige afskrivninger, afskæres således ikke herfra, uanset bestemmelsen i AL § 25, stk. 1 - 3.  Men afskrivningerne skal ske efter reglerne i lovens AL § 25, stk. 1 - 3. Det indebærer bl. a., at afskrivninger på lejet grund fra og med 1999 er ubundne, hvor de tidligere var bundne. Undladte afskrivninger efter de hidtil gældende regler kan således indhentes fra og med 1999.