Ejendom i udlandet
Når du ejer en ejendom i udlandet, skal du betale dansk ejendomsværdiskat af den – på samme måde som hvis du ejer en dansk ejendom.
Beløbets størrelse afhænger af ejendommens handelsværdi. Men modsat danske ejendomme har udenlandske boliger ikke en offentlig ejendomsvurdering, der kan bruges i beregningen. Derfor skal du selv beregne en handelsværdi ud fra købsprisen på din ejendom.
Du har pligt til at oplyse om følgende:
- Købt ejendom i udlandet
- En opdateret beregning af handelsværdien hvert år
- Eventuel ejendomsskat, som du har betalt i udlandet
- En opdateret formueværdi hvert år
- Renteudgifter, hvis du har lån i ejendommen
- Eventuelle lejeindtægter
Her på siden kan du se, hvordan du registrerer, at du har købt en udenlandsk ejendom, og hvordan du beregner dens handelsværdi. Du kan også læse om reglerne for udlejning, rentefradrag og dobbeltbeskatning.
I de enkelte afsnit kan du se, hvem du kan ringe til, hvis du har spørgsmål.
Når du har købt ejendom i udlandet, skal du logge på TastSelv og oplyse om den. Se her, hvordan du gør.
Hvis du i løbet af 2026 køber en ejendom i udlandet, skal du oplyse om den på din forskudsopgørelse for 2026.
Inden du logger ind, skal du have følgende klar:
- Ejendommens fulde adresse
- Den pris, du har betalt for ejendommen (omregnet til danske kroner)
- Din overtagelsesdato
Sådan oplyser du om ejendommen:
- Log på TastSelv
- Vælg Forskudsopgørelsen
- Rul ned og vælg Købt ejendom
- Klik på Købt udenlandsk ejendom
- Du har nu 2 muligheder:
-
1) Vælg en ejendom, der allerede er registreret:
-
Hvis ejendommen allerede er registreret i dit eller en ægtefælles navn, vil den fremgå af listen ’Vælg blandt registrerede ejendomme’. I så fald kan du markere den og klikke Vælg.
-
Hvis ejendommen ikke står i listen, kan du indtaste ejendommens kommune- og ejendomsnummer. Når du har indtastet nummeret, skal du klikke på Søg og vælge ejendommen. Hvis din ejendom ikke tidligere har været registreret i Danmark, har den ikke et kommune- og ejendomsnummer. I så fald skal du klikke Opret ny.
-
-
2) Opret en ny ejendom:
- Klik Opret ny
- Oplys ejendommens adresse
- Klik Opret ny
-
- Udfyld overtagelsesdato, ejerandel osv. Felter markeret med stjerne skal udfyldes.
- I felt 610 skal du oplyse en beregnet handelsværdi for ejendommen. Til det skal du bruge et prisindeks, som først er klar året efter, at du har købt ejendommen. Derfor skal du i første omgang omregne din købspris til dansk valuta og indsætte den. Når årsopgørelsen for købsåret kommer, har du pligt til at genberegne handelsværdien og oplyse den.
- Klik på spørgsmålstegnene undervejs, hvis du er i tvivl om, hvordan du skal udfylde de enkelte felter.
- Klik Registrer, når du har udfyldt alle felter markeret med stjerne og andre felter, der er relevante for din ejendom.
- Klik Beregn, og tjek dine oplysninger.
- Klik Godkend, hvis du er enig i det, der står.
Dit køb er nu registreret. Bemærk, at du ikke kan rette adresse og overtagelsesdato, når ejendommen er registreret. Hvis der er fejl, kan du kontakte Vurderingsstyrelsen og få hjælp.
Husk at opdatere oplysningerne om din ejendom, når årsopgørelsen for overtagelsesåret kommer. Længere nede på siden kan du se, hvordan du gør.
Har du brug for hjælp til at registrere din ejendom på forskudsopgørelsen, kan du kontakte Vurderingsstyrelsen på 72 22 16 16.
Hvis du i 2024 eller 2025 har købt ejendom i udlandet, skal du oplyse om den på din årsopgørelse for det pågældende år. Men du skal have nogle nye rubrikker i din årsopgørelse, inden du kan registrere ejendommen:
- Log ind på årsopgørelsen
- Vælg Ret årsopgørelsen
- Rul ned til afsnittet Udenlandsk indkomst
- Tryk på lommeregneren ud for Udenlandsk ejendom
- Vælg Tilføj udenlandsk ejendom
Hvis du ikke har afsnittet Udenlandsk indkomst – altså mangler rubrikker:
- Rul ned, og vælg Mangler du en rubrik ovenfor?
- Følg guiden
Når du har fået de rette rubrikker, skal du tilføje:
- den beregnede handelsværdi af din udenlandske ejendom.
- eventuelle ejendomsskatter, du betaler i det land, hvor din ejendom ligger.
- formueværdien af ejendommen.
- renteudgifter og gæld, hvis du har lån i ejendommen.
- eventuelle renteindtægter og indeståender i udenlandske banker.
- lejeindtægter, hvis du lejer din ejendom ud.
Læs nedenfor, hvordan du gør.
Bemærk: Når du har opdateret din årsopgørelse, bør du også opdatere forskudsopgørelsen for 2026, så du betaler skat af den i løbet af 2026. Se, hvordan du gør i afsnittet "Ejendomme købt i 2026".
Ejendomme købt før 2024 skal oplyses på årsopgørelsen for 2023.
Sådan gør du:
- Log på TastSelv
- Vælg Ret årsopgørelsen
- Rul ned til afsnittet Udenlandsk indkomst
- Tryk på lommeregner ud for Udenlandsk ejendom
- Vælg Tilføj udenlandsk ejendom
Hvis du ikke har afsnittet Udenlandsk indkomst – altså mangler rubrikker:
- Rul ned, og vælg Mangler du en rubrik ovenfor?
- Følg guiden
Når du har fået de rette rubrikker, skal du tilføje:
- den beregnede handelsværdi af din udenlandske ejendom.
- eventuelle ejendomsskatter, du betaler i det land, hvor din ejendom ligger.
- formueværdien af ejendommen.
- renteudgifter og gæld, hvis du har lån i ejendommen.
- eventuelle renteindtægter og indeståender i udenlandske banker.
- lejeindtægter, hvis du lejer din ejendom ud.
Læs nedenfor, hvordan du gør.
Udenlandske ejendomme har ikke en offentlig vurdering, som kan bruges til at beregne den danske ejendomsværdiskat af ejendommen. Derfor skal du selv beregne og oplyse en handelsværdi for din udenlandske ejendom.
Handelsværdien skal senest oplyses på årsopgørelsen. Du kan dog opdatere værdien, allerede når forskudsopgørelsen kommer. På den måde betaler du ejendomsskat af den rigtige handelsværdi i løbet af året.
I 2025 og 2026 skal du betale skat af ejendommens handelsværdi pr. 1. januar 2024. Det svarer til den vurderingstermin, der bruges til at beskatte danske ejendomme.
Beregn handelsværdien med vores beregner
Bemærk: Du kan ikke beregne handelsværdien på forskudsopgørelsen i det år, du køber din udenlandske ejendom. Læs mere i afsnittet ovenfor ’Ny ejendom – 1. gang du oplyser'.
Indsæt handelsværdien
Nederst på siden kan du se, hvordan du indsætter den beregnede handelsværdi på forskudsopgørelsen eller årsopgørelsen.
Har du bygget nyt eller bygget om?
Hvis du har bygget til eller om, skal værdien af om- eller tilbygningen lægges oven i den handelsværdi, du har beregnet. Prisen på om- eller tilbygning kan også beregnes med vores værktøj.
Når du har beregnet handelsværdien i forhold til købspris og overtagelsesår, laver du en tilsvarende beregning af til- eller ombygningen ved at indsætte pris og år for ombygningen. Til sidst lægges de 2 tal sammen – og du får en handelsværdi, som du kan oplyse i din forskuds- eller årsopgørelse.
Kontakt os, hvis du har brug for hjælp
Du er velkommen til at ringe til Vurderingsstyrelsen på telefon 72 22 16 16, hvis du har brug for hjælp til beregningen.
I 2024 skulle du betale skat af ejendommens handelsværdi pr. 1. januar 2022. Det svarer til den vurderingstermin, der bruges til at beskatte danske ejendomme.
Beregn handelsværdien med vores beregner
Indsæt handelsværdien i din årsopgørelse
Nederst på siden kan du se, hvordan du indsætter den beregnede handelsværdi på årsopgørelsen.
Har du bygget nyt eller bygget om?
Hvis du har bygget til eller om, skal værdien af om- eller tilbygningen lægges oven i den handelsværdi, du har beregnet. Prisen på om- eller tilbygning kan også beregnes med vores værktøj.
Når du har beregnet handelsværdien i forhold til købspris og overtagelsesår, laver du en tilsvarende beregning af til- eller ombygningen ved at indsætte pris og år for ombygningen. Til sidst lægges de 2 tal sammen – og du får en handelsværdi, som du kan oplyse i din årsopgørelse for 2024.
Kontakt os, hvis du har brug for hjælp
Du er velkommen til at ringe til Vurderingsstyrelsen på telefon 72 22 16 16, hvis du har brug for hjælp til beregningen.
Hvis du ikke har registreret en ejendom, du har købt før 2024, skal du gøre det på årsopgørelsen for 2023. Du skal beregne værdien af din udenlandske ejendom for 2001 (plus 5 %), 2002 og 2020. Du skal beregne alle 3 værdier, uanset hvor længe du har ejet ejendommen.
Du finder handelsværdierne for 2001, 2002 og 2020 ved at omregne den pris, du har betalt for ejendommen (anskaffelsespris). Du betaler skat af den laveste af de 3 handelsværdier, som ganges med den gældende skattesats.
Eksempler: Sådan beregner du værdien af din ejendom for 2001, 2002 og 2020
Her kan du se et eksempel på, hvordan du beregner værdien af en udenlandsk ejendom for 2001, 2002 og 2020, hvis du har købt en svensk ejendom for 1 mio. SEK i 2017.
Sådan beregnes værdien for 2001 - rubrik 214
Sådan beregnes værdien for 2002 - rubrik 213
Sådan beregnes værdien for 2020 - rubrik 212
Sådan finder du valutakursen
- Gå til Nationalbankens statistikbank (valutakurser, DNVALA)
- Valuta: Klik på den relevante valuta
- Kurstype: Vælg ’Valutakurser (DKK pr. 100 enheder valuta)’
- Opgørelsesmetode: Vælg ’Årsultimo’
- År: Vælg det relevante år
- Klik på ’Vis tabel’.
Når du har registreret din ejendom på årsopgørelsen for 2023, skal du opdatere værdien på din årsopgørelse for 2024 – hvis du ikke allerede har gjort det. Ovenfor kan du se, hvordan du gør.
Kontakt os, hvis du har brug for hjælp
Du er velkommen til at ringe til Vurderingsstyrelsen på telefon 72 22 16 16, hvis du har brug for hjælp til beregningen.
Hvis du har betalt ejendomsskatter i udlandet, kan du i mange tilfælde få nedslag i din danske ejendomsværdiskat for din udenlandske ejendom.
Du kan dog ikke få nedslag for grundskatter, tinglysningsafgifter og andre skatter eller afgifter i forbindelse med overdragelse og belåning af ejendommen.
Sådan oplyser du om udenlandsk ejendomsskat
Du skal selv oplyse den betalte udenlandske ejendomsskat for din udenlandske ejendom.
Hvis I er flere ejere, skal du oplyse den del af ejendomsskatten, der svarer til din ejerandel. Hvis du ejer 50 % af ejendommen, skal du altså oplyse et beløb, der svarer til halvdelen af den samlede udenlandske ejendomsskat.
Du kan oplyse om din betalte udenlandske ejendomsskat under 'Ret årsopgørelsen/oplysningsskemaet' i modulet 'Udenlandsk ejendom'.
Eksempler på ejendomsskatter, du kan trække fra:
- Sverige: Fastighets-avgift (af den del, ejeren selv bruger til bolig)
- Spanien: El Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI) (af den del, ejeren selv bruger til bolig)
- Frankrig: Taxe foncière sur les propriétés bâties og Taxe d´habitation (af den del, ejeren selv bruger til bolig)
Særregel for Frankrig
Du skal ikke betale dansk ejendomsskat af en ejendom i Frankrig, hvis:
- du har været fuldt skattepligtig i Danmark siden den 28. november 2007
- du har købt ejendommen før den 29. november 2007
Hvis du ikke opfylder begge betingelser, gælder de generelle regler om nedslag.
Du kan læse mere om reglerne for dobbeltbeskatning i dobbeltbeskatningsoverenskomsterne (skm.dk).
Indberet de ejendomsskatter, du betaler i udlandet på din årsopgørelse
Ring til Vurderingsstyrelsen, hvis du er i tvivl: 72 22 16 16.
Når du har ejendom i udlandet, skal du også oplyse en formueværdi af ejendommen i rubrik 491 i årsopgørelsen.
Formueværdien er den værdi, som du mener, at ejendommen kunne sælges for den 1. januar i det indkomstår, du giver oplysninger for. Hvis du fx retter i årsopgørelsen for 2025, er det altså formueværdien pr. 1. januar 2025.
Du skal kun oplyse om den formueværdi, der svarer til din ejerandel.
Eksempel:
Den kontante købesum pr. 1. januar = 1.000.000 kr.
Du ejer 50 % af ejendommen
Du skal indtaste (50 % af 1.000.000 kr.) = 500.000 kr.
Det indtastede beløb skal være omregnet til danske kroner.
I årsopgørelsen er der en valutaomregner, som du kan bruge. Du skal være opmærksom på, at det er Nationalbankens gennemsnitskurs for den pågældende udenlandske valuta i indkomståret, der bruges til omregning.
Hvis du har lån, der vedrører din ejendom, kan du trække renteudgifterne fra på din danske forskudsopgørelse og årsopgørelse.
Du skal oplyse dine renteudgifter i felt 298 (Udenlandsk nettokapitalindkomst).
Du kan søge feltet frem i Søg felt, hvis det ikke fremgår på din forskudsopgørelse. Skriv minus (-) foran beløbet, hvis din udenlandske nettokapitalindkomst er negativ.
Udlejning over 12 måneder
Hvis du udlejer en bolig i mindst 12 måneder, skal du i stedet oplyse dine renteudgifter i felt 297 (Nettorenter i udenlandsk virksomhed). Skriv minus (-) foran beløbet, hvis dine udenlandske nettorenter er negative.
Det er vigtigt, at du oplyser dine udenlandske renteudgifter i det modul på årsopgørelsen, der hedder ”Udenlandsk ejendom”.
Har du renteudgifter i en dansk kreditforening, der vedrører din udenlandske bolig, skal du flytte renteudgifterne til modulet "Udenlandsk ejendom" eller "Udenlandsk virksomhed".
Udlejning over 12 måneder
Hvis du udlejer en bolig i mindst 12 måneder, skal du i stedet oplyse renteudgifterne i modulet "Udenlandsk virksomhed".
Ring til Skattestyrelsen på 72 22 28 92, hvis du har spørgsmål til renteudgifter.
Du skal betale skat i Danmark, hvis du udlejer din ejendom i udlandet. Der gælder de samme regler som for udlejning af danske ejendomme.
Du skal oplyse lejeindtægter af din bolig i felt 298 (Udenlandsk nettokapitalindkomst).
Du kan søge feltet frem i Søg felt, hvis det ikke fremgår på din forskudsopgørelse.
Du skal fratrække evt. renteudgifter her, så du oplyser din nettokapitalindkomst.
Hvis du har betalt udenlandsk skat af dine lejeindtægter (lempelsesberettiget udenlandsk skat), kan du få et nedslag i din danske skat, hvis du oplyser den udenlandske betalte skat i felt 588 (Betalt udenlandsk skat vedr. udenlandsk kapitalindkomst).
Udlejning over 12 måneder
Hvis du har udlejet en bolig i mindst 12 måneder, skal du oplyse overskud ved udlejning i felt 296 (Over-/underskud af udenlandsk virksomhed).
Hvis du har betalt udenlandsk skat af dine lejeindtægter (lempelsesberettiget udenlandsk skat), kan du få et nedslag i din danske skat, hvis du oplyser den udenlandske betalte skat i felt 589 (Betalt udenlandsk skat vedr. udenlandsk virksomhed, credit).
Under ejendommen skal du oplyse den erhvervsmæssige andel (i procent) i felt 744, og hvor mange dage med udlejning i felt i 748.
Du oplyser lejeindtægter af din udenlandske bolig i det modul på årsopgørelsen, der hedder "Udenlandsk ejendom". Du skal oplyse lejeindtægter i rubrik 425.
Hvis du har betalt udenlandsk skat af dine lejeindtægter (lempelsesberettiget udenlandsk skat), kan du få et nedslag i din danske skat, hvis du oplyser den udenlandske betalte skat i rubrik 495K (Betalt lempelsesberettiget udenlandsk indkomstskat af kapitalindkomst, der vedrører ejendommen).
Udlejning over 12 måneder
Hvis du har udlejet en bolig i mindst 12 måneder, skal du oplyse overskud ved udlejning i modulet ”Udenlandsk virksomhed”. Du oplyser overskud i rubrik 460.
Hvis du har betalt udenlandsk skat af dine lejeindtægter (lempelsesberettiget udenlandsk skat), kan du få et nedslag i din danske skat, hvis du oplyser den udenlandske betalte skat i rubrik 498 (Betalt lempelsesberettiget udenlandsk indkomstskat for virksomhed i dette land).
Du skal i modulet ”Udenlandsk ejendom” oplyse, at du har udlejet din ejendom erhvervsmæssigt og i rubrik 252 hvor mange dage.
Ring til Skattestyrelsen på 72 22 28 92, hvis du spørgsmål til lejeindtægter
Hvis din ejendomsværdiskat stiger, kan du som udgangspunkt låne til stigningen med et indefrysningslån. Det kræver dog, at du kan stille sikkerhed for lånet.
Lån og renter skal senest betales tilbage, når du sælger den ejendom, du låner i. Du kan dog indbetale et valgfrit beløb, når lånet er stiftet.
Sådan gør du
- Kontakt Vurderingsstyrelsen her
- Du skal kontakte os senest 31. december det år, du vil låne for.
- Når du har tilvalgt lånet, får du en ny forskudsopgørelse, hvor lånet er indregnet.
- Lånet stiftes pr. 1. januar året efter. Hvis du tilvælger lån for 2026, bliver lånet altså stiftet i 2027.
- Når lånet er stiftet, kan du se og betale det tilbage via din personlige låneoversigt på TastSelv under 'Boligskattelån'.
Husk at opdatere din handelsværdi på forskudsopgørelsen, hvis du ønsker lån i år.
Bemærk: I 2025 kan vi ikke beregne lånet på din forskudsopgørelse. I stedet får du stigningen tilbage på din årsopgørelse. Beløbet vil indgå i dit samlede skatteregnskab for året.
Læs mere om lån og renter her (Vurderingsportalen.dk)
Sikkerhed for lånet – du får besked
Du kan kun få indefrysningslån i din udenlandske ejendom, hvis du kan stille sikkerhed for lånet.
Hvis du vil låne til stigninger i 2025 eller 2026, skal du stille sikkerhed i starten af 2027. Vurderingsstyrelsen kontakter dig, når deadline nærmer sig. Du skal altså ikke gøre noget, før du får besked.
- Eksempler på sikkerhed for indefrysningslån:
- Pant i en dansk ejendom, du ejer
- Sikkerhed i obligationer
- Bankgaranti
- Pant i den udenlandske ejendom, som du vil låne i.
- Beregn handelsværdien ved hjælp af vores beregningsværktøj
- Log på TastSelv
- Rul ned til Eksisterende ejendomme og grunde
- Vælg din udenlandske ejendom
- Vælg Ret ejendom
- Opdater handelsværdien i felt 610
- Tag stilling til, om de øvrige felter skal opdateres – eller du vil vente til årsopgørelsen
- Vælg Ret nederst på siden
- Vælg Beregn
- Vælg Godkend
Nedenfor er der en trin-for-trin guide til opdatering af årsopgørelsen.
- Log på TastSelv
- Vælg Ret årsopgørelsen
- Rul ned til Udenlandsk indkomst
- Tryk på lommeregneren ud for Udenlandsk ejendom
- Tryk på blyanten til højre for adressen for den ejendom, du vil opdatere
- Indsæt den handelsværdi, du har beregnet, i rubrik 212
(Se, hvordan du beregner handelsværdien) - Indsæt en formueværdi af ejendommen i rubrik 491
- Ret eventuelt rubrikkerne til betalt skat i udlandet eller ejerandel
- Klik Næste
- Indsæt Beløb, der vedrører ejendommen fx lejeindtægter
- Klik Næste
- Ret eventuelt Øvrige rubrikker
- Klik Gem for at gemme dine ændringer
- Klik Tilbage nederst til venstre
- Klik Næste
- Klik Næste
- Klik Godkend
For uddybende og fyldestgørende juridisk information, se Den juridiske vejledning om Ejendom i udlandet