Dato for udgivelse
02 May 2019 14:18
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
05 Mar 2019 14:01
SKM-nummer
SKM2019.242.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
16-1820403
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Omberegnede grundværdier, nedsættelse, omberegning, arealændring, arealoverførsel, byggeretsværdiprincippet
Resumé

Landsskatteretten fandt, at den påklagede ejendoms omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2006 skulle ansættes med 2005 som basisår, idet 2005 forud for omberegningen i 2006 var det seneste år, hvor den faktiske grundværdi for den påklagede grund tillige udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Omberegningen pr. 1. oktober 2006 var med rette ansat efter byggeretsværdiprincippet med en områdepris på 190 kr., da denne udtrykte vurderingsniveauet i basisåret.  Det var endvidere med rette, at ejendommen ved omberegningen i 2006 var blevet ansat med 16 byggeretter i henhold til ejendommens aktuelle karakter på omberegningstidspunktet sammenholdt med den gældende lokalplan. Der fandtes ikke grundlag for at give et nedslag for udstykningsomkostninger. Landsskatteretten stadfæstede herefter den af SKAT ansatte omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2006. Den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2008 blev hjemvist til Vurderingsstyrelsen til fornyet behandling.

Reference(r)

Vurderingslovens (dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 med senere ændringer) § 33, stk. 16

 

Henvisning

-


Klagen vedrører de omberegnede grundværdier for vurderingsårene 2006 og 2008.

Landsskatteretten stadfæster den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2006.

Landsskatteretten hjemviser den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2008 til Vurderingsstyrelsen.

Faktiske oplysninger
Ejendommen omfatter matrikelnr. […], der er beliggende i byzone i by Y1 Kommune.

I 2004 udgjorde ejendommens areal 1.130 m2 og bestod af matrikel […]. Ejendommens areal blev øget fra 1.130 m2 til 2.466 m2 den 20. oktober 2005. Ved arealændringen skete der en sammenlægning af matriklerne […], […] og […] samt et areal af offentlig vej.

Den 18. februar 2008 ændrede ejendommen areal fra 2.466 m2 til 2.311 m2, da der skete en arealoverførsel til offentlig vej.

Ejendommen er omfattet af lokalplan […] ”for et område til boligformål […]”, der er vedtaget den 14. september 2004. Lokalplanen udlægger området til boligformål, liberale erhverv og dagligvarebutikker. Lokalplanområdet består af de daværende matrikler: […], […] og […] samt et areal af offentlig vej. Det fremgår af lokalplanen, at der kan opføres ca. 16 boliger i 2 etager med mulighed for indretning af liberale erhverv og dagligvarebutikker. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 80.

Ifølge BBR ligger der på ejendommen 4 bygninger til beboelse indrettet med i alt 16 boliger. Herudover er der 4 småbygninger på grunden. Bygningerne er opført og afleveret pr. 30. marts 2006.

Ved vurderingen pr. 1. oktober 2006 har SKAT som følge af arealændringen af 20. oktober 2005 foretaget en omberegning af grundværdien med 2005 som basisår.

For årsreguleringen i 2005 ændrede ejendommen basisår til 2005. Det seneste år, hvor den faktiske grundværdi for den påklagede grund tillige udgjorde den afgiftspligtige grundværdien, er derfor 2005. Da 2005 er en årsregulering, er grundværdien dette år en videreførelse af grundværdien pr. 1. oktober 2004 med tillæg af en reguleringssats.

Grundværdien blev pr. 1. oktober 2005 ansat efter byggeretsværdiprincippet og specificeret således (reguleringssats på 0 %):

Kvadratmeterpris

1.130 m2

á

95 kr.

107.350 kr.

Byggeretspris

1 stk.

á

76.000 kr.

76.000 kr.

Grundværdi i alt

183.350 kr.

Grundværdi, afrundet

183.400 kr.

Ejendommen var ved vurderingen i 2004 og årsreguleringen i 2005 placeret i vurderingskreds […] ”[…]”, grundværdiområde […] ”Centeromr. […]”. Grundværdiområdet betegnes som centerområde i byzone vurderet efter byggeretsværdiprincippet med en områdepris i 2004 på 190 kr.

Ved vurderingen pr. 1. oktober 2008 har SKAT som følge af arealændringen af 18. februar 2008 foretaget en omberegning af grundværdien med 2007 som basisår.

Landsskatteretten har ved afgørelse af 1. juni 2017 godkendt fradrag for forbedringer med i alt 211.000 kr. med startår 2006.

Ved vurderingen pr. 1. oktober 2006 og for det vurderingsfrie år 2007 var ejendommen placeret i vurderingskreds […] ”[…]”, grundværdiområde […]”[…]”. Grundværdiområdet betegnes som centerområde i byzone vurderet efter byggeretsværdiprincippet. Grundværdiområdet eksisterede i 2004 med en områdepris på 190 kr.

Ejendommen var ved vurderingen pr. 1. oktober 2008 placeret i vurderingskreds […] ”[…]”, grundværdiområde […] ”[…]”. Grundværdiområdet betegnes som centerområde i byzone vurderet efter byggeretsværdiprincippet. Grundværdiområdet blev først oprettet i 2008.

Grundværdien pr. 1. oktober 2006 er ansat efter byggeretsværdiprincippet og specificeret således:

Kvadratmeterpris

2.466 m2

á

143 kr.

325.638 kr.

Byggeretspris

13 stk.

á

114.000 kr.

1.482.000 kr.

Grundværdi i alt

1.834.638 kr.

Grundværdi, afrundet

1.834.600 kr.

Fradrag for forbedringer

211.000 kr.

Grundværdien pr. 1. oktober 2008 er ansat efter byggeretsværdiprincippet og specificeret således:

Kvadratmeterpris

2.311 m2

á

250 kr.

577.750 kr.

Byggeretspris

13 stk.

á

200.000 kr.

2.600.000 kr.

Grundværdi i alt

3.177.750 kr.

Grundværdi, afrundet

3.177.800 kr.

Fradrag for forbedringer

211.000 kr.

SKATs afgørelse
SKAT har ændret den omberegnede grundværdi for 2006 og fastholdt omberegningen for 2008.

SKAThar ansat den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2006 således:

Kvadratmeterpris

2.466 m2

á

95 kr.

234.270 kr.

Byggeretspris

16 stk.

á

76.000 kr.

1.216.000 kr.

Omberegnet grundværdi 2005 i alt

1.450.270 kr.

Omberegnet grundværdi, afrundet

1.450.300 kr.

Den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2008 er ansat således:

Kvadratmeterpris

2.311 m2

á

143 kr.

330.473 kr.

Byggeretspris

13 stk.

á

114.000 kr.

1.482.000 kr.

Omberegnet grundværdi 2007 i alt

1.812.473 kr.

Omberegnet grundværdi, afrundet

1.812.500 kr.

Til støtte herfor er anført:

”Den omberegnede grundværdi er ved vurderingen pr. 1. oktober 2006 blevet ansat med for høj områdepris. Fejlen må tilskrives vurderingsmyndigheden.

Ved vurderingen for 2006 og 2008 ansatte SKAT en omberegnet grundværdi for ejendommen adresse Y1 på grund af arealændring.

Den omberegnede grundværdi blev ansat med basisår henholdsvis 2005 og 2007 og med områdepris for begge år på 285 kr.

2006
Basisåret er korrekt, men områdeprisen er for højt.

2008
Både basisåret og områdepris er ansat korrekt.

Basisåret
Når vi skal bestemme, hvilket år der skal være basisår, for ejendomme hvor der er sket arealændringer eller anvendelsesændringer, skal vi se på, hvilket år ejendommen senest blev beskattet af den aktuelle grundværdi. For adresse Y1 var det i henholdsvis 2005 og 2007. Basisåret er derfor korrekt for begge år.

Områdeprisen
Beboelsesejendomme vurderes i lige år. I 2005 og 2007 (basisårene) blev disse ejendomme derfor ikke vurderet. Den pris vi bruger ved omberegningen af grundværdien, skal derfor svare til prisen for henholdsvis 2004 og 2006 og fremreguleres til henholdsvis 2005 og 2007 niveau. For By Y1 kommune var reguleringssatsen i 2005 og 2007 på 100.

Alle ejendomme er placeret i et grundværdiområde, som styrer prisen for ejendommene i området. Adresse Y1 var placeret i grundværdiområde nr. […] ”Centerområde […]” i 2004, som i 2004 var ansat med en områdepris på 190 kr. I 2006 var ejendommen placeret i grundværdiområde nr. […] ”[…] centrum”, som i 2006 var ansat med en områdepris på 285 kr. Den anvendte områdepris i 2004 på 285 kr. er derfor ikke korrekt. Hvorimod den anvendte områdepris i 2006 på 285 kr. er korrekt.

Konklusion
2006
Da der er foretaget væsentligt fejlskøn i den anvendte områdepris, foreslår vi derfor at indstille til Skatterådet, at ændre den ansatte omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2006 sådan:

Tidligere omberegnet grundværdi – basisår 2005:

2.466 m2

a 143 kr.

352.638 kr.

16

byggeretter a 114.000 kr.

1.824.000 kr.

Omberegnet grundværdi i alt:

2.176.600 kr.

Ny omberegnet grundværdi – basisår 2005:

2.466 m2

a 95 kr.

234.270 kr.

16

byggeretter a 76.000 kr.

1.216.000 kr.

Omberegnet grundværdi i alt:

1.450.300 kr.

2008:
Vi foreslår at fastholde vores vurdering af den omberegnede grundværdi.”

Endvidere har SKAT i forbindelse med klagesagens behandling fremført følgende:

”Ejendommen er sammenlagt af flg. grunde:
1. matr.nr. […], ejd.nr. […] med grundareal 292 m² blev købt til overtagelse 1. april 2005 for 475.000 kr. Grundværdien pr. 1. oktober 2004 udgjorde 103.700 kr. (1 byggeret). Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2004 udgjorde 370.000 kr.
2. matr.nr. […], ejd.nr. […] med grundareal 546 m² blev købt til overtagelse 1. april 2005 for 1.100.000 kr. Grundværdien pr. 1. oktober 2004 udgjorde 127.900 kr. (1 byggeret). Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2004 udgjorde 1.050.000 kr.
3. matr.nr. […], ejd.nr. […] med grundareal 1.130 m² blev købt til overtagelse 1. april 2005 for 1.503.500 kr. Grundværdien pr. 1. oktober 2004 udgjorde 183.400 kr. (1 byggeret). Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2004 udgjorde 1.100.000 kr.

Klager overtog eksisterende bygninger og installationer på ejendommene, der blev erhvervet med henblik på nedrivning af de eksisterende bygninger. Af BBR fremgår, at der i 2006 blev opført 4 bygninger til beboelse, som indeholder i alt 16 boliger med arealer på 81 og 87 m2.

I forbindelse med sammenlægning af grundene ses også en arealoverførsel fra aflagt offentlig vej, samt en arealoverførsel til offentlig vej (grunden er netto tillagt 343 m2).

Grundens nye areal blev sendt til approbation i Kort- og matrikelstyrelsen d. 13. september 2005. I dag er grunden samlet til matr. nr. […], med et samlet grundareal på 2.311 m².

Der blev pr. 1. oktober 2006 foretaget følgende vurdering af ejendommen: Benyttelse: 01 – beboelsesejendom med 16 lejligheder.
Ejendomsværdien blev ansat til 13.500.000 kr.
Grundværdien blev ansat til 1.834.600 kr.
Omberegnet grundværdi 2005 blev ansat til 2.176.600 kr.

Klager anmodede den 30. april 2008 om genoptagelse af ejendomsvurderingen fsva. fradrag i grundværdien for forbedringer.

Afgørelsen blev påklaget til Vurderingsankenævnet den 24. februar 2010. Udover klagen over ikke tildelt fradrag for forbedringer blev grundværdispecifikationerne påklaget, idet klager påstod antallet af byggeretter nedsat til 4 stk.

Mens klagen var under behandling hos Vurderingsankenævnet blev den omberegnede grundværdi, der ikke indgik i klagen af 24. februar 2010, påklaget i en til Vurderingsankenævnet de 26. oktober 2012 indsendt påstandsspecifikation (se nedenfor).

Vurderingsankenævnet traf afgørelse om tildeling af fradrag for forbedringer den 5. september 2013. Da grundværdispecifikationerne og den omberegnede grundværdi ikke tidligere havde været påklaget og derfor ikke havde været behandlet af SKAT, traf Vurderingsankenævnet afgørelse om hjemvise disse vurderinger til behandling hos SKAT.

Vurderingsankenævnets afgørelse vedr. fradrag for forbedringer er ved kendelse fra Landsskatteretten af 2. okt. 2016 ændret, idet der er tildelt grunden fradrag for 173.000 kr. Da fradraget blev tildelt uden startår ses sagen fortsat at være under behandling hos Landsskatteretten (j.nr. 13-5928564).

Da klage over grundværdispecifikationerne er indsendt, efter at SKAT har truffet afgørelse i den først indsendte anmodning om genoptagelse, findes klagen over grundværdispecifikationerne, herunder den omberegnede grundværdi, at være at betragte som en ny (separat) sag, der ikke omfattes af Østre Landsrets dom af 26. juni 2014.

I klage af 24. februar 2010 er grundværdispecifikationerne påklaget, idet klager påstår antallet af byggeretter fastsat til 4 stk. Den omberegnede grundværdi er ikke omtalt i klagen.

SKAT skriver i forslag af 18. april 2016 vedr. den ordinære genoptagelse af den omberegnede grundværdi, at ”Vi har modtaget jeres anmodning om genoptagelse af den omberegnede grundværdi den 26. oktober 2012.”

Der befinder sig ikke hos SKAT materiale modtaget fra klager for perioden fra sagens oversendelse til Vurderingsankenævnet til Vurderingsankenævnets afgørelse forelå. Datoen, 26. oktober 2012, ses at stamme fra Vurderingsankenævnets sagsfremstilling, hvoraf fremgår, at ”I påstandsspecifikation af 26. oktober 2012 har rådgivningsfirmaet R1 konkretiseret, hvilke punkter der nu påklages, og hvilke der er frafaldet i forhold til den oprindelige klage.” Påstandsspecifikationen ses ikke at være medsendt fra Vurderingsankenævnet og foreligger således ikke i SKAT. Det må dog antages, at påstandsspecifikationen af 26. oktober 2012 indeholder anmodning om omberegning af grundværdien.

SKAT har ved forslag af 18. april 2016 og afgørelse af 24. maj 2016 fastholdt grundværdien og den omberegnede grundværdi fra 2009 og fremefter. Om nedslag for manglende udstykning skriver vi i forslag af 18. april 2016 vedr. klagen over grundværdispecifikationerne bl.a.:
”I grundværdien for tæt-lav boligbebyggelse giver vi normalt et nedslag for manglende udstykning og stor grund. Da jeres grundværdi har været sat for lavt kan vi ikke tildele dette nedslag på nuværende tidspunkt. Der vil blive taget hensyn til dette ved fremtidige vurderinger, når der er taget stilling til grundværdispecifikationerne.” Klage over SKATs afgørelse af 24. maj 2016 behandles hos Skatteankestyrelsen under j.nr. 16-1199924.

SKAT har efter en konkret afvejning fundet, at der var sket et væsentligt fejlskøn ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi for 2006, hvorfor den omberegnede grundværdi for 2006 og 2008 har været forelagt Skatterådet på et møde den 30. august 2016 med henblik på ekstraordinær genoptagelse. SKAT indstillede at ændre den omberegnede grundværdi for 2006 fra 2.176.600 kr. til 1.450.200 kr. med skattemæssig virkning fra 26. oktober 2009 (26. oktober 2012 ÷ 3 år). Den omberegnede grundværdi for 2008 er uændret, da den anvendte områdepris blev fundet at være korrekt.

SKAT ses ikke i sin afgørelse vedrørende ekstraordinær genoptagelse at have taget stilling til klagers påstand om, at der skal indrømmes nedslag for manglende udstykning.

De 3 grunde, som klager henviser til, er bebygget i 1992 og tidligere og har siden vurderingen pr. 1. oktober 2008 været beliggende i samme grundværdiområde, som klagers grund. I perioden 2004-2007 var de 3 grunde beliggende i samme grundværdiområde, der dog var forskelligt fra det grundværdiområde, som klagers grund var beliggende i. De 3 grunde, der alle er mindre end 3.000 m2, ses alle siden 1. vurdering i 1993 og tidligere tildelt et nedslag for manglende udstykning på ca. 12,5 %. Der har muligvis været en anderledes og måske forskellig praksis for nedslag, mens vurderingsopgaven lå hos kommunerne.

Nedslag for manglende udstykning er en ulovhjemlet praksis. Af vores interne ”Vejledning for Grundværdien” fremgår:
Nedslag for stor grund og manglende udstykning

  • Grænsen for stor grund skiller ved 3.000 m2.
  • Grunde over 3.000 m2 indrømmes et nedslag på 12,5 % under kode O.
  • Grunde under 3.000 m2 indrømmes et nedslag for manglende udstykning. Nedslaget kan skønsmæssigt sættes til 6,5 % - og rundet op til et pænt rundt beløb. Nedslaget indsættes under kode O.

Hvor en grund er en parcel til tæt-lav bebyggelse, kan grunden efter en konkret vurdering tildeles et nedslag for manglende udstykning. Hvor en grund f.eks. er handlet til en højere pris end vurderingen, findes der ikke at være grundlag for nedslag, da vurderingen skal svare til værdien i handel og vandel, jf. vurderingsloven § 6.

Vi mener ikke, at der er hjemmel i vurderingsloven eller pligt til at tildele det anmodede fradrag, uanset at andre ejendomme forud for ejendomsvurderingsopgavens overførsel til SKAT i 2003 eller senere er blevet tildelt et nedslag. Vi mener, at ejendomsvurderingen mindst er i overensstemmelse med handelspriserne.

Klager har i 2005 i fri handel erhvervet 3 bebyggede grunde på tilsammen 1.968 m2 for i alt 2.603.975 kr. Hertil kommer udgifter til nedrivning af eksisterende bygninger (skønsmæssigt min. 2-300.000 kr.), således at klager kan opføre den bebyggelse, som er påtænkt opført på grunden. Ejendomsværdien for de 3 bebyggede grunde var pr. 1. oktober 2004 i alt 2.520.000 kr., heraf grundværdi 415.000 kr. Efter sammenlægning af de tre matrikler til én matrikel samt diverse arealoverførsler med yderligere 343 m2 (netto) er grundens areal 2.311 m2. Pr. 1. oktober 2006 der er første år, hvor grunden er vurderet som én grund, er grunden vurderet til 1.834.600 kr.

Til brug for klagers anvendelse af det erhvervede areal er der den 14. september 2004 udarbejdet lokalplan […] for et område til boligformål […]. Lokalplanen havde til formål at åbne mulighed for, at de eksisterende bygninger på ejendommene kunne nedrives, samt at der kunne opføres ca. 16 boliger i 2 etager med mulighed for indretning af liberale erhverv og dagligvarebutikker, samt at fastlægge retningslinjer for bygningernes og arealernes anvendelse. Det erhvervede areal er bebygget i overensstemmelse med lokalplanen, dog er der ikke opført/ indrettet lokaler til brug for dagligvarebutikker.

På baggrund af foranstående indstiller vi, at der ikke gives nedslag for manglende udstykning i den omberegnede grundværdi for 2006 og 2008.”

Klagerens opfattelse
Klageren har nedlagt påstand om, at de omberegnede grundværdier skal nedsættes. 

Klageren har til støtte for påstanden anført:

”Ejendommen har ændret areal i 2006 og 2008, hvorfor der korrekt er foretaget en omberegning af grundværdien ved disse vurderinger.

Skatteloftet blev indført i 2002 ved ændring af vurderingsloven. Der henvises til nr. 2 i bemærkninger til de enkelte bestemmelser til L 2002-12-17 nr. 1047.

”Beregningen sker på grundlag af en ansættelse af grundværdien efter ændringen, men i prisniveauet for det år, hvor den aktuelle grundværdi, jf. § 1, stk. 2, nr. 1, i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, som affattet ved lovforslagets § 1, nr. 1, senest har ligget til grund for påligningen af grundskyld. Denne grundværdi opreguleres til det aktuelle skatteår med reguleringsprocenten for de mellemliggende år og udgør herefter loftet for grundskyld i dette år.

Den afgiftspligtige grundværdi for det år, hvor grundens størrelse, anvendelse eller planforhold ændres, er herefter den laveste af 1) den aktuelle grundværdi efter ændringen og 2) den opregulerede grundværdi, jf. ovenfor.

Herved får den prisstigning eller det prisfald, der er en følge af, at grundens størrelse, anvendelse eller planforhold ændres, indvirkning på beregningen af den afgiftspligtige grundværdi. Derimod får den almindelige udvikling i prisniveauet ikke større virkning, end stigningsbegrænsningen tillader.”

Formålet med bestemmelsen er således, at en ejendom skal beskattes, som hvis den havde eksisteret med de ændrede forhold siden vurderingen 2001, hvorved den almindelige udvikling i prisniveauet ikke får større virkning, end stigningsbegrænsningen tillader.

Grundværdien for klagers ejendom er i 2006 og 2008 korrekt ansat med udgangspunkt i byggeretsværdiprincippet som vurderingsteknisk hjælpemiddel.

Det følger af den Juridiske Vejledning, afsnit H.A.3.2.2.1, at ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet, hvor store grunde, mere end 1.400 m², er ansat med mere end 1 byggeret, gives der et værdinedslag for de omkostninger, der er forbundet med udstykning. Efter fast administrativ praksis fastsættes dette nedslag til 6,5% af grundværdien.

Ad. den omberegnede grundværdi i 2006
Der er enighed om det ved omberegningen anvendte basisår i 2005 og områdeprisen på 190 kr.

Klager gør dog gældende, at eftersom grundværdien er ansat med 16 byggeretter, så skal der ved omberegningen af grundværdien indsættes et nedslag på 6,5 % for udstykningsomkostninger forbundet med eventuel fremtidig udstykning af grunden i 16 selvstændige matrikler, jf. ovenstående faste administrative praksis.

Til støtte herfor henvises til 3 andre ejendomme i grundværdiområdet, […], […] og […], der alle eksisterede i 2001 og som er ansat med udgangspunkt i byggeretsværdiprincippet, hvor der er tildelt et værdinedslag, herunder for manglende udstykningsomkostninger, ved vurderingen i 2005.

Ad. den omberegnede grundværdi i 2008
Det fremgår af vurderingsmeddelelsen pr. 1. oktober 2008 (bilag 2), at den omberegnede grundværdi er beregnet med basisår 2007 og med en områdepris på 286 kr.

Klager er uenig i det anvendte basisår og den anvendte områdepris.

Det er klagers opfattelse, at der ved omberegning af grundværdien i forbindelse med arealændring kun skal foretages en ændring af selve arealet. Der skal således ikke foretages en ændring af basisåret fra 2005 til 2007 eller områdeprisen fra 190 kr. til 286 kr.

Klager gør på den baggrund gældende, at basisåret ved omberegningen i 2008 skal være 2005, idet der henvises til klagers ejendoms egen vurdering i 2006. Det bemærkes i den forbindelse, at klagers ejendom er underlagt en lokalplan fra 2004, hvorfor udgangspunktet for vurderingsansættelsen er den samme i 2006 som ved vurderingen 2008.

Det fremgår af såvel vurderingsloven som Den Juridiske Vejledning, at der skal tages hensyn til vurderingsniveauet i basisåret, hvilket for klagers ejendom er 190 kr. i 2005.

Det er således klagers opfattelse, at den omberegnede grundværdi i 2008 skal ske ved anvendelse af basisår 2005 og en områdepris på 190 kr.

Ligeledes skal der ved omberegningen i 2008, på samme vis som gjort gældende af klager for omberegningen i 2006, indsættes et nedslag på 6,5% for udstykningsomkostninger.”

Landsskatterettens afgørelse
Indledningsvis bemærkes, at, når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 med senere ændringer.

Af vurderingslovens § 33, stk. 16, fremgår følgende:

”Hvor der på en ejendom omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapital 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, er sket ændring af ejendommens areal og denne ændring ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Denne ansættelse omfatter grunden efter arealændringen og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis en ejerlejligheds fordelingstal ændres.”

Der er sket ændringer i ejendommens areal den 20. oktober 2005 og den 19. februar 2008. Arealændringen i 2005 er først registreret efter vurderingsterminen 1. oktober.

Det følger således af § 33, stk. 16, at den påklagede ejendom skal have foretaget en omberegning af grundværdien i 2006 og 2008 med det basisår, som var gældende for ejendommen forud for arealændringerne.

Landsskatteretten bemærker, at SKAT ved den påklagede vurdering i 2006 har ansat den omberegnede grundværdi efter byggeretsværdiprincippet med basisår 2005 og en områdepris på 190 kr. I 2008 blev den omberegnede grundværdi ansat efter byggeretsværdiprincippet med basisår 2007 og en områdepris på 286 kr.

Forud for omberegningen i 2006 var 2005 det seneste år, hvor den faktiske grundværdi for den påklagede grund tillige udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Retten finder herefter, at den påklagede ejendoms omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2006 skal ansættes med 2005 som basisår.

Den omberegnede grundværdi skal endvidere ansættes i det vurderingsniveau, der var gældende for vurderinger i basisåret. Ved årsreguleringen i 2005 var grundværdien ansat efter byggeretsværdiprincippet med en områdepris på 190 kr. (reguleringssats på 0 %). Ejendommen var for årene 2004 og 2005 placeret i grundværdiområde […], der betegnes som centerområde i byzone vurderet efter byggeretsværdiprincippet med en områdepris i 2004 på 190 kr. For årene 2006 og 2007 var ejendommen placeret i grundværdiområde […], der også betegnes som centerområde i byzone vurderet efter byggeretsværdiprincippet med en områdepris i 2004 på 190 kr. Retten finder således, at omberegningen pr. 1. oktober 2006 med rette er ansat efter byggeretsværdiprincippet med en områdepris på 190 kr., da denne udtrykker vurderingsniveauet i basisåret.

Det følger af lokalplan […], at der må opføres ca. 16 boliger på grunden. Retten bemærker hertil, at der på ejendommen er indrettet 16 boliger i de 4 beboelsesbygninger, som er opført på ejendommen i 2006. Retten finder derfor, at ejendommen ved omberegningen i 2006 med rette er blevet ansat med 16 byggeretter.

Der kan i henhold til praksis efter en konkret vurdering gives et nedslag for manglende udstykningsomkostninger. SKAT har efter en konkret vurdering afgjort, at der ikke er grundlag for at give et sådant nedslag ved omberegningen i 2006. Retten bemærker, at der for grundværdiansættelserne for årene 2004, 2006 og 2008 ikke er givet et nedslag i grundværdien for udstykningsomkostninger. Landsskatteretten er ud fra en konkret vurdering enig i, at der ikke er grundlag for at give et nedslag. Henset til ejendommens anvendelsesmuligheder finder retten således ikke, at der er holdepunkter for at fastslå, at områdeprisen ved omberegningen ikke er retvisende for vurderingsniveauet i basisåret.

Landsskatteretten stadfæster således på baggrund af ovenstående den af SKAT ansatte omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2006.

Landsskatteretten har ved afgørelse af 1. juni 2017 godkendt fradrag for forbedringer med i alt 211.000 kr. med startår 2006. Det godkendte fradrag for forbedringer vil få indflydelse på grundlaget for omberegningen af grundværdien i 2008. Da den påklagede afgørelse ligger før 1. juni 2017, har Vurderingsmyndigheden ikke haft mulighed for at tage stilling til omberegningen af grundværdien i 2008 på baggrund af det fornyede grundlag.

Landsskatteretten hjemviser derfor den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2008 til Vurderingsstyrelsen til fornyet behandling.