Dato for udgivelse
10 Jun 2013 09:32
Dato for afsagt dom/kendelse
21 May 2013 15:01
SKM-nummer
SKM2013.382.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
12-112415
Dokument type
Bindende svar
Emneord
Ejendomsavance, jordfordeling, genanbringelse, anskaffelsessummer, modregning, tab
Resumé

Skatterådet bekræfter, at det er valgfrit at anvende de særlige regler i ejendomsavancebeskatningsloven om skattefritagelse (udskydelse af skatten) ved jordfordeling. Herudover bekræfter Skatterådet, at det er valgfrit, om en ejer ved afståelse af fast ejendom vil anvende reglerne om genanbringelse af fortjeneste eller om modregning af fortjeneste i tab ved afståelse af fast ejendom i tidligere indkomstår. Skatterådet godkender endvidere opgørelsen af anskaffelsessummerne ved anvendelse af henholdsvis reglerne om jordfordeling og genanbringelsesreglerne i ejendomsavancebeskatningsloven

Hjemmel

Ejendomsavancebeskatningsloven

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 1,
Ejendomsavancebeskatningsloven § 3 A,
Ejendomsavancebeskatningsloven § 5,
Ejendomsavancebeskatningsloven § 5 A,
Ejendomsavancebeskatningsloven § 6,
Ejendomsavancebeskatningsloven § 6 A og
Ejendomsavancebeskatningsloven § 7

Henvisning

Den juridiske vejledning 2013-1, afsnit C.H.2.1.12

Henvisning

Den juridiske vejledning 2013-1, afsnit C.H.2.1.11.1

Henvisning

Den juridiske vejledning 2013-1, afsnit C.H.2.1.9.5

Henvisning

Den juridiske vejledning 2013-1, afsnit C.H.2.1.10.2.1    


Spørgsmål

  1. Er afståelse A og B omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 1?
  2. Er det skatteretlige aftaletidspunkt for afståelse A og B og køb af C tidspunkt for Jordbrugskommissionens godkendelse den dd. mm. 2011?
  3. Vil anskaffelsessummen for afståelse af A og B kunne opgøres til 279.781 kr.?
  4. Kan skatteyder vælge at lade sig beskatte af afståelse A og B uden at anvende ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A og ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 1 og modregne tab 406.834 kr. fra tidligere indkomstår, jf.   ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 3?
  5. Vil anskaffelsessummen for køb af C uden at anvende ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A og ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 1, kunne opgøres til 2.638.400 kr., hvis skatteyder ønsker at sælge C i 2013? 
  6. Kan skatteyder vælge at lade sig beskatte af afståelse A og B og anvende ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A og genanbringe fortjeneste i køb af C?
  7. Hvis skatteyder i spørgsmål 6 undlader at modregne tabet på 408.069 kr. efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 3, før der sker genanbringelse efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, kan skatteyder herefter anvende tabet på 408.069 kr. ved en senere afståelse efter ejendomsavancebeskatningsloven?
  8. Vil anskaffelsessummen for køb af C, med anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A på afståelse A og B og genanbringelse af fortjenesten i køb af C, kunne opgøres til 2.437.381 kr., hvis skatteyder ønsker at sælge C i 2013?
  9. Kan   skatteyder vælge ved afståelse A og B at anvende ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 1, så den skattepligtige fortjeneste er 0 kr.?
  10. Vil anskaffelsessummen for køb af C og med anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 1 på afståelse A og B, kunne opgøres til 2.437.381 kr., hvis skatteyder ønsker at sælge C i 2013?
  11. Hvis nej til spørgsmål 10, vil anskaffelsessummen for køb af C og med anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 1 på afståelse A og B, kunne opgøres til 279.781 kr., hvis skatteyder ønsker at sælge i 2013?
  12. Kan skatteyder for afståelse A og B frit vælge imellem 3 muligheder: beskatning uden anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A og ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 1, anvendelse af   ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A og anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 1 uafhængigt af det valg han foretager for afståelse A og B?

Svar:

  1. Ja
  2. Ja
  3. Ja
  4. Ja
  5. Ja
  6. Ja
  7. Ja
  8. Ja
  9. Ja
  10. Ja
  11. Bortfalder, jf. besvarelsen af spørgsmål 10
  12. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger ejer ejendommene beliggende henholdsvis Xvej og Yvej.

Xvej - købt ad 2 omgange

Spørger købte i 2004 halvdelen af landbrugsejendommen. Ejendommens samlede areal udgjorde 54,3394 ha, hvoraf de 5.785 m2 udgjorde vej.

Umiddelbart efter dette køb blev stuehuset solgt til tredjemand. Ejendommen er herefter en landbrugsejendom uden beboelse på 52,8937 ha.

I marts 2006 erhvervede spørger den resterende halvdel af ejendommen.

Ved første køb 1. marts 2004 udgør køb af jord           1.726.856 kr.

Ved andet køb 27. marts 2006 udgør køb af jord         1.500.000 kr.

Anskaffelsessum i alt jord                                          3.226.856 kr.

Ved hvert af købene er der kun opgjort én hektarpris for jorden.

Ved ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 udgør ejendomsværdien 5.350.000 kr., heraf grundværdien 1.649.500 kr. (afrundet).

Ifølge SKATs oplysninger omfatter landbrugsjorden pr. 1. oktober 2010 52,0337 ha, og vejarealet udgør 8.600 m2.

Vejarealet er vurderet til 0 kr.

Handelsværdien for den ubebyggede landbrugsjord er således pr. 1. oktober 2010 5.350.000 kr.

Yvej - købt ad 2 omgange

I 1996 købte spørger halvdelen af denne landbrugsejendom. Ejendommen er en landbrugsejendom med beboelse. Arealet udgør 83,8287 ha, heraf vej 13.542 m2.

Spørger erhvervede den resterende halvdel af ejendommen i marts 2006.

Ved første køb 30. oktober 1996 udgør køb af jord        432.166 kr.

Ved andet køb 27. marts 2006 udgør køb af jord         2.783.497 kr.

Anskaffelsessum i alt jord                                          3.215.663 kr.

Ved hvert af købene er der kun opgjort én hektarpris for jorden.

Forudsat, at landbrugsjorden omfatter 82,7375 ha ligesom ved vurderingen pr. 1. oktober 2010, kan anskaffelsessummen for 76,000 ha opgøres til 2.953.804 kr. og for 6,7375 ha til 261.859 kr.

Ved ejendomsvurderingen på 1. oktober 2010 udgør ejendomsværdien 10.800.000 kr. med en ejerboligfordeling på 936.800 kr. og en grundværdi på 2.655.100 kr.

Ejendommen indeholder foruden ejerbolig også driftsbygninger.

Ifølge SKATs oplysninger omfatter landbrugsjorden pr. 1. oktober 2010 i alt 82,7375 ha, og vejarealet udgør 10.912 m2.

Vejarealet er vurderet til 0 kr.

Landbrugsjorden er af forskellig bonitet, idet de 76,000 ha er vurderet til 33.500 kr. pr ha eller i alt 2.546.000 kr., og 6,7375 ha er vurderet til 16.200 kr. pr ha eller i alt 109.148 kr.

Da tillægsparcelværdien er opgjort til 227 pct. for begge boniteter, kan handelsværdien pr. 1. oktober 2010 for disse opgøres således:

Handelsværdien for 76,000 ha = 2.546.000 kr. + 227 pct. af 2.546.000 kr. = 8.325.420 kr.

Handelsværdien for 6,7375 ha = 109.148 kr. + 227 pct. af 109.148 kr. = 356.914 kr. 

Jordfordeling

Spørger har deltaget i en jordfordeling efter reglerne i jordfordelingsloven i forbindelse med gennemførelsen af et naturprojekt.

Projektet gennemføres i samarbejde mellem kommunen og Naturstyrelsen.

Spørger har som led i projektet i november 2010 indgået to aftaler om jordomlægning på de to landbrugsejendomme. Jordbrugskommissionen har den dd. mm. 2011 afsagt kendelse om gennemførelsen af den samlede jordfordelingsplan, herunder de jordomlægninger, der er aftalt med spørger.

Jordfordelingsoverenskomst - Xvej

Som led i jordfordelingen har spørger accepteret, at der pålægges en varig vådområdedeklaration på del af matr. nr. ... på ca. 3,8 ha. 

Deklarationen er tinglyst på spørgers ejendom.

Det fremgår af den tinglyste deklaration, at spørger har indgået aftale med Naturstyrelsen om deltagelse i et vådområdeprojekt. Spørger erklærer på egne og efterfølgende ejeres og brugeres vegne at være indforstået med, at matriklerne pålægges permanente servitutbestemmelser.

For udnyttelsen af arealet gælder det herefter, at arealet permanent skal henligge som vådområde. Arealet må ikke dyrkes, tilsås eller tilplantes. Derudover fremgår en række andre begrænsninger i anvendelse af arealerne.

For deklarationen udbetales en fuld og endelig erstatning på kr. 225.600. (Afståelse A).

Jordfordelingsoverenskomst- Yvej

Som led i jordfordelingen har spørger accepteret, at der pålægges en varig vådområdedeklaration på del af matr. nr. ....., og del af matr. nr. ....., på i alt ca. 3,16 ha.

Deklarationen er tinglyst på spørgers ejendom.

Det fremgår af den tinglyste deklaration, at spørger har indgået aftale med Naturstyrelsen om deltagelse i et vådområdeprojekt. Spørger erklærer på egne og efterfølgende ejeres og brugeres vegne at være indforstået med, at matriklerne pålægges permanente servitutbestemmelser.

Deklarationen indeholder tilsvarende servitutbestemmelser som deklarationen på Xvej.

For deklarationen udbetales en fuld og endelig erstatning på kr. 255.200. (Afståelse B).

Spørger har som led i denne jordfordeling aftalt erhvervelse af et jordareal på i alt 21,8868 ha fra øvrige matrikler. Arealet tillægges efter endelig opmåling landbrugsejendommen på Yvej. (Erhvervelse C). Arealet er erhvervet for i alt 2.638.400 kr.

Sløjfning af dræn på begge ejendomme

Som led i realiseringen af vådområdeprojektet er der sløjfet dræn på de to ejendomme. Erstatningerne er ifølge Naturstyrelsen udbetalt gennem jordfordelingen.

I erstatningen for vådområdedeklarationen på Xvej på 225.600 kr. indgår således et beløb på 150.000 kr., og på Yvej, hvor erstatningen er på 255.200 kr., et beløb på 192.000 kr., der er erstatning for værdiforringelse af ejendommene som følge af gennemførelsen af projektet.

Det er oplyst, at kommunen og Naturstyrelsen har beregnet de udbetalte erstatninger på baggrund af følgende opgørelse:

Afståelse

Matr. nr.

Vandstands-hævning ha    (VA)

Sløjfning af dræn ha (DR)

Erstatning VA i kr. (20.000*ha)**

Erstatning DR i kr. (30.000/
60.000*ha)

Erstatning
VA + DR i kr.

A

...

3,78

5

75.600

150.000

225.600

B

 

B

...

 

...

1,36

 

0,96*

3,9, heraf 2,5 i omdrift

27.200

 

19.200

192.000

219.200

 

19.200

B

...

0,84

0

16.800

 

16.800

I alt

 

6,94

8,9

 

 

480.800

* De 0,96 ha under VA går igen under DR. Ellers er der tale om forskellige arealer der bliver berørt af henholdsvis VA og DR.

** Erstatning under VA er fastsat til 20.000 kr. for engjord. Der er ikke tale om omdriftsareal.

*** Erstatning under DR er fastsat til 30.000 kr. for engjord og 60.000 kr. for omdriftsareal.

Naturstyrelsen har telefonisk oplyst til repræsentanten, at erstatningerne er givet ud fra en ca. markedspris på 40.000 kr. for engjord og ca. 140.000 kr. for omdriftsareal.

Tidligere ejendomsafståelser

Det er endeligt oplyst, at spørger i henholdsvis 2004 og 2007 har afstået fast ejendom, hvor der er konstateret tab efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 3, på henholdsvis 176.520 kr. og 231.549 kr., dvs. et samlet tab på 408.069 kr.

Oplysninger om dispositionen

Der er tale om 2 foretagne dispositioner (jordfordelingsoverenskomster) og 1 påtænkt disposition, hvor spørger agter at sælge de 21,8868 ha helt eller delvist i 2013.

Forudsætninger for besvarelsen

Det er aftalt med repræsentanten, at der ved besvarelse af de stillede spørgsmål tages udgangspunkt i de anskaffelsessummer for jordarealerne i 1996 og 2006 på ejendommene Xvej og Yvej, som er oplyst i anmodningen om bindende svar.

Ved besvarelsen af spørgsmålene er der bortset fra eventuelle reguleringer af anskaffelsessummerne efter § 5 og eventuelt § 5 A i ejendomsavancebeskatningsloven. Det betyder, at der heller ikke er foretaget eventuelle nedsættelser af anskaffelsessummerne efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 4, nr. 5, med udgifter, der er afskrevet efter afskrivningslovens § 27 om drænings- og markvandingsanlæg. 

Det er forudsat, at betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A er opfyldte ved besvarelsen af spørgsmålene om genanbringelse.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Spørger har til de enkelte spørgsmål anført følgende:

Bemærkninger spørgsmål 1

Det er spørgers opfattelse, at afståelse A og B er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, da reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven gælder ved fuldstændig afståelse og ved afståelse af middelbare ejendomsrettigheder over fast ejendom, f.eks. servitutter, hvor ejeren af en ejendom påtager sig en rådighedsindskrænkning over sin ejendom. Endvidere er der ikke tale om en midlertidig rådighedsindskrænkning.

Bemærkninger spørgsmål 2

Der henvises til Den juridiske vejledning C.H.2.1.7. Tidspunktet for erhvervelsen og afståelsen af fast ejendom, hvor følgende fremgår af underafsnittet C.H.2.1.7.3:

"Jordfordeling

Ved erhvervelse og afståelse af jord i forbindelse med en jordfordeling efter jordfordelingsloven er jorden erhvervet henholdsvis afstået på det tidspunkt, hvor jordfordelingskommissionen afsiger kendelse om, at jordfordelingsplanen skal gennemføres efter reglerne i §§ 2-4 i loven. Kendelsen er bindende for samtlige lodsejere og rettighedshavere i ejendomme, der er omfattet af planen. Se i øvrigt § 2 i LBK nr. 1275 af 2. november 2010 om lov om jordfordeling og køb og salg af fast ejendom til jordbrugsmæssige formål m.m. (jordfordelingsloven)."

Bemærkninger spørgsmål 3

Afståelse A (Xvej)

Det er repræsentantens opfattelse, at engjord i 2006 vurderes til det halve af jord på resten af ejendommen.

Pris pr. ha bliver herefter fordelt på engjord og omdriftsareal:

Omdriftsareal

44,12 * 66.520

2.934.862 kr.

Engjord

8,78 * 33.260

291.994 kr.

I alt

 

3.226.856 kr.

 

Anskaffelsessum for 8,78 ha er herefter således 291.994 kr. 

Det bemærkes, at der ikke er sket en egentlig afståelse af de 8,78 ha, men der er pålagt en vådområdedeklaration.

Det er spørgers opfattelse, af mangel på andre holdepunkter, at anskaffelsessummen må skønnes ved hjælp af følgende fordelingsnøgle:

Erstatning på salgstidspunktet pr. hektar / handelspris på salgstidspunktet pr. hektar = X % i værditab.

Markedspris (ha * pris)       (3,78 * 40.000) + (5 * 40.000) = 351.200 kr.

Dvs. anskaffelsessum rådighedsindskrænkning

(225.600 / 351.200 * 291.994 = 187.568 kr. (svarende til 64 %))

Afståelse B (Yvej)

Ud fra ejendomsvurderingerne på afståelse B kan det ses, at i 2006 vurderes engjord til det halve af jord på resten af ejendommen.

Pris pr. ha bliver herefter fordelt på engjord og omdriftsareal:

Omdriftsareal

76,00 * 40.246

3.058.696 kr.

Engjord

7,80 * 20.123

156.967 kr.

I alt

 

3.215.663 kr.

 

Bemærk at der er tale om et omdriftsareal på 2,5 ha og 4,56 ha engjord.

Anskaffelsessummen for 7,06 ha er herefter således 192.376 kr.

Omdriftsareal

2,50 * 40.246

100.615 kr.

Engjord

4,56 * 20.123

91.761 kr.

I alt

 

192.376 kr.

Det bemærkes, at der ikke er sket en egentlig afståelse af de 7,06 ha, men der er pålagt en vådområdedeklaration.

Det er spørgers opfattelse, i mangel på andre holdepunkter, at anskaffelsessummen må skønnes ved hjælp af følgende fordelingsnøgle:

Erstatning på salgstidspunktet pr. hektar / handelspris på salgstidspunktet pr. hektar = X % i værditab.

Markedspris (ha * pris)       (2,5 * 140.000) + (4,56 * 40.000) = 532.400 kr.

Dvs. anskaffelsessum rådighedsindskrænkning

(255.200 / 532.400 * 192.376 = 92.213 kr. (svarende til 48 %))

Anskaffelsessum for afståelse A og B er således samlet 187.568 kr. + 92.213 kr., dvs. 279.781 kr.

Bemærkninger spørgsmål 4

Det er spørgers opfattelse, at spørger kan vælge at lade sig beskatte af afståelse A og B uden at anvende ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A og ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 1.

Der henvises til, at spørger ikke ses omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, da spørger ikke har anmodet om genanbringelse efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A.

Der henvises til, at spørger ikke ses omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 7, da spørger ikke har forlangt anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 1.

Bemærkninger spørgsmål 5

Det er spørgers opfattelse, at anskaffelsessummen for køb af C uden at anvende ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A og ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 1, kan opgøres til 2.638.400 kr., hvis spørger ønsker at sælge C i 2013.

Der henvises til, at spørger ikke ses omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, da spørger ikke har anmodet om genanbringelse efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A.

Der henvises til, at spørger ikke ses omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 7, da spørger ikke har forlangt anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 1.

Bemærkninger til spørgsmål 6

Det er spørgers opfattelse, at spørger kan vælge at lade sig beskatte af afståelse A og B og anvende ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A og genanbringe fortjenesten i køb af C, så den skattepligtige fortjeneste er 0 kr.

Det er spørgers opfattelse, at der ikke er lovhjemmel til at anse ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 1 som tvungen, jf. Skatterådets
bindende svar af 25. august 2009, SKM2009.623.SR.

Spørger henviser bl.a. til:

  1.  Ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 1 (uddrag):
    "kan den skattepligtige forlange"
  2. Bilag til betænkning om lovforslag vedrørende ejendomsavancebeskatningsloven m.m. FT 1992-1993, tillæg A, spalte 2702-2703 (uddrag):

    "Genanbringelsesreglen kan, for så vidt betingelserne i øvrigt er opfyldt, finde anvendelse ved jordombytning og mageskifte i stedet for de særlige regler, der gælder for disse situationer"
  3. Kendelse fra Landsskatteretten af 13. december 2002 SKM2003.50.LSR (uddrag):

"Indledningsvis bemærker retten, at der ikke skal ske opgørelse af avancen ved salget af jordtilliggendet på ca. 35,8 i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 1 og 2, idet klageren ikke har ønsket at anvende disse regler. Klageren er derfor berettiget til at opgøre avancen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens almindelige regler herom og derefter genanbringe denne, såfremt betingelserne herfor er opfyldt."

Bemærkninger til spørgsmål 7

Det er spørgers opfattelse, at hvis spørger i spørgsmål 6 undlader at modregne tabet på 408.069 kr. efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 3, før der sker genanbringelse efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, kan skatteyder herefter anvende tabet på 408.069 kr. ved en senere afståelse efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Der henvises til, at valg af modregning af tab efter skatteyders opfattelse er frivillig.

Der henvises ligeledes til, at skatteyder ikke ser sig omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 3, 3. punktum:

"Tabet kan kun overføres til fradrag i et senere indkomstår, i det omfang det ikke kan rummes i nettofortjenesten ved afståelse af fast ejendom i et tidligere indkomstår."

idet nettofortjenesten til beskatning efter genanbringelse i spørgsmål 6 er 0 kr.

Det skal afslutningsvist bemærkes, at baggrunden for, at spørger i spørgsmål 6 ønsker muligheden for ikke at modregne tab her og nu er, at spørger ved senere afståelse af fast ejendom, gerne vil kunne anvende tabet, hvis spørger til den tid ikke kan anvende genanbringelsesreglerne, hvis der f.eks. er tale om udlejning.

Bemærkninger til spørgsmål 8

Det er spørgers opfattelse, at anskaffelsessummen for køb af C, med anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A på afståelse A og B og genanbringelse af fortjenesten i køb af C, kan opgøres til 2.437.381 kr., hvis spørger ønsker at sælge C i 2013.

Anskaffelsessum for C før genanbringelse

 

2.638.400 kr.

 

 

 

Salgssum for afståelse A

225.600 kr.

 

Salgssum for afståelse B

255.200 kr.

 

Anskaffelsessum for A

-187.568 kr.

 

Anskaffelsessum for B

-92.213 kr.

 

Genanbringelse af fortjeneste

        201.019 kr.

-201.019 kr.

Anskaffelsessum for C ved salg i 2013

 

2.437.381 kr.

Bemærkninger til spørgsmål 9

Det er spørgers opfattelse, at spørger ved afståelse A og B kan vælge at anvende ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 1, så den skattepligtige fortjeneste er 0 kr.

Bemærkninger til spørgsmål 10

Det er spørgers opfattelse, at anskaffelsessummen for køb af C og med anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 1 på afståelse A og B kan opgøres til 2.437.381 kr., hvis spørger ønsker at sælge C i 2013.

Spørger henviser til EBL § 7, stk. 1, 1.-3. punktum samt til Den juridiske vejledning 2012-1 C.H.2.1.12 Jordombytning i jordfordelingssag med videre:

"Anskaffelsessummen mv.

Når det erhvervede (tilbyttede) areal senere afstås, skal der opgøres en anskaffelsessum for arealet.

Der tages udgangspunkt i, at værdien af det erhvervede areal på det tidspunkt hvor jordombytningen fandt sted, blev modsvaret af værdien af det afgivne areal. Anskaffelsessummen for det erhvervede (tilbyttede) areal opgøres derfor, som om det var erhvervet på samme tidspunkt og for samme beløb som det i sin tid afgivne areal.

Udgifter til vedligeholdelse og forbedring, der inden jordombytningen er betalt vedrørende det i sin tid afgivne areal, kan tillægges den skattepligtige anskaffelsessum efter reglerne i EBL § 5, stk. 2.

Hvis ejeren ved en jordombytning afstår et areal, der er af mindre værdi end det areal, der erhverves (tilbyttes) og forlanger bestemmelsen i EBL § 7, stk. 1 anvendt, undgår ejeren at den fortjeneste, der opnås ved denne afståelse, bliver medregnet til den skattepligtige indkomst i ombytningsåret. Ved senere afståelse benyttes anskaffelsessummen for det afgivne mindre værdifulde areal derfor som anskaffelsessum for det tilbyttede areal.

Hvis ejeren ved jordombytningen afstår et areal af større værdi end det erhvervede (tilbyttede) areal, betyder bestemmelsen i EBL § 7, stk. 1, at det kun er forskellen mellem værdien af det afgivne og værdien af det erhvervede (tilbyttede) areal der anses som afståelsesvederlag ved opgørelsen af en eventuel fortjeneste.

Ved beregningen af den skattepligtige fortjeneste skal anskaffelsessummen, opgjort efter reglerne i EBL § 4, § 5 og § 5A, for det afgivne areal reduceres med følgende brøk:

 Værdien af det modtagne areal x anskaffelsessummen for det afgivne areal

Værdien af det afgivne areal

Eksempel: opgørelse af den skattepligtige fortjeneste ved jordombytning.

En ejer afgiver som led i en jordombytning et ubebygget areal til en samlet værdi af 900.000 kr. og modtager i stedet et ubebygget areal til en værdi af 600.000 kr. Den opgjorte anskaffelsessum for det afgivne areal er 540.000 kr. Forlanger ejeren, at bestemmelsen i EBL § 7, stk. 1 skal anvendes, skal den skattepligtige fortjeneste opgøres sådan:

 

Værdien af afstået areal

 900.000

Værdien af modtaget areal

-600.000

Nettoafståelse

 300.000

 

Fra dette beløb trækkes en forholdsmæssig andel af anskaffelsessummen for det afståede areal:

 

540.000 kr. - 600.000 kr. x 540.000 kr. = 180.000 kr.
900.000 kr.

Opgjort fortjeneste, der eventuelt skal beskattes er 120.000 kr."

 Der skal specielt henvises til Den juridiske vejledning:

 "Hvis ejeren ved en jordombytning afstår et areal, der er af mindre værdi end det areal, der erhverves (tilbyttes) og forlanger bestemmelsen i EBL § 7, stk. 1 anvendt, undgår ejeren, at den fortjeneste, der opnås ved denne afståelse, bliver medregnet til den skattepligtige indkomst i ombytningsåret. Ved senere afståelse benyttes anskaffelsessummen for det afgivne mindre værdifulde areal derfor som anskaffelsessum for det tilbyttede areal."

og specielt henvises til ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 1, 3. punktum:

"Ved senere afståelse af et tilbyttet areal, der efter værdiforholdene på tidspunktet for jordbyttet blev modsvaret af afgivet areal, opgøres anskaffelsessummen for det tilbyttede areal, som om det var erhvervet på samme tidspunkt og for samme beløb som det i sin tid afgivne areal."

Det er spørgers opfattelse, at tilbyttet areal i den forbindelse vil være 480.800 kr., som modsvares af afgivne arealer på 225.600 kr. og 255.200 kr.

Det er spørgers opfattelse, at spørger ved et salg i 2013, har en anskaffelsessum, der består af to dele:

Nettoindbetaling ved jordfordeling
 2.638.400 - 225.600 - 255.200

 
2.157.600 kr.

Anskaffelsessummen fra spørgsmål 3 ("succession")

279.781 kr.

Anskaffelsessum for C

2.437.381 kr.

Bemærkninger til spørgsmål 11

Der henvises til Den juridiske vejledning:

"Ved senere afståelse benyttes anskaffelsessummen for det afgivne mindre værdifulde areal derfor som anskaffelsessum for det tilbyttede areal."

Det er spørgers frygt, at ovenstående bevirker, at anskaffelsessummen for C vil være anskaffelsessummen fra spørgsmål 3 på 279.781 kr.

En tvungen anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 1, frygtes således at ville udløse en betydelig indkomst i ejendomsavance i 2013 og reelt vil betyde, at spørger skal brandbeskattes af store dele af købsprisen på 2.638.400 kr. ved salg i 2013.

Det er spørgers opfattelse, at det helt er i tråd med bestemmelsen, at spørger skal beskattes af de første 480.800 kr. (255.200 + 225.600) af salgssummen ved et fremtidigt salg i 2013, hvis han ved salget i 2011 har forlangt anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 7, stk. 1.

Det er spørgers opfattelse, at det ikke er i tråd med formålet med bestemmelsen, at spørger skal beskattes af restbeløbet/nettoindbetalingen på 2.157.600 kr.

Det er i den forbindelse spørgers opfattelse, at formålet med bestemmelsen er at give adgang til at udskyde beskatningen af de 480.800 kr. ved jordombytning og ikke som ovenfor anført, at der sker brandbeskatning ved salg i 2013 med 2.157.600 kr.

Bemærkninger til spørgsmål 12

Der bør være valgfrihed, da der er tale om to særskilte jordfordelingsoverenskomster.

SKATs indstilling og begrundelse

Som nævnt tages der ved besvarelsen af de stillede spørgsmål udgangspunkt i de anskaffelsessummer, som repræsentanten har opgjort for hele jordarealet på ejendommene Xvej i 2004 og 2006 og Yvej i 1996 og 2006.

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at afståelse A og B er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

Lovgrundlag

Ejendomsavancebeskatningsloven § 1

Afskrivningsloven § 27.

Praksis

SKM2009.623.SR.

I forbindelse med gennemførelsen af et naturgenoprettelsesprojekt (vådområde) modtog ejeren gennem jordfordelingsoverenskomsten en ulempeerstatning i tillæg til en erstatning for pålæg af varige indskrænkninger i dyrkningsretten. Skatterådet var enig i, at ulempeerstatningen, der blev givet for den varige værdiforringelse, som påførtes ejendommen i forbindelse med naturgenoprettelsesprojektet, skulle behandles som en salgssum efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Begrundelse

Spørger har som led i jordfordelingsoverenskomst, løbenr. .., modtaget en erstatning som accept af en vådområdedeklaration på en del af matr.nr. .... på ca. 3,8 ha, beliggende Xvej. Herudover er der modtaget en erstatning for sløjfning af dræn på ejendommen. (Afståelse A).

Spørger har endvidere, som led i jordfordelingsoverenskomst, løbenr. ... modtaget erstatning som accept af en vådområdedeklaration på en del af matr.nr. .... på i alt ca. 3,16 ha, beliggende Yvej. Herudover er der modtaget en erstatning for sløjfning af dræn på ejendommen. (Afståelse B).

Fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom medregnes til indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL), jf. EBL § 1. Det er her forudsat, at der ikke er tale om afståelse af fast ejendom som led i næring ved handel med fast ejendom.

Loven gælder også for fortjenester, der stammer fra afståelse af varige, middelbare (begrænsede) ejendomsrettigheder over fast ejendom. Fortjeneste ved afståelse af sådanne rettigheder på fast ejendom skal opgøres efter reglerne om delsalg af fast ejendom, jf. Den juridiske vejledning 2013-1, afsnit C.H.2.1.5.2.2.

Det fremgår, at de rådighedsbegrænsende vådområdedeklarationer, som er tinglyst på henholdsvis Xvej og Yvej, er varige deklarationer, som også gælder for efterfølgende ejere.

Det er SKATs vurdering, at de pågældende vådområdedeklarationer er varige middelbare rådighedsindskrænkninger over de faste ejendomme, og at fortjeneste ved pålæg af en sådanne rettigheder er omfattet af reglerne i EBL § 1.

Det er videre SKATs opfattelse, at fortjeneste ved modtagelse af erstatninger gennem jordfordelingen for det varige værditab, der fremkommer som følge af sløjfning af drænene på ejendommene i forbindelse med gennemførelsen af vådområdeprojektet, er omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. SKM2009.623.SR.

SKAT skal bemærke, at der efter afskrivningsloven ikke sker beskatning af genvundne afskrivninger på udgifter, der er afholdt til opførelse af dræningsanlæg, og som er afskrevet efter § 27 i afskrivningsloven. Ved opgørelsen af ejendomsavancen nedsættes anskaffelsessummen i stedet for med udgifter, der er afskrevet efter afskrivningslovens § 27, jf. EBL § 5, stk. 4, nr. 5.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmålet besvares med et " Ja".

Spørgsmål 2

Det ønskes bekræftet, at det skatteretlige aftaletidspunkt for afståelse A og B og køb af C er tidspunktet for Jordbrugskommissionens godkendelse den dd. mm. 2011.

Lovgrundlag

Jordfordelingsloven §§ 2-4.

Begrundelse

Ved erhvervelse og afståelse af jord i forbindelse med en jordfordeling efter jordfordelingsloven er jorden erhvervet henholdsvis afstået på det tidspunkt, hvor jordfordelingskommissionen afsiger kendelse om, at jordfordelingsplanen skal gennemføres efter reglerne i §§ 2-4 i jordfordelingsloven. Kendelsen er bindende for samtlige lodsejere og rettighedshavere i ejendomme, der er omfattet af planen. De nævnte tidspunkter anses også for henholdsvis anskaffelses- og afståelsestidspunkt ved anvendelse af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Se afsnit C.H.2.1.7.3 i Den Juridiske Vejledning.

Jordbrugskommissionen har den dd. mm. 2011 afsagt kendelse om gennemførelsen af den samlede jordfordelingsplan, herunder af de afståelser og den erhvervelse, der er aftalt med spørger. Den dd. mm. 2011 er derfor også den skatteretlige aftaledato for spørgers afståelse af A og B samt erhvervelsen C som led i jordfordelingssagen.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 2 besvares med "Ja".

Spørgsmål 3

Det ønskes bekræftet, at anskaffelsessummen for afståelse af A og B kan opgøres til 279.781 kr.

Lovgrundlag

Ejendomsavancebeskatningsloven § 3 A

Ejendomsavancebeskatningsloven § 4.

Begrundelse

Fortjeneste ved modtagelse af en erstatning for pålæg af en rådighedsindskrænkning på fast ejendom skal som ved et almindeligt fysisk delsalg opgøres som forskellen mellem det modtagne vederlag/erstatning og den regulerede anskaffelsessum for rådighedsindskrænkningen.

Udgangspunktet er, at principperne for opgørelse af anskaffelsessummen ved afståelse af en fysisk del af den faste ejendom finder tilsvarende anvendelse ved delafståelse ved pålæg af en rådighedsbegrænsning på den faste ejendom.

Ejendomsavancebeskatningsloven indeholder dog ikke særlige regler for, hvordan anskaffelsessummen ved et delsalg af en fast ejendom skal opgøres.

Når der er tale om afståelse af fast ejendom ved rådighedsindskrænkninger, kan den praksis, der er udviklet i forbindelse med et fysisk delsalg ikke uden videre anvendes.

Vanskeligheden ved afståelse af fast ejendom ved rådighedsindskrænkninger ligger i at fastslå, hvor stor en del af anskaffelsessummen for den samlede ejendom, der vedrører rådighedsindskrænkningen.

Anskaffelsessummen må derfor opgøres skønsmæssigt. Se Den Juridiske Vejledning, afsnit C.H.2.1.9.5 om opgørelse af anskaffelsessummen for en del af en fast ejendom. 

Det er SKATs opfattelse, at anskaffelsessummen for en rådighedsindskrænkning skønsmæssigt kan opgøres med udgangspunkt i følgende formel:

Anskaffelsessum for rådighedsindskrænkning =

(Ændring i ejendommens værdi ved rådighedsindskrænkningen) x (Anskaffelsessummen for hele ejendommen)/(Ejendommens handelsværdi umiddelbart før rådighedsindskrænkningen).

Det er herved forudsat, at erstatningen for rådighedsindskrænkningen svarer til det fald i ejendommens handelsværdi, der fremkommer som følge af rådighedsindskrænkningen.

Spørger har indgået to jordfordelingsoverenskomster, hvor han har modtaget erstatninger på henholdsvis 225.600 kr. og 255.200 kr. som accept af vådområdedeklarationer på ejendommene Xvej (A) og Yvej (B).

Som led i jordfordelingsoverenskomsterne er der også udbetalt erstatning ved sløjfning af dræn på ejendommene. Disse erstatninger indgår i de nævnte beløb ovenfor.

Det er SKATs opfattelse, at disse erstatningsbeløb skal tillægges erstatningerne for de varige rådighedsindskrænkninger på de to ejendomme, når der skal foretages en skønsmæssig opgørelse af anskaffelsessummerne for de to delafståelser, A og B.

Skønsmæssig opgørelse af anskaffelsessummerne for delafståelse A og B:

Vedr. Xvej

Det fremgår ovenfor, at anskaffelsessummen for hele jordarealet ved købet i 2004 og 2006 udgjorde i alt 3.226.856.kr.

Der var kun fastsat én hektarpris ved hvert af købene.

Købene omfattede tilsammen 52,0337 ha landbrugsjord.

Handelsværdien for landbrugsjorden var ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 5.350.000 kr.

Modtaget erstatning for rådighedsindskrænkning og sløjfning af dræn udgjorde 225.600 kr.

Anskaffelsessummen for rådighedsindskrænkningen mv. (skønsmæssig):

225.600 kr. x 3.226.856 kr.   =   136.071 kr.
                      5.350.000 kr.

Vedr. Yvej

Det fremgår ovenfor, at anskaffelsessummen for hele jordarealet ved købet i 1996 og 2006 udgjorde i alt 3.215.663.kr.

Der var kun fast én hektarpris ved hvert af købene.

Købene omfattede tilsammen 82,7375 ha landbrugsjord.

Anskaffelsessummen for 76,000 ha udgør herefter 2.953.804 kr. og for 6,7375 ha 261.859 kr.

Ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 er landbrugsjorden vurderet med to boniteter.

Handelsværdien af 76,000 ha er sat til 8.325.420 kr. (god bonitet) og handelsværdien af 6,7375 ha er sat til 356.914 kr. (dårligere bonitet).

1.

Modtaget erstatning for vandstandshævning (rådighedsindskrænkning) på jord med dårlig bonitet (engjord):

Jord: 1,36 ha + 0,96 ha + 0,84 ha = 3,16 ha.

Erstatning: 27.200 kr. + 19.200 kr. + 16.800 kr. = 63.200 kr.

Anskaffelsessummen for rådighedsindskrænkningen (skønsmæssig):

63.200 kr. x 261.859 kr.   = 46.368 kr. 
                    356.914 kr.            

2.

Modtaget erstatning for sløjfning af dræn i alt 192.000 kr., heraf 42.000 kr. vedrørende jord med dårlig bonitet (engjord) og 150.000 kr. vedrørende jord med god bonitet (omdriftsjord).

Dårlig bonitet

Jord: 1,4 ha, erstatning 42.000 kr.

Anskaffelsessummen for sløjfningen af dræn (skønsmæssig):

42.000 kr. x 261.859 kr.   =  30.814 kr.
                    356.914 kr.

God bonitet

Jord: 2,5 ha, erstatning 150.000 kr.

Anskaffelsessummen for sløjfningen af dræn (skønsmæssig):

150.000 kr. x 2.953.804 kr.    =   53.219 kr.
                      8.325.420 kr.

SKAT finder herefter, at anskaffelsessummen for rådighedsindskrænkningen mv. på Xvej (afståelse A) skønsmæssigt kan opgøres til 136.071 kr., og at anskaffelsessummen for rådighedsindskrænkningen mv. på Yvej (afståelse B) kan opgøres til 46.368 kr. + 30.814 kr. + 53.219 kr. eller i alt 130.401 kr.

Anskaffelsessummen for delafståelse A og B kan efter den opgørelsesmetode, der fremgår af Den Juridiske Vejledning således skønsmæssigt opgøres til 266.472 kr.

Repræsentanten har opgjort anskaffelsessummen for de to afståelser på baggrund af en anden opgørelsesmetode til 279.781 kr.

Da der som nævnt ikke er fastsat regler for, hvordan anskaffelsessummer for delsalg ved pålæg af rådighedsindskrænkninger mv. skal opgøres, finder SKAT ikke grundlag for i det konkrete tilfælde at tilsidesætte den samlede anskaffelsessum, som repræsentanten har opgjort for rådighedsindskrænkningerne mv. på de to ejendomme.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmålet besvares med "Ja".

Spørgsmål 4

Det ønskes bekræftet, at spørger kan vælge at lade sig beskatte af afståelse A og B uden at anvende EBL § 6 A og EBL § 7, stk. 1 og modregne tab 406.834 kr. fra tidligere indkomstår, jf. EBL § 6, stk. 3.

Lovgrundlag

Ejendomsavancebeskatningsloven § 6 (uddrag)

Stk. 1. Den opgjorte fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. dog stk. 2-6.

.....

Stk. 3. I fortjeneste, der i et givet indkomstår er skattepligtig efter stk. 1, kan den skattepligtige fradrage indkomstårets tab ved afståelse af fast ejendom, jf. dog stk. 4. Overstiger årets tab årets fortjenester, kan det overskydende tab fradrages i fortjeneste efter stk. 1 i de følgende indkomstår, jf. dog stk. 6. Tabet kan kun overføres til fradrag i et senere indkomstår, i det omfang det ikke kan rummes i nettofortjenesten ved afståelse af fast ejendom i et tidligere indkomstår.

.....

Ejendomsavancebeskatningsloven § 6 A (uddrag):

Stk. 1. Såfremt den skattepligtige erhverver en ejendom, der er omfattet af lovens regler, med undtagelse af ejendomme, der er omfattet af § 8, kan den skattepligtige i stedet for at medregne fortjeneste ved afståelse af fast ejendom til den skattepligtige indkomst, vælge at nedsætte anskaffelsessummen for den erhvervede ejendom med fortjenesten.....

.....

Ejendomsavancebeskatningsloven§ 7 (uddrag):

Stk. 1.Ved jordombytning som led i en jordfordelingssag efter lov om jordfordeling og offentligt køb og salg af fast ejendom til jordbrugsmæssige formål m.m. (jordfordelingsloven) samt ved jordombytning som led i en ekspropriation efter lov nr. 186 af 4. juni 1964, efter lov om offentlige veje eller efter lov om planlægning kan den skattepligtige forlange, at der ved opgørelsen af fortjenesten ses bort fra den afståelse af ubebygget areal, der efter værdiforholdene på tidspunktet for jordombytningen modsvares af modtaget ubebygget areal.....

.....

Praksis

SKM2003.50.LSR.

I sagen, der dog ikke vedrørte jordfordeling men mageskifte, udtalte Landsskatteretten, at anvendelsen af EBL § 7, stk. 1, er frivillig.

Den Juridiske Vejledning 2013-1, afsnit C.H.2.1.11.2 om genanbringelse af fortjeneste ved erhvervelse af en ny ejendom:

"Hvis der afstås flere ejendomme, hvor der er både fortjeneste og tab, kan ejeren vælge at overføre hele fortjenesten til modregning i anskaffelsessummen for en ny ejendom, i det omfang fortjenesten kan rummes i anskaffelsessummen. Ejeren kan også vælge at modregne fortjenesten i eventuelle tab ved afståelse af fast ejendom".

Begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom ved jordombytning er som udgangspunkt omfattet af de generelle regler om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom i ejendomsavancebeskatningsloven. Jordombytning af jordarealer sidestilles således med afståelse henholdsvis erhvervelse af fast ejendom ved anvendelse af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

En ejer kan dog forlange, at der ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste ved jordombytning i en jordfordelingssag mv. skal ses bort fra den afståelse af et ubebygget areal, der efter værdiforholdene på tidspunktet for jordombytningen modsvares af et modtaget ubebygget areal. Det gælder dog kun, når nærmere angivne betingelser er opfyldte. Se EBL § 7, stk. 1.

Da pålæg af en varig rådighedsindskrænkning over fast ejendom anses for delafståelse af fast ejendom, er det SKATs opfattelse, at pålæg af en rådighedsindskrænkning på et jordareal i forbindelse med en jordfordelingssag kan anses for en afståelse af fast ejendom ved jordombytning ved anvendelse af reglerne om jordombytning i EBL § 7, stk. 1.

Da anvendelsen af reglerne i EBL § 7, stk. 1, er frivillig, kan spørger undlade at anmode om, at reglerne skal finde anvendelse. Fortjenesten ved afståelserne som led i jordombytningen vil herefter blive beskattet efter de almindelige regler i ejendomsavancebeskatningsloven.

I medfør af EBL § 6, stk. 3, kan et overskydende tab ved afståelse af fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven overføres til fradrag i et senere indkomstår, i det omfang det ikke kan rummes i nettofortjenesten ved afståelse af fast ejendom i et tidligere indkomstår.

Det er oplyst, at spørger har afstået fast ejendom med tab i indkomstårene 2004 og 2007.

Såfremt de pågældende tab er opstået ved afståelse af fast ejendom, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, og tabene ikke har kunnet rummes i eventuel nettofortjeneste ved afståelse af fast ejendom i tidligere indkomstår, vil spørger kunne fremføre tabene til modregning i de fortjenester, som bliver opgjort efter af ejendomsavancebeskatningsloven ved afståelserne A og B. Reglerne om fremførelse af tab fremgår af EBL § 6.

SKAT bemærker i den forbindelse, at en skattepligtig kan vælge at anvende reglerne i henholdsvis EBL § 6 A og EBL § 7, såfremt betingelserne i de respektive bestemmelser er til stede. Der er tale om valgfrihed; dvs. hvis spørger ikke vælger at anvende EBL § 6 A eller EBL § 7, vil fortjenesterne ved afståelserne A og B blive beskattes efter de almindelige regler i ejendomsavancebeskatningsloven.

SKAT skal bemærke, at der ikke ved svaret er taget stilling til, hvorvidt spørger konkret kan fremføre de nævnte tab fra henholdsvis 2004 og 2007.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 4 bevares med "Ja".

Spørgsmål 5

Det ønskes bekræftet, at anskaffelsessummen for køb af C uden at anvende EBL § 6 A og EBL § 7, stk. 1, vil kunne opgøres til 2.638.400 kr., hvis spørger ønsker at sælge C i 2013.

Lovgrundlag

Ejendomsavancebeskatningsloven § 6 A

Ejendomsavancebeskatningsloven § 7, stk. 1.

Begrundelse

Spørger har i forbindelse med jordfordelingen erhvervet et samlet areal på 21,8868 ha, som er arealoverført til ejendommen Yvej.

Det fremgår af jordfordelingsoverenskomsten, at den samlede købspris for de 21,8868 ha udgør 2.638.400 kr.

Jordbrugskommissionen har den dd. mm. 2011 afsagt kendelse om gennemførelsen af den samlede jordfordelingsplan, herunder den erhvervelse i henhold til jordfordelingsoverenskomst, der er aftalt med spørger.

Anskaffelsessummen for det erhvervede areal svarer til købsprisen for arealet, dvs. til 2.638.400 kr. Det er forudsat, at spørger ikke vælger at anvende reglerne om genanbringelse i EBL § 6 A eller reglerne om jordombytning i EBL § 7, stk. 1, i forbindelse med erhvervelsen af C.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 5 besvares med "Ja".

Spørgsmål 6

Det ønskes bekræftet, at spørger kan vælge at lade sig beskatte af afståelse A og B og anvende EBL § 6 A og genanbringe fortjenesten i køb af C.

Lovgrundlag

Ejendomsavancebeskatningsloven § 6 A.

Praksis

SKM2003.50.LSR.

I sagen, der dog ikke vedrørte jordfordeling men mageskifte, udtalte Landsskatteretten, at anvendelsen af EBL § 7, stk. 1, er frivillig.

Begrundelse

Det fremgår af begrundelsen for besvarelsen af spørgsmål 1, at SKAT finder, at fortjenesten ved pålæg af de varige, middelbare (begrænsede) rådighedsbegrænsninger over spørgers faste ejendom er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven.

Som følge heraf er det SKATs opfattelse, at reglerne om genanbringelse af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom også finder anvendelse i forbindelse med fortjeneste, der er erhvervet ved modtagelse af en erstatning ved pålæg af en varig rådighedsindskrænkning over den faste ejendom. Det er herved forudsat, at betingelserne i EBL § 6 A (og § 6 C) er opfyldte både for den afståede og den erhvervede ejendom.

Spørger kan således vælge at anvende reglerne i EBL § 6 A og genanbringe fortjenesten ved afståelserne for henholdsvis A og B i anskaffelsessummen for købet af C, såfremt betingelserne i EBL § 6 A i øvrigt er opfyldt.

Det bemærkes, at SKAT herved har lagt til grund, at tab hidrørende fra salg i 2004 og 2007 ikke fremføres til modregning i fortjenesterne på afståelse A og B.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 6 besvares med "Ja".

Spørgsmål 7

Det ønskes bekræftet, at hvis spørger i spørgsmål 6 undlader at modregne tabet på 408.069 kr. efter EBL § 6, stk. 3, før der sker genanbringelse efter EBL § 6 A, så kan spørger anvende tabet på 408.069 kr. ved en senere afståelse efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Lovgrundlag

Ejendomsavancebeskatningsloven § 6, stk. 3

Ejendomsavancebeskatningsloven § 6 A.

Begrundelse

Efter EBL § 6 A, stk. 1, kan en ejer ved afståelse af en fast ejendom, der er omfattet af lovens regler, med undtagelse af ejendomme, der er omfattet af § 8, i stedet for at medregne fortjeneste ved afståelse af fast ejendom til den skattepligtige indkomst, vælge at nedsætte anskaffelsessummen for den erhvervede ejendom med fortjenesten. 

I det omfang reglerne i EBL § 6 A anvendes på en fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, medregnes den skattepligtige fortjeneste ikke ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter reglerne i EBL § 6, herunder reglerne om modregning af tab i indkomstårets skattepligtige fortjeneste i EBL § 6, stk. 3. 

Når spørger således genanbringer fortjenesterne ved afståelse af A og B i anskaffelsessummen i C, vil spørger - på baggrund af de anførte beløb - fortsat kunne fremføre tabene fra henholdsvis 2004 og 2007 til en senere afståelse efter EBL § 6, stk. 3.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 7 besvares med "Ja".

Spørgsmål 8

Det ønskes bekræftet, at anskaffelsessummen for køb af C, med anvendelse af EBL § 6 A på afståelse A og B og genanbringelse af fortjenesten i køb af C, kan opgøres til 2.437.381 kr., hvis spørger ønsker at sælge C i 2013.

Lovgrundlag

Ejendomsavancebeskatningsloven § 6 A.

Begrundelse

Som nævnt ovenfor kan en skattepligtig, der erhverver en ejendom, der er omfattet af lovens regler, med undtagelse af ejendomme, der er omfattet af § 8, i stedet for at medregne fortjeneste ved afståelse af fast ejendom til den skattepligtige indkomst, vælge at nedsætte anskaffelsessummen for den erhvervede ejendom med fortjenesten.

Reglerne om genanbringelse forudsætter, at betingelserne i EBL § 6 A er opfyldt på genanbringelsestidspunktet både for de afståede og den erhvervede ejendom.

Erhvervet jordareal

Anskaffelsessum for C: 2.638.400 kr.

Genanbragte fortjenester

Der tages ved besvarelsen af spørgsmålet udgangspunkt i de beløb, spørger har opgjort:

Afståelse A:

Afståelsessum 225.600 kr.
Anskaffelsessum 187.568 kr.
Fortjeneste  38.032 kr.
Afståelse B:
Afståelsessum 255.200 kr.
Anskaffelsessum   92.213 kr.
Fortjeneste 162.987 kr.

Anskaffelsessum for C efter genanbringelse

2.638.400 kr. - 38.032 kr.- 162.987 kr. = 2.437.381 kr.

SKAT opgør på det foreliggende grundlag anskaffelsessummen for C svarende til det beløb, som spørger har beregnet.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 8 besvares med "Ja".

Spørgsmål 9

Det ønskes bekræftet, at spørger kan vælge ved afståelse A og B at anvende EBL § 7, stk. 1, så den skattepligtige fortjeneste er 0 kr.

Lovgrundlag

Ejendomsavancebeskatningsloven § 7, stk. 1.

Praksis

TfS 1988, 526 LR.
EBL § 7, stk. 1, kunne anvendes i forbindelse med jordombytning, selv om jordombytningen skete mellem mere end to ejendomme.

Begrundelse

Reglerne om jordombytning i EBL § 7, stk. 1, gælder også, når jordombytningen omfatter mere end to ejendomme, jf. TfS 1988, 526 LSR.

Ved jordombytning, der opfylder betingelserne for jordombytning i EBL § 7, stk. 1, kan den skattepligtige forlange, at der ved opgørelsen af fortjenesten ses bort fra den afståelse af ubebygget areal, der efter værdiforholdene på tidspunktet for jordombytningen modsvares af modtaget ubebygget areal.

Det fremgår af de foreliggende oplysninger, at værdien af afståelse A og B er mindre end værdien af erhvervelsen C.

Spørger kan derfor forlange, at reglerne om jordombytning i EBL § 7, stk. 1, finder anvendelse på afståelse A og B og på erhvervelsen af den del af C, der  svarer til værdien af de afståede arealer.

Herved vil der ikke skulle ske beskatning af fortjenesten ved afståelse A og B, i ombytningsåret, jf. EBL § 7, stk. 1.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 9 besvares med "Ja".

Spørgsmål 10

Det ønskes bekræftet, at anskaffelsessummen for køb af C og med anvendelse af EBL § 7, stk. 1 på afståelse A og B kan opgøres til 2.437.381 kr., hvis spørger ønsker at sælge C i 2013.

Lovgrundlag

Ejendomsavancebeskatningsloven § 7, stk. 1.

Begrundelse

Hvis ejeren ved en jordombytning afstår et areal, der er af mindre værdi end det areal, der erhverves (tilbyttes), og forlanger bestemmelsen i EBL § 7, stk. 1, anvendt på overdragelserne, skal ejeren ved senere afståelse af det tilbyttede areal benytte anskaffelsessummen for det/de afgivne mindre værdifulde areal som anskaffelsessum for det tilbyttede areal.

Skattefritagelsen efter EBL § 7, stk. 1, omfatter kun fortjeneste ved bytning af et eller flere arealer, hvis samlede værdi svarer til værdien af det tilbyttede areal.

Hvis ejeren i forbindelse med ombytningen betaler et kontant vederlag, skyldes det, at værdien af det tilbyttede (modtagne) areal er større end værdien af det/de afgivne arealer.

Når værdien af det tilbyttede areal er større end værdien af afgivne arealer, kan anskaffelsessummen for det tilbyttede areal efter SKATS opfattelse opgøres således:

Anskaffelsessummen for afgivne arealer + (værdien af tilbyttet areal - afståelsessummen for afgivne arealer).

Idet der tages udgangspunkt i spørgers opgørelse af anskaffelsessummen for A og B på 279.781 kr., kan anskaffelsessummen for C opgøres således:

279.781 kr. + (2.638.400 kr. - (225.600 kr.+ 255.200 kr.)) = 2.437.381 kr.

Dette beløb svarer til den anskaffelsessum, spørger har opgjort.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 10 besvares med "Ja".

Spørgsmål 11

Såfremt spørgsmål 10 besvares benægtende, ønskes det bekræftet, at anskaffelsessummen for køb af C og med anvendelse af EBL § 7, stk. 1, på afståelse A og B, kunne opgøres til 279.781 kr., hvis skatteyder ønsker at sælge C i 2013.

Indstilling

Da spørgsmål 10 besvares med et "Ja", indstiller SKAT, at spørgsmål 11 besvares med "Bortfalder, jf. besvarelsen af spørgsmål 10".

Spørgsmål 12

Det ønskes bekræftet, at spørger for afståelse A og B frit kan vælge imellem 3 muligheder: beskatning uden anvendelse af EBL § 6 A og EBL § 7, stk. 1, anvendelse af EBL § 6 A og anvendelse af EBL § 7, stk. 1, uafhængigt af det valg, han foretager for afståelse A og B.

Spørger har nærmere forklaret, at hvor spørgsmålene 1-11 vedrører den situation, at afståelserne A og B følges ad ved spørgers valg af beskatningsbestemmelse, drejer spørgsmål 12 sig om, hvorvidt spørger kan vælge forskellige beskatningsbestemmelser på afståelserne A og B; dvs. eksempelvis EBL § 6 A på afståelse A og EBL § 7, stk. 1, på afståelse B.

Lovgrundlag

Ejendomsavancebeskatningsloven § 6 A

Ejendomsavancebeskatningsloven § 7, stk. 1.

Begrundelse

En skattepligtig, der erhverver en ejendom, der er omfattet af lovens regler, med undtagelse af ejendomme, der er omfattet af § 8, kan i stedet for at medregne fortjeneste ved afståelse af fast ejendom til den skattepligtige indkomst, vælge at nedsætte anskaffelsessummen for den erhvervede ejendom med fortjenesten, jf. EBL § 6 A, stk. 1.

Når betingelserne i EBL § 6 A er opfyldt, kan den skattepligtige vælge at udskyde fortjenesten ved afståelse af en fast ejendom. Denne mulighed forudsætter, at der erhverves en ejendom, der opfylder betingelserne i EBL § 6 A.

Hvis en ejer afstår flere faste ejendomme, kan den skattepligtige fra ejendom til ejendom vælge, om reglerne i EBL § 6 A skal anvendes eller ej. Det er herved forudsat, at betingelserne i EBL § 6 A for anvendelse af reglerne er opfyldte.

En ejer, der deltager i en jordombytning som led i en jordfordelingssag efter lov om jordfordeling og offentligt køb og salg af fast ejendom til jordbrugsmæssige formål m.m. (jordfordelingsloven) kan forlange, at der ved opgørelsen af fortjenesten ses bort fra den afståelse af ubebygget areal, der efter værdiforholdene på tidspunktet for jordombytningen modsvares af modtaget ubebygget areal.

Hvis ejeren ejer flere ejendomme, der indgår i en jordfordeling, er det efter SKATs opfattelse ikke er en forudsætning for at anvende reglerne i EBL § 7, stk. 1, på ombytning af arealer fra en eller to ejendomme, at ejeren også anvender reglerne på sine øvrige ejendomme, der indgår i ombytningen.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 12 besvares med "Ja".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstillinger og begrundelser. 

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter