Dato for udgivelse
14 May 2013 13:22
Dato for afsagt dom/kendelse
04 Mar 2013 11:41
SKM-nummer
SKM2013.289.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
BS 9-189/2012
Dokument type
Dom
Emneord
Anlægsaktiv, tøjagentur, parcelhusreglen
Resumé

A solgte i indkomståret 2008 en beboelsesejendom i .... Spørgsmålet var, om fortjenesten ved hans salg skulle næringsbeskattes.

Efter en samlet vurdering af sagens omstændigheder fandt retten det godtgjort, at A var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, da han erhvervede den omhandlede ejendom.

Retten fandt endvidere, at A ikke havde ført det meget sikre bevis, der herefter måtte kræves for, at erhvervelsen af ejendommen alene var sket i anlægsøjemed og ikke tillige af hensyn til mulighederne for at opnå fortjeneste ved salg på et senere tidspunkt.

Skatteministeriet fik derfor medhold i frifindelsespåstanden.

Reference(r)

Statsskatteloven § 4
Statsskatteloven § 5, litra a

Henvisning

Den juridiske vejledning 2013-1 C.H.2.3.1

Henvisning

Den juridiske vejledning 2013-1 C.H.2.3.2


Parter

A
(advokat Søren Aagaard)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokat Anders Vangsø Mortensen)

Afsagt af byretsdommer

Helle Krogh

Sagens baggrund

Landsskatteretten stadfæstede den 2. november 2011 SKATs afgørelse af 15. september 2010, hvorefter A´s avance ved salget af ejendommene ...1 og ...1A er næringsskattepligtig.

Af Landskatterettens kendelse fremgår bl.a.

"...

"...

Klageren købte i henhold til salgs- og vurderingsoplysningerne (SVUR) ejendommen ...1, matrikelnummer..., den 23. maj 2007 for 9.500.000 kr. Ejendommen er en beboelsesejendom med et vurderet areal på 1.488 m2. I henhold til salgs- og vurderingsoplysningerne købte klageren endvidere ejendommen ...1A, matrikelnummer ..., den 23. maj 2007. Ejendommen har et vurderet areal på 1.198 m². Klageren solgte i henhold til salgs- og vurderingsoplysningerne ejendommene for 13.000.000 kr. ved skødedato den 8. januar 2008 og med overtagelsesdato den 1. marts 2008 til selskabet G1 ApS.

..."

Der er fremlagt et betinget skøde for klagerens køb af ejendommene ...1 og ...1A, som blev underskrevet den 23. maj 2007 af sælger og køber. Det fremgår af skødet, at overtagelsesdagen var aftalt til den 1. juni 2007.

Der er endvidere fremlagt et betinget skøde af 8. januar 2008 for klagerens salg af ejendommene ...1 og ...1A. Det fremgår heraf, at der ikke var indgået en forudgående købsaftale. Det fremgår af punkt 7.2 i skødet, at garagen er opført over begge matrikler, hvilket kan være til hinder for udstykning.

Klageren var tilmeldt folkeregisteret på adressen ...1, i perioden fra 1. juni 2007 til 1. marts 2008.

Ejendommen ...1 har et areal, der overstiger 1.400 m2. Der er derfor fremlagt et brev af 29. maj 2006 fra Teknisk Forvaltning i ... Kommune vedrørende udstykning af ejendommen. Følgende fremgår af brevet:

"...

Vedr. udstykningserklæring - ...1

Med henvisning til brev af 12. maj og reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 oplyses, at under forudsætning af, at de eksisterende bygninger på grunden bevares, kan der ikke forventes godkendt en udstykning.

Men det skal bemærkes, at på baggrund af en vurdering af grundens form og skrånende terræn samt den eksisterende bebyggelses placering på grunden, skønnes det ikke umiddelbart muligt, at frastykke ejendommen en parcel på mindst 700 m2 til selvstændig bebyggelse efter de almindelige bestemmelser i byggeloven.

..."

Klageren har fra 1994 til 1. april 2007 boet i henholdsvis Tyskland og Sverige. Klageren indrejste til Danmark den 1. april 2007. Klageren har i personligt regi drevet en agenturvirksomhed med tøj i Sverige. Endvidere ejede klageren et hus i Sverige, som blev afstået i forbindelse med tilflytningen til Danmark.

På tilflytningstidspunktet ejede klageren alle anparter i H1 Holding ApS og H2 Holding ApS.

I tilknytning til indrejsen til Danmark anmodede klageren om bindende svar vedrørende værdiansættelse og beskatning af anparterne i H1 Holding ApS.

H1 Holding ApS blev stiftet den 21. august 2004. Selskabet blev erklæret konkurs den 18. februar 2008. Selskabets virksomhed bestod udover formuepleje i at eje alle anparterne i datterselskaberne H1.1 Ejendomsinvest ApS, H1.2 Ejendomme ApS og H1.3 Ejendomsinvest ApS.

H1.1 ApS blev stiftet den 18. november 2004. Selskabet blev erklæret konkurs den 18. februar 2008. Selskabets virksomhed bestod i køb og salg af handelsejendomme. Selskabet har i årene 2004-2006 købt og videresolgt 2 ejendomme.

H1.2 ApS blev stiftet den 31. august 2004. Selskabet blev erklæret konkurs den 18. februar 2008. Selskabets virksomhed bestod i køb og salg af handelsejendomme. Selskabet har i årene 2005-2006 erhvervet 6 ejendomme beregnet til videresalg.

H1.3 ApS blev stiftet den 18. november 2004. Selskabet blev erklæret konkurs den 18. februar 2008. Selskabets virksomhed bestod i køb og salg af handelsejendomme. Selskabet har i årene 2005-2007 erhvervet 21 ejendomme beregnet til videresalg. H2 Holding ApS blev stiftet den 8. juni 2006. Selskabet blev opløst den 18. februar 2008 Der er ikke indsendt årsregnskab for selskabet. Selskabet ejede datterselskaberne H2.1 Ejendomsinvest ApS og H2.2 Invest ApS.

H2.1 ApS blev stiftet den 8. juni 2006. Selskabet blev erklæret konkurs den 18. februar 2008. Der er ikke indsendt årsregnskab for selskabet. Selskabets virksomhed bestod i køb og salg af handelsejendomme. Selskabet har i 2007 erhvervet 8 ejendomme, herunder ejerlejligheder, beregnet til videresalg.

H2.2 ApS har efter det foreliggende ikke beskæftiget sig med ejendomshandel, men alene en kontrakt/option på en fodboldspiller.

I henhold til salgs- og vurderingsoplysningerne købte klageren i 2003 ejendommen ...2, med overtagelsesdag den 1. maj 2003. Ejendommen var en beboelsesejendom med 3 lejligheder. Klageren solgte ejendommen den 1. april 2005.

Klageren købte endvidere i henhold til salgs- og vurderingsoplysningerne ejendommen ...3, ved skødedato 16. april 2004. Ejendommen var en beboelsesejendom med 5 lejligheder. Klageren solgte ejendommen den 9. december 2004.

Endvidere købte klageren i henhold til salgs- og vurderingsoplysningerne med en ejerandel på 50 % ejendommen ...4, med overtagelsesdag den 15. maj 2005. Ejendommen var en sommerhusejendom. Klageren solgte sin andel af ejendommen med overtagelsesdag den 1. juli 2006.

I brev af 9. januar 2008 anmodede SKAT klageren om at sende opgørelser af avancerne ved salgene af ...2 og ...4 til brug for behandling af klagerens skatteansættelser for indkomståret 2005 og indkomståret 2006.

I brev af 29. februar 2008 fremsendte klagerens daværende revisor kopi af klagerens årsregnskab for 2005 for udlejningsejendommen ...2 samt skattemæssige opgørelse for 2005. Klagerens daværende revisor oplyste, at avancen fremgik af note 1. Endvidere oplyste revisoren, at ...4 var et sommerhus, som alene havde været anvendt privat af klageren i forbindelse med ophold i Danmark, og at huset ikke i ejerperioden havde været anvendt til udlejning eller lignende.

Ved brev af 12. marts 2008 godkendte SKAT klagerens selvangivelser for indkomstårene 2005 og 2006 vedrørende de rejste spørgsmål.

SKAT godkendte således avancen ved salget af ejendommen ...4, som værende skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Klageren selvangav avancerne ved salgene af ejendommene ...2 og ...3, som personlig indkomst, idet avancerne indgik i overskud af virksomhed for henholdsvis indkomståret 2004 og indkomståret 2005.

Der er fremlagt årsregnskab for indkomståret 2004 for udlejningsejendommene ...2 og ...3. Det fremgår heraf, at klagerens tidligere revisor havde udført en gennemgang af årsregnskabet, men ikke en revision. Det fremgår af resultatopgørelsen for perioden fra 1. januar - 31. december, at omsætningen i 2004 udgjorde 1.085.027 kr., som bestod af lejeindtægter på 322.631 kr. og en avance ved salg af ...3 på 762.396 kr. Avancen ved salget af ...3 var opgjort således i note 1:

Købesum

-1.950.000 kr.

Købsomkostninger

-25.175 kr.

Salgssum

2.850.000 kr.

Salgsomkostninger

  -112.429 kr.

762.396 kr.

Det fremgår af skattemæssige opgørelser udarbejdet af klagerens tidligere revisor for indkomståret 2004, at det skattemæssige virksomhedsresultat før renter udgjorde 889.724 kr. De skattemæssige opgørelser er baseret på årsregnskabet for udlejningsejendommene ...2 og ...3. Klageren har indgivet selvangivelse som begrænset skattepligtig for indkomståret 2004, hvor overskud af selvstændig virksomhed før AM-bidrag og særlig pensionsopsparing og før renter ligeledes er angivet til 889.724. kr.

Der er endvidere fremlagt årsregnskab for 2005 for udlejningsejendommen ...2. Det fremgår heraf, at klagerens tidligere revisor havde udført en gennemgang af årsregnskabet, men ikke en revision. Det fremgår af resultatopgørelsen for perioden fra 1. januar - 31. december, at omsætningen i 2005 udgjorde 325.258 kr., som bestod af lejeindtægter på 50.721 kr., avance ved salg af ...2 på 324.538 kr. og avance ved salg af ...3 på -50.000 kr. Avancerne var opgjort i note 1.

Avancen ved salget af ...2 var i årsregnskabet opgjort således:

Købesum

-1.950.000 kr.

Købsomkostninger

-25.175 kr.

Salgssum

2.400.000 kr.

Salgsomkostninger

    -100.288 kr.

324.538 kr.

Avancen ved salget af ...3 var i årsrapporten for indkomståret 2005 opgjort således:

Købesum

0 kr.

Købsomkostninger

0 kr.

Salgssum

0 kr.

Salgsomkostninger

0 kr.

Endelig refusionsopgørelse

-50.000 kr.

-50.000 kr.

Følgende fremgår af brev af 14. april 2011 fra klagerens tidligere revisor:

"...

A flyttede i 1998 fra Danmark til Sverige, hvor han blev fuldt skattepligtig. Skattepligten til Danmark er ophørt den 15. december 1998.

I 2003 erhvervede A udlejningsejendommen ...2 (solgt i 2005) og i 2004 udlejningsejendommen ...3 (solgt i 2004).

A selvangav resultat af denne udlejningsvirksomhed inkl. fortjeneste ved salg efter reglerne for begrænset skattepligtige. Vi assisterede A med udfyldelse af selvangivelsen. Som følge af forældelse er jeg ikke i besiddelse af de fysiske selvangivelser. Indkomsten bør være angivet som personlig indkomst for udlejningsaktiviteten og kapitalindkomst for avancer ved salg.

I perioden indtil 2003 ejede A ingen form for fast ejendom i hverken Danmark eller i udlandet. A var beskæftiget inden for tøjbranchen og havde ingen særlig indsigt eller kompetencer vedrørende ejendomsmarkedet.

Jeg kan derfor afkræfte, at der ved erhvervelsen af udlejningsejendommen ...2 i 2003 og ...3 i 2004 skulle være tale om næring.

..."

Følgende fremgår af et af klageren udarbejdet CV:

"...

Uddannelse:

1989 - 1990

10. Klasse eksamen, ... Idrætsefterskole

1990 - 1991

1-årig Handelsskoleuddannelse

1991 - 1993

2-årig salgselev uddannelse indenfor tekstilbranchen

  

Erhvervserfaring:

1993 - 1994

Ansat hos G2 i Tyskland som butikschef indenfor tøjbranchen

1994 - 1995

Ansat hos G3 i Tyskland som butikschef indenfor tøjbranchen

1995 - 1996

Ansat hos G3 i Tyskland som eksportsælger indenfor tøjbranchen

1996 - 1999

Ansat som sælger hos G4 indenfor tøjbranchen

2000 - 2007

Ejer af eget agentur indenfor tøjbranchen

Jeg solgte 01.04.2007 mit tøjagentur, og havde efterfølgende en periode på 6 måneder, hvor jeg var behjælpelig med en glidende overgang for den nye køber af agenturet. Agenturet indebar frem til slutningen af 2007 en fuldtidsstilling for undertegnede.

Jeg har i 2004 og 2005 købt to små boligudlejningsejendomme (...2 & ...3) som en pensionsopsparing, sideløbende med at jeg har arbejdet fuldtid med mit tøjagentur og var bosiddende i Sverige.

Jeg har i januar 2007 ansat TH i H1.2 ApS til at varetage køb/salg af ejendomme i koncernen, TH er uddannet som statsautoriseret ejendomsmægler samt erhvervsmægler. Da jeg har været bosiddende udenlands siden jeg var 17 år gammel samtidig med min korte erfaring indenfor ejendomsbranchen, var TH, med hans baggrund, et stort aktiv for virksomheden. TH var ansat frem til slutningen af 2007, da manglende økonomi desværre gjorde at virksomheden ikke havde mulighed for at betale hans løn.

..."

På retsmødet fremsatte klageren repræsentant en subsidiær påstand om, at avancen ved salget af ejendommene ...1 og ...1A skal nedsættes med afholdte forbedringsudgifter, som der nu er fremskaffet dokumentation for. Dokumentationen for udgifternes afholdelse har ikke tidligere været fremlagt for SKAT.

SKATs afgørelse

SKAT har anset avancen ved salget af ejendommene ...1 og ...1A, for indvundet som led i næring og har ansat avancen til 3.250.000 kr.

Avancen ved salget af ejendommene ...1 og ...1A, er anset for skattepligtig efter reglen i statsskattelovens § 5, litra a (handelsnæring). Ved afgørelsen er der lagt vægt på, at klageren på erhvervelsestidspunktet drev omfattende handel med fast ejendom igennem sine anpartsselskaber, ligesom klageren i begrænset omfang har handlet med ejendomme i personligt regi. Dette anses at have afsmittende virkning på klageren, idet det er SKATs opfattelse, at muligheden for fortjeneste ved videresalg af ejendommen ...1 har haft en sådan betydning for klageren på erhvervelsestidspunktet for ejendommen, at betingelsen for at anse avancen for indkomstskattepligtig efter statsskattelovens § 5, stk. 1, litra a, er opfyldt.

Hvis der ikke forelå næring, og ejendomsavancebeskatningsloven dermed fandt anvendelse, er SKAT på grundlag af de foreliggende oplysninger enig i, at ejendommen ville være fritaget for beskatning efter ejendomsavancebeskatningslovens regler, da den er omfattet af fritagelsesbestemmelsen i lovens § 8. SKAT er endvidere enig i, at der ikke er tale om spekulation i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen ...1.

SKAT fastholder, at tidligere ejendomsafståelser i 2004 og 2005, mens klageren var bosiddende i Sverige, er selvangivet og beskattet efter reglerne i næring. Også før indrejsen til Danmark drev klageren herudover en omfattende handel med ejendomme gennem sine selskaber.

Selskaberne har i årene 2004 - 2007 erhvervet 37 ejendomme, som alle var beregnet til videresalg i næring. Der har i denne periode stort set ikke været andre end klageren ansat i selskaberne til at træffe beslutninger om køb og salg af ejendommene.

Repræsentanten har ikke ret i sin påstand om, at SKAT tidligere har taget stilling til, at salg af ejendommene ...3 og ...2 i personligt regi ikke er omfattet af næringsbegrebet. SKAT må fastholde, at skatteyders daværende repræsentant, et statsautoriseret revisionsfirma, har selvangivet avancerne efter de regler, som gælder for afståelse i næring, hvilket SKAT har godkendt. Avancen er, som tidligere anført, for såvel 2004 og 2005 medregnet i indkomstopgørelsen som personlig indkomst ved overskud af virksomhed, hvilket tilkendegiver, at der er tale om næringshandler. I modsat fald, hvis avancen var omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens regler, ville der være tale om kapitalindkomst, jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 15.

Der er endvidere ikke i avanceopgørelserne foretaget tillæg til anskaffelsessummen for forbedringer eller 10.000 kr.-tillæg efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1, hvilket ligeledes viser, at fortjenesten er selvangivet som næring.

Der kan, jf. Ligningsvejledningen, afsnit E.J.3.1.4, specielt den deri omtalte Vestre Landsrets dom af 25. august 1980 (skd.1981.56.94), Vestre Landsrets dom af 11. december 1984 (skd.1985.73.305/ UfR1985.45) samt Højesterets dom af 16. februar 1987 (TfS 1987.115), ske afsmitning fra selskab til hovedaktionær i forbindelse med afståelse af fast ejendom. Det bestrides ikke af SKAT, at ejendommen har tjent som bolig for klageren, men det fastholdes, at der skal ske afsmitning fra den - på det tidspunkt - omfattende ejendomshandel i klagerens selskaber.

Problemstillingen i TfS 1998.585, som repræsentanten henviser til, er imidlertid om et selskab, som altovervejende har leasing som næringsvej, kan fratrække tab på leasingaktiverne efter reglerne for handelsnæring, hvilket ikke er tilfældet. Problemstillingen i nærværende sag er, om den handelsnæring med ejendomme, som klagerens selskaber udøvede, har afsmittende virkning i forhold til den ejendom, klageren har anskaffet i personligt regi, og som i en periode har tjent som bolig for familien.

Det må på grundlag af omfanget af ejendomshandler i selskabsregi antages, at muligheden for fortjeneste ved videresalg af også ejendommen ...1 har haft en sådan betydning for klageren ved erhvervelsen af ejendommen, at betingelsen for at anse avancen for indkomstskattepligtig efter statsskattelovens § 5, litra a, er opfyldt.

Vedrørende dommen i TfS 1998.241 mener SKAT ikke, at den kan anvendes analogt på nærværende sag. Tværtimod fremgår det af dommen, at retten ud over anpartshaverens personlige forhold vurderede, om antallet og omfanget af et selskabs foretagne ejendomshandler var af et sådant omfang, at det kunne medføre næringsformodning (afsmitning) for anpartshaveren. Ved en gennemlæsning af dommen kan det konstateres, at det pågældende selskab i 1986 - 1989 havde erhvervet i alt 5 ejendomme. Heroverfor står som nævnt, at klagerens selskaber i en ca. tilsvarende periode har erhvervet 37 ejendomme.

Til den citerede artikel i TfS 2002.1096 har SKAT ikke anden bemærkning, end at det er en kommentar til en bindende forhåndsbesked om, hvorvidt der sker afsmitning fra et selskab til et andet ved en koncernintern overdragelse af en værdipapirportefølje fra et selskab, der næringsbeskattes heraf, til et andet selskab i koncernen, hvilket ikke er tilfældet.

Af TfS 1997.88, som også nævnes i skrivelsen, fremgår blandt andet vedrørende afsmitning udenfor samhandelstilfældene:

"...

Ved vurderingen af, om en skatteyder kan anses for næringsdrivende, indgår en række momenter såsom kontinuiteten, tilknytningen til skatteyderens øvrige virksomhed, antal handler o.s.v. Et af de momenter, som taler for, at en skatteyder er næringsdrivende, er, om skatteyderen har et forudgående kendskab til branchen. Denne branchekendskab kan skatteyderen erhverve på mange måder, herunder bl.a. ved deltagelse i et selskab. Derved kan det siges, at selskabsdeltagelsen får en afsmittende virkning på skatteyderens næringsvurdering.

..."

SKAT tager dette som udtryk for, at forfatteren er enig i, at der også i sådanne situationer kan forekomme afsmitning.

SKAT har opgjort den skattepligtige avance således:

Salgspris for ejendommen

13.000.000 kr.

 

Købspris for ejendommen

-9.500.000 kr.

 

Anslåede udgifter i forbindelse med køb og salg af ejendommen samt forbedringsudgifter mv. Beløbet er skønnet, da SKAT ikke har modtaget dokumentation for udgifterne

  -250.000 kr.

 

3.250.000 kr.

 

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har fremsat principal påstand om, at avancen ved salget af ejendommen ...1 er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Subsidiært har repræsentanten fremsat påstand om, at avancen skal nedsættes med afholdte forbedringsudgifter.

Til støtte herfor har klagerens repræsentant blandt andet anført, at klageren flyttede til Danmark den 1. april 2007 efter en periode på 8 år i udlandet. Klageren har boet i Sverige i mange år og købte ejendommen ...1 kort efter, at han flyttede til Danmark i 2007. Han flyttede efter kort tid til ...1, der var anskaffet som familiens bopæl. På grund af økonomien måtte ejendommen imidlertid afhændes efter ca. 9 måneder.

Klageren er anpartshaver i et holdingselskab, som ejer en række selskaber, men der er ikke handlet ejendomme fra selskaberne til klageren. Den omhandlede ejendom er købt fra uafhængig tredjemand, og den er købt uden for næring. Der er intet i klagerens personlige forhold, der tilsiger, at han er næringsdrivende med køb og salg af ejendomme.

SKAT anfører på side 4 i sagsfremstillingen, at "..intensiteten af klagerens opkøb af ejendomme beregnet til videresalg med fortjeneste i årene op til selskabernes konkurs i februar 2008 er af en sådan styrke, at der er tale om næring." Dette udsagn må bero på enten en faktisk eller retlig vildfarelse - eller begge dele.

Som det i øvrigt fremgår af SKATs sagsfremstilling, har klageren ikke personligt solgt ejendomme, der var anskaffet med henblik på videresalg med fortjeneste. Klageren har ikke i personligt regi drevet handelsvirksomhed med køb og salg af ejendomme.

Derudover er det klart slået fast i praksis, at afsmitning fra et selskab til en hovedaktionær kræver mere end blot det faktum, at hovedaktionæren ejer det selskab direkte eller indirekte, der driver ejendomshandel. Se hertil TfS 1998.241. Der henvises endvidere til U1972.520 H.

Der er to momenter, der kan smitte hovedaktionæren med selskabets næring - overdragelse af et smittefarligt aktiv, dvs. hvis selskabet overdrager en del af næringsejendommene til hovedaktionæren for, at denne kan videresælge ejendommen - samt en tæt personlig tilknytning til erhvervet/næringen fra den personlige ejers side.

SKATs sagsbehandling begrænser sig til - på trods af fulde 9 siders sagsfremstilling - alene at sætte lighedstegn mellem klageren og hans selskabers aktivitet uden på nogen måde at kunne dokumentere dette. Der påvises - eller påstås - ikke nogen næringsvirksomhed særskilt for klageren.

Det er derudover ubestridt, at ejendommen er anskaffet fra tredjemand og derfor ikke er overdraget som et smittet aktiv fra hans selskaber.

SKAT har ukorrekt angivet, at klageren ikke havde anden aktivitet i 2007 end ejendomme. Faktum er, at klageren havde sit svenske tøjagentur frem til salget den 1. april 2007 og yderligere havde en række loyalitetsforpligtelser de efterfølgende 6 måneder fra salget, hvor klageren bistod køberen med alt omkring agenturet, herunder møder hos kunder i Sverige, ved gennemgang af kollektioner, varetagelse af salgsmøder i Danmark, gennemgang af ordrer o.s.v. Dette krævede arbejde for at sikre økonomisk god overgang til køberen.

Vedrørende driften i selskaberne var der for klagerens vedkommende et holdingselskab, som havde anlægsbesiddelser i form af datterselskaber, og al drift omkring selskabernes ejendomme var i datterenhederne. Denne faglige drift varetog klageren ikke, da der i selskaberne var ansat en person ved navn TH, som var uddannet statsautoriseret erhvervs- og ejendomsmægler, og som varetog driften i selskaberne.

Klagerens altovervejende indtægtskilde i personligt regi har været indtjening via tøjagenturet, og dette krævede fuld personlig aktivitet for klageren.

Klageren har været udrejst fra Danmark i mange år, og han har stedse arbejdet inden for tøjbranchen. Først i Tyskland et par år efter sin, 2-årige elev- og butiksuddannelse i Danmark og efterfølgende udrejste han fra Danmark i 1998 til Sverige, hvor han fortsatte sin karriere indenfor tøjbranchen. Der henvises til klagerens CV. Klageren har derfor modsætningsvis ikke været i næring og ej heller i bevisformodning om næring indenfor ejendomsområdet. Klageren har hverken faglige eller håndværksmæssige forudsætninger i den retning.

Personer, som er omfattet af den såkaldte næringsformodning, er følgende grupper, jf. Ligningsvejledningen 2011, afsnit E.J.3:

"...

Ejendomshandlere og selvstændige håndværksmestre med andele i byggeentrepriser beskattes næsten altid. Udtrykket ejendomshandler skal forstås bogstaveligt, idet ejendomsmæglere, hvis virksomhed kun har bestået af formidling af ejendomshandel, ikke er omfattet. Imidlertid vil ganske få ejendomshandler for ejendomsmæglerens egen regning bringe ham ind under næringsbeskatning, idet mæglerens fagkundskab på området og erhvervsmæssige tilknytning til ejendomsmarkedet i sig selv skaber en formodning for næring.

Næringsbeskatning vil også kunne komme på tale for byggeadvokater, arkitekter, bygningsingeniører, landinspektører og bygningshåndværkssvende.

..."

Klageren befinder sig derfor ikke i nogen næringsformodning, idet han med sin handelsskoleeksamen ikke kan henføres til disse grupper.

Herefter er bevisbyrden hos det offentlige/SKAT - og Landsskatteretten - hvis man alligevel vil statuere næring. Der henvises til Ligningsvejledningens afsnit E.J.3, som beskriver, at bevisbyrden i så fald ligger hos forvaltningen - og denne er ikke og kan ikke løftes i retning af næring i denne sag.

SKAT har da ikke tidligere næringsbeskattet klageren i personligt regi ved de få ejendomshandler, der har foreligget - og det fremgår tilmed af selve den påklagede afgørelses side 1, at der er tale om få handler.

De særlige og helt objektive forhold, som gør sig gældende for klageren, skal fremhæves, og disse bevirker utvetydigt, at han har været helt uden for enhver personlig næringsdrift i Danmark, idet klageren fra 15. december 1998 til 1. april 2007 slet ikke har haft bopæl i Danmark, idet han var flyttet til udlandet - og hertil kommer, at han ikke i Danmark har haft en eneste personligt ejet ejendom frem til 2003 og ikke har drevet næring i Danmark. Dette er desuden lagt til grund af SKAT ved hans indrejse, hvor der blev anmodet om bindende svar om indrejseværdier på hans anparter. Der har ingen næringsvirksomhed været i Danmark på indrejsetidspunktet. Dette er lagt til grund af SKAT.

Der har aldrig været handlet ejendomme som led i nogen næringsvej hos klageren, og han har ikke haft nogen udlejningsejendom i Danmark førend 2003-2005, hvor han købte to små udlejningsejendomme som en planlagt anlægsinvestering. Tilmed er salgene af disse to ejendomme i henholdsvis 2005 og 2006 blevet ligningsmæssigt behandlet af SKAT, og det følger af den fremsendte korrespondance, at der ikke er tale om næringssalg.

Ejendommene ...3 og ...2 var udlejningsejendomme og dermed en ganske almindelig anlægsinvestering, hvor driften var baseret på lejekontrakter. Det skal understreges, at klageren på disse tidspunkter fortsat var bosiddende i Sverige og ingen næringsvej havde i Danmark.

Den fremlagte udtalelse fra klagerens tidligere revisor viser klart, at ejendommene ...3 og ...2 har været udlejningsejendomme, som har været en anlægsinvestering og dermed ikke i næring. Avancerne oplyses at skulle være kapitalindkomst. Hvis SKAT har indberettet det anderledes, så er det en klar fejl. Der henvises til selvangivelserne for 2004 og 2005. Materialet viser, at der var tale om anlægsejendomme.

Klageren har vedrørende sommerhuset ...4 fået godkendt salget som omfattet af parcelhusreglen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, og helt tilsvarende skal parcelboligen på ...1 godkendes som fritaget for beskatning.

Da klageren flyttede til Danmark i 2007, flyttede han ind i det nyerhvervede parcelhus på ...1 - ...1A. Klageren og dennes kæreste flyttede ind og grundede husstand og dansk bopæl i ejendommen. Klageren beboede denne ejendom frem til salget. Det skal bemærkes, at dette salg ikke var et spekulativt salg, men et salg, som klageren efter omstændighederne fandt sig nødsaget til at foretage.

Når ...4 for en kortere ejertid på godt 1 år er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, så er ...1 - ...1A så meget desto mere omfattet, da denne bolig netop var klagerens bolig og eneste boligmulighed i landet på dette tidspunkt.

Der er tale om ganske få ejendomshandler, som klageren har foretaget i personligt regi, og dette kan maksimalt efter fast skattepraksis betegnes som "spekulation", - og som det er bekendt, er spekulationsbeskatningen ophævet på skatteområdet, idet alle handler med fast ejendom med undtagelse af direkte næringshandler er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, jf. lovens § 1.

SKAT har givet klageren medhold i, at overdragelsen af ejendommen på ...1 er skattefri efter reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 2, idet der er indhentet erklæring fra ... Kommune, der bestemmer, at der ikke kan forventes tilladelse til yderligere udstykning til selvstændig bebyggelse. Der er derfor ingen tvivl om, at avancen er skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens regler. Klageren havde således ikke andre steder at bo i den pågældende periode. Selv hvis der skulle foreligge en formodning for næring, er det dermed godtgjort, at der er tale om en anlægsejendom, da ejendommen har tjent til bolig for klageren.

For så vidt angår tillægsmatriklen, som er medsolgt, er der tale om en skråning, som ingen selvstændig værdi har kunnet have haft ved salget. Matriklen har ikke kunnet anvendes til nogen selvstændig bebyggelse eller andet, idet dette aldrig ville være tilladt fra kommunens tekniske forvaltning. I fald der skal skønnes et særligt vederlag til denne del, må det kunne modsvare den tilsvarende anskaffelsessum og dermed være en 0-avance. Al værdien ligger på den fine liebhaverejendom, hvilket vil sige bebyggelsen.

SKATs udtalelse.

Det fastholdes, at klageren skal næringsbeskattes efter statsskattelovens regler af avancen ved salget af ejendommene ...1 og ...1A.

Det bør ved sagens afgørelse tillægges afgørende vægt, at klageren i betydeligt omfang gennem de af ham dominerede selskaber har foretaget køb og salg af ejendomme i næring, at klageren efter det oplyste må antages at have været aktivt involveret i driften af selskaberne, og at klageren tidligere har solgt to ejendomme, som er beskattet efter statsskatteloven.

Derudover bør det tillægges vægt, at ejendommene blev solgt til selskabet G1 ApS, som blandt andet sammen med klagerens selskaber deltog i "Det store ejendomsspil", hvor der blev indgået byttehandler med ejendomme indenfor samme kreds af deltagere.

På denne baggrund anses ...1 for omfattet af en næringsformodning, som ikke, uanset at klageren har været tilmeldt folkeregisteret på adressen i en periode, kan anses for afkræftet.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal dog ikke medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 2, gælder loven imidlertid ikke, såfremt den pågældende ejendom er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej. Fortjeneste ved afståelse af sådanne ejendomme beskattes efter statsskattelovens § 4, jf. § 5, litra a.

Ved afgørelsen af om en ejendom er omfattet af næringsvirksomhed, er det tidspunktet for erhvervelsen af ejendommen, der er afgørende. Såfremt en skatteyder anses for næringsdrivende på tidspunktet for erhvervelsen af en ejendom, foreligger der således en formodning for, at ejendommen er erhvervet som led i næringsvirksomheden.

Ved næring forstås den varige og mere systematiske virksomhed, en skattepligtig udøver som sin hele eller delvise levevej. Enkeltstående dispositioner selv af betydelig karakter omfattes af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, selvom de foretages med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg, jf. Vestre Landsrets dom af 17. april 1996, offentliggjort i TfS 1996.421 V.

En næringsformodning kan imidlertid afkræftes, såfremt det godtgøres, at den konkrete ejendom ikke er anskaffet som led i næring, men som en del af anlægsformuen. Det beror på en konkret vurdering, om næringsformodningen kan anses for afkræftet. Det påhviler skatteyderen at føre bevis for, at erhvervelsen af ejendommen er sket i anlægsøjemed.

Retten lægger til grund, at klageren selvangav avancerne ved salgene af ejendommene ...2 og ...3, som personlig indkomst i henholdsvis indkomståret 2004 og indkomståret 2005, idet avancerne indgik i klagerens overskud af virksomhed. Det bemærkes, at avancerne ikke i henhold til de fremlagte årsrapporter var opgjort efter ejendomsavancebeskatningslovens regler. Det bemærkes videre, at klageren videresolgte ejendommen ...3 mindre end 1 år efter købet og ...2 ca. 2 år efter købet, hvilket ikke stemmer overens med klagerens forklaring om, at der var tale om investeringer i pensionsøjemed.

Retten lægger endvidere på baggrund af det oplyste til grund, at klageren først i januar 2007 ansatte en person til at varetage ejendomshandlen i selskaberne, hvorfor klageren som eneanpartshaver i selskaberne må anses for fra stiftelsen af selskabet H1 Holding ApS og datterselskaberne H1.1 Ejendomsinvest ApS, H1.2 Ejendomme ApS og H1.3 Ejendomsinvest ApS samt selskabet H2 Holding ApS og datterselskabet H2.1 Ejendomsinvest ApS i henholdsvis 2004 og 2006 og indtil ansættelsen af ejendomsmægleren i januar 2007 at have varetaget køb og salg af datterselskabernes ejendomme. Dette understøttes af det af klageren udarbejdede CV.

Landsskatteretten anser efter en konkret vurdering klageren for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom på tidspunktet for erhvervelsen af ejendommene ...1 og ...1A, i indkomståret 2007. Det er herved særligt tillagt vægt, at klageren ved salget af ejendommene ...2 og ...3 selvangav avancerne som personlig indkomst, hvorved klageren tilkendegav, at han var næringsdrivende med handel med fast ejendom, og at klageren som eneanpartshaver i sine næringsdrivende selskaber opnåede et vist kendskab til ejendomsbranchen.

Retten har ikke tillagt det vægt, at SKAT godkendte klagerens andel af avancen ved salget af ejendommen ...4 som værende omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Ejendommene ...1 og ...1A er således omfattet af en næringsformodning.

Efter Landsskatterettens opfattelse har klageren ikke afkræftet næringsformodningen. Der er herved henset til, at klageren solgte ejendommene allerede 8 måneder efter købet, og at der i praksis kræves mindst 5-6 års beboelse, for at en næringsdrivendes bolig ikke anses for en del af omsætningsformuen. Retten har endvidere ikke tillagt forklaringen om, at klageren solgte ejendommene som følge af økonomiske vanskeligheder afgørende vægt. Der henvises til Ligningsvejledningens afsnit E.J.3.1.6.3 om "købs-/salgsårsag".

Fortjenesten ved salget af ejendommene ...1 og ...1A skal herefter beskattes efter statsskattelovens §§ 4 og 5 a.

Landsskatteretten stadfæster således SKATs afgørelse om, at avancen ved salget af ejendommene ...1 og ...1A, er næringsskattepligtig.

..."

A har den 30. januar 2012 indbragt Landsskatterettens kendelse for retten, hvor parterne har nedlagt følgende

Påstande

Sagsøgeren A har påstået sagsøgte Skatteministeriet tilpligtet at anerkende, at hans avance ved salg af ejendommen ...1 er skattefri.

Han har endvidere påstået Skatteministeriet tilpligtet at anerkende, at opgørelsen vedrørende salg af ejendommen ...1A hjemvises til fornyet behandling hos SKAT.

Skatteministeriet har påstået frifindelse.

Forklaringer

A har forklaret, at han i dag er ansat som om tøj sælger i en virksomhed i .... Han er uddannet inden for tøjbranchen i en butik i ... og var beskæftiget inden for branchen, indtil han i 2000 startede sit eget tøjagentur. Han fik ret til at eneforhandle visse tøjmærker i Sverige, og hans omsætning steg hurtigt fra 0 til 14 mio. kr. Hans provision udgjorde 15 % af omsætningen, hvoraf han selv skulle afholde sine udgifter. Han solgte sit agentur i 2007. Han kunne uden problemer leve af det.

Han begyndte efterhånden at tænke på at spare op til sin pension. Han havde kontakt til VH, der anbefalede ham at investere i erhvervsejendomme. Han købte først ...2, der var en etageejendom med tre lejligheder. Lejlighederne var slidte og trængte til renovering. ...3 var samme historie. Ejendommen lå i samme område i ... og bestod af fem lejligheder, der alle trængte til vedligeholdelse.

Ejendommen ...4 var et sommerhus. Han havde snakket med en af sine venner om at købe et sommerhus, fordi han gerne ville have et sted at være, når han kom til Danmark. Sommerhuset blev solgt i 2006, fordi han slet ikke brugte det nok.

Det var ikke meningen, at ejendomsinvesteringerne skulle blive hans levevej. Han levede af agenturet.

I 2008 spurgte SKAT til avancen ved salget af sommerhuset. Det undrede ham ikke, at avancen var skattefri. Han havde fået en sum penge, da han solgte sit agentur, og det var de penge, han levede af.

Efter råd fra sin advokat og sin revisor stiftede han i 2004 en koncern bestående af et holdingselskab og nogle driftsselskaber. Han kender ikke ejendommen ...6, som fremgår af ekstraktens side 251. Den ejendom har han aldrig ejet. De øvrige ejendomme er alle erhvervsejendomme og boligudlejningsejendomme. ...7 er en boligudlejningsejendom opdelt i ejerlejligheder. Han har ikke udstykket ejendommen. Den er købt samlet af G5 ApS og solgt samlet af kurator. ...8 er hotellejligheder. De er også købt samlet. ...9 er en boligudlejningsejendom med erhverv. ...10 og ...11 er boligudlejningsejendomme. Driftsselskaberne har aldrig investeret i parcelhuse. Personligt har han heller aldrig investeret i parcelhuse eller i ejerlejligheder bortset fra ...1.

G6 A/S stod for 95 % af hans ejendomshandler. Revisor KA og advokat PB var hans rådgivere. TH havde tidligere været ansat hos G6 A/S. Han ansatte TH til at hjælpe sig med køb og salg og finansiering.

Han flyttede til Danmark den 1. april 2007, fordi han havde mødt sin kæreste, IC. De flyttede sammen i IC´s lejlighed på ...12. Den var 46 m2, hvilket var alt for småt. De begyndte derfor at lede efter et hus. De er begge fra .... ...1 er en meget synlig ejendom, som er kendt af de fleste. De havde begge drømt om netop den ejendom i mange år. Ejendommen var ikke til salg, men han henvendte sig alligevel til ejeren. Ejeren ville gerne sælge og fastsatte selv prisen. Der blev ikke handlet om prisen. Han tænkte ikke, at han lavede en god handel. Ejendommen var udvendigt i fin stand, men indvendigt trængte den til en pæn hånd. Det var gammeldags stil, hvilket de lavede om. Huset var indrettet i fire etager. Øverst var der stue, på 1. sal værelser, i stueetagen køkken og i kælderen var der vaskekælder. Han solgte ejendommen igen i 2008 på grund af økonomien og på grund af IC´s sygdom. Ejendommen var dyr i drift, og IC´s sygdom blev forværret. De vidste ikke, hun var syg, da de flyttede ind på ...1.

I slutningen af 2007 begyndte finanskrisen at presse på, og F1-bank opsagde engagementerne med driftsselskaberne og krævede hans kaution indfriet i løbet af 10 dage. Banken ville drosle ned på ejendomsinvesteringerne. De holdt møde med økonomidirektøren fra hovedkontoret i ..., men der var ikke noget at gøre. Hans rådgivere opfordrede ham til at afhænde alt, hvad kan kunne både i selskaberne og privat. Han satte ...1 til salg og solgte også deres biler og stort set alle ejendommene i driftsselskaberne. Salgsprisen på ...1 blev fastsat i dialog med ejendomsmægleren. De havde lavet en del ved huset. Da huset på ...1 blev solgt, flyttede han og IC hver til sit, men de var stadig kærester. Han flyttede hjem til sin mor. Den fortjeneste, han opnåede ved salg af ...1, blev brugt til betaling af kreditorer. Han har ikke købt andre ejendomme, efter han har solgt ...1.

Han husker ikke i hvilken måned, han stiftede koncernen. Han tror det var i april 2004. Han var blevet rådgivet til, at det selskabsmæssigt var en hensigtsmæssig måde at gøre det på. Han havde købt ...2 og ...3 og ville gerne investere i yderligere ejendomme. Det var hensigtsmæssigt at investere yderligere i selskabsform. Tankerne opstod umiddelbart før stiftelsen af koncernen Han syntes, der var mange muligheder i køb, salg og udlejning af ejendomme. Det var G6 A/S, der rådgav ham om køb og salg. Han var ude at se på ejendommene, inden han købte dem. Han skulle ikke leve af sin ejendomsinvestering. Han havde et fint tøjagentur. Driften blev varetaget af advokatkontoret R1. Hans egen opgave var at sige ja til at købe og sælge på de rigtige tidspunkter.

Han købte ...1 i maj 2007- for 9,5 mio. Han ved ikke, om det var udsædvanlig dyrt. Ejendommen er 350 kvadratmeter. Han solgte ejendommen 8 måneder senere for 13. mio. Han havde brugt 1,7 eller 1,8 mio. kr. på renovering. Køberen var G7 A/S, som er et ejendomsinvesteringsselskab ejet af SN. SN var gået fra sin kone og boede i huset i 1 - 1 ½ år. Han ved ikke, om SN har solgt det igen. Han gik ikke personligt konkurs. Han har siden 2008 arbejdet i tøjbranchen.

Han blev den 1. januar eller februar 2008 ansat i G8 A/S, som er et ejendomsudviklingsselskab. Selskabet gik konkurs. Han arbejdede med udvikling af boksejendomme som G10, G11 mv. Det var tomme ejendomme, som man byplanmæssigt kunne udvikle. Han havde ingen forudsætninger for jobbet. Han var ansat i godt og vel 1 ½ år. Han blev derefter ansat i G12.

KA har forklaret, at han er statsautoriseret revisor hos R2. Han var revisor for A i 2003, da A købte ...2, som er en udlejningsejendom i .... A købte vistnok ejendommen efter anbefaling fra F1-bank. Han lavede sammen med sine medarbejdere A´s årsregnskaber for 2004 og 2005 for udlejningsejendommene ...2 og ...3. A købte ejendommene som led i hans pensionsopsparing. Han ville udleje ejendommene, som han forventede ville stige i værdi over tid. Han købte dem for at beholde dem. Selve erhvervelsen af ejendommene skete ikke med henblik på næring. Det havde dog ingen væsentlig betydning for A, hvordan ejendommene blev posteret, fordi A ikke var skattepligtig af anden indkomst til Danmark. Han var kun begrænset skattepligtig. Dengang i 2004 og 2005 var årsrapporten en del af selvangivelsen, hvilket senere er ændret. Selve selvangivelsesblanketterne blev ikke korrekt udfyldt, idet salgsavancerne burde være angivet som kapitalindkomst. Fejlen ville ikke være sket, hvis der havde været tale om en anden dansk person, der var fuldt skattepligtig i Danmark. Ejendommene var de eneste to ejendomme, som A havde ejet, og det havde derfor intet med næring at gøre. Det er ham, der har lavet erklæringen af 14. april 2011 til A, og han kan i det hele vedstå indholdet heraf. A havde ingen kompetence eller viden om køb og salg af fast ejendom. A stiftede senere et ejendomsselskab, fordi der var en god udvikling i ejendomspriserne. Selvom erhvervelsen af ...2 og ...3 var tænkt som langsigtede investeringer, steg priserne hurtigere end forventet, hvorfor A solgte ejendommene.

Han var revisor for A´s ejendomsselskaber. Ideen om at stifte et selskab er måske kommet fra ham eller fra hans advokat. Det var naturligt at stifte et selskab, idet A så kunne sælge skattefrit, hvis selskabet havde ejet ejendommene i mere end 3 år. Ejendomsselskaberne investerede dog i andre og større typer ejendomme til væsentlig større beløb end de ejendomme, A personligt havde investeret i. Han var ikke involveret i købet af ...1, eller i øvrigt i køb af ejendomme i selskabsregi. Hans rolle var blot at påse sammensætningen af prisen på bygningen, grund og installationer. Udkast til købsaftalerne blev fremsendt til ham, hvorefter han kom med forslag til fordelingen af købesum. Han modtog typisk en mail fra advokat PB. ...1 blev købt i personligt regi, fordi A flyttede til Danmark, hvor han skulle stifte familie, og købesummen skulle derfor ikke fordeles.

Pludselig gik ejendomsmarkedet i stå, og F1-bank opsagde engagementet med A´s selskaber. Alt A ejede skulle derfor afvikles så hurtigt som muligt, så balancen kunne nedbringes. ...1 var en kendt og dyr ejendom i ..., hvor A ikke længere havde råd til at bo.

PB har forklaret, at han var advokat for A og hans selskaber fra 2003 eller 2004. A ejede en mindre udlejningsejendom. A havde et agentur for G9 og boede i Sverige. Han havde en opsparing, som han investerede i udlejningsejendomme. Det startede i det små på ...2. Ejendommen blev trimmet og kørt op og solgt med fortjeneste. Sådan startede A´s karriere inden for ejendomsbranchen. Han havde to ejendomme i personligt regi. Han kan huske, at det var efter råd fra ham, at A stiftede sit ejendomsselskab, idet han sagde til ham, at det var for stor en risiko i personligt regi, hvis han i videre omfang ville til at købe og sælge fast ejendom. Selskaberne købte hovedsageligt boligudlejningsejendomme med små erhvervslejemål. Han husker ikke, om A købte rene erhvervsejendomme. Han var involveret i alle køb og salg. A arbejdede langt hen i forløbet i Sverige. A´s opgave var kun at finde de rigtige ejendomme - og købe og sælge. A rådgav sig med G6 A/S vedrørende prislejet. A spurgte altid til købsprisen og til, om der var kunder, der kunne betale en pris der var højere end den pris, A kunne købe til. A udsøgte selv sine ejendomme og afklarede prisforholdene med mægleren. Han lavede et udkast til købsaftale og gennemgik juraen, hvorefter aftalen blev videresendt til KA til fordeling af købesummen. Selskaberne udstykkede ikke ejendommene. A købte og solgte ikke ejerlejligheder enkeltvis. Det var vist kun på ...8, hvor der vist blev solgt et par lejligheder enkeltvis. A har aldrig personligt handlet med sine selskaber.

Både han og KA var også involveret i købet af ...1. A havde fundet en dansk kæreste og ville købe fast ejendom i privat regi i Danmark. ...1 var ikke en investeringsejendom. Det var efter datidens priser en god handel. Ejendommen var mere end 1.400 kvadratmeter, så de undersøgte intensivt, om den kunne udstykkes. De overvejede slet ikke, om A kunne blive anset som næringsdrivende. A har aldrig handlet parcelhuse i selskabsregi.

A er anderledes end ejendomsspekulanter sædvanligvis er, idet han købte og solgte gennem sit pengeinstitut F1-bank. Da tiderne blev kritiske, blev A bedt om at kautionere for et tocifret millionbeløb. Da krisen strammede til, opstod der likviditetsmangel som følge af, at ejendommene ikke kunne sælges så hurtigt som hidtil. Der havde indtil da været et overskud på cashflowet. A havde ikke forudsat at skulle finansiere driften af ejendommene. Der var 5 - 6. ejendomme, der gav betydeligt underskud. Det blev umuligt at sælge, og A blev kaldt til samtale i banken. Han blev bedt om at underskrive salgsfuldmagter, og banken ville påkalde hans kaution. Der blev afholdt et møder hen over julen 2007, men enden af det hele blev, at A måtte afvikle alt herunder ...1. Der var kun 3 eller 4 ejendomme tilbage, inden selskaberne gik konkurs. Han rådede A til at sælge ...1, og A opsagde også en leasingbil; eller fandt en, der overtog leasingforpligtelserne. Der blev afviklet med det formål at få så mange værdier i kassen til F1-bank, som overhovedet muligt. De troede, at de kunne få solgt alle ejendomme og få en akkord med F1-bank.

IC har forklaret, at hun er i fleksjob hos en ejendomsmægler, hvor hun har været ansat i 3½ år. Hun er uddannet advokatsekretær. Hun lærte A at kende i 2006 i sit tidligere job som stewardesse. A boede dengang i Sverige. Han flyttede til Danmark i 2007. Da hun lærte ham at kende, havde han allerede planer om at flytte til Danmark, men beslutningen blev vel taget lidt hurtigere, da de mødte hinanden. ...12 var hendes bopæl. Efter nogle måneder købte de ...1. De ville gene bosætte sig i .... ...1 havde altid været hendes drømmehus. Det var ikke til salg, men A bankede alligevel på døren. Hun var ikke med. Formålet var at finde et hus, hvor de kunne skabe familie. Det var bare det hus, der ligger i et dejligt område. De kom begge fra .... Hendes familie bor i .... De satte huset i stand, så det passede til deres stil og smag. I slutningen af 2007 gjorde A hende det klart, at det stod alvorligt til. Hun blev oveni syg. Hun begyndte at få svært ved at bevæge sine store led og havde smerter. Det startede sidst på sommeren 2007. Det kom pludseligt. Hun havde ingen symptomer, da de købet huset. Sygdommen betyder, at hun har leddegigt i alle ledgrupper. Sygdommen er kronisk og kan ikke helbredes eller behandles. Den er invaliderende og medfører en forkortet levetid. Hun har svært ved at gå på trapper, og der er dage, hvor hun ikke kommer op at stå. Hun kunne ikke have en hverdag i huset på ...1, som var i fire etager. De havde ikke lyst til at sælge huset, som var blevet helt perfekt.

A har i et påstandsdokument gjort følgende anbringender gældende, og har gentaget og uddybet disse anbringender under hovedforhandlingen.

"...

Til støtte for påstand 1, hvorefter sagsøgers avance ved afståelsen af ....1, skal opgøres på baggrund af ejendomsavancebeskatningslovens regler, herunder lovens § 8, stk. 1, gøres det gældende, at sagsøgers køb af ...1 og ...1A som er en parcelhusejendom med et tilhørende grundstykke, skulle tjene til familiens bolig.

Den fortjeneste der blev opnået skete ikke som krævet jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 2, som led i sagsøgers næringsvej.

Sagsøgers ejerskab til de to mindre udlejningsejendomme beliggende ...2 og ...3, kan ikke som hævdet af sagsøgte medføre næringsformodning ved sagsøgers køb af ...1 og ...1A.

For det første var der tale om to udlejningsejendomme - altså investeringsejendomme.

For det andet var de to udlejningsejendomme blevet afhændet i henholdsvis 2004 jf. bilag 3 og 2005 jf. bilag 5, altså flere år før sagsøger flyttede tilbage til Danmark i april 2007.

Sagsøger ejede således slet ikke ved tilflytningen i april 2007 fast ejendom i personlig regi og var således ikke som af sagsøgte antaget personligt "næringsdrivende med fast ejendom" ved tilflytningen. Forhold som klart taler for sagsøgers sag, men som Landsskatteretten undlader at inddrage i afgørelsen.

Ejendommene var jf. bilag 3 og bilag 5 anført i balancen i regnskabet som anlægsejendomme og ikke som omsætningsaktiver som næringsejendomme naturligt ville være anført som.

Revisor har erklæret jf. bilag 7, at der i forhold til selve selvangivelsesblanketten var tale om en fejl. I forhold til selvangivelsen af avancen ved sagsøgers salg af de to udlejningsejendomme i ..., udgør sagsøgers selvangivelse heller ikke alene selve selvangivelsesblanketten, men tillige regnskabet og specifikationerne, som sagsøgte da også henviser til (bl.a. påstandsdokumentet side 4, 4. afsnit). Der er således ikke tale om at sagsøger er i "erklæret" næring med fast ejendom, som antaget af sagsøgte i påstandsdokumentet side 4, 6. afsnit. Endvidere ophørte denne virksomhed som ovenfor nævnt i 2005, hvor den sidste ejendom blev solgt.

Forholdene vedrørende bl.a. balancens udvisende jf. bilag 3 og bilag 5, hvorefter der ikke er tale om omsætningsejendomme, dvs. et forhold der taler for sagsøgers sag, har Landsskatteretten jf. bilag 1, side 17 ff, slet ikke inddraget i afgørelsen.

Sagsøger erhvervede en del af sommerhusejendommen beliggende ...4 i 2005 og solgte denne ejendom i 2006 (bilag 1). Salget af sidstnævnte ejendom lå altså tidsmæssigt efter afhændelsen af de to udlejningsejendomme i ... og før anskaffelsen af boligen på ...1 og ...1A.

Efter en ligningsmæssig gennemgang af sagsøgers salg af sommerhuset anså sagsøgte i 2008 avancen fra dette salg, som skattefri for sagsøger (bilag 8 og bilag 9). Sagsøgte anså dermed sagsøgers salg af ejendommen for omfattet af skattefritagelsesreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, fordi dette var korrekt og i overensstemmelse med praksis, henset til handlernes begrænsede omfang jf. eksempelvis SKM2005.217.VLR.

Sagsøgtes vurdering af om sagsøger var næringsdrivende skete således efter at sagsøger den 23. maj 2007 anskaffede parcelhuset på ...1 og ...1A, hvorfor erhvervelsen af dette parcelhus heller ikke medførte at sagsøgte under henvisning hertil anså sagsøger som næringsdrivende, da sagsøgte i 2008, efter erhvervelsen af parcelhuset foretog gennemgangen af sagsøgers sag.

I forhold til sagsøgtes vurdering om sagsøger skulle beskattes af avancen ved salg af sommerhuset, er det i øvrigt underordnet at sagsøger alene ejede 50% af ejendommen. Det er derfor ikke dette forhold der har medført at sagsøgte ikke anså sagsøger som næringsdrivende med fast ejendom.

I forhold til besvarelse af sagsøgtes opfordring (1), fremlægges bilag 30, som er en af sagsøgte udfærdiget opgørelse over selskabernes og sagsøgers køb og salg af ejendomme i perioden 2004 - 2008. Nogle af de nævnte ejendomme har selskaberne ikke ejet (efter det oplyste ...6) og eksempelvis er ejendommene beliggende på ...7 en boligudlejningsejendom, som er opdelt i ejerlejligheder som selskabet efter det oplyste har købt og solgt som en samlet enhed. Sagsøgte medtager endvidere eksempelvis samme ejendomme flere gange.

Selskabernes køb af ejendomme er jf. bilag 30 i alle tilfælde sket fra andre næringsdrivende selskaber og selskaberne beskæftigede sig jf. bilag 30 ikke med køb og salg af parcelhuse, som sagsøger skulle benytte til beboelse for sin familie. Der arbejdes p.t. på at finde en tydeligere udgave af bilag 30.

Det erindres at sagsøger i forbindelse med erhvervelsen af ...1 i 2007 slet ikke ejede en helårsbolig i Danmark og at denne blev anskaffet med henblik på beboelse for sagsøger og dennes husstand i forbindelse med tilbageflytningen til DK. Sagsøgte har da heller ikke påberåbt sig at sagsøger inden tilflytningen skulle have haft rådighed over en eller flere af de ejendomme som lå i investeringsselskaberne.

En afsmitning til sagsøger, som antaget af sagsøgte, kan som udgangspunkt alene ske ved sagsøgers erhvervelse af næringsejendomme fra selskaberne til sagsøger, men sagsøger har ubestridt aldrig erhvervet nogle af selskabernes ejendomme.

I forhold til Landsskatterettens bemærkninger herom bemærkes det, at der af Ligningsvejledningen 2008 afsnit E.J.3.1.4 (Den Juridiske Vejledning 2012-1, afsnit C.H.2.3) fremgår følgende:

"...

Ved bedømmelsen af aktionærernes forhold vil der kun under særlige omstændigheder kunne lægges vægt på selskabets forhold.

..."

Dette udgangspunkt stemmer overens med princippet om, at selskaber og fysiske personer må bedømmes uafhængigt, således at det ene retssubjekts aktivitet ikke uden videre kan lægges til grund ved bedømmelsen af det andet retssubjekt, jf. Aage Michelsen m.fl. Lærebog om indkomstskat, 13. udgave, Juristforbundets forlag, side 489.

Sagsøger gør gældende, at sagsøgte har bevisbyrden for, at sagsøger er omfattet af en næringsformodning. En helt undtagelsesvis afsmitning til hovedaktionæren kan i sagens natur ikke statueres alene fordi der har været tale om køb og salg af ejendomme i selskabsregi eller alene fordi sagsøger er hovedaktionær jf. UfR 1972.520H, TfS 1988,115H, SKM2008.292.BR, TfS 1998.241, TfS 1994, 727 LSR.

Sagsøgte kan derfor ikke på baggrund af de momenter der lægges vægt på i Landsskatterettens kendelse anses for, at have løftet bevisbyrden for, at sagsøger i personligt regi er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom på det tidspunkt hvor sagsøger erhvervede beboelsesejendommen på ...1 og ...1A, jf. eksempelvis TfS 1996, 421.

Sagsøgte har heller ikke bevist at fortjenesten ved salget af parcelhuset skete som led i sagsøgers næringsvej og der er da heller ikke noget der taler for dette.

Det bemærkes i denne forbindelse:

at

sagsøgers uddannelsesmæssige baggrund skaber formodning imod at der foreligger "særlige omstændigheder" der undtagelsesvist kan begrunde en afsmitning,

   

at

TH som er uddannet erhvervsejendomsmægler fra og med den 1. januar 2007 jf. bilag 16, bilag 31 og bilag 32, blev ansat til at varetage driften af selskaberne,

   

at

sagsøger blev rådgivet af professionelle aktører (G6 A/S) i forbindelse med selskabernes køb og salg af selskabernes faste ejendomme,

   

at

der ikke er handlet ejendomme fra selskaberne til sagsøger,

   

at

selskaberne ikke handlede med parcelhuse, men helt andre typer ejendomme/projekter,

   

at

sagsøger herudover ikke i personligt regi har drevet systematisk virksomhed med køb og salg af fast ejendom,

   

at

antages det, at en sådan næringsvirksomhed alligevel kunne statueres ved sagsøgers anskaffelse af de to små erhvervsejendomme i personligt regi ophørte denne aktivitet ved salget af ...2 i 2005 (bilag 3).

Karakteren af ejendommen på ...1 som jf. bilag 19, er et enfamilieshus, sagsøgers fysisk faktiske bopæl på ejendommen samt de faktiske omstændigheder, som i øvrigt begrundede købet, herunder den dokumenterede tilbageflytning til Danmark fra udlandet, skaber tillige formodning for, at der ikke var tale om køb som led i næring.

Sagsøger flyttede således tilbage til Danmark den 1. april 2007 og anskaffede med henblik på etablering af sin eneste bopæl i Danmark, enfamilieshuset beliggende på ...1, som ubestridt tjente til bolig for sagsøger i forbindelse med tilbageflytningen (bilag 24).

Det efterfølgende salg af ejendommen på ...1 skete bl.a. grundet sagsøgers massive økonomiske vanskeligheder, som er dokumenteret ved bilag 21, 22, 25, 26, 27. Til yderligere belysning heraf fremlægges revisors balance pr. 30/6 2007 vedrørende selskaberne (bilag 33) samt e-mail korrespondance mellem sagsøger, sagsøgers advokat, sagsøgers revisor og F1-bank i ... i slutningen af 2007 (bilag 34).

I forbindelse med at sagsøgers kæreste IC blev gravid og parret boede på ...1 fik IC konstateret en uhelbredelig sygdom ved navn ....

... er en invaliderende immunsygdom, som i sagsøgers kærestes tilfælde betød at hun fik konstateret leddegigt i samtlige kroppens led, hvilket medførte gangbesvær.

IC begyndte tillige at modtage behandling i form af bl.a. medicinsk kemoterapi, hvorfor huset i 4 plan ikke længere var hensigtsmæssigt og velegnet som parrets bolig grundet sagsøgers kærestes sygdom. Dette var udover bl.a. de økonomiske aspekter tillige baggrunden for salget af ...1.

Da der fra ... Kommune var udfærdiget erklæring, hvorefter ejendommen ikke kunne udstykkes (bilag 20) var salget af ...1 således skattefrit i medfør af ejendomsavancelovens § 8, stk. 1.

Sagsøger anskaffede efter salget af ...1 og ...1A ikke en tilsvarende bolig men flyttede bl.a. hjem til sin moder. Sagsøger har fortsat den dag i dag betydelig gæld og ejer fortsat ikke fast ejendom, men er bosat i sin kærestes hus (bilag 28).

Antages det, at sagsøger var næringsdrivende, dokumenterer ovennævnte at sagsøgers fortjeneste ved salg af familiens bolig ikke skete som led i sagsøgers næring, som udtrykkeligt krævet i ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 2.

Til støtte for den nedlagte påstand 2 gøres det gældende, at salget af ejendommen beliggende ...1A skal opgøres i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens regler og ikke som antaget af Landsskatteretten skal anses for anskaffet i næring jf. ovenfor nævnte anbringender. Ejendommen, der består af et stærk skrånende grundstykke, ex naturligt sammenhængende med ...1, men er af ringe værdi, henset til at der vanskeligt kan bygges på ejendommen. Hertil kommer at garagen tilhørende ...1 er bygget i skellet. Den nærmere opgørelse af en eventuel opgjort avance ved salget af dette grundstykke bør hensigtsmæssigt opgøres af den lignende myndighed, hvorfor sagen vedrørende opgørelsen af en eventuel skattepligtig avance ved salget af ...1A, bør hjemvises til fornyet behandling hos SKAT.

..."

Skatteministeriet har i et påstandsdokument gjort følgende anbringender gældende, og har gentaget og uddybet disse anbringender under hovedforhandlingen.

"...

A var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, da han ved det betingede skøde af 23. maj 2007 (bilag 19) købte ...1 og ...1A.

Videre gør Skatteministeriet gældende, at han ikke har ført det meget sikre bevis, som herefter må kræves for at anse købet for alene at være sket i anlægsøjemed og ikke tillige af hensyn til muligheden for at opnå fortjeneste ved salg på et senere tidspunkt.

Derfor er det rigtigt, at Landsskatteretten (bilag 1) har stadfæstet SKATs afgørelse, hvorefter avancen ved salget af de to ejendomme ifølge skødet af 8. januar 2008 (bilag 23) er beskattet som opnået i næring.

Ifølge Landsskatterettens kendelse (bilag 1), side 4, 4. afsnit, købte A med overtagelsesdag den 1. maj 2003, ...2, som var en beboelsesejendom med tre lejligheder. Han solgte ejendommen den 1. april 2005.

Den 16. april 2004 købte han ...3, som var en beboelsesejendom med fem lejligheder. Han solgte ejendommen den 9. december 2004, jf. Landsskatterettens kendelse (bilag 1), side 4, 5. afsnit.

I 2005 og 2006 købte, henholdsvis solgte han halvdelen af sommerhuset på ...4, jf. Landsskatterettens kendelse (bilag 1), side 4, 6. afsnit.

I 2003 og 2004 havde A altså købt og meget kort tid efter solgt to udlejningsejendomme, ligesom han i 2005 og 2006 købte henholdsvis solgte sommerhuset. Det viser, at han allerede i 2003 påbegyndte en systematisk virksomhed med køb og salg af fast ejendom.

Fortjenesten ved salget af ...3 i 2004, 762.396,- kr., selvangav A for 2004, jf. Landsskatterettens kendelse (bilag 1), side 5, nederst, og regnskabet for 2004 (bilag 5), side 3, jf. side 6, note 1.

Fortjenesten ved salget af ...2 i 2005, 324.538,- kr., selvangav A for 2005, jf. Landsskatterettens kendelse (bilag 1), side 6, og regnskabet for 2005 (bilag 3), side 3, jf. side 6, note 1.

Begge avancer blev i regnskaberne for 2004 (bilag 5) og 2005 (bilag 3), side 3, medregnet til A´s virksomhedsresultater og ubestridt som personlig indkomst, jf. personskattelovens § 3, stk. 1.

Avancerne er således selvangivet som næringsindkomst og ikke efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. I sidstnævnte fald skulle avancerne nemlig have været selvangivet som kapitalindkomst, jf. personskattelovens § 4, stk. 1,15), og i øvrigt med 10.000,- kr.´s tillæg/forbedringstillæg til anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1 og 2.

A´s selvangivelser er altså udtryk for, at han allerede ved anskaffelserne og salget af de to ejendomme i 2003 og 2004 havde påbegyndt næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom, jf. SKM2008.28.VLR. På daværende tidspunkt og dermed også, da han købte ...1 og ...1A, den 23. maj 2007 (bilag 19), var han med andre ord i erklæret næring med køb og salg af fast ejendom, jf. Skatteretten 1, 5. udgave, 2009, af Jan Pedersen m.fl., side 541.

Heroverfor kan det, A har anført under sagen ikke føre til et andet resultat, herunder heller ikke det forhold, at ...2 og ...3 er medtaget under anlægsaktiverne i hans regnskaber for 2004 (bilag 5, side 4) og 2005 (bilag 3, side 4).

Den omstændighed, at SKAT ikke næringsbeskattede A af fortjenesten ved hans salg af sin halvdel af sommerhuset på ...4, er uden betydning for afgørelsen af nærværende sag. Afgørelsen af om A´s køb af ...1 og ...1A skete som led i næring skal ske efter en selvstændig, konkret bedømmelse af de foreliggende omstændigheder uden hensyntagen til, at SKAT - ved en eventuel fejl - ikke næringsbeskattede ham af fortjenesten ved salget af sommerhuset.

Særligt hvad angår revisors erklæring af 14. april 2011 i bilag 7 om, at de to ejendomsavancer ikke er opnået som led i næring med køb og salg af fast ejendom, og at avancerne burde være selvangivet som kapitalindkomst, bemærkes, at erklæringen er i strid med A´s faktiske selvangivelser og i øvrigt indhentet til brug for skattesagen. Erklæringen har derfor ringe bevisværdi, jf. f.eks. UfR 2002.1172 H.

A´s selskaber og disses aktiviteter på ejendomsmarkedet viser også, at han ved købet af ...1 og ...1A den 23. maj 2007 (bilag 19) var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.

Den 21. august 2004 blev H1 Holding ApS stiftet, jf. Landsskatterettens kendelse (bilag 1), side 3, 3. sidste afsnit. Selskabet, som var ejet af A, ejede H1.1 ApS, H1.2 ApS og H1.3 ApS, jf. bilag 10.

De tre datterselskabers virksomhed bestod i køb og salg af handelsejendomme, jf. Landsskatterettens kendelse (bilag 1), side 3-4, hvoraf ligeledes fremgår:

-

at H1.1 ApS i 2004-2006 købte og videresolgte to ejendomme,

  

-

at H1.2 ApS i 2005-2006 erhvervede seks ejendomme til videresalg, og

  

-

at H1.3 ApS i 2005-2007 erhvervede 21 ejendomme til videresalg.

H2.1 ApS, som var ejet af H1.3 ApS, erhvervede i 2007 otte ejendomme, herunder ejerlejligheder, til videresalg, jf. Landsskatterettens kendelse (bilag 1), side 4, de to første afsnit.

I årsrapporterne for 2005/06 i bilag 11, 13 og 14, for H1.2 ApS, H1.3 og H1.1 ApS er selskabernes hovedaktiviteter på side 3 angivet som køb, salg og udlejning af fast ejendom.

Ifølge bilag 11, side 7, havde H1.2 ApS store avancer ved salg af handelsejendomme i regnskabsårene 2004/05 og 2005/06. Tilsvarende gælder H1.3 ApS og H1.1 ApS, jf. bilag 13 og 14, side 6.

Balancerne i årsrapporterne viser også, at selskaberne havde meget betydelige beholdninger af handelsejendomme.

Ved købet af ...1 og ...1A ved skøde af 23. maj 2007 (bilag 19) drev A således en meget omfattende og betydelig næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom gennem de selskaber, han beherskede.

Også henset hertil - og sammenholdt med, at han selvangav hans personlige salg af ...3 og ...2 i 2004 og 2005 som led i næring, jf. ovenfor - må det lægges til grund, at A også personligt drev næringsvirksomhed køb og salg af fast ejendom ved købet af ...1 og ...1A i 2007 (bilag 19), jf. UfR 1987.291 H, UfR 1995.629/2H og SKM2003.153.HR.

Den omstændighed, at selskaberne ikke måtte have handlet med parcelhuse, jf. stævningen, side 8, 5. "at", jf. oversigten i bilag 30, kan ikke føre til et andet resultat. I øvrigt har A ikke godtgjort, hvilken type ejendomme, selskaberne handlede med. Herunder er bilag 30 nærmest ulæselig i den kopi, jeg har fået. H2.1 ApS handlede efter det oplyste også med ejerlejligheder, jf. ovenfor.

Heller ikke den omstændighed, at TH angiveligt blev ansat i H1.2 ApS pr. 1. januar 2007, jf. stævningen, side 5, 4. afsnit, kan føre til et andet resultat. I øvrigt tiltrådte han først pr. 1. marts 2007 ifølge ansættelsesaftalen i bilag 31, side 3, punkt 3.1.

A var i den periode, han ejede ...1 og ...1A (maj 2007, jf. bilag 19, til januar 2008, jf. bilag 23) kun beskæftiget med handel med fast ejendom via selskaberne. Det viser også, at han var næringsdrivende ved købet af de to omstridte matrikler.

Med henvisning til ovenstående omstændigheder må det lægges til grund, at A var i næring med køb og salg af fast ejendom, da han ved skødet af 23. maj 2007 (bilag 19) købte ...1 og ...1A. Han skal herefter føre et meget sikkert bevis for, at købet af de to ejendomme skete i anlægsøjemed og ikke tillige af hensyn til muligheden for at opnå fortjeneste ved salg på et senere tidspunkt.

Han beboede alene ...1 i perioden 1. juni 2007 til 1. marts 2008, det vil sige i 9 måneder, og han videresolgte ejendommene allerede den 8, januar 2008 for 13 mio. kr. kontant (bilag 23, punkt 9), det vil sige med en meget betydelig fortjeneste i forhold til købesummen kort forinden den 23. maj 2007 på 9,5 mio. kr. kontant (bilag 19, punkt 12). Han har derfor ikke ført det meget sikre bevis, som kræves for at anse købet for alene at være sket i anlægsøjemed og ikke tillige af hensyn til muligheden for at opnå fortjeneste ved salg på et senere tidspunkt.

Den omstændighed, at salget af ...1 og ...1A måtte være sket som følge af økonomiske vanskeligheder, jf. stævningen, side 9. 2. afsnit, hvilket bestrides som udokumenteret, er ikke tilstrækkeligt til at afkræfte næringsformodningen. Henset til sagens øvrige omstændigheder, herunder den betydelige avance opnået i den korte ejertid, vil dette ikke udgøre det meget sikre bevis, der kræves efter Højesterets praksis. I UfR 1985.725 H og UfR 1985.763 H, var næringsformodningen afkræftet efter henholdsvis 5 og 6 års beboelse. Der ses ikke at foreligge praksis, hvor næringsformodningen har været afkræftet alene efter 9 måneders beboelse, som der er tale om i nærværende situation, jf. også Skatteretten 1, 5. udgave, 2009 af Jan Pedersen, m.fl., side 546.

De økonomiske vanskeligheder - som angiveligt betingede salget efter den meget korte ejertid - beroede også på selskaberne, der netop drev næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom. Set i det lys er salget under alle omstændigheder sket som led i A´s næringsvirksomhed.

Det er ikke godtgjort, at kærestens sygdom var en medvirkende årsag til, at ...1 og ...1A blev solgt, jf. replikken, side 4. Selv om det måtte være tilfældet, kan det under de i øvrigt foreliggende omstændigheder, jf. ovenfor, ikke føre til, at fortjenesten ikke skal næringsbeskattes.

..."

Rettens begrundelse og resultat

A købte den 1. maj 2003 ...2, som han solgte den 1. april 2005. Den 16. april 2004 købte han ...3, som han solgte den 1. december 2004. Endelig købte han i 2005 halvdelen af et sommerhus på ...4, som han solgte i 2006.

Avancerne ved salg af ejendommene på ...2 og ...3 blev selvangivet som personlig indkomst og ikke efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

A havde derudover tilknytning til ejendomsmarkedet via selskaberne H1 Holding ApS´ og dette selskabs tre datterselskaber, H1.2 ApS, H1.3 ApS, H1.1 ApS samt selskabet H2.1 ApS, der alle i årene fra 2004 og indtil 18. februar 2008 erhvervede og videresolgte et stort antal ejendomme. Indtil 1. mats 2007, da TH blev ansat i H1.2 ApS, varetog A selv sammen med sine rådgivere køb og salg af selskabernes ejendomme.

A har forklaret, at han efter købet af ...2 og ...3 gerne ville investere i yderligere ejendomme, og at han til brug herfor stiftede ovennævnte selskaber. Hans forklaring er bekræftet af vidnet PB, der har forklaret, at A startede sin karriere inden for ejendomsbranchen med købet og videresalget af ejendommene ...2 og ...3.

A har videre forklaret, at han solgte sit tøjagentur 2007, og at han først den 1. januar eller 1. februar 2008 blev ansat i ejendomsudviklingsselskabet G8 A/S.

Efter en samlet vurdering af disse omstændigheder finder retten det godtgjort, at A var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, da han den 23. maj 2007 erhvervede ejendommene ...1 og ...1A. KA´s forklaring om, at det var en fejl, at avancerne ved salg af ejendommene på ...2 og ...3 blev selvangivet som personlig indkomst og ikke som kapitalindkomst, kan herefter ikke tillægges særlig betydning. Heller ikke den omstændighed, at SKAT ikke beskattede A´s fortjeneste ved salg af sommerhuset som næring kan føre til en anden vurdering.

Uanset oplysningerne om at A kom i store økonomiske vanskeligheder, som følge af afmatningen på ejendomsmarkedet, og uanset at A´s kæreste IC blev syg, hvorefter de efter salget af ...1 valgte igen at bo hver for sig, har A ikke ført det meget sikre bevis, der herefter må kræves for at erhvervelsen af ejendommene ...1 og ...1A alene skete i anlægsøjemed og ikke tillige af hensyn til muligheden for at opnå fortjeneste ved salg på et senere tidspunkt.

Retten tager derfor Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

A skal efter sagens udfald betale sagsomkostninger til Skatteministeriet som nedenfor bestemt. Retten har ved fastsættelsen af sagsomkostningerne lagt vægt på sagens værdi og forløb. Beløbet udgør et passende beløb til Skatteministeriets udgifter til advokatbistand.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgeren, A, skal inden 14 dage til Skatteministeriet betale sagens omkostninger med 87.500 kr.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter